Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án huyện yên dũng, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



TẠ GIA TÀI




ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
HUYỆN YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG





LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN VĂN CHÍNH

HÀ NỘI 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan số liệu và kết quả nghiên cứu của tôi trong luận văn
này là trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược
chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược
cảm ơn.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Tạ Gia Tài
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình,
sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi
hoàn thành bản luận văn này.
Trước hết tôi xin bày tỏ sự cám ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng
dẫn khoa học PGS-TS. Trần Văn Chính người ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo
tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy cô
giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện Sau ñại học - trường ðại học

Nông Nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin trân trọng cám ơn Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Yên Dũng, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng, các
phòng Ban của UBND huyện Yên Dũng.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, các cán bộ, ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN



Tạ Gia Tài



Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan……………………………………… …………………

i
Lời cảm ơn……………………………………………………………… ii
Mục lục…………………………………………………………………. iii
Danh mục bảng…………………………………………………….…… vi
Danh mục hình………………………………………………… ……… vii
Danh mục viết tắt……………………………………………… ……… viii

1
MỞ ðẦU
1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài. 1
1.2 Mục ñích. 2
1.3 Yêu cầu. 3
2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
4
2.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư. 4
2.1.1

Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất. 4
2.1.2

Hỗ trợ. 4
2.1.3

Tái ñịnh cư. 4
2.1.4

Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất.

5
2.2 Cơ sở thực tiễn về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư. 12
2.2.1

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và
các tổ chức quốc tế.

12
2.2.2

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam. 20
2.2.3

Thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư tại Việt Nam. 26
2.2.4

Những ưu nhược ñiểm về tình hình giải phóng mặt bằng trong
thời gian qua.

28
2.2.5

Nghiên cứu trong nước về bồi thường giải phóng mặt bằng. 31
2.2.6

Nhận xét chung về tổng quan các vấn ñề nghiên cứu. 33
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv

3
ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU….
35
3.1 ðối tượng nghiên cứu. 35
3.2 Phạm Vi nghiên cứu. 35
3.2.1

Về không gian. 35
3.2.2

Về thời gian. 35
3.3 Nội dung nghiên cứu. 35
3.3.1

Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Yên Dũng,
tỉnh Bắc Giang.

35
3.3.2

ðánh giá kết quả thực hiện 2 dự án nghiên cứu. 35
3.3.3

ðánh giá về ccác mặt: ñời sống, lao ñộng, việc làm của người
dân thuộc 2 dự án trên.
36
3.3.4

ðề xuất các phương án, giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất.

36
3.4 Phương pháp nghiên cứu. 36
4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
37

4.1 ðiều kiện tự nhiên- kinh tế xã hội của huyện Yên Dũng. 37
4.1.1

ðiều kiện tự nhiên. 37
4.1.2

ðiều kiện kinh tế xã hội. 42
4.1.3

Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai. 54
4.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.

56
4.3 Sơ lược về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước
thu hồi ñất của một số dự án tại huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.

58
4.4 ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư ở huyện Yên Dũng- tỉnh Bắc Giang.

61
4.4.1

Khái quát về 02 dự án nghiên cứu. 61
4.4.2

Xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường ở 2 dự án ñầu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

tư xây dựng trên ñịa bàn. 67
4.4.3

Kết quả thực hiện bồi thường cụ thể tại 2 dự án. 69
4.4.4

Thực hiện các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư tại 2 dự án. 75
4.5 ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ
tái ñịnh cư tại 2 dự án.

81
4.5.1

Những kết quả cơ bản của việc thực hiện các chính sách của 2 dự án.

81
4.5.2

Một số thành công. 82
4.5.3

Một số hạn chế. 83
4.6 ðề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng ở huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.

85
4.6.1

Các giải pháp chung. 85
4.6.2

Các giải pháp cụ thể. 87
5
KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ
89
5.1 Kết luận. 89
5.2 ðề nghị. 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO
91
CÁC PHỤ LỤC


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi

DANH MỤC BẢNG

S
ố
bảng
Tên bảng Trang

2.1
Tình hình bồi thường, hỗ trợ, TðC các dự án kể từ 01/7/2005
ñến 30/12/2011 tại huyện Yên Dũng

43

4.1

Một số chỉ tiêu về khí hậu trong giai ñoạn từ năm 2005 ñến 2011

48
4.2
Những nhóm ñất chính trên ñịa bàn huyện Yên Dũng

50
4.3
Cơ cấu kinh tế huyện Yên Dũng

52
4.4
Giá trị sản xuất kinh tế nông nghiệp qua các năm huyện Yên Dũng

53
4.5
Giá trị sản xuất nông nghiệp
54
4.6
Tình hình phát triển ngành chăn nuôi qua các năm


4.7
Dân số và lao ñộng huyện Yên Dũng

63
4.8
Tình hình cấp GCN quyền sử dụng ñất huyện Yên Dũng ñến

năm 2011

65
4.9
Diện tích cơ cấu ñất ñai huyện Yên Dũng năm 2011

66
4.10
ðối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường

71
4.11
Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh
ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường

72
4.12
ðơn giá bồi thường về ñất tại dự án 1

74
4.13
Kết quả bồi thường thiệt hại về ñất tại dự án 1

75
4.14
ðơn giá bồi thường về ñất tại dự án 2

75
4.15
Kết quả bồi thường thiệt hại về ñất tại dự án 2

76
4.16
Kết quả bồi thường tài sản tại 2 dự án

77
4.17
Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất tại 02 dự án

79
4.18
Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm tại 02 dự án

80
4.19
Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các
chính sách hỗ trợ và TðC

82
4.20
Tổng hợp kinh phí thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư tại 2 dự án

84
4.21
Diễn biến quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư tại 2 dự án

84
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC HÌNH


Hình
số
Tên hình Trang

4.1
Biểu ñồ cơ cấu sử dụng các loại ñất năm 2010

67
4.2
Mặt bằng sau khi thu hồi chủ ñầu tư ñang ñi vào xây dựng

68
4.3
Một hộ xây dựng trong khu tái ñịnh cư

69
4.4
ðoạn ñường chủ ñầu tư ñược giao thi công ñã thi công
xong tháng 12 năm 2011

70

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nội dung chữ viết tắt
NN&PTNT Nông nghiệp và phát triển nông thôn
Nð-CP Nghị ñịnh của Chính phủ
GPMB Giải phóng mặt bằng
Qð-UBND Quyết ñịnh của Uỷ ban nhân dân
UBND Uỷ ban nhân dân
HðND Hội ñồng nhân dân
ADB Ngân hàng phát triển Châu Á
WB Ngân hàng Thế giới
DA1 Dự án thứ nhất.
DA2 Dự án thứ hai.
GCN Giấy chứng nhận
CNH-HðH Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá
TðC Tái ñịnh cư
QSDð Quyền sử dụng ñất


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU


1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không
có gì có thể thay thế ñược, là nguồn nội lực, là nguồn vốn to lớn của ñất nước,
là môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công

trình kinh tế, văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng.
Trong quá trình phát triển rất cần mặt bằng ñất ñai ñể thực hiện các dự án
ñầu tư xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật. Nước ta ñang trong giai
ñoạn tập trung các nguồn lực ñể phát triển kinh tế với mục tiêu: “ðẩy nhanh
tốc ñộ tăng trưởng kinh tế, ñẩy mạnh phát triển công nghiệp hoá, hiện ñại
hoá và kinh tế tri thức, tạo nền tảng ñể ñưa nước ta cơ bản trở thành một
nước công nghiệp theo hướng hiện ñại vào năm 2020” thì việc chuyển mục
ñích sử dụng các loại ñất; nhất là từ nông nghiệp, lâm nghiệp sang các mục
ñích phi nông nghiệp, ñồng nghĩa với việc thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư là một tất yếu khách quan và diễn ra phổ biến hầu khắp các ñịa
phương trên phạm vi cả nước như: các cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao, khu thương mại- du lịch- dịch vụ, khu ñô thị, làng nghề; phát
triển hệ thống hạ tầng giao thông, thuỷ lợi, thuỷ ñiện, y tế, giáo dục, văn hoá,
thể dục thể thao… Các dự án này ñược thực hiện sẽ làm thay ñổi diện mạo và
ñem lại hiệu quả kinh tế, xã hội của ñất nước. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn
nhiều thách thức lớn như: việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư ở các dự án, các ñịa phương không thống nhất, không ñồng bộ, không
hiwpj lý; vấn ñề ñời sống, lao ñộng và việc làm của người dân sau khi thu hồi
hết hoặc thiếu ñất sản xuất, vấn ñề tái ñịnh cư…chứa nhiều tiềm ẩn mất ổn
ñịnh an ninh, chính trị, trật tự, an toàn xã hội làm cho ñất nước phát triển
không ñảm bảo tính bền vững.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất là vấn
ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác ñộng tới mọi mặt của ñời sống kinh tế,
xã hội. Giải quyết không tốt, không thoả ñáng quyền lợi của người bị thu hồi
ñất dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là khiếu kiện tập thể, vượt cấp gây
mất ổn ñịnh chính trị xã hội.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñang
ñược ðảng, Nhà nước ñặc biệt quan tâm và không ngừng ñổi mới, hoàn thiện
nhằm khắc phục những bất cập, tháo gỡ những vướng mắc, cải thiện môi
trường ñầu tư, khai thác các nguồn lực ñất ñai cho ñầu tư phát triển, ñáp ứng
yêu cầu ñời sống xã hội và nguyện vọng của người dân.
Yên Dũng là một huyện miền núi của tỉnh Bắc Giang thuận lợi cho việc
giao lưu kinh tế của các tỉnh phía bắc, có giao thông và vị trí ñịa lý thuận lợi
cho phát triển công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp. Vì vậy trên ñịa bàn huyện
có nhiều dự án phát triển nhất là từ năm 2000 cho ñến nay trong ñó có các dự
án lớn như công trình thuỷ lợi: Nam Yên Dũng của 9 xã khu Ba Tổng huyện
Yên Dũng; hệ thống mương thoát nước khu ðông Bắc huyện Yên Dũng; khu
công nghiệp Song Khê - Nội Hoàng; Khu công nghiệp Vân Trung tại xã Nội
Hoàng, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang, ñưởng tỉnh lộ 398 mở rộng và
nhiều các dự án nhỏ lẻ khác ñược thực hiện (là một trong những dự án trọng
ñiểm của tỉnh Bắc Giang) làm cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất, vấn ñề ñời sống, lao ñộng và việc làm của người dân có
ñất bị thu hồi vẫn ñang là những vấn ñề cần ñược ñánh giá chính xác hơn.
Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất góp phần nhỏ bé giải quyết những
vấn ñề bức xúc ñó, chúng tôi chọn ñề tài:
“ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
ở một số dự án huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

Lý do: Hai dự án trên là hai dự án trọng ñiểm, ñược nhân dân chấp hành
tốt về chính sách pháp luật, cán bộ tham gia thực hiện có ý thức trách nhiệm,
am hiểu chính sách pháp luật ñất ñai.
Cụ thể trong công tác tham mưu giải quyết, tôi ñã chọn 02 dự án ñể ñánh

giá và ñề xuất những giải pháp cụ thể:
1. Dự án khu công nghiệp Vân Trung thuộc xã Nội Hoàng, huyện Yên
Dũng, tỉnh Bắc Giang.
2. Dự án nâng cấp mở rộng ñường tỉnh lộ 398 mở rộng 02 làn ñến ngã ba
Tiền Phong và ñoạn Tiền Phong - ðồng Việt huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc
Giang.
1.2 Mục ñích
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng tại
02 dự án: Xây dựng khu công nghiệp Vân Trung thuộc xã Nội Hoàng, huyện
Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang và Nâng cấp mở rộng ñường tỉnh lộ 398 mở rộng
02 làn ñến ngã ba Tiền Phong và ñoạn Tiền Phong - ðồng Việt huyện Yên
Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- ðề xuất các giải pháp cụ thể nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái ñịnh cư, góp phần nâng cao ñời sống, ổn ñịnh việc làm của người dân
có ñất bị thu hồi trong thời gian tới.
1.3 Yêu cầu
- ðánh giá hết các chỉ tiêu của 02 dự án.
- ðưa ra phương án, giải pháp cụ thể trong việc tổ chức thực hiện các dự
án nghiên cứu.





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
2.1.1 Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá
trị quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất
(Luật ñất ñai năm 2003) [27].
Bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ
thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất thực chất là việc giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người ñược giao ñất, thuê ñất và người bị
thu hồi ñất. Việc bồi thường thiệt hại về ñất phải ñược thực hiện theo quy
ñịnh của Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về ñất không giống với việc trao
ñổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà nó phải ñảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp của Nhà nước, người bị thu hồi ñất và người nhận quyền sử
dụng ñất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các ñối
tượng tham gia.
2.1.2 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu
hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, kinh phí ñể di dời
ñến ñịa ñiểm mới v.v. (Luật ñât ñai năm 2003) [27].
2.1.3 Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư trong bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñược
hiểu là việc di chuyển người có ñất bị thu hồi ñất ñến sinh sống ổn ñịnh tại
một nơi mới thông qua các hoạt ñộng hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người
bị thu hồi ñất ổn ñịnh ñời sống, sản xuất tại khu tái ñịnh cư.
Như vậy, tái ñịnh cư là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về
kinh tế- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng ñất ñược bố trí tái ñịnh cư bằng một trong các hình thức sau
(Nghị ñịnh Chính phủ năm 2004)[13]:
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở mới;
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng.
2.1.4 Một số vấn ñề ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
khi Nhà nước thu hồi ñất
2.1.4.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước ñề ñất ñai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó.
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế- xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn
ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó
không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã
ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất. Sau
khi Quốc hội thông qua Luật ñất ñai năm 2003 cùng với các văn bản hướng
dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm
khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với
thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở
pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước
về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã
ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hoá
và ñô thị hoá; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

yêu cầu phát triển kinh tế, ñảm bảo quốc phòng an ninh và ổn ñịnh xã hội (Tôn
Gia Huyên; Nguyễn ðình Bồng năm 2006) [35].
Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, phù hợp với yêu cầu thực tế triển
khai. Với những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác giải phóng
mặt bằng ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu
về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó do
tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư. Hệ thống văn bản pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như
là số lượng nhiều, mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ
hệ thống chưa ñồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy Uỷ ban nhân dân các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp
luật về ñất ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn
yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng
pháp luật trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử
dụng ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ
trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi ñó việc
tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại
nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành
quy ñịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

chính, Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn
chặn kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn. ðó là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong
nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ
GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2007)[8].
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn. ðể tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử
dụng ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý
không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế- xã
hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có
tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm
vụ công nghiệp hoá- hiện ñại hoá ñất nước nói chung và các ñịa phương nói
riêng (Theo Nguyễn ðức Minh) [29].
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ
chức việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư thực sự trở thành sự nghiệp của cộng
ñồng Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử
dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế- xã
hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi
thường ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất,
mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực
hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh

hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa bám sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo” (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2007)[8].
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác ñền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ
ngày 01/7/2004 ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã cho thuê là
1.081.011ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631ha (giao ñất có thu tiền
sử dụng ñất là 581.620ha, giao ñất không thu tiền là 344.011ha); diện tích ñất
ñã cho thuê là 155.380ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước
ngoài thuê là 1.386ha) (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2007)[8].
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính có vai trò quan trọng
hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở
xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa
phương chưa lập ñầy ñủ hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp giấy

chứng nhận) (Nguồn số liệu phòng Tài nguyên và Môi trường), ñể phục vụ
yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục
kê ñất ñai, sổ cấp giấy chứng nhận như: xã Tân Liễu, xã Thắng Cương, xã
ðồng Việt và xã Lão Hộ, huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang. Từ năm 2004 ñến
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

nay, việc lập hồ sơ ñịa chính phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Thông tư
29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhưng còn nhiều ñịa
phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa
ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên
ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ
cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi
Nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể
thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại hồ sơ ñịa chính là rất cần thiết.
e. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống
quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất ñai, bất
ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất (Nhà xuất bản
chính trị Quốc gia năm 2006) [18]. Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là
một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta,
theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử
dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất) và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Chức
năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho
việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ, loại ñất,
diện tích ñất tính bồi thường, hỗ trợ. Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở

nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về sử dụng ñất;
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy
mà công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác
bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư sẽ thuận lợi, tiến ñộ nhanh hơn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ và quản lý và sử dụng
ñất ñai.
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư là một việc làm phức tạp, gắn
nhiều ñến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp
luật nhằm thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hội ñồng thẩm
ñịnh phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường
xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh
cư, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin
trong nhân dân (Phan Văn Hoàng năm 2006) [30].
2.1.4.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hoà giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm.
Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất.
Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi
quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể
xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau (Hồ Thị Lam Trà; Nguyễn Văn
Quân năm 2006) [22].
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường GPMB, tái
ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới Luật như Nghị ñịnh số
181/2004/Nð - CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật ñất ñai ; Nghị ñịnh
số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường , hỗ trợ tái ñịnh cư

khi Nhà nước thu hồi ñất; Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5
năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu
nại về ñất ñai; Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của
Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư…Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi ñất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do Chính phủ ban hành kèm theo
Nghị ñịnh số 69/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ. Khung giá
ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị
ñinh số 69/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ ñã ñược áp dụng
trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng
có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K
nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1 ñến 2 lần ñối với ñất nông nghiệp. Do
vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến
phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các
ñịa phương (Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2005) [7].
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003 ñến nay: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành
trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
+ Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh
giá theo quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này.
+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
+ Do người sử dụng ñất thoả thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá

ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất
ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc
“sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện
bình thường” (khoản 1 ðiều 56).
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều
không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện.
2.1.4.2 Thị trường bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy
nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển (Tôn Gia Huyên;
Nguyễn ðình Bồng năm 2006) [35]. Luật ñất ñai 2003 là văn bản pháp quy
tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên cơ sở tổng kết hoạt
ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện
ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng về tài chính ñất ñai,
thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, “Quyền sử

dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản”.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng
nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị
thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
2.2 Cơ sở thực tiễn về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
2.2.1 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các
tổ chức quốc tế
2.2.1.1 Trung Quốc
Ở Trung Quốc, ñất ñai thuộc chế ñộ công hữu, gồm sở hữu toàn dân và
sở hữu tập thể. ðất ñai ở khu vực thành thị và ñất xây dựng thuộc sở hữu Nhà
nước. ðất ở khu vực nông thôn và ñất nông nghiệp thuộc sở hữu tập thể, nông
dân lao ñộng. Ánh Tuyết (2002)[1] cho biết quy ñịnh của Luật ñất ñai Trung
Quốc năm 1998, ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước ñược giao cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng theo các hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất (cấp ñất),
giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất.
ðất thuộc diện ñược cấp bao gồm ñất sử dụng cho cơ quan Nhà nước,
phục vụ mục ñích công cộng, xây dựng cơ sở hạ tầng và phục vụ cho mục
ñích quốc phòng, an ninh. ðất sử dụng vào mục ñích sản xuất kinh doanh thì
ñược Nhà nước giao ñất theo hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc
là cho thuê ñất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñể sử
dụng vào mục ñích công cộng, lợi ích quốc gia…thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức TðC cho người bị thu hồi ñất.

Vấn ñề bồi thường cho người có ñất bị thu hồi ñược pháp luật ñất ñai
Trung Quốc quy ñịnh như sau:
Về thẩm quyền thu hồi ñất chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính
quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất. Quốc
vụ viện có thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở
lên ñối với các loại ñất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất. ðất nông nghiệp
sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu
Nhà nước.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14
Về trách nhiệm bồi thường Pháp luật ñất ñai Trung Quốc quy ñịnh người
nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường. phần lớn tiền bồi
thường do người sử dụng ñất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ
phí sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền phải trả cho người
có ñất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật ñất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức
nộp lệ phí trợ cấp ñời sống cho người bị thu hồi ñất là nông dân cao tuổi
không thể chuyển ñổi sang ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp,
khoảng từ 442.000- 2.175.000 nhân dân tệ/ha. (1 nhân dân tệ = 0,15 USD
năm 2010).
Các khoản phải trả cho người bị thu hồi ñất gồm tiền bồi thường ñất ñai,
tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất. Cách tính tiền
bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của
ñất ñai những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh.
Còn ñối với tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá
thị trường tại thời ñiểm thu hồi ñất.
Về nguyên tắc bồi thường các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho
người dân bị thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc
Kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền

tiết kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới. Còn ñối với người dân ở khu
vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng
một nơi.
Tuy nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi
thường cũng không mua nổi một căn hộ ñể ở. Những ñối tượng trong diện
giải toả mặt bằng thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà
nước, song trên thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng Cục quản lý tài
nguyên ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng.
Người nhận khu ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
khu ñất ñó, thường là các ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu
ñất giải toả (Ánh Tuyết năm 2002) [1].
Nhìn chung hệ thống pháp luật về bồi thường và TðC của Trung Quốc
ñều nhằm bảo vệ những người mà mức sống có thể bị giải do việc thu hồi ñất
ñể thực hiện các dự án. Theo một nghiên cứu gần ñây của WB thì các luật về
TðC của Trung Quốc ñối với các dự án phát triển ñô thị, công nghiệp và giao
thông “ñã ñáp ứng ñầy ñủ các yêu câu của WB trong tài liệu hướng dẫn thực
hiện TðC”.
2.2.1.2 Australia
Theo Ánh Tuyết (2002)[1] Luật ñất ñai của Australia quy ñịnh ñất ñai
của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật ñất ñai bảo hộ
tuyệt ñối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñất ñai. Chủ sở hữu có quyền
cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản
trở nào, kể cả việc tích luỹ ñất ñai.
Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu ñất, ñó là thu ñất bắt buộc và
thu ñất tự nguyện.
Thu hồi ñất tự nguyện ñược tiến hành khi chủ ñất cần ñược thu hồi ñất.

Trong thu hồi ñất tự nguyện không có quy ñịnh ñặc biệt nào ñược áp dụng mà
việc thoả thuận ñó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có ñất cần ñược thu hồi và
người thu hồi ñất sẽ thoả thuận giá bồi thường ñất trên tinh thần ñồng thuận
và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả
thuận và cũng không bên nào ñược áp ñặt ñối với bên kia.
Thu hồi ñất bắt buộc ñược Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước
có nhu cầu sử dụng ñất cho các mục ñích công cộng và các mục ñích khác.
Thông thường, Nhà nước có ñược ñất ñai thông qua ñàm phán.
Trình tự thu hồi ñất bắt buộc ñược thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho
các chủ ñất một văn bản trong ñó nêu rõ mục tiêu thu hồi ñất vì các mục ñích
công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
ñất, miêu tả chi tiết mảnh ñất, mục ñích sử dụng ñất sau khi thu hồi và các
giải thích vì sao mảnh ñất ñó phù hợp với mục tiêu công cộng ñó. Chủ sở hữu
mảnh ñất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và quản lý xem xét lại vấn
ñề thu hồi ñất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu
trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính
không thể xem xét tính ñúng ñắn về quyết ñịnh của Chính phủ nhưng có thể
xem xét các vấn ñề liên quan khác. Nhà nước thông báo rộng rãi quyết ñịnh
thu hồi ñất và chủ sở hữu ñất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh
ñất ñó về quyết ñịnh thu hồi ñất của Chính phủ. Sau ñó, Nhà nước sẽ ban
hành quyết ñịnh thu hồi ñất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu ñất nhận
ñược thông báo khuyên tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở hữu
ñất thông thường có quyền tiếp tục ở trên ñất ít nhất là 6 tháng sau khi ñã có
quyết ñịnh thu hồi ñất. Ngay sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất, chủ ñất có thể
yêu cầu nhà nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và
theo giá thị trường. Thông thường, các yếu tố sẽ ñược tính toán trong qúa
trình bồi thường ñó là giá thị trường, giá ñặc biệt ñối với chủ sở hữu, các chi

phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí TðC.
2.2.1.3 Inñônêxia
ðối với Inñônêxia di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất vì mục ñích phát triển kinh tế xã hội từ trước ñến nay vẫn ñược coi
là sự hi sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng. Các
chương trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật
cho ñất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi ñất ñể xây
dựng khu TðC.
Ánh Tuyết (2002)[1] cho biết TðC ñược thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng.
- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp.\