Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Hà Nội

Website: Email : Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................4
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU.......................................................................5
LỜI MỞ ĐẦU..........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN
PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI ......................................2
1.1. Tóm tắt quá trình hình thành và tình hình hoạt động của Vietcombank
Hà Nội..................................................................................................................2
1.1.1.Lịch sử hình thành Vietcombank Hà Nội...............................................2
1.1.2.Mạng lưới hoạt động của Vietcombank Hà Nội.....................................2
1.1.3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức..............................................................................3
1.1.4.Các hoạt động chủ yếu của Vietcombank Hà Nội...................................5
1.1.5.Tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong những năm gần
đây....................................................................................................................6
1.1.5.1.Tình hình huy động vốn............................................................6
1.1.5.2.Tín dụng...................................................................................7
1.1.5.3.Mua bán ngoại tệ.....................................................................9
1.1.5.4. Thanh toán xuất nhập khẩu và bảo lãnh.................................9
1.2.Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội.........................................................................................10
1.2.1. Sự cần thiết thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án xây dựng
văn phòng cho thuê nói riêng tại Vietcombank Hà Nội.................................10
1.2.2. Đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần lưu ý trong quá
trình thẩm định..............................................................................................11
1.2.3.Quy trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội......................................................................................13
1.2.4.Phương pháp thẩm định các dự án xây dựng văn phòng tại VCB HN.16
1.2.5. Nội dung thẩm định chi tiết dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội......................................................................................18
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B

Website: Email : Tel : 0918.775.368
1.2.5.1. Thẩm định khách hàng (chủ dự án).......................................18
1.2.5.2. Thẩm định tính pháp lý của dự án.........................................19
1.2.5.3. Thẩm định về phương diện thị trường của dự án..................21
1.2.5.4. Thẩm định sự phù hợp về mặt kỹ thuật công nghệ và khả
năng tổ chức thực hiện dựa án...........................................................24
1.2.5.5.Thẩm định dự án về mặt tài chính..........................................26
1.2.5.6.Thẩm định điều kiện bảo đảm tiền vay...................................33
1.2.6. Ví dụ minh hoạ Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê.......35
1.2.6.1. Thẩm định chủ đầu tư...........................................................35
1.2.6.2. Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê....................42
1.3. Đánh giá công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội.........................................................................................58
1.3.1. Những thành tựu đạt được...................................................................58
1.3.2. Những mặt còn tồn tại và nguyên nhân...............................................60
CHƯƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NÂNG CAO CHẤT
LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO
THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI..............................................................65
2.1. Định hướng chung hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong thời gian
tới........................................................................................................................65
2.1.1. Định hướng chung về hoạt động trong thời gian tới...........................65
2.1.2. Định hướng chung về hoạt động thẩm định và định hướng riêng trong
công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê..............................66
2.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn
phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội.........................................................67
2.2.1.Thành lập phòng thẩm định dự án chuyên trách độc lập.....................67
2.2.2. Tuyển dụng các cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý dự án
xây dựng và đào tạo thêm về chuyên môn thẩm định, nâng cao đạo đức trách
nhiệm cho nhân viên......................................................................................68
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B

Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.2.3.Có sự phân loại từng loại dự án khi thẩm định, và xây dựng khung
thẩm định cho từng loại dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là các
dự án xây dựng..............................................................................................70
2.2.4. Thuê hoặc liên kết với các công ty kiểm toán độc lập để đánh giá chính
xác tình hình tài chính của chủ đầu tư..........................................................73
2.2.5. Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng không quy định hạn mức thời
gian thẩm định đối với các dự án xây dựng văn phòng.................................73
2.2.6. Phân tán rủi ro khi thẩm định dự án theo phương thức đồng tài trợ.. 74
2.2.7. Sử dụng phần mềm Crystal Ball trong phân tích rủi ro thi công dự án
xây dựng văn phòng.......................................................................................75
2.2.8. Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định một số khía cạnh của các dự
án xây dựng văn phòng..................................................................................77
2.2.8.1.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định năng lực tài chính
và tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án xây dựng văn phòng :.............77
2.2.8.2. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kĩ thuật
dự án :................................................................................................78
2.2.8.3.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh tài
chính :................................................................................................79
2.2.8.4. Xác định thời hạn trả nợ, phương thức trả nợ......................80
2.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án nói chung
và các dự án lĩnh vực xây dựng công nghiệp nói riêng...................................80
2.3.1.Kiến nghị với cơ quan Nhà nước và Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam80
2.3.2. Kiến nghị với Vietcombank Hà Nội......................................................81
2.3.3.Kiến nghị với chủ đầu tư dự án.............................................................82
KẾT LUẬN............................................................................................................84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..............................................................85
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
Website: Email : Tel : 0918.775.368
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Vietcombank Hà Nội: Tên tiếng Anh Ngân hàng thương mại cổ phần
Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội
NHNT: Ngân hàng Ngoại thương
TMCP: Thương mại cổ phần
VCB HN: Vietcombank Hà Nội
NHTMCP NT: Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương
VCB TW: Vietcombank Trung ương
TGXD: Thời gian xây dựng
VNĐ: Việt Nam đồng
CTHĐQT: Chủ tịch Hội đồng quản trị
TGD/GD: Tổng Giám đốc/ Giám đốc
PTGĐ/PGĐ: Phó tổng Giám đốc/ Phó Giám đốc
XDCB: Xây dựng cơ bản
TB KPT: Trung bình khoản phải thu
DTT: Doanh thu thuần
GVHB: Giá vốn hàng bán
TB TTS: Trung bình Tổng tài sản
TB TSLĐ: Trung bình Tài sản lưu động
NNH: Nợ ngắn hạn
DTTCNH: Đầu tư tài chính ngắn hạn
NVCSH: Nguồn vốn chủ sở hữu
CPQL: Chi phí quản lý
KHCB: Khấu hao cơ bản
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
Website: Email : Tel : 0918.775.368
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
SƠ ĐỒ
+ Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Vietcombank Hà Nội
+ Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án tại Vietcombank Hà Nội
+ Sơ đồ 2.1: Mô hình phân tích rủi ro bằng phầm mềm Crystal Ball

BẢNG BIỂU
+ Bảng 1.1: Tình hình huy động vốn
+ Bảng 1.2: Doanh số cho vay
+ Bảng 1.3: Bảng tính doanh thu dự án văn phòng cho thuê
+ Bảng 1.4: Công suất sử dụng văn phòng
+ Bảng 1.5: Bảng tính dòng tiền của dự án xây dựng văn phòng cho thuê
+ Bảng 1.6: Bảng tính kế hoạch trả nợ Vietcombank Hà Nội
+ Bảng 1.7: Các chỉ tiêu tài chính
+ Bảng 1.8: Các chỉ số doanh lợi
+ Bảng 1.9: Các chỉ số cơ cấu vốn và tài sản, các chỉ tiêu đòn bấy tài cính
+ Bảng 1.10: Các hệ số thanh toán (Chỉ số thanh khoản)
+ Bảng 1.11: Các hệ số hoạt động hiệu quả
+ Bảng 1.12: Năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt
+ Bảng 1.13: Bảng dòng tiền dự án xây dựng văn phòng cho thuê bằng Excel
+ Bảng 1.14: Bảng tính dòng tiên dự án khi biến phí tăng 5%
+ Bảng 1.15: Bảng tính dòng tiền dư án khi doanh thu giảm 10%
+ Bảng 2.1: Bảng chấm điểm tài chính các doanh nghiệp xây dựng
+ Bảng 2.2: Tỷ lệ nhân tố ảnh hưởng tiến độ thi công dự án xây dựng
+ Bảng 2.3: Quan hệ tương quan giữa các loại nguyên vật liệu chính
+ Bảng 2.4: Hàm phân bố xác suất các loại vật tư
+ Bảng 2.5: Tóm tắt thông số của công tác xây lắp công trình
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay đất nước đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với sự phát triển
nhanh và mạnh của nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế. Trong đó nổi bật là sự gia tăng
đáng kể của các dự án đầu tư góp phần không nhỏ vào sự tăng trưởng chung của xã
hội. Sở dĩ số dự án đầu tư không ngừng tăng lên trong thời gian qua là do chúng ta đã
có một hệ thống tài chính ngân hàng đáp ứng được phần nào nhu cầu vay vốn của các
dự án và nhu cầu vay vốn của các dự án ngày càng cao. Tuy nhiên đối với các ngân

hàng nói chung và Vietcombank Hà Nội nói riêng thì công tác thẩm định dự án vẫn
đang trong quá trình hoàn thiện, bởi vì thẩm định dự án không chỉ giúp cho chính
ngân hàng mình tài trợ được những dự án tốt, mà còn giúp chủ đầu tư tìm kiếm lợi
nhuận và tăng hiệu quả kinh tế xã hội, vì vậy công tác thẩm định dự án luôn được
Vietcombank Hà Nội đặc biệt chú trọng nâng cao chất lượng. Tuy nhiên thẩm định
luôn là một lĩnh vực khó đòi hỏi chuyên môn cao và kinh nghiệm thực tế, đặc biệt là
chưa có một sự tách biệt trong việc thẩm định từng loại dự án trong các lĩnh vực khác
nhau tại Vietcombank Hà Nội.
Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án đầu tư xây dựng các văn phòng cho
thuê do nhu cầu thuê văn phòng cao tại đô thị lớn như Hà Nội và một số đô thị lân cận,
và số dự án này xin vay vốn ngân hàng Vietcombank Hà Nội là rất nhiều. Trong quá
trình thực tập và nghiên cứu, em thấy công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho
thuê cần tìm hiểu một cách sâu sắc và toàn diện hơn, chính vì vậy em chọn đề tài chuyên
đề : “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Ngân
hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam - chi nhánh Hà Nội”.
Chuyên đề gồm hai chương:
Chương I: Thực trạng thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê
tại Vietcombank Hà Nội
Chương 2: Một số giải pháp hoàn thiện nâng cao chất lượng công tác
thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội.
Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Từ Quang Phương, và các cán bộ thẩm định
tại Vietcombank Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này!
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
1
Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG
VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI
1.1. Tóm tắt quá trình hình thành và tình hình hoạt động của Vietcombank Hà
Nội
1.1.1.Lịch sử hình thành Vietcombank Hà Nội

NHNT Hà Nội là một chi nhánh cấp 1 của NHNT Việt Nam, được thành lập vào
ngày 01/03/1985 theo quyết định số 177/NH – QĐ của Tổng giám đốc Ngân hàng
Ngoại thương Việt Nam. NHNT Hà Nội là một đại diện pháp nhân của NHNT Việt
Nam, tên giao dịch tiếng Anh là Vietcombank Hà Nội, có con dấu riêng, trực tiếp
giao dịch kinh doanh, hạch toán nội bộ, hoạt động kinh doanh tiền tệ và quản lý ngân
hàng, tự chủ tài chính, tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh và những cam kết
của mình. Giao dịch mọi hoạt động dưới sự quản lý của Tổng giám đốc Ngân hàng
Ngoại thương Việt Nam và sự điều hành của giám đốc chi nhánh.
1.1.2.Mạng lưới hoạt động của Vietcombank Hà Nội
- Trụ sở chính: 344 Bà Triệu – Hà Nội.
- Các phòng giao dịch:
+ PGD số 1: 2 Hàng Bài – Hà Nội.
+ PGD số 2: 14 Trần Bình Trọng – Hà Nội.
+ PGD số 3: 1 Hàng Đồng – Hà Nội.
+ PGD số 4: 36 Hoàng Cầu – Hà Nội.
+ PGD số 5: Khu CC2 khu đô thị Bắc Linh Đàm – Hà Nội.
+ PGD số 6: 277 Nguyễn Trãi.
+ PGD số 7: Tầng 1 toà nhà 434 Trần Khát Chân.
+ PGD Bát Đàn: 48 Bát Đàn.
+ PGD Yết Kiêu: 14 Yết Kiêu.
+ Quầy giao dịch sân bay quốc tế Nội Bài: Tầng 1 Sân bay Quốc tế Nội Bài
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
2
Chuyên đề tốt nghiệp
1.1.3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Vietcombank Hà Nội
Nguồn: Phòng hành chính nhân sự Vietcombank Hà Nội
Ban giám đốc: Bao gồm 1 Giám đốc và 4 Phó Giám đốc.
Các phòng ban trực thuộc:
Phòng Khách hàng: Phát triển kinh doanh, cung cấp các dịch vụ tài chính ngân

hàng, củng cố và mở rộng quan hệ đối với các khách hàng là doanh nghiệp trên địa
bàn thuộc quyền quản lý hiện tại của chi nhánh.
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
3
P
h
ò
n
g

k
h
á
c
h

h
à
n
g
P
h
ò
n
g

q
u
ả
n

l
ý

r
ủ
i

r
o

t
í
n

d
ụ
n
g
P
h
ò
n
g

d
ị
c
h

v
ụ

n
g
â
n

h
à
n
g
P
h
ò
n
g

t
h
a
n
h

t
o
á
n

t

h
ẻ
P
h
ò
n
g

n
g
â
n

q
u
ỹ
P
h
ò
n
g

t
h
a
n
h

t
o

á
n

x
u
ấ
t

n
h
ậ
p

k
h
ẩ
u
P
h
ò
n
g

k
ế

t
o
á
n

t
à
i

c
h
í
n
h
P
h
ò
n
g

h
à
n
h

c
h
í
n
h

n
h
â

n

s
ự
P
h
ò
n
g

k
i
ể
m

t
r
a

n
ộ
I

b
ộ
P
h
ò
n
g

t
i
n

h
ọ
c
P
h
ò
n
g

t
í
n

d
ụ
n
g

t
h
ể

n
h
â

n
P
h
ò
n
g

t
ổ
n
g

h
ợ
p
P
h
ò
n
g

q
u
ả
n

l
ý

n

ợ
G
i
á
m

đ
ố
c
P
h
ó

g
i
á
m

đ
ố
c
4
P
h
ó

g
i
á
m

đ
ố
c
1
P
h
ó

g
i
á
m

đ
ố
c
2
P
h
ó

g
i
á
m

đ
ố
c

3
Chuyên đề tốt nghiệp
Phòng dịch vụ Ngân hàng: Huy động tiết kiệm đồng Việt Nam và ngoại tệ, phát
hành kỳ phiếu, trái phiếu đồng Việt Nam và ngoại tệ, chi trả tiền kiều hối & chuyển
tiền đi nước ngoài, mua bán ngoại tệ , nhận gửi và thanh toán séc nhờ thu của cá
nhân, quản lý đại lý thu đổi ngoại tệ, trực tiếp thu chi tiền mặt của khác hàng gửi , rút
tiền tiết kiệm VNĐ, ngoại tệ, kỳ phiếu ngoại tệ, tài khoản ngoại tệ cá nhân.
Phòng thanh toán thẻ: có chức năng nhiệm vụ phát hành và thanh toán các loại
thẻ Vietcombank theo thể lệ quy định. Tổ chức thực hiện nhiệm vụ Marketing khách
hàng về thẻ. Phát triển và quản lý các cơ sở chấp nhận thẻ, quản lý các máy rút tiền tự
động ATM được giao.
Phòng ngân quỹ: có chức năng nhiệm vụ thu chi kiểm đếm toàn bộ đồng Việt
Nam, ngoại tệ của khách hàng có mở tài khoản hoạt động tại Chi nhánh. Giúp các
đơn vị nhận biết ngoại tệ thật,giả. Tham gia ban quản lý quỹ ATM. Quản lý kho quỹ
của Chi nhánh.
Phòng Thanh toán xuất nhập khẩu: Mở L/C và thanh toán hàng xuất, nhập khẩu,
chuyển tiền đi nước ngoài., nhờ thu hàng nhập khẩu, thông báo L/C xuất khẩu, kiểm
tra chứng từ L/C hàng xuất, thanh toán L/C hàng xuất, nhận và xử lý nhờ thu hàng
xuất, quản lý mẫu chữ ký của ngân hàng nước ngoài, làm các báo cáo thanh toán
hàng xuất và nhập, bảo lãnh trong nước, ngoài nước, giữ tài khoản ký quỹ mở L/C
hàng nhập giữ tài khoản ngoại bảng L/C nhập khẩu, xuất khẩu
Phòng kế toán tài chính: có chức năng xử lý nghiệp vụ chuyển tiền,quản lý tài
khoản khách hàng là các tổ chức, các doanh nghiệp,quản lý chi tiêu nội bộ.
Phòng Hành chính – Nhân sự: Có chức năng theo dõi công tác nhân sự và công
tác hành chính quản trị của chi nhánh theo chỉ đạo của Ban Giám đốc.
Phòng kiểm tra nội bộ: có trách nhiệm kiểm tra hoạt động tín dụng bảo lãnh,
kiểm tra hoạt động hay động vốn, phát hành thẻ, các hoạt động dịch vụ ngân hàng
khác, hoạt động kế toán – ngân quỹ và hoạt động thanh toán xuất nhập khẩu.
Phòng tin học: có chức năng quản lý hệ thống mạng, thiết lập cài đặt các phần
mềm hệ thống mạng, thiết lập hệ thống bảo mật. Viết các chương trình trợ giúp cho

SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
4
Chuyên đề tốt nghiệp
hoạt động nghiệp vụ, nhận truyền dữ liệu, back up dữ liệu, kiểm tra hệ thống truyền
thông giữa các chi nhánh, phòng giao dịch…
Phòng tín dụng thể nhân: thực hiện cấp tín dụng và các dịch vụ ngân hàng đối
với đối tượng là khách hàng là thể nhân.
Phòng tổng hợp: có chức năng kinh doanh vốn và ngoại tệ, Marketing, quan hệ
công chúng…
Các phòng giao dịch: Huy động tiết kiệm đồng Việt Nam và ngoại tệ, phát hành
kỳ phiếu, trái phiếu đồng Việt Nam và ngoại tệ, dịch vụ thu đổi ngoại tệ và trả tiền
kiều hối, dịch vụ phát hành thẻ, thanh toán thẻ tín dụng quốc tế, nhận gửi và thanh
toán sé nhờ thu của cá nhân, quản lý các tài khoản tiền gửi cá nhân đồng Việt Nam và
ngoại tệ, cho vay thế chấp, cầm cố tài sản.
1.1.4.Các hoạt động chủ yếu của Vietcombank Hà Nội
Nhận tiền gửi: Mở tài khoản vãng lai, tài khoản có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm,
phát hành kỳ phiếu. Bốn loại dịch vụ trên đều được thực hiện cả bằng nội tệ và ngoại
tệ mạnh như USD, bảng Anh, Mác Đức, Frăng Pháp….
Chuyển tiền: Chuyển tiền trong nước và quốc tế với nhiều loại hình: chuyển tiền
nhanh Money Gram, chuyển tiền bằng điện, chuyển tiền bằng thư…
Cấp tín dụng và tài trợ dự án đầu tư: cung cấp tất cả các loại tín dụng ngắn,
trung và dài hạn, tham gia tài trợ hoặc đồng tài trợ cho các dự án xuất nhập khẩu…
Bảo lãnh: thực hiện các ngiệp vụ bảo lãnh và tái bảo lãnh cho các khoản vay tài
chính và vay thương mại, bảo lãnh hàng trả chậm, bảo lãnh tiền đặt cọc, đấu thầu
quốc tế, bảo lãnh thực hiện hợp đồng.
Thanh toán xuất nhập khẩu: NHNT đã xây dựng mạng lưới thanh toán khắp
toàn cầu với các nghiệp vụ liên quan đến các phương thức thanh toán quốc tế như:
thư tín dụng, uỷ thác thu, chuyển tiền…
Chuyển đổi ngoại tệ: mua bán, chuyển đổi ngoại tệ, thực hiện các nghiệp vụ
Forward, Swap…

Phát hành và thanh toán thẻ: NHNT thực hiện làm đại lý thanh toán các loại thẻ
quốc tế như VISA, Master Card, JCB, và American express. Ngoài ra NHNT còn
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
5
Chuyên đề tốt nghiệp
phát hành thẻ tín dụng quốc tế VCB Master Card, thẻ tín dụng thanh toán trong nước
Vietcombank.
1.1.5.Tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong những năm gần đây
1.1.5.1.Tình hình huy động vốn
Bảng 1.1:Tình hình huy động vốn
Đơn vị: tỷ VNĐ
Chỉ tiêu 2006 2007 2008
Tổng nguồn vốn huy động 5598 6270 7328
VNĐ 2756 3433 (54,7%) 3919 (53,5%)
Ngoại tệ (quy VNĐ) 2842 2837 (45,3%) 3410 (46,5%)
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank Hà Nội
Công tác huy động vốn của chi nhánh trong năm 2007 đã duy trì kết quả tốt,
tổng nguồn vốn tính đến 31/12/2007 đạt 7088 tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2006,
trong đó nguốn vốn huy động đạt 6270 tỷ, tăng 12% so với cuối năm 2006, đạt kế
hoạch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam giao cho chi nhánh. Huy động VNĐ đạt
3433 tỷ đồng, chiếm 54,7% tổng nguồn vốn huy động. Huy động ngoại tệ đạt 2837 tỷ
đồng, chiếm 45,3% tổng nguồn vốn huy động. Cơ cấu nguồn vốn huy động giữa tiền
đồng và ngoại tệ đang có sự chuyển dịch theo hướng vốn huy động ngoại tệ giảm
dần, đây cũng là xu hướng chung của các ngân hàng thương mại trong thời gian gần
đây. Sở dĩ có sự chuyển dịch đó một phân do việc cắt giảm lãi suất cơ bản USD của
cục dự trữ liên bang Mỹ Fed trong tháng 9/2007 từ 5,25% xuống còn 4,75% và
4,25% vào thánh 12/2007 đã khiến lãi suất huy động USD của các ngân hàng thương
mại trong nước giảm theo. Mặt khác do xu thế về cạnh tranh huy động vốn giữa các
ngân hàng, đặc biệt sự xuất hiện ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại cổ phần
mới. Huy động từ tổ chức kinh tế đạt 2134 tỷ đồng, chiếm 34% nguồn vốn huy động.

Huy động từ dân cư đạt 4136 tỷ đồng, chiếm 66% nguồn vốn huy động. Đến
31/12/2007, thị phần huy động VNĐ, USD và huy động quy Việt Nam đồng của chi
nhánh NHNT Hà Nội tương ứng là 1,41%; 2,92%; 1,84% so với mạng lưới 209 tổ
chức tín dụng hoạt động trên địa bàn.
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
6
Chuyên đề tốt nghiệp
Trong năm 2008 công tác huy động vốn của chi nhánh NHNT Hà Nội đạt được
kết quả khá tốt nhất là trong bối cảnh nền kinh tế trong năm 2008 gặp nhiều khó
khăn bất ổn. Tính đến 31/12/2008, tổng nguồn vốn của Vietcombank Hà Nội đạt
7553 tỷ đồng, tăng 7% so với năm 2007, trong đó nguồn vốn huy động từ tổ chức dân
cư và tổ chức kinh tế đạt 7328 tỷ đồng, tăng 17% so với năm 2007. Huy động VNĐ
đạt 3919 tỷ đồng, chiếm 53,5% tổng nguồn vốn huy động. Huy động ngoại tệ đạt
3410 tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng nguồn vốn huy động. Tính đến 31/12/2008 thị phần
huy động VNĐ, USD, quy VNĐ chiếm tương ứng là 1,13%; 2,28%; 1,48%. Qua các
số liệu trên ta thấy tình hình huy động vốn của Vietcombank Hà Nội rất tốt, nguồn
vốn huy động phong phú hơn và luôn tăng trưởng qua các năm.
1.1.5.2.Tín dụng
Bảng 1.2. Doanh số cho vay
Đơn vị : tỷ VNĐ
Năm 2006 2007 2008
Tổng số quy VNĐ 2413 2553 2524
Cho vay ngắn hạn 74,2% 77,7% 73,3%
Cho vay trung dài hạn 25,8% 22,3% 26,6%
Nợ xấu 0,93% 0,78% 1,5%
Nguồn :Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank Hà Nội
Công tác Tín dụng của Chi nhánh trong năm 2007 tiếp tục thực hiện với phương
châm “Hiệu quả và an toàn”. Dư nợ tính đến 31/12/2007 đạt 2553 tỷ đồng tăng 6% so
với cuối năm 2006, đạt 88% kế hoạch năm 2007, chiếm 1,49% thị phần trên địa bàn
Hà Nội. Số lượng khách hàng là các doanh nghiệp vó vay vốn tại Chi nhánh hiện là

133 khách hàng. Đến 31/12/2007 dư nợ quá hạn chiếm 0,78% tổng dư nợ. Bên cạnh
đội ngũ khách hàng truyền thống về xuất nhập khẩu, mở các chương trình hỗ trợ về
vốn cho khách hàng vừa và nhỏ để phát triển kinh doanh, chi nhánh đang mở rộng
loại hình cho vay thể nhân với nhiều hình thức cho vay ưu đãi, hấp dẫn: mua ô tô
mới, sửa chữa nhà, phát triển kinh tế tư nhân – gia đình, du học, mua biệt thự tại khu
biệt thự, đầu tư xây dựng văn phòng…Đến 31/12/2007, dư nợ tại bộ phận tín dụng
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
7
Chuyên đề tốt nghiệp
thể nhân đạt 145 tỷ đồng, chiếm 5,7% tổng dư nợ tín dụng. Nhìn chung, các khoản
vay cá nhân có chất lượng tốt, đảm bảo khả năng trả nợ Ngân hàng
Trong năm 2008 công tác Tín dụng của Chi nhánh bị tác động và phụ thuộc rất
nhiều từ những biến động trên thị trường tiền tệ và những mới về kiềm chế lạm phát
của NHNN Việt Nam và Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam. Trong đó có lộ
trình cắt giảm dư nợ được chỉ đạo từ NHNN Việt Nam và NHTMCPNT Việt Nam,
VCBHN vẫn tiếp tục duy trì mục tiêu công tác cho vay theo phương châm “ Hiệu quả
và an toàn” . Tổng dư nợ của chi nhánh tính đến 31/12//2008 đạt 2524 tỷ đồng, bằng
98,9% so với năm 2007, vượt 3% so với kế hoạch 2450 tỷ đồng mà NHNT Việt Nam
đã điều chỉnh ngày 27/6/2008. Bám sát định hướng của NHNT Việt Nam về nâng cao
hiệu quả tín dụng, cụ thể là mở rộng thị trường tín dụng bán lẻ, khách hàng vừa và
nhỏ, NHNT Hà Nội đã tích cực triển khai, trong đó:
+ Dư nợ nhóm khách hàng SMEs đạt 1226 tỷ đồng, chiếm 36% tổng dư nợ
+ Dư nợ nhóm khách hàng thể nhân đạt 181,4 tỷ đồng, chiếm 7,2% tổng dư
nợ
+ Dư nợ bảo lãnh đạt 152,6 tỷ đồng, tăng 35,5% so với cuối năm 2007, đạt
89,8% kế hoạch về dư nợ bảo lãnh VCBTW giao cho chi nhánh
+ Dư nợ ngắn hạn chiếm 73,3% tổng dư nợ
+ Dư nợ trung dài hạn chiếm 26,6% tổng dư nợ
+ Dự nợ VNĐ chiếm 70% tổng dư nợ
+ Dư nợ ngoại tệ quy USD chiếm 30% tổng dư nợ

Chi nhánh luôn chủ trương đặt chất lượng tín dụng lên hàng đầu, tăng cường
công tác quản trị rủi ro nhằm đảm bảo tính an toàn và bền vững trong hoạt động tín
dụng. Trong năm 2008, một số doanh nghiệp xuất khẩu khá nhạy cảm trước những
biến động của thị trường và một số doanh nghiệp có dấu hiệu sử dụng vốn sai mục
đích dẫn tới thu nợ chậm và đê xảy ra nợ quá hạn. Tuy vậy, chi nhánh đã rất tích cực
trong việc đốc thúc đơn vị để thu nợ, nợ xấu đến 31/12/2008 ở mức 39 tỷ, chiếm
1,5% tổng dư nợ. Từ các số liệu cơ bản trong hoạt động tín dụng trên ta có thể đánh
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
8
Chuyên đề tốt nghiệp
giá hoạt động tín dụng trong những năm qua của Vietcombank Hà Nội là tương đối
tốt và an toàn.
1.1.5.3.Mua bán ngoại tệ.
Doanh số mua bán ngoại tệ của VCB HN năm 2007 đạt 725 triệu USD, tăng
3% so với năm 2006. Lãi kinh doanh ngoại tệ năm 2007 đạt gần 6tỷ đồng. Ngoại tệ
mua được phần lớn là từ nguồn các tổ chức kinh tế đáp ứng cho nhu cầu thanh toán
nhập khẩu và trả nợ tại Chi nhánh. Đồng thời, để tránh rủi ro về tỷ giá cũng như xác
định rõ nguồn ngoại tệ đảm bảo thanh toán cho khách hàng, NHNT HN đã sử dụng
công cụ phái sinh là hợp đồng có kỳ hạn đối với các doanh nghiệp có nhu cầu nhập
khẩu hàng hoá.
Doanh số mua bán ngoại tệ của VCB HN năm 2008 đạt 828 triệu USD, tăng
14,2% so với năm 2007. Ngoại tệ mua được phần lớn từ nguồn vác Tổ chức kinh tế
đáp ứng cho nhu cầu thanh toán nhập khẩu và trả nợ tại Chi nhánh. Doanh số mua
vào đạt khoảng 423 triệu USD, doanh số bán ra đạt khoảng $)% triệu USD. Trong
năm 2008, do chủ động được phần lớn lượng ngoại tệ mua được từ khách hàng, VCB
HN giảm lệ thuộc tối đa vào nguồn mua từ NHTMCPNT Việt Nam, góp phần hỗ trợ
nguồn ngoại tệ của hệ thống. Lãi kinh doanh ngoại tệ năm 2008 đạt 16,7 tỷ đồng, gấp
2,8 lần so với năm 2007.
1.1.5.4. Thanh toán xuất nhập khẩu và bảo lãnh
Từ đầu năm 2007 đến nay, hoạt động xuất nhập khẩu có những thách thức mới

do môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt, các quy định về rào cản xuất nhập khẩu
ngày càng chặt chẽ, giá một số vật tư và dịch vụ đầu vào tăng làm hạn chế sức cạnh
tranh cảu hàng hoá trên thị trường quốc tế. Tuy nhiên, tại VCB HN, doanh số thanh
toán xuất nhập khẩu vẫn đạt cao, có chất lượng tốt với tổng doanh số xuất nhập khẩu
đạt 435 triệu USD. Nhập khẩu đạt 246 triệu USD, vượt 8% kế hoạch đặt ra cho năm
2007, chủ yếu là các mặt hàng nhập khẩu nguyên vật liệu, máy móc. Xuất khẩu đạt
189 triệu USD, vượt 69% kế hoạch đặt ra đầu năm, chủ yếu là các sản phẩm nông,
lâm sản. Dư nợ bảo lãnh đến 31/12/2007 đạt 113 tỷ đồng.
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
9
Chuyên đề tốt nghiệp
Công tác thanh toán quốc tế năm 2008 có chất lượng khá tốt với tổng kim ngạch
xuất nhập khẩu đạt 512 triệu USD, tăng 17,7% so với năm 2007 và đạt 114,5% so với
kế hoạch năm 2008 đề ra đầu năm. Nhập khẩu đạt 295 triệu USD, tăng 19,9% so với
năm 2007, và vượt 26,7% so với kế hoạch năm 2008 đề ra đầu năm. Xuât khẩu đạt
217 triệu USD, tăng 14,8% so với năm 2007 và đạt 101% so với kế hoạch năm 2008
đề ra đầu năm.
1.2.Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội
1.2.1. Sự cần thiết thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án xây dựng văn
phòng cho thuê nói riêng tại Vietcombank Hà Nội
Đối với các ngân hàng nói chung hay với Vietcomk Hà Nội nói riêng thì công
tác thẩm định dự án là một trong những biện pháp cơ bản để phòng ngừa rủi ro trong
quá trình cho vay vốn tài trợ dự án. Như vậy, trên góc độ người cho vay, các cán bộ
thẩm định của Vietcombank Hà Nội sẽ đánh giá dự án chủ yếu trên phương diện khả
thi, hiệu quả tài chính và xem xét khả năng thu nợ của Ngân hàng
Thực chất của việc thẩm định là cán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội sẽ
tiến hành kiểm tra phân tích đánh giá từng phần và toàn bộ các mặt có trong bản
nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi trong mối quan hệ mật thiết với chủ dự
án, và môi trường dự án sẽ hoạt động.Việc thẩm định sẽ giúp ta loại bỏ các dự án

“tồi” và cho vay các dự án “tốt” nhằm tăng hiệu quả tín dụng, quan trọng hơn cả là
thẩm định dự án nhằm xác định rõ hành lang an toàn cho các nguồn vốn tài trợ của
Vietcombank Hà Nội cho dự án đó. Vì vậy thẩm định dự án là một công việc bắt
buộc và vô cùng cần thiết trong hoạt động tín dụng.
Đối với các dự án nói chung, và đặc biệt là các dự án xây dựng văn phòng cho
thuê cần một số lượng vốn lớn và thời gian thực hiện kéo dài. Ngoài ra do đặc điểm
của dự án xây dựng chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khách quan về pháp lý, quy
hoạch vì liên quan đến đất đai, đấu thầu, cũng như phụ thuộc vào tình hình phát triển
kinh tế nói chung, và thường các dự án xây dựng chủ đầu tư chỉ đáp ứng được phần
nhỏ vốn, còn lại là vay các Ngân hàng hoặc các tổ chức khác nên Ngân hàng cần
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
10
Chuyên đề tốt nghiệp
thẩm định loại dự án này một cách thật chặt chẽ khách quan đảm bảo hạn chế tình
trạng không thu hồi vốn được của các dự án xây dựng mình tài trợ. Ngoài ta sự gia
tăng mạnh mẽ của số dự án xây dựng văn phòng cho thuê có nhu cầu vay vốn tại
Vietcombank Hà Nội, đang là một cơ hội để Ngân hàng khai thác tăng hiệu quả hoạt
động, muốn đạt được điều đó thì nâng cao chất lượng công tác thẩm định các dự án
này là vô cùng cần thiết
1.2.2. Đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần lưu ý trong quá trình
thẩm định.
Thứ nhất: Đặcđiểm tính chất đặc thù của dự án xây dựng
- Các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp có thể gồm các
dự án xây dựng khu chung cư, xây dựng văn phòng (để bán hoặc cho thuê); các
dự án xây dựng khu đô thị hoặc và hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp;
các dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng, khu giải trí, vui chơi...
- Các dự án loại này có đặc điểm cơ bản là liên quan đến quyền sử dụng
đất. Chúng chịu ảnh hưởng mang tính quyết định của quy hoạch sử dụng đất.
Ngược lại, các dự án loại này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh
tế của khu vực, nói riêng, và của đất nước, nói chung.

Thứ hai: Đặc điểm thị trường :
Các dự án xây dựng công trình nhằm mục đích cho thuê thường gặp là các
dự án xây dựng văn phòng. Đặc điểm thị trường của loại hình này là:
- Khách hàng chủ yếu sử dụng sản phẩm dự án với mục đích thương mại,
kinh doanh.
- Nhóm khách hàng trung và dài hạn chiếm số lượng lớn và có mức độ ảnh
hưởng nhất định đến giá cả sản phẩm.
- Địa điểm, vị trí của sản phẩm dự án có ảnh hưởng mạnh đến mức giá cho
thuê, thuê mua sản phẩm dự án.
- Tiềm năng thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm thay đổi và có sự chênh
lệch lớn giữa các khu vực kinh tế trọng điểm và các khu vực chưa phát triển
khác.
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
11
Chuyên đề tốt nghiệp
Thứ ba: Đặc điểm về nguồn vốn
Các hình thức huy động vốn cho các dự án xây dựng công trình dân dụng và
công nghiệp là tương đối đa dạng và phong phú. Các hình thức huy động vốn
chủ yếu là:
- Cá nhân, tập thể góp vốn thành lập công ty có đủ mức vốn điều lệ để có
thể đăng ký kinh doanh trong thị trường bất động sản.
- Các công ty, doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, trái phiếu để thu hút vốn
đầu tư cho các dự án.
- Vay vốn ngân hàng.
- Liên doanh, liên kết theo nhiều hình thức khác nhau để hình thành vốn đầu
tư.
- Thành lập các quỹ đầu tư, phát hành chứng chỉ quỹ để thu hút vốn.
- Một số dự án sử dụng vốn ngân sách, vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn đầu
tư trực tiếp từ nước ngoài.
Thứ tư: Đặc điểm về dòng tiền

Dòng chi
Dòng chi của các dự án xây dựng công trình dân dụng công nghiệp nói
chung và xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng cũng bao gồm vốn đầu tư xây
dựng ban đầu và chi phí khai thác thường xuyên.
Vốn đầu tư xây dựng ban đầu bao gồm các khoản mục chi phí trong dự toán
xây dựng công trình.
Chi phí khai thác công trình dự án thường xuyên hàng năm thường bao
gồm:
- Chi phí duy tu, bảo dưỡng các công trình xây dựng của dự án chưa bán
hoặc cho thuê, thuê mua.
- Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hạ tầng cơ sở hàng năm.
- Chi phí cho ban quản lý công trình dự án trong giai đoạn đưa vào khai
thác sử dụng (lương cho bộ phận quản lý hành chính, tổ bảo vệ...).
- Chi cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng năm.
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
12
Chuyên đề tốt nghiệp
- Chi phí trả lãi vay và một số khoản chi phí khác.
Dòng thu
Dòng thu của dự án loại này là tiền bán hoặc cho thuê, thuê mua công trình
xây dựng của dự án hàng năm.
Trong một số trường hợp, vì vốn đầu tư ban đầu quá lớn, chủ đầu tư được
phép huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức khách hàng ứng trước
một phần tiền mua (hoặc thuê) công trình sản phẩm ngay khi dự án có đủ căn cứ
pháp lý để thực hiện triển khai xây dựng.
1.2.3.Quy trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank
Hà Nội
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
13
Chuyên đề tốt nghiệp

Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án tại Vietcombank Hà Nội:
Nguồn: Phòng Khách hàng VCB HN
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
Phòng Khách hàng (Thẩm
định hồ sơ khách hàng)
Tổ đầu tư dự án: Thẩm định
tính khả thi của dự án, lập báo
cáo, tờ trình thẩm định
Ban giám đốc Vietcombank
Hà Nội (ra quyết định cho vay)
Yêu cầu bổ sung hồ sơ
Đồng ý
Đồng ý
Không đạt
Không đạt
Không đạt
Đồng ý
14
Chủ dự án xây
dựng (khách
hàng)
Phòng khách hàng (Tiếp nhận
kiểm tra sơ bộ hồ sơ dự án)
Hội đồng tín dụng cơ sở
Hội đồng tín dụng Ngân hàng
Ngoại thương Việt Nam
Hội đồng Quản trị Ngân hàng
Ngoại thương Việt Nam
Từ chối cho vay
Lập hợp đồng tín

dụng với chủ dự án
Gửi hồ sơ vay vốn
Không đạt
Không đạt
Không đạt
Trên 10 tỷ
Trên 35 tỷ
Trên 120 tỷ
Đ
ồ
n
g

ý

r
a

q
u
y
ế
t

đ
ị
n
h

c

h
o

v
a
y

d
ự

á
n
Chuyên đề tốt nghiệp
Thứ nhất: Khi khách hàng đề xuất vay vốn cho dự án thì phòng khách hàng sẽ
tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn. Trưởng, phó phòng hoặc cán bộ phòng khách hàng sẽ
thông báo cho khách hàng về các chính sách cho vay Vietcombank Hà Nội đang áp
dụng. Tham vấn cho khách hàng lựa chọn hình thức vay cho phù hợp, thương thảo sơ
bộ các điều kiện vay như lãi suất, thời hạn, hình thức đảm bảo, điều kiện ràng buộc.
Giải thích hướng dẫn cụ thể cho khách hàng lập hồ sơ vay vốn theo quy định hiện
hành của pháp luật, cần thiết cán bộ Ngân hàng liệt kê các loại giấy tờ chủ dự án phải
xuất trình khi xin vay vốn nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng
- Các loại giấy tờ trong hồ sơ vay vốn bao gồm:
+ Hồ sơ pháp lý khách hàng: các loại giấy tờ phản ánh tư cách pháp lý của bên
vay (chủ dự án): Có thể là quyết định thành lập, điều lệ hoạt động, giấy đăng ký kinh
doanh, giấy phép đầu tư,biên bản góp vốn, nghị quyết của Hội đồng quản trị về việc
vay vốn, uỷ nhiệm người đi vay vốn ngân hàng, các quyết định bổ nhiệm giám đốc,
kế toán trưởng và các văn bản pháp lý khác liên quan tư cách pháp nhân của khách
hàng
+ Hồ sơ kinh tế khách hàng: các loại giấy tờ phản ánh tình hình tài chính và
hoạt động sản xuất kinh doanh của bên vay: bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả

kinh doanh ,báo cáo lưu chuyển tiền tệ trong 3 năm gần nhất,báo cáo kiểm toán, báo
cáo tổng kết hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất kinh
doanh, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp trong năm tới (thời gian tới).
+ Hồ sơ bảo đảm tiền vay:
+ Hồ sơ vay vốn cho dự án: Giấy đề nghị vay vốn, luận chứng kinh tế kĩ thuật
hoặc báo cáo đầu tư, quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền.
Ngoài ra có thể cần một số giấy tờ sau như: Thiết kế kĩ thuật, dự toán, tổng dự
toán,các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu, các quyết định giao đất cho thuê
đất, các văn bản liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng, giấy phép xây dựng, phê
chuẩn tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy, hợp đồng thi công xây lắp thiết
bị.
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
15
Chuyên đề tốt nghiệp
Thứ hai: Sau khi đã xem xét xong các hồ sơ trên thì phòng đầu tư dự án (tổ
đầu tư dự án) sẽ tiến hành thẩm định dự án theo các nôi dung sau:
- Kiểm tra hồ sơ nhằm bảo đảm hồ sơ của khách hàng đúng với các quy định
hiện hành của Quy chế cho vay và tiến hành thẩm định các nội dung sau:
+ Thẩm định năng lực pháp lý của chủ đầu tư
+ Thẩm định tình hình sản xuất kinh doanh, tài chinh, năng lực hoạt động của
chủ đầu tư
+ Thẩm định mặt kinh tế kỹ thuật của dự án, hiệu quả và khả năng trả nợ của dự
án
+ Thẩm định biện pháp bảo đảm tiền vay.
Bên cạnh việc thẩm định những thông tin mà chủ dự án cung cấp trong hồ sơ thì
cán bộ thẩm định cần khảo sát thực tế và dựa vào các nguồn thông tin khác. Và cán
bộ thẩm định sẽ lập tờ trình báo cáo thẩm định, tái thẩm định: Báo cáo thẩm định có
thể lập sau khi kết thúc quá trình thẩm định hoặc có thể lập song song trong quá trình
thẩm định
Thứ ba: Ra quyết định cho vay

Sau khi nhận được báo cáo thẩm định cùng toàn bộ hồ sơ vay vốn của chủ dự án
do tổ đầu tư dự án (phòng Khách hàng) thì Giám đốc, phó Giám đốc chi nhánh kiểm
tra lại các thông tin nêu tại tờ trình, đánh giá tính thuyết phục của khoản vay, căn cứ
phạm vi quyền hạn sẽ ra quyết định ghi rõ nội dung sau trên tờ trình thẩm định: Đồng
ý cho vay, các điều kiện cho vay, ký tên và chuyển trả hồ sơ về cho phòng Khách
hàng thực hiện các bước tiếp theo. Nếu không đồng ý cho vay thì Giám đốc/Phó giám
đốc chi nhánh ghi rõ lý do không đồng ý cho vay.
1.2.4.Phương pháp thẩm định các dự án xây dựng văn phòng tại VCB HN.
Thẩm định dự án theo trình tự: Đây là một phương pháp thẩm định được áp
dụng rất phổ biến trong việc thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê. Đó
là việc thẩm định từ tổng quát đến chi tiết. Khi thẩm định một dự án xây dựng văn
phòng cho thuê thì cán bộ thẩm định sẽ thẩm định những yếu tố cần của dự án trước,
những yếu tố ban đầu để dự án có thể được thực hiện như yếu tố pháp lý, tư cách
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
16
Chuyên đề tốt nghiệp
chủ đầu tư, xem có hợp lệ không, sau đó sẽ thẩm định sơ lược các chỉ tiêu của dự án
từ đó xác định được quy mô, tính chất và tầm quan trọng của dự án. Nếu bước thẩm
định tổng quát này mà không đạt yêu cầu thì sẽ trả lại hồ sơ khách hàng, không cần
thẩm định chi tiết nữa.
Nếu thẩm định tổng quát cho thấy dự án bước đầu đảm bảo được những chỉ tiêu
cơ bản thì cán bộ thẩm định sẽ tiến hành thẩm định chi tiết, từng nội dung của dự án.
Đặc biệt với dự án xây dựng văn phòng cho thuê thì việc thẩm định nội dưng về tính
pháp lý của chủ đầu tư, của dự án, thẩm định nội dung nhu cầu thị trường về thuê
văn phòng, thẩm định về khía cạnh tài chính là ba nội dung được phân tích tỷ mỉ
nhất.
Phân tích độ nhạy: Phương pháp này chủ yếu được sử dụng để khảo sát sự thay
đổi của các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án (như NPV, IRR,B/C…) khi
một hoặc nhiều yếu tố đầu vào thay đổi. Kết quả của phương pháp phân tích này là
cho biết mức độ ảnh hưởng của mỗi biến số đầu vào lên hiệu quả tài chính của dự án,

qua đó có thể xác định được biến nào ảnh hưởng ít, biến nào ảnh hưởng nhiều, biến
nào là quan trọng như là nguồn gốc của rủi ro đối với dự án.
Phương pháp so sánh đối chiếu: Đây cũng là một phương pháp rất hay được
sử dụng trong thẩm định các dự án xây dựng nói chung và các dự án xây dựng văn
phòng cho thuê nói riêng. Các cán bộ tổ thẩm định dự án sẽ có thể so sánh dự án đang
xin thẩm định vay vốn với các dự án tương tự đã thẩm định rồi, trên cơ sở đó có thể
xác định được một cách tổng quan về hiệu quả tính khả thi của dự án. Bên cạnh đó
cán bộ thẩm định sẽ so sánh các chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật phù hợp với các tiêu chuẩn
được ban hành về định mức tiêu chuẩn kĩ thuật trong lĩnh vực xây dựng, ví dụ như:
Tiêu chuẩn về thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn về độ cao, tiêu chuẩn về công nghệ
thiết bị của dự án xây dựng, tiêu chuẩn về cơ cấu vốn, suất đầu tư của chủ dự án xây
dựng…và trong quá trình thẩm định do nhược điểm của phương pháp này là tính
cứng nhắc máy móc nên cán bộ thẩm định đã dựa vào các kinh nghiệm thực tế trong
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
17
Chuyên đề tốt nghiệp
những lần thẩm định các dự án tương tự, phải dựa vào đặc điểm của loại hình doanh
nghiệp (chủ dự án), đặc điểm từng dự án cụ thể để áp dụng linh hoạt.
1.2.5. Nội dung thẩm định chi tiết dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội
1.2.5.1. Thẩm định khách hàng (chủ dự án)
Thứ nhất: Cán bộ thẩm định sẽ đánh giá được doanh nghiệp thuộc loại hình
doanh nghiệp nào, thành phần kinh tế nào, và luật nào sẽ điều chỉnh hành vi hoạt
động của doanh nghiệp đó, từ đó làm cơ sở đánh giá năng lực pháp lý của doanh
nghiệp. Kết thúc nôi dưng này cán bộ thẩm định sẽ làm rõ tên khách hàng vay vốn,
quyết định thành lập doanh nghiệp, cấp ra quyết định thành lập, ngành nghề lĩnh vực
chính kinh doanh, ngành nghề kinh doanh hiện tại có thật sự phù hợp với lĩnh vực
xây dựng các dự án văn phòng hay không, người đại diện của công ty, chế độ hạch
toán của công ty độc lập hay phụ thuộc…
Thứ hai: Phân tích tình hình sản xuất kinh doanh và năng lực tài chính của

doanh nghiệp. Với sự phân tích này cán bộ thẩm định sẽ hiểu được tình hình hoạt
động hiện tại của doanh nghiệp, tăng hay giảm, ổn định hay không, gặp thuận lợi khó
khăn gì? từ đó đưa ra những nhận định về tình hình hoạt động của doanh nghiệp
trong tương lai. Để phân tích cán bộ thẩm định dựa vào báo cáo tài chính của khách
hàng cung cấp trong 3 năm gần nhất. Sử dụng một số phưong pháp để đánh giá được
tình hình tài chính như phân tích so sánh, phân tích chỉ số, phân tích cơ cấu.
Phân tích cơ cấu là việc so sánh các chỉ tiêu trong báo cáo tài chính củachính
doanh nghiệp đó trong vài năm liên tiếp, từ đó biết được sự thay đổi diễn ra theo
chiều hướng nào, cán bộ thẩm định sẽ tìm hiểu nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi đó.
Phân tích chỉ tiêu bao gồm một số chỉ tiêu cơ bản như: chỉ tiêu về tính thanh
khoản, chỉ tiêu về cấu trúc vốn và đòn bẩy tài chính, tỷ số về trang trải lãi vay, chỉ
tiêu về hiệu quả hoạt động, chỉ tiêu về khả năng sinh lời, chỉ tiêu vể khả năng tăng
trưởng.
Thứ ba: Cán bộ thẩm định đánh giá các yếu tố phi tài chính của doanh nghiệp:
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
18
Chuyên đề tốt nghiệp
+ Mô hình tổ chức và chất lượng bộ máy quản lý điều hành
+ Năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt
+ Trình độ, kinh nghiệm trong sản xuất kinh doanh
+ Vị thế của doanh nghiệp trên thị trường
+ Triển vọng của doanh nghiệp trong tương lai
+ Quan hệ của doanh nghiệp đối với các tổ chức tín dụng khác.
Nếu không có một năng lực quản trị điều hành tốt thì doanh nghiệp khó có thể
đạt được kết quả tốt trong hoạt động sản xuất kinh doanh. Do đó, kết quả hoạt động
sxkd được cán bộ thẩm định coi là thước đo khá thực tế khi đánh giá năng lực quản
trị điều hành của chủ doanh nghiệp.
1.2.5.2. Thẩm định tính pháp lý của dự án
Đây là một nội dung thẩm định rất quan trọng trong quá trình thẩm định các dự
án xây dựng văn phòng, bởi vì các dự án xây dựng luôn nằm trong phạm vi điều

chỉnh của rất nhiều luật như luật đầu tư, luật đấu thầu, luật xây dựng, luật tài nguyên
môi trường… và các quy hoạch vùng, ngành, địa phương, do vậy cán bộ thẩm định
tại Vietcombank sẽ xem xét sự đầy đủ các giấy tớ pháp lý của dự án như :
+ Quyết định cho phép doanh nghiệp đầu tư của UBND Thành phố cho phép
doanh nghiệp đầu tư xây dựng
+ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất tại nơi dự án xây dựng diễn ra của Sở tài
nguyên Môi trường lập ngay tại thời điểm dự án được phê duyệt cho phép đầu tư
+ Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất được sở Quy hoạch kiến trúc
Thành phố chấp thuận.
+ Báo cáo đầu tư xây dựng dự án
+ Quyết định của Tổng giám đốc doanh nghiệp về việc phê duyệt dự án xây
dựng đó
+ Chứng chỉ quy hoạch
+ Giấy chứng nhận đầu tư
+ Văn bản của sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất về kết quả thẩm định nhu
cầu sử dụng đất để xây dựng dự án
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
19
Chuyên đề tốt nghiệp
+ Hợp đồng thuê, mua đất
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Biên bản bàn giao mốc giới
+ Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy
+ Giấy chứng nhận đạt tiêu chuẩn môi trường
+ Biên bản họp uỷ quyền cho người ký kết các hợp đồng giao dịch với
Vietcombank Hà Nội….
Ví dụ thẩm định dự án xây dựng Tổ hợp dự án văn phòng cho thuê, kết hợp
với khách sạn Tại Kim Mã-Ba Đình- Hà Nội
Cán bộ thẩm định đã đối chiếu tính hợp lệ của dự án trên với hàng loạt văn bản
pháp quy liên quan như:

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004
- Nghị định sô 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý
dự án đầu tư xây dựng công trình
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ ban hành về
Quản lý chất lượng công trình xây dựng
- Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng về định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình
- Thông tư số 120/2003/TT-BTC ngày 22/12/2003 về việc hướng dẫn thi hành
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP ngày 10/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế GTGT
- Thông tư số 07/2003/TT-BXD ngày 17/06/2003 ban hành về Hướng dẫn
việc lập và quản lý chi phí xây dựng công trình thuọc các dự án đầu tư
Bên cạnh đó cán bộ thẩm định còn yêu cầu chủ đầu tư có đầy đủ các giấy tờ cần
thiết để triển khai được dự án như:
- Quyết định số 7363/QĐ-UB ngày 03/11/2004 của Uỷ ban nhân dân tp Hà
Nội v/v cho thuê diện tích đất tại số 152 Kim Mã- Phường Ngọc Khánh – Quận Ba
Đình – Hà Nội
SV: Phạm Mạnh Hùng Lớp: Đầu tư 47B
20