Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM - Thực trạng và giải pháp

1
MỞ ĐẦU


-
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Cuộc khủng hoảng thị trường cho vay bất động sản dưới tiêu chuẩn của
Mỹ đã làm chao đảo thị trường tài chính thế giới và tạo nên nguy cơ rất lớn cho
sự ổn định và phát triển của ngân hàng. Thông qua cuộc khủng hoảng này, đã
cho thấy vai trò ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với hoạt động ngân
hàng là rất lớn.
Riêng đối với Việt Nam hiện nay, hoạt động cho vay của các ngân hàng
phần lớn là cho vay có bảo đảm bằng tài sản là bất động sản, nên tác động của thị
trường bất động sản tăng hoặc giảm cũng có ảnh hưởng nhất định đến hoạt động
cho vay. Mặt khác, việc cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng
trong mấy nă
m trở lại đây từ 2005-2007 không ngừng tăng lên trong khi nguồn
vốn và các chính sách pháp luật còn nhiều bất cập, đã tạo nên rủi ro gia tăng
trong hoạt động này. Chính vì lý do đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay đối
với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng trở thành một yêu cầu cần thiết cho
sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và hiệu quả của hoạt
động
ngân hàng nói riêng, từ đó góp phần tạo nên sự gia tăng lợi ích về mặt kinh tế,
lợi ích về mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, trong đó có ngân hàng.
Với những đánh giá mang tính tổng quan như trên, tác giả quyết định chọn
đề tài “Tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn
TP.HCM - Thực trạng và giải pháp” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp
thực tiễn nh
ằm góp phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản
của các ngân hàng trên địa bàn trong hiện tại và tương lai.

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

2
- MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.
Tập trung nghiên cứu những tồn tại, vướng mắc khó khăn trong hoạt động
tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn để từ đó đưa ra giải pháp
cho vấn đề được nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả tín dụng bất động
sản của các ngân hàng, theo đó có 03 vấn đề cần quan tâm:
- Nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản gắn liề
n với hiệu quả kinh tế.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi với việc hạn chế và
phòng ngừa rủi ro.
- Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung
của nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng.

- ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.
Thị trường bất động sản chị
u sự chi phối của nhiều yếu tố chính trị, kinh tế,
văn hóa, xã hội trong đó các chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các
chính sách xã hội là những yếu tố tác động mạnh nhất. Vì vậy mà nói, việc
nghiên cứu tín dụng bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn không khỏi liên
quan đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của đề tài,
chỉ giới hạn ở:
1. Đối tượng nghiên cứu: Hoạt độ
ng của các ngân hàng có cho vay đối với
lĩnh vực bất động sản trên địa bàn TP.HCM.
2. Thời gian: Khoảng thời gian số liệu dùng trong việc nghiên cứu bắt đầu từ
năm 2004-tháng 7/2008.

- PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

3
p dng phng phỏp nghiờn cu lch s, phng phỏp phõn tớch, tng
hp, phng phỏp nghiờn cu nh lng, nh tớnh, v phng phỏp nghiờn cu
tham kho ý kin cỏc chuyờn gia trong lnh vc ngõn hng.

- TNH THC TIN CA TI NGHIấN CU.
Do hot ng tớn dng bt ng sn c cỏc ngõn hng trờn c nc thc
hin ch khụng ch riờng cú cỏc ngõn hng trờn a bn TP.HCM cho vay trong
lnh vc ny. Tuy nhiờn, t trng d n tớn dng ca cỏc ngõn hng trờn
a bn
chim phn ln trong tng d n cho vay ca c nc, do ú trong mt s gii
phỏp c tỏc gi ngh cú th ỏp dng cho cỏc ngõn hng ngoi a bn
TP.HCM thc hin.
Mt khỏc, cỏc gii phỏp c ỏp dng, l kt qu nghiờn cu thc t, vi
s tham kho ý kin ca cỏc cỏn b tớn dng ca cỏc ngõn hng trờn a bn,
cựng vi kt qu tham kho, nghiờn cu ca b
n thõn tỏc gi, nờn nhng gii
phỏp a ra ny cú tớnh thc tin cao, cú th ỏp dng trong hot ng tớn dng
bt ng sn ca ngõn hng c ngn hn v trung di hn.

- NHNG IM NI BT CA TI.
ti nghiờn cu Tớn dng bt ng sn ca cỏc ngõn hng thng
mi trờn a bn TP.HCM - Thc trng v gii phỏp l ti nghiờn cu cha
cú tỏc gi no thc hin t trc n nay. Mt khỏc, cỏc gii phỏp c a ra
cú s tham kho hc hi kinh nghim ca cỏc chuyờn gia; cỏc gii phỏp va
mang tớnh ngn hn, va mang tớnh di hn v l gii phỏp m
i cú th ỏp dng

trong thc tin hot ng tớn dng bt ng sn ca ngõn hng.

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

4
- KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI.

Kết cấu của đề tài gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về bất động sản, thị trường bất động sản
và tín dụng ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương
mại trên địa bàn TP.HCM.
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản
của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM.

HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU.
Thị trường bất động sản là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu
tố, trong đó ngân hàng chỉ là một chủ thể tham gia trên thị trường, chịu sự tác
động của thị trường trong khi các giải pháp đưa ra chỉ tập trung cho lĩnh vực hoạt
động ngân hàng là chủ yếu, chưa quan tâm đến các giải pháp tổng thể củ
a các
ngành lĩnh vực khác như chính sách vĩ mô của nhà nước, chính sách phát triển
của các ngành, lĩnh vực có liên quan như ngành xây dựng, ngành sản xuất
nguyên liệu như xi măng, sắt, thép, ngành dịch vụ tư vấn, dịch vụ đầu tư ...
Trong hoạt động ngân hàng, tín dụng bất động sản chỉ là một trong các
lĩnh vực để ngân hàng đầu tư. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện
các giải pháp
đã được đưa ra cần có sự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất cả các
chính sách phát triển hoạt động ngân hàng nói chung, từ đó mới có thể đánh giá
đầy đủ hiệu quả hoạt động của ngân hàng.

Về bản thân các giải pháp được đề nghị, có một số giải pháp cần có thời
gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng môi
trườ
ng pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc cần phải tiếp tục đi
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

5
sõu, tỡm hiu mi cú th ỏp dng vo thc t, trong khi phm vi kh nng nghiờn
cu ca tỏc gi vn cũn rng, cha sõu cỏc ngõn hng thun tin hn trong
vic ỏp dng cỏc gii phỏp vo thc tin.
Mc dự bit nhng hn ch ú ca ti nghiờn cu, nhng vi kh nng
cng nh iu kin hn ch ca bn thõn, tỏc gi khụng th
gii quyt c tt c
nhng iu ny v mong rng trong cỏc ti ti, bn thõn tỏc gi cng nh
nhng tỏc gi khỏc s tip tc nghiờn cu, tip tc hon thin nhng vn cha
c gii quyt trong ti ny.

Chõn thnh cỏm n.

TP.HCM, thỏng 10 nm 2008.
Hc viờn: Nguyn Ngc Bỡnh
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

6
CHNG 1: NHNG VN C BN V TH TRNG
BT NG SN V TN DNG NGN HNG.

1.1 KHI NIM V BT NG SN.
1.1.1 Bt ng sn l gỡ ?
Theo quy nh ca Lut dõn s sa i s 33/2005/QH11, Quc hi khúa

XI, k hp th 7 thỡ bt ng sn l cỏc ti sn bao gm: t ai; nh, cụng trỡnh
xõy dng gn lin vi t ai, k c cỏc ti sn gn lin vi nh, cụng trỡnh xõy
dng ú; cỏc ti sn khỏc gn lin vi
t ai v cỏc ti sn khỏc do phỏp lut
quy nh.
Nh vy, theo quy nh trờn cho thy bt ng sn hm cha hai c im
sau:
- Th nht, bt ng sn l ti sn khụng di ng c, trong ú bt ng
sn in hỡnh nht l t ai, nh . Mt khỏc do c im khụng di ng c
ú, nờn v trớ bt ng sn thnh ph hay nụng thụn,
khu vc trung tõm hay
khu vc xa trung tõm, ... úng mt vai trũ rt quan trng trong vic nh giỏ bt
ng sn. Cựng mt mnh t din tớch nh nhau, nhng hai ni khỏc nhau thỡ
giỏ bt ng sn cng khỏc nhau. õy l tớnh hng húa ca bt ng sn.
- Th hai, cụng trỡnh xõy dng, ti sn khỏc nu nh khụng gn lin vi t
ai, nh thỡ khụng th xem l bt ng sn, nhng khi gn vi t
ai, nh thỡ
c xem l bt ng sn. Vỡ th, t ai, nh bn thõn nú l bt ng sn
ng thi nú cng l yu t u tiờn ca bt k bt ng sn no khỏc.
Ngoi ra, cng cú bt ng sn khụng th l hng húa vỡ ú l nhng bt
ng sn dựng phc v cỏc mc ớch chớnh tr xó hi hay phc v cng ng.
Nhng bt ng s
n nh vy, tuy khụng chu tỏc ng chi phi ca th trng,
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

7
nhng li chu tỏc ng ln v mt chớnh sỏch ca nh nc, nhng bt ng sn
ny cú th m rng hay thu hp, cú th c bỏn cho cỏc i tng khỏc tr
thnh bt ng sn hng húa.
Xột v mt tớch cc, bt ng sn l yu t vt cht cú ớch cho con ngi, l

ti nguyờn ca quc gia v cú tớnh lõu bn th hin rừ trong quỏ trỡnh s dng t
ai bi vỡ t
ai khụng b hao mũn.
Mt khỏc, i vi bt ng sn l hng hoỏ cũn cú th giao dch trờn th
trng v mang li giỏ tr tng thờm cho nn kinh t thụng qua vic chuyn t
giỏ tr hin vt sang tin t.
Tuy nhiờn, mt hn ch ca bt ng sn chớnh l yu t bt ng sn khụng
di ng c, v cú tớnh khan him khụng th tng thờm dự dõn s tng. õy
chớnh l nguyờn nhõn dn n t
ng cung bt ng sn trong tng lai luụn thp
hn so vi tng nhu cu bt ng sn xột v di hn.

1.1.2 Phõn loi bt ng sn.
Theo quy nh ca Lut dõn s sa i ó nờu trờn, bt ng sn cú nhiu
loi khỏc nhau. Tựy theo tiờu chớ phõn loi m cú cỏc dng sau:
- i vi bt ng sn l t cú th cú cỏc loi:
+ t ụ th, t phi
ụ th.
+ t xõy dng kin trỳc, t dựng cho cụng trỡnh cụng cng, t d tr, t
nụng nghip, t dựng cho cỏc trng hp khỏc.
- i vi bt ng sn l nh cú th cú cỏc loi:
+ Nh cp 1, cp 2, cp 3, cp 4, nh tp th, nh cao tng.
+ Nh n lp, song lp, liờn k, c xỏ.
+ Nh , nh dựng kinh doanh, nh dựng cho cỏc mc ớch khỏc.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

8
+ Nhà mặt tiền, nhà trong hẻm, nhà trong khu quy hoạch, nhà không phải khu
quy hoạch, ...
Nhìn chung, tùy theo tiêu chí phân loại khác nhau mà có các hình thức tên

gọi cho bất động sản khác nhau. Vì vậy, cách thức phân loại như kể trên cũng chỉ
có tính tương đối, có thể còn nhiều cách phân loại khác chưa được kể đến.

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
Khi đánh giá bất động sản ngầm hiểu rằng đây là bất
động sản hàng hóa,
là bất động sản có thể mua đi, bán lại, cho thuê, chuyển quyền sở hữu, ... Như
vậy, các yếu tố quan trọng tác động đến việc định giá bất động sản có thể kể đến
như sau:
(1) Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất
động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa
trung tâm, v
ị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở, ... là
những yếu tố tác động không nhỏ đến giá trị bất động sản được định giá
cao hay thấp.
(2) Hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa: Về mặt giá trị sử dụng, rõ ràng
một mảnh đất vuông vắn, chiều rộng không quá rộng, chiều dài không quá
dài là một lựa chọn ưa thích của đa số nhiều người. Nh
ững điều đó, thể
hiện đặc điểm văn hóa, thị hiếu, sở thích của mỗi cá nhân đối với hình
dáng của bất động sản. Một khi họ yêu thích và vừa lòng với hình dáng,
diện tích, kích cỡ bất động sản đó thì họ sẽ định giá bất động sản cao hơn
và ngược lại. Do đó, hình dáng bất động sản và yếu tố văn hóa cũng là
m
ột trong các yếu tố làm ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

9
(3) Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong
từng giai đoạn nhất định có thể đẩy giá bất động sản lên cao hoặc ngược

lại. Yếu tố này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản
bị tăng, giảm một cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực
của chính bất
động sản đó.
(4) Chính sách của nhà nước: Chính sách của nhà nước như quy hoạch, giải
tỏa, phóng đường, v..v... có thể làm ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động
sản, làm cho bất động sản biến động không ngờ, có trường hợp theo quy
định bất động sản đó không thể giao dịch được trên thị trường như nhà,
đất trong khu vực quy hoạch không cho mua bán, ...
Tóm lại, việc xác định các yếu tố
ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất
quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố
này là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản, giúp cho việc chế chấp,
mua và bán, liên doanh, liên kết trở nên chính xác hơn, minh bạch hơn và thị
trường bất động sản bớt những cơn nóng lạnh thất thường như hiện nay.

1.1.4 Các loại b
ất động sản được đưa vào kinh doanh.
Theo Điều 2, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản thì các loại
bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm:
(1) Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được
đưa vào kinh doanh.
(2) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

10
(3) Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định
tại hai điều khoản trên đồng thời còn phải đủ các điều kiện theo quy định

tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản thì mới được đưa vào kinh
doanh.
(4) Căn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất
động sản, Thủ tướng Chính ph
ủ sẽ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động
sản được đưa vào kinh doanh phù hợp với tình hình thực tế và đúng quy
định pháp luật.

1.2 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN.
1.2.1 Thị trường bất động sản.
Hiện tại trên thế giới tồn tại nhiều quan đ
iểm khác nhau về thị trường bất
động sản, theo đó có 3 quan điểm cơ bản sau:
- Quan điểm thứ nhất cho rằng thị trường bất động sản và thị trường đất đai là
một.
- Quan điểm thứ hai cho rằng thị trường bất động sản là thị trường nhà, đất.
- Quan điểm thứ ba cho rằng thị trường bất động sản là ho
ạt động mua bán, trao
đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng bất động
sản theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước.
Trong 03 quan điểm trên thì quan điểm thứ ba phản ánh trực tiếp các hoạt
động của thị trường, làm cho người ta dễ nhận biết phạm vi và nội dung của thị
trường bất động sản. Quan
điểm này cũng cho thấy thị trường bất động sản là nơi
duy nhất chuyển những tài sản bất động sản chưa phải là hàng hóa thành những
tài sản bất động sản hàng hóa để giao dịch trên thị trường.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

11

Mc khỏc, v mt li ớch, vic phỏt trin th trng bt ng sn cú tỏc
dng ln i vi vn chu chuyn vn trong nn kinh t; n phỏt trin c cu
th trng (th trng vn, th trng ti chớnh, th trng bt ng sn, th
trng chng khoỏn, th trng lao ng, ...) v cũn mang li li ớch v an sinh
xó hi, ỏp
ng nhu cu nh , t ai cho ngi dõn, ...
1.2.2 Cỏc yu t tỏc ng n th trng bt ng sn.
Cng ging nh cỏc th trng khỏc, th trng bt ng sn c cu
thnh bi 03 yu t: ch th, khỏch th v gii trung gian, trong ú ch th l cỏ
nhõn hoc phỏp nhõn cú iu kin kinh doanh, mua bỏn bt ng sn theo quy
nh ca phỏp lu
t; khỏch th l cỏc sn phm nh ca, t ai, cụng trỡnh xõy
dng trờn t, ... gi chung l bt ng sn c phộp kinh doanh; cui cựng l
gii trung gian gm cỏc trung tõm mua bỏn nh t, cỏc c quan qun lý nh t,
ngõn hng, nh mụi gii bt ng sn, ...c th nh sau:
(1) Ch th:
-Nh u t: bao gm nh u t vo ngnh kinh doanh bt ng sn v
vo cỏc ngnh kinh t khỏc:
+i vi cỏc nh u t vo cỏc ngnh kinh t khỏc thỡ vai trũ ca h
trờn th
trng ch yu l ngi mua, h to nờn cu trờn th trng bt ng
sn, c bit l trờn th trng nh xng cụng nghip cng nh trờn th trng
bt ng sn phc v cho cỏc hot ng kinh doanh thng mi, dch v, khỏch
sn, cao c vn phũng, y t, giỏo dc,
+i vi nh u t vo ngnh kinh doanh bt ng sn, thỡ vai trũ ca
h l
c bit quan trng, h lm cho hot ng trờn th trng tr nờn sụi ng
v phỏt trin. Trờn th trng h va úng vai trũ ngi mua va úng vai trũ
ngi bỏn, trong ú vai trũ ngi bỏn l ch yu. H mua nhng bt ng sn,
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

12
bao gm t v ti sn trờn t, hoc mua t trng t ci to, u t nõng
cp, sau ú thc hin chuyn nhng li.
-Ngi mua-bỏn thụng thng: h thng l nhng ngi dõn bỡnh
thng cú nhu cu mua, bỏn bt ng sn vỡ nhiu lý do khỏc nhau. H cú th l:
+Ngi mua n thun bt ng sn phc v cho nhu cu c trỳ.
+Ngi bỏn n thu
n: bỏn bt ng sn chuyn húa thnh vn
dựng vo vic khỏc.
+Va l ngi bỏn, va l ngi mua, cú th do nhu cu chuyn ni
sinh sng.
(2) Khỏch th: l bt ng sn c phộp kinh doanh theo quy nh ca phỏp
lut.
(3) Gii trung gian, bao gm:
-Nh nc, cỏc c quan qun lý Nh nc: cung cp c ch chớnh sỏch,
hnh lan phỏp lý iu khin th trng bt ng sn.
+Nh nc ban hnh cỏc quy nh v
qun lý bt ng sn, v ngha v
ti chớnh cú liờn quan n quyn s dng t v c bit l vch ra quy hoch, k
hoch s dng t, xõy dng cỏc cụng trỡnh liờn quan.
+Mt khỏc bn thõn Nh nc cng nm trong tay nhiu ti sn cụng,
trong cỏc quỏ trỡnh sp xp, ci t hot ng ca nn kinh t, s cú nhng ti sn
l bt ng sn cn thanh lý, bỏn, cho thuờ, õy cng l ngu
n hng húa quan
trng trờn th trng.
- Ngõn hng thng mi, qu u t, cụng ty chng khoỏn, ... cung cp
vn, thc hin thanh toỏn, qun lý qu, ... giỳp cho th trng bt ng sn phỏt
trin.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

13
-Ngi mụi gii: l nhng ngi t vn, cung cp cho nhng ngi mua,
bỏn nhng thụng tin cn thit v vic giao dch, mua bỏn bt ng sn, nh h
m hot ng ca th trng bt ng sn c trụi chy. Cỏc nh mụi gii ny
cng ng thi l ngun cú th khai thỏc thụng tin v cỏc bt ng sn khỏc trờn
th trng m cỏc nh thm nh giỏ cn quan tõm.
Trong 03 c
u thnh ny thỡ gii trung gian c xem l phc tp nht, l
cu ni gn kt gia ngi sn xut (nh u t xõy dng nh) vi ngi tiờu
dựng (ngi cú nhu cu v nh ) hoc ch n thun cung cp thụng tin, t vn
phỏp lý, h tr gii quyt tranh chp, ...

ng trờn gúc th trng: cỏc yu t tỏc ng n th trng bt ng
sn g
m: cỏc yu t tỏc ng v phớa cung bt ng sn; cỏc yu t tỏc ng v
phớa cu cu bt ng sn; cỏc yu t qun lý, iu tit ca nh nc v bt ng
sn.
1.2.2.1 Cỏc yu t tỏc ng v phớa cung bt ng sn.

Cung bt ng sn: l khi lng bt ng sn (nh, t, vt kin trỳc gn
lin vi t) v giỏ c m nhúm ngi cung cp mun v sn sng bỏn ra
trờn th trng bt ng sn ti mt thi im. V c bn, cỏc yu t tỏc ng
n cung bt ng sn l:
(1) Tng cung hng hoỏ bt ng sn:
- Cỏc d ỏn u t bt
ng sn, xõy dng cn h cao cp, phỏt trin khu
ụ th mi, ... trong thi gian qua ti Vit Nam ó tỏc ng mnh lm tng ngun
cung bt ng trờn th trng.
- S phỏt trin kinh t kộo theo vn ụ th húa ngy cng tng. Nm

1950 tc ụ th húa l 12%, nm 2004 l 25,8%, nm 2006 l 27% v d bỏo
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

14
cũn tip tc tng trung bỡnh 32% mt nm trong thi gian 15 nm ti. Nh vy,
tc tng ụ th húa ó lm cho vic phỏt trin ụ th sang cỏc vựng ln cn,
ngoi vi thnh ph ln phỏt trin m rng. iu ny lm tng ngun cung v t
ai cho th trng bt ng sn.
(2) S phỏt trin th trng vn:
- u t nc ngoi vo Vi
t Nam tng mnh. Trong nm 2007, 5 t USD
c cỏc nh u t nc ngoi ng ký u t vo bt ng sn, cũn 7 thỏng
u nm 2008 FDI u t vo Vit Nam t k lc 45,2 t USD, trong ú ht 27
t USD vn ng ký mi l u t vo lnh vc bt ng sn. iu ny ha hn
s phỏt trin mnh ngun cung bt ng sn trong thi gian t
i.
- u t vn ca cỏc doanh nghip kinh doanh bt ng sn, ca ngõn
hng, ca cỏc thnh phn kinh t khỏc vo th trng bt ng sn (c bit l
nm 2007) ó lm cho ngun cung v bt ng sn tng mnh vi nhiu d ỏn
u t khu ụ th, khu dõn c, d ỏn cn h cao cp, ...
(3) Cỏc yu t ca mụi trng v mụ v s phỏt trin c s
h tng quc gia.
Cỏc yu t ny cho thy nn kinh t ang tng trng, tht lựi, cú lm phỏt
ra sao, c s h tng giao thụng, h tng k thut, mụi trng sng, ...
(4) Cỏc yu t u vo to ra bt ng sn v giỏ c dch v liờn quan bt ng
sn.
Cỏc yu t ny nh giỏ xi mng, st, thộp, giỏ nhõn cụng, giỏ u thu, giỏ
thm nh d ỏn, giỏ thi cụng, giỏ thi
t k, giỏ t vn, ...
(5) Nhng tin b k thut ng dng trong xõy dng v kin trỳc.

Nhng tin b k thut ng dng trong xõy dng v kin trỳc gúp phn
lm cho thi gian thi cụng rỳt ngn, cht lng cụng trỡnh nõng cao, l c s
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

15
đẩy nhanh nguồn cung bất động sản là nhà, căn hộ, văn phòng cho th, ... trên
thị trường bất động sản.

1.2.2.2 Các yếu tố tác động về phía “cầu” bất động sản.
Cầu bất động sản : là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh tốn để nhận được bất động sản đó.
Các yếu tố tác động đế
n cầu bất động sản là:
- Nhu cầu của người dân về nhà cửa, đất đai đang ngày càng nhiều do dân
số ở khu đơ thị tăng nhanh, làm phát sinh các đòi hỏi về đất đai, nhà ở.
- Sự gia tăng dân số kéo theo sự gia tăng nhu cầu về đất đai, nhà ở, dịch vụ
cơng ích, dịch vụ giải trí, .... Đặc biệt ở nước ta, dân số trẻ khoảng 46 triệu
ngườ
i, chiếm khoảng 54% dân số cả nước, khi nam và nữ kết hơn với nhau, nhu
cầu có nhà ở riêng tăng cao, điều này tạo nên áp lực lớn về nhu cầu nhà ở cho
các đối tượng gia đình mới phát sinh này tăng mạnh.
- Kinh tế phát triển, làm cho mức sống người dân được cải thiện, thu nhập
bình qn đầu người tăng trung bình 13% hàng năm. Trong đó thu nhập của một
số bộ phận dân cư tăng nhanh, càng làm cho nhu cầ
u mua sắm nhà cửa tăng, đặc
biệt là nhu cầu về các căn hộ chung cư cao cấp, nhà ở các khu đơ thị mới với hạ
tầng cơ sở vật chất thuận lợi cho sinh hoạt và đi lại.
- Các nhà đầu tư nước ngồi đến Việt Nam để đầu tư nhà càng nhiều,
khoảng 80.000 người nước ngồi đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam (số
liệu năm 2007) đ

ã kéo theo nhu cầu về căn hộ cao cấp, văn phòng cho th phát
triển mạnh.
Khi so sánh q đầu của hai năm 2006 và 2007, giá th phòng loại A
tăng 30%, loại B tăng 20%, loại C tăng 17% (CBRE). Lượng cung ln thiếu so
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

16
với cầu đã làm cho tỷ lệ phủ kín các văn phòng cho thuê tại Việt Nam đạt 97%
(CBRE).
Mặt khác, xu hướng Việt Kiều về Việt Nam đầu tư và sinh sống cũng ngày
một gia tăng, ước tính hiện nay khoảng 3 triệu Việt Kiều đang ở trên khắp thế
giới. Một khi một phần trong số 3 triệu Việt Kiều về Việt Nam đầu tư kinh
doanh thì sẽ là yếu tố kích cầ
u cho thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
nhà ở phát triển.
- Một số yếu tố tác động khác như giá bán bất động sản, giá cả các dịch vụ
liên quan đến quá trình sử dụng bất động sản, tâm lý và thị hiếu của người dân.

1.2.2.3 Các yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nước về bất động sản.
Các chính sách quản lý,
điều tiết của nhà nước về bất động sản là cực kỳ
quan trọng do nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của
nhà nước. Trong thời gian qua, nhà nước liên tục đưa ra các chính sách quản lý,
điều tiết thị trường bất động sản như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh
bất động sản và vô số các Nghị định, Thông t
ư hướng dẫn việc thực hiện, các kế
hoạch, dự án mở khu đô thị mới, khu dân cư, mở đường, ... đã tạo nên những tác
động mạnh đến thị trường bất động sản, cả về phía cung bất động sản cũng như
phía cầu bất động sản.
Tuy nhiên, đặc điểm cung và cầu trên thị trường bất động sản lại khác xa so

vớ
i cung cầu đối với những loại hàng hóa thông thường, đó là việc cung bất
động sản thường phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản (độ co giãn kém
của cung so với cầu).
Lý đó của điều này chính là việc cung bất động sản cần có thời gian để xây
dựng, để xin giấy phép thành lập dự án bất động sản, để chuyển quyền sở hữ
u,
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

17
thit k, thi cụng, vay tin ngõn hng, ... Nh vy, co gión kộm ca
cung so vi cu v bt ng sn ó lm cho th trng bt ng sn b bin ng
l iu khú trỏnh khi.
Mt khỏc, vic thc hin quy hoch v k hoch s dng t ca Chớnh ph
v chớnh quyn cỏc cp nh thnh lp cỏc khu ụ th mi, d ỏn m
rng ng,
d ỏn m cỏc khu cụng nghip, cm cụng nghip, ... cng to nờn nhng tỏc
ng tớch cc hoc tiờu cc n th trng bt ng sn.
Vớ d nh v hin tng úng bng ca th trng bt ng sn, v hin
tng nh t cú giỏ quỏ cao so vi kh nng ca ngi mua, theo ụng Hong
Anh Dng, ch tch cụng ty Conic thỡ nguyờn nhõn rt quan trng chớnh l s
Qun lý quy hoch, Qun lý u t yu kộm
1
.

Nh vy, vic hỡnh thnh giỏ bt ng sn trờn th trng chu s tỏc ng
ca nhiu yu t, trong ú cung cu bt ng sn v chớnh sỏch phỏp lut tỏc
ng mnh nht n giỏ giao dch ca bt ng sn trờn th trng. õy chớnh l
s vn hnh theo quy lut cung cu ca th trng bt ng sn cú s qun lý ca
Nh nc.

Trờn õy l nhng nột ln v cỏc yu t tỏc ng n th trng bt ng
sn. Tuy nhiờn, trờn thc t s cú nhng yu t tỏc ng khỏc nh tõm lý ca
ngi dõn, ca cỏc nh u t i vi tim nng v s phỏt trin ca th trng
bt ng sn; s tin tng hay lo lng ca h i vi chớnh sỏch iu tit th

trng bt ng sn ca nh nc; cỏc yu t v tớnh khu vc ca bt ng sn,
cỏc yu t v tp quỏn, truyn thng v th hiu ca ngi dõn i vi bt ng

1
Tham lun Hi tho: Th trng bt ng sn Nm mi, vn hi mi, ngy 02/7/2007.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

18
sản, các yếu tố như giá vàng, thị trường chứng khốn, lợi ích trong việc đầu tư
vốn vào kênh nào cho có hiệu quả, ... cũng góp phần ảnh hưởng đến sự phát triển
hay đóng băng của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

1.3 TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAI TRỊ CỦA TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG ĐỐI VỚI LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN.
1.3.1 Tín dụng ngân hàng.
1.3.1.1 Khái niệm về
tín dụng.
Có một số quan điểm về tín dụng như sau:
(1) Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời quyền sử dụng một lượng giá trị
(tiền tệ hay hiện vật) của người sở hữu sang cho người khác sử dụng và sẽ
hồn trả người sở hữu nó sau một thời gian nhất định với một lượng giá trị
lớn hơn.
(2)
Tín dụng là một quan hệ vay mượn tài sản (tiền tệ hoặc hàng hố) được

dựa trên ngun tắc có hồn trả cả vốn lẫn lời sau một thời gian nhất định.

Như vậy quan hệ tín dụng là giao dịch giữa hai bên, trong đó một bên (trái
chủ, người cho vay) cung ứng tiền, hàng hố, dịch vụ hoặc chứng khốn dựa vào
lời hứa thanh tốn lại trong tương lai của bên kia (người thụ trái, người đi vay).
Do đ
ó, nếu xem xét về quan hệ giữa hai bên tham gia trong giao dịch tín
dụng có thể có nhiều mối quan hệ khác nhau như quan hệ giữa Nhà nước với
doanh nghiệp (tín dụng nhà nước); quan hệ giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp
(tín dụng thương mại); quan hệ giữa NHTM với NHTM (tín dụng liên ngân
hàng); quan hệ giữa Ngân hàng Nhà nước với NHTM; quan hệ giữa NHTM với
doanh nghiệp, cá nhân (tín dụng ngân hàng thương mại).
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

19

1.3.1.2 Tín dụng ngân hàng.
Tín dụng ngân hàng là quan hệ tín dụng trong đó người cho vay là ngân
hàng hoặc các tổ chức tín dụng còn người đi vay là các doanh nghiệp hoặc các cá
nhân có nhu cầu về vốn. Theo đó, việc cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thoả
thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với ngun tắc có hồn trả bằng các
nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho th tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các
nghiệp vụ khác (Điề
u 20, Luật Các Tổ chức tín dụng Việt Nam).
Điểm đặc biệt trong tín dụng ngân hàng là việc ngân hàng vừa là người đi
vay vừa là người cho vay bằng vốn của người khác. Q trình vận động này đặc
biệt ở chỗ ngân hàng chỉ bán quyền sử dụng của mình đối với tiền hay hàng hố,
chứng khốn, dịch vụ chứ khơng bán quyền sở hữu nên sau một thời gian sẽ thu
hồi cả vốn lẫ
n lãi.

1.3.1.3 Tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản.
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp
nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh
doanh bất động sản, xây dựng nhà
để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng
hồn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho
th, ...
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

20
Nh vy, tớn dng ngõn hng i vi lnh vc bt ng sn bao gm c hai
hỡnh thc: va ỏp ng nhu cu u t kinh doanh bt ng sn ca nh u t,
va ỏp ng nhu cu nh ca ngi dõn.
Vic cp tớn dng bt ng sn ca cỏc ngõn hng ó gúp phn tỏc ng
n cung cu bt ng sn trờn th tr
ng. Tuy nhiờn, bo m hiu qu hot
ng v an ton khi cho vay, cỏc ngõn hng yờu cu khỏch hng vay vn phi
m bo nguyờn tc tớn dng nh vn vay phi c s dng ỳng mc ớch v
phi c hon tr c gc v lói theo ỳng k hn ó cam kt. Mt khỏc, ngõn
hng cũn cú th yờu cu khỏch hng thc hin m bo tớn dng hoc ỏp dng
cỏc nguyờn tc ỏnh giỏ khỏch hng khỏc lm c s xột duy
t cho vay.

1.3.1.4 Cỏc sn phm tớn dng bt ng sn:
Tuy cha cú mt thng kờ y v cỏc sn phm tớn dng bt ng sn
ca cỏc ngõn hng hin nay, nhng c bn cú th cú mt s loi hỡnh sn phm

tớn dng bt ng sn c th nh sau:
- Cho vay mua nh, t .
- Cho vay mua t xõy dng khu ụ th
- Cho vay mua t xõy d
ng khu cụng nghip
- Cho vay xõy dng v sa cha nh
- Cho vay xõy dng nh xng
- Cho vay xõy dng vn phũng
- Cho vay xõy dng vn phũng cho thuờ
- Cho vay xõy dng khỏch sn, resort
- Cho vay mua t n chờnh lch giỏ
- Cho vay th chp bt ng sn kinh doanh
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

21

1.3.1.5 Định giá bất động sản của ngân hàng.
Thông thường, đa phần các ngân hàng thương mại hiện nay khi cho vay
đều yêu cầu khách hàng vay vốn phải có tài sản thế chấp là bất động sản, do đó
việc định giá bất động sản của các ngân hàng thương mại chính là việc định giá
tài sản thế chấp là bất động sản để làm căn cứ cho vay cũng như phòng ngừa rủi
ro khi khách hàng không trả được n
ợ thì ngân hàng có thể tiến hành xử lý tài sản
thế chấp để thu hồi nợ.
Về phương pháp định giá: các ngân hàng thường sử dụng là phương pháp so
sánh và phương pháp chấm điểm.
- Đối với phương pháp so sánh: ngân hàng lấy mốc giá bất động sản so sánh làm
cơ sở, sau đó thực hiện phân tích, điều chỉnh, ... để tính ra giá cả bất động sản
cần định giá.
- Đối với phương pháp ch

ấm điểm: ngân hàng tiến hành xây dựng các tiêu chí
chấm điểm làm nền tảng cho việc định giá như: vị trí bất động sản, khả năng sinh
lợi của bất động sản, hình dạng bất động sản, môi trường xung quanh bất động
sản, ...
Thông thường, ngân hàng lồng 2 phương pháp định giá này lại với nhau
để tiến hành định giá bất động sản nhằm làm tăng tính chính xác cho việc định
giá b
ất động sản.

1.3.2 Vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản.
Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế Việt Nam tuy có nhiều sự tiến triển
so với giai đoạn trước, nhưng các kênh vốn cho sự phát triển kinh tế vẫn còn
chưa được phát triển đầy đủ cũng như chưa phát huy hết hiệu quả vốn có của nó.
THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN

22
Do đó, một mặt nào đó, nền kinh tế Việt Nam vẫn dựa nhiều vào nguồn vốn từ
ngành ngân hàng (các nguồn vốn đầu tư nước ngồi cũng ngày càng nhiều nhưng
tiếp cận và giải ngân vẫn còn nhiều vấn đề đáng quan tâm). Vì thế, vai trò của tín
dụng ngân hàng đối với nền kinh tế nói chung và đối với lĩnh vực bất động sản
nói riêng vẫn giữ vị trí quan trọng. Tín dụng ngân hàng, v
ừa là kênh cung cấp
vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích
cung) vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản (kích cầu).
Mặc khác, về hiệu quả đầu tư các dự án bất động sản, ngân hàng đã góp
phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản; ngân hàng là nhà tư
vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh tốn, nhà đầu t
ư góp vốn cùng với doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản, ... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu
bất động sản trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất

động sản.

1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam sau cuộc khủng hoảng
cho vay cầm cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ.
Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầ
m cố dưới tiêu chuẩn ở Mỹ đã dẫn đến
sự phá sản và chuyển đổi mơ hình hoạt động của hàng loạt các tập đồn tài chính
hoặc ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Thơng qua
khủng hoảng có thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm sau đây cho các
NHTM Việt Nam:
- Thứ nhất: Các ngân hàng cần tn thủ đúng các quy định và quy chế cho
vay, theo đó, để bảo đảm tính tn thủ, ho
ạt động kiểm sốt nội bộ ngân hàng
phải thường xun giám sát và quản lý rủi ro có hệ thống và theo một tiêu chuẩn
thống nhất. Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến
THƯ VIỆN ĐIỆN TỬ TRỰC TUYẾN

23
vic ỏnh giỏ kh nng tr n ca khỏch hng, phng ỏn kinh doanh hiu qu
hn l chỳ trng n ti sn th chp l bt ng sn.
Hin nay, cỏc ngõn hng cho vay vi thi hn t 10 - 30 nm v lói sut
cho vay tớnh theo lói sut th trng. Lu ý, vic tớnh kh nng tr n ca khỏch
hng ti thi im vay vn, cỏc ngõn hng thng dựng lói sut cho vay thi
im hin t
i, khụng chỳ ý n lói sut tng theo thi gian do cỏc yu t khỏc
nhau tỏc ng nh lm phỏt, t giỏ, cnh tranh,... Do vy, vic xut hin ri ro lói
sut tng lm khỏch hng khú cú kh nng tr n trong tng lai l iu cú th
xy ra. Vỡ vy, ngõn hng nờn cú nhng gii phỏp phũng nga ngay t bõy gi.
Trong trng hp khi th trng bt ng sn ang núng, vic nh giỏ
bt ng sn cho vay l

iu khú khn. Cỏc ngõn hng nờn cn trng trong
vic xỏc nh giỏ bt ng sn, phũng khi th trng st gim, giỏ bt ng
sn ang th chp s gim theo gõy nờn ri ro cho ngõn hng.

- Th hai: Ri ro t món l mt trong nhng nguyờn nhõn dn n khng
hong va qua. Vỡ vy, v phớa cỏc ngõn hng khi u t vo th trng bt ng
sn cn lu ý phũng trỏnh ri ro ny. Nờn giỏm sỏt t tr
ng cho vay bt ng sn
trong tng d n cho vay ti ngõn hng cú s phõn b ri ro phự hp. Mt
khỏc, do tỡnh hỡnh kinh t Vit Nam hin nay ang tng trng n nh v d
oỏn s tip tc tng trng tt trong thi gian ti. Do vy, vic xỏc nh ngnh
ngh kinh doanh, lnh vc u t mang li hiu qu, i tng khỏch hng tim
nng khụng cũn l vic riờng ca doanh nghi
p sn xut kinh doanh m cũn l
nhim v quan trng ca ngõn hng trong quỏ trỡnh cnh tranh v hi nhp. Tuy
nhiờn, trong iu kin kinh t phỏt trin hin nay, cỏc ngõn hng cn thn trng
trong khi theo ui mc tiờu li nhun. Cỏc ngõn hng cn phõn b u t vo
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

24
mt s ngnh ngh cú tớnh n nh nh lng thc, sn xut nhu yu phm cn
thit, sn xut hng tiờu dựng, song song vi vic u t vo cỏc ngnh ngh sn
xut hng cao cp nh sn xut xe hi, sn xut m phm,... phũng chng v
hn ch ri ro trong trng hp nn kinh t chng li v suy gim.
- Th ba: Sp ti õy, cỏc lo
i hỡnh hot ng kinh doanh khỏc s phỏt
trin nh vic mua bỏn cụng ty, mua bỏn n, cỏc sn phm phỏi sinh, chng
khoỏn húa cỏc khon cho vay, chng khoỏn húa bt ng sn,... cng lm cho th
trng ti chớnh, ngõn hng phỏt trin mnh. Do vy, vic qun lý ri ro s ngy
mt khú khn. Cỏc ngõn hng cn nõng cao hn na cụng tỏc giỏm sỏt v qun

tr ri ro, d bỏo v phũng nga ri ro trong hot ng, ri ro thanh khon, to s
n nh v phỏt trin cho hot ng ngõn hng. c bi
t th trng bt ng sn
gn lin vi hot ng cho vay ca ngõn hng, nờn cỏc ngõn hng cn cú quy ch
rừ rng v nng ng cho vic u t vo th trng ny, trong ú vic o to
v nõng cao ý thc trỏch nhim, trỡnh nng lc thm nh ỏnh giỏ ca cỏc
nhõn viờn tớn dng l rt quan trng, bo m chớnh xỏc ngay t khõu ban u
ca quỏ trỡnh cho vay i vi lnh vc bt ng s
n l phng phỏp phũng chng
ri ro hiu qu nht.

KT LUN CHNG 1

Nhng ni dung trong chng 1 trỡnh by s lc v túm tt nht v bt ng
sn, th trng bt ng sn, tớn dng ngõn hng v vai trũ ca tớn dng ngõn
hng i vi lnh vc bt ng sn. Trong ú ch yu tp trung nhng ni dung
ch yu sau:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN

25
- Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản, các yếu tố ảnh hưởng đến
giá trị bất động sản và các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
- Khái niệm về thị trường bất động sản, các yếu tố tác động đến thị trường bất
động sản.
- Khái niệm về tín dụng ngân hàng, tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động
s
ản, vai trò của tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản.

THÖ VIEÄN ÑIEÄN TÖÛ TRÖÏC TUYEÁN