phân tích tài chính và phân tích rủi ro tài chính dự án xây dựng

Chương 5: PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH
VÀ PHÂN TÍCH RỦI RO
5.1 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH DỰ ÁN
Nội dung phần phân tích tài chánh của dự án sẽ bao gồm việc xác đònh các
thông số của dự án như tổng giá trò đầu tư, giá trò đầu tư tài sản cố đònh, chi phí
của dự án, suất chiết khấu MARR, báo cáo thu nhập, dòng tiền dự án và kết quả
phân tích tài chánh qua hai phương pháp giá trò hiện tại ròng NPV và suất thu lợi
nội tại IRR trên hai quan điểm Chủ đầu tư và Tổng đầu tư.
5.1.1 Tổng giá trò đầu tư
Tổng giá trò đầu tư của dự án được xác đònh là 10 tỉ đồng, trong đó đầu tư vào tài
sản cố đònh là 5,463,217,000đồng (bao gồm: máy móc trang thiết bò là
2,963,217,000 đồng và nhà xưởng là 2,500,000,000 đồng - chi tiết được trình bày
ở mục 5.1.2 sau đây), giá trò đầu tư đất đai là 3,875,000,000 đồng và vốn lưu
động là 661,783,000 đồng.

5.1.2 Giá trò đầu tư tài sản cố đònh của dự án
Giá trò các hạng mục đầu tư tài sản cố đònh của dự án được thu thập trực tiếp từ
các nhà cung cấp và phân phối tại thò trường thành phố Hồ Chí Minh trong năm
2003. Tài sản cố đònh của dự án bao gồm máy móc trang thiết bò, nhà xưởng và
đất đai:
5.1.2.1 Đầu tư máy móc trang thiết bò
Tổng trò giá đầu tư máy móc trang thiết bò là 2,963,217,000 đồng bao gồm trò giá
của tất cả các danh mục máy móc, dụng cụ, trang thiết bò dùng trong sản xuất
(2,112,217,000 đồng), các thiết bò phòng thí nghiệm (43,400,000 đồng), và thiết bò
văn phòng (807,600,000) được mô tả ở Chương 4 - Bảng 4.1, 4.2 và 4.3.
_______________________________________________________________________________________
Chương 5: Phân Tích Tài Chánh & Phân Tích Rủi Ro Trang 53
5.1.2.2 Đầu tư xây dựng nhà xưởng
Chi phí xây dựng nhà xưởng là chi phí xây dựng cơ bản cho tổng diện tích nhà
xưởng khoảng 3500m2. Với mặt bằng giá xây dựng tại khu công nghiệp
Nhơn Trạch hiện nay, chi phí để xây dựng 1m2 nhà xưởng khoảng 750,000đ/m2,

trò giá đầu tư nhà xưởng được tính toán như sau:
I
Fact
= 3500m2 x 750,000đ/m2 = 2,625,000,000 đồng
Tuy nhiên, qua thảo luận với các nhà thầu, giá trên có thể thương lượng giảm
xuống do yếu tố cạnh tranh giữa các nhà thầu. Trên cơ sở này, giá đầu tư xây
dựng nhà xưởng được hiệu chỉnh lại như sau:
I
Fact-Adj
= 2,500,000,000 đồng
5.1.2.3 Đầu tư đất đai
Với tổng diện tích quy hoạch cần thiết là 10,000m2 được mô tả trong Chương 4 -
bảng 4.6, và vò trí lựa chọn để xây dựng nhà máy là khu công nghiệp Nhơn
Trạch được phân tích ở Chương 4 - mục 4.3.2, với chi phí thuê đất là 387,500
đồng/m2 cho thời hạn là 45 năm, ta có giá trò đầu tư vào đất đai được tính như
sau:
I
Land
= 10,000m2 x 387,500đồng/m2 = 3,875,000,000 đồng
5.1.3 Chi phí hoạt động của dự án
Chi phí hoạt động của dự án bao gồm chi phí nguyên liệu, chi phí vận hành, chi
phí tài chánh và các chi phí khác.
5.1.3.1 Chi phí nguyên liệu
Nguyên liệu chính của quá trình sản xuất là các loại nông sản tươi sống bao
gồm: hành Paro, ớt, bắp cải, các loại rau thơm, ngò gai, và kim chi. Đơn giá của
từng loại nguyên liệu trên thò trường hiện nay được thu thập và liệt kê ở Bảng
5.1.
Bảng 5.1: Đơn giá của các loại nguyên liệu nông sản
Paro Ớt Bắp cải Rau thơm Ngò gai Kim chi
_______________________________________________________________________________________

Chương 5: Phân Tích Tài Chánh & Phân Tích Rủi Ro Trang 54
Đơn giá (VNĐ/kg) 1,800 5,500 2,500 3,000 3,200 4,500
(Nguồn: Thu thập điều tra - Thò trường Đà Lạt, năm 2003)
5.1.3.2 Chi phí vận hành
Chi phí vận hành bao gồm các chi phí liên quan đến hoạt động sản xuất và kinh
doanh của nhà máy như điện, nước, giao tế, thông tin liên lạc, bảo trì, lương
nhân viên … được thu thập từ mô hình tương đương là Công ty Asuzac Food. Các
chi phí này được liệt kê chi tiết trong Phụ Lục 7.
5.1.3.3 Chi phí tài chánh
Chi phí tài chánh bao gồm các chi phí lãi vay của vốn vay trung hạn đầu tư vào
dự án và vốn vay phát sinh trong kỳ nếu có. Lãi suất vay được ấn đònh là
9.6%/năm trên số dư nợ cuối kỳ cho phương thức vay trung hạn 5 năm, trong đó
có khoảng thời gian ân hạn không tính lãi vay trong thời gian đầu tư xây dựng
nhà máy đến hết năm đầu tiên kể từ khi tiến hành xây dựng (số liệu Ngân Hàng
Ngoại Thương - Tháng 2 năm 2003).
5.1.4 Cấu trúc nguồn vốn
Tổng vốn đầu tư là 10 tỉ đồng, trong đó 7 tỉ đồng được góp bởi các thành viên
Công ty TNHH Thực Phẩm NFC (chiếm 70%), và 3 tỉ đồng là vốn vay từ ngân
hàng (chiếm 30%).

5.1.5 Xác đònh suất chiết khấu MARR
MARR của dự án xét trên quan điểm chủ đầu tư được Hội đồng quản trò Công ty
NFC xác đònh là 12%. Mức chiết khấu này được xác đònh dựa trên ba cơ sở chính
sau đây: Lãi suất ngân hàng, khả năng có được các cơ hội đầu tư khác, và dựa
vào MARR của Công ty Asuzac Food (12%) có cùng qui mô và lónh vực đầu tư.
MARR
Chủ đầu tư
= 12%

MARR theo quan điểm tổng đầu tư được xác đònh trên cơ sở WACC của dự án:

MARR
Tổng đầu tư
= WACC = 0.7x12% + 0.3x9.6% = 11.28%
_______________________________________________________________________________________
Chương 5: Phân Tích Tài Chánh & Phân Tích Rủi Ro Trang 55
5.1.6 Khấu hao
Phương pháp tính khấu hao được áp dụng trong dự án là phương pháp khấu hao
đều. Thời gian khấu hao cho các thiết bò sản xuất chính, ô tô và nhà xưởng là
10 năm. Các dụng cụ, thiết bò phòng thí nghiệm và thiết bò văn phòng có thời
gian khấu hao là 5 năm. Lòch khấu hao được trình bày ở Phụ Lục 7.
5.1.7 Trả lãi và vốn ngân hàng
Số tiền đầu tư vay từ ngân hàng 3 tỉ đồng được trả hàng năm theo phương thức
trả vốn gốc đều trong 5 năm. Lãi vay được tính trên tổng số dư nợ còn lại. Kế
hoạch vay và trả nợ vốn vay được trình bày ở Phụ Lục 7.
5.1.8 Năm gốc của dự án
Dự án được dự đònh khởi công vào đầu tháng 6 năm 2003 và xây dựng trong
vòng bốn tháng. Năm gốc được chọn là năm 2003 và hoạt động sản xuất được
bắt đầu từ tháng 10 năm 2003.
5.1.9 Thuế và ưu đãi đầu tư
Theo Thông tư của Bộ Tài Chánh số 154 ban hành ngày 30 tháng 12 năm 1999
và Thông tư số 122/2000/TT-BTC ban hành ngày 29 tháng 12 năm 2000 qui đònh
chung về thuế suất thuế nhập khẩu và thuế suất thuế VAT cho các trang thiết
thiết bò, dụng cụ được nhập khẩu dùng để sản xuất là 0%.
Cũng theo Thông tư số 51/1999/NĐ-CP ban hành ngày 8 tháng 7 năm 1999, thuế
thu nhập doanh nghiệp được miễn trong hai năm đầu hoạt động, hai năm tiếp
theo là 12.5% và từ năm thứ 5 trở đi, mức thuế áp dụng là 25%. Trong 4 năm
đầu hoạt động, nếu doanh nghiệp bò lỗ thì được chuyển lỗ sang năm kế tiếp.
5.1.10 Kết quả phân tích tài chánh
_______________________________________________________________________________________
Chương 5: Phân Tích Tài Chánh & Phân Tích Rủi Ro Trang 56

Kết quả phân tích tài chánh được trình bày ở Phụ Lục 7 bao gồm: Số liệu phân
tích, báo cáo thu nhập, báo cáo ngân lưu - theo hai quan điểm Chủ đầu tư và
Tổng đầu tư.
Kết quả của phân tích tài chánh theo hai tiêu chí NPV và IRR dựa trên hai quan
điểm tổng đầu tư và chủ đầu tư cụ thể được tóm lược qua Bảng 5.3 như sau:
Bảng 5.2: Kết quả phân tích tài chánh
Tiêu chí đánh giá Quan điểm Chủ đầu tư Quan điểm Tổng đầu tư
NPV (VNĐ)
1,915,553,410 3,014,460,629
IRR (%)
15.99% 17.12%
MARR (%)
12% 11.28%
Từ kết quả trên có thể kết luận đây là dự án hoàn toàn có tính khả thi về mặt tài
chánh theo cả hai quan điểm vì NPV>0 và IRR>MARR. Chi tiết được tính toán ở
Phụ Lục 7.
5.2 PHÂN TÍCH RỦI RO
Phân tích rủi ro được thực hiện qua hai phương pháp: phân tích độ nhạy, và phân
tích rủi ro bằng mô phỏng.
5.2.1 Phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy là quá trình nghiên cứu các biến mà khi giá trò của chúng thay
đổi sẽ làm ảnh hưởng như thế nào đến hiệu quả của dự án. Trong quá trình phân
tích tài chánh, các biến sau đây có ảnh hưởng trực tiếp đến NPV của dự án bao
gồm giá bán, lượng bán, giá nguyên liệu, chi phí vận hành, suất chiết khấu và lãi
vay. Tuy nhiên, đối với dự án, chỉ có các biến sản lượng, giá bán, giá nguyên
liệu, chi phí vận hành được chọn làm biến phân tích vì khả năng biến động của
các biến này là khó kiểm soát, trong khi biến suất chiết khấu và lãi vay thường
không thay đổi trong suốt quá trình hoạt động của dự án.
_______________________________________________________________________________________
Chương 5: Phân Tích Tài Chánh & Phân Tích Rủi Ro Trang 57