Kiểm soát bong bóng bất động sản để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HCM





LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ


ĐỀ TÀI
:

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011

Người hướng dẫn khoa học:
P.GS TS NGUYỄN NGỌC ĐỊNH

Người thực hiện:
TẠ CHIÊU TRUNG
i
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH



TẠ CHIÊU TRUNG



KIỂM SOÁT BONG BÓNG BẤT ðỘNG SẢN
ðỂ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG
THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM


Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – ngân hàng
Mã Số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011
Người hướng dẫn khoa học:
P.GS TS NGUYỄN NGỌC ðỊNH
ii
LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan luận văn là công trình nghiên cứu khoa học do bản thân tôi
thực hiện dựa trên những tài liệu tham khảo thu thập ñược.
Các số liệu, kết quả ñược trình bày trong luận văn là trung thực và có nguồn
gốc rõ ràng.

Tác giá luận văn




TẠ CHIÊU TRUNG
iii
MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ix
DANH MỤC HÌNH MINH HỌA x

DANH MỤC PHỤ LỤC xi
PHẦN MỞ ðẦU 1
1. Lý do chọn ñề tài 1
2. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài nghiên cứu 2
4. Các nội dung chính ñược trình bày trong luận văn 3
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ
HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN 4
1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4
1.1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản 4
1.1.1.1 Quan ñiểm của các nhà kinh tế về Bất ñộng sản: 4
1.1.1.2 Một số ñặc trưng cơ bản quan trọng của BðS 5
1.1.2 Một số nội dung về thị trường bất ñộng sản 6
1.1.2.1. Khái niệm thị trường Bất ñộng sản 6
1.1.2.2. Phân loại thị trường Bất ñộng sản 6
1.1.2.3. ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản 8
1.1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản 12
1.2 Hiện tượng bong bóng bất ñộng sản 16
1.2.1 ðầu tư và ñầu cơ 16
1.2.2 Bong bóng tài sản và bong bóng bất ñộng sản 17
1.2.2.1. “Bong bóng” tài sản: 17
iv
1.2.2.2. “Bong bóng” bất ñộng sản: 18
1.2.3 Ảnh hưởng của bong bóng bất ñộng sản ñến sự phát triển của nền
kinh tế 19
1.3 Kinh nghiệm kiểm soát bong bóng bất động sản của một số quốc gia
trên thế giới 21
1.3.1 Trung Quốc 21
1.3.1.1. Tình trạng thị trường: 21
1.3.1.2. Phản ứng của Chính phủ Trung Quốc: áp dụng hàng loạt biện pháp:

22
1.3.1.3. Nhóm giải pháp kỹ thuật – hỗ trợ: 22
1.3.2 Singapore 23
Kết luận chương 1 24
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ CHÍNH
SÁCH QUẢN LÝ CỦA CHÍNH PHỦ 25
2.1. Thực tiễn phát triển của thị trường bất ñộng sản và hiện tượng bong
bong bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua 25
2.1.1 Giai ñoạn trước khủng hoảng tài chính toàn cầu 25
2.1.2 Giai ñoạn sau khủng hoảng tài chính toàn cầu 27
2.1.3 Nhận ñịnh về thị trường bất ñộng sản Việt Nam: 28
2.1.4 ðánh giá mức ñộ ảnh hưởng của các nhân tố kinh tế ñến tỉ suất sinh
lợi bất ñộng sản trong giai ñoạn 2005 – 2010: 29
2.2. Chính sách quản lý thị trường BðS và cơ chế chống ñầu cơ: 37
2.2.1 Các biện pháp kiểm soát theo thông lệ quốc tế 37
2.2.1.1 Biện pháp kiểm soát bằng pháp luật 37
2.2.1.2 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tài khóa 38
2.2.1.3 Biện pháp kiểm soát bằng chính sách tiền tệ 40
v
2.2.1.4 Biện pháp kiểm soát bằng các chính sách ñiều hành vĩ mô của nhà
nước 44
2.2.2 Các biện pháp kiểm soát ñặc thù của Việt Nam 45
2.2.2.1 Chính sách bồi thường, tái ñịnh cư, giải phóng mặt bằng: 45
2.2.2.2 Phát triển, quản lý và kiểm soát hệ thống chỉ số giá bất ñộng sản 45
Kết luận chương 2 47
CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH HỒI QUI CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN THỊ
TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT NAM 48
3.1. Mô hình ước lượng ñề tài. 48
3.2. Kết quả ước lượng mô hình 50
3.3. Phân tích kết quả hồi qui 52

3.3.1. Kiểm ñịnh sự phù hợp của mô hình. 52
3.3.2. ðánh giá ý nghĩa của từng biến ñộc lập riêng biệt 53
3.3.3. Kiểm ñịnh hiện tượng ña cộng tuyến 56
3.3.4. Phân tích phần dư 57
Kết luận chương 3 65
CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT BONG BÓNG BẤT ðỘNG
SẢN VÀ PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT
NAM 66
4.1 Hoàn thiện hệ thống pháp luật ñiều chỉnh thị trường & kiểm soát bong
bóng bất ñộng sản 66
4.2 ðiều hành linh hoạt chính sách kinh tế vĩ mô với tầm nhìn và thời gian
phù hợp 68
4.3 Xây dựng hệ thống pháp luật liên quan ñến thế chấp thứ cấp và chứng
khoán hóa các tài sản có nguồn gốc bất ñộng sản ñể tạo nguồn vốn phát triển
thị trường bất ñộng sản bền vững 69
4.4 Minh bạch hóa thông tin & ñịnh hướng thị trường 70
vi
4.5 Tầm nhìn, dự đoán và kiểm soát cung cầu phù hợp với từng giai đoạn
phát triển thị trường 71
4.6 Xây dựng, phát triển và duy trì hiệu lực hệ thống giám sát và cảnh báo
sớm đối với bong bóng bất động sản 73
4.7 Biện pháp hỗ trợ khác: 75
4.8 Các vấn đề cần nghiên cứu tiếp 79
Kết luận chương 4 80
PHẦN KẾT LUẬN 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
A. Các website 83
B. Các tài liệu, giáo trình, sách tham khảo, sách hướng dẫn 83
C. Các luận văn của các khóa trước: 84
D. Các tài liệu nước ngoài: 84

PHỤ LỤC 86
Phụ lục 1
: Tổng quan về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 86
Phụ lục 2:
Kết quả hồi qui tính RSS ñể xác ñịnh ñộ trễ tối ưu của biến GDP
theo phương pháp Hsiao 96
Phụ lục 3: Kết quả hồi qui mô hình gốc (2) 98
Phụ lục 4:
Kết quả hồi qui mô hình ñiều chỉnh (5) 99
Phụ lục 5:
Kết quả tính toán hệ số tương quan mô hình ñiều chỉnh (5) từ
chương trình Eview ñể kiểm ñịnh ña cộng tuyến (bằng phương pháp hệ số
tương quan) 100
Phụ lục 6:
Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (tính toán hệ số xác ñịnh R
2
j

ñể xác ñịnh nhân tố phóng ñại phương sai VIF
j
) ñể kiểm ñịnh hiện tượng ña
cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng ñại phương sai) 101
vii
Phụ lục 7:
Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (kiểm định White không có
tích chéo) để kiểm định hiện tượng phương sai không đổi (phương sai bằng
nhau) 103
Phụ lục 8:
Phần dư từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm định hiện
tượng phương sai không đổi (phương sai bằng nhau) 104

Phụ lục 9: Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm định Park) để kiểm
định hiện tượng phương sai không đổi (phương sai bằng nhau) 105
Phụ lục 10: Kết quả hồi qui phương trình {Ln(e
2
i
) = α
1
+ α
2
Ln (X
i
) + v} từ
chương trình Eview (kiểm định Park) cho các biến độc lập để kiểm định hiện
tượng phương sai không đổi (phương sai bằng nhau) 106
Phụ lục 11:
Kết quả hồi qui phương trình (9) để khắc phục hiện tượng phương
sai sai số thay đổi 108
viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT VIẾT TẮT NỘI DUNG
1 BðS Bất ñộng sản
2 TT BðS Thị trường bất ñộng sản
3 TSSLBðS Tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản
4 GDP Tốc ñộ tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội
5 CPI Chỉ số tăng giá tiêu dùng / Lạm phát
6 TTTD Tốc ñộ tăng trưởng tín dụng
7 TSSLCK Tỉ suất sinh lợi chứng khoản
8 FDIðK Tốc ñộ tăng trưởng vốn ñầu tư nước ngoài ñăng ký

9 FDITH Tốc ñộ tăng trưởng vốn ñầu tư nước ngoài thực hiện
10 XHCN Xã hội chủ nghĩa
11 REMI Real Estate Market Index - Chỉ số thị trường bất ñộng sản
12 RPI Real Estate Price Index - Chỉ số giá bất ñộng sản
13 REIT Real Estate Investment Trust Fund - Quỹ tín thác ñầu tư bất
ñộng sản

ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU

STT NỘI DUNG
Bảng 1 Mô tả các biến
Bảng 2 Số liệu thu thập
Bảng 3 Kết quả tính FPE từ ước lượng phương trình hồi qui (3) (Phụ lục 2)
Bảng 4 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui (4) (Phụ lục 3)
Bảng 5 Kết quả kiểm ñịnh ý nghĩa từng biến riêng biệt của phương trình hồi qui (5)
Bảng 6 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh (6) (Phụ lục 4)
Bảng 7 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh kiểm ñịnh hiện tượng ña
cộng tuyến(6) (Phụ lục 5)
Bảng 8 Kết quả tính hệ số VIF
j
(Phụ lục 6)
Bảng 9 Kết quả ước lượng phương trình hồi qui ñiều chỉnh (5) (Phụ lục 7)
Bảng 10

Kết quả ước lượng phương trình Ln(e
2
i
) (8) (Phụ lục 10)

Bảng 11

Kết quả khắc phục hiện tượng phương sai sai số thay ñổi gây nên bởi biến
GDP(-1) (Phụ lục 11)

x

DANH MỤC HÌNH MINH HỌA

STT NỘI DUNG
Hình 1 Tác ñộng của các hoạt ñộng kinh tế ñến thị trường bất ñộng sản
Hình 2 ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc ñộ tăng trưởng
tổng sản phẩm quốc nội
Hình 3 ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc ñộ tăng chỉ số
giá tiêu dùng / Lạm phát
Hình 4 ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc ñộ tăng trưởng
tín dụng
Hình 5 ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tỉ suất sinh lợi
chứng khoán
Hình 6 ðồ thị quan hệ giữa Ti suất sinh lợi Bất ñộng sản và Tốc ñộ tăng vốn ñầu
tư nước ngoài ñăng ký
Hình 7 Hệ thống văn bản pháp luật chi phối thị trường bất ñộng sản
Hình 8 Chính sách tiền tệ áp dụng năm 2011
Hình 9 Mô hình quỹ tín thác ñầu tư bất ñộng sản REIT


xi

DANH MỤC PHỤ LỤC

STT NỘI DUNG
Phụ lục 1 Tổng quan về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
Phụ lục 2 Kết quả hồi qui tính RSS ñể xác ñịnh ñộ trễ tối ưu của biến GDP
theo phương pháp Hsiao
Phụ lục 3 Kết quả hồi qui mô hình gốc (2)
Phụ lục 4 Kết quả hồi qui mô hình ñiều chỉnh (5)
Phụ lục 5 Kết quả tính toán hệ số tương quan mô hình ñiều chỉnh (5) từ
chương trình Eview ñể kiểm ñịnh ña cộng tuyến (bằng phương pháp
hệ số tương quan)
Phụ lục 6 Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (tính toán hệ số xác ñịnh R
2
j

ñể xác ñịnh nhân tố phóng ñại phương sai VIF
j
) ñể kiểm ñịnh hiện
tượng ña cộng tuyến (phương pháp nhân tố phóng ñại phương sai)
Phụ lục 7 Kết quả hồi qui từ chương trình Eview (kiểm ñịnh White không có
tích chéo) ñể kiểm ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương
sai bằng nhau)
Phụ lục 8 Phần dư từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm ñịnh hiện
tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)
Phụ lục 9 Giá trị ước lượng từ chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) ñể kiểm
ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)
Phụ lục 10 Kết quả hồi qui phương trình {Ln(e
2
i
) = α
1
+ α

2
Ln (X
i
) + v} từ
chương trình Eview (kiểm ñịnh Park) cho các biến ñộc lập ñể kiểm
ñịnh hiện tượng phương sai không ñổi (phương sai bằng nhau)
Phụ lục 11 Kết quả hồi qui phương trình (9) ñể khắc phục hiện tượng phương
sai sai số thay ñổi
1

PHẦN MỞ ðẦU


1. Lý do chọn ñề tài
Với việc gia nhập Tổ chức thương mại quốc tế WTO, nền kinh tế Việt Nam
ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế. Qua quá trình hội nhập này,
chúng ta ngày càng nhận thức rõ ràng và sâu sắc hơn các hiện tượng, căn bệnh của
nền kinh tế thị trường trên bình diện toàn nền kinh tế nói chung và từng bộ phận thị
trường nói riêng, trong ñó có thị trường bất ñộng sản.
Là một bộ phận của nền kinh tế, thị trường bất ñộng sản có vai trò quan
trọng. Tuy nhiên, các quá trình phát triển quá nóng của thị trường bất ñộng sản, gây
nên tình trạng bong bóng quá mức; hoặc ở chiều hướng ngược lại là tình trạng thị
trường nguội lạnh, ñóng băng kéo dài ñều là các thái cực có tác ñộng không tốt ñến
sự phát triển lành mạnh, bình thường của thị trường bất ñộng sản nói riêng và của
nền kinh tế nói chung. Tiêu biểu cho hiện tượng không tích cực trên thị trường bất
ñộng sản mà nền kinh tế Việt Nam ñã trải qua và phải tốn kém nhiều công sức,
nguồn lực ñể xử lý, giải quyết chính là hiện tượng bong bóng bất ñộng sản.
Trong bối cảnh hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu hiện nay, thiết nghĩ việc
xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản và cố gắng xây dựng mô
hình ñịnh lượng ñể ño lường mức ñộ bong bóng bất ñộng sản; từ ñó giúp cho các

nhà hoạch ñịnh chính sách có cơ sở vững chắc ñể ñề ra các biện pháp kiểm soát
hiệu quả bong bóng bất ñộng sản nhằm phát triển bền vững thị trường bất ñộng sản,
qua ñó góp phần quan trọng trong việc củng cố, duy trì tốc ñộ phát triển kinh tế
nước ta là một yêu cầu ñược ñặt ra cấp thiết, thường xuyên, liên tục. Do ñó, tác giả
ñã chọn ñề tài “Kiểm soát bong bóng bất ñộng sản ñể phát triển bền vững thị trường
bất ñộng sản Việt Nam”


2
2. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
ðối tượng nghiên cứu của ñề tài là căn bệnh của TT BðS, cụ thể là hiện
tượng bong bóng giá BðS, các chính sách ñiều tiết và vai trò quản lí TT BðS của
các cơ quan Nhà nước.
Phạm vi nghiên cứu của ñề tài là các vấn ñề lý luận và thực tiễn về bong
bóng bất ñộng sản và kiểm soát bong bóng bất ñộng sản ở Việt Nam.
ðề tài sử dụng các số liệu chính thức từ các cơ quan nhà nước có thẩm quyền
của Việt Nam cũng như các sổ liệu mang tính chất tham khảo, nghiên cứu, tổng hợp
từ các cơ quan trong và ngoài nước, các doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực bất ñộng
sản, tài chính, ngân hàng cũng như tham khảo một số phân tích chuyên sâu của các
chuyên gia trong các lĩnh vực có liên quan.
Bằng việc sử dụng mô hình ñịnh lượng với sự trợ giúp của chương trình
thống kê Eview, ñề tài ñã cố gắng xác ñịnh các yếu tố và mức ñộ ảnh hưởng ñến tỉ
suất sinh lợi bất ñộng sản, một trong những chỉ tiêu có thể dùng ñể ño lường mức
ñộ bong bóng của thị trường bất ñộng sản.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài nghiên cứu
ðề tài ñược thực hiện trong bối cảnh thị trường bất ñộng sản Việt Nam rơi
vào giai ñoạn chịu ảnh hưởng của tác ñộng hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu nói
chung nhưng mặt bằng giá bất ñộng sản (ñặc biệt là giá ñất nền và căn hộ) vẫn ñứng
ở mức cao. Bối cảnh này cũng là cơ hội tốt ñể Chính phủ kiện toàn hệ thống pháp

luật, chính sách ñiều chỉnh thị trường bất ñộng sản nhằm phát triển bền vững thị
trường bất ñộng sản Việt Nam trong tương lai.
ðề tài cũng góp phần ñưa ra cách tiếp cận toàn diện hơn, chính xác hơn về
hiện tượng bong bóng BðS qua ñó giúp Nhà nước ñiều tiết và quản lí TT BðS hiệu
quả hơn ñể tránh hiện tượng bong bóng giá;
ðề tài nêu lên thực trạng tồn tại bong bóng giá trong TT BðS ñể thấy rõ
ñược thực trạng công tác quản lí của Nhà nước.
3
Với việc xác ñịnh chỉ số tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản là mấu chốt trong việc
ño lường mức ñộ bong bóng bất ñộng sản, ñề tài ñã nỗ lực thu thập dữ liệu và sử
dụng các mô hình ước lượng từ các chương trình thống kê, ñề tài cố gắng lượng hóa
các yếu tố tác ñộng ñến tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản trong thời gian 2005- 2010.
Bên cạnh ñó, ñề tài ñã ñưa ra một số giải pháp và kiến nghị ñể khắc phục
tình trạng bong bóng BðS từ ñó góp phần giúp các nhà hoạch ñịnh chính sách ñưa
ra những biện pháp phù hợp nhằm giúp thị trường phát triển hài hòa, tránh rơi vào
các thái cực quá nóng hoặc quá nguội lạnh.
Cuối cùng, ñề tài có giá trị tham khảo cho những ñối tượng muốn tìm hiểu về
lĩnh vực này.

4. Các nội dung chính được trình bày trong luận văn
Trong khuôn khổ một Luận văn cao học, tác giả cố gắng ñưa ra một số nội
dung gợi ý ñối với các câu hỏi nghiên cứu sau ñây:
1. Hiện tượng bong bong bất ñộng sản là gì? Vai trò của bong bóng bất ñộng sản
ñối thị trường bất ñộng sản nói riêng và với nền kinh tế nói chung?
2. Thực trạng thị trường bất ñộng sản, bong bóng bất ñộng sản tại Việt Nam cũng
như một số nước? Các biện pháp và chính sách quản lý của Chính Phủ ñược áp
dụng như thế nào ñể kiểm soát bong bóng bất ñộng sản?
3. Có thể xây dựng ñược mô hình ñịnh lượng xác ñịnh các yếu tố ảnh hưởng ñến tỉ
suất sinh lợi bất ñộng sản ñể qua ñó ño lường ñược bong bóng bất ñộng sản hay
không?

4. Các giải pháp nào ñược ñặt ra ñể kiểm soát bong bóng bất ñộng sản và phát triển
bền vững thị trường Bất ñộng sản Việt Nam?
Nội dung của luận văn sẽ nghiên cứu nội dung giải ñáp cho các câu hỏi trên
ñây.
4
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VÀ
HIỆN TƯỢNG BONG BONG BẤT ðỘNG SẢN

1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
1.1.1 Một số nội dung về bất ñộng sản
1.1.1.1 Quan ñiểm của các nhà kinh tế về Bất ñộng sản:
Các nhà kinh tế cho rằng bất ñộng sản không chỉ là nhà ở mà còn bao gồm
các nơi làm việc, cơ sở thương mại, thờ cúng, nơi làm việc của các cơ quan chính
phủ, cơ sở giáo dục, thư giãn và vui chơi giải trí, các môi trường vật thể, tự nhiên và
nhân tạo của chúng ta. Hơn nữa, bất ñộng sản bao gồm cả một phạm vi rất rộng các
hoạt ñộng kinh doanh và thể chế gắn chặt với việc phát triển mua bán sử dụng ñất
ñai và các kiến trúc xây dựng. Với quan niệm này, bất ñộng sản là bất kỳ vật nào
ñược sở hữu hoặc chiếm hữu, gồm các tài sản hữu hình và các tài sản vô hình bao
gồm các quyền hợp ñồng (ví dụ như các thỏa thuận thế chấp và cho thuê), các
chứng thư tài chính (ví dụ cổ phiếu, trái phiếu), tiền lãi, bằng sáng chế thương hiệu
(trademarks).
Như vậy, thuật ngữ bất ñộng sản ñược sử dụng theo ba cách hiểu căn bản. Ở
cách thứ nhất, nó ñược hiểu là các tài sản hữu hình của ñất ñai nhà cửa. Ở cách hiểu
thứ hai, nó ñược coi như là một “tập hợp” các quyền gắn chặt với quyền sở hữu và
quyền sử dụng các tài sản thực thể. Cuối cùng, thuật ngữ này cũng ám chỉ ngành
hoặc các hoạt ñộng kinh doanh liên quan ñến việc mua bán, vận hành và bố trí các
tài sản thực thể.
Các nhà kinh tế học còn xem xét bất ñộng sản trong mối quan hệ tương tác
qua lại giữa bất ñộng sản với các yếu tố nội tại cấu thành, cụ thể là với sự phát triển
của các lĩnh vực, ngành nghề có liên quan như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng, vật

liệu xây dựng, tranh trí nội - ngoại thất, lao ñộng, tài chính, tín dụng, lãi suất… và
ảnh hưởng của các tác ñộng ñó ñến sự phát triển của nền kinh tế ở bình diện ñịa
phương, quốc gia, khu vực nói chung.
5
Về vai trò của bất ñộng sản nói chung thì quan ñiểm nghiên cứu ñược ñông
ñảo các nhà nghiên cứu kinh tế của thế giới chấp nhận thì Bất ñộng sản là phần tài
sản quan trọng biểu thị cho một phần thiết yếu của tài sản, của cải và sự giàu có của
quốc gia. Tài sản của nhiều công ty (như các ñịnh chế tài chính, công ty bảo hiểm,
và các công ty sản xuất) bao gồm một số lượng ñáng kể của các tài sản có liên quan
ñến bất ñộng sản ñược chứng khoán hóa hoặc các bất ñộng sản ñược nắm giữ trực
tiếp. Ngoài ra, phần lớn nhất trong danh mục ñầu tư của một cá nhân thường là phần
ñòn bẩy vay vốn ñể tài trợ cho căn nhà của anh ta. Thay ñổi trong giá trị bất ñộng
sản, dù là tiên liệu hoặc không tiên liệu ñược, ñều có thể ảnh hưởng nghiêm trọng
ñến quốc gia nói chung, nền kinh tế của ñịa phương nói riêng cũng như ảnh hưởng
sâu rộng ñến tài chính của từng doanh nghiệp và kể cả từng hộ gia ñình, cá nhân.
(Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence – Dean H. Gatzlaff & Dogan
Tirtiroglu and Associate Editors – Journal of Real Estate Liturature 1995;
Fundamental Real Estate Prices: An Impirical Estimation with International Data –
Christian Hott & Pierre Monnin – 12/2006)

1.1.1.2 Một số ñặc trưng cơ bản quan trọng của BðS
Bất ñộng sản mang nhiều ñặc trưng ñặc thù như khả năng chuyển hóa thành
tiền mặt kém; thời gian giao dịch dài và chi phí giao dịch cao; chịu sự quản lý chặt
chẽ của nhà nước và pháp luật; ñộ co giãn của cung bất ñộng sản kém.
Ngoài ra, một ñặc trưng khá quan trọng của bất ñộng sản là giá cả của bất
ñộng sản có xu hướng biến ñộng theo chu kỳ. Chính sự biến ñộng theo chu kỳ của
giá cả hàng hóa bất ñộng sản là nhân tố phản ảnh tính chu kỳ của thị trường bất
ñộng sản.
ðặc trưng này ñã ñược nhiều nhà nghiên cứu tổng kết qua nhiều quan sát tại
nhiều nước khác nhau. {Stephen Malpezzi and Susan M Wachter (2004); Case,

Goetzman and Wachter (1997); Abraham and Hendershott (1996); Wheaton
(1999); Brio, Kennedy and Prowse (1994)}

6
1.1.2 Một số nội dung về thị trường bất ñộng sản
1.1.2.1. Khái niệm thị trường Bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là quá trình giao dịch hàng hoá BðS giữa các bên có
liên quan. Thị trường bất ñộng sản là “nơi” diễn ra các hoạt ñộng mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan ñến BðS như trung gian,
môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở ñó vai trò quản lý nhà nước
có tác ñộng quyết ñịnh ñến sự thúc ñẩy phát triển hay kìm hãm hoạt ñộng kinh
doanh trên thị trường BðS.
Về vai trò can thiệp của nhà nước ñối với sự phát triển của thị trường bất
ñộng sản nói chung, các nhà kinh tế học cũng chia làm nhiều trường phái, trong ñó
có hai trường phái ñược chấp nhận rộng rãi. Trường phái ñầu tiên cho rằng tốt nhất
là nên ñể thị trường bất ñộng sản, cũng như các thị trường khác phát triển một cách
tự nhiên và tự ñiều chỉnh mà không cần có bàn tay can thiệp của nhà nước. Trường
phái thứ hai thì ngược lại, cho rằng nhà nước cần kiểm soát và can thiệp vào quá
trình phát triển của thị trường bất ñộng sản.
1.1.2.2. Phân loại thị trường Bất ñộng sản
Có nhiều cách phân loại thị trường BðS như căn cứ vào mục ñích sử dụng;
căn cứ khu vực có bất ñộng sản; thứ tự thời gian BðS tham gia thị trường, ….
ðề tài này tập trung vào việc phân tích các phân khúc thị trường bất ñộng sản
có ảnh hưởng quan trọng ñến các ñợt sốt nóng hoặc lạnh của thị trường bất ñộng
sản trong thời gian qua là thị trường căn hộ; thị trường ñất nền - biệt thự; thị trường
khác (căn hộ cho thuê).
Thị trường căn hộ là một trong những phân khúc quan trọng của thị trường
bất ñộng sản Việt Nam trong thời gian qua và cũng là xu hướng chung của nền kinh
tế Việt Nam và thế giới. Thị trường này cũng trãi qua nhiều thái cực cực ñoan trong
ñó các năm 2006, 2007 là thời gian mà các chủ ñầu tư dự án căn hộ “ñược mùa bội

thu” với việc chỉ cần công bố mở bán dự án căn hộ là rất nhiều nhà ñầu tư phải chen
chúc nhau ñể ñược bốc thăm suất ñược mua căn hộ. Ngay sau ñó, những người này
có thể bán ngay suất mà mình ñã bốc thăm ñược cho người khác ñể hưởng chênh
7
lệch với giá trị suất này có khi lên tới vài trăm triệu ñồng. Tuy nhiên, bắt ñầu từ
năm 2009 và còn kéo dài mãi ñến nay, các chủ ñầu tư căn hộ phải rất chật vật với
việc tiêu thụ sản phẩm của mình, mặc dù phải áp dụng rất nhiều biện pháp như
khuyến mãi, giảm giá, kèm quà tặng, hỗ trợ lãi suất,…mà tình hình tiêu thụ vẫn
không thấy tốt lên ñược như mong ñợi. Còn các nhà ñầu tư “lướt sóng” thì phải “ôm
hàng” nếu không nhanh chân bán tháo chịu lỗ vốn ñể “ñẩy hàng” và phải ñối mặt
với bài toán trả nợ vay ngân hàng ñến hạn.
ðến những tháng giữa 2011 thì thị trường căn hộ tại TP. HCM và Hà Nội
vẫn phải ñối mặt với tình trạng cung vượt cầu (có khả năng thanh toán) với hàng
loạt dự án tung hàng nhưng lượng người mua thì chẳng thấy tăng mà ngược lại có
xu hướng giảm với lý do ñơn giản là giá cả của một căn hộ vượt quá khả năng chi
trả của người có nhu cầu thực sự. Nhiều chủ dự án phải chào bán cả dự án với giá cả
hấp dẫn. ðây cũng là một vấn ñề hết sức nan giải về khả năng kiểm soát, hoạch
ñịnh thị trường của nhà quản lý và cũng ảnh hưởng không nhỏ ñến thị trường bất
ñộng sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Thị trường ñất nền – biệt thự dự án trong thời gian 2006 – 2007 vừa qua
cũng là ñối tượng ñược ñầu tư lướt sóng cao ñộ của giới ñầu cơ vì rất phù hợp với
tâm lý truyển thống của người Việt Nam là an cư lạc nghiệp và ai cũng mong muốn
có một mảnh ñất cắm dùi, dù là rất nhỏ. Tuy nhiên, trong bối cảnh hậu khủng hoàng
kinh tế toàn cầu ñến nay thì phân khúc thị trường này cũng rơi vào cảnh thiếu thanh
khoản vì nhu cầu thực tế thì có giới hạn và ña phần những người có khả năng mua
ñất nền – biệt thự ñều ñã có ít nhất một căn nhà tại trung tâm thuận tiện cho sinh
hoạt và làm việc. Còn các nền ñất và biệt thự tại khu dự án mới thì chủ yếu phục vụ
cho việc ñầu tư kiếm lời hoặc là giải pháp ñể bảo toàn tài sản trong bối cảnh kinh tế
bất ổn ñịnh và lạm phát leo thang như hiện nay. Nguồn vốn lãng phí rất lớn chôn

trong loại hình này một thời gian dài gây lãnh phí chung ñến nguồn lực xã hội khiến
cho các cơ quan quản lý mới ñây phải lập ñoàn thanh tra các biệt thự bỏ hoang,…

8
Thị trường căn hộ cho thuê (Service apartment): cũng là một phân khúc ñầu
tư mới nổi của thị trường bất ñộng sản trong thời gian qua. Thị trường này cũng khá
ña dạng từ những nhà ñầu tư nhỏ lẽ mua căn hộ và cho các ñối tượng là người nước
ngoài thuê lại tại các khu ñô thị mới ñể kiếm nguồn thu nhập ổn ñịnh (như Ciputra
tại Hà Nội; Phú Mỹ Hưng tại Tp. HCM) do một phần bị mắc “bẫy” thanh khoản khi
thị trường ñi xuống buộc phải ñầu tư dài hạn cho ñến các nhà ñầu tư tổ chức và nhà
ñầu tư nước ngoài ñầu tư cả một tổ hợp công trình ñề chuyên phục vụ thị trường
cho thuê với nguồn vốn lớn và tầm nhìn, thời gian ñầu tư dài hạn. Thị trường này
vẫn hứa hẹn là một kênh ñầu tư có tiềm năng khi mà nhu cầu giao thương ñi lại
ngày càng nhiều giữa Việt Nam và thế giới.

1.1.2.3. ðặc ñiểm của thị trường Bất ñộng sản
a. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BðS ñều hình
thành và phát triển qua 4 cấp ñộ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài
chính hoá.
Thứ nhất, cấp ñộ sơ khởi: là giai ñoạn mà tất cả mọi người ñều có thể tạo lập
ñược nhà của mình. Giai ñoạn này chỉ cần có một mảnh ñất là có thể hình thành nên
một cái nhà và ñược coi là BðS. Trong cấp ñộ này, các chính sách về ñất ñai, các
chủ ñất và các cơ quan quản lý ñất ñai ñóng vai trò quyết ñịnh ñối với việc kiểm
soát thị trường.
Thứ hai, cấp ñộ tập trung hoá: là giai ñoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Trong giai ñoạn này, do hạn chế về ñất ñai, hạn chế về năng lực xây dựng, không
phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BðS lớn, một dự án
BðS. Trong cấp ñộ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan
quản lý xây dựng ñóng vai trò quyết ñịnh trong việc kiểm soát thị trường.
Thứ ba, cấp ñộ tiền tệ hoá: là giai ñoạn mà sự bùng nổ của các doanh nghiệp

phát triển BðS, do hạn chế về các ñiều kiện bán BðS, không phải doanh nghiệp nào
cũng ñủ tiền ñể phát triển BðS cho tới khi bán ra ñược trên thị trường. Trong cấp
9
ñộ này, các ngân hàng và các chính sách ngân hàng ñóng vai trò quyết ñịnh trong
việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác cũng như kiểm soát thị trường.
Thứ tư, cấp ñộ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BðS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường BðS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay ñối với BðS hoặc sẽ
ñối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho
vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy ñộng
ña dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp ñộ này, các thể chế tài chính, các chính sách
tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có
vai trò quyết ñịnh trong việc kiểm soát thị trường.

Thực tiễn cho thấy rằng, mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BðS
không nhất thiết tuần tự trải qua từng giai ñoạn, tầng nấc, từng cung bậc như trên;
các cấp ñộ phát triển thị trường không nhất thiết phải có giai ñoạn như nhau về thời
gian; cũng không nhất thiết phải kết thúc giai ñoạn này rồi mới chuyển sang giai
ñoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế ñã phát triển qua cả 4 cấp ñộ từ
rất lâu, như Australia và New Zealand, các tài sản BðS ñã ñược chứng khoán hoá
với tỷ lệ rất cao.
Trong bối cảnh nền kinh tế hiện ñại hiện nay, hầu hết các nước có nền kinh
tế chuyển ñổi ñều áp dụng ñồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của
các nền kinh tế thị trường nhằm ñưa thị trường BðS tới cấp ñộ tài chính hoá theo xu
hướng quốc tế một cách bền vững.

b. Trong mỗi cấp ñộ phát triển của thị trường BðS, quá trình vận ñộng của thị
trường ñều có chu kỳ dao ñộng tương tự như nhiều thị trường khác.
Tính chu kỳ của thị trường bất ñộng sản là do những ñặc trưng chủ yếu sau:
quy mô của bất ñộng sản lớn và cung ít co giãn; chu kỳ bất ñộng sản phụ thuộc vào

chu kỳ tín dụng và do sự can thiệp của chính phủ vào thị trường; chu kỳ và thị
trường bất ñộng sản phụ thuộc vào các hoạt ñộng kinh tế.
10
cầu BðS tăng và tài
chính sẵn có thúc ñẩy
x
â
y d
ự
ng nhi
ề
u h
ơ
n n
ữ
a

Hình 1: Tác ñộng của các hoạt ñộng kinh tế ñến thị trường bất ñộng sản

Nguồn: “Real estate market circles, transformation force and structural change”
– Stephen E. Roulac – The journal of real estate management
Nhu cầu thuê &
sở hữu BðS tăng
mở rộng
hoạt ñộng
kinh t
ế

Nhu cầu mạnh kích
thích xây dựng mới
Nhu cầu và giá
cả dịch vụ, sản
phẩm, tiền tệ,
BðS leo thang
Công trình xây dựng
mới kích thích kỳ
vọng cầu và giá
B
ð
S cao h
ơ
n

Công trình xây
dựng mới kích
thích việc mở
rộng kinh tế hơn
n
ữ
a

cầu BðS tăng và tài
chính sẵn có thúc ñẩy
xây dựng nhiều hơn nữa
cầu BðS và xây dựng
gia tăng hơn nữa
Cung dịch vụ,
sản phẩm và
B
ð
S vư
ợ
t c
ầ
u

Thuê mướn,
sỡ hữu BðS
b
ị
sa l
ầ
y

Tiêu dung và mua sắm
giảm; tồn kho tăng
BðS mới kém hấp
d
ẫ
n, t
ồ
n kho t
ă
ng

Nhu cầu dịch
vụ, sản phẩm,
B
ð
S, v
ố
n gi
ả
m

Nhu cầu BðS
tiếp tục giảm
Giá giảm tiếp;
t
ồ
n kho gi
ả
m

BðS trống tăng và suy
giảm trong thuê, sở
hữu BðS tiếp tục giảm
Tài chính hóa các
khoản thế chấp BðS
tiến trình tài chính
hoá các khoản thế
chấp BðS kích
th
í
ch ti
ê
u d
ù
ng

cầu bật tăng lại:
dịch vụ, sản
ph
ẩ
m, B
ð
S, v
ố
n

cầu BðS
tăng, BðS
tr

ố
ng gi
ả
m

cầu BðS tiếp tục
tăng, nhựong bộ trong
gi
ả
m gi
á
B
ð
S
í
t h
ơ
n

hoạt ñộng kinh tế
tăng; sản xuất và
thu
ệ
L
ð
nhi
ề
u h
ơ
n

Nhu cầu thuê &
sở hữu BðS tăng
mở rộng hoạt
ñ
ộng kinh tế

Nhu cầu mạnh kích
thích xây dựng mới
Nhu cầu và giá cả dịch
vụ, sản phẩm, tiền tệ,
BðS leo thang
Công trình xây
dựng mới kích thích
kỳ vọng cầu và giá
B
ð
S cao h
ơ
n

Công trình xây dựng
mới kích thích việc mở
r
ộ
ng kin
h t
ế
h
ơ

n n
ữ
a

cầu BðS và xây dựng
gia tăng hơn nữa
Các hoạt động kinh tế
Tác động đối với thị trường BðS
11
Theo biểu ñồ trên ñây, có thể thấy chu kỳ tiêu biểu của thị trường bất ñộng
sản gồm những giai ñoạn sau ñây:
Giai ñoạn phục hồi: hoạt ñộng kinh doanh và nhu cầu bắt ñầu hồi phục, lạm
phát còn ôn hòa, lãi suất cầm cố thấp kích thích việc mở rộng hoạt ñộng kinh tế.
Ngoài ra, bên cạnh hệ quả của chính sách tài khóa và tiền tệ mở rộng thì thu nhập
của người dân và các doanh nghiệp tăng làm tăng nhu cầu ñối với bất ñộng sản. Với
nhu cầu bất ñộng sản ngày càng tăng thì giá bất ñộng sản cũng tăng theo và tỉ lệ bất
ñộng sản trống bắt ñầu giảm, ñiều này kích thích việc xây dựng mới các công trình
và bất ñộng sản nói chung.
Giai ñoạn mở rộng: cầu các loại tài sản tăng, tỷ lệ bất ñộng sản trống thấp kết
hợp với giá bất ñộng sản tăng cùng với việc lãi suất thấp và nguồn vốn sẵn có, dễ
tiếp cận làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất ñộng sản tăng và kích thích việc ñầu
tư, xây dựng mới bất ñộng sản. Nhiều nhà ñầu tư kiếm ñược lợi nhuận từ thị trường
mang ñến tâm lý lạc quan và ñến lượt nó, tâm lý lạc quan lại thúc ñẩy ngày càng
nhiều các nhà ñầu tư và ñầu cơ vay tiền ngân hàng và cầm cố bất ñộng sản ñể tham
gia thị trường. ðiều này thúc ñẩy giá bất ñộng sản tăng mạnh và tỷ suất vốn hóa
giảm và góp phần thúc ñẩy làm lạm phát và lãi suất tăng.
Giai ñoạn thu hẹp: cầu tăng ổn ñịnh trong khi nguồn cung tăng nhanh do xây
dựng quá nhiều dẫn ñến dư thừa nguồn cung bất ñộng sản và làm giá bất ñộng sản
bắt ñầu chững lại. Bất ñộng sản ngày càng trở nên khó bán dẫn ñến bất ñộng sản
không bán ñược ngày càng nhiều kết hợp với việc tiêu dùng và chi tiêu mua sắm

của người dân giảm làm tăng tình trạng tồn kho trong nền kinh tế. Tuy nhiên, do
ñặc thù ngành nên việc xây dựng mới các dự án bất ñộng sản vẫn phải tiếp tục việc
xây dựng và chưa dừng lại ngay ñược.
Giai ñoạn suy thoái: Nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi tình trạng lãi suất cao
(một phần do nhu cầu vốn ñối với các dự án bất ñộng sản vẫn cao) và lạm phát gia
tăng. ðiều này tiếp tục tác ñộng làm giảm cầu hơn nữa ñối với bất ñộng sản (và các
hàng hóa, dịch vụ khác của nền kinh tế nói chung) buộc các doanh nghiệp phải cố
gắng hết sức ñể giải phóng hàng tồn kho. Về phần mình, chính phủ thực thi các
12
chính sách chống lạm phát ñối với nền kinh tế (mà một trong các biện pháp thường
ñược sử dụng là cắt giảm cung tiền) và làm giao dịch bất ñộng sản ngưng trệ. Các
chủ ñầu tư bất ñộng sản phải gánh chịu thiệt hại kép do chi phí gia tăng do bất ñộng
sản không bán/cho thuê ñược cùng với lãi suất các khoản vay tăng cao do tác ñộng
chống lạm phát của chính phủ. Nhằm thoát khỏi tình trạng (ngày càng nhiều) tồn
ñọng, tồn kho bất ñộng sản không kinh doanh / cho thuê ñược, các chủ ñầu tư, chủ
sở hữu bất ñộng sản buộc phải giảm mạnh giá bất ñộng sản ñể thoát khỏi các khoản
nợ vay ngân hàng. Bên cạnh ñó, một số chủ ñầu tư, chủ sở hữu bất ñộng sản không
giải phóng ñược bất ñộng sản tồn ñọng, không thực hiện ñược nghĩa vụ cầm cố và
lâm vào tình trạng bị ngân hàng phát mãi tài sản (tái cơ cấu tài chính các khoản cho
vay cầm cố). Ngân hàng tới lượt mình thắt chặt chính sách cho vay làm cho việc
tiếp cận vốn của các nhà ñầu tư hết sức khó khăn và từ ñó, việc xây dựng, ñầu tư
giảm mạnh.
Nói tóm lại, chu kỳ dao ñộng của TT BðS gồm có 4 giai ñoạn: phồn vinh
(sôi ñộng); suy thoái (có dấu hiệu chững lại); tiêu ñiều (ñóng băng) và phục hồi
(nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BðS nước Mỹ trong
khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao ñộng, bình quân mỗi chu kỳ
khoảng 18 năm; thị trường BðS nước Nhật từ năm 1956 ñến nay trải qua 4 chu kỳ,
mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BðS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới
thứ II ñến nay ñã có 8 chu kỳ dao ñộng, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10
năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BðS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu

nhưng từ năm 1978 ñến nay cũng ñã có 4 chu kỳ dao ñộng, trong ñó ñáng chú ý có
chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy
sụp rất nhanh trong năm 1994.

1.1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng ñến thị trường bất ñộng sản
Với các ñặc ñiểm ñã ñược phân tích trên ñây của thị trường bất ñộng sản, có
thể nhận thấy rằng thị trường bất ñộng sản (ñược thể hiện tiêu biểu qua chỉ số tỉ suất
sinh lợi bất ñộng sản) chịu ảnh hưởng của nhiều nhóm nhân tố khác nhau như nhóm
13
nhân tố kinh tế vĩ mô; nhóm nhân tố về chính sách, ñịnh hướng, qui hoạch của nhà
nước; nhóm nhân tố thị trường vốn; nhóm nhân tố về thông tin thị trường; nhóm
nhân tố về tâm lý thị trường. Chúng ta có thể phân tích thêm về một số nhóm nhân
tố tiêu biểu có tác ñộng quan trọng ñến thị trường bất ñộng sản là các nhóm nhân tố
kinh tế vĩ mô (tiêu biểu là tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội – GDP và chỉ số
tăng giá tiêu dùng – CPI) và nhóm nhân tố thị trường vốn (tăng trưởng tín dụng –
TTTD; tỉ suất sinh lợi chứng khoán TSSLCK và vốn ñầu tư nước ngoài ñăng ký –
FDIDK), cụ thể như sau:
+ Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội (GDP).
Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội có ảnh hưởng ñến các thị trường, trong
ñó có thị trường bất ñộng sản. Trong thời kỳ nền kinh tế phát triển, tổng sản phẩm
quốc nội tăng trưởng ñều ñặn và liên tục là cơ sở ñể các thực thể kinh tế quốc gia
tích lũy của cải và gia tăng năng lực tài chính của mình. Khi nguồn lực tài chính của
các thực thể ñã tăng lên tương ñối thì các thực thể này có xu hướng sẽ sử dụng
nguồn tài chính tích lũy ñược ñầu tư vào tài sản là bất ñộng sản. Nhiều ñối tượng
cùng ñầu tư vào bất ñộng sản làm khối lượng và giá trị giao dịch bất ñộng sản tăng,
làm tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản tăng theo. ðến lượt nó, tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản
tăng lại góp phần làm nhu cầu ñối với các sản phẩm, dịch vụ khác trong nền kinh tế
(như xây dựng, vật liệu, …) và làm cho tổng sản phẩm quốc nội có xu hướng tăng
thêm nữa.
Ngược lại, khi nến kinh tế suy thoái, các thực thể kinh tế kinh doanh kém

hiệu quả làm thu nhập của toàn nền kinh tế ít ñi hoặc giảm so với trước. ðiều này
dẫn ñến các giao dịch bất ñộng sản giảm về số lượng và giá trị dẫn ñến tỉ suất sinh
lợi bất ñộng sản có xu hướng giảm. ðến lượt mình, tỉ suất sinh lợi bất ñộng sản
giảm sẽ góp phần làm giảm nhu cầu ñối với các lĩnh vực khác của nền kinh tế (như
xây dựng, vật liệu, lao ñộng,…) và từ ñó làm cho tăng trưởng tổng sản phẩm quốc
nội có xu hướng giảm hơn nữa.