Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án huyện kim thành tỉnh hải dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI









VŨ ðÌNH KÌNH



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU
HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN HUYỆN KIM THÀNH -
TỈNH HẢI DƯƠNG




Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Mã số : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS. ðÀM XUÂN HOÀN

HÀ NỘI - 2013
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Vũ ðình Kình











Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ
quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS. ðàm Xuân Hoàn ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, các
phòng ban, cán bộ và nhân dân các xã của huyện Kim Thành ñã nhiệt tình
giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ
ñồng nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình
thực hiện ñề tài này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN


Vũ ðình Kình


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU vii
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết 1
2. Mục ñích và yêu cầu 2
2.1. Mục ñích 2
2.2. Yêu cầu 2
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng 3
1.1.1. Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng 3
1.1.2. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất 3
1.1.3. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng 3
1.2. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng 4
1.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai 4
1.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất 9
1.2.3. Thị trường Bất ñộng sản 10
1.3. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước 11
1.3.1. Trung Quốc 12
1.3.2. Thái Lan 13
1.3.3. Australia 14
1.3.4. Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) 16
1.3.5. Những kinh nghiệm cho Việt Nam 17
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

iv

1.4. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam 20
1.4.1. Thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 1988 20
1.4.2. Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993 22
1.4.3. Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003 23
1.4.4. Thời kỳ từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay 25
1.5. Tình hình chung về công tác bồi thường, hỗ trợ - GPMB trên ñịa
bàn tỉnh Hải Dương 27
1.6. Trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước
thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện 29
CHƯƠNG II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
2.1. ðối tượng, phạm vi nghiên cứu 35
2.2. Nội dung nghiên cứu 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu 36
2.3.1. Phương pháp ñiều tra, khảo sát 36
2.3.2. Phương pháp thu thập thông tin, chọn mẫu 36
2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh 36
CHƯƠNG III: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 37
3.1. ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội của huyện Kim Thành 37
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên, cảnh quan môi trường 37
3.1.2. ðiều kiện kinh tế xã hội 41
3.1.3. Ảnh hưởng của ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tới việc thực hiện
chính sách thu hồi ñất, bồi thường hỗ trợ ñối với người có ñất bị thu
hồi 45
3.2. Hiện trạng sử dụng ñất 47
3.3. Thực trạng công tác bồi thường - GPMB huyện Kim Thành 49
3.4. Giới thiệu khái quát 2 dự án nghiên cứu và văn bản pháp lý liên
quan ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 2 dự án 51
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

v

3.4.1. Khu ðô Thị ðầm Chợ, Phú Thái, Kim Thành, Hải Dương 51
3.4.2. Dự án xây dựng Trung tâm Văn hóa thể thao huyện Kim Th
ành
tại xã Phúc Thành A 53
3.4.3. Các văn bản pháp luật liên quan ñến 2 dự án 53
3.5. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng của 2 dự án nghiên cứu tại huyện Kim Thành 56
3.5.1. ðánh giá việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện bồi thường ở 2 dự án 56
3.5.2. ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ về ñất và tài
sản trên ñất 64
3.5.3. ðánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ khác 71
3.6. Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng ñến ñời sống, việc làm của người bị thu hồi ñất 76
3.6.1. Tác ñộng ñến lao ñộng việc làm 76
3.6.2. Tác ñộng ñến lao ñộng việc làm của người trong ñộ tuổi lao ñộng 78
3.7. ðánh giá chung việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB
của 2 dự án nghiên cứu tại huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương 79
3.7.1. Một số thành công 79
3.7.2. Một số hạn chế 80
3.8. ðề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường
GPMB ở huyện Kim Thành 83
3.8.1. Các giải pháp chung 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87
1. Kết luận 87
2. Kiến nghị 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT Các chữ viết tắt Ký hiệu
1 Ngân hàng phát triển Châu Á ADB
2 Công nghiệp hoá- Hiện ñại hoá CNH-HðH
3 Giấy chứng nhận GCN
4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất GCNQSDð
5 Giải phóng mặt bằng GPMB
6 Hồ sơ ñịa chính HSðC
7 Tái ñịnh cư TðC
8 Uỷ ban nhân dân UBND
9 Ngân hàng thế giới WB

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
STT

Tên bảng, biểu Trang
Bảng 3.1: Diện tích một số loại ñất chính diễn biến qua các năm 2009 -
2012 39
Bảng 3.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng ñất ñai huyện Kim Thành 48
Bảng 3.3. Tổng hợp diện tích, số hộ và kinh phí bồi thường cho các hộ bị
thu hồi ñất trên phạm vi toàn huyện 50

Bảng 3.4. Khái quát các dự án nghiên cứu 53
Bảng 3.5. Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và
không ñược bồi thường 63
Bảng 3.6. Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối
tượng và ñiều kiện ñược bồi thường 63
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện bồi thường về ñất Dự án xây dựng Trung
tâm văn hóa thể thao huyện Kim Thành tại xã Phúc Thành A 66
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện bồi thường về ñất của dự án Khu ðô Thị
ðầm Chợ, Phú Thái, Kim Thành, Hải Dương 67
Bảng 3.9. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về ñất tại 2 dự án 67
Bảng 3.10. Kết quả bồi thường tài sản trên ñất dự án Khu ðô Thị ðầm
Chợ, Phú Thái, Kim Thành, Hải Dương 69
Bảng 3.11. Kết quả bồi thường tài sản trên ñất Dự án xây dựng Trung
tâm văn hóa thể thao huyện Kim Thành tại xã Phúc Thành A 69
Bảng 3.12. Tổng hợp ñơn giá bồi thường về cây cối hoa màu và tài sản,
vật kiến trúc trên ñất tại 2 dự án 70
Bảng 3.13. Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi
thường ñất và tài sản trên ñất tại 2 dự án 70
Bảng 3.14. Các khoản hỗ trợ của 02 dự án nghiên cứu 75
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

viii

Bảng 3.15. Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ 75
Bảng 3.16 Tình hình lao ñộng việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất tại
2 dự án 76
Bảng 3.17 Tình hình việc làm của người trong ñộ tuổi lao ñộng trước và
sau khi thu hồi ñất tại 2 dự án 78

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết
Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và ñô thị hoá là con ñường phát triển
của mọi quốc gia trên thế giới. Thực tiễn phát triển của nhiều quốc gia cho
thấy công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và ñô thị hoá là nhân tố quyết ñịnh làm
thay ñổi phương thức sản xuất, chuyển nền kinh tế từ sản xuất nông nghiệp
truyền thống sang phương thức sản xuất mới, hiện ñại. Trong quá trình công
nghiệp hoá, hiện ñại hoá tiến trình phát triển xã hội có sự thay ñổi cơ bản, ñó
là phát triển ñô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội nông thôn, là thay ñổi căn bản
xã hội nông thôn theo hướng công nghiệp. ðể ñẩy mạnh công nghiệp hoá -
hiện ñại hoá, ñô thị hoá cần phải thực hiện việc thu hồi ñất cho xây dựng các
khu công nghiệp, khu ñô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, các công trình
công cộng phục vụ lợi ích quốc gia, ñó là xu hướng tất yếu của quá trình phát triển.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thu hồi ñất ñã phát sinh nhiều vấn
ñề bức xúc trong ñời sống nhân dân và phần nào ảnh hưởng tới tình hình xã
hội ở nhiều ñịa phương, ñặc biệt vấn ñề giải quyết việc làm cho người nông
dân có ñất nông nghiệp bị thu hồi là một trong những bài toán nan giải trong
quá trình vận ñộng và phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện ñại
hóa ñất nước. Huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương cũng là một trong những
ñịa phương thu hồi nhiều diện tích ñất nông nghiệp ñể phát triển công nghiệp.
ðể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho
người có ñất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các ñịa phương khác
nhau, chuyên sâu về các khía cạnh khác nhau của vấn ñề; trên cơ sở ñó ñánh
giá ñúng, ñủ, khách quan thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư;
nắm rõ bản chất của các vấn ñề bất cập; trao ñổi quan ñiểm và kinh nghiệm
của từng ñịa phương về từng vấn ñề cụ thể, từ ñó ñề xuất các giải pháp phù

hợp với ñiều kiện Việt Nam và ñặc thù từng ñịa phương.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

Xuất phát từ thực tế ñó, chúng tôi thực hiện ñề tài : “ðánh giá việc
thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi ñất tại một số dự án huyện Kim Thành - tỉnh Hải Dương”
2. Mục ñích và yêu cầu
2.1. Mục ñích
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư,
ñời sống việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất ở 02 dự án: Dự án
khu ñô thị ðầm Chợ thị trấn Phú Thái và dự án xây dựng Trung tâm Văn hóa
Thể thao huyện Kim Thành tại xã Phúc Thành A.
- ðề xuất một số giải pháp góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ bồi thường, hỗ
trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất.
2.2. Yêu cầu
- Các tài liệu, số liệu khảo sát ñược phải ñúng thực tế ở ñịa phương,
phản ánh ñúng quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của
các dự án ñã và ñang ñược thực hiện tại ñịa bàn huyện Kim Thành ñược phân
tích, ñánh giá một cách khách quan.
- Nắm vững chính sách pháp luật ñất ñai; chính sách bồi thường, hỗ trợ
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất và các văn bản có liên quan.
- ðề ra các giải pháp và kiến nghị phải phù hợp thực tế, ñảm bảo tôn
trọng và ñúng pháp luật hiện hành.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng

Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất có thể là: giá trị bằng tiền, bằng vật chất
khác, do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết hoặc do thỏa thuận giữa các chủ
thể ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh.
1.1.2. Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi ñất
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một
hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là
việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí
việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới.
1.1.3. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức
tạp. Nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến
lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
ðối với khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ
dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

ñặc trưng riêng của vùng ñó. Do ñó, giải phóng mặt bằng cũng ñược tiến hành
với những ñặc ñiểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan
trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. ở khu vực nông

thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư vùng
này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó ñã dẫn
ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó
khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời
sống dân cư sau này.
1.2. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng
1.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5

phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông

thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,
an ninh và ổn ñịnh xã hội.
Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt
những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn
ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả
kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất
ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp
cơ sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi ñó việc tuyên
truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều

ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy
ñịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính,
chủ tịch UBND phường nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn
chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn.
ðó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin
trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ
GPMB
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn. ðể tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử
dụng ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý
không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế -
xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7

thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh

hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo”.
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác ñền bù.
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò
quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng
sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)
ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai.
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh
tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn
nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy
ñủ, chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

thấp nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như

không ñủ cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính
quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
e. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
ñất. Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp
GCNQSDð. Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh
ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hồi ñồng thẩm ñịnh phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9

1.2.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều
năm. Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá
ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho
mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất
ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau.
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã
ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá
trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông
nghiệp hạng i. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải
phóng mặt bằng tại các ñịa phương.
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
+ Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh
giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ
thể tại Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về
giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã
ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và
khung giá các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều
không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện.
1.2.3. Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

11

trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy
nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển. Luật ñất ñai 2003
là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên
cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết
hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng
về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và
giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể
ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời
người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
1.3. Chính sách bồi thường, GPMB ở một số nước
Với bất cứ quốc gia nào trên thế giới, khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ
cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của
hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn
chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. ðặc biệt, ở những nước
ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề
sống còn của họ. Mỗi quốc gia có quan ñiểm, cách làm riêng của mình ñể bảo
ñảm lợi ích các bên. Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của một
số nước trong khu vực sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt
trong chính sách bồi thường GPMB.
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp

12

1.3.1. Trung Quốc
Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp
luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà
nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai. Do
vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở.
ðất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể.
ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu nhà nước. ðất ở
khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông dân lao
ñộng. Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu
nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo các hình thức giao
ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất), giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và
cho thuê ñất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử
dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất.
Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất. Quốc vụ
viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối
với các loại ñất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất. ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh,
người nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền
bồi thường do người sử dụng ñất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như
lệ phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13

ñất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp
lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không
thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp.
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất
ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất. Cách tính
tiền bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng
của ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy
ñịnh. Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo
giá thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất.
Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo
cho người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở
Bắc Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với
khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới. Còn ñối với người
dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai
căn hộ ở cùng một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi
thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở. Những ñối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận
khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường
là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả.
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc
ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giảm do việc thu hồi
ñất ñể thực hiện các dự án.
1.3.2. Thái Lan

Pháp Lðð Thái Lan cho phép hình thức sở hữu cá nhân với ñất ñai, vì
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

vậy khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy ñất thì ñều phải có sự thỏa thuận về sử
dụng ñất giữa chủ dự án và chủ ñang sử dụng khu ñất ñó (chủ sở hữu) trên cơ
sở một hợp ñồng.
Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng
cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng các công trình
công cộng, an ninh quốc phòng. Luật BE 2530 quy ñịnh những nguyên tắc thu
hồi ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài sản ñược bồi thường,
trình tự lập dự án, duyệt dự án, lên kế hoạch bồi thường trình các cấp có thẩm
quyền phê duyệt. Luật còn quy ñịnh thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính
toán bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, trình tự khiếu
nại, giải quyết khiếu nại, trình tự ñưa ra toà án.
Về giá ñất làm căn cứ bồi thường thì căn cứ mức giá do một ủy ban của
Chính phủ xác ñịnh trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất ñộng
sản. Quá trình bồi thường chủ yếu bằng tiền mặt.
Việc chuẩn bị khu TðC ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng
mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, vì vậy họ chủ ñộng ñược
công tác này.
Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược
thực hiện rất tốt, việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác
bồi thường, GPMB rất ñược quan tâm, các tổ chức chuyên trách thực hiện
công tác này.
Sự thống nhất trong chỉ ñạo ñiều hành giải quyết, sự phân công
nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá
trình giải quyết vấn ñề, cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công
tác bồi thường, GPMB.
1.3.3. Australia

ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối. Nhà nước có quyền trưng thu
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
15

ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã
hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận
tự nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi ñất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;
- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị
trường của mảnh ñất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ñất ñó ñều có thể khiếu nại về
bồi thường.
Quy ñịnh mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh ñất;
- Sự chia cắt ñất ñai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người ñi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào
bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ñồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán

cuối cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ
khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét. Nếu Chính phủ
Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
16

không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong ñơn khiếu nại thì Chính phủ
sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền ñã ñược ñịnh ra.
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán ñầy ñủ số tiền bồi
thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận.
1.3.4. Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Mục tiêu chính sách bồi thường tái ñịnh cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB) là việc bồi thường tái ñịnh cư sẽ
ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể
giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng
thu nhập và mức ñộ sản xuất như trước khi có dự án, phải ñảm bảo cho các hộ
di chuyển ñược bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của
họ ñược thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án.
Các biện pháp thu hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá thay thế
nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất có cùng
hiệu suất và phải thật gần với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng
diện tích ñược người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao ñất tái ñịnh cư với thời
hạn ngắn nhất.
ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây
dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường tái ñịnh cư hoàn thành trước một tháng
khi dự án triển khai thực hiện.
Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái ñịnh cư khi những
người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm
thay thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không.

WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi
thường tái ñịnh cư của dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của người
bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái ñịnh cư cho tới khi