Đánh giá công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất xây dựng dự án trung tâm nhiệt điện Nghi Sơn, Huyện Tĩnh Gia, Tỉnh Thanh Hoá

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI







PHẠM VĂN THANH






ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ðẤT XÂY DỰNG DỰ ÁN TRUNG TÂM NHIỆT ðIỆN
NGHI SƠN, HUYỆN TĨNH GIA, TỈNH THANH HÓA



LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





PHẠM VĂN THANH






ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ðẤT XÂY DỰNG DỰ ÁN TRUNG TÂM NHIỆT ðIỆN
NGHI SƠN, HUYỆN TĨNH GIA, TỈNH THANH HÓA



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03




NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ

HÀ NỘI, 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ
một học vị nào.
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc.
Hà nội, ngày 02 tháng 11năm 2013
Tác giả luận văn


Phạm Văn Thanh





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm
giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều
kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Hồ Thị Lam Trà bộ môn
Quản lý ñất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp
Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện
ñề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện
cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo UBND huyện Tĩnh Gia, Phòng
Tài nguyên và Môi trường huyện Tĩnh Gia, Phòng Quản lý ñô thị, Phòng Thống
kê, UBND xã Hải Hà, Ban Quản lý khu kinh tế Nghi Sơn ñã tạo ñiều kiện giúp
ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại ñịa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, ñồng nghiệp và bạn bè ñã
giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Hà Nội, ngày 02 tháng 11 năm 2013
Tác giả luận văn



Phạm Văn Thanh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ix

MỞ ðẦU 1

1. Tính cấp thiết của ñề tài 1

2. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu 3

2.1. Mục ñích 3

2.2. Yêu cầu 3

1.1. Chính sách bồi thường và hỗ trợ tái ñịnh cư của Việt Nam 4

1.1.1 Về giá ñất và ñịnh giá ñất 4

1.1.2. Về bồi thường 6

1.2. Về hỗ trợ 8

1.2.1. Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống 8

1.2.2. Hỗ trợ sản xuất 8

1.2.3. Hỗ trợ chuyến ñổi nghề nghiệp và ñào tạo việc làm 9

1.2.4. Hỗ trợ khác 9

1.3. Chính sách bồi thường khi thu hồi ñất của một số nước trong khu
vực 10

1.3.1. Trung quốc 10

1.3.2. Úc 13

1.3.3. Hàn Quốc 15

1.3.4. Ấn ðộ 19

1.4. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất
ở Việt Nam 22

1.4.1. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy
ñịnh của Luật ðất ñai 1993 22

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv

1.4.2. Thực trạng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư theo quy
ñịnh của Luật ðất ñai 2003 25

1.5. Khái quát thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ của tỉnh Thanh Hoá. 25

1.6. Những vấn ñề tồn tại cần ñược nghiên cứu 27

1.6.1. Thực tiễn của việc bồi thường hỗ trợ 27

1.6.2. Về tái ñịnh cư 29

1.6.3. Vấn ñề chuyển ñổi nghề nghiệp 31

Chương II: ðỊA ðIỂM, ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 32

2.1. ðịa ñiểm nghiên cứu 32

2.2. ðối tượng nghiên cứu 32

2.3. Nội dung nghiên cứu 32

2.4. Phương pháp nghiên cứu 32

2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu 32

2.4.2. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu ñiều tra 33

2.4.3. Phương pháp tham khảo, lấy ý kiến 33

2.4.4. Phương pháp tổng hợp thông tin phân tích so sánh, ñánh giá 33

Chương III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 34

3.1. Khái quát về ñiều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 34

3.1.1. Vị trí ñịa lý 34

3.1.2. ðịa hình, ñịa mạo 35

3.1.3. Khí hậu 35

3.1.4. Thủy văn 36

3.1.5. Tài nguyên ñất ñai của huyện Tĩnh Gia 36

3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 37

3.2.1. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 37

3.2.2. Tình hình xã hội 39

3.3. Thực trạng quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn huyện Tĩnh Gia
- tỉnh Thanh Hoá 43

3.3.1. ðịa giới hành chính 43

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v

3.3.2. Công tác ño ñạc và thành lập bản ñồ ñịa chính 43

3.3.3. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 43

3.3.4. Công tác giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất 44

3.3.5. ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, quản lý hợp
ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất 44

3.3.6. Thanh tra việc chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý, sử
dụng ñất 47

3.3.7. Giải quyết tranh chấp về ñất ñai, giải quyết khiếu nại tố cáo các
vi phạm trong việc quản lý và sử dụng ñất 47

3.3.8. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 48

3.4. ðánh giá việc thực hiện chính sách khi nhà nước thu hồi ñất tại dự
án xây dựng nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn 49

3.4.1. Giới thiệu về dự án xây dựng nhà máy nhiệt ñiện Nghi Sơn 49

3.4.2. Một số văn bản pháp lý liên quan ñến các dự án 52

3.4.3. Công tác tổ chức thực hiện 53

3.4.4. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất ñối với dự án 53

3.4.5. Bồi thường thiệt hại về tài sản 64

3.4.6. ðánh giá việc thực hiện chính sách hỗ trợ 69

3.4.7. Kết quả thực hiện ñầu tư xây dựng dự án Trung tâm nhiệt ñiện
Nghi Sơn 71

3.5. Ảnh hưởng của việc thu hồi ñât xây dựng dự án ñến ñời sống việc
làm của người dân bị thu hồi ñất 73

3.5.1. Tình hình chung về bồi thường hỗ trợ 73

3.5.2. Kết quả ñiều tra phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi ñất,
bồi thường và hỗ trợ tại dự án 74

3.5.3. Chính sách tái ñịnh cư 75

3.5.4. Tác ñộng ñến thu nhập 77

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi

3.5.5. Tác ñộng ñến việc phát triển các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội 78

3.5.6. ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng xây dựng dự án trung tâm nhiệt ñiện Nghi Sơn, Tĩnh
Gia, Thanh Hóa 79

3.6. ðề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng tại huyện Tĩnh Gia, tỉnh Thanh Hóa 82

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ 84

1. Kết luận 84

2. Kiến nghị 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Diện tích, dân số và mật ñộ dân số huyện Tĩnh Gia năm 2012 40
Bảng 3.2. Biến ñộng dân số trung bình của huyện Tĩnh Gia 42
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu ñất ñai năm 2012 huyện Tĩnh Gia 45
Bảng 3.4. Kết quả giải quyết tranh chấp từ năm 2009-2012 48
Bảng 3.5. Tổng hợp các dự án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư của huyện
tĩnh gia từ ñầu năm 2009 ñến hết tháng 12/2012 48
Bảng 3.6. Khái quát dự án 50
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và
không ñược bồi thường dự án xây dựng Nhà máy nhiệt ñiện
Nghi Sơn 59
Bảng 3.8. Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối
tượng và ñiều kiện ñược bồi thường dự án xây dựng Nhà máy
nhiệt ñiện Nghi Sơn 59
Bảng 3.9. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ ñất nông nghiệp của dự án 63
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ ñất phi nông nghiệp của
dự án 63
Bảng 3.11. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về tài sản của dự án Trung tâm
nhiệt ñiện Nghi Sơn 65

Bảng 3.12. Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại dự án Trung tâm nhiệt ñiện
Nghi Sơn 69
Bảng 3.13. Kết quả việc thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu
hồi ñất tại dự án Trung tâm nhiệt ñiện Nghi Sơn 71
Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của người sau khi có ñất bị thu hồi trong việc
thực hiện chính sách hỗ trợ 74
Bảng 3.15. Ý kiến của người dân có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện
các chính sách tái ñịnh cư 76
Bảng 3.16. Thu nhập bình quân của người dân 77
Bảng 3.17. Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất 78
Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của người dân về cơ sở hạ tầng 79
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii

DANH MỤC HÌNH


Hình 3.1. Bản ñồ ñịa giới hành chính xã Hải Hà, huyện Tĩnh Gia, tỉnh
Thanh Hóa 34

Hình 3.2. San lấp nhà máy Nhiệt ñiện Nghi Sơn 1 50

Hình 3.3. Lễ khởi công nhà máy Nhiệt ñiện Nghi Sơn 1 50

Hình 3.4. Thi công xây dựng nhà máy Nhiệt ñiện Nghi Sơn 1 51

Hình 3.5. Toàn cảnh nhà máy Nhiệt ñiện Nghi Sơn 1 51

Hình 3.6. Ban ðiều hành dự án Nhiệt ñiện Nghi Sơn 52

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
BðS Bất ñộng sản
CNH Công nghiệp hóa
CP Chính phủ
FDI ðầu tư trực tiếp từ nước ngoài
GCN-QSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
HðH Hiện ñại hóa
KKBT Kiểm kê bồi thường
Nð Nghị ñịnh
Qð-UBND Quyết ñịnh của Ủy ban nhân dân
TðC Tái ñịnh cư
TW Trung ương
UBND Ủy ban nhân dân
WB Ngân hàng thế giới

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
Thực hiện chủ trương ñẩy mạnh CNH, HðH ñất nước, trong những năm
qua trên ñịa bàn cả nước ñã hình thành và ñi vào hoạt ñộng, nhiều khu công
nghiệp, khu ñô thị mới với các quy mô khác nhau. Cùng với xu hướng ñó, quá

trình xây dựng các khu công nghiệp, khu ñô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế,
xã hội, nhu cầu công cộng và lợi ích quốc gia cũng ñang diễn ra rất nhanh ở nước
ta, không phải ñối với các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh mà
còn ñối với các tỉnh, thành phố trên cả nước, tạo nên ñộng lực cho sự phát triển,
thúc ñẩy nhanh sự nghiệp CNH, HðH ñất nước. Việc phát triển các khu, cụm
công nghiệp, khu ñô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình
công cộng, phục vụ lợi ích quốc gia ñồng thời thu hồi cả ñất nông nghiệp và ñất
ở của một bộ phận dân cư dẫn ñến thay ñổi chỗ ở và ñiều kiện sống.
Chính sách thu hồi ñất theo Luật ðất ñai 2003 có nhiều ñổi mới về cơ chế,
giá bồi thường, chính sách tái ñịnh cư ñược cụ thể hoá ở một số văn bản quy
phạm pháp luật ñược ban hành: Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004
về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất; Nghị ñịnh
84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 sửa ñổi bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh số
197/2004/Nð-CP; Quyết ñịnh số 51/2005/Qð-TTg ngày 18/4/2005 của Chính
phủ về chính sách dạy nghề ngắn hạn cho lao ñộng nông thôn trong ñó có ñối
tượng ưu tiên là lao ñộng bị thu hồi ñất nông nghiệp; Chỉ thị số 11/2006/CT-TTg
ngày 27/3/2006 của Thủ tướng Chính phủ về giải pháp hỗ trợ dạy nghề và việc
làm cho lao ñộng vùng chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp và thực
hiện các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội gắn với quy hoạch sử dụng ñất
nông nghiệp; Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP; Nghị ñịnh số
69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy ñịnh bổ sung về quy
hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; Thông
tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2

quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất,
giao ñất, cho thuê ñất
Nhà nước ta ñã ban hành nhiều chính sách và ñã ñược các ñịa phương nỗ

lực vận dụng ñể giải quyết vấn ñề bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, bảo ñảm việc
làm, thu nhập và ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi. Song tình trạng thiếu
việc làm, thất nghiệp, không chuyển ñổi ñược nghề nghiệp, khó khăn trong cuộc
sống sinh hoạt nơi ở mới, ñặc biệt ñối với người nông dân bị thu hồi ñất ñã và
ñang diễn ra ở nhiều ñịa phương. Nguyên nhân này một phần do nhiều nơi thực
hiện ñền bù, tái ñịnh cư, ñào tạo, giải quyết việc làm cho người dân bị thu hồi ñất
còn chưa hợp lý, dẫn ñến tình trạng khiếu kiện gây mất trật tự, an ninh xã hội.
Bên cạnh ñó, bản thân người dân bị thu hồi ñất còn thụ ñộng trông chờ vào Nhà
nước, chưa tích cực tự ñào tạo ñể ñáp ứng với sự nghiệp công nghiệp hóa và hiện
ñại hóa ñất nước.
Sự thay ñổi nghề nghiệp, nơi ăn chốn ở của người dân có ñất bị thu hồi là
một vấn ñề lớn, mang tính thời sự cấp bách và trở thành vấn ñề mang tính xã hội
trên cả nước. Thiếu việc làm và tỷ lệ thất nghiệp cao, cùng với sự di chuyển tự do
của lao ñộng nông thôn lên thành phố tìm việc làm ñang ñặt ra cho các nhà quản
lý cũng như các nhà hoạch ñịnh chính sách cần giải quyết. ðể ñánh giá ñúng thực
trạng ñời sống và việc làm của người dân bị thu hồi ñất ở dự án Trung tâm nhiệt
ñiện Nghi Sơn - huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá và kịp thời có ñề xuất những
giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng ñất ñai có hiệu quả và giải quyết
các vấn ñề xã hội bức xúc hiện nay nhằm cải thiện, nâng cao ñời sống của người
dân bị thu hồi ñất, tôi chọn ñề tài:
“ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ,
TÁI ðỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT XÂY DỰNG DỰ ÁN TRUNG
TÂM NHIỆT ðIỆN NGHI SƠN, HUYỆN TĨNH GIA, TỈNH THANH HÓA”

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3

2. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu
2.1. Mục ñích
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi

ñất ở dự án Trung tâm nhiệt ñiện Nghi Sơn - huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh
Hoá.
- ðánh giá ảnh hưởng của việc thu hồi ñất ñến ñời sống và việc làm của người
dân.
- ðề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn ñịnh và nâng
cao ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi.
2.2. Yêu cầu
- Các số liệu ñiều tra thu thập phải ñầy ñủ, chính xác, trung thực và khách
quan
- Phân tích, ñánh giá khách quan việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ
khi nhà nước thu hồi ñất trong dự án Trung tâm nhiệt ñiện Nghi Sơn -
huyện Tĩnh Gia - tỉnh Thanh Hoá
- Các giải pháp ñề xuất phải mang tính khả thi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4

Chương I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Chính sách bồi thường và hỗ trợ tái ñịnh cư của Việt Nam
Những năm qua, mặc dù Nhà nước và các ñịa phương ñã ban hành nhiều
chính sách cụ thể trong việc bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, ñào tạo
chuyển ñổi nghề, hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với nông dân bị thu hồi ñất, nhưng trên
thực tế 67% lao ñộng nông nghiệp vẫn giữ nguyên nghề cũ sau khi ñã bị thu hồi
ñất, 13% chuyển sang nghề mới và có tới 25 - 30% không có việc làm hoặc có
việc làm nhưng không ổn ñịnh (ðinh Văn ðãn và Lưu Văn Duy, 2009).
Luật ðất ñai 1988, Luật ðất ñai 1993 ñều quy ñịnh chỉ có một hình thức
Nhà nước thu hồi ñất ñể giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư và nhà
ñầu tư phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi.
Luật ðất ñai 2003 ñã hạn chế lại chỉ một số trường hợp ñược thực hiện cơ
chế Nhà nước thu hồi ñất ñể giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư và

việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư do Nhà nước thực hiện (biện pháp hành chính
ñể có ñất thực hiện dự án). Các trường hợp khác, ñể tiếp cận quỹ ñất, nhà ñầu tư
phải thương thảo trực tiếp với người ñang sử dụng ñất thông qua hình thức nhận
chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự ñể có ñất thực hiện
dự án).
Nhìn chung, các quan ñiểm của các văn bản chính sách ñều có sự thống
nhất trong vấn ñề thu hồi, bồi thường và hỗ trợ tái ñịnh cư cho người bị thu hồi
ñất. Có thể tóm lược các quan ñiểm cụ thể như sau:
1.1.1 Về giá ñất và ñịnh giá ñất
Luật ðất ñai năm 2003 ñã tạo nên nhiều ñổi mới quan trọng, trọng tâm là
xây dựng hệ thống quản lý tài chính ñất ñai phù hợp với cơ chế thị trường. Công
cụ tài chính ñất ñai ñược xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như sau: (1)
hệ thống tài chính ñất ñai ñược xác ñịnh bao gồm giá ñất và thuế ñất nhằm ñiều
chỉnh các mối quan hệ có liên quan ñến ñất ñai trong cơ chế thị trường (ðiều 54
và ðiều 55); (2) giá ñất do Nhà nước quy ñịnh phải phù hợp với giá ñất trên thị
trường (ðiều 56); (3) nhà ñầu tư trong nước có quyền lựa chọn một trong 2 hình
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5

thức tiếp cận ñất ñai là ñược Nhà nước cho thuê ñất trả tiền thuê ñất hàng năm
hoặc ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, nhà ñầu tư nước ngoài có
quyền lựa chọn hoặc ñược Nhà nước cho thuê ñất trả tiền thuê ñất hàng năm hoặc
ñược Nhà nước cho thuê ñất trả tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê (ðiều
108); (4) nhà ñầu tư trong nước ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
và nhà ñầu tư nước ngoài ñược Nhà nước cho thuê ñất trả tiền thuê ñất một lần
cho cả thời gian thuê có các quyền chuyển nhượng, tặng cho (có hạn chế), cho
thuê, thế chấp và bảo lãnh (tại các tổ chức tín dụng có pháp nhân trong nước),
góp vốn ñối với quyền sử dụng ñất (ðiều 110 và ðiều 111); (5) quyền sử dụng
ñất ñược giao dịch trên thị trường quyền sử dụng ñất, một thành phần của thị
trường bất ñộng sản (ðiều 61, 62 và 63).

Trên thực tế triển khai hệ thống giá ñất, mặc dù pháp luật ñã quy ñịnh giá
ñất của Nhà nước phải xác ñịnh phù hợp với giá ñất trên thị trường nhưng quy
ñịnh này không ñược thực hiện ñầy ñủ ở các ñịa phương. Tại hầu hết các ñịa
phương cấp tỉnh, nhất là ở các khu vực ñô thị phát triển, bảng giá ñất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh ban hành chỉ bằng khoảng từ 10% tới 70% giá ñất trên thị
trường. ðối với ñất nông nghiệp, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo khung
giá ñất ñối với mỗi loại ñất khác nhau như: khung giá ñất trồng cây hàng năm,
khung giá ñất trồng cây lâu năm, khung giá ñất rừng ñược quy ñịnh cụ thể tại
Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP về các phương pháp xác ñịnh giá ñât và khung
giá ñất các loại. Tuy nhiên, giá ñất sau khi ñược chuyển ñổi sang mục ñích sử
dụng khác thì thường có giá cao hơn hàng chục, thậm chí có nơi lên tới hàng
trăm lần so với giá ñền bù ñã ñược thực hiện tại các ñịa phương trong thời gian
qua. Hầu hết các ñịa phương ñều cho rằng cần một lộ trình nhất ñịnh mới có thể
thực hiện ñược chính sách "một giá ñất", không thể tạo "sốc" giá ñất ñối với các
dự án ñầu tư. Hơn nữa, mặt bằng giá ñất thấp là một ñiều kiện ñể khuyến khích
ñầu tư. Trong hoàn cảnh này, Chính phủ ñã ban hành quy ñịnh là Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh phải quyết ñịnh giá ñất cho phù hợp giá ñất trên thị trường trong
trường hợp Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, Nhà nước cho thuê ñất,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6

tính giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người bị Nhà nước thu hồi ñất và
tính giá trị quyền sử dụng ñất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
Về kỹ thuật ñịnh giá ñất, chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số
101/2005/Nð-CP ngày 03/08/2005 về thẩm ñịnh giá mà nội dung chủ yếu có liên
quan ñến ñịnh giá ñất. Bộ Tài chính ñã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn thực hiện nhiệm vụ
ñịnh giá hàng loạt ñể xây dựng bảng giá ñất hoặc ñịnh giá từng thửa ñất khi cần
thiết. ðến năm 2009, Chính phủ lại chuyển nhiệm vụ ñịnh giá hàng loạt và xây
dựng khung giá ñất của cả nước và bảng giá ñất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về

Bộ Tài nguyên và Môi trường ñể quản lý; Bộ Tài chính tiếp tục thực hiện nhiệm
vụ quản lý nhà nước về ñịnh giá ñất trên thị trường.
1.1.2. Về bồi thường
1.1.2.1. Bồi thường về ñất ñai
ðất ñai bị thu hồi ñược bồi thường bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng,
nếu không có ñất ñể bồi thường, ñược bồi thường giá trị quyền sử dụng tại thời
ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất. Nếu bồi thường chậm do tổ chức có trách nhiệm
bồi thường gây ra mà giá ñất tại thời ñiểm chi trả do UBND tỉnh công bố cao hơn
giá ñất khi có quyết ñịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ñất tại thời ñiểm chi trả
bồi thường. Khi giao ñất mới ở khu tái ñịnh cư, nếu giá trị ñất khu tái ñịnh cư
nhỏ hơn thì ñược nhận tiền chênh lệch, nếu gia trị ñất khu tái ñịnh cư lớn hơn thì
bù tiền chênh lệch trừ trường hợp hộ nhận ñất ở, nhà ở tái ñịnh cư mà giá trị nhỏ
hơn một suất tái ñịnh cư tối thiểu thì ñược hỗ trợ phần chênh lệch ñó. Trường
hợp ñất nông nghiệp vượt hạn mức không ñược cơ quan thẩm quyền phê
duyệt/chứng nhận, ñất nông nghiệp thuộc quỹ ñất công ích, ñất nhận giao khoán
ñược bồi thường chi phí ñầu tư còn lại (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP - Nghị ñịnh
69/2009/Nð-CP).
1.1.2.2. Bồi thường công trình trên ñất
Nhà, công trình sinh hoạt của hộ ñược bồi thường bằng giá trị xây mới.
Nhà, công trình kiến trúc khác ñược tính bằng giá trị hiện có cộng thêm khoản
phần trăm theo giá hiện có của công trình nhưng nhỏ hơn 100% giá trị mới (giá
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7

hiện có xác ñịnh bằng phần trăm chất lượng còn lại). Mồ mả ñược bồi thường chi
phí về ñất ñai, ñào, bốc, di chuyển, xây lại. Bồi thường các công trình văn hóa do
Trung ương và UBND tỉnh quyết ñịnh (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP; Nghị ñịnh
69/2009/Nð-CP).
Theo ñiều chỉnh của Quyết ñịnh 34/2010/Qð-TTg, hộ tái ñịnh cư ñược hỗ
trợ thêm chi phí xây ñựng nhà ở tương ñương 5m

2
/khẩu hợp pháp. ðối với công
trình công cộng có sự tham gia ñóng góp cùa cộng ñồng sẽ ñược bồi thường. Cơ
sở hạ tầng của ñịa phương nơi ñi bị thiệt hại ñược ñầu tư cải tạo hoặc xây mới.
1.1.2.3. Bồi thường hoa màu trên ñất
Bồi thường cây hàng năm ñược tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu
hoạch theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời ñiểm
thu hồi. ðối với cây lâu năm nếu ñang thời kỳ kinh doanh ñược bồi thường bằng
giá trị hiện có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di
chuyển thì bồi thường chỉ phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng
lại (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP - Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP). Theo ñiều chỉnh
của Quyết ñịnh 34/2010/Qð-TTg cho ñự án thuỷ ñiện/thuỷ lợi, nếu cây chưa thu
hoạch ñược bồi thường chi phí di chuyển, trồng lại, nếu vườn cây ñang ở thời ký
kiến thiết cơ bản ñược bồi thường ñầu tư xây ñựng cơ bản (trồng và chăm sóc)
ñến thời ñiểm bồi thường, nếu là vườn kinh doanh ñược bồi thường bằng thu
nhập trung bình 3 năm nhân với thời gian còn lại của vườn cây. ðối với vật nuôi,
ñến thời ñiểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa ñến kỳ thu hoạch ñược bồi
thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển ñược thì bồi thường chi phí di
chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP - Nghị ñịnh
69/2009/Nð-CP). ðối với cây lâm nghiệp, nếu rừng trồng bằng vốn ngân sách,
rừng tự nhiên giao quản lý, chăm sóc bảo vệ bồi thường theo giá thiệt hại thực tế
và phân chia cho các ñối tượng liên quan (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP - Nghị
ñịnh 69/2009/Nð-CP). ðối với dự án thuỷ ñiện/thuỷ lợi (ñiều chỉnh tại Quyết
ñịnh 34/2010/Qð-TTg), nếu hộ tự bỏ vốn trồng, ñược bồi thường tính theo diện
tích nhân ñơn giá trồng cộng thêm chi phí chăm sóc bảo vệ. Nếu xây nhà trên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8

ñiện tích nhận giao khoán bảo vệ rừng, ñược bồi thường xây dựng lán trại (trừ
rừng ñặc dụng) nhưng không quá 200m

2
và bồi thường cây trồng trên ñất.
1.2. Về hỗ trợ
1.2.1. Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống
ðối với hỗ trợ lương thực, nếu hộ bị thu hồi 30 - 70% ñất sản xuất nông
nghiệp (SXNN) ñược hỗ trợ lương thực 6 tháng (nếu không ñi chuyển) và 12
tháng nếu di chuyển, nếu ở ñịa bàn khó khăn tối ña 24 tháng (30kg/khẩu/tháng).
Nếu hộ bị thu hồi trên 70% ñất SXNN ñược hỗ trợ 12 tháng (nếu không di
chuyển) và 24 tháng nếu di chuyển, nếu ở ñịa bàn khó khăn tối ña 36 tháng. ðối
với hộ kinh doanh ñược hỗ trợ cao nhất 30% 1 năm thu nhập sau thuế lấy trung
bình 3 năm liền kề (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP - Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP).
ðối với các dự án thuỷ ñiện/thủy lợi (theo Quyết ñịnh 34/2010/Qð-TTg), hộ bị
thu hồi 100% ñất ở, ñất sản xuất ñược hỗ trợ 48 tháng lương thực 30
kg/khẩu/tháng, bị thu hồi trên 70% ñất sản xuất nông nghiệp ñược hỗ trợ lương
thực 36 tháng, bị thu hồi 30 - 70% ñất sản xuất nông nghiệp ñược hỗ trợ lương
thực 24 tháng. Hỗ trợ y tế, mức hỗ trợ do UBND tỉnh quyết ñịnh (Nghị ñịnh
197/2004/Nð-CP - Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP), hỗ trợ 1 lần 30 nghìn ñồng/khẩu
(ñối với dự án thuỷ ñiện/thuỷ lợi - Quyết ñịnh 34/2010/Qð-TTg). Hỗ trợ giáo
dục, mức hỗ trợ do UBND tỉnh quyết ñịnh (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP, Nghị
ñịnh 69/2009/Nð-CP), ñối với ñối tượng tái ñịnh cư dự án thuỷ ñiện/thuỷ lợi
(Quyết ñịnh 34/2010/Qð-TTg) ñược miễn ñóng góp xây dựng 3 năm, hỗ trợ 1 bộ
sách gỉáo khoa và miễn học phí năm ñầu tiên. Hỗ trợ thắp sáng/chất ñốt, mức hỗ
trợ do UBND tỉnh quyết ñịnh (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP - Nghị ñịnh
69/2009/Nð- CP), hỗ trợ 1,5 lít dầu thắp sáng và 3 lít dầu hỏa/khẩu/tháng 1 năm
ñầu (ñốỉ với các hộ tái ñịnh cư của các công trình thuỷ ñiện/thuỷ lợi - Quyết ñịnh
34/2010/Qð-TTg)
1.2.2. Hỗ trợ sản xuất
Hỗ trợ giống, dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm thời gian do UBND tỉnh
quyết ñịnh (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP - Nghị ñịnh 69/2009/Nð- CP). ðối với
các hộ tái ñịnh cư của các công trình thuỷ ñiện/thuỷ lợi (Quyết ñịnh 34/2010/Qð-

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9

TTg), hỗ trợ 100% phí mua giống, phân vô cơ, thuốc bảo vệ thực vật vụ cho cây
hàng năm, hỗ trợ 20 - 50% chi phí giống, trồng, chăm sóc, phân vô cơ, thuốc bảo
vệ thực vật (không quá 1 ha/hộ) cho cây lâu năm. Hỗ trợ tiền 1 lần mua 2 con lợn
(10kg/con), 1 con bê 10 tháng tuổi (nuôi thịt, giống ñịa phương). ðối với hỗ trợ
trồng rừng sản xuất, ngoài quy ñịnh tại Quyết ñịnh 147/2007/Qð-TTg còn ñược
hỗ trợ 50% suất ñầu tư trồng rừng (không quá 2ha/hộ, tính theo chu kỳ 5 - 7 năm
ñối với keo lai). Ngoài ra các hộ tái ñịnh cư ñược hỗ trợ tập huấn kỹ thuật, hỗ trợ
xây dựng mô hình sản xuất.
1.2.3. Hỗ trợ chuyến ñổi nghề nghiệp và ñào tạo việc làm
ðối với hộ chuyển ñổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường ñất bị thu hồi
bằng tiền còn ñược hỗ trợ từ 1,5-5 lần giá ñất nông nghiệp ñối với diện tích ñất
nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá ñịnh mức giao ñất nông nghiệp tại ñịa
phương) hoặc 1 suất ñất ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất ñất kinh doanh
phi nông nghiệp. Nếu có nhu cầu ñào tạo ñược miễn phí ñào tạo một khoá học
ñối với các ñối tượng trong ñộ tuổi lao ñộng.
1.2.4. Hỗ trợ khác
Hỗ trợ di chuyển trong nội tỉnh cao nhất 3 triệu ñồng, ngoài tỉnh cao nhất 5
triệu ñồng (Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP) và do UBND tỉnh quy ñịnh (Nghị ñịnh
69/2009/Nð-CP). Khi chưa có nơi ở ñược bố trí tạm hoặc tiền thuê nhà, hộ thuê
nhà ở ñược hỗ trợ chi phí vận chuyển. Các hộ tái ñịnh cư ñược hỗ trợ ñi tham
quan các ñiểm tái ñịnh cư gồm chi phí ñi lại, ăn ở và ñược hỗ trợ thủ tục rời nhà
cũ - nhận nhà mới 300 nghìn ñồng/hộ (Quyết ñịnh 34/2010/Qð-TTg)
Như vậy có thể thấy hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật của Việt
Nam về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư ñối với người bị thu hồi ñất, ñặc
biệt là những người bị thu hồi ñất nông nghiệp là ñầy ñủ và ñều hướng tới lợi ích
của người bị thu hồi ñất. Các nội dung liên quan có thể thấy ñều xuyên suốt,
thống nhất từ Bộ Luật dân sự tới Luật ðất ñai 2003 và Luật Bồi thường Nhà

nước cho ñến các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành trong thời gian qua.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10

1.3. Chính sách bồi thường khi thu hồi ñất của một số nước trong khu vực
1.3.1. Trung quốc
Khái quát nội dung của chương 20 và 23 Luật quản lý ñất ñai của Trung
Quốc (2004) và ðiều 13 và 16 trong Quy ñịnh về trưng mua nhà thuộc sở hữu
Nhà nước và bồi thường (2011) như sau:
Trước hết, tiến hành khảo sát về các ñiều kiện thu hồi ñất về các mặt dân
số nông nghiệp, ñất canh tác trên thu nhập ñầu người, tổng sản lượng hàng năm,
diện tích ñất, loại ñất, và vấn ñề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng;
Thứ hai, dự thảo kế hoạch thu hồi ñất. Kế hoạch này là cơ sở ñể Chính
phủ phê duyệt công tác thu hồi ñất và thực hiện việc bồi thường và tái ñịnh cư.
Công tác này bao gồm trưng mua ñất thuộc sở hữu hợp tác xã, mục ñích sử dụng
ñất, vị trí chính xác của khu ñất bị trưng mua, chủ sở hữu và diện tích;
Thứ 3, báo cáo với chính quyền cấp ñịa phương. Cơ quan quản lý ñất ñai
ñệ trình kế hoạch thu hồi ñất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn ñể kiểm tra và
phê duyệt.
1.3.1.1. Ngày công bố dự án
ðiều 46, luật quản lý ñất ñai của TQ (2004) quy ñịnh ngày công bố dự án
như sau:
- Là ngày công bố chính thức việc dự án ñược phê duyệt;
- Việc công bố sẽ ñược thực hiện: Kịp thời, nêu cụ thể kế hoạch trưng mua
và bồi thường, các chính quyền ñịa phương sẽ nỗ lực ñể thông báo và giải thích
các vấn ñề có liên quan;
- Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không ñược cải tạo
và mở rộng.
1.3.1.2. Cơ sở bồi thường
Cơ sở bồi thường quy ñịnh tại ñiều 47, Luật quản lý ñất ñai của TQ (2004)

và ñiều 19 quy ñịnh về trưng mua nhà trên ñất thuộc sở hữu nhà nước và bồi
thường (2011) như sau:
- Thường phụ thuộc vào mục ñích sử dụng ban ñầu của khu ñất bị trưng
mua, mức này thấp hơn nhiều so với phí giao ñất;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11

- Trong trường hợp mức bồi thường không ñủ ñể duy trì mức sống ban ñầu,
có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị
sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện trưng mua;
- Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường;
- Cơ quan thẩm ñịnh giá bất ñộng sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn.
1.3.1.3. Hình thức bồi thường
ðiều 19, Quy ñịnh về trưng mua nhà trên ñất thuộc sở hữu nhà nước và
bồi thường (2011): Có một số hình thức bồi thường và tái ñịnh cư cho những
hộ nông dân như sau:
- Chỉ bồi thường tiền;
- Tái ñịnh cư và có việc làm;
- Tái ñịnh cư với bảo hiểm phúc lợi.
1.3.1.4. Bồi thường ñất nông nghiệp
Bồi thường ñất nông nghiệp ñược quy ñịnh tại ðiều 47, Luật quản lý ñất ñai
của TQ (2004) và ðiều 19, Quy ñịnh về trưng mua nhà trên ñất thuộc sở hữu nhà
nước và bồi thường (2011) là:
- Mức bồi thường từ 6 ñến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của
3 năm trước khi bị thu hồi;
- Trợ cấp tái ñịnh cư bằng 4 ñến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình;
- Bồi thường cho các công trình và hoa màu hiện có sẽ do chính quyền ñịa
phương quyết ñịnh;
- Luật giới hạn tổng mức bồi thường và hỗ trợ tái ñịnh cư không vượt quá
30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các quy

ñịnh trong luật không ñủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.
1.3.1.5. Bồi thường ñất ở và các loại ñất khác
ðối với ñất ở và các loại ñất khác ñược bồi thường như ðiều 47, Luật quản lý
ñất ñai của TQ (2004) và ðiều 19, Quy ñịnh về trưng mua nhà trên ñất thuộc sở
hữu nhà nước và bồi thường (2011):
- Các tiêu chuẩn về bồi thường cho các loại ñất khác tùy thuộc vào từng ñịa
phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho ñất canh tác;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12

- ðối với việc thu hồi ñất trồng rau ở khu vực ngoại ô, chủ dự án cũng phải
trả một khoản tiền cho Quỹ xây dựng phát triển ñất trồng rau mới.
1.3.1.6. Bồi thường công trình xây dựng
Bồi thường công trình xây dựng ñược quy ñịnh tại ðiều 47, Luật quản lý
ñất ñai của TQ (2004) và ðiều 19, Quy ñịnh về trưng mua nhà trên ñất thuộc sở
hữu nhà nước và bồi thường (2011):
- Mức bồi thường cho giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ không thấp hơn giá thị
trường;
- Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ ñược thẩm ñịnh và quyết ñịnh bởi các ñơn vị
ñịnh giá có ñủ chuyên môn, theo những quy trình ñịnh giá nhất ñịnh.
- Mức bồi thường sẽ do chính quyền ñịa phương quyết ñịnh.
1.3.1.7. Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt ñộng kinh doanh
Luật quản lý ñất ñai của TQ, 2004 và ðiều 23 Quy ñịnh về trưng mua nhà
trên ñất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường, 2011: Bồi thường cho các thiệt hại
về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ ñược quyết ñịnh dựa trên mức lợi nhuận,
thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh và các yếu tố khác.
1.3.1.8. Bồi thường ñối với người thuê ñất
ðối với người thuê ñất thì không bồi thường cho cá nhân thuê ñất và
không có ñiều khoản dành cho người thuê ñất.
1.3.1.9. Các hộ gia ñình ñược cấp nhà

ðối với các hộ gia ñình ñược cấp nhà ñược quy ñịnh tại Luật quản lý ñất
ñai của TQ, 2004 và ðiều 23 Quy ñịnh về trưng mua nhà trên ñất thuộc sở hữu
nhà nước và bồi thường, 2011:
- Nếu hộ gia ñình có nhà ở ñạt chuẩn, sẽ ñược ưu tiên ñền bù nhà ở như vậy;
- Nếu như phải tái ñịnh cư do bị thu hồi, cơ quan phụ trách về thu hồi nhà ở
sẽ chi trả chi phí về tái ñịnh cư;
- Nếu hộ gia ñình lựa chọn cách ñổi nhà, cơ quan phụ trách về thu hồi nhà sẽ
trả chi phí tái ñịnh cư tạm thời hoặc cung cấp chỗ ở tạm thời trước khi cấp nhà;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13

- Bồi thường cho các hộ gia ñình bị thu hồi không thấp hơn giá thị trường
của tài sản tương tự tại thời ñiểm trưng mua. Mức bồi thường bao gồm (1) cho
giá trị nhà bị thu hồi, (2) cho chi phí tái ñịnh cư hoặc nhà ở tạm thời, và (3) cho
thiệt hại phát sinh từ việc phải ñóng cửa hoạt ñộng kinh doanh.
1.3.1.10. Các biện pháp phục hồi thu nhập
ðiều 46, Luật quản lý ñất ñai của TQ, 2004 và ðiều 13 và 16 Quy ñịnh về
trưng mua nhà trên ñất thuộc sở hữu nhà nước và bồi thường, 2011: Trung Quốc
không có quy ñịnh rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên, các
chính quyền ñịa phương ñã chủ ñộng ñưa ra một số giải pháp sau:
- Tái ñịnh cư bằng tiền: theo ñó các khoản hỗ trợ sẽ ñược cung cấp tới các
cá nhân (cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về ñất ñai trong một số trường
hợp), và sau ñó, cá nhân sẽ tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông dân
bị ảnh hưởng ñã chọn cách này;
- Tái ñịnh cư thông qua thỏa thuận chia sẻ cổ phần: người ñược bồi thường
sẽ chuyển khoản tiền ñược bồi thường thành cổ phần của công ty ñược thành lập
với vốn ñầu tư từ các khoản tiền bồi thường;
- Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh xã hội: cơ chế này ñã ñược áp
dụng ở một số ñịa phương có kinh tế phát triển. Theo cách này, tất cả các khoản
trợ cấp và một phần khoản bồi thường do mất ñất ñược cho vào một quỹ an sinh

xã hội bao gồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế.
1.3.2. Úc
ðiều 170 trong ðạo luật quản lý ñất ñai (1997) quy ñịnh:
- Chuẩn bị kế hoạch khảo sát;
- Chuẩn bị kế hoạch triển khai.
1.3.2.1. Ngày công bố dự án
ðạo luật quản lý ñất ñai WA1997, tại ðiều 170, 171, 172 có quy ñịnh ngày
công bố dự án như sau:
- Thông báo về kế hoạch dự kiến ngay sau khi kế hoạch ñó ñược ñăng ký;
- Thông báo về kế hoạch dự kiến phải bao gồm:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14

- Bản miêu tả về khu ñất, chi tiết về mục ñích của công trình công cộng sẽ
xây dựng, thông tin chi tiết về các lợi ích bị ảnh hưởng;
- Nêu chi tiết về:
ðịa ñiểm mà mọi người có thể xem bản kế hoạch vào những thời gian
thích hợp.
Lí do lựa chọn khu ñất ñể xây dựng công trình công cộng;
Thời hạn dự kiến tiền hành thu hồi ñất;
Tên của cán bộ ñầu mối trong cơ quan chịu trách nhiệm về thu hồi;
ðịa chỉ ñể khiếu nại, khiếu kiện;
- Sẽ không có giao dịch nào ñược tiến hành ñối với những tài sản trong khu
vực này nếu không có sự phê duyệt của Bộ trưởng.
1.3.2.2. Cơ sở bồi thường
Cơ sở bồi thường quy ñịnh tại ðiều 55 ñạo luật quản lý ñất ñai WA1997:
- Nguyên tắc “giá trị ñối với chủ sở hữu” thừa nhận rằng mức bồi thường
cao hơn giá trị thị trường. Giá trị ñối với chủ sở hữu bao gồm:
Giá trị thị trường của lợi ích bị ảnh hưởng;
Giá trị ñặc biệt do sở hữu hoặc việc sử dụng ñất bị thu hồi;

Thiệt hại do thửa ñất bị chia cắt;
Thiệt hại về tiếng ồn hoặc các thiệt hại khác;
Không tính ñến phần giá trị tài sản tăng thêm hay giảm ñi do bị thu hồi.
- Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, ñược quyết ñịnh với cơ
quan quản lý với sự tư vấn của người ñứng ñầu cơ quan ñịnh giá;
- Bộ trưởng sau khi tham vấn, phải quyết ñịnh các vấn ñề có liên quan như
quyền, lợi ích, giá trị tài sản,…
- Giá trị thị trường ñược xác ñịnh là mức tiền mà tài sản ñó có thể bán ñược
một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời ñiểm nhất ñịnh.
1.3.2.3. Hình thức bồi thường
Hình thức bồi thường là trả bằng tiền mặt (Luật về thu hồi tài sản1989 và
ðiều 189, khoản 2, Luật quản lý ñất ñai WA1997).