THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG THỨ CẤP

Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
I. THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG THỨ CẤP
1. Khái niệm:
a. Tín dụng:
- Tín dụng là một phạm trù kinh tế và nó cũng là sản phẩm của nền kinh tế
hàng hóa. Tín dụng ra đời, tồn tại qua nhiều hình thái KT-XH. Quan hệ tín dụng được
phát sinh ngay từ thời kỳ chế độ công xã nguyên thủy bắt đầu tan rã. Khi chế độ tư
hữu về tư liệu sản xuất xuất hiện, cũng là đồng thời xuất hiện quan hệ trao đổi hàng
hóa. Thời kỳ này, tín dụng được thực hiện dưới hình thức vay mượn bằng hiện vật -
hàng hóa. Về sau, tín dụng đã chuyển sang hình thức vay mượn bằng tiền tệ.
- Tín dụng có vị trí quan trọng đối với việc tích tụ, tận dụng các nguồn vốn tạm
thời nhàn rỗi để phát triển kinh doanh. Tín dụng được phân loại theo các tiêu thức: thời
hạn tín dụng (tín dụng ngắn hạn, trung hạn, dài hạn); đối tượng tín dụng (tín dụng vốn
cố định, tín dụng vốn lưu động); mục đích sử dụng vốn (tín dụng sản xuất và lưu thông
hàng hoá, tín dụng trong tiêu dùng); chủ thể trong quan hệ tín dụng (tín dụng hàng hoá,
tín dụng thương mại, tín dụng nhà nước).
- Cho vay, còn gọi là tín dụng, là việc một bên (bên cho vay) cung cấp nguồn
tài chính cho đối tượng khác (bên đi vay) trong đó bên đi vay sẽ hoàn trả tài chính
cho bên cho vay trong một thời hạn thỏa thuận và thường kèm theo lãi suất. Do hoạt
động này làm phát sinh một khoản nợ nên bên cho vay còn gọi là chủ nợ, bên đi vay
gọi là con nợ. Do đó, tín dụng phản ánh mối quan hệ giữa hai bên, một bên là người
cho vay, và một bên là người đi vay. Quan hệ giữa hai bên ràng buộc bởi cơ chế tín
dụng, thỏa thuận thời gian cho vay, lãi suất phải trả,...
Thực chất, tín dụng là biểu hiện mối quan hệ kinh tế gắn liền với quá trình
tạo lập và sử dụng quỹ tín dụng nhằm mục đích thỏa mãn nhu cầu vốn tạm thời
cho quá trình tái sản xuất và đời sống, theo nguyên tắc hoàn trả.
b. Tín dụng thứ cấp:
- Tín dụng thứ cấp hay còn được gọi là cho vay dưới tiêu chuẩn (subprime
lending). Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn - subprime” ở đây liên quan đến vị thế tín dụng
của người vay. Tín dụng thứ cấp có nhiều loại, hướng tới các mục đích đi vay khác

nhau của người vay, như để mua nhà (tín dụng nhà ở thứ cấp), mua ô tô, mở thẻ tín
dụng.
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 1
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
- “Chuẩn” ở đây được hiểu là chuẩn về thu nhập và chuẩn về điểm tín dụng.
Việc cho vay dưới chuẩn là không xét đến khả năng chi trả và điểm tín dụng theo quy
định. Những người được vay dưới chuẩn thường là những người nghèo, không có
công ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoăc có lịch sử thanh toán tín dụng
không tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng
thanh toán nợ đến hạn và do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng
truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn.
- Cho vay thế chấp đúng chuẩn: là khoản cho vay mua bất động sản có chất
lượng cao. Nó được quyết định một cách cẩn thận bởi một nhân viên tín dụng và
được đảm bảo bằng những giấy tờ của người đi vay chứng minh khả năng thanh toán
cho ngân hàng, bao gồm: thu nhập hàng năm, tiểu sử nghề nghiệp, hồ sơ vay mượn
trước đây, tài sản và các khoản nợ.
2. Thị trường tín dụng thứ cấp:
- Thị trường tín dụng thứ cấp là thị trường cho vay thế chấp, tín chấp dưới
chuẩn.(subprime mortgages).
- Thị trường cho vay dưới chuẩn có nghĩa là một thị trường mà ở đó người có
vốn (ngân hàng, tổ chức tín dụng) cho khách hàng vay là những người có lịch sử (quá
khứ) tín dụng xấu. Theo đó, chủ nợ nhận thức rõ rằng chất lượng khoản cho vay của
mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủ yếu bằng lãi suất cho vay cao và còn
bằng tài sản thế chấp.
2.1. Đặc điểm của tín dụng thứ cấp:
a. Độ rủi ro cao:
Hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn có những tính chất sau:
- Tài sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế
chấp.

- Hạn mức cho vay cao.
- Thời hạn cho vay dài.
- Lãi suất cao.
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 2
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
Trong khi khả năng chi trả và điểm tín dụng của người đi vay không được xét
theo quy định. Do vậy, khi thị trường suy thoái, những người thu nhập thấp và thu
nhập khiêm tốn không có điều kiện để trả nợ.
b. Quá trình phân bổ rủi ro rộng:
Hoạt động cho vay thế chấp dưới chuẩn có quá trình phân bổ rủi ro rộng do
ngân hàng chỉ còn là đơn vị trung gian cho vay, sau đó chuyển nhượng khoản vay
cho công ty cho vay thế chấp để công ty phát hành “trái phiếu tái thế chấp”
(Mortgage-backed Securities) chuyển nhượng rộng rãi trên thị trường chứng khoán.
Dưới hình thức này, người cho vay thực (người nắm giữ “trái phiếu tái thế chấp”) và
người đi vay không biết nhau.
c. Tính thanh khoản cao:
Tín dụng thứ cấp có tính thanh khoản cao do những món nợ đã được “trái
phiếu hoá” thành sản phẩm tài chính thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị
trường tiền tệ.
2.2. Tác động:
Với những đặc điểm trên, tín dụng thứ cấp có những tác động sau:
a. Tích cực:
- Đa dạng lựa chọn tài chính cho người đi vay thế chấp.
- Tạo tính thanh khoản cao cho tổ chức cho vay tín dụng.
- Gia tăng giá trị thị trường tài sản cầm cố.
b. Tiêu cực:
- Tồn tại những rủi ro mang tính hệ thống.
Khi thị trường tài sản thế chấp suy thoái, các tổ chức tài chính, ngân hàng nắm
giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng loạn

đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay (trong thị
trường liên ngân hàng) dẫn đến mất khả năng thanh khoản. Một ngân hàng phá sản sẽ
kéo theo nhiều ngân hàng khác phá sản gây ra hiệu ứng domino.
Thị trường tín dụng thứ cấp này liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính do
“chứng khoán hóa” tài sản cầm cố là nguồn tài trợ chủ yếu cho hoạt động cho vay
dưới chuẩn.
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 3
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
Chứng khoán hóa tài sản cầm cố là một trong 4 giải pháp nhằm xử lý xung đột
trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, đó là các giải pháp: quy định về nghiệp
vụ, đại chúng sở hữu ngân hàng, chứng khoán hóa tài sản cầm cố, bảo hiểm vỡ nợ tín
dụng.
3. Chứng khoán hóa:
3.1. Chứng khoán hóa là một quá trình tài chính cơ cấu, tại đó các tài sản thế
chấp khác nhau của những người đi vay được tập hợp và đóng gói rồi được dùng làm
đảm bảo để phát hành các trái phiếu (gọi chung là trái phiếu đảm bảo bằng tài sản).
Tiền từ người mua các chứng khoán này sẽ được chuyển đến các tổ chức tài chính
cho vay thế chấp để các tổ chức này cho người đem thế chấp tài sản vay tiền. Chứng
khoán hóa chính là quá trình đưa các tài sản thế chấp sang thị trường thứ cấp nơi mà
chúng có thể trao đi đổi lại. Nó đã biến các tài sản kém thanh khoản thành những
chứng khoán thanh khoản cao.
3.2. Lịch sử chứng khoán hóa:
- Các sản phẩm chứng khoán hóa xuất hiện từ đầu thập niên 1970 và phát triển
mạnh trong môi trường chính sách tiền tệ được nới lỏng từ năm 2001.
- Chứng khoán hóa và việc ra đời các sản phẩm của quá trình này như chứng
khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MBS), giấy nợ đảm bảo bằng tài sản (CDO) và
các loại tương tự là một phát minh lớn về công cụ tài chính. Tuy nhiên, vì có ít nhất
tới 4 loại chủ thể kinh tế liên quan đến chứng khoán hóa (thay vi 2 loại chủ thế kinh
tế là người thế chấp - đi vay và tổ chức tín dụng cho vay - nhận thế chấp như giao

dịch tín dụng truyền thống), vì sự xuất hiện của bảo hiểm cho các sản phẩm chứng
khoán hóa như hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng (CDS), vì sự ra đời của các thể
chế như các thể chế mục đích đặc biệt (SPV) và những công cụ đầu tư kết cấu (SIV)
để mua bán MBS và CDO, nên đã tồn tại những rủi ro hệ thống bao gồm cả rủi ro
đạo đức và lựa chọn trái ý. Trong khi đó, mô hình giám sát tài chính của Hoa Kỳ
trước khủng hoảng không đủ năng lực giám sát các rủi ro này.
- Những rủi ro mang tính hệ thống đã tồn tại và một khi sự cố đối với bong
bóng thị trường tài sản xảy ra thì những rủi ro này sẽ làm mất lòng tin ghê gớm của
các bên liên quan. Thêm vào đó, việc thực hành cho vay liên ngân hàng sẽ làm cho
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 4
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
những tổn thất tín dụng lây lan ra toàn hệ thống ngân hàng; một ngân hàng phá sản sẽ
kéo theo nhiều ngân hàng khác phá sản. Và mất lòng tin ở người gửi tiền gây ra đột
biến rút tiền gửi còn làm cho tình hình thêm nghiêm trọng và diễn ra nhanh chóng
hơn.
- Thực tế, thị trường nhà ở bắt đầu tự điều chỉnh từ năm 2005 khiến cho giá
nhà đất giảm và chất lượng tài sản đảm bảo cho các MBS và các CDO giảm theo. Rủi
ro mang tính hệ thống đã làm cho khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra vào
tháng 5 năm 2006 khi mà nhiều tổ chức phát hành MBS và CDO cũng như một số tổ
chức tài chính mà trong danh mục tài sản của mình có nhiều MBS và CDO sụp đổ.
Tiếp theo đó, khủng hoảng tài chính nổ ra vào tháng 8 năm 2007 khi đến lượt cả các
SPV và SIV cũng sụp đổ, rồi phát triển thành khủng hoảng tài chính toàn cầu từ
tháng 9/2008 khi cả những tổ chức tài chính khổng lồ như Lehman Brothers sụp đổ.
3.3. Vai trò của chứng khoán hóa:
Có 4 loại chủ thể kinh tế chủ yếu liên quan đến quá trình chứng khoán hóa, đó
là: 1) người thế chấp và đi vay, 2) tổ chức tập hợp và đóng gói tài sản thế chấp rồi
phát hành chứng khoán, 3) nhà đầu tư mua bán chứng khoán, và 4) tổ chức tín dụng
cho vay. Với 4 loại chủ thể kinh tế thay vì 2 loại là người thế chấp - đi vay và tổ chức
tín dụng cho vay, rủi ro được chuyển từ tổ chức tài chính sang nhà đầu tư trái phiếu

đảm bảo bằng tài sản. Việc gộp nhiều loại tài sản thế chấp khác nhau vào một tập hợp
cũng là một hình thức phân tán rủi ro. Vì thế, đã có cách gọi các trung gian tài chính
tham gia vào chứng khoán hóa là những người tạo ra và phân tán rủi ro. Hai loại chủ
thể kinh tế trung gian giữa người đi vay và tổ chức tín dụng cho vay đóng vai trò
trung gian-môi giới, nên giúp cho người vay và tổ chức tín dụng dễ “gặp nhau” hơn.
Ngoài ra, chứng khoán hóa còn giúp giảm chi phí huy động tài chính. Dù người đi
vay có mức xếp hạng tín nhiệm không cao nhưng với tài sản đem thế chấp tốt thì
chứng khoán đảm bảo bằng tài sản này vẫn có thể được xếp hạng tín nhiệm cao và dễ
bán. Chính vì thế, chứng khoán hóa tạo thuận lợi cho việc vay và cho vay có thế
chấp.
II. KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG THỨ CẤP
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 5
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
1. Khủng hoảng tín dụng thứ cấp:
- Khủng hoảng tín dụng thứ cấp: đó là việc các khoản nợ xấu, nợ khó đòi
từ việc cho vay “dưới chuẩn”, đặc biệt là cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn
(subprime housing mortgage) tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ cứ thế
tăng, đẩy các tổ chức cho vay vào cảnh thua lỗ đáng sợ.
Cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn bắt nguồn từ Mỹ và lan rộng đến một
số lớn các quốc gia ở các châu lục khác nhau bởi vì các khoản vay tín dụng xấu này
được chứng khoán hóa thành các loại cổ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem lên giao dịch trên
thị trường chứng khoán.
Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay đã lên tới
945 tỷ USD, tức là mỗi cư dân thế giới phải “gánh” 142 USD. Kết quả nghiên cứu
của tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs của Mỹ dự báo cuộc khủng hoảng tín
dụng hiện nay có thể làm thị trường tài chính toàn cầu thiệt hại tới 1.200 tỷ USD.
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất ở Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề hệ thống
tài chính toàn cầu.
2. Nguyên nhân:

Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ xuất phát từ việc các ngân hàng
giảm nhẹ các tiêu chuẩn cho vay cho đối với các khoản vốn vay để mua nhà có độ rủi
ro cao và việc các ngân hàng nước này có xu hướng chứng khoán hóa các khoản cho
vay đó.
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 6
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
I. KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG THỨ CẤP TẠI MỸ
1. Khái quát:
Khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2007 là cuộc khủng hoảng trong nhiều lĩnh
vực tài chính (tín dụng, bảo hiểm, chứng khoán) diễn ra từ năm 2007 cho đến tận
nay. Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp.
Bản thân nó lại là nguồn gốc trực tiếp của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm
2008.
2. Diễn biến:
- Tháng 8/2007, một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial
Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu
của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Nhiều người gửi
tiền ở các tổ chức tín dụng này đã lo sợ và đến rút tiền, gây ra hiện tượng đột biến rút
tiền gửi khiến cho các tổ chức đó càng thêm khó khăn. Nguy cơ khan hiếm tín dụng
hình thành. Cuộc khủng hoảng tài chính thực thụ chính thức nổ ra.
- Trước tình hình đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tiến hành các biện pháp
nhằm tăng mức độ thanh khoản của thị trường tín dụng chẳng hạn như thực hiện
nghiệp vụ thị trường mở mua vào các loại công trái Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ
Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ đảm bảo theo tín dụng nhà ở.
- Tháng 9/2007, Cục Dự trữ Liên bang còn tiến hành giảm lãi suất cho vay qua
đêm liên ngân hàng (Fed fund rates) từ 5,25% xuống 4,75%. Trong khi đó, Ngân
hàng Trung ương Châu Âu đã bơm 205 tỷ Dollar Mỹ vào thị trường tín dụng để nâng
cao mức thanh khoản.
- Tháng 12/2007, cuộc khủng hoảng tiến sang nấc trầm trọng hơn khi những

báo cáo kinh tế cuối năm cho thấy sự điều chỉnh của thị trường bất động sản diễn ra
lâu hơn và quy mô của khủng hoảng cũng rộng hơn dự tính. Tình trạng đói tín dụng
trở nên rõ ràng. Hệ thống dự trữ liên bang cố gắng giảm mạnh lãi suất liên ngân hàng
vào tháng 12/2007 và tháng 2/2008 nhưng không có hiệu quả như mong đợi.
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 7
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
Tình hình phá sản 2007-2008
- Tháng 3/2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York không cứu được Bear
Sterns đã làm tăng sự lo ngại về năng lực can thiệp của chính phủ cứu viện các tổ
chức tài chính gặp khó khăn. Sự sụp đổ của Bear Stern đã đẩy cuộc khủng hoảng lên
nấc thang trầm trọng hơn.
- Tháng 8/2008, đến lượt Lehman Brothers, một tổ chức tài chính vào loại lớn
nhất và lâu đời nhất của Mỹ, bị phá sản.
- Tháng 9/2008, Thượng viện Mỹ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn
cấp 2008 cho phép bộ trưởng Tài chính Mỹ chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài chính của
nước này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng
khoán đảm bảo bằng bất động sản.
- Tháng 10/2008, Mỹ chấp nhận chương trình Paulson (700 tỷ USD để làm
sạch các tập đoàn tài chính và cứu các ngân hàng gặp khó khăn). Cục dự trữ liên bang
Mỹ đưa ra gói hỗ trợ kinh tế, cắt giảm lãi suất.
- Ngày 14/10/2008: thâm hụt ngân sách liên bang 454,8 tỷ USD là mức cao
nhất trong lịch sử Mỹ.
- Ngày 30/10/2008: Bộ Thương mại Mỹ báo cáo GDP giảm 0,3% từ tháng 7
đến tháng 9/2008, một dấu hiệu cho thấy khủng hoảng càng trầm trọng hơn.
- Tháng 12/2008: bùng nổ vụ lừa đảo thế kỷ của Nhà đầu tư chứng khoán
Bernard Madoff, với số tiền trên 50 tỷ USD.
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 8
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam

- Ngày 17/12/2008: Cục dự trữ liên bang Mỹ đưa ra một quyết định lịch sử là
giảm lãi suất đến mức 0%.
- Tháng 2/2009: Chính phủ Mỹ thông qua gói kích thích kinh tế 787 tỷ USD
để cứu vãn nền kinh tế.
- Tháng 4/2009: Thâm hụt ngân sách trong 6 tháng đầu năm 2009 chiếm 953
tỷ USD, tăng 3 lần so với cùng kỳ 2008. Chính phủ Mỹ tiến hành điều tra 19 ngân
hàng nhằm đánh giá khả năng tồn tại trong trường hợp khủng hoảng tài chính kéo dài
và trầm trọng hơn.
- Tháng 5/2009: Cục dự trữ liên bang Mỹ nhận định sự xuống dốc của kinh tế
Mỹ đã chậm lại, đồng thời những chỉ số kinh tế khả quan đã hỗ trợ cho giá cổ phiếu.
Mặc dù nền kinh tế có vài dấu hiệu tốt nhưng vẫn có thêm 7 ngân hàng của Mỹ đóng
cửa
(1)
.
- Ngày 7/5/2009: Cục dự trữ liên bang Mỹ công bố kết quả sát hạch 19 ngân
hàng lớn nhất của Mỹ. Trong đó 9 ngân hàng được đánh giá hoạt động vững chắc, 10
ngân hàng cần thêm 75 tỷ USD. Đồng euro tăng 7% so với đồng dollar.
- Ngày 29/5/2009: Bộ thương mại thông báo tổng sản phẩm quốc nội (GDP)
giảm 5,7% trong quý I năm 2009, thấp hơn quý IV năm 2008 (6,3%).
- Tháng 6/2009: Văn phòng ngân sách quốc hội Mỹ dự đoán thâm hụt ngân
sách đến 30/9/2009 sẽ ở mức 1750 tỷ, tăng gấp 3,5 lần so với năm 2008. Tập đoàn
công nghiệp ô tô lớn nhất của Mỹ và thế giới General Motors chính thức nộp đơn
tuyên bố phá sản.
3. Nguyên nhân:
3.1. Chứng khoán hóa:
Nguyên nhân đầu tiên quan trọng nhất là gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua
bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hóa bất động sản thế chấp” trong khi hệ
thống kiểm soát không theo kịp. Đây là nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng.
Trước đây ở Mỹ, nguồn vốn cho vay mua bất động sản chủ yếu do ngân hàng
cung cấp, vì vậy lượng tiền cho vay có giới hạn tùy thuộc vào lượng tiền gửi của

người dân và những hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của
Chính phủ đối với ngân hàng. Năm 1980 Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 9
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những
quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng. Đạo luật
này đã góp phần cho ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp và không bị ràng buộc
bởi các luật lệ của ngân hàng. Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết
với các công ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trường
bất động sản.
Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ còn cho lập Hiệp
hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là
Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp quốc gia (Federal Home Loan Mortgage
Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie
Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản
vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất
động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (Mortgage-backed
Securities) bán cho các nhà đầu tư khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng.
Như vậy những món nợ nhà ở đã được “trái phiếu hóa” thành sản phẩm tài chính
thông dụng có thể mua bán dễ dàng trên thị trường tiền tệ. Với niềm tin vào tương lai
bất động sản Mỹ tăng giá liên tục nên các tập đoàn tài chính, ngân hàng và ngay cả
các nhà đầu tư cá nhân ở các nước khác cũng mua đi bán lại “trái phiếu tái thế chấp”
được cho là an toàn và có lãi suất cao. Nhưng khi thị trường bất động sản suy thoái,
giá bất động sản giảm thậm chí dưới mức cho vay, các tổ chức tài chính, ngân hàng
nắm giữ nhiều “trái phiếu tái thế chấp” ngoài việc “tự lỗ” còn bị người gửi tiền hoảng
loạn đòi rút tiền hàng loạt, trong khi các ngân hàng khác cũng dè dặt cho vay (trong
thị trường liên ngân hàng) dẫn đến mất khả năng thanh khoản, điển hình như Northen
Rock của Anh và Lehman Brothers của Mỹ.
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 10

Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
Diễn biến thay đổi của lãi suất chính sách ở Mỹ ( đường màu xanh )
3.2. Thiếu cơ chế kiểm soát việc cho vay mua nhà:
Nguyên nhân thứ hai là việc cho vay mua nhà ở dễ dãi “dưới chuẩn” nhưng
thiếu cơ chế kiểm soát.
Thông thường muốn vay ngân hàng để mua nhà trả góp ở Mỹ, người vay phải
đảm bảo “chuẩn” gồm 3 điều kiện cơ bản là: có tiền đặt cọc ít nhất bằng 10% số tiền
mua nhà; chứng minh có thu nhập ổn định sao cho số tiền trả góp hàng tháng không
quá 28% thu nhập và có điểm tín nhiệm vay trả sòng phẳng. Mặt khác, ngân hàng
cũng chỉ được phép cho vay tùy thuộc vào lượng tiền gửi của người dân và những
hạn chế về tỷ lệ cho vay cũng như tỷ lệ dự trữ bắt buộc của Chính phủ đối với ngân
hàng.
Tuy nhiên, để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn (low
- and monderate - income) có điều kiện sở hữu nhà ở, Chính phủ Mỹ có chương trình
“cho vay dưới chuẩn”. Các ngân hàng thương mại khi cho đối tượng này vay thì
được hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac mua lại các khoản vay này. Khi thị
trường bất động sản suy thoái, những người thu nhập thấp và thu nhập khiêm tốn
không có điều kiện để trả nợ.
Việc cho vay dưới chuẩn là không xét khả năng chi trả và điểm tín dụng theo
quy định, nhưng đổi lại người vay phải trả lãi suất cao hơn từ 1 đến 2%. Ngoài ra
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 11
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
việc cho vay dưới chuẩn còn thể hiện ở mức cho vay cao tới 85% giá trị bất động sản
thế chấp, người mua chỉ cần đóng góp 15%. Nghĩa là người dân chỉ cần có 150.000
USD là có thể được vay 850.000 USD để mua căn nhà 1 triệu USD. Nhiều công ty
cho vay thế chấp hoặc ngân hàng còn cạnh tranh thu hút khách hàng bằng các gói tín
dụng hấp dẫn khác. Đây là cơ hội cho các nhà đầu cơ bất động sản vì khi thị trường
bất động sản đang lên, chỉ cần có một ít tiền là có thể đặt cọc mua nhà, vài tháng sau

giá nhà lên bán lấy lãi.
Ngoài ra, việc cho vay dễ dãi “dưới chuẩn” còn do tiền cho vay được thu về
thông qua “chứng khoán hóa”, thông qua phát hành “trái phiếu tái thế chấp” bất động
sản thế chấp. Dưới hình thức này người cho vay và người vay không biết nhau, ngân
hàng chỉ còn là đơn vị trung gian cho vay sau đó chuyển nhượng khoản vay cho công
ty cho vay thế chấp để công ty phát hành “trái phiếu tái thế chấp” chuyển nhượng
trên thị trường là xong. Ví dụ Ngân hàng Northen Rock có cơ cấu vốn 25% vốn từ
khoản gửi tiết kiệm, 25% từ thị trường tiền tệ liên ngân hàng, 50% từ việc chứng
khoán hóa. Đây là khuyết tật nghiêm trọng của việc chứng khoán hóa bất động sản
thế chấp nhưng thiếu kiểm soát.
3.3. Bong bóng thị trường nhà ở:
Nguyên nhân thứ ba là giá BĐS tại Mỹ tăng liên tục đã lôi kéo các nhà đầu tư
và cả người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản làm cung vượt quá cầu.
Việc cho vay dễ dãi tạo điều kiện cho đông đảo các nhà đầu tư tham gia đầu
cơ BĐS, tạo cầu ảo đẩy “bong bóng” BĐS lên cao. Thị trường BĐS Mỹ tăng liên tục
trong vòng nhiều năm qua. Theo thống kê của Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang
(OFHEO) thì nếu Chỉ số giá nhà ở (HPI) trung bình của toàn Liên bang năm 1980 là
100 điểm, thì tới năm 1998 Chỉ số giá nhà ở là 206 điểm và tới Quý 4/2007 là 387
điểm, cá biệt có những Bang như New England là 613 điểm. Cũng theo thống kê của
cơ quan này thì giá nhà ở Quý I/2005 tăng 12,5% so với Quý I/2004, trong khi đó giá
các loại hàng hóa và dịch vụ khác chỉ tăng 3,1% cùng thời kỳ.
Chính giá nhà ở tăng liên tục đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất
động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, cung vượt xa cầu. Theo thống kê của Cơ
quan Thống kê Mỹ thì từ năm 1997đến năm 2007, bình quân mỗi năm ở Mỹ xây
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 12
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
dựng thêm 1.233.000 ngôi nhà ở. Nếu bình quân mỗi ngôi nhà có diện tích khoảng
150 m2 sàn thì hàng năm nước Mỹ xây dựng được gần 200 triệu m2 nhà ở. Riêng
năm 2007 có tới 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó có đến 13.276.000 ngôi nhà

bỏ không suốt năm.
Diễn biến thay đổi giá nhà trong thời kỳ bong bóng thị trường nhà ở.
4. Ảnh hưởng của khủng hoảng thị trường thứ cấp tại Mỹ:
4.1. Tích cực:
- Thị trường tín dụng thứ cấp trong một giai đoạn nhất định cũng đã mang lại
những ích lợi và tư bản khổng lồ cho các cá nhân, tổ chức. Cụ thể:
- Cuộc khủng hoảng đã giải quyết bài toán thừa vốn nhằm tối đa hóa lợi
nhuận. Trong khi chính sách tiền tệ mở đã giúp gia tăng nguồn vốn tín dụng thì nhu
cầu huy động vốn của các doanh nghiệp lại giảm. Điều này dẫn đến cung cầu vốn
không cân đối, làm thừa vốn mà thị trường lại không sử dụng, buộc các tổ chức tín
dụng phải trải nguồn vốn thừa sang cho vay dưới chuẩn. Đối sách này vừa làm người
cho vay có được một nguồn lợi tối đa và người đi vay lại có được nhà ở, thậm chí là
thu nhập từ việc bán, cho thuê nhà lại.
- Làm tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản. Thị trường này được
liên kết mạnh với thị trường chứng khoán qua nghiệp vụ chứng khoán hóa và sự hỗ
trợ lãi suất cơ bản của FED đã tạo nên sự hưng phấn và lôi kéo hàng loạt tư bản các
nước tham gia để kiếm lời. Đã biến 1 gói bất động sản từ độ tin cậy thấp sang thị
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 13
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
trường chứng khoán với độ tin cậy cao. Từ đó kích thích thị trường này hưng thịnh
trong một giai đoạn nhất định trong thời gian qua.
- Chính sách ưu đãi của chính phủ Mỹ cùng điều kiện tiếp cận với thị trường
thứ cấp này đã mang đến cơ hội sở hữu được bất động sản như mong muốn của tầng
lớp dân Mỹ có thu nhập thấp cũng như cơ hội tiếp cận với nguồn vốn vay của tổ chức
tín dụng dễ dàng.
- Nghiệp vụ chứng khoán hóa đã trút hầu như toàn bộ gánh nặng rủi ro của tổ
chức tài chính sang nhà đầu tư mua sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bằng tài
sản thế chấp.
4.2. Tiêu cực:

- Diễn biến của cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ giai đoạn 2007 – 2008 đã
cho thấy cuộc khủng hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp đã gây ra những tổn thất to lớn đối
với nền kinh tế nước Mỹ, kéo theo những hệ lụy tiêu cực như chỉ số chứng khoán
giảm trầm trọng, GDP sụt giảm, tỷ lệ thất nghiệp tăng cao…
Chỉ số thị trường chứng khoán từ tháng 1/2007 đến đầu tháng 1/2011
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 14
Khủng Hoảng Thị Trường Tín Dụng Thứ Cấp GVHD: TS. DIỆP GIA LUẬT
Bài Học Kinh Nghiệm Cho Việt Nam
Chỉ số thị trường chứng khoán từ tháng 1/2009 đến tháng 2/2011
- Điểm các chỉ số chứng khoán Mỹ rớt liên tục suốt cuộc khủng hoảng, tình
trạng đổ xô bán liên tục càng làm cho tâm lý các nhà đầu tư hoang man hơn. Các
chứng khoán thuộc nhóm tài chính, ngân hàng rớt cực mạnh, thậm chí có chứng
khoán rớt điểm tới 95%.
- Chỉ số bình quân công nghiệp Dow Jones lúc đóng cửa ngày 9 tháng 3 năm
2009 là 6.547,05 mức thấp nhất kể từ tháng 4/2007. Chỉ trong vòng 6 tuần lễ chỉ số
này tụt tới 20%.
- Từ quý 2 năm 2009, thị trường chứng khoán mới khởi sắc trở lại và tăng đều
cho tới nay.
- Tình trạng đói TD đã đẩy hàng loạt ngân hàng, công ty vào chỗ phá sản.
(1)

- Thiếu tín dụng nhà sản xuất buộc phải thu hẹp kinh doanh, mất hoặc cắt bớt
các hợp đồng nhập, mua bán từ bên ngoài, sa thải nhân công, phá sản dẫn đến tỷ lệ
thất nghiệp tăng cao.
Đêm 07 - K20 - Nhóm 7 15