SỰ TIẾN THOÁI LƯỠNG NAN ĐỐI VỚI NHÀ Ở PHI CHÍNH THỨC TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TÌNH HUỐNG XÃ THỚI TAM THÔN - HUYỆN HÓC MÔN LUẬN VĂN THẠC SĨ.PDF

B GIÁO DCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
———————










PHM MINH THIÊN PHC




S TINăTHOÁIăLNGăNANăI VI NHÀ  PHI
CHÍNH THC TI THÀNH PH H CHÍ MINH: TÌNH
HUNG XÃ THI TAM THÔN - HUYN HÓC MÔN





LUNăVNăTHC SăCHệNHăSÁCHăCỌNG

Thành ph H Chí Minh – Nm 2013





B GIÁO DCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
—————————


CHNGăTRỊNHăGING DY KINH T FULBRIGHT






PHM MINH THIÊN PHC




S TINăTHOÁIăLNGăNANăI VI NHÀ  PHI
CHÍNH THC TI THÀNH PH H CHÍ MINH: TÌNH

HUNG XÃ THI TAM THÔN - HUYN HÓC MÔN



Chuyên ngành : Chính sách công
Mã s : 60340402

LUNăVNăTHCăSăCHệNHăSÁCHăCỌNG




NGI HNG DN KHOA HC:
TS. HUNH TH DU




Thành ph H Chí Minh – Nm 2013
i



LIăCAM OAN
Tôi cam đoan lun vn nƠy hoƠn toƠn do tôi thc hin. Các trích dn vƠ s liu s
dng trong lun vn đu đc dn ngun vƠ có đ chính xác cao nht trong phm vi
hiu bit ca tôi. Ni dung bƠi vit không nht thit phn ánh quan đim ca trng
i hc Kinh t thƠnh ph H Chí Minh hay Chng trình Ging dy Kinh t
Fulbright.

PhmăMinhăThiênăPhc

ThƠnh ph H Chí Minh
Tháng 06 nm 2013

ii



LIăCMăT

Li đu tiên, tôi xin trân trng cm n Chng trình Ging dy Kinh t Fulbright, đư
to điu kin cho tôi có đc c hi rèn luyn trong môi trng hc tp lỦ tng. Tôi
xin chân thành cm n Quý thy cô ca Chng trình đư tn tình truyn đt tri thc và
ch dy cho tôi trong sut quá trình hc tp ti đơy, nhng kin thc và kinh nghim
tip thu t Chng trình đư vƠ đang mang đn cho tôi nhng giá tr vô cùng quý báu.
c bit, tôi xin gi li cm n sơu sc đn thy Hunh Th Du, ngi đư nhit tình
hng dn và h tr tôi trong quá trình hình thƠnh Ủ tng và thc hin lun vn nƠy.
Thy đư giƠnh rt nhiu thi gian trao đi đ giúp tôi nhn din, tip cn vn đ và
hoàn thin lun vn ca mình.
Ngoài ra, xin cám n tt c các anh, ch và các bn đng môn trong Chng trình đư
đng hành và h tr tôi trong sut quá trình hc ti Fulbright. Xin cm n UBND
Huyn Hóc Môn đư cung cp thông tin và s liu quan trng, giúp tôi thc hin đ tài.
Cui cùng, xin cm n nhng ngi thân yêu quý trong gia đình ca tôi đư luôn đng
viên và h tr tôi v mi mt đ tôi có điu kin hoàn tt lun vn Thc s ca mình.



iii

TịMăTT

ô th hóa mnh m đi kèm gia tng nhƠ  phi chính thc là hin tng đang din ra
ti hu ht các siêu đô th ca nhng quc gia đang phát trin. iu kin sng ca các
khu nhà nm ngoƠi pháp lut  các nc thng rt ti t do phi đi mt vi hƠng
lot vn đ nh thiu thn đin, nc sch, c s y t, vn đ v sinh vƠ an ninh v.v
ThƠnh ph H Chí Minh (TP.HCM) vi tc đ đô th hóa rt nhanh, tng t cng
đang phi đi mt vi vn nn nhà  không chính thng phát trin tràn lan.
Tuy nhiên, TP.HCM có u đim rt ln so vi nhng thƠnh ph khác ti các nc
đang phát trin đó là: (1) môi trng sng thuc khu vc phi chính thc tt hn vƠ (2)
hu ht các h gia đình có kh nng s hu nhƠ . iu nƠy xut phát t s ni lng
chính sách trong vic cho phép tn ti vƠ hp thc hóa mt phn nhng nhƠ  xây
dng t phát không đy đ giy t hp l (thm chí là trái phép); nhƠ nc thng
xuyên nâng cp h thng c s h tng đn nhng khu vc đư hình thƠnh khu dơn c;
giá đt và xây dng ca khu vc phi chính thc rt phi chng so vi kênh chính thc
đư giúp đi đa s ngi dân có nhà. Tuy nhiên, hin tng coi thng và c tình vi
phm pháp lut vi k vng không sm thì mun s đc hp thc hóa nhà  cng
đang đt chính quyn thành ph vào tình th vô cùng tin thoái lng nan.
Do đó, trng hp Thi Tam Thôn - mt xư tp trung rt đông nhƠ  xơy dng trái
phép ca TP.HCM - đc chn lƠm phm vi nghiên cu ca đ tƠi đ chng minh cho
đim khác bit trên cng nh phơn tích khó khn v mt chính sách ca thƠnh ph đi
vi nhƠ  phi chính thc. Kt qu điu tra vƠ s liu thu thp đư cho thy, chi phí nhà
 khu vc phi chính thc phù hp hn vi kh nng chi tr ca ngi dơn, điu kin
sinh sng ca ngi dơn trong khu vc phi chính thc vn chp nhn đc bi đin,
nc sinh hot đu đc cung cp đy đ, các c s y t vƠ giáo dc đu có th tip
cn. Kt qu cng phn ánh s nhn thc đc ri ro ca phn ln ngi dơn khi giao
dch nhƠ  xơy dng trái phép, nhng do giá c phù hp vi mc thu nhp cùng vi s

hy vng vƠo chính sách nhƠ nc thng theo sau đư khin cho rt nhiu ngi la
chn khu vc nƠy. Do đó, cho dù nm ngoƠi pháp lut vƠ b ngn cn nhng s lng
nhƠ phi chính thc vn không ngng tng lên qua các nm. Vì vy, nhm tránh vic
chính sách ln quy hoch phi thay đi theo thc trng phát trin nh hin nay, nhà
nc cn thay đi cách thc quy hoch vƠ đm bo tính thng tôn trong pháp lut.
iv




MCăLC
Li Cam oan i
Li Cm T ii
Tóm Tt iii
Mc Lc iv
Danh Mc Các Ký Hiu, Ch Vit Tt vi
Danh Mc Các Bng vii
Danh Mc Các Hình V viii
Các Ph Lc ix
Chng 1. Gii Thiu 1
1.1. t Vn  1
1.2. Mc Tiêu VƠ Phng Pháp Nghiên Cu 3
1.2.1. Mc Tiêu Nghiên Cu Và Câu Hi Nghiên Cu 3
1.2.2. Phng Pháp Nghiên Cu 3
1.3. Cu Trúc Lun Vn 4
Chng 2. C S Lý Thuyt Và Kinh Nghim Quc T 5
2.1. Nhà  Phi Chính Thc 5
2.2. S Cn Thit Ca Can Thip NhƠ Nc 8
2.3. Th Tin Thoái Lng Nan Ca NhƠ Nc 9
2.4. Kinh Nghim Quc T V Nhà  Phi Chính Thc 11

Chng 3. Tình Hung Xã Thi Tam Thôn 14
3.1. S Lc V Xã Thi Tam Thôn 14
3.2. Tình Hình Xây Dng Trái Phép  Thi Tam Thôn 16
3.2.1.Thc Trng Phát Trin ô Th  Huyn Hóc Môn 16
3.2.2. Tình Hình Xây Dng Trái Phép  Thi Tam Thôn 17
3.3. Kho Sát V Nhà  Phi Chính Thc  Thi Tam Thôn 20
Chng 4. Nhng Thay i V Chính Sách t ai VƠ NhƠ  Và Cách Phn ng
Ca Ngi Dân  Tphcm 28
v




4.1 Nhng Thay i V Chính Sách t ai VƠ NhƠ  28
4.2. Quy nh V Hp Thc Hóa Nhà Xây Dng Trái Phép Hin Nay 30
4.3. Cách Phn ng Ca Ngi Dơn 31
Chng 5. Kt Lun Và Khuyn Ngh Chính Sách Và Gii Hn Ca Nghiên Cu 33
5.1. Kt Lun VƠ Khuyn Ngh Chính Sách 33
5.2. Gii Hn Ca Nghiên Cu 34
Tài Liu Tham Kho 35
Ph Lc 38

vi




DANHăMCăCÁCăKụăHIU,ăCHăVITăTT

ADB Asian Development Bank

CBRE CB Richard Ellis
GCN Giy chng nhn
KCN Khu công nghip
QSD & QSHN Quyn s dng đt và quyn s hu nhà 
TCTK Tng cc Thng kê
TP.HCM Thành ph H Chí Minh
UBND y ban nhân dân
UNDP United Nations Development Programme
UN-HABITAT The United Nation Human Settlements Programme
WB Worldbank

vii




DANHăMCăCÁCăBNG

Bng 2.1. Ma trn mô t cách ng x ca ngi dơn vi các chính sách ca nhƠ nc
Bng 3.1. Các p  xư Thi Tam Thôn
Bng 3.2. Kt qu kho sát
Bng 3.3. Giá đt vƠ chi phí nhƠ  qua các nm
Bng 3.4. So sánh Chi phí nhƠ  chính thc vƠ phi chính thc nm 2011


viii

DANHăMCăCÁCăHỊNHăV

Hình 2.1. Khu vc nhà  chính thc và phi chính thc ti TPHCM
Hình 2.2. Khu  chut  thành ph Lagos, Nigeria
Hình 2.3. Khu  chut Dharavi – Munbai, n 
Hình 2.4. Khu  chut  thành ph Manila, Philippines
Hình 3.1. Bn đ v trí xã Thi Tam Thôn
Hình 3.2. Bn đ th hin 34 khu phơn lô bán nn trên đa bƠn xư Thi Tam Thôn
Hình 3.3. S nhân khu trong mi cn nhƠ
Hình 3.4. Trình đ hc vn
Hình 3.5. Ngh nghip
Hình 3.6. Khong cách đn ni lƠm
Hình 3.7. Thu nhp
Hình 3.8. Giá đt tng qua các nm
ix




CÁCăPHăLC

Ph lc 1. Thông tin tóm tt 34 khu vc sai phm phân lô bán nn
Ph lc 2. Trng hp hp thc hóa t giao dch giy tay, xây dng không xin phép
Ph lc 3. Phiu điu tra kho sát
Ph lc 4. Tng quan v huyn Hóc Môn

1


CHNGă1.ăGIIăTHIU

1.1. T VNă
ô th hóa mnh m đi kèm vi gia tng nhà  chut và phi chính thc là hin tng đang
din ra ti hu ht nhng thành ph ln ca các nc đang phát trin trên th gii (Un-
Habitat, 2010). i cùng vi s tng nhanh v dân s đô th là nhu cu rt ln v ch , dch
v công cng vƠ c s h tng c bn. Sc cha hin hu ca các thành ph không th đáp
ng ni khi nhng nhu cu này ngày mt tng, và đư khin nhng ngi nghèo đô th
không có nhiu c hi đ chn la. Nhà  phi chính thc vì th tr thành quyt đnh tt yu
ca nhiu ngi dân mc dù gn lin vi cht lng kém, cht chi, thiu các dch v tin
ích c bn và tim n nhng ri ro v sc khe (ADB, 2004).
Nhu cu v ch  hin nay cng đang tr nên bc thit vi rt nhiu ngi dơn  Vit
Nam, đc bit lƠ ti các khu vc thƠnh th bi s gia tng nhanh v dơn s vƠ tc đ đô th
hóa din ra mnh m. Trong khi đó giá đt ca các đô th ln li quá cao so vi thu nhp
bình quơn ca các h gia đình. Theo đánh giá ca CBRE, giá bt đng sn ca Vit Nam
đư tng 100 ln trong 20 nm qua và gp 25 ln thu nhp bình quơn đu ngi,  các nc
châu Âu ch lƠ 7 ln, Thái Lan lƠ 6,3 ln vƠ Singapore lƠ 5,2 ln. Cng theo Lê Nguyt
Trơn (2011), nu cn c vƠo mc thu nhp thì khong 80% dơn s ch có th mua nhƠ
trong mc giá t 128 – 271 triu đng, mt khong cách rt xa so vi mc giá bình quơn
600 – 800 triu đng ca mt cn h bình dơn trên th trng. Còn theo đánh giá ca Ngơn
hƠng Th gii (2011) thì ch có 5% dơn s HƠ Ni và TP.HCM có đ tin mua bt đng
sn trên th trng phát trin chính thc
1
vi mc giá cao ngt ngng hin nay.
Trong khi đó, mc dù vn đ phát trin nhƠ , đc bit lƠ giƠnh cho đi tng có thu nhp
thp đư đc NhƠ nc quan tơm, c th nh “Chin lc phát trin nhƠ  đn nm 2020
vƠ tm nhìn ti nm 2030” ca Th tng Chính ph đư đc ban hƠnh (ngƠy 30/11/2011),

1
Th trng phát trin chính thc  đơy đc hiu lƠ các d án do các doanh nghip xơy dng lên (hoc đt
đc xơy dng c s h tng hoƠn chnh) bán cho nhng ngi có nhu cu.
2


phn đu đn nm 2020 xơy dng mi ti thiu khong 12,5 triu m
2
nhƠ  xư hi ti khu
vc đô th, đn nm 2030 đt din tích nhƠ  bình quơn 30m
2
đu ngi. Tuy nhiên, trên
thc t vn có khong cách rt ln gia chính sách vƠ thc thi, s lng nhƠ  giá r thuc
các d án đc cung ng ra th trng quá ít vƠ còn rt xa vi so vi s tha mưn nhu cu
ca ngi dơn. Theo thng kê ca B Xơy Dng thì đn 2015 Vit Nam cn khong
250.000 cn h cho đi tng ngi thu nhp thp, nhng hin ti ch mi đáp ng đc
40.000 cn (16% so vi k hoch). S thiu vng th trng nhƠ  giá r chính thc do đó
là mt trong nhng lý do khin ngi dơn  các đô th ln ca Vit Nam, đc bit lƠ nhóm
có mc thu nhp trung bình vƠ thp đư buc la chn loi hình nhƠ  phi chính thc vn
thiu thn các tin ích công cng c bn vƠ tim n nhiu ri ro.
Mc dù giá đt tng cao cng vi s thiu vng ngun cung nhƠ  giá r chính thc s đy
rt nhiu ngi ti khu vc đô th vƠo tình th khó tip cn nhƠ  đc bit lƠ nhóm có thu
nhp thp, nhng điu đáng ngc nhiên lƠ có đn 80,92% ngi dơn TP.HCM sng trong
ngôi nhƠ ca chính mình, cao hn mc đnh đim trong lch s ca M là 70% (Hunh Th
Du, 2013). Nguyên nhân là do chi phí nhà  ca khu vc phi chính thc thp hn nhiu so
vi khu vc chính thc do khác bit  chi phí xây dng c s h tng và s tng ca giá
đt vi h tng đy đ, và nh vy hu ht các h gia đình  TP.HCM có kh nng tip cn
nhà  t khu vc phi chính thc (Hunh Th Du, 2012).

Ngoài ra, trong khi khu vc sinh sng ca các khu nhƠ  chut vƠ phi chính thc ca các
nc trên th gii phi đi mt vi hƠng lot vn đ nh thiu thn đin, nc sch, h
thng thu gom rác thi, c s y t vƠ giáo dc, vn đ an ninh… (ADB, 2004; Unhabitat,
2010), thì đim khác bit đc trng ca Vit Nam so vi các nc có cùng vn nn v nhƠ
 phi chính thc đó lƠ cu trúc xư hi hƠi hòa hn vƠ môi trng sng tt hn. Theo Ngân
hàng Th gii (WB), lý do duy nht khin nhà  chut không tràn lan  Vit Nam nh
nhiu nc đang phát trin khác, là do chính sách cho phép, chp nhn hot đng xây dng
nhà  t phát, chi phí thp cng vi s nng đng ca các hot đng xây dng, cho thuê
nhà  quy mô nh. Ngi dơn cng đc phép phân lô din tích nh, nh đó có điu kin
cân nhc gia v trí và din tích s dng (WB, 2011). Vic hp thc hóa nhà  phi chính
thc cng vi đu t xơy dng c s h tng c bn cng đư giúp rt nhiu h gia đình 
TP.HCM có đc ni  khá tt. Tuy nhiên, điu nƠy cng to ra nhng h ly v mt chính
3


sách, nht lƠ xu hng coi thng pháp lut, tip tc vi phm vi k vng không sm thì
mun s đc hp thc hóa nhà  ca ngi dân.
Trng hp Thi Tam Thôn – mt xư tp trung rt đông nhƠ  phi chính thc ca TP.HCM
- đc chn lƠm phm vi nghiên cu ca đ tƠi đ minh chng cho các lun đim trên: (1)
hu ht ngi dơn tip cn đc nhƠ  t khu vc phi chính thc do giá phi chng hn
khu vc chính thc; (2) môi trng sng  khu vc phi chính thc ca TP.HCM tt hn so
vi các nc; (3) song song đó lƠ vic đánh giá tình th tin thoái lng nan ca Chính
quyn TP.HCM trong vn đ nƠy.
1.2. MCăTIÊUăVÀăPHNGăPHÁPăNGHIÊNăCU
1.2.1. McătiêuănghiênăcuăvƠăcơuăhiănghiênăcu
Mc tiêu nghiên cu ca đ tài là nhm tìm hiu th trng nhà  phi chính thc, c th là
 đa bàn xã Thi Tam Thôn, huyn Hóc Môn, TP.HCM, qua đó đánh giá kh nng chi tr
ca nhng ngi dân, đc bit nhóm có thu nhp trung bình và thp; tìm hiu thay đi ca
chính sách đt đai, nhƠ  và xây dng qua các nm đư đem li li ích cng nh nhng ri
ro gì cho ngi dân cng nh chính quyn thành ph.  đt đc mc tiêu nƠy, đ tài này

s tp trung tr li câu hai hi sau:
(1) Vì sao rtănhiuăngiădơnălaăchnănhƠăăphiăchínhăthc?ă
(2) Vì sao chínhăquynăTP.HCM liăkhóăkhnătrongăvicăxălỦănhƠăăphiăchínhăthc?
1.2.2.ăPhngăphápănghiênăcu
Lun vn s dng phng pháp nghiên cu chính là phơn tích đnh tính, có kt hp vi
nghiên cu tình hung gm:
Phơn tích t kho sát các h gia đình ti xư Thi Tam Thôn, thông qua bng cơu hi đ xác
đnh lỦ do ngi dơn quyt đnh mua nhƠ  phi chính thc cha đng nhiu ri ro; xác
đnh mc tng thích gia chi phí nhƠ  phi chính thc vƠ kh nng chi tr ca ngi dơn;
ngoƠi ra còn tìm hiu v mc đ hƠi lòng đi vi môi trng sng, s thích tiêu dùng đi
vi ni  ca ngi dơn… C th, mt mu điu tra các h gia đình trong 30 cn nhà phi
chính thc thuc din xơy dng trái phép  xư Thi Tam Thôn đư đc thu thp. Tác gi
4


đư c gng chn mu mt cách ngu nhiên. Tuy nhiên, do gii hn ngun lc nên trong
mt s trng hp yu t thun tin cng đc khai thác.
Phân tích t phng vn chuyên gia, thông qua trao đi vi các cán b qun lỦ nhƠ nc
trong lnh vc đt đai vƠ thanh tra xơy dng đ tìm hiu v tình trng xơy dng trái phép
hin nay ti TP.HCM vƠ đc bit lƠ xư Thi Tam Thôn, Hóc Môn. Sau đó tác gi tng hp
vƠ đánh giá các chính sách đi vi nhƠ  phi chính thc ca TP.HCM trong hn mt thp
niên qua vi nhng tình hung c th.
1.3. CU TRÚC LUNăVN
Cu trúc lun vn gm 5 chng nh sau:
Chngă1.ăGiiăthiuăđătƠi: mô t bi cnh nghiên cu vƠ gii thiu ch đ nghiên cu,
ch ra các cơu hi nghiên cu, mc tiêu nghiên cu vƠ phng pháp lun.
Chngă2.ăCăsălỦăthuyt vƠăkinhănghimăqucăt:ătrình bày c s lỦ thuyt v s cn
thit ca can thip nhƠ nc; đng thi mô t kinh nghim quc t v nhƠ  phi chính thc,
nhƠ   chut mƠ các nc đang phát trin đang gp phi thách thc đ lƠm c s so sánh
vi môi trng sng ca khu vc nhƠ  phi chính thc ti TP.HCM.

Chngă3.ăTìnhăhungăxưăThiăTamăThôn:ănghiên cu tình hung nhƠ  phi chính thc
ti xư Thi Tam Thôn, huyn Hóc Môn, TP.HCM - đi din tiêu biu cho các khu vc
ngoi thƠnh đang din ra các hot đng xơy dng trái phép vƠ t phát tng nhanh qua các
nm, trong đó trình bƠy kt qu kho sát đc tác gi thc hin đi vi 30 cn nhƠ thuc
din xơy dng trái phép  xư Thi Tam Thôn. Chi phí nhƠ  cùng vi môi trng sng
thuc khu vc nƠy s minh chng cho lun đim (1) vƠ (2) trình bƠy  trên.
Chngă4. NhngăthayăđiăvăchínhăsáchăđtăđaiăvƠănhƠă:ătrình bày thay đi ca chính
sách trong vòng 20 nm qua; tóm tt nhng quy đnh hin hƠnh đi vi vn đ hp thc
hóa nhƠ  hin nay; minh ha bng tình hung c th nhm cho thy li ích cng nh thách
thc v mt chính sách ca chính quyn thƠnh ph.
Chngă5.ăKtălunăvƠăgiăỦăchính sách: nhn mnh các kt qu chính yu đc phát
hin vƠ đa ra các đ xut chính sách cng nh mt s gi Ủ cho nghiên cu tip theo.
5


CHNGă2.ăCăSăLụăTHUYTăVÀăKINHăNGHIMăQUCăT

Hu ht nhng lỦ thuyt v nhƠ  tp trung  th trng nhƠ  chính thc hn lƠ phi chính
thc, đc bit  Vit Nam có rt ít nghiên cu v lnh vc nƠy. Chng nƠy s trình bƠy
khái quát v loi hình nhƠ  phi chính thc, đnh ngha vƠ cách thc phơn loi đc s
dng trong lun vn nƠy. ng thi đ cp đn c s lỦ thuyt bao gm s cn thit ca
can thip nhƠ nc vƠ tình th tin thoái lng nan. Ngoài ra kinh nghim quc t v nhƠ 
phi chính thc, nhƠ   chut mƠ các nc đang gp phi thách thc cng đc mô t đ
lƠm c s so sánh vi điu kin sng ca khu vc nhƠ  phi chính thc ti TP.HCM.
2.1. NHÀ  PHI CHÍNH THC
Theo báo cáo nm 2008 ca Unhabitat, khong 1/3 dơn s đô th trên th gii sng  khu
nhƠ  chut hoc điu kin ti t. Bi nhƠ  lƠ mt trong nhng vn đ khó khn nht mƠ
ngi dơn nhp c hay ngi dơn nghèo thƠnh th phi đi mt, trong khi đó nhƠ nc li
hu nh không th lƠm gia tng ngun cung nhƠ  giá r nên đƠnh chp nhn đ cho th
trng t điu chnh vn đ ch . Nhng ngi nhp c hay thu nhp thp đƠnh tìm đn

khu vc phi chính thc nh lƠ mt h qu tt yu.
Có nhiu cách khác nhau đ phân loi nhà  chính thc và phi chính thc. Tuy nhiên, khó
có mt đnh ngha chun xác đ s dng cho tt c bi còn tùy thuc vƠo đc đim lch s,
vn hóa vƠ quy đnh pháp lut ca mi quc gia.
Theo đnh ngha ca OECD thì nhƠ  phi chính thc lƠ: (1) nhƠ  đc xơy dng trên khu
vc không có c s pháp lỦ rõ rƠng hoc chim gi bt hp pháp; (2) nhƠ  t phát vƠ nhƠ
 đc xơy dng mƠ không theo quy hoch hin hƠnh hoc nhng quy đnh v xơy dng.
Còn theo Ahsan (2010), nhà  phi chính thc đc đnh ngha lƠ nhƠ  ca ngi dân, mà
do nhiu lý do không tha mãn các th tc pháp lý, nhà  phi chính thc cng đc cho là
mt dng th trng nhà  thu nhp thp phát trin trong điu kin thiu vng quy hoch và
các quy đnh ca pháp lut (Roy, 2002 trích trong Baross, 1990; Dowall,1991). Ngc li,
nhà  chính thc thì tuân th theo các tiêu chun và quy tc v xây dng đc quy đnh bi
chính quyn nhƠ nc (Ahsan, 2010). Ngoài ra, nhà  đc coi là chính thc khi phù hp
6


các quy đnh ca pháp lut, và quyn v bt đng sn đc công nhn và bo v trong
phm vi ca lut (A.Tinsley, 1997).
Trong phm vi ca lun vn nƠy, thut ng nhà  chính thc đc s dng đ ch nhng
loi hình nhà  đc cung cp bi nhƠ nc, các công ty xây dng và nhà thu chuyên
nghip, hoc nhà đc xây dng trên phn đt đư có c s h tng hoàn chnh, và tt c
đu tuân th theo các quy đnh ca nhƠ nc. Còn nhà  phi chính thc bao gm nhà  trái
phép (di hai hình thc là xây sai phép hoc xây không phép) và c các loi nhà  t phát
do ch s hu t xây ct hoc bi các nhà thu nh xây nhà theo kiu truyn thng ti đa
phng.
S khác bit ca loi hình chính thc và phi chính thc  đơy b chi phi chính yu bi yu
t quy hoch. Trong đó, cu trúc nhà  đô th chính thc đc quy hoch đy đ và gn kt
vi c s h tng. Nhà  chính thc có th do nhƠ nc trc tip xây dng hay cp phép
cho các doanh nghip t nhơn tham gia vào các d án phát trin nhà , hay nhng khu vc
đư đc quy hoch và xây dng c s h tng hoàn chnh, sau đó bán cho ngi có nhu

cu xây ct nhà ca cng cng đc coi là chính thc. Theo đó, hình thái nhƠ  đô th s
theo ô, theo tha và có c s h tng. bi đư đc quy hoch bài bn.
Tuy nhiên, vi kh nng hn ch trong giai đon đi mi, nhƠ nc không th s dng quy
hoch nh công c cn thit đ thit k nên mt đô th phát trin đp mt mƠ đ mc cho
th trng hot đng, vƠ ngi dân t xây ct tùy theo nhu cu vi hình thái t phát có
hoc không có s chp thun ca nhƠ nc (xây dng trái phép) – đơy chính là loi hình
nhà  phi chính thc. NhƠ nc theo thi gian đư tng bc cung cp c s h tng, m
rng đng xá, h thng thoát nc… đn ni đư hình thƠnh khu dơn c, t đó điu kin
sng  nhng khu vc nƠy cng nơng lên kèm theo s tng giá v đt. Bên cnh đó, nhng
v trí cp hm cng đc ci thin thông qua các chng trình “nhƠ nc - nhân dân cùng
làm”, vi ngi dân cung cp đt vƠ nhƠ nc xây dng đ ci ni và nâng cp con đng.
Nhng thay đi chính sách trong vn đ hp thc hóa nhƠ vƠ đt hin nay đang đng thi
to điu kin cho rt nhiu ngi dân khu vc phi chính thc có th s hu nhà .


7


Hình 2.1. Khu vc nhà  chính thc và phi chính thc ti TPHCM


Khu vc nhà  chính thc ậ Phú M Hng
Khu vc nhà  phi chính thc

Vi quá trình phát trin t phát và không tuân th theo các tiêu chun xây dng và lut l,
nhà  phi chính thc hin đang cung cp ch  cho hn mt na dân s ca hu ht đô th
 các nc đang phát trin (Un-habitat, 2006). Vic phát trin nhng khu vc đnh c phi
chính thc lƠ con đng duy nht m ra cho ngi nghèo trong vic tìm kim chn nng
thân, bi vì ngi nghèo thng không vi ti giá nhà chính thc hoc không th tip cn
các khon vay đòi hi có kh nng tr n chc chn. Tuy nhiên nhà  phi chính thc không

nht thit ch dƠnh cho ngi nghèo mà còn có c nhóm thu nhp trung bình (A.Tinsley,
1997).
Nhà  phi chính thc hin nay đc coi nh lƠ mt la chn tng thích ca nhng ngi
thu nhp thp ti hu ht các nc đang phát trin khi không th tim cn ngun cung nhà
 giá r chính thng. Ban đu, loi hình này b ch trích nng n bi nó biu hin cho s
ln xn và kém hiu qu. Nhng theo thi gian, nhiu nhà nghiên cu đư ch ra rng chúng
phù hp hn đi vi đc đim vn hóa vƠ kinh t ca ngi s dng và cung cp môi
trng  tt hn lƠ nhng d án phát trin nhà  thu nhp thp chính thc trong nhiu
trng hp. Bi vì cht liu, thit k, công nng s dng ca nhà  t phát phù hp vi
nhu cu, thu nhp, điu kin sng, tính cht công vic ca ngi dơn hn rt nhiu so vi
nhng loi hình nhà  chính thc vi chun mc theo yêu cu ca chính ph (Portela,
1992; Ahsan, 2010).
8


Cng theo Portela (1992), cht lng nhà  t phát thng là thp  giai đon đu, tuy
nhiên, v lơu dƠi thì cƠng đc cng c, thm chí là thay th và nâng cp vi cht liu lâu
bn hn.  mt s khu vc, nhà  t phát có th so sánh ngang bng hoc hn c cht
lng ca nhà  chính thc. Trong khi nhng ngi có kh nng chi tr thng ch xây
dng nhà ch trong mt thi gian ngn, nhng ngi nghèo li có khuynh hng xây dng
tng phn tùy theo thu nhp ca h, và cht lng nhà s dn đc ci thin khi thu nhp
h tng lên (Smets, 1999). c đim nƠy khá tng thích vi quá trình phát trin nhà  phi
chính thc ti TP.HCM trong thi gian qua và s đc trình bày c th  các chng sau.
2.2. S CN THIT CA CAN THIPăNHÀăNC
Th trng nhƠ  không phi luôn vn hƠnh  trng thái ti u mƠ có tn ti s tht bi th
trng. Tht bi th trng lƠ c s cho s can thip ca nhƠ nc khi th trng phơn b
ngun lc không hiu qu. Có nhiu nguyên nhân gơy ra tht bi th trng nh đc quyn,
hƠng hóa công, ngoi tác vƠ thông tin bt cơn xng… i vi th trng nhƠ , nhng
ngoi tác có liên quan lƠ rt ln. Nhà  đư đc minh chng rt quan trng trong phát trin
kinh t vƠ gim nghèo, ngoƠi ra còn có nh hng tích cc đi vi sc khe, giáo dc, vic

lƠm vƠ t l ti phm v.v. (Un-Habitat 2011, ADB 2004, Cohen 2007, ect). ơy lƠ ngoi tác
tích cc mƠ do đó cn có s can thip ca nhƠ nc, vƠ nhng chính sách nhƠ  liên quan
s có tm nh hng rt ln đn s phát trin tng lai ca mt quc gia.
Tuy nhiên, vic cung cp nhà  vn là thách thc vi hu ht các nc, đc bit là các quc
gia đang phát trin. Trong nhng nm gn đơy tng trng kinh t đư đy giá đt lên cao,
đc bit là nhg khu vc có v trí tt và nm trong trung tâm ca các đô th, vƠ do đó nhóm
h gia đình có thu nhp trung bình ti thp không th mua ni. Chính điu nƠy đư đy
nhng ngi nghèo ca các đô th buc phi chn la khu vc nhà  phi chính thc hoc 
chut (Unhabitat, 2011).
NhƠ  phi chính thc phát trin cng lƠ hin tng ca tht bi th trng khi khu vc nhƠ
 chính thc không th đáp ng nhu cu ca ngi dơn. i kèm vi s hình thƠnh nhng
khu vc nhƠ   chut vƠ phi chính thc lƠ s phơn cách xư hi, điu kin sng ti t, gia
tng giá nhƠ đt cng nh nghèo đói, gơy suy gim vƠ ô nhim mch nc ngm, v.v.
(Nguyn Mai Anh, 2006).

9


2.3. THăTINăTHOÁIăLNGăNANăCAăNHÀăNC
 tìm hiu cách ng x ca nhƠ nc vƠ ngi dơn đi vi loi hình nhƠ  phi chính thc,
Lun vn nƠy s dng các lỦ thuyt trò chi đc trình bƠy bi Pindyck và Rubinfeld
(2001) đ phơn tích cho nhng tng tác chin lc khác nhau đi vi tng tình hung.
LỦ thuyt trò chi nghiên cu các tình hung ra quyt đnh có liên quan đn nhiu bên vƠ
các quyt đnh ca mi bên nh hng ti li ích vƠ quyt đnh ca các bên khác. Trong
tình hung chính sách ca lun vn, dng thc ca trò chi nƠy lƠ nhng ngi chi (bao
gm nhƠ nc vƠ ngi dơn) đng thi ra quyt đnh/hƠnh đng đ đt đ tho dng cao
nht. Mi bên đu bit rng bên đi phng cng đang c gng đ ti đa hóa kt qu mình
s thu đc. Kt qu cui cùng cho mi bên ph thuc vƠo phi hp hƠnh đng ca c hai.
Bngă2.1.ăMaătrnămôătăcáchăngăxăcaăngiădơnăviăcácăchínhăsáchăcaănhƠănc

Ngiădơn


Xây trái phép
Tuơnăth
NhƠănc
Cngăch
Kchăbnă1:
- Không có nhƠ  cho ngi
nghèo vƠ ngi nhp c.
- NhƠ  chut vi điu kin sng
thp kém gia tng bi đơy là
phng án cui cùng ca h.
Kchăbnă3:
- Cung – cu nhƠ  cơn bng.
- Pháp lut nghiêm minh vƠ ngi
dơn tuơn th, không có hin tng
vi phm trong xơy dng nhƠ .
Khôngăcngăch
Kchăbnă2:
- Rt nhiu ngi dơn có đc
ni  phù hp vi điu kin thu
nhp ca h.
- NhƠ  phi chính thc phát trin
tràn lan.
- Ngi dơn coi thng pháp
lut.
Kchăbnă4:
- Cung – cu nhƠ  cơn bng.

- Ngi dơn nghiêm chình tuơn th
pháp lut vƠ không có đng c “xé
rƠo” dù nhƠ nc không cng ch.


10


Gi s ngi dơn đng trc hai la chn lƠ xơy nhƠ trái phép hay tuơn th pháp lut. Nu
tuơn th pháp lut thì h rt khó tìm hoc không th có ni c trú, nu xơy nhƠ trái phép thì
h li có hƠnh vi sai phm pháp lut. NhƠ nc trc tình hung xơy dng trái phép cng
có th tin hƠnh mt trong hai chin lc lƠ cng ch vƠ không cng ch. Các kh nng
vƠ kt cc có th xy ra đc trình bƠy trong hình 2.1.
Trong trò chi nƠy, ngi dơn t duy “mình ch có kh nng mua nhƠ phi chính thc, nu
không thì mình s chng có nhà đ . NhƠ nc thng trc sau s công nhn vƠ cho
phép hp thc hóa nhƠ  trái phép. Nh th mình thƠ chp nhn ri ro đ có nhƠ còn hn”.
Nh vy la chn tt nht ca ngi dơn lƠ c xơy dng trái phép. Tng t nh vy, t
duy ca nhƠ nc lƠ “không th cng ch ni đi vi nhng khu vc xơy dng trái phép
đư hình thƠnh vi quy mô rng, nhng nu không cng ch thì tình trng xơy dng trái
phép s tr thƠnh tin l vƠ tip tc phát trin”. NhƠ nc đng trc mt tình th tin
thoái lng nan trong gii quyt vn nn nhƠ  phi chính thc. Kch bn 2 phn ánh phn
nào bi cnh đang tn ti  Vit Nam hin nay, khi nhƠ nc không th mnh dn tin
hƠnh cng ch mt cách trit đ.
in hình trong trng hp 1000 cn nhà xơy dng trái phép  Thi Tam Thôn (đc trình
bƠy chi tit  chng ba): liên quan đn vi vn đ dơn sinh ca hƠng ngƠn ngi, nu phá
d toƠn b đ đm bo pháp lut nghiêm minh thì nhƠ nc s đi mt vi vn nn đi
sng ca ngi dơn hu cng ch lơm vƠo cnh “mƠn tri chiu đt”, vƠ rt nhiu vn đ
khác liên quan đn an sinh xư hi, hoc có th hình thƠnh nên mt khu  chut mi vi
điu kin sng ti t. Lúc nƠy kch bn 2 s li tr thƠnh kch bn 1. Ngc li, nu không
cng ch vƠ cho phép tn ti, theo thi gian đ cho vic qun lỦ đc thun tin thì nhƠ

nc phi cho phép hp thc hóa, nhng điu nƠy li to tin l xu lƠ ngi dơn coi
thng pháp quyn, tip tc xơy dng trái phép đ đc hp thc hóa. i vi tình hung
ca TP.HCM thì chin lc “không tuơn th vƠ cng ch rt ít” lƠ chin lc áp đo so
vi chin lc “tuơn th vƠ cng ch”.
Chin lc ti u ri vƠo kch bn 3 (kch bn 4 cng lƠ mt kch bn lỦ tng nhng tính
thc t không cao),  đó ch đ thng tôn pháp lut đc coi trng vƠ ngi dơn tuơn th
pháp lut, nhng điu nƠy thì đòi hi phi tha 2 điu kin tiên quyt: đó lƠ ngun cung
nhƠ  giá r tip cn đc, ngi dơn không lơm vƠo cnh không có la chn nƠo khác
11


ngoài nhƠ  trái phép; vƠ pháp lut đ nghiêm đ buc ngi dơn phi tôn trng. Nhng đ
đt đc trng thái cơn bng nƠy thì đòi hi rt nhiu v ngun lc, vƠ pháp quyn phi
vng mnh.
2.4. KINH NGHIM QUC T V NHÀ  PHI CHÍNH THC
BƠi hc Nigeria t kinh nghim ca thƠnh ph Lagos: Tác đng ca đô th hóa vƠ phát
trin nhƠ  đó lƠ s tng trng vƠ m rng v mt vt lỦ ca thƠnh ph đi kèm khu vc đô
th ngn ngang không đc quy hoch, ô nhim môi trng, s xung cp ca nhng dch
v hin đi c bn. Khi nghèo đói vƠ đô th hóa gia tng lƠm áp lc lên dch v đô th cƠng
ln, hu ht các thƠnh ph ca Nigeria có chiu hng b mt đi nhng giá tr ban đu, s
liên kt xư hi vƠ hiu qu qun lỦ công (Aluko, 2010).
Hình 2.2. Khu nhà  chut  thành ph Lagos, Nigeria

Ngun:



Ngun:

 nhng thành ph ln ca khu vc Châu M Latinh, s lng nhng nhà  trong khu vc
phi chính thc chim t 1/10 đn 1/3 nhà  đô th, đó lƠ h qu ca thu nhp thp, quy
hoch đô th không phù hp, thiu nhà  xã hi, h thng pháp lut không hiu qu. Nhng
khu vc này phát trin và tn ti qua nhiu thp k, do đó tr thành mt phn phát trin
chính quy ca thành ph, vƠ do đó có đc mt s quyn mc dù không có giy chng
nhn chính thc. Tuy nhiên nhng khu vc nƠy không có đc nhng dch v công cng
12


c bn nh h thng thoát nc, dn đn ri ro cho sc khe vƠ môi trng và gây nên
gánh nng cho nhƠ nc (Fernandes, 2011).
n  là mt trong nhng nc Châu Á có tc đ phát trin kinh t nhanh chóng cùng vi
quá trình đô th hóa din ra mnh m t nhng nm đu th k 20. i cùng vi s gia tng
nhanh các hot đng kinh t  khu vc đô th là s bùng n v dân s, do đó các dch v và
c s h tng đô th không đáp ng ni nhu cu ngày mt tng, th trng càng b bin
dng bi s gia tng giá đt và nhà . Tình trng trên đư đy nhng ngi nghèo đô th
không có nhiu c hi chn la và nhà  phi chính thc là mt gii pháp, h qu là nhà  
chut và bt hp pháp mc lên nh nm (ADB, 2004). Khu  chut ni ting nht ca n
 nm  Munbai - th đô và là trung tâm thng mi, gii trí ln nht ca đt nc này.
Gia thành ph ln y vn tn ti "khu  chut" ni ting Dharavi, đc mnh danh là khu
 chut ln nht Châu Á vi khong 1 triu ngi chen chúc trên din tích 2,6 km vuông
mƠ trc đơy tng là mt vùng nc ngp mn. Cuc sng ngi dân ngày càng tr nên
cht chi, ô nhim hn khi ngƠnh công nghip thuc da và may mc bùng n, tr trêu thay
dân s ca Dharavi ngƠy cƠng tng gp nhiu ln so vi nhng thành ph xung quanh
(Vietnamnet, 2012).
Hình 2.3. Khu  chut Dharavi ậ Munbai, nă

Ngun:

Ngun:

Trng hp Hàn Quc: k bên qun Gangnam, ni đóng đô ca nhng ca hiu xa x và
các câu lc b đêm đư đi vƠo ca khúc "Gangnam Style" gây st toàn cu ca rapper Psy là
khu  chut Guryong hoàn toàn cách bit - bn thu, lô nhô nhng túp lu dt nát có t thi
1988. ơy lƠ ni đnh c ca nhng ngi dân nghèo khi h b đui ra khi khu vc trung
13


tơm đ đem li v đp cho Seoul đón chƠo Olympic. Hin nay ni đơy tr thành ni trú ng
ca hn 2.000 con ngi vi mc đ đói nghèo ngang vi các nc thuc các nc nghèo
th ba vƠ điu kin v sinh vô cùng thp, hoc thm chí không h có (Anh Ngc, 2012).
Hình 2.4. Khu  chut  thành ph Manila, Philippines
Ngun:

Ngun:


Philippines cng là mt trong nhng nc đang phát trin có t l đô th hóa cao nht th
gii. Gia giai đon 1960 và 1995, dân s đô th tng t 8 triu lên đn 34 triu ngi vi
tc đ tng trung bình hn 5% mi nm, vƠ đn nm 2000 thì hn na dân s sng  khu
vc đô th. Cng tng t nh n , phn ln dơn c đô th có thu nhp thp sng 
nhng khu vc nhà   chut, bt hp pháp vi cht lng nhà  kém, cht chi, thiu các
dch v tin ích c bn và tim n nhng ri ro v sc khe (ADB, 2004).
Tóm tt chng: chng 2 trình bƠy khái nim v nhà  phi chính thc, c s lý thuyt đ
thc hin phân tích chính sách và mô t bc tranh v nhà  phi chính thc ca các nc.
Thông qua hình nh ca th gii đ phn ánh đc u th ca Vit Nam v môi trng
sng ca khu vc nhà  phi chính thc đc trình bày c th trong chng 3.

14


CHNGă3.ăTỊNHăHUNG XÃ THIăTAMăTHỌN

Xã Thi Tam Thôn, huyn Hóc Môn cng nh các khu vc ngoi thành khác ca TP.HCM
đang có hin tng xây dng trái phép tng nhanh qua các nm. Trong khi các s liu
thng kê v xây dng trái phép ca các qun, huyn không đc công b hoc báo cáo rt
thp so vi thc t, thì riêng ti Thi Tam Thôn do sai phm din ra hàng lot nên đư b
UBND Thành ph thanh tra vào cui 2005, theo đó gn 1000 trng hp xây dng trái
phép đư b phát hin. Do đó, tác gi chn đơy lƠ đa bƠn đ tin hành phân tích, trong đó có
thc hin kho sát đi vi 37 cn nhƠ thuc din xây dng trái phép ca xã.
3.1. SăLC V XÃ THI TAM THÔN
Xã Thi Tam Thôn nm cách th trn Hóc Môn 2km vi ranh gii hành chính: Phía ông
giáp xư ông Thnh; Phía Bc giáp xã Tân Hip, ngn cách bi rch Hóc Môn (gi là sông
Rch Tra); Phía Tây giáp xã Tân Xuân và th trn Hóc Môn; Phía Nam giáp xã Trung
Chánh vƠ phng Hip Thành (Qun 12, TP.HCM).
Hình 3.1. Bnăđ v trí xã Thi Tam Thôn

Ngun: Bando.muabannhadat.com.vn