Thị trường bất động sản - lý luận và thực tiễn

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
MỤC LỤC
Lời mở đầu……………………………………………………………… 4
Chương I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN……….6
1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bất động sản……………………6
1.1.1Khái niệm bất động sản……………………………………….….6
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản ………………………………….….6
1.1.3.Vai trò của bất động sản……………………………………....…9
1.2. Thị trường bất động sản…………………………………………..…9
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản………………………….…..9
1.2.2. Đặc điểm của Thị trường BĐS……..……………………..…...11
1.2.3. Tính tất yếu phát triển thị trường bất động sản…..……..…..…14
1.3. Khái quát về kinh doanh BĐS……………...…………………....…15
1.3.1. Khái niệm kinh doanh BĐS…………….......……………….….15
1.3.2. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá…………………...….....16
1.3.3. Các nguyên tắc cơ bản về kinh doanh BĐS……………….…...17
1.3.4. Các chủ thể tham gia vào hoạt động KD BĐS…………………18
1.3.5. Các loại hình kinh doanh BĐS phổ biến…………………….…..19
1.4. Nghiên cứu thị trường BĐS……………………………….………..20
1.4.1. Phân tích cung cầu hàng hoá BĐS………………………….…..20
1.4.1.1. Cầu hàng hoá BĐS…………………………………….……20
1.4.1.2.Cung hàng hoá BĐS…………………………………..….….23
1.4.2. Phân tích cân bằng cung cầu:……………... ………….….…..25
Chương II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS
……………………………………………………………………..……...27
2.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS…………….27
2.1.1. Giai đoạn trước 1993………………………………………..….27
2.1.2. Sau năm 1993…………………………………………….….….28
2.2. Thực trạng thị trường BĐS ở Việt nam hiện nay………………..….29
2.2.1. Thực trạng về cung hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay…..…...29
2.2.2. Thực trạng về cầu hàng hoá BĐS ở Việt Nam hiện nay...............29

2.2.3. Thực trạng về giá đất tại Việt Nam hiện nay................................30
2.3 . Nguồn vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS.......................................33
2.3.1. Hiện trạng nguồn vốn vay............................................................34
2.3.2. Những trở ngại trong việc vay vốn .............................................34
Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ CÁC BẤT CẬP NHẰM PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS Ở VIỆT NAM..............................................36
KẾT LUẬN..................................................................................................40
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lêi më ®Çu
Bất động sản là một nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia,mỗi nền kinh
tế,của mỗi gia đình và mỗi cá nhân.nó đóng một vai trò rất quan trọng,là tư
liệu sản xuất đặc biệt,là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm
bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của
nền sản xuất hàng hoá thì bất động sản cũng được mua bán và trở thành hàng
hoá,từ đó thị trường bất động sản được hình thành và phát triển.
Ở Việt Nam thì từ khi luật đất đai 1993 ra đời,thị trường bất động sản
mới chinh thức hình thành và bắt đầu có những hoạt động kinh doanh bất
động sản trên thị trường mua bán. Do thị trường bất động sản Việt Nam mới
chính thức hình thành từ 1993 nên thị trường này đang còn ở giai đoạn sơ
khai non trẻ, còn có nhiều bất cập ,thiếu sót và chưa được phát triển mạnh
mẽ và chưa phổ biến. Hệ thống pháp luật còn chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ,
còn nhiều bất cập làm cản trở việc phát triển hoạt động kinh doanh bất động
sản. Môi trường pháp lý còn nhiều mâu thuẫn, hệ thống quản lý còn chồng
chéo thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp qui. Thủ tục hành chính còn
rườm rà rắc rối. Trình độ kiến thức về thị trường bất động sản đối với người
dân còn hạn chế nhiều. Các chính sách của Nhà nước còn bất cập nhiều,
chưa thực sự thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Tình hình
thị trường bất động sản ở nước ta vẫn còn nhiều biến động, chưa ổn định,
vẫn còn nhiều vấn đề bất cập như giá cả, cung cầu…

Do những vấn đề như vậy mà Nhà nước ta đang cố gắng nỗ lực trong
việc tạo lập và hoàn thiện hệ thống môi trường vĩ mô cho sự phát triển của
thị trường bất động sản. Tại đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng
ta,báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã chỉ rõ:
“Phát triển thị trường bất động sản,bao gồm thị trường quyền sử dụng và bất
động sản gắn liền với đất…Thực hiện công khai minh bạch và tăng cường
4
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
tính pháp lý, kỷ luật kỷ cương trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ thống luật
pháp kinh doanh bất động sản.”
Những yêu cầu bức thiết được đặt ra là cần phải nghiên cứu chỉnh sửa
lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về thị trường bất
động sản cũng như đổi mới trong cách thức kinh doanh của các chủ thể tham
gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm đưa hoạt động kinh doanh
bất động sản ở nước ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Vì vậy việc
nghiên cứu đề tài: “Thị trường bất động sản_lý luận và thực tiễn” trở nên
cấp thiết và có ý nghĩa sâu sắc.
Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu lý luận, một số kiến thức lý thuyết
trên sách vở. Tìm hiểu thực trạng của thị trường bất động sản của nước ta
hiện nay, qua đó đi sâu nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại, gây cản trở đối
với hoạt động kinh doanh bất động sản. Từ đó đề xuất, đưa ra một số nhận
định, giải pháp để khắc phục tình trạng đó và thúc đẩy phát triển hoạt động
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam một cách hoàn thiện và phổ biến rộng
rãi.
Nội dung nghiên cứu: Tìm hiểu một số vấn đề cơ bản của hoạt động
kinh doanh bất động sản trên thị trường bất động, thực trạng của hoạt động
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Đưa ra một số giải pháp thúc đẩy sự
phát triển kinh doanh bất động sản ở nước ta hiện nay.
Đối tượng, phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu các văn bản pháp luật
liên quan đến thị trường bất động sản. Nghiên cứu thị trường bất động sản ở

Hà Nội về các mặt như giá cả, cung cầu, tình trạng pháp lý, trình trạng quản
lý…hiện nay. Từ đó rút ra các vấn đề bất cập giữa luật pháp và thực tiễn.
Em xin chân thành cảm ơn cô: Th.s Phạm Lan Hương đã giúp đỡ và
hướng dẫn tận tình cho em hoàn thành tốt đề án này.
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Chương I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Từ lâu người ta đã phân loại tài sản thành bất động sản và động sản.
Việc phân loại này được bắt nguồn từ Luật cổ La Mã, theo đó thì bất động
sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao
gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên
quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật chất trên mặt đất cùng
với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Pháp luật của mỗi quốc gia đều có những qui định riêng nhưng đều
thống nhất là coi bấ động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất
đai. Theo Bộ luật dân sự năm 2005 của nước CHXHCN Việt Nam, tại điều
174 có qui định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do
pháp luật qui định “.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ
thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là
BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các
quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến
nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
 Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm
của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có
6
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của
từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có
tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS
hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì
các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các
nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn
đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng
thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc
sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm
năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật
kiến trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi
thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS
đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá
và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp
đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là
phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy
lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ
kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung,

tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ
kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính
7
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không
bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
 Tính đa dạng và chịu ảnh hưỏng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có
thể bị tác động của BĐS khác. Trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng
các công trình kết cấu hạ tầng và hạ tầng xã hội sẽ tạo ra thuận lợi và cảnh
quan cho những BĐS trong khu vực và làm nâng cao giá trị của đất đai và
giá trị của BĐS trong khu vực.
Các tính chất khác:
Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá
trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc
trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng
trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động
khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với
các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp,
chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực,
mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín
ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1.1.3. Vai trò của bất động sản
Bất động sản có vai trò vô cùng to lớn và đặc biệt quan trọng, điều này
đã được cả lý thuyết và thực tiễn khẳng định. Trong tác phẩm “tư bản” của
C.Mác có trích dẫn câu nói nổi tiếng của W.Petty:”Lao động là cha, còn đất
đai là mẹ của mọi của cải vật chất”.
Trong thực tiễn bất động sản là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó là điều
kiện cơ bản, tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất
và phát triển. Nó cung cấp cho con người địa bàn để hoạt động, nhà cửa để ở
và các tiện nghi khác phục vụ cho mọi hoạt động của con người. Đồng thời
tạo điều kiện, cơ sở cho hoạt động phát triển sản xuất kinh doanh và cung
ứng dịch vụ đáp ứng các nhu cầu của con người.
Bất động sản là một loại tài sản có giá trị lớn. Theo ước tính tổng giá
trị các bất động sản nhà ở hiện nay của Việt Nam tương đương khoảng gần
200 tỷ USD. Bên cạnh đó, các bất động sản thương mại, công nghiệp, bất
động sản công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Như vậy, tổng giá trị bất
động sản là một con số khổng lồ, ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế của quốc
gia.
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản
Khái niệm thị trường BĐS chỉ xuất hiện khi các giao dịch BĐS ra đời
tức là khi BĐS trở thành hang hoá. Tuy nhiên không phải có giao dịch trao
đổi, mua bán là có thị trường BĐS. Thị trường BĐS phải là sự mua bán hang
hoá BĐS phát triển ở mức độ nhất định. Tồn tại một số quan niệm:
Thị trường BĐS và TT đất đai là một. Họ cho rằng tài sản là nhà, công
trình xây dựng phải gắn liền với đất đai thì mới trở thành BĐS. Điều này có
9
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
nghĩa là bản thân đất đai là BĐS và đất đai là yếu tố đầu tiên của bất kỳ một

BĐS nào.
Một số người lại cho rằng TT BĐS là TT địa ốc (TT nhà và đất) quan
niệm khá phổ biến ở nước ta do hoạt động giao dịch chủ yếu quan sát được
là các giao dịch chuyển nhượng mua bán nhà, đất đai. Cũng giống như quan
điểm trên, quan điểm này chưa đầy đủ vì thực tế cho thấy hang hoá nhà đất
chỉ là bộ phận quan trọng của hang hoá BĐS trên TT.
- Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào, vì
mục đích gì.
- Thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị
của hàng hoá bất động sản.
- Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như: môi
giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động
sản.
- Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản
gồm: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới,
tư vấn…
Theo cục quản lý nhà thì: “Thị trường bất động sản là quá trình giao
dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các
hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có
liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường
mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy
phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.”
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Từ những phân tích trên, chùng ta có thể khẳng định được rằng TT
BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế TT.

1.2.2. Đặc điểm của Thị trường BĐS
Đặc điểm của thị trường BĐS là do một số các đặc điểm của BĐS tạo
nên những đặc thù riêng của thị trường BĐS, khác với các đặc điểm của thị
trường hàng hoá thông thường. Chính vì các đặc thù riêng biệt của BĐS mà
nó tạo nên một thị trường BĐS có những đặc điểm sau :
 Thị trường BĐS có tính tách biệt của hàng hoá BĐS cần giao dịch
với địa điểm giao dịch do đó các quan hệ giao dịch BĐS cần phải qua các
khâu.
+ Đàm phán cung cáp các thông tin cần thiết về BĐS giao dịch.
+ Kiểm tra tính thực tế và kiểm tra độ chính xác của thông tin.
+ Đăng ký pháp lý để xác định quyền của mỗi bên quan hệ giao
dịch trên thị trường BĐS thường kéo dài trong một thời gian nhất
định, do đó nó dễ gặp phải những biến động của thực tế như biến động
về giá, chính sách của nhà nước…
 Hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS không phải là giao
dịch bản thân BĐS mà giao dịch các quyền và lợi ích có được do sử
dụng BĐS. Do đó Thị trường BĐS thực chất là một thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS đó. Chính vì lẽ đó mà quy định người
sử dụng đất được quyền khai thác các lợi ích đem lại từ BĐS đó.
 Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS
đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá
và tài chính hoá.
Tuy nhiên không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường
BĐS đều tuần tự trải qua từng cấp độ trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ
11
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không
nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này
rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế
đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand,

các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền
kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng
đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị
trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá.
 Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận
động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường
khác.
Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh
(sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục
hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ
trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân
mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay
trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ
sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn
hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm.
 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước mà trải rộng trên
tất cả các vung miền. Vì hang hoá BĐS có tính cố định về mặt vị trí và
chịu ảnh hưởng sâu sắc của thói quen, tập quán, thị hiếu của từng địa
phương. Mỗi vùng có trình độ văn hoá, kinh tế, xã hội khác nhau dẫn
đến khác nhau về số lượng, chất lượng, trình độ phát triển thị trường
BĐS.
12
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
 Thị trường BĐS là một dạng thị trường hoạt động phong phú
nhưng là thị trường không hoàn hảo. Nội dung hoạt động của thị trường
BĐS rát đa dạng gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu BĐS,
chuyển quyền sử dụng đất, giao dịch cho thuê, thế chấp BĐS … Các giao
dịch được thực hiện thông qua hợp đồng do pháp luật quy định.Thậm chí,
ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch

cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không
hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp
vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để
thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị
trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của
Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái
tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều
hơn các thị trường hàng hoá khác.
 Do thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo nên các giao
dịch trên thị trường BĐS đòi hỏi cần phải có tư vấn chuyên nghiệp. Với lại
trên thị trường BĐS thì người bán và người mua không có các cơ hội và đầy
đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình và các
BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán có ít kinh nghiệm trong
giao dịch cho nên tư vấn chuyên nghiệp là những người được đào tạo rất bài
bản về kinh doanh, luật pháp…
 Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài
chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị
trường trong nền kinh tế.
13
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã
được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với
thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham
gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS
được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông
tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều
này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn.

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được
nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân
(Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây
dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội
thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan
toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
1.2.3. Tính tất yếu phát triển thị trường bất động sản
Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá là một hiện tượng kinh tế tất
yếu khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng
hoá sẽ không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi
mua bán. Cùng với sự phát triển của xã hội, nhu cầu của con người ngày
càng cao thì bất động sản cũng được coi là một loại hàng hoá được đem ra
trao đổi mua bán, thuê mướn như bao hàng hoá khác, từ đó hình thành nên
thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản hình thành đáp ứng cho nhu
cầu sử dụng bất động sản của người mua, người thuê và đem lại thu nhập
cho người cung ứng. Việc thị trường bất động sản hình thành tạo điều kiện
cho các nhà đầu tư thuận lợi hơn trong việc đầu tư mở rộng lĩnh vực kinh
14
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
doanh liên quan đến bất động sản, giúp cho việc giao dịch được dễ dàng hơn,
đáp ứng được những nhu cầu tất yếu của xã hội.
Là một loại hàng hoá, bất động sản cũng có giá trị và giá trị sử dụng.
Khác với loại hàng hoá thông thường, giá trị hàng hoá bất động sản còn phụ
thuộc vào chính giá trị sử dụng của nó. Tức là lợi ích mà bất động sản đem
lại cho người sở hữu và sử dụng nó. Tính hữu ích của bất động sản là nó
cung cấp địa bàn, nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng cũng
như là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hoá và cung ứng dịch vụ
để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Nó còn thể hiện ở chỗ là có

khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi
nhuận cho người tạo ra cho nó và cho những người hoạt động trong các lĩnh
vực dịch vụ hỗ trợ cho kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản.
Như vậy có thể thấy rằng mỗi bên tham gia thị trường bất động sản
đều vì một động cơ riêng: người tiêu dùng là để thoả mãn những nhu cầu về
sử dụng bất động sản, còn người cung ứng và các hoạt động dịch vụ hỗ trợ là
vì mục đích lợi nhuận. Và để thoả mãn hai động cơ này, hoạt động kinh
doanh bất động sản đã ra đời. Đó là một yêu cầu mang tính khách quan của
sự phát triển kinh doanh bất động sản cho một nền kinh tế hàng hoá phát
triển.
1.3. Khái quát về kinh doanh BĐS
1.3.1. Khái niệm kinh doanh BĐS
Theo Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản 2007 thì hoạt động kinh
doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS.
Kinh doanh BĐS là hoạt động nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập mua,
nhận, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời.
15
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động kinh doanh BĐS và thị
trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao
dịch BĐS, tư vấn BĐS. đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS
1.3.2. Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá
BĐS chỉ được coi là hàng hoá của thị trường khi đáp ứng được các
điều kiện: BĐS phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho phép và
phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như sau:
Tại kỳ họp khoá XI, kỳ họp thứ 9 đã ban hành Luật kinh doanh BĐS
và theo Điều 7 Luật Kinh doanh BĐS 2006:
1/ Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện
sau đây:

a. Thuộc đối tượng được phép kinh doanh
b. Đối với nhà, công trình mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định
của pháp luật về xây dựng, đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng
thì yêu cầu về chất lượng do các bên thoả thuận trong hợp đồng.
c. Không có tranh chấp về quyền sở hữu.
d. Không bị kê biên để thi hành hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
e. Không nằm trong khu vực cấm xây dựng
f. Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình
xây dựng hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền xây dựng
theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình đã có sẵn; giấy phép xây
dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với
nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và
biên bản nghiệm thu bàn giao đưa voà sử dụng đối với nhà, công trình thuộc
16
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án,
thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã
được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hoàn thành trong tương lai.
2/ Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau:
a. Thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
b. Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật.
c. Không có tranh chấp
d. Trong thời gian sử dụng đất
e. Không bị kê biên để thi thành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
f. Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự
án khu đô thị mới, sự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án
được duyệt.
3/ Các BĐS khác theo quy định tại điểm c khoản 1 điều 6 của Luật
BĐS 2006 này được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định
của chính phủ.”
1.3.3. Các nguyên tắc cơ bản về kinh doanh BĐS.
Theo điều 5 Luật KD BĐS 2007 các nguyên tắc của hoạt động KD
BĐS bao gồm:
- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước
pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp
17
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
của các bên tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp
đồng, không trái với quy định của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định
của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.
1.3.4. Các chủ thể tham gia vào hoạt động KD BĐS
 Nhà đầu tư: nhà đầu tư là người phải ra những quyết định quan
trọng nhất trong KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu tư nhằm thu lợi nhuận và chấp
nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kỹ lưỡng việc nên sử dụng, vận hành
BĐS như thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất.
 Người cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thương mại, các tổ
chức tài chính tín dụng, công ty bảo hiểm v.v. Đó là những người cấp vốn
cho các nhà đầu tư dưới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận
được là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu tư.
 Người môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa
người bán và người mua. Khi người bán và người mua gặp được nhau nhờ
người môi giới thì người môi giới sẽ thu được tiền phí hoặc tiền hoa hồng.
Nhờ người môi giới mà các giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn.

 Những người phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng,
những người xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất
đai, kiến trúc sư. Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và
thường thực hiện các công việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu tư BĐS.
 Chuyên gia định giá BĐS: là người có nhiệm vụ đưa ra mức giá thị
trường cho một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về
BĐS. Nhà định giá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh
nghiệm, nắm rõ thông tin về BĐS trên thị trường và đặc biệt là phải đảm bảo
18