Tiểu luận nhóm xây dựng trang trại kỹ thuật cao môn học lập và phân tích dự án

TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÁCH KHOA – ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ CÔNG NGHIỆP
NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH
Môn học: Lập & Phân tích dự án

XÂY DỰNG TRANG TRẠI
KỸ THUẬT CAO
TpHCM 06/12/2015
BẢNG PHÂN CÔNG THỰC HIỆN
Xuân Tuấn Nga
I. GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1. Đặt vấn đề x
1.2. Giới thiệu dự án x
II. PHÂN TÍCH KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ
2.1. Cơ sở pháp lý x
2.2. Phân tích công nghệ x
2.3. Địa điểm đầu tư x
2.4. Khả thi tài chính x
2.5. Khả thi đầu vào x
2.6. Khả thi đầu ra x
2.7. Phân tích khả thi môi trường x
2.8. Phân tích kinh tế x x x
III. PHÂN TÍCH RỦI RO DỰ ÁN
3.1. Phân tích rủi ro về thời gian x x x
3.2. Phân tích rủi ro kinh tế x x x
IV. Kết luận

4.1. Kết luận x x x
4.2. Hạn chế x x x
MỤC LỤC
I. GIỚI THIỆU DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I.1. Đặt vấn đề
Đi kèm với sự phát triển kinh tế của đất nước, thu nhập của người dân ngày càng được cải
thiện. Thu nhập tăng dẫn đến những nhu cầu về tiêu dùng cũng được nâng lên một bước. Một
trong những nhu cầu mới xuất hiện trong những năm trở lại đây, và ngày càng tăng, đó là nhu
cầu về nông sản sạch. Một vấn đề khiến nhu cầu này ngày càng tăng cao là vệ sinh an toàn
thực phẩm. Những vụ ngộ độc thực phẩm do ăn phải thức ăn nhiễm bẩn, sữa nhiễm
melamine, siêu bột ngọt, nước tương có MPD3,…khiến người tiêu dùng rất lo sợ, và do đó
mong muốn được sử dụng thực phẩm sạch có nguồn gốc rõ ràng. Chính vì lí do đó, nên
chúng tôi quyết định đầu tư dự án trang trại kĩ thuật cao sản xuất nông sản sạch.
I.2. Giới thiệu dự án
I.2.1. Sơ lược về dự án
Sản phẩm của dự án là trang trại kĩ thuật cao. Trang trại sản xuất các sản phẩm chính gồm rau
sạch, thịt heo và thịt gà. Quá trình sản xuất của trang trại sẽ ứng dụng các công nghệ hiện đại,
đảm bảo sản phẩm sạch và số lượng lớn. Bên cạnh đó, mô hình sản xuất truyền thống nhưng
hiệu quả là VCB (vườn – chuồng – biogas) được tích hợp nhằm tận dụng ưu điểm sẵn có.
Chủ đầu tư dự án giả định là một công ty với 100% vốn trong nước.
I.2.2. Mục đích của dự án
Sau khi đi vào hoạt động, trang trại sẽ đáp ứng nhu cầu rau sạch đang ngày càng tăng của
người tiêu dùng.
I.2.3. Mục tiêu của dự án
Nhằm đạt được mục đích trên, hai mục tiêu cụ thể được đặt ra:
• 100% nông sản của trang trại đạt tiêu chuẩn GAP
• Sau năm đầu tiên đi vào hoạt động, sản phẩm của trang trại chiếm ít nhất 0.5% thị
phần rau an toàn, 0.5% thị phần thịt heo an toàn, 0.5% thị phần thịt gà an toàn trên địa
bàn thành phố HCM.
I.2.4. Quy mô của dự án

Dự án được đầu tư với tổng số vốn 200 tỉ đồng, thời gian xây dựng 2 năm, trên diện tích 200
ha, thời gian hoạt động của trang trại là 30 năm. Công suất dự kiến hàng năm là 20000 tấn
rau, 10000 tấn thịt heo, 6000 tấn thịt gà.
I.2.5. Các hạng mục xây dựng chính
5
Dự án gồm 9 hạng mục xây dựng chính là khu trồng rau, khu chăn nuôi heo, khu chăn nuôi
gà, khu giết mổ, kho nguyên liệu, kho thành phẩm, nhà điều hành, nhà ở của nhân viên và
căntin.
II. PHÂN TÍCH KHẢ THI DỰ ÁN ĐẦU TƯ
II.1. Cơ sở pháp lý
Các căn cứ pháp lí để chứng minh việc thực hiện dự án tuân thủ theo những quy định của
nhà nước
• Qui hoạch sử dụng đất của các tỉnh đã chọn, do UBND các tỉnh phê duyệt theo quyết định
số 1735/QĐ-UBND ngày 01/09/2004.
• Quyết định số 166/2001/QĐ-TTG về một số biện pháp và chính sách phát triển chăn nuôi
lợn giai đoạn 2001-2010 do thủ tướng chính phủ ban hành ngày 26/10/2001.
• Quyết định số 150/2005/QĐ-TTG về việc phê duyệt chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông
nghiệp cả nước đến năm 2010 và tầm nhìn đến 2020 do thủ tướng chính phủ ban hành
ngày 20/06/2005.
• Thông tư 04/2003/TT-BTC về chính sách khuyến khích tiêu thụ nông sản hàng hóa thông
qua hợp đồng do bộ tài chính ban hành ngày 10/01/2003.
• Quyết định số 56/2003/QĐ-UBTTG về việc các chính sách khuyến khích và ưu đãi đầu
tư đối với các tổ chức, cá nhân nghiên cức kinh doanh sản xuất giống cây trồng vật nuôi
trên địa bàn Tp HCM do UBND thành phố ban hành ngày 25/04/2003.
• Quyết định số 188/2005/QĐ-TTG của thủ tướng chính phủ phê duyệt ứng dụng công
nghệ sinh học trong lĩnh vực nông nghiệp và phát triển nông thôn đến năm 2020 ban hành
ngày 22/07/2005.
• Chỉ thị số 403-TTg về việc chấn chỉnh công tác kiểm soát giết mổ động vật và kiểm tra vệ
sinh thú y thực phẩm nguồn gốc động vật do Thủ tướng Chính phủ ban hành
• Nghị định số 12/2000/ NĐ-CP ngày 05/5/2000 của Chính Phủ về việc sửa đổi bổ sung

một số điều của quy chế đầu tư và xây dựng của Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày
08/7/1999 của Chính Phủ.
• Nghị định số 07/2003/ NĐ-CP ngày 30/1/2003 về việc sửa đổi bổ sung một số điều của
quy chế quản lý đầu tư và xây dựng của Nghị định số 12/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000
của Chính Phủ.
6
• Nghị định số 16/2005/ NĐ-CP ngày 17/02/2005 của Chính Phủ về việc quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình.
• Nghị định 112/2006/NĐ-CP ngày 29/09/2006 của Chính Phủ về việc sửa đổi bổ sung một
số điều của quy chế quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình kèm theo Nghị định
16/2005 ngày 17/02/2005 của Chính Phủ.
• Nghị định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết về thi hành
luật thuế thu nhập doanh nghiệp.
• Thông tư số 09/2000/ TT-BXD ngày 17/7/2000 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn lập
và quản lý chi phí xây dựng công trình thuộc các dự án đầu tư và xây dựng.
• Thông tư số 04/2005/ TT-BXD ngày 01/04/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và
quản lý chi phí dự án đầu tư công trình xây dựng.
• Thông tư số 03/2006/ TT- BXD bổ sung một số điểm trong thông tư số 04/2005/ TT-
BXD về việ lập và quản lý chi phí dự án đầu tư công trình xây dựng.
• Thông tư số 15/2000/ TT-BXD của bộ xây dựng hướng dẫn các hình thức quản lý và thực
hiện các dự án đầu tư và công trình xây dựng.
• Thông tư số 14/2005/ TT-BXD về việc hướng dẫn việc lập và quản lý chi phí khảo sát
xây dựng.
• Thông tư số 09/2000/ TT-BKH ngày 02/08/2000 của bộ kế hoạch đầu tư về việc bổ sung
một số điểm của thông tư số 05/1999/ TT-BKH ngày 11/11/1999 của bộ kế hoạch và đầu
tư hướng dẫn quản lý dự án quy hoạch.
• Thông tư số 08/2005/ TT-BXD ngày 06/05/2005 của bộ xây dựng hướng dẫn một số nội
dung về việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình.
• Thông tư số 16/2005/TT-BXD ngày 13/10/2005 về việc hướng dẫn điều chỉnh dự toán chi
phí xây dựng công trình.

• Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 về việc ban hành định mức chi phí
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
• Quyết định số 11/2005//QĐ-BXD ngày 15/04/2005 về việc ban hành định mức chi phí lập
dự án và thiết kế công trình xây dựng.
• Quyết định số 15/2001/QĐ-BXD ngày 20/07/2001 về việc ban hành định mức chi phí tư
vấn và xây dựng.
II.2. Phân tích công nghệ
II.2.1. Công nghệ trồng rau
a) Phương pháp canh tác bằng dung môi
7
Giới thiệu phương pháp: Hạt được gieo vào bọt biển, hạt sẽ nảy mầm trên đó, sau đó cây con
sẽ được trồng trên khung giá. Sau 10 ngày tiếp theo cây sẽ được đưa vào những giá trồng và
chuyển vào nhà bằng nhựa dẻo, những tấm lưới rau được xếp nghiêng chụm vào nhau để
thuận lợi cho việc chăm sóc. Đèn cao áp được sử dụng thay cho ánh sáng mặt trời và được tắt
mở theo nhu cầu phát triển của rau diếp. Chất dung môi được phun đều đặn trực tiếp vào mặt
sau của giá đỡ, điều đó giúp không bị lãng phí. Rau diếp sẽ phát triển rất nhanh bởi rễ cây dễ
hấp thụ ô xi trong không khí. Những tấm giá đỡ dễ dàng di chuyển phụ thuộc vào sự phát
triển của rau diếp, sau đó rau diếp sẽ được thu hoạch trực tiếp từ giá đỡ.
Ưu điểm: Tránh cho đất bị khô cằn và mất chất sau thời gian canh tác dài, giảm nhân công
chăm sóc, giảm thời gian sinh trưởng của rua, tiết kiệm chi phí thông qua tiết kiệm phân bón,
có thể sản xuất trên quy mô lớn.
b) Phương pháp thủy canh
Giới thiệu phương pháp: thủy canh là phương pháp trồng cây trong nước giàu chất dinh
dưỡng và oxygen, đây là phương pháp nông nghiệp công nghệ cao của thế kỉ 21.
Nếu trồng cây trong đất, chúng ta sẽ phải nhờ đến các vi sinh vật và một vài cái yếu tố khác
để phân hủy các chất hữu cơ tạo thành các muối dinh dưỡng cơ bản cho cây dễ hấp thu. sau
đó , cần phải có nước để hòa tan các muối này ra tạo thành dung dịch cho rễ cây hút vào nuôi
cây.
Với phương pháp thủy canh thì nước giàu chất dinh dưỡng bao gồm các loại muối có trong
đất, cần thiết cho sự phát triển của cây, cây có thể hấp thu trực tiếp mà không cần phân giải

nhờ các yếu tố khác, vì vậy môi trường thủy canh có thể nói là hòan tòan cân đối.
Ưu điểm: Không cần tưới nước, không cần chăm sóc, làm cỏ, bắt sâu, không cần theo dõi
thúc phân theo từng thời điểm phát triển của cây rau, không sợ rau bị nhiễm hóa chất độc
hại…
Nhược điểm: Khó sản xuất trên quy mô lớn.
c) Phương pháp trồng rau không dùng đất
8
Giới thiệu phương pháp: Rau được trồng trong nhà có mái che, tưới bằng hệ thống nhỏ giọt
tự động hoặc bán tự động, vừa đảm bảo độ đồng đều, vừa tiết kiệm nước, đặc biệt trong
những vùng hạn hán. Ngoài ra, các công việc nặng nhọc nhất của nhà nông như cày bừa, cuốc
xới, lên luống, làm cỏ, bỏ phân được giải phóng. Nước tưới cho rau được bổ sung trên 10
nguyên tố đa, vi lượng, đảm bảo cho cây phát triển. Sau mỗi vụ trồng, có thể trồng tiếp luôn
mà không cần phải cày bừa, làm cỏ lại như ngoài đồng ruộng.
Ưu điểm: Ưu điểm của công nghệ là trồng rau trên các giá thể có sẵn trong nước, không dùng
đất nên không bị ô nhiễm các kim loại nặng, hoá chất bảo vệ thực vật, vi sinh vật có hại
Người trồng cũng không phải thanh trùng nền đất như ở ngoài đồng, tiết kiệm tối đa tiền mua
thuốc bảo vệ thực vật và công phun tưới.
Nhược điểm: Khó áp dụng sản xuất quy mô lớn
 Lựa chọn công nghệ:
Trang trại sản xuất trên quy mô lớn, trong khi hai phương pháp trồng rau thủy canh và trồng
rau không dùng đất khó áp dụng sản xuất quy mô lớn, vì vậy quyết định chọn công nghệ
trồng rau bằng dung môi.
II.2.2. Công nghệ chế biến bảo quản sau thu hoạch
Hai công nghệ đang được sử dụng phổ biến nhất hiện nay là màng bán thấm BOQ – 15 và
màng Chitosan
a) Màng bám thấm BOQ-15
Là hỗn hợp dung môi hữu cơ và thuốc chống nấm được kết hợp với nhau dưới dạng một dung
dịch lỏng dùng để bảo quản các loại quả thuộc họ Citrus ( cam, chanh, quít, bưởi) và một số
loại rau ăn quả như cà chua. Sau khi thu hái, nông dân chỉ cần rửa sạch, lau khô rồi nhúng
hoặc dùng khăn sạch tẩm dung dịch lau một lớp mỏng trên bề mặt quả, để khô 3-5 phút rồi

xếp vào thùng carton đem bảo quản nơi khô ráo, thoáng mát. Lớp màng mỏng bằng Parafine
hữu cơ có tác dụng vừa làm bóng mặt quả, tăng thêm độ hấp dẫn của mã quả, vừa có tác dụng
ngăn sự bốc hơi nước giảm sự hao hụt khối lượng trong suốt quá trình bảo quản. Thuốc
chống nấm được phối trộn với parafine có tác dụng ngăn ngừa sự xâm nhiễm và gây hại của
nấm bệnh nhưng hoàn toàn không độc hại với con người khi sử dụng
9
Ưu điểm: Công nghệ đơn giản, dễ làm; hiệu quả cao, chi phí tương đối thấp.
b) Màng Chitosan
Chitosan được chiết xuất từ vỏ tôm thành một dạng dung môi lỏng có tác dụng tạo thành
màng mỏng phủ trên bề mặt vỏ quả nhằm ngăn chặn sự mất nước và xâm nhập của nấm bệnh.
Quy trình bảo quản như sau: Đầu tiên làm sạch rau quả, khử những vi khuẩn, hóa chất (như
dư lượng thuốc trừ sâu) trên rau, củ quả, sau đó chần qua nước sôi và phun đều dung dịch
chitosan và đưa vào phòng lạnh để bảo quản. Tuy nhiên, nếu rau, củ, quả chỉ giữ ở phòng
lạnh không thì vẫn có thể bị héo vì ẩm độ ở phòng lạnh khá thấp, khoảng 60%. Vì vậy cần
tăng cường thêm ẩm độ để rau, củ, quả tươi lâu, không bị héo.
Ưu điểm: Giá rẻ, rau củ được làm sạch hơn trong quá trình bảo quản, bảo quản được trong
thời gian dài (có thể lên tới 8 tuần) nên thuận tiện cho việc vận chuyển đi xa.
 Lựa chọn công nghệ:
Cả hai công nghệ đều có ưu điểm trong bảo quản, nhưng xem xét về thời gian bảo quản và
chi phí thì công nghệ Chitosan tốt hơn. Vì vậy quyết định chọn công nghệ bảo quản bằng
Chitosan.
II.2.3. Công nghệ chăn nuôi
Hiện tại công nghệ chăn nuôi kĩ thuật cao trên quy mô lớn không có nhiều. Một công nghệ
đang được sử dụng phổ biến và mang lại hiệu quả cao là công nghệ chăn nuôi công nghiệp
khép kín. Công nghệ này đòi hỏi sự khép kín giữa tất cả các khâu quan trọng trong quá trình
chăn nuôi như: chọn lựa thức ăn phù hợp từng độ tuổi gia súc gia cầm, chọn giống, xử lí chất
thải, xây dựng chuồng trại đạt chuẩn kĩ thuật, phòng dịch, vệ sinh chuồng trại…
Do tính hiệu quả và an toàn trên quy mô lớn nên công nghệ này được chọn áp dụng.
II.2.4. Công nghệ biogas
Những lợi ích mang lại khi sử dụng công nghệ biogas trong xử lí chất thải chăn nuôi: Tạo

nguồn phân bón hữu cơ an toàn chất lượng cao, có thể dùng trong sản xuất rau sạch; tạo
nguồn chất đốt phục vụ sinh hoạt và sản xuất, hạn chế ô nhiễm môi trường do chăn nuôi
10
Hiện có hai loại công nghệ biogas là túi biogas bằng nhựa PE và hầm biogas xây bằng gạch.
Tuy nhiên, hầm biogas xây gạch có những lợi điểm như ít tốn diện tích, thời gian sử dụng lâu
dài ổn định, có thể bố trí trại chăn nuôi bên trên…
Vì vậy lựa chọn công nghệ biogas xây gạch để áp dụng trong việc xử lí chất thải chăn nuôi
II.2.5. Công nghệ giết mổ
a) Dây chuyền giết mổ gia cầm
Hiện có một số dây chuyền giết mổ gia cầm tại Việt Nam. Trong số đó dây chuyền do đại học
Nông Lâm TP HCM nghiên cứu, thiết kế và chế tạo là nổi trội hơn với những ưu điểm như
dây chuyền khép kín tự động đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm, năng suất lớn (1000
con/giờ), đánh lông sạch và đều hơn
Với những ưu điểm trên, cùng với chi phí dây chuyền hợp lí (970 triệu đồng, được đại học
Nông Lâm hỗ trợ 20 – 30% giá trị) nên quyết định lựa chọn dây chuyền này cho khu giết mổ
gia cầm
b) Dây chuyền giết mổ gia súc
Dây chuyền giết mổ gia súc do công ty Việt Cường cung cấp được chọn sử dụng vì có những
ưu điểm: Công suất lớn (100 con/giờ), thiết bị bảo trì đơn giản, đảm bảo vệ sinh an toàn thực
phẩm, giá cả hợp lí (khoảng 1 tỉ đồng)
II.3. Địa điểm đầu tư
II.3.1. Các tiêu chí chọn địa điểm
• Giá đất : Đây là dự án phát triễn nông nghiệp,nên giá đất tập trung vào loại đất nông
nghiệp.
• Khí hậu : quan tâm đến các yếu tố như : lượng mưa,nhiệt độ hàng năm,độ ẩm .
• Đất đai : Diện tích đất nông nghiệp nằm trong qui hoạch của các tỉnh,loại đất có thích
hơp cho trồng rau hay không.
• Vị trí : gần các trục giao thông,khoảng cách so với thị trường thành phố HCM.
II.3.2. Phân tích và lựa chọn địa điểm đầu tư
Qua quá trình khảo khát địa điểm đầu tư,chúng tôi đưa ra 6 tỉnh có đủ các điều kiện cho

việc phát triễn dự án.
 Thành phố Hồ Chí Minh
 Lâm Đồng
11
 Đồng Nai
 Bà Rịa - Vũng Tàu
 Bình Dương
 Long An
Sử dụng mô hình ra quyết định AHP( Analytic hierarchy process) cho việc đánh giá
các phương án. Mức ưu tiên (trọng số) cho từng tiêu chí và điểm đánh giá từng khu vực
theo mỗi tiêu chí là số trung bình của các đánh giá của các thành viên trong nhóm.
Bảng 2.1. Mức độ ưu tiên của các tiêu chí
Biểu đồ 2.1. Mức độ ưu tiên của các tiêu chí
Phương án Giá Vị trí Khí hậu đất đai Trọng số
Lâm Đồng 0.403 0.036 0.511 0.341 0.358
Bình Dương 0.118 0.134 0.075 0.193 0.114
Đồng Nai 0.118 0.089 0.122 0.179 0.121
Vũng Tàu 0.118 0.096 0.054 0.117 0.089
HCM 0.031 0.477 0.052 0.107 0.143
Long An 0.213 0.169 0.185 0.063 0.175
Bảng 2.2. Điểm trọng số các phương án
Biểu đồ 2.2. Điểm trọng số các phương án
Từ đồ thị ,ta thấy Lâm Đồng là địa điểm đầu tu được đánh giá cao nhất so với các tỉnh còn
lại.Do đó dự án đầu tư ở Lâm Đồng là thích hợp nhất.
* Giới thiệu địa điểm đầu tư Lâm Đồng
12
Tiêu chí Mức ưu tiên
Giá 0.2895
Vị trí 0.2114
Khí hậu 0.3769

Đất đai 0.1222
Tổng 1
Lâm Đồng là tỉnh miền núi phía Nam Tây Nguyên có độ cao trung bình từ 800 - 1.000
m so với mặt nước biển với diện tích tự nhiên 9.772,19 km
2
. Chất lượng đất đai của Lâm
Đồng rất tốt, khá màu mỡ, toàn tỉnh có khoảng 255.400 ha đất có khả năng sản xuất nông
nghiệp.Khí hậu ở Lâm Đông tương đối tốt cho phát triễn nông nghiệp, trong năm có 2 mùa rõ
rệt; mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau. Lượng mưa
trung bình 1.750 – 3.150 mm/năm, độ ẩm tương đối trung bình cả năm 85 – 87%,Nhiệt độ
trung bình năm của tỉnh dao động từ 18 – 25
0
C, thời tiết ôn hòa, thường ít có những biến
động lớn trong chu kỳ năm.Lâm Đồng nằm cách TPHCM 320Km.Ở Đà Lạt ( Lâm Đồng ),
đất ở những vị trí cách lộ giới quốc lộ,tỉnh lộ,đường liên huyện,đường liên xã từ 500-1000m
có giá trung bình 30.000/m
2
.
II.4. Khả thi tài chính
Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án là 200 tỉ đồng, vốn tự có của công ty là 90 tỷ Đồng
Việt Nam, nên cần vay ngân hàng 110 tỉ đồng.
Hiện tại có 4 ngân hàng đang mở rộng vốn vay cho các dự án nông nghiệp, đó là ngân
hàng Agribank, ngân hàng Á Châu , ngân hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam và ngân
hàng Công Thương.
Với những yếu tố chọn trước, ta có bảng phân tích trade-off để chọn ra ngân hàng phù
hợp nhất với dự án này. Các trọng số và điểm đánh giá do các thành viên nhóm thống nhất
lựa chọn dựa vào chính sách của các ngân hàng.
Ngân hàng
Agribank
Ngân hàng

Á Châu
Ngân hàng Đầu
Tư và Phát
Triển Việt Nam
Ngân hàng
Công Thương
Các yếu tố Trọng
số
Điểm Tổng số Điểm Tổng
số
Điểm Tổng
số
Điểm Tổng
số
Lãi Suất 0,35 4 1.4 2 0.7 2 0.7 3 1.05
Thời gian hoàn nợ 0,3 3 0.9 1 0.3 3 0.9 2 0.6
Chính sách hỗ trợ 0,2 3 0.6 2 0.4 2 0.4 5 1
Thủ tục vay vốn 0,15 1 0.15 3 0.45 5 0.75 2 0.3
Tổng 1 3.05 1.85 2.75 2.95
13
Bảng 2.3. Lựa chọn ngân hàng
Theo bảng trên, thì ngân hàng Agribank có tổng số điểm cao nhất, hiện tại ngân hàng
đang áp dụng lãi suất là 12.5%/ năm đối với các dự án trọng yếu. Thời gian hoàn nợ lên đến
10 năm, có chính sách hỗ trợ đặc biệt cho dự án như giảm lãi suất trong 4 năm đầu tiên, hỗ
trợ đầu ra cho nguồn nông sản.v v. Tuy nhiên, thủ tục vay vốn khá phức tạp nên cần chuẩn bị
đầy đủ giấy tờ, kế hoạch khả thi về các mặt khi đăng kí vay vốn.
II.5. Khả thi đầu vào
Trong quá trình sản xuất, trang trại cần các đầu vào là giống cây, giống chăn nuôi, phân
bón, thức ăn gia súc và thuốc thú y.
Về con giống, thức ăn chăn nuôi và thuốc thú y, hiện tại có 2 nhà cung cấp lớn nhất ở

miền nam là Tổng công ty Nông Nghiệp Sài Gòn và công ty TNHH Thương Mại Trang
Nông. Với những yếu tố đã được ban quản lí dự án thông qua cho nhà cung cấp, sử dụng
bảng trade-off:
Tổng công ty Nông
Nghiệp Sài Gòn
Công Ty TNHH Thương
Mại Trang Nông
Các yếu tố Trọng số Điểm Tổng số Điểm Tổng số
Giá 0.35 2 0.7 3 1.05
Nguồn cung cấp dồi dào 0.25 4 1 3 0.75
Vị trí 0.2 2 0.4 3 0.6
Chính sách hỗ trợ 0.3 4 1.2 2 0.6
Tổng 1 3.3 3
Bảng 2.4. Lựa chọn nhà cung cấp giống
 Dựa vào kết quả bảng 2.4, quyết định chọn tổng công ty nông nghiệp Sài Gòn là nhà
cung cấp con giống, thức ăn chăn nuôi và thuốc thú y cho trang trại.
Về phân bón, hiện tại có 4 công ty cung cấp phân bón lớn nhất miền nam là:
 Công ty phân bón Bình Điền
 Công ty phân bón Việt Nhật
14
 Công ty phân bón Miền Nam
 Công ty cổ phần phân bón sinh hóa Củ Chi
Ta sử dụng bảng trade-off như trên với 1 yếu tố được thêm vào là "thân thiện với môi
trường"
Phân Bón
Bình Điền
Phân Bón
Việt Nhật
Phân Bón
Miền Nam

Phân Bón Sinh
Hóa Củ Chi
Các yếu tố Trọng số Điểm Tổng số Điểm Tổng số Điểm Tổng số Điểm Tổng số
Giá 0.25 3 0.75 3 0.75 2 0.5 2 0.5
Nguồn cung
cấp dồi dào
0.1 4 0.4 2 0.2 5 0.5 2 0.2
Vị trí 0.1 1 0.1 4 0.4 4 0.4 3 0.3
Chính sách hỗ
trợ
0.25 2 0.5 3 0.75 3 0.75 4 1
Thân thiện với
môi trường
0.3 2 0.6 3 0.9 2 0.6 5 1.5
Tổng 2.35 3 2.75 3.5

Bảng 2.5. Lựa chọn nhà cung cấp phân bón
 Dựa vào bảng 2.5, ta lựa chọn Công ty cổ phần phân bón sinh hóa Củ Chi
II.6. Khả thi đầu ra
Những năm gần đây nhu cầu về thực phẩm sạch ngày càng tăng. Việc tăng về lượng cầu
này do nhiều yếu tố tác động trong đó có thể kể đến các yếu tố chủ đạo sau:
• Thu nhập của người dân ngày càng tăng đặc biệt là ở thị trường mà trang trại muốn nhắm
tới là TP Hồ Chí Minh. Đây là một yếu tố rất quan trọng vì thực phẩm sạch thường bán với
giá cao hơn giá các sản phẩm cùng loại, do đó nếu người dân có thu nhập cao họ sẽ sẵn sàng
bỏ ra mức giá cao hơn để mua được một sản phẩm an toàn hơn.
• Những mối lo ngại về sức khỏe vệ sinh an toàn thực phẩm cũng là một cơ hội để cho thị
trường rau sạch có thể vươn lên. Với những vụ việc đáng báo động về sự mất vệ sinh an toàn
thực phẩm như những vụ ngộ độc hàng loạt do ăn phải rau có hàm lượng thuốc trừ sâu cao,
15
thịt heo bị bệnh lở mồm long móng, heo tai xanh vẫn được bầy bán, gà nhiễm dịch cúm

H5N1….Do đó người tiêu dùng đang có xu hướng tìm tới những nguồn cung cấp thực phẩm
sạch đáng tin cậy.
• Hệ thống bán lẻ đang phát triển rất mạnh cũng tạo điều kiện cho việc phân phối các sản
phẩm nông nghiệp nông nghiệp nói chung và các sản phẩm nông nghiệp sạch nói riêng. Bởi
vì sản phẩm phải được bày bán ở các siêu thị, các đại lý thực phẩm sạch thì mới chứng tỏ
được giá trị sạch của nó. Hiện nay trên thị trường TP Hồ Chí Minh có rất nhiều nhà bán lẻ
hoạt động khá thành công được người tiêu dùng tin tưởng như Co.opMark, BigC…Ngoài ra
hệ thống Metro, và những nhà bán lẻ hàng đầu của nước ngoài sẽ ồ ạt nhảy vào thị trường
Việt Nam theo chính sách mở cửa thị trường bán lẻ của chính phủ như: WallMart, 7
Eleven…Điều này đảm bảo cho việc phân phối các sản phẩm của công ty được thuận lợi.
• Hiện nay các nhà cung cấp các sản phẩm nông nghiệp sạch cũng không có nhiều và nhu
cầu sử dụng ngày càng tăng cao. Theo như báo Sài Gòn Giải Phóng (13/10/2014) thì lượng
rau đạt tiêu chuẩn VIETGAP được tiêu thụ tại Co.opmart đã tăng gấp đôi so với năm trước.
II.6.1. Dự báo nhu cầu thị trường
Để đạt được mục tiêu đề ra, cần xác định nhu cầu nông sản sạch của thị trường TP HCM
trong vòng 30 năm tới, từ đó tính toán công suất trang trại cần đạt được. Việc xác định nhu
cầu được thực hiện thông qua dự báo.
Theo logic khi thu nhập của người dân tăng, thì nhu cầu về nông sản sạch sẽ tăng tương
ứng, vì vậy mô hình hồi quy theo biến thu nhập được sử dụng.
Năm
GDP bình quân
( $ )
Nhu cầu heo sạch
( tấn)
Nhu cầu gà sạch
( tấn)
Nhu cầu rau sạch
( tấn )
2005 1365 158400 73834 220194
2006 1488 166320 77720 239342

2007 1629 177962 81811 260154
2008 1795 192199 88925 289060
2009 1993 207575 96657 321178
2010 2224 228333 107397 377856
2011 2491 255733 124880 460800
2012 2790 306879 156100 576000
2013 3088 398943 223000 720000
16
Bảng 2.6. Thu nhập và nhu cầu nông sản của người dân TP HCM (nguồn: Cục thống kê)
Bảng số liệu mô tả thu nhập bình quân đầu người GDP, nhu cầu các loại nông sản của
người dân thành phố HCM trong 9 năm gần đây nhất. Dựa vào bảng số liệu, tính toán hồi quy
giữa các biến:
• GDP bình quân và thời gian.
• GDP bình quân và nhu cầu heo sạch.
• GDP bình quân và nhu cầu gà sạch.
• GDP bình quân và nhu cầu rau sạch.
Biểu đồ 2.3 Tương quan giữa GDP và thời gian
17
Biểu đồ 2.4. Tương quan giữa GDP bình quân và nhu cầu thịt heo sạch
Biểu đồ 2.5. Tương quan GDP bình quân và nhu cầu thịt gà sạch
18
Biểu đồ 2.6. Tương quan giữa GDP bình quân và nhu cầu rau sạch
Các phân tích hồi quy cho thấy mức độ tương quan giữa các biến là rất cao, do đó mô
hình dự báo này là đáng tin cậy.
Đầu tiên ta sẽ dự báo GDP bình quân theo thời gian, sau đó dự báo nhu cầu các loại nông
sản theo GDP.
Dùng mô hình này, dự báo được nhu cầu nông sản sạch của người dân thành phố trong
vòng 30 năm, thời gian trang trại đang trong quá trình hoạt động. (Kết quả xem phần phụ lục
1)
II.6.2. Chiến lược thị phần

Dựa vào kết quả dự báo, ban quản lí dự án và chủ đầu tư đưa ra chiến lược về thị phần của
trang trại trong thời gian vận hành.
19
Biểu đồ 2.7. Chiến lược thị phần
Theo chiến lược đề ra, mỗi năm thị phần mỗi loại sản phẩm của công ty sẽ tăng 0.5% so
với năm đầu. Dựa vào chiến lược này, công suất của trang trại sẽ được thiết kế phù hợp để
đáp ứng yêu cầu.
II.7. Phân tích khả thi môi trường
Trang trại là tổ hợp trồng trọt – chăn nuôi – giết mổ, trong đó hai hoạt động chăn nuôi
và giết mổ có thể tác động rất lớn đến môi trường. Phân, nước thải, chất thải rắn nếu
không được xử lí tốt sẽ gây những tác động môi trường như gây ô nhiễm nguồn nước
ngầm, gây mùi hôi khó chịu, thu hut côn trùng gây bệnh, phát tán dịch bệnh tiêu chảy,
ghẻ lở…
Do đó cần có giải pháp hạn chế những ảnh hưởng không tốt này đối với môi trường.
Hai giải pháp hiệu quả là:
1. Xây dựng hầm biogas: Giúp xử lí nguồn phân, nước thải, xử lí mùi hôi và kí sinh
trùng gây bệnh một cách hiệu quả.
2. Sử dụng chế phẩm sinh học EM: Đem lại những lợi ích như: phân hủy nhanh chất
thải, khử mùi hôi hiệu quả, hạn chế côn trùng gây hại, hạn chế dịch bệnh.
20
Ngoài ra còn có một số giải pháp khác như xây dựng tường bao quanh trang trại để
hạn chế tiếng ồn phát tán ra ngoài, xây dựng hầm tự hoại, ao lắng lọc để xử lí nước thải.
II.8. Phân tích kinh tế
II.8.1. Tính toán kinh tế theo quan điểm chủ đầu tư
Theo quan điểm chủ đầu tư:
CFBT = I - C
TI = CFBT – D – IB
T = TI * TR
CFAT = CFBT – T – IB – CB
Trong đó:

CFBT: dòng tiền trước thuế
I: tổng doanh thu
C: tổng chi phí
D: Chi phí khấu hao
IB: tiền trả lãi
TI: lợi tức chịu thuế
T: tiền trả thuế
TR: thuế suất
CB: tiền trả gốc
CFAT: dòng tiền sau thuế
Dùng các số liệu trong bảng Phụ lục 2 ta tính được: (số tiền: triệu đồng)
Năm
20
14
2015
2016
2017
2018
2019
20
20
2021
21
Năm dự án
1
2
3
4
5
6

7
Tổng doanh thu
60320
60400
60480
60560
60640
60720
60800
60880
Chi phí
Chi phí đầu tư ban đầu
90000
0
0
0
0
0
0
Chi phí vận hành
0
0
94098.02
201145
321140.9
454085.7
599979.5
758822.2
Chi phí thay thế thiết bị
0 0 0 0 0 0 0

Tổng chi phí
90000
0
94098.02
201145
321140.9
454085.7
599979.5
758822.2
Giá trị còn lại
0
0
0
0
0
0
0
Khấu hao
0
0
13261.9
13261.9
13261.9
12261.9
12261.9
12261.9
Kế hoạch trả vay
Trả vay
0 23750 22500 21250 20000 18750 17500 16250
Trả lãi

0
13750
12500
11250
10000
8750
7500
6250
Trả gốc
0 10000 10000 10000 10000 10000 10000 10000
Dòng tiền trước thuế CFBT
-90000 0 50668.17 108308.8 172922 244507.7 323065.9 408596.6
Lợi tức chịu thuế TI
0
0
24906.26
83796.93
149660.1
223495.8
303304
390084.7
Thuế TNDN TR
0.25
Tiền thuế hàng năm T
0
0
6226.565
20949.23
37415.03
55873.95

75826
97521.17
Dòng tiền sau thuế CFAT
-90000 -23750 21941.6 66109.61 115507 169883.8 229739.9 294825.4
Năm
20
24
2025
2026
2027
2028
2029
20
30
20
Năm dự án
11
12
13
14
15
16
17
Tổng doanh thu
61120
61200
61280
61360
61440
61520

61600
61680
Chi phí

Chi phí đầu tư ban đầu
0
0
0
0
0
0
0
Chi phí vận hành
1313044
1523683
1747270
1983806
2233292
2495726
2771109
3059441
Chi phí thay thế thiết bị
0 0 0 0 53000 0 0
Tổng chi phí
1313044
1523683
1747270
1983806
2286292
2495726

2771109
3059441
Giá trị còn lại
0
0
0
0
0
0
0
Khấu hao
4928.571
3928.571
3928.571
3928.571
13261.9
13261.9
13261.9
12261.9
Kế hoạch trả vay

Trả vay
22500 0 0 0 0 0 0
22
Trả lãi
2500
0
0
0
0

0
0
Trả gốc
20000 0 0 0 0 0 0
Dòng tiền trước thuế CFBT
707023.7 820444.4 940837.7 1068203 1149542 1343852 1492136 1647391
Lợi tức chịu thuế TI
699595.1
816515.9
936909.1
1064275
1136280
1330590
1478874
1635129
Thuế TNDN TR

Tiền thuế hàng năm T
174898.8 204129 234227.3 266068.7 284069.9 332647.6 369718.4 408782.4
Dòng tiền sau thuế CFAT
509624.9 616315.5 706610.4 802134.7 865471.7 1011205 1122417 1238609
NPV
IRR
PP
Thời gian hòa vốn
Bảng 2.7 Phân tích kinh tế theo quan điểm chủ đâu tư
Biểu đồ 2.8. Dòng tiền sau thuế theo quan điểm chủ đầu tư
Theo quan điểm chủ đầu tư, sau 30 năm hoạt động, trang trại sẽ mang lại tổng lợi nhuận là
2713 tỉ 91 triệu VND, với suất thu hồi nội tại IRR lên đến 58%.
II.8.2. Phân tích kinh tế theo quan điểm ngân hàng

Theo quan điểm ngân hàng:
23
CFBT = TI – TC
TI = CFBT – D
T = TI*TR
CFAT = CFBT – T
Bảng tính toán kinh tế theo quan điểm ngân hàng
Năm 20
14
2015
2016
2017
2018
2019
20
20
Năm dự án
1
2
3
4
5
6
7
Tổng doanh thu
60320
60400
60480
60560
60640

60720
60800
Chi phí
Chi phí đầu tư ban đầu
90000
110000

Chi phí vận hành
101336.3
216617.7
345844
489015.4
646131.8
Chi phí thay thế thiết bị
Tổng chi phí
90000
110000
101336.3
216617.7
345844
489015.4
646131.8
Giá trị còn lại
Khấu hao
0
0
13261.9
13261.9
13261.9
12261.9

12261.9
Dòng tiền trước thuế
CFBT
-90000 -110000 43429.86 92836.15 148218.9 209578 276913.6
Lợi tức chịu thuế TI
0
0
30167.95
79574.24
134957
197316.1
264651.7
Thuế TNDN TR
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
24
Tiền thuế hàng năm T
0
0
7541.988
19893.56
33739.24
49329.03
66162.93
Dòng tiền sau thuế CFAT -90000 -110000 35887.87 72942.59 114479.6 160249 210750.7

Năm 20
24
2025
2026
2027
2028
2029
20
Năm dự án
11
12
13
14
15
16
Tổng doanh thu
61120
61200
61280
61360
61440
61520
61600
Chi phí
Chi phí đầu tư ban đầu
Chi phí vận hành
1414047
1640889
1881675
2136407

2405083
2687705
2984271
Chi phí thay thế thiết bị
53000

Tổng chi phí
1414047
1640889
1881675
2136407
2458083
2687705
2984271
Giá trị còn lại
Khấu hao
4928.571
3928.571
3928.571
3928.571
13261.9
13261.9
13261.9
Dòng tiền trước thuế
CFBT
606020.3 703238.1 806432.3 915602.9 977750 1151873 1278973
Lợi tức chịu thuế TI
601091.8
699309.5
802503.7

911674.3
964488.1
1138612
1265711
Thuế TNDN TR
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
0.25
Tiền thuế hàng năm T
150272.9
174827.4
200625.9
227918.6
241122
284652.9
316427.9
Dòng tiền sau thuế CFAT 455747.4 528410.7 605806.4 687684.3 736628 867220.6 962545.5
NPV VND 2,277,739.46
IRR 51%
PP VND 38,725.52
Thời gian hoàn vốn 6
Bảng 2.8 Phân tích kinh tế theo quan điểm ngân hàng
25