Đánh giá tình hình thực hiện thu hồi đất, giao đất để xây dựng khu đô thị thương mại du lịch văn giang, tỉnh hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






HOÀNG THỊ THU HIỀN




ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT,
GIAO ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI
DU LỊCH VĂN GIANG, TỈNH HƯNG YÊN






LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






HOÀNG THỊ THU HIỀN


ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT,
GIAO ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI
DU LỊCH VĂN GIANG, TỈNH HƯNG YÊN



LUẬN VĂN THẠC SĨ


Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:
TS. Nguyễn Quang Học

HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

-
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
-
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn



Hoàng Thị Thu Hiền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Luận văn tốt nghiệp thạc sỹ được hoàn thành tại Học viện Nông
nghiệp Việt Nam. Có được bản luận văn tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng
biết ơn chân thành và sâu sắc tới đến Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Khoa
Quản lý đất đai và đặc biệt là TS Nguyễn Quang Học đã trực tiếp hướng dẫn,
dìu dắt, giúp đỡ em với những chỉ dẫn khoa học quý giá trong suốt quá trình
triển khai, nghiên cứu và hoàn thành đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện

thu hồi đất, giao đất để xây dựng dự án khu đô thị thương mại – du lịch
Văn Giang tỉnh Hưng Yên”.
Xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô giáo - Các nhà khoa học đã trực
tiếp giảng dạy truyền đạt những kiến thức khoa học chuyên ngành Quản lý đất
đai cho bản thân em trong nhưng năm tháng qua.
Xin gởi tới Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Hưng Yên, Phòng TNMT
huyện Văn Giang, Ban quản lý dự án Khu đô thị thương mại du lịch Văn
Giang – Hưng Yên lời cảm tạ sâu sắc vì đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp
bản thân tôi thu thập số liệu ngoại nghiệp cũng như những tài liệu nghiên cứu
cần thiết liên quan tới đề tài tốt nghiệp.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn các đơn vị và cá nhân đã hết
lòng quan tâm tới sự nghiệp đào tạo đội ngũ cán bộ ngành Quản lý đất đai.
Bản thân em rất mong nhận được sự đóng góp, phê bình của quý Thầy Cô,
các nhà khoa học, đọc giả và các bạn đồng nghiệp.
Xin chân thành cảm ơn!
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC SƠ ĐỒ viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài 1

2. Mục tiêu nghiên cứu. 2

3. Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, giao đất 3

1.1.1. Khái niệm công tác thu hồi đất, giao đất 3

1.1.2. Các quy định pháp luật của việc Nhà nước thu hồi đât, giao đất 3

1.2. Kinh nghiệm một số nước trong khu vực về công tác thu hồi đất,
giao đất 11
1.2.1. Trung Quốc 12

1.2.2. Nhật Bản 18

1.2.3. Thái Lan 19

1.3. Chính sách thu hồi đất, giao đất ở Việt Nam 21

1.3.1. Thu hồi đất 21

1.3.2. Quy định hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi được giao đất
TĐC mà có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ tiền sử dụng
đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (Nghị định số
84/2007/NĐ-CP) 27

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

1.3.3. Về giao đất 31

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 38

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 38

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu: 38

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu: 38

2.2. Nội dung nghiên cứu: 38

2.3. Phương pháp nghiên cứu: 39

2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu thứ cấp, sơ cấp, tham
khảo, kế thừa các tài liệu sẵn có 39

2.3.2. Phương pháp thống kê và tổng hợp số liệu 39

2.3.3. Phương pháp điều tra thực địa, phát phiếu điều tra nông hộ. 39

2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm vi tính 40

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

3.1. Đặc điểm chung vùng dự án 41

3.1.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội huyện Văn Giang 41

3.1.2. Công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Huyện trong
những năm qua 51

3.1.3. Đặc điểm và căn cứ thực hiện dự án 57

3.2. Đánh giá tình hình thực hiện việc thu hồi đất để xây dựng khu
đô thị thương mại du lịch Văn Giang Hưng Yên 64

3.2.1. Thu hồi đất theo cơ chế đổi đất lấy hạ tầng 67

3.2.2. Giá đất thu hồi đất để xây dựng khu đô thị và khu vực đất
giáp ranh: 76

3.3. Tình hình thực hiện việc giao đất để xây dựng khu đô thị thương
mại du lịch Văn Giang Hưng Yên 82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.1. Giao đất cho Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị

Việt Hưng 82

3.3.2. Giao đất dịch vụ cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất 84

3.4. Ảnh hưởng của dự án đến đời sống người dân 92

3.4.1. Lợi ích của các bên tham gia Dự án 92

3.4.2. Tác động tích cực đến đời sống người dân 95

3.4.3. Tác động tiêu cực đến đời sống người dân 97

3.5. Một số giải pháp thực hiện tốt công tác thu hồi đất, giao đất
đúng pháp luật, có tính khả thi trên địa bàn huyện Văn Giang 97

3.5.1. Nhóm giải pháp về tổ chức triển khai thực hiện 98

3.5.2. Nhóm giải pháp về chế độ, chính sách 100

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 102

TÀI LIỆU THAM KHẢO 105


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTNMT Bộ tài nguyên – Môi trường

CHND Cộng hoà nhân dân
CNH – HĐH Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
CN-TTCN Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp
ĐVT Đơn vị tính
GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB Giả phóng mặt bằng
HĐBT Hội đồng bộ trưởng
HTX Hợp tác xã
NĐ Nghị định
NN Nông nghiệp
NTTS Nuôi trồng thuỷ sản
PNN Phi nông nghiệp
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SXNN Sản xuất nông nghiệp
TĐC Tái định cư
TM-DL Thương mại – Du lịch
TNMT Tài nguyên môi trường
UBND Uỷ ban nhân dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 3.1. Dân số và lao động của huyện Văn Giang qua một số năm 46

Bảng 3.2. Tổng hợp dự án của tỉnh Hưng Yên và huyện Văn Giang
đến năm 2013 47

Bảng 3.3. Cơ sở hạ tầng đô thị được cải tạo nâng cấp đến năm 2013 48

Bảng 3.4. Phân loại đất trong đê và đất ngoài đê 55

Bảng 3.5. Bảng số liệu về sự thay đổi các loại đất từ năm 2009-2013 56

Bảng 3.6. Quy mô sử dụng đất của dự án thương mại du lịch Văn
Giang – Hưng Yên 66

Bảng 3.7. Diện tích các loại đất cần thu hồi tại 3 xã thuộc dự án 66

Bảng 3.8. Thực trạng sử dụng đất của Khu đô thị thương mại du lịch
Văn Giang – Hưng Yên 70

Bảng 3.9. Tỷ lệ mất đất của các hộ thuộc Khu đô thị Văn Giang 73

Bảng 3.10. Tổng hợp các khoản bồi thường, hỗ trợ về đất thuộc dự án
Khu đô thị TM-DL văn Giang 75

Bảng 3.11. Khung giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm của tỉnh
Hưng Yên và TP Hà Nội từ năm 2006 - 2009 77

Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả thực hiện GPMB dự án Khu đô thị
Thương mại - Du lịch Văn Giang 79

Bảng 3.13. Kết quả giao đất dịch vụ đợt 1 khu Chiêm Mai, xã
Xuân Quan 89



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 1: Sơ đồ vị trí huyện Văn Giang tỉnh Hưng Yên. 42

Sơ đồ 2: Vị trí khu đô thị thương mại, du lịch Văn Giang – Hưng Yên 57




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Trang
Hình ảnh 1: Công trình nhà ở tại khu Đô thị 59

Hình ảnh 2: Công trình Thương mại – Dịch vụ tại khu đô thị 60

Hình ảnh 3: Hệ thống giáo dục tại khu đô thị 61

Hình ảnh 4: Công trình cây xanh, mặt nước tại khu đô thị 62

Hình ảnh 5: Cảnh quan đất nông nghiệp vùng dự án 72

Hình ảnh 6: Khu đất dịch vụ Chiêm Mai 89

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

ĐẶT VẤN ĐỀ

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
quá trình hoạt động sản xuất của con người đều cần đến mặt bằng đất đai để
phát triển, đất đai là yếu tố tham gia trực tiếp vào quá trình sản xuất nông
nghiệp, làm mặt bằng xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, cơ sở kinh tế,
văn hoá, an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình dịch vụ, sản xuất kinh
doanh, xây dựng đô thị và các khu dân cư Cùng với sự phát triển của xã hội,
đặc biệt trong giai đoạn phát triển công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước
đất đai ngày càng được sử dụng vào nhiều mục đích và nhu cầu sử dụng đất
ngày một tăng lên. Việc sử dụng đất có hiệu quả cả về kinh tế - xã hội và mang
tính bền vững càng có ý nghĩa.
Nằm ở phía Đông Nam thành phố Hà Nội, trên quy mô gần 500 ha, Khu
đô thị thương mại, du lịch Văn Giang (Ecopark) có một vị trí lý tưởng. Được
thiên nhiên ưu đãi bao quanh bởi sông Hồng và trải dài bên bờ sông Bắc Hưng
Hải, tạo ra hồ điều hòa với diện tích 100 ha, góp phần tạo nên môi trường và
không khí trong lành đặc trưng của Khu đô thị. Đây là điểm đặc biệt của dự án
mà hầu như chỉ thấy ở các nước phát triển. Mỗi đô thị lớn trên thế giới thường
nổi tiếng với một dòng sông, và thước đo cho sự phát triển của đô thị là khả
năng thỏa mãn nhu cầu cảnh quan, nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi giải trí cho cư
dân. Với Ecopark, con sông Bắc Hưng Hải êm đềm chảy qua là một ưu thế nổi
bật, không chỉ tạo ra bầu không khí trong lành mát mẻ, tạo vẻ đẹp cho cảnh
quan thiên nhiên, mà còn là cơ sở để Ecopark xây dựng những công trình điểm
nhấn như cầu Bắc Hưng Hải, những điểm du lịch bên sông, các biệt thự sở hữu
không gian mở.
Khu đô thị thương mại, du lịch Văn Giang Hưng Yên với quy mô

lớn mang tầm cỡ quốc tế chính vì vậy công tác thu hồi đất, giao đất để xây
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

dựng khu đô thị này là hết sức quan trọng. Thực tế chúng ta nhận thấy việc
thu hồi đất, giao đất để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích
quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của
quá trình phát triển. Thu hồi đất, giao đất là điều kiện ban đầu và tiên quyết
để triển khai thực hiện các dự án. Tuy nhiên công tác thu hồi đất, giao đất
phục vụ công tác giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm
và phức tạp. Nó tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng
dân cư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc
biệt với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến
từng địa phương, cơ sở.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nêu trên, được sự phân công của khoa
Quản lý Đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của
thầy giáo -TS Nguyễn Quang Học, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện thu hồi đất, giao đất để xây dựng dự án khu đô thị
thương mại – du lịch Văn Giang tỉnh Hưng Yên”
2. Mục tiêu nghiên cứu.
- Đánh giá quá trình thu hồi đất, giao đất để xây dựng hạ tầng khu Đô thi
Thương Mại, Du Lịch Văn Giang, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
- Rút ra những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện thu hồi
đất, giao đất. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện việc thu hồi đất,
giao đất khi thực hiện các dự án tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững những văn bản quy định về việc thu hồi đất, giao đất và các
văn bản pháp luật khác có liên quan.
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện thu hồi đất, giao đất của một số dự án
sử dụng đất vào mục đích phục vụ lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.

- Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan, đảm bảo độ tin cậy.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3


Chương 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, giao đất
1.1.1. Khái niệm công tác thu hồi đất, giao đất
Tại khoản 2, 5 Điều 4 của Luật đất đai 2003 quy định:
- Nhà nước giao giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất
(QSDĐ) bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất.(Khoản 2 Điều 4 Luật đất đai 2003)
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
QSDĐ hoăc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật này. (Khoản 5 Điều 4 Luật đất đai 2003)
1.1.2. Các quy định pháp luật của việc Nhà nước thu hồi đât, giao đất
1.1.2.1. Nhà nước thu hồi đất
Thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai. Quy định thu hồi đất đã được ghi nhận trong
Luật đất đai 2003 đó là Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng
trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng - an ninh,
phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải
công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.
Nếu việc thu hồi đất không được thực hiện đúng sẽ ảnh hưởng nghiêm
trọng đến các quyền cơ bản của công dân. Do vậy, Luật Đất đai năm 2003 quy
định khá chặt chẽ các trường hợp thu hồi đất. Theo đó, nhà nước chỉ được

quyền thu hồi đất trong 4 trường hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an
ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi
phạm pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo
pháp luật, người sử dụng tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

con người. Trong đó, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội thường diễn
ra rất phổ biến, đặc biệt là khi các dự án kinh tế mọc lên ngày càng nhiều.
Ngoài ra, bên cạnh việc đáp ứng các trường hợp nhất định, việc thu hồi đất vì
mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên
kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất được nhà
nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Luật quy định
khá chi tiết, chỉ những người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện luật định,
mới được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Việc bồi thường được thực hiện
bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có
đất để bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất
thu hồi. Giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất như quy định cũ,
mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết
định thu hồi đất. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND
cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định
giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa
trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông
tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù
hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp

quyết định.
Trường hợp thứ nhất: Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phòng, an ninh (Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai 2003). Mục đích quốc phòng
an ninh bao gồm các trường hợp sau đây: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Xây dựng căn cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và
công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây
dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục
vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ
trang nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của
lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang
nhân dân; Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ
Công an quản lý.
Trường hợp thứ hai: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Điều 40 Luật Đất đai 2003) trong các
trường hợp sau đây: Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội
quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; Thực hiện các dự án do Thủ
tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm
(Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh
tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức
(ODA); Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp
hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp
công cấp quốc gia; Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm
giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống
dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý

chất thải).
Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải
thu hồi đất bao gồm (Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính
trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng
niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ
tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước,
điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất
thải; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân
cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây
dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục
vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây
dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư
nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản,
hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác
khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác
khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu
vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản).
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án
thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Trường hợp thứ ba: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
bao gồm Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê,
công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi
sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý

hủy hoại đất; Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng
thẩm quyền; Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật
này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; Đất được Nhà nước giao để quản
lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt
vi phạm hành chính mà không chấp hành; Đất trồng cây hàng năm không được
sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử
dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong
thời hạn 24 tháng liên tục; Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự
án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ
sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận
bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào
sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước
khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm
tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư
vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất
và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn
bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai.
Trường hợp thứ tư: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo
pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
bao gồm: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không
còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất

hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu
cầu sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người
sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời
hạn nhưng không được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị
ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
Việc thu hồi đất trường hợp này phải dựa trên các căn cứ sau đây: Văn
bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với
trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; Giấy chứng tử
hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật
và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi
đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này; Văn bản trả lại đất của người sử
dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; Quyết
định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm
d khoản 1 Điều này; Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô
nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác
đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm
e khoản 1 Điều này./.
Vậy tùy từng trường hợp cụ thể mà thẩm quyền thu hồi đất cũng khác
nhau. Tại Điều 44 Luật đất đai 2003 quy định:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường
hợp sau đây:
- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.
Trường hợp cả UBND cấp Tỉnh và UBND cấp Huyện có thẩm quyền thu
hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất. (Điều 44 Luật đất đai 2003)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

1.1.2.2. Nhà nước giao đất
Giao đất là nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai, được
hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở
hữu. Nhà nước thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất thông qua giao đất và cho thuê đất. So sánh với các nước có sự
tương đồng về chế độ sở hữu đất đai với nước ta cho thấy, khái niệm giao
đất là sự khác biệt, đặc thù trong hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam
Giao đất, cho thuê đất là một trong những công cụ quan trọng trong quản
lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và
bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Trong
10 năm qua, việc giao đất, cho thuê đất thực hiện theo Luật Đất đai năm 2003
đã góp phần quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước
đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển của đất nước. Tuy nhiên,
trong quá trình thực hiện, các quy định của Luật Đất đai năm 2003 đã phát sinh
một số điểm hạn chế dẫn đến vẫn còn tình trạng đất được giao cho thuê sử

dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật.
+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối được giao đất
trong hạn mức; tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực
nghiệm về nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đơn vị vũ trang nhân
dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; tổ chức sử
dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước; HTX
nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở HTX, sân phơi, nhà kho,
xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, NTTS, làm
muối;người sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở cơ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

quan, công trình sự nghiệp; đất làm nghĩa trang nghĩa địa, cộng đồng dân cư sử
dụng đất nông nghiệp, cở sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp;
+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình cá nhân được giao đất
ở; tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dnwjg công trình
công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư;
Điều 37 Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về thẩm giao đất như sau:
- UBND cấp Tỉnh quyết định giao đất cho tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- UBND cấp Huyện quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; cộng
đồng dan cư.
Cơ quan có thẩm quyền giao đất cho các đối tượng trên không được ủy
quyền (Điều 37 Luật đất đai 2003 )

1.2. Kinh nghiệm một số nước trong khu vực về công tác thu hồi đất, giao đất
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước
thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời
sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không
những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Đặc
biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông
nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý
đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta,
đặc biệt trong chính sách thu hồi đất, giao đất cho nhân dân.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

1.2.1. Trung Quốc
Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,
1978 và 1982. Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất.
Từ năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm
1988, 1993, 1999 và năm 2004). Việc sử dụng Luật Đất đai lần này được
tiến hành từ năm 2003 nay đã hoàn thành việc sửa đổi, tại thời điểm đoàn
công tác tại Trung Quốc thì dự thảo sửa đổi này đang được trình Quốc vụ
viện Trung Quốc để xem xét. Luật Đất đai hiện hành của Trung quốc có nội
dung quy định mang tính nguyên tắc (gần giống với Luật Đất đai năm 1987
của Việt Nam); trong đó đối với những nội dung quan trọng và có vai trò
quyết định chi phối các nội dung khác được quy định cụ thể và mang tính
pháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy định nguyên tắc chung có tính
mở và giao Chính phủ quy định để các địa phương thực hiện hoặc chính
quyền tỉnh, thành phố quy định cụ thể.
- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và
không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu
quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho

các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống,
chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và
đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.
- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu
điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồi đất
đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch; cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đã thực hiện công khai, minh bạch và cho người bị thu hồi đất, bị thiệt
hại về tài sản được trao đổi trực tiếp (thỏa thuận) về giá, mức bồi thường với cơ
quan, đơn vị lập phương án thực hiện bồi thường. Tuy nhiên còn có nhược
điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết; việc thỏa thuận giá trị bồi
thường giữa người dân với cơ quan nhà nước là không khách quan; mức giá trị
bồi thường và các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, thiệt hại tài sản chưa
bảo đảm quyền lợi, ổn định đời sống và sản xuất (Báo cáo nghiên cứu khảo sát
quản lý đất đai Trung Quốc)
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và
các hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu:
chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới
nhất năm 2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể
căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường".
Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập
thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng
đổi với đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia…thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi
thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy

định như sau:
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có
đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ
phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể
chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp, khoảng từ
442.000-2.175.000 nhân dân tệ/ha.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi đất gồm tiền bồi thường đất đai,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

tiền trợ cấp tái định cư, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất. Cách tính
tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản
lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước
quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên đất thì xác định
theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. (Luật Quản lý Đất đai nước
CHND Trung Hoa).
Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ
được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khu thu hồi đất. Khi
Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông
thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm
về lợi ích cũng như được bồi thường một cách hợp lý. Một vấn đề rất quan
trọng đó là gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội.
Thông thường khi bị thu hồi đất, người nông dân khó tìm được việc làm thích
hợp với khả năng của mình. Để giải quyết vấn đề này, Trung Quốc đã thực
hiện chế độ dưỡng lão đối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50
tuổi trở lên) và hỗ trợ tiền cho những người đang trong độ tuổi lao động để các
đối tượng này tự tìm việc làm mới. Tiền dưỡng lão được trả từ 90.000-110.000

nhân dân tệ/một lần cho Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có trách
nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ
khoảng 100.000-120.000 nhân dân tệ/người.
Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất
Trong thời kỳ đầu cải cách và mở cửa, xây dựng nền kinh tế thị trường
xã hội chủ nghĩa, tốc độ đô thị hoá của Trung Quốc diễn ra rất nhanh chóng.
Diện tích đất canh tác ngày càng bị thu hẹp do tác động của quá trình đô thị
hoá, trong khi dân số tăng nhanh làm cho tỷ lệ thất nghiệp ở các vùng nông
thôn ngày càng tăng. Trong những năm 1990, Trung Quốc có khoảng từ 100-
120 triệu lao động nông thôn thiếu việc làm, hàng năm con số này lại tăng thêm