Xác định giá trị kinh tế của đất khi chuyển mục đích sử dụng Nghiên cứu tình huống dự án khu đô thị phường Phú Mỹ Thành thành phố Cao Lãnh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH




HỒ QUANG ĐỆ



THẨM ĐỊNH DỰ ÁN HẦM ĐƯỜNG BỘ ĐÈO CẢ




LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ






TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011.

Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright
Năm 2010-2012


LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

———————



HUỲNH QUANG TỨ




XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT
KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:
NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ
PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH




LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ








TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH

CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT



HỒ QUANG ĐỆ


THẨM ĐỊNH DỰ ÁN HẦM ĐƯỜNG BỘ ĐÈO CẢ
Chuyên ngành: Chính sách công
Mã số: 603114

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN TẤN BÌNH





TP.Hồ Chí Minh– Năm 2011.


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TR
ƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH
—————————
CH
ƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT

HUỲNH QUANG TỨ


XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT
KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG:
NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ
PHƯỜNG MỸ PHÚ THÀNH PHỐ CAO LÃNH


Chuyên ngành: Chính sách công
Mã s
ố: 603114


LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. JAY ROSENGARD


TP. Hồ Chí Minh – Năm 2012

i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử
dụng trong luận văn đều được dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết
của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trường Đại học Kinh Tế
Thành phố Hồ Chí Minh hay Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012
Tác giả luận văn



Huỳnh Quang Tứ











ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi trân trọng cảm ơn thầy Jay Rosengard, thầy Nguyễn Xuân Thành, thầy Huỳnh Thế Du vì
đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ tôi từ lúc định hình đề tài cho đến khi hoàn thành luận văn
này.
Trân trọng cảm ơn cô Trần Thị Quế Giang vì đã có những góp ý quan trọng, giúp tôi có những

ý tưởng mới để hoàn thiện luận văn.
Trân trọng cảm ơn các thầy, cô Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright trong thời gian qua
đã truyền đạt, trang bị cho tôi những kiến thức quí báu.
Tôi trân trọng cảm ơn anh Nguyễn Hữu Việt và chị Nguyễn Thị Thu Thủy, công tác ở Sở Xây
dựng Đồng Tháp, anh Nguyễn Minh Triệc, công tác ở Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp, anh
Nguyễn Đình Phiếm, công tác ở Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Đồng Tháp, anh
Nguyễn Thái Khoa, công tác ở Cục Thống kê Đồng Tháp, anh Cao Hồng Sơn và anh Nguyễn
Văn Bé Hai, công tác ở Sacombank Đồng Tháp đã tận tình giúp đỡ và cung cấp những tài liệu
quí giá giúp tôi hoàn thành luận văn.
Trân trọng cảm ơn các anh chị học viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright và gia
đình, bạn bè đã động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập tại Trường Fulbright.

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 16 tháng 7 năm 2012
Học viên


Huỳnh Quang Tứ
iii

TÓM TẮT
Trong công cuộc công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh
trong hơn hai mươi năm qua. Hàng năm, một lượng lớn đất nông nghiệp được chuyển đổi mục
đích sử dụng thành đất ở, đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, từ ngày 01 tháng 10 năm 2009
đến nay, quá trình này chậm lại, nhiều dự án đình trệ vì nhà nước thu tiền sử dụng đất theo giá
thị trường theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, là mức giá quá cao. Từ một tình huống điển
hình, Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú Thành Phố Cao Lãnh, luận văn lượng hóa giá kinh
tế của đất nông nghiệp và giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ hình thành sau khi chuyển
mục đích sử dụng đất, đồng thời sử dụng khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định hiệu
quả kinh tế và hiệu quả tài chính của dự án.
Kết quả tính toán cho thấy dự án khả thi về mặt kinh tế, giá kinh tế của đất nông nghiệp

phường Mỹ Phú thành phố Cao Lãnh bằng 86.822 đồng/m
2
vào năm 2012, giá kinh tế của đất
sau khi chuyển mục đích sử dụng, chưa có cơ sở hạ tầng bằng 2.979.799 đồng/m
2
, tăng
2.892.977 đồng/m
2
so với giá kinh tế của đất nông nghiệp, tương ứng với mức tăng 33 lần.
Chênh lệch giữa hai mức giá này chính là giá trị tăng thêm do chính sách qui hoạch, thay đổi
mục đích sử dụng đất của nhà nước tạo ra, do đó cần phải nộp vào ngân sách nhà nước thay vì
nằm trong tay chủ đầu tư. Đối chiếu với các qui định của pháp luật hiện hành, khoản thu này
giống bản chất với tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp.
Với mức giá đóng tiền sử dụng đất theo giá đất thị trường sau khi chuyển mục đích sử dụng,
kết quả thẩm định cho thấy dự án không hiệu quả về mặt tài chính. Vì dự án có hiệu quả về
mặt kinh tế, giá kinh tế của đất tăng rất cao nên cần được đầu tư. Luận văn đã biện luận và đề
xuất với nhà nước cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp mới, mang lại tính khả thi về
mặt tài chính cho dự án, làm giảm tổn thất xã hội do dự án bị đình trệ. Phương pháp tính tiền
sử dụng đất mới là: Giá đóng tiền sử dụng đất cho mỗi m
2
khi chuyển đổi mục đích sử
dụng = Giá kinh tế đất sau chuyển đổi, chưa có cơ sở hạ tầng - Giá kinh tế đất nông
nghiệp.

iv

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii
MỤC LỤC iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ix
DANH MỤC HÌNH VẼ vii
CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU 1
1.1 Bối cảnh nghiên cứu 1
1.2 Vấn đề chính sách 2
1.3 Mục tiêu nghiên cứu, số liệu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu 3
1.4 Câu hỏi nghiên cứu 5
1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh 5
1.6 Bố cục luận văn 5
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG PHÂN
TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT 6
2.1 Xác định giá trị đất nông nghiệp 6
2.1.1 Tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB 6
2.1.2 Xác định giá kinh tế của đất theo phương pháp của World Bank 7
2.1.3 Tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số
145/2007/TT-BTC 8
2.2 Phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án 8
2.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng 9
2.4 Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án 10
2.5 Phân tích rủi ro, phân tích phân phối 11
2.6 Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế 11
2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam 11
v

2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế 13
CHƯƠNG 3: XÁC ĐỊNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP 15
3.1 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB 15

3.2 Xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của World Bank 16
3.3 Xác định giá trị đất nông nghiệp bằng phương pháp thu nhập của Thông tư số
145/2007/TT-BTC 17
3.4 Phân tích giá thị trường của đất nông nghiệp 17
3.5 Phân tích giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành 18
3.6 So sánh, đánh giá giá kinh tế của đất nông nghiệp với giá UBND tỉnh ban hành và giá
thị trường 20
3.6.1 Phân tích, chọn lựa giá kinh tế của đất nông nghiệp qua 3 cách tính 20
3.6.2 So sánh giá kinh tế của đất nông nghiệp với các giá khác 21
CHƯƠNG 4: THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ PHƯỜNG MỸ PHÚ TP
CAO LÃNH VÀ TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT SAU KHI CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG, BIỆN LUẬN MỨC GIÁ ĐÓNG TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT HỢP LÝ 22
4.1 Giới thiệu và phân tích các thông số của dự án 22
4.1.1 Giới thiệu và phân tích các thông số tài chính của dự án 22
4.1.2 Hệ số chuyển đổi giá tài chính sang giá kinh tế CF
j
27
4.1.3 Giới thiệu và phân tích các thông số kinh tế 30
4.2 Phân tích hiệu quả kinh tế của dự án 32
4.2.1 Phân tích kết quả thẩm định 32
4.2.2 Phân tích rủi ro 32
4.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng 32
4.4 Phân tích hiệu quả tài chính của dự án 33
4.4.1 Phân tích kết quả thẩm định 33
4.4.2 Phân tích rủi ro và biện luận về giá trị hợp lý của Giá đóng tiền sử dụng đất 34
4.5 Phân tích phân phối 35
CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 37
5.1 Kết luận 37
vi

5.2 Kiến nghị 37
5.3 Các hạn chế của nghiên cứu 38
TÀI LIỆU THAM KHẢO 39
PHỤ LỤC 43
Phụ lục 1: Giới thiệu dự án 43
Phụ lục 2: Chứng minh công thức (2.2) 44
Phụ lục 3: Giá lúa ở ĐBSCL hàng tháng qua các năm 45
Phụ lục 4: Tốc độ tăng năng suất lúa bình quân hàng năm 45
Phụ lục 5: Lợi nhuận và tốc độ tăng lợi nhuận thực bình quân của đất trồng lúa qua các năm
46
Phụ lục 6: Chi phí vốn chủ sở hữu 47
Phụ lục 7: Tiến độ bán nền dự kiến 48
Phụ lục 8: Giá thuê nhà trên địa bàn TP Cao Lãnh 49
Phụ lục 9: Tốc độ tăng GDP Đồng Tháp/người 50
Phụ lục 10: Phân tích độ nhạy, phân tích kịch bản đối với NPV kinh tế 51
Phụ lục 11: Phân tích mô phỏng Monte Carlo đối với NPV kinh tế 53
Phụ lục 12: Phân tích độ nhạy đối với NPV tài chính 54
Phụ lục 13: Phân tích mô phỏng Monte Carlo đối với NPV tài chính 57
Phụ lục 14: Kết quả phân tích phân phối 59
Phụ lục 15: Ngân lưu chi phí đầu tư theo giá tài chính danh nghĩa 59
Phụ lục 16: Báo cáo thu nhập 60
Phụ lục 17: Bảng kế hoạch trả nợ 60
Phụ lục 18: Ngân lưu tài chính danh nghĩa của dự án và của chủ đầu tư 61
Phụ lục 19: Ngân lưu kinh tế của dự án 62
Phụ lục 20: Bảng giá đất ở thuộc TX Sa Đéc Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 21: Bảng giá đất ở thuộc TP Cao Lãnh Error! Bookmark not defined.
Phụ lục 22: Giá thành sản xuất lúa đông xuân và hè thu các năm 2009, 2010, 2011 Error!
Bookmark not defined.

vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT


ADB Asia Development Bank : Ngân Hàng Phát Triển Châu Á
BĐS : Bất động sản
CSHT : Cơ sở hạ tầng
CPQLDA TTGTC : Chi phí quản lý dự án trong thời gian
thi công
DA : Dự án
DN : Doanh nghiệp
ĐBSCL : Đồng Bằng Sông Cửu Long
ĐT : Đô thị
GDP Gross Domestic Product : Tổng sản phẩm trong nước
IMF International Monetary Fund : Quĩ Tiền Tệ Quốc Tế
IRR Internal Rate of Return : Tỉ suất hoàn vốn nội bộ
MĐSD : Mục đích sử dụng
NHTM : Ngân hàng thương mại
NPV Net Present Value : Giá trị hiện tại ròng
Thuế TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp
TP : Thành phố
TSDĐ : Tiền sử dụng đất
TX : Thị xã
UBND : Uỷ Ban Nhân Dân
VCSH : Vốn chủ sở hữu
VHLSS Vietnam Household Living
Standards Survey
: Điều tra mức sống hộ gia đình Việt
Nam

World Bank : Ngân Hàng Thế Giới


viii



DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Kết quả tính toán lợi nhuận (EPLo) trên 1 hecta đất lúa năm 2011 15

Bảng 3.2: Doanh thu, giá thành, lợi nhuận trên 1 hecta đất lúa năm 2009, 2010 16

Bảng 3.3: Lợi nhuận trên 1 hecta đất trồng lúa tính theo Thông tư 145/2007 17

Bảng 3.4: Giá thị trường của đất nông nghiệp 18

Bảng 3.5: Giá đất nông nghiệp trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất có mặt nước
nuôi trồng thủy sản trên địa bàn TP Cao Lãnh của UBND tỉnh Đồng Tháp 19

Bảng 3.6: Tổng hợp các kết quả giá đất nông nghiệp 20

Bảng 3.7: So sánh giá kinh tế với giá do UBND tỉnh ban hành và giá thị trường 21

Bảng 4.1: So sánh một số chi phí của lao động thiếu kỹ năng của Dự án Khu ĐT Phường
Mỹ Phú TP Cao Lãnh và một số dự án khác 28

Bảng 4.2: Nguyên nhân hệ số chuyển đổi CFj của một số dự án khác
≠1
29

Bảng 4.3: Tóm tắt các hệ số chuyển đổi CF
j
29

Bảng 4.4: Ngân lưu kinh tế và kết quả thẩm định kinh tế của dự án 32

Bảng 4.5: Ngân lưu, kết quả thẩm định tài chính của dự án và của chủ đầu tư 34

Bảng 4.6: Tác động của dự án đến các đối tượng cụ thể 35


ix

DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1: Sơ đồ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng 4


1



CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU
1.1 Bối cảnh nghiên cứu
Trong công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, những năm qua nền kinh tế Việt
Nam tăng trưởng nhanh chóng, tỉ trọng đóng góp vào tổng sản phẩm trong nước (GDP) của
các ngành công nghiệp, dịch vụ ngày càng cao. Ngược lại, tỉ trọng đóng góp vào GDP của
ngành nông nghiệp ngày càng giảm. Ngày càng có nhiều diện tích đất được chuyển đổi
mục đích sử dụng (MĐSD) thành đất đô thị (ĐT). Năm 1990, cả nước mới có khoảng 500
ĐT, tỉ lệ đô thị hoá vào khoảng 17-18% thì đến năm 2000 con số này lên 649, năm 2003 là

656 ĐT và đến năm 2007, cả nước có 729 ĐT, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 27%
1
.
Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản triển khai, chỉ đạo thực hiện đô thị hóa, khuyến khích
các thành phần kinh tế phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường. Mục tiêu đề ra là xây dựng
nhà ở mới mỗi năm 100 triệu m
2
sàn, đến năm 2015, diện tích nhà ở bình quân toàn quốc
đạt 22 m
2
sàn/người, trong đó tại ĐT là 26 m
2
sàn/người; đến năm 2020 đạt diện tích bình
quân toàn quốc là 25 m
2
sàn/người, ở khu vực ĐT là 29 m
2
sàn/người
2
.
Tại khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL), theo qui hoạch đến năm 2020, vùng sẽ
có 250 ĐT, bao gồm 1 ĐT loại I, 6 ĐT loại II, 11 ĐT loại III, 34 ĐT loại IV và 198 ĐT
loại V. Dự kiến dân số trong vùng đến năm 2020 khoảng 20-21 triệu người, trong đó dân
số ĐT khoảng 7-7,5 triệu người, tỉ lệ đô thị hóa khoảng 33-35%, đất ĐT khoảng 100.000 –
110.000 ha
3
.
Tại Đồng Tháp, vùng Cao Lãnh, gồm thành phố (TP) Cao Lãnh và ba huyện Cao Lãnh,
Tháp Mười, Thanh Bình, đã tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng (CSHT) ở TP, thị trấn, các khu
công nghiệp, hình thành các khu ĐT mới như Trường Xuân, Thanh Bình, Trần Quốc Toản,

Mỹ Trà, Mỹ Xương…Tỷ lệ đô thị hóa năm 2007 của vùng đạt 24,5%, trong đó, TP Cao
Lãnh đạt 60,7%
4
.

1
Bản tin kinh tế số 16 - 31 - 8 Bộ Ngoại giao (2008), “Đô thị hóa và những vấn đề phát sinh”, Tuyên giáo,
truy cập ngày 01/12/2011 tại địa chỉ: />.
2
Thủ tướng Chính phủ (2011), Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011 về việc phê duyệt
Chiến lược xây dựng nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.
3
Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009 về việc phê duyệt qui
hoạch xây dựng vùng ĐBSCL đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2050.
4

Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Tháp (2008), Báo cáo Kết quả thực hiện các nghị quyết của Tỉnh uỷ về phát
triển kinh tế - xã hội vùng Cao Lãnh, Sa Đéc và Hồng Ngự đến năm 2010.

2



Cao Lãnh là một TP rất trẻ, được nâng cấp lên từ thị xã (TX) Cao Lãnh năm 2007. Theo
qui hoạch đến năm 2020, Cao Lãnh là ĐT loại II
5
. TP đang tập trung phát triển ĐT ở một
số khu vực, trong đó có phường Mỹ Phú. Hiện tại, do tốc độ đô thị hóa diễn ra quá nhanh
nên đất nông nghiệp ở các phường trung tâm đã khan hiếm, do đó, phát triển ĐT ở phường
Mỹ Phú là hướng đi hợp lý, thúc đẩy TP mở rộng về hướng đông bắc, nơi quĩ đất nông

nghiệp còn dồi dào. Trên địa bàn phường, do mới chuyển đổi tên đơn vị hành chính từ xã
lên phường nên hạ tầng giao thông, điện nước, nhà ở chưa được đầu tư nhiều, đa phần là
nhà ở tạm bợ, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông. Với điều kiện về hiện trạng và vị
trí địa lý tại khu vực, dự án (DA) Đầu tư Xây dựng Khu ĐT Thương mại - Dân cư Phường
Mỹ Phú TP Cao Lãnh sẽ tạo ra một quỹ đất ĐT lớn cho TP, xây dựng CSHT phục vụ nhu
cầu đi lại của nhân dân và kết nối các khu ĐT trên địa bàn TP với nhau.
Tuy nhiên, thời gian qua nhiều DA bất động sản (BĐS) không được triển khai đúng tiến độ
hoặc ngưng đầu tư. Hai nguyên nhân chính là theo Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, kể từ
ngày 01/10/2009, doanh nghiệp (DN) phải đền bù đất nông nghiệp cho nông dân theo giá
thỏa thuận và phải đóng tiền sử dụng đất (TSDĐ) theo giá thị trường. Dự án Khu ĐT
Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh tỉnh Đồng Tháp là một trong số đó.
1.2 Vấn đề chính sách
Song hành cùng xu hướng đô thị hóa, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản pháp luật, từ
hiến pháp đến luật và rất nhiều văn bản dưới luật nhằm quản lý, hướng dẫn thực thi và điều
tiết lợi ích từ đất đai. Tuy nhiên, nhiều qui định bị chồng chéo và gặp ách tắc khi triển khai
thực hiện. Vấn đề cụ thể được nghiên cứu ở đây là TSDĐ.
Đô thị hóa đồng nghĩa với việc chuyển MĐSD đất nông nghiệp thành đất ở, đất thương
mại, dịch vụ, đất khu công nghiệp phục vụ sản xuất. Trước thời điểm 01/10/2009, khi
chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở, đất thương mại, dịch vụ, chủ đầu tư DA
đóng TSDĐ cho nhà nước theo giá đất do chủ tịch Uỷ Ban Nhân Dân (UBND) cấp tỉnh
ban hành, thường chỉ bằng 20%-30% giá thị trường
6
. Kể từ thời điểm 01/10/2009, theo
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, chủ đầu tư nộp TSDĐ theo giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, đến nay Chính phủ vẫn chưa ban hành Thông

5
Thủ tướng Chính phủ (2009), Quyết định số 1581/QĐ-Ttg ban hành ngày 09/10/2009.
6
Thảo Nguyên (2012), “Thuế bất động sản và những bất hợp lý”, Tamnhin.net, truy cập ngày 22/4/2012 tại

địa chỉ:
3



tư hướng dẫn thực hiện Nghị định này, tạo ra nhiều cách hiểu “giá thị trường” không thống
nhất ở các địa phương và “trao cho các đơn vị định giá đặc quyền rất lớn”
7
. Mặt khác, với
mức giá mới, TSDĐ tăng quá cao làm chủ đầu tư lỗ vốn và dừng triển khai DA, những DN
nào đã bán sản phẩm thì không có tiền nộp để hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
8
. Tại buổi tạo đàm về Nghị định 69 ngày 18/8/2010, qui tụ hơn 500 DN BĐS tại
TP Hồ Chí Minh, một chủ DN bức xúc: “Chúng tôi đã nhiều lần nộp đơn cầu cứu về việc
này, bởi lẽ đầu vào là đất nông nghiệp, nhưng nhà nước lại tính thuế là đất đầu ra khi
chúng tôi đã bao năm bỏ tiền ra làm đường, mắc điện, dẫn nước…mới có được đất ở”
9
.
Với cách tính thuế mới này, một chủ DN tính toán: dự kiến bán toàn bộ DA thu về được 60
tỉ đồng, trong khi TSDĐ phải nộp là 57 tỉ đồng nên chắc chắn lỗ nặng. Cuối cùng, ông kiến
nghị xin được “đóng thuế bằng đất”
10
. Như vậy, việc qui định đóng TSDĐ theo giá thị
trường là một trong những lý do làm tăng chi phí của chủ đầu tư và làm đình trệ DA.

TSDĐ thực chất là khoản thu của nhà nước nhằm điều tiết một phần lợi ích (nếu có) khi
DN chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ĐT. Vì vậy, gắn liền với TSDĐ là khả
năng thành công của việc đô thị hóa. Do đó, nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho DN
đầu tư, xác định lại mức đóng góp cho ngân sách hợp lý. Chỉ khi DN có lợi ích thì họ mới

triển khai DA, ủng hộ chủ trương đô thị hóa của TP, tỉnh, Chính phủ.
1.3 Mục tiêu nghiên cứu, số liệu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu
Nhận thấy những khó khăn của DN, trong quá trình thực hiện chính sách quản lý đất đai,
nhà nước tỏ thiện chí cầu thị, “nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chính sách đất
đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến việc phát triển nhà ở”
11
. Đồng
thời, Chính phủ dự kiến trình Quốc hội sửa đổi Luật đất đai vào năm 2013, đáp ứng nhu
cầu phát triển của nền kinh tế. Thông qua nghiên cứu tình huống Dự án Khu ĐT Phường

7
Thủy Nguyễn (2011),

““Ngâm” dự án vì định giá đất quá cao”, Đầu tư chứng khoán điện tử,

truy cập ngày
20/7/2011 tại địa chỉ: du-an-vi-dinh-gia-dat-qua-
cao.html
.

8
Vũ Lê (2011), “Doanh nghiệp địa ốc kêu khổ vì tiền sử dụng đất quá cao”, VnExpress, truy cập ngày
12/12/2011 tại địa chỉ: />kho-vi-tien-su-dung-dat-qua-cao/.
9
Vũ Lê (2010), “Địa ốc TP HCM lo hệ lụy xấu từ Nghị định 69”, VnExpress,

truy cập ngày 19/8/2010 tại địa
chỉ:
10

Vũ Lê (2012), “Doanh nghiệp địa ốc xin nộp thuế bằng đất”,

VnExpress,

truy cập ngày 18/4/2012 tại địa
chỉ:
11
Thủ tướng Chính phủ (2011),

Quyết định số 2127/QĐ-Ttg ban hành ngày 30/11/2011.
4



Mỹ Phú TP Cao Lãnh, luận văn sẽ xác định giá kinh tế của đất đai trước và sau khi chuyển
MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ ở phường Mỹ Phú, tính toán giá
trị chênh lệch, từ đó đề xuất mức giá đóng TSDĐ trên địa bàn phường Mỹ Phú, đồng thời
nêu ra phương pháp tính để áp dụng cho địa phương khác.
Hình 1.1: Sơ đồ đất được chuyển đổi mục đích sử dụng




Để xác định TSDĐ, luận văn sẽ tính giá kinh tế của đất nông nghiệp và đất ở, đất kinh
doanh chưa có CSHT.
Số liệu nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Số liệu phân tích thu thập được dựa vào hồ sơ DA, số liệu của tỉnh Đồng Tháp, vùng
ĐBSCL và Việt Nam trong những năm gần đây. Tác giả cũng có sử dụng số liệu dự báo
của một số tổ chức quốc tế trong quá trình phân tích.
Hai vấn đề thực tiễn nóng bỏng mà các DN BĐS đang gặp phải là giá đền bù đất nông

nghiệp và TSDĐ. Do hạn chế về nguồn lực, luận văn chỉ tập trung nghiên cứu TSDĐ mà
không đi sâu vào phân tích giá đền bù cho nông dân, xem như nông dân chấp nhận mức giá
đền bù theo giá thị trường của đất nông nghiệp. Tuy nhiên, tác giả cũng sẽ bàn luận ngắn
gọn đôi nét về vấn đề này khi phân tích phân phối của DA.
Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích tình huống để tính giá kinh tế của đất từ một
trường hợp cụ thể: Dự án Khu ĐT Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh. Qua đó, trình bày
phương pháp tính giá kinh tế của đất đai khi chuyển đổi MĐSD từ đất nông nghiệp sang
đất ở, thương mại, dịch vụ. Trong DA này, tác giả tính toán giá kinh tế của đất nông
nghiệp theo phương pháp của Ngân Hàng Phát Triển Châu Á (ADB), Ngân Hàng Thế Giới
(World Bank) và tính giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ dựa vào kết quả thẩm định
DA. Mặt khác, để việc chuyển đổi MĐSD đất thành công thì cần phải đảm bảo hai yếu tố:
hiệu quả của nền kinh tế và lợi nhuận của chủ đầu tư. Do đó, luận văn cũng sẽ thẩm định
hiệu quả kinh tế và hiệu quả tài chính của DA.
Đất nông
nghiệp
Đất ở, đất kinh
doanh chưa có
cơ sở hạ tầng
Đất ở, đất
kinh doanh có
cơ sở hạ tầng
Đất có nhà,
công trình xây
dựng trên đất
5



1.4 Câu hỏi nghiên cứu

Luận văn sẽ trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:
Căn cứ vào tình huống Dự Án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh, giá kinh tế
của đất nông nghiệp bằng bao nhiêu?
Giá kinh tế của đất thay đổi như thế nào khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông
nghiệp sang đất ở, thương mại, dịch vụ?
Tuy nhiên, để việc chuyển đổi MĐSD đất thành công thì cần phải đảm bảo hai yếu tố: hiệu
quả của nền kinh tế và lợi nhuận của chủ đầu tư. Do đó, luận văn cũng sẽ tìm lời đáp cho
câu hỏi:
Dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh có khả thi về mặt kinh tế và về mặt
tài chính không?
1.5 Giới thiệu dự án Khu Đô Thị Phường Mỹ Phú TP Cao Lãnh
Dự án có tên đầy đủ là Dự án Đầu tư Xây dựng Công trình Khu Đô Thị Thương Mại - Dân
Cư Phường Mỹ Phú Thành phố Cao Lãnh. Diện tích DA là 35,331 ha. Phần trình bày chi
tiết tại Phụ lục 1.
1.6 Bố cục luận văn
Luận văn gồm có 5 chương. Chương 1 trình bày bối cảnh nghiên cứu, vấn đề chính sách,
mục tiêu và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, câu hỏi chính sách, bố cục luận
văn và giới thiệu DA. Chương 2 trình bày phương pháp tính giá kinh tế của đất nông
nghiệp theo ADB, World Bank, theo Thông tư 145/2007/TT-BTC, trình bày khung phân
tích lợi ích – chi phí và giá kinh tế của đất ở. Luận văn cũng giới thiệu về TSDĐ ở Việt
Nam và kinh nghiệm quốc tế. Trong chương 3, luận văn vận dụng các phương pháp trên
vào thực tiễn để xác định giá trị kinh tế của đất nông nghiệp. Chương 4 trình bày nội dung
thẩm định hiệu quả kinh tế, hiệu quả tài chính của DA, tính toán giá kinh tế của đất hình
thành sau khi chuyển MĐSD và so sánh với giá kinh tế của đất nông nghiệp, biện luận mức
giá đóng TSDĐ hợp lý. Chương 5 là phần kết luận và kiến nghị, qua quá trình phân tích
trước đó, tác giả đúc kết lại vấn đề và trình bày kiến nghị chính sách.
6

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ KINH TẾ CỦA ĐẤT, KHUNG
PHÂN TÍCH LỢI ÍCH – CHI PHÍ VÀ GIỚI THIỆU VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khung phân tích của luận văn là khung lý thuyết tính giá kinh tế của đất nông nghiệp và
đất ở, đất thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, để có được đất ở, đất kinh doanh thì DA phải
khả thi. Do đó, luận văn sử dụng thêm khung phân tích lợi ích – chi phí để thẩm định hiệu
quả kinh tế và hiệu quả tài chính của DA. Chương này cũng giới thiệu về quá trình thu
TSDĐ ở Việt Nam lâu nay và kinh nghiệm quốc tế.
2.1 Xác định giá trị đất nông nghiệp
Mục này trình bày một số phương pháp khác nhau để xác định giá trị kinh tế của đất nông
nghiệp.
2.1.1 Tính giá kinh tế của đất nông nghiệp theo phương pháp của ADB
Phương pháp để xác định giá trị kinh tế của đất chính là sử dụng chi phí cơ hội của đất, tức
là những gì được tạo ra khi sử dụng đất đó trong trường hợp không có DA. Đối với các DA
mới ở nông thôn, chi phí cơ hội của đất là giá trị tính theo giá kinh tế của sản lượng nông
nghiệp bị mất đi do không sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đó nữa. Nói cách khác,
đó là lợi nhuận bị mất đi khi không canh tác nông nghiệp nữa. Chi phí cơ hội này cần được
ước tính hàng năm trong suốt vòng đời DA. Mặt khác, năng suất đất nông nghiệp có thể
biến động theo thời gian trong trường hợp không có DA. Năng suất đất có thể tăng lên khi
có phương thức canh tác mới hoặc giảm đi khi đất bị xóa mòn, bạc màu. Xu hướng này cần
được dùng để tính chi phí cơ hội
12
.
Cách làm là chọn một sản phẩm cụ thể hoặc một số ít các sản phẩm để tính toán sản lượng
thu hoạch ròng bị mất đi, có thể ước tính các số liệu trên cơ sở từng hecta và sau đó ngoại
suy cho toàn bộ diện tích đất. Khi quan sát thấy các kỹ thuật trong nông nghiệp hay cơ cấu
cây trồng đang thay đổi thì có thể thêm hệ số điều chỉnh hàng năm sản lượng mất đi trên
một hecta để phản ánh thay đổi năng suất. Mỗi vùng có mức độ thâm canh cây trồng hay
số vụ thu hoạch trong năm khác nhau. Lợi ích ròng trên một vụ thu hoạch từ những sản
phẩm được lựa chọn sẽ được nhân với hệ số mức độ thâm canh để thể hiện mức sản lượng
ròng bị mất đi hàng năm cho toàn bộ diện tích đất. Công thức xác định là:

EPL
t
= NB
o
.CI.(1+g)
t
(2.1)

12
ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án, tr. 22-23.
7



Trong đó, EPL
t
là giá kinh tế của đất trên 1 hecta năm t, NB
o
là sản lượng hay lợi ích ròng
theo giá ẩn trên 1 hecta của một cây trồng trong năm 0, CI là mức thâm canh, g là hệ số
tăng năng suất, tức là tốc độ tăng năng suất của cây trồng
13
.
Từ công thức tính giá kinh tế đất đai hàng năm của ADB, tác giả luận văn nhận thấy có thể
tính giá trị kinh tế của đất bằng cách cộng dồn giá kinh tế hàng năm trong tương lai, qui
đổi về hiện tại theo tỉ lệ chiết khấu k
14
.
V =
∑

∞
=
+
1t
t
t
k)(1
EPL
=
gk
EPL
1
−
= EPL
o
.
gk
g1
−
+
(2.2)
Trong đó, V là giá kinh tế của đất, k là hệ số chiết khấu, chính là chi phí vốn của nền kinh
tế (EOCK). Công thức này xác định giá kinh tế của đất thông qua tốc độ tăng năng suất của
đất đai g.
2.1.2 Xác định giá kinh tế của đất theo phương pháp của World Bank
Theo Pedro Belli, chuyên gia World Bank và các đồng tác giả, đất đai là hàng hóa đặc biệt
với đường cung hoàn toàn không co giãn, bất kể mảnh đất nào chuyển sang dùng cho DA
đều bắt buộc phải lấy đi từ cách sử dụng khác nào đó. Vì thế, việc định giá đất đai dùng
cho DA có thể phải dựa vào các phương pháp gián tiếp chứ không thể sử dụng giá thị
trường có điều chỉnh các méo mó. Ông đo lường giá trị của đất đai bằng giá trị hiện tại

ròng (NPV) của giá thuê đất hoặc lợi nhuận ròng trên đất qua công thức:
V = R/(k-g
1
) (2.3)
Trong đó V chính là giá trị ước định của khu đất, chính là giá kinh tế của đất, R là tiền thuê
đất hay thu nhập ròng hàng năm trên đất, hệ số chiết khấu k là lãi suất hay chi phí vốn của
nền kinh tế, g
1
là tốc độ tăng thực tế kỳ vọng của giá thuê đất hay tốc độ tăng lợi nhuận
hàng năm
15
. Đây là công thức xác định giá kinh tế của đất nông nghiệp và cả đất ở, đất
kinh doanh. Công thức này tương tự như công thức (2.2). Điều tác giả muốn nhấn mạnh
khi nêu ra công thức này là Pedro Belli và các đồng tác giả đã cho chúng ta thêm một cách
xác định giá kinh tế của đất đai thông qua tốc độ tăng lợi nhuận hàng năm g
1
.

13
ADB (1997), Hướng dẫn Phân tích Kinh tế các dự án, Phụ lục 13, tr. 113.
14
Tác giả luận văn xây dựng công thức (2.2) dựa trên công thức (2.1) của ADB.Phần chứng minh ở Phụ lục 2
15
Belli, Pedro và đ.t.g (2001), Phân tích Kinh tế các hoạt động đầu tư: Công cụ phân tích và ứng dụng thực
tế, tr. 70-72.
8



2.1.3 Tính giá trị đất nông nghiệp theo phương pháp thu nhập theo Thông tư số

145/2007/TT-BTC
Theo phương pháp thu nhập, việc xác định giá đất nông nghiệp được tiến hành qua 4
bước
16
.
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm của khu đất cần định giá.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức: Thu nhập thuần túy hàng
năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 – Tổng chi phí đã tính ở Bước 2.
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức: Giá đất ước tính = Thu nhập
thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất/Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.
Trong đó, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác
định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của
vị trí đất của loại đất cần định giá, được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm
xác định giá đất, trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu
năm ngay trước thời điểm định giá đất. Theo phụ lục hướng dẫn của Thông tư, tổng thu
nhập được xác định dựa trên giá bán năm ngay trước thời điểm định giá đất.
2.2 Phân tích tính khả thi về mặt kinh tế của dự án
Luận văn đánh giá hiệu quả của DA trên quan điểm của cả nền kinh tế thông qua các chỉ
tiêu NPV
e
, EIRR dựa trên tính toán lợi ích kinh tế và chi phí kinh tế của DA.
NPV
e
là giá trị hiện tại tại ròng của dòng tiền theo giá kinh tế. DA có hiệu quả khi NPV
e
=
k)(1
CB
n

0t
t
tt
+
−
∑
=
≥ 0
v
ớ
i B
t
là L
ợ
i ích kinh t
ế
c
ủ
a DA n
ă
m t, C
t
là Chi phí kinh t
ế
c
ủ
a DA
n
ă
m t, k là chi phí v

ố
n c
ủ
a n
ề
n kinh t
ế
.
EIRR là t
ỉ
su
ấ
t hoàn v
ố
n n
ộ
i b
ộ
kinh t
ế
, là giá tr
ị
mà t
ạ
i
đ
ó
NPV
e
=

0
EIRR)(1
CB
n
0t
t
tt
=
+
−
∑
=
.

Lu
ậ
n v
ă
n s
ử
d
ụ
ng h
ệ
s
ố
chuy
ể
n
đổ

i t
ừ
giá tài chính sang giá kinh t
ế

để
tính giá kinh t
ế
c
ủ
a
m
ộ
t s
ố
thông s
ố
:
CF
j
= Giá

kinh tế/Giá tài chính

DA phân lô bán n
ề
n sau n
ă
m 2016 là k
ế

t thúc v
ề
m
ặ
t tài chính. Tuy nhiên, s
ả
n ph
ẩ
m c
ủ
a
DA là
đấ
t
Đ
T t
ồ
n t
ạ
i mãi mãi, do
đ
ó tác
độ
ng c
ủ
a nó
đế
n n
ề
n kinh t

ế
c
ũ
ng t
ồ
n t
ạ
i mãi mãi.
Vì v
ậ
y,
để
tính l
ợ
i ích kinh t
ế
c
ủ
a DA, tác gi
ả
s
ẽ
xác
đị
nh các ngu
ồ
n thu trong t
ươ
ng lai

16
Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007.
9



sau khi DA phân lô bán nền hoàn thành, giả định rằng tất cả công trình đều được chủ đất
xây dựng và cho thuê. Khi đó:
Lợi ích kinh tế là tiền thuê nhà ở, công trình thương mại, dịch vụ sau khi có DA, giá
thuê tăng dần hàng năm.
Chi phí kinh tế bao gồm chi phí cơ hội của đất, chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh
tế, chi phí hoạt động theo giá kinh tế và chi phí xây dựng nhà cho thuê trên đất sau
khi có DA.
Chi phí đầu tư ban đầu theo giá kinh tế bao gồm tổng chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự
án trong thời gian thi công (CPQLDA TTGTC), chi phí tổ chức đền bù theo giá kinh tế.
Chi phí hoạt động theo giá kinh tế bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất
theo giá kinh tế.
2.3 Tính giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng
Giá kinh tế của đất chính là giá trị thực của đất đai khi không có yếu tố làm biến dạng thị
trường như thuế, đầu cơ, tăng giá do yếu tố tâm lý… Luận văn sẽ tính trực tiếp giá kinh tế
của đất ở, đất kinh doanh. Giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch vụ bằng mức sẵn lòng
chi trả của người tiêu dùng cho mỗi mét vuông đất đó. Mức sẵn lòng chi trả chính là lợi ích
kinh tế ròng do mỗi mét vuông đất mang lại, bằng lợi ích kinh tế trừ chi phí kinh tế tính
bình quân trên mỗi mét vuông.Với nguồn thu từ xây dựng nhà, công trình trên đất và cho
thuê, giá kinh tế của đất được tính như sau:
Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng

= (Lợi ích kinh tế - Chi phí kinh
tế)/Diện tích dự án (2.4)
Sau khi chuyển MĐSD, có hai dạng đất ở, đất kinh doanh: đất trước khi đầu tư xây dựng

CSHT và đất sau khi đầu tư xây dựng CSHT.
Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, có cơ sở hạ tầng = (Lợi ích kinh tế -
Chi phí kinh tế sau khi có cơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án (2.5)
Giá kinh tế của đất sau khi chuyển mục đích sử dụng, chưa có cơ sở hạ tầng = (Lợi
ích kinh tế - Chi phí kinh tế tính từ khi chưa có cơ sở hạ tầng)/Diện tích dự án (2.6)
Giá kinh tế của đất ở, đất kinh doanh sau khi có CSHT thể hiện mức sẵn lòng chi trả của
chủ nhà mua đất xây nhà và cho thuê. Giá kinh tế của đất ở, đất kinh doanh khi chưa có
10



CSHT thể hiện mức sẵn lòng chi trả của chủ đầu tư sau khi có đất sạch (đất sạch là đất đã
đền bù cho nông dân và được cấp phép chuyển MĐSD).
Luận văn sẽ tính toán mức sẵn lòng chi trả cho đất ở, đất kinh doanh chưa có CSHT và so
sánh với giá kinh tế của đất nông nghiệp nhằm xác định mức chênh lệch do việc chuyển
đổi MĐSD tạo ra.
2.4 Phân tích tính khả thi về mặt tài chính của dự án
Luận văn đánh giá hiệu quả của DA trên quan điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư thông qua
việc tính toán các chỉ tiêu NPV
f
, IRR, DSCR.
NPV
f
là giá trị hiện tại ròng của các dòng tiền theo giá tài chính thu được trong tương lai.
DA khả thi khi NPV
f
=
)1(
0
+

−
∑
=
n
t
t
tt
r
CB
≥ 0
, v
ớ
i B
t
là l
ợ
i ích tài chính c
ủ
a DA n
ă
m t , C
t
là
chi phí tài chính c
ủ
a DA n
ă
m t, r là su
ấ
t chi

ế
t kh
ấ
u dòng ti
ề
n.
Khi phân tích hi
ệ
u qu
ả
DA trên quan
đ
i
ể
m t
ổ
ng
đầ
u t
ư
, r chính là chi phí v
ố
n c
ủ
a DA
(WACC).

WACC b
ằ
ng bình quân tr

ọ
ng s
ố
c
ủ
a chi phí v
ố
n ch
ủ
s
ở
h
ữ
u (VCSH) và chi phí
v
ố
n vay:
WACC = r
D
.D/V + r
E
.E/V.
Trong
đ
ó: D là n
ợ
vay.
r
D
là lãi su

ấ
t ti
ề
n vay.
E là VCSH c
ủ
a ch
ủ

đầ
u t
ư
.
V là t
ổ
ng v
ố
n
đầ
u t
ư
, V = D + E.
r
E
là chi phí VCSH,
đượ
c
ướ
c l
ượ

ng theo cách gián ti
ế
p thông qua th
ị
tr
ườ
ng Hoa
K
ỳ
theo mô hình CAPM:
ܚ
۳
= ܚ
܎
܃܁
+ ࢼ
ࡸ
ࢂࡺ
.(܀
ۻ
܃܁
- ܚ
܎
܃܁
) + ܀۾
܋
, v
ớ
i
r

୤
୙ୗ
là l
ợ
i su
ấ
t trái phi
ế
u
chính ph
ủ
Hoa K
ỳ
k
ỳ
h
ạ
n 10 n
ă
m,
ߚ
௅
௏ே
là h
ệ
s
ố
beta có vay n
ợ
c

ủ
a D
ự
án Khu
Đ
T Ph
ườ
ng
M
ỹ
Phú TP Cao Lãnh,
R
୑
୙ୗ
-
r
୤
୙ୗ
là m
ứ
c bù r
ủ
i ro th
ị
tr
ườ
ng Hoa K
ỳ
,
RP

ୡ
là m
ứ
c bù r
ủ
i ro
qu
ố
c gia,
β
୙
là h
ệ
s
ố
beta không vay n
ợ
ngành B
Đ
S trên th
ị
tr
ườ
ng Hoa K
ỳ
,
t
େ
୚୒
là thu

ế

su
ấ
t thu
ế
thu nh
ậ
p doanh nghi
ệ
p (thu
ế
TNDN)
ở
Vi
ệ
t Nam.
Khi phân tích hi
ệ
u qu
ả
DA trên quan
đ
i
ể
m ch
ủ

đầ
u t

ư
, r là chi phí VCSH.
IRR là t
ỉ
su
ấ
t hoàn v
ố
n n
ộ
i b
ộ
, là giá tr
ị
mà t
ạ
i
đ
ó
NPV
f
=
0
IRR)(1
CB
n
0t
t
tt
=

+
−
∑
=
.
DA kh
ả
thi
khi IRR
≥
Su
ấ
t sinh l
ờ
i t
ố
i thi
ể
u c
ủ
a nhà
đầ
u t
ư
.
11



Hệ số an toàn trả nợ (DSCR) tại thời điểm t = Tổng số tiền mặt sử dụng để trả nợ vào

thời điểm t/Tổng số nợ phải trả vào thời điểm t.
Thông thường, các chủ nợ yêu cầu DA có DSCR
≥
1,2.
Lợi ích tài chính của DA là doanh thu bán đất ở, đất kinh doanh.
Chí phí tài chính của DA bao gồm chi phí đầu tư ban đầu, chi phí hoạt động.
Chi phí đầu tư ban đầu gồm tiền đền bù đất nông nghiệp, chi phí tổ chức đền bù, tổng chi
phí xây dựng, CPQLDA TTGTC, TSDĐ phải nộp.
Chi phí hoạt động bao gồm chi phí quảng cáo và chi phí quản lý bán đất.
TSDĐ phải nộp = TSDĐ – TSDĐ được khấu trừ.
2.5 Phân tích rủi ro, phân tích phân phối
Phân tích rủi ro: Bằng cách thay đổi giá trị các biến số đầu vào như giá đóng TSDĐ, giá
đền bù, chi phí xây dựng, giá bán đất, giá cho thuê…luận văn sẽ xác định các thông số có
ảnh hưởng đến hiệu quả DA và ảnh hưởng đến mức độ nào, từ đó đánh giá tính khả thi về
mặt tài chính, về mặt kinh tế của DA một cách sâu sát.
Phân tích phân phối: Sự khác biệt giữa ngân lưu kinh tế và ngân lưu tài chính tạo ra ngoại
tác. Ngoại tác phản ánh một số nhóm đối tượng khác trong xã hội, không phải là chủ đầu
tư, được hưởng lợi ích hoặc gánh chịu chi phí của DA.
Tổng ngoại tác được đo lường bằng công thức: NPV
nt
= NPV
e
– NPV
fe
.
Trong đó: NPV
nt
là NPV của các ngoại tác.
NPV
e

là NPV của ngân lưu kinh tế.
NPV
fe
là NPV của ngân lưu tài chính, sử dụng chiết khấu EOCK.
2.6
Giới thiệu về quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế
Luận văn trình bày quá trình thu TSDĐ do chuyển MĐSD từ đất nông nghiệp sang đất ở
qua các giai đoạn đối với tổ chức kinh tế hoạt động kinh doanh vì mục tiêu lợi nhuận.
Khái niệm: TSDĐ là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được nhà
nước giao đất có thu TSDĐ đối với một diện tích đất xác định
17
.
2.6.1 Quá trình thu tiền sử dụng đất ở Việt Nam
Có hai mốc quan trọng là trước ngày 01/10/2009 và sau ngày 01/10/2009.

17
Quốc hội (2003), Điều 4 Luật đất đai.
12



Trước ngày 01/10/2009
Ngày 24/7/1993, Quốc hội ban hành Luật đất đai, dựa vào tính pháp lý của Luật này,
Chính phủ đã ban hành các qui định về thu TSDĐ: Nghị định 89/CP ngày 17/8/1994, Nghị
định 44/CP ngày 03/8/1996, Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000. Ngày 10/12/2003,
Quốc hội ban hành Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai ban hành năm 1993, căn cứ vào
Luật này, Chính phủ ban hành các qui định về thu TSDĐ từ đó đến nay. Nghị định được
ban hành trước 01/10/2009: Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004.
Điểm chung của giai đoạn này là căn cứ tính TSDĐ tương đồng nhau:
 Diện tích đất đóng TSDĐ là diện tích đất được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất.
 Giá tính TSDĐ là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo MĐSD đất được giao tại
thời điểm giao đất, trong trường hợp đấu giá đất, đấu thầu DA có sử dụng đất thì áp
dụng giá trúng đấu giá.
 Trong trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có
đất bị thu hồi khi nhà nước thu hồi đất thì được khấu trừ số tiền đã bồi thường đất,
hỗ trợ đất vào TSDĐ phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá TSDĐ phải
nộp.
Từ ngày 01/10/2009 đến nay
Chính phủ ban hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, có hiệu lực từ ngày
01/10/2009 và Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 bổ sung, thay thế các qui định
trước đây. Điểm chung của các Nghị định này là qui định: Giá tính TSDĐ là giá do UBND
cấp tỉnh ban hành theo MĐSĐ đất được giao tại thời điểm giao đất, trường hợp giá đất do
UBND cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Không
áp dụng khung giá các loại đất mà Chính phủ đã qui định trước đây khi tính TSDĐ theo
các qui định này.
Tuy nhiên, làm thế nào để xác định được “giá thị trường” hay "sát giá thị trường" là điều
thật khó khăn, đến nay Chính phủ vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn. Các địa phương dựa
vào kết quả thẩm định của công ty thẩm định giá để đưa ra quyết định.

13



2.6.2 Kinh nghiệm quốc tế
TSDĐ thực chất là một khoản thuế của nhà nước nhằm điều tiết một phần lợi ích (nếu có)
khi có sự chuyển MĐSĐ từ đất nông nghiệp sang đất ĐT. Trong phần này luận văn sẽ xem
xét các nước trên thế giới điều tiết lợi ích này như thế nào.

Ở các nước phát triển, tiến trình đô thị hóa đã hoàn thành từ lâu và hiện tại đất đai đã được
qui hoạch ổn định, tác giả không tìm được các nghiên cứu về chuyển MĐSD đất nông
nghiệp sang đất ĐT. Ở các nước đang phát triển, tác giả tìm thấy hai nghiên cứu về kinh
nghiệm ở Ấn Độ và Trung Quốc.
Nghiên cứu của Bishwapriya Sanyal và Chandan Deuskar (2012) cho thấy ở Ahmedabad,
Ấn Độ, chính quyền địa phương ngày càng dựa vào đồ án qui hoạch ĐT (town planning
schemes) để tác động đến mức tăng trưởng kinh tế, nhà ở cho người thu nhập thấp và
CSHT cơ bản. Theo đó, đồ án yêu cầu các chủ đất nông nghiệp khu vực đô thị hóa chuyển
nhượng 40% diện tích đất đai cho chính quyền với giá đất nông nghiệp và được giữ lại
60% diện tích đất, được tái tạo thành đất ĐT có CSHT công cộng. Trong 40% diện tích đất
mua được, chính quyền dành ra một phần đất làm đường giao thông, công trình công cộng,
phần còn lại bán đấu giá để thu hồi chi phí đầu tư.
Theo Gregory K. Ingram và Yu-Hung Hong (2012), ở Trung Quốc, chính quyền TP mua
đất nông nghiệp khu vực liền kề của nông dân với giá đất nông nghiệp, xây dựng CSHT,
chuyển thành đất ĐT và bán lại cho các nhà phát triển ĐT cùng với giấy phép xây dựng.
Giá trị chênh lệch giữa giá đất ĐT và giá đất nông nghiệp, sau khi trừ chi phí đầu tư CSHT,
tạo ra một nguồn thu lớn cho chính quyền địa phương.
Nhận xét và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
Cách làm của Ấn Độ chú trọng đến sự phát triển kinh tế ĐT, chú trọng đến lợi ích của chủ
đất nông nghiệp và cộng đồng, qua đó mở rộng cơ sở thuế cho thuế BĐS trong dài hạn, là
nguồn thu ổn định và lâu dài của ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, chính
quyền bị giảm đi một nguồn thu lớn từ việc chuyển MĐSD đất so với cách thu lợi trên
100% diện tích đất ở sau qui hoạch mà Việt Nam, Trung Quốc đang làm. Đối với Việt
Nam, quốc gia đang đối mặt với thâm hụt ngân sách triền miên, nếu áp dụng cách này thì
trong ngắn hạn, ngân sách càng thâm hụt lớn hơn nữa.
Cách làm của Trung Quốc tạo ra nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Toàn bộ lợi ích tài chính
tăng thêm do chuyển MĐSD đất đều thuộc về nhà nước. Chính quyền Trung Quốc đã làm
thay cả công việc mà DN BĐS Việt Nam đang làm. Tuy nhiên, điểm khó khăn của chính
14

quyền Việt Nam là nguồn vốn đầu tư ban đầu rất thiếu, bao gồm tiền đền bù cho nông dân,
tiền đầu tư CSHT nên Việt Nam rất khó áp dụng.
Tóm lại, chương 2 đã nêu ra được những vấn đề mấu chốt về khung lý thuyết tính giá kinh
tế của đất nông nghiệp và đất ở, đất kinh doanh cũng như phương pháp thẩm định DA và
kinh nghiệm quốc tế về TSDĐ. Dựa trên cơ sở này, luận văn sẽ xác định và chọn lựa giá
kinh tế của đất nông nghiệp, tính toán và biện luận giá kinh tế của đất ở, thương mại, dịch
vụ trong các chương sau.