Đánh giá tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số dự án khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận dương kinh, thành phố hải phòng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.09 MB, 102 trang )
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
Bé gi¸o dôc ®µo t¹o
Tr−êng ®¹i häc n«ng nghiÖp hµ néi
CAO THẮNG
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ðỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN
DƯƠNG KINH - THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
Bé gi¸o dôc ®µo t¹o
Tr−êng ®¹i häc n«ng nghiÖp hµ néi
CAO THẮNG
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ðỊNH CƯ CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TRÊN ðỊA BÀN QUẬN
DƯƠNG KINH - THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. CAO VIỆT HÀ
TS. PHẠM PHƯƠNG NAM
HÀ NỘI - 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ luận văn
nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ từ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Cao Thắng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của
ban, tôi ñã ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà khoa học, tôi ñã nhận
ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, tổ chức, nhân dân và ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học TS Cao
Việt Hà và TS Phạm Phương Nam ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
khoa và nhà trường, UBND quận Dương Kinh, Hội ñồng BTHT TðC quận, Trung
tâm phát triển quỹ ñất, Phòng TN&MT quận, các phòng ban có liên quan, UBND
các xã Hưng ðạo, Anh Dũng, ða Phúc, công ty TNHH Minh Thành ñã giúp ñỡ
nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Cao Thắng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1 ADB Ngân hàng phát tiển Châu á
2 BTHT&TðC Bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
3 CNH-HðN Công nghiệp hoá - Hiện ñại hoá
4 CP Chính phủ
5 GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
6 GPMB Giải phóng mặt bằng
7 HðND Hội ñồng nhân dân
8 HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp
9 Nð Nghị ñịnh
10 NTTS Nuôi trồng thủy sản
11 Qð Quyết ñịnh
12 TðC Tái ñịnh cư
13 UBND Uỷ ban nhân dân
14 WB Ngân hàng thế giới
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
v
MỤC LỤC
Lời cam ñoan ii
Lời cảm ơn iii
Danh mục chữ viết tắt iv
Mục lục v
Danh mục bảng viii
Danh mục hình ix
MỞ ðẦU 1
1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
2 Mục ñích, yêu cầu 2
2.1 Mục ñích 2
2.2 Yêu cầu 2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1 Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng 3
1.1.1 Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường 3
1.1.2 ðặc ñiểm của quá trình bồi thường 3
1.1.3 Giá ñất và ñịnh giá ñất 4
1.1.4 Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường GPMB và
tái ñịnh cư
7
1.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới 8
1.3 Chính sách bồi thường ở Việt Nam 13
1.3.2 Khái quát thực trạng công tác bồi thường, GPMB của thành phố Hải
Phòng.
24
1.4 Những tồn tại chính của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
cần ñược nghiên cứu
26
1.4.1 Thực tiễn của việc bồi thường giải phóng mặt bằng 26
1.4.2 Về tái ñịnh cư 29
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vi
1.4.3 Vấn ñề chuyển ñổi nghề nghiệp 30
Chương 2 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31
2.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 31
2.2 Phạm vi nghiên cứu 31
2.3 Nội dung nghiên cứu 31
2.4 Phương pháp nghiên cứu 31
2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 31
2.4.2 Phương pháp phỏng vấn trực tiếp 32
2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu. 32
2.4.4 Phương pháp chuyên gia 32
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33
3.1 ðiều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội quận Dương Kinh 33
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 33
3.1.2 ðiều kiện kinh tế- xã hội 38
3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Dương
Kinh:
40
3.2 Khái quát công tác thu hồi ñất giải phóng mặt bằng tại quận Dương
Kinh và kết quả ñạt ñược giai ñoạn 2008 - 2012.
41
3.2.1 Một số vấn ñề cơ bản về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng và tái ñịnh cư trên ñịa bàn quận Dương Kinh
44
3.3 Khái quát chung về hai dự án nghiên cứu 47
3.3 Khái quát chung về hai dự án nghiên cứu 48
3.3.1 Nguyên tắc bồi thường ñối với hai dự án 48
3.3.2 Dự án ñầu tư xây dựng văn phòng, trung tâm giới thiệu sản phẩm, kho
hàng hóa và nhà nghỉ cho công nhân do Công ty TNHH may Minh
Thành làm chủ ñầu tư tại phường ða Phúc, phường Hưng ðạo quận
Dương Kinh.
52
3.3.3 Dự án ñầu tư xây dựng Công viên cây xanh 53
3.3.4 Các văn bản, chính sách liên quan về thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và
tái ñịnh cư ñã áp dụng ñối với 2 dự án nghiên cứu
55
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
vii
3.4 Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng 2 dự án trên ñịa bàn
quận Dương Kinh
57
3.4.1 Dự án ðầu tư xây dựng văn phòng, trung tâm giới thiệu sản phẩm,
kho hàng hóa và nhà nghỉ cho công nhân.
57
3.4.2 Dự án ñầu tư xây dựng Công viên cây xanh 68
3.5 ðánh giá công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
2 dự án trên ñịa bàn quận Dương Kinh
71
3.5.1 ðánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 71
3.5.2 ðánh giá quá trình xác ñịnh ñối tượng bị thu hồi ñất: 72
3.5.3 ðánh giá việc xác ñịnh giá bồi thường: 73
3.5.4 ðánh giá việc xác ñịnh chính sách hỗ trợ: 74
3.5.5 ðánh giá việc bố trí tái ñịnh cư cho các hộ dân: 74
3.5.6 Các tồn tại, vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng và giải pháp tháo gỡ: 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79
1 Kết luận 79
2 Kiến nghị 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO 82
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
viii
DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang
2.1 Số hộ ñiều tra phân bổ theo dự án 32
3.1 Biến ñộng diện tích ñất theo mục ñích sử dụng 36
3.4 Các dự án thu hồi ñất trên ñịa bàn quận Dương Kinh 43
3.5 Thống kê các loại ñất bị thu hồi khi thưc hiện dự án 1 trên ñịa bàn
phường Hưng ðạo
58
3.6 Thống kê các loại ñất bị thu hồi khi thưc hiện dự án 1 trên ñịa bàn
phường ða Phúc
59
3.7 Phương án tổng thể bồi thường và tái ñịnh cư dự án 1 trên ñịa bàn
phường Hưng ðạo
60
3.8 Phương án tổng thể bồi thường và tái ñịnh cư dự án 1 trên ñịa bàn
phường ða Phúc 61
3.9 Phương án tổng thể bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư dự án 2 69
3.10 Tổng hợp về bồi thường ñất ñai Dự án 2 69
3.11 Tổng hợp về kinh phí hỗ trợ di chuyển ñất ñai, tài sản, cây cối hoa
màu, vật kiến trúc và Tái ñịnh cư Dự án 2 70
3.12 Sự ñồng tình của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
ñịnh cư về 2 dự án nêu trên
72
3.13 Tổng hợp chung ý kiến của người dân về từng nội dung khi Nhà nước
thu hồi ñất thực hiện 2 dự án nêu trên
75
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
ix
DANH MỤC HÌNH
STT Tên hình Trang
3.1 Sơ ñồ hành chính quận Dương Kinh 34
3.2 Biểu ñồ cơ cấu, diện tích sử dụng ñất quận Dương Kinh năm 2012 35
3.3 Biểu ñồ cơ cấu diện tích ñất thu hồi theo loại ñất dự án 1 57
3.4 Giải phóng mặt bằng Dự án 1 59
3.5 Biểu ñồ cơ cấu diện tích ñất thu hồi theo loại ñất dự án 2 68
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
1
MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là một tặng vật vô cùng quý giá mà tạo hoá ñã ban tặng cho con
người, là nguồn gốc của mọi của cải vật chất trong phường hội, là tư liệu sản xuất
không thể thay thế, là thành phần quan trọng hàng ñầu của sự sống, là nguồn tài
nguyên không tái tạo trong nhóm tài nguyên hạn chế của mỗi quốc gia. ðất ñai là
ñịa bàn phân bố của các khu dân cư, là nền tảng xây dựng các ngành, các công trình
phục vụ cho sản xuất, ñời sống và sự nghiệp phát triển văng hoá, an ninh quốc
phòng của mối ñất nước. Nhận thấy tầm quan trọng của ñất ñai C.Mac ñã khái quát
rằng : “ðất là mẹ, sức lao ñộng là cha sản sinh ra của cải vật chất”.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường ñất ñai,
giải phóng mặt bằng (GPMB), tái ñịnh cư (TðC) là hiện tượng mà Nhà nước phải
ñối mặt như một quy luật tất yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi. ðây là một vấn
ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác ñộng tới mọi mặt của ñời sống kinh tế - chính trị -
phường hội.
Trong ñiều kiện quỹ ñất ngày càng hạn hẹp, giá ñất ngày càng cao, nhịp ñộ
phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu GPMB càng trở nên cấp thiết và trở thành một
thách thức lớn ñối với sự phát triển kinh tế, chính trị - phường hội trên phạm vi
vùng, quốc gia. Vấn ñề bồi thường giá ñất, GPMB trở thành ñiều kiện tiên quyết ñể
thực hiện dự án phát triển, nếu không ñược xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản của sự
phát triển kinh tế - phường hội, bởi vậy ñòi hỏi phải có sự quan tâm ñúng mức và
giải quyết triệt ñể.
Ngày nay ñất nước ta ñang tiến hành công cuộc ñổi mới kinh tế, công nghiệp
hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Chúng ta ñã và ñang triển khai nhiều dự án ñầu tư xây
dựng và cải thiện cơ sở hạ tầng, các dự án ñều cần quỹ ñất. Sự phát triển ñô thị, khu
dân cư, an ninh quốc phòng, cơ sở sản xuất ñều cần có qũy ñất. Việc GPMB, thu
hồi ñất ñang diễn ra ở mọi nơi song gặp nhiều khó khăn trong công tác bồi thường,
TðC làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ và thời gian thi công công trình, gây nhiều thiệt hại
cho Nhà nước. Việc bồi thường, TðC hiện nay ñược thực hiện theo các quy ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
2
của Chính phủ như: ñiều 42 Luật ðất ñai (Lðð) ngày 26/11/2003, Nghị ñịnh số
197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và TðC khi
Nhà nước thu hồi ñất, Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP, Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP
về quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất,
thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai và Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP về
quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và
tái ñịnh cư và
Xuất phát từ thực tiễn trên, ñể nhìn nhận ñầy ñủ về công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư ở quận Dương Kinh - thành phố Hải Phòng, dưới sự hướng dẫn của
TS Cao Việt Hà và TS Phạm Phương Nam, tôi thực hiện ñề tài: “ ðánh giá tình
hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của một số dự án
khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn quận Dương Kinh, thành phố Hải
Phòng ”.
2. Mục ñích, yêu cầu
2.1. Mục ñích
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà
nước thu hồi ñất trên tại một số dự án trên ñịa bàn quận Dương Kinh, thành phố
Hải Phòng.
- ðề xuất ý kiến, góp phần hoàn thiện và ñẩy mạnh công tác bồi thường, hỗ
trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho mục ñích an ninh quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng.
2.2. Yêu cầu
- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, GPMB cũng như các văn bản
pháp lý có liên quan ñến công tác GPMB.
- Các số liệu, tài liệu ñiều tra phải phản ánh ñúng tình hình thực hiện chính
sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn quận Dương
Kinh, thành phố Hải Phòng.
- Các số liệu phải có ñộ chính xác, ñược phân tích, ñánh giá khách quan.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về bồi thường và chính sách bồi thường
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất [15].
- Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng
tiền, bằng vật chất khác…) có thể do các quy ñịnh của pháp luật ñiều tiết, hoặc do
thoả thuận giữa các chủ thể.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược
quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình khác trên diện
tích ñó [10].
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng xác lập từ khi thành lập Hội ñồng
giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ ñầu tư.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi
ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa
ñiểm mới [15].
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình bồi thường
Giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các
bên tham gia và lợi ích của toàn phường hội nó thể hiện khác nhau ñối với mỗi dự án.
Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các ñặc ñiểm sau:
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác
nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, phường hội dân cư khác nhau. Khu vực nội
thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn,
cho nên quá trình giải phóng mặt bằng có ñặc ñiểm khác với khu vực nông thôn
hoạt ñộng sản xuất chủ yếu là nông nghiệp hoặc tiểu thủ công nghiệp. Do ñó mỗi
khu vực bồi thường GPMB có những ñặc trưng riêng và ñược tiến hành với
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
4
những giải pháp riêng phù hợp với những ñặc ñiểm riêng của mỗi khu vực và
từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: ñất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời
sống kinh tế phường hội ñối với mọi người dân. Tại khu vực nông thôn, dân cư chủ
yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp cho nên ñất ñai là tư liệu sản xuất
cơ bản. ðối với khu vực thành thị ñất ñai là tài sản có giá trị lớn gắn trực tiếp với ñời
sống sinh hoạt của người dân, với những chủ thể kinh doanh thì vị trí ñất còn gắn
với thu nhập của họ. Từ các ñặc ñiểm như trên cho chúng ta thấy việc bồi thường
thiệt hại cho mỗi diện tích ñất khác nhau bị thu hồi về vị trí, ñiều kiện sử dụng
thường khác nhau.
- ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế ñộ quản lý khác
nhau, cơ chế chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà
trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái ñịnh
cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào
các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu
vực mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược thực
hiện khác nhau.
1.1.3 Giá ñất và ñịnh giá ñất
1.1.3.1 Giá ñất
Trong ñiều kiện ñổi mới quản lý kinh tế giá ñất ñã ñược hình thành và ñược
quy ñịnh trong Luật pháp, ñó là tại ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 “Giá quyền sử
dụng ñất (sau ñây gọi là giá ñất) là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà
nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất”.
ðiều 56 Luật ñất ñai 2003 quy ñịnh: “ Nhà nước quy ñịnh giá các loại ñất ñể
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
5
tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất, tính giá trị tài sản khi giao
ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Do ñó chúng ta có thể hiểu “Giá ñất” là
cầu nối giữa mối quan hệ về ñất ñai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà
nước ñiều tiết quản lý ñất ñai qua giá hay nói một cách khác: giá ñất là công cụ kinh
tế ñể quản lý và người sử dụng ñất tiếp cận với cơ chế thị trường, ñồng thời cũng là
căn cứ ñể ñánh giá sự công bằng trong phân phối ñất ñai, ñể người sử dụng thực
hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước ñiều chỉnh các quan hệ ñất ñai theo pháp luật.
Như vậy giá ñất do nhà nước quy ñịnh chỉ nhằm ñể giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa Nhà nước - chủ sở hữu ñất và người sử dụng ñất - người ñược Nhà nước giao
ñất hoặc cho thuê ñất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển
quyền sử dụng ñất, thế chấp giá trị quyền sử dụng ñất giữa những người ñược Nhà
nước giao ñất và cho thuê ñất. Giá bán quyền sử dụng ñất ñược hình thành trong các
giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này ñược gọi là “giá ñất thực tế”
hay “giá ñất thị trường”.
Giá ñất thị trường là giá bán quyền sử dụng ñất của một mảnh ñất nào ñó có thể
thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao ñổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển
nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời ñiểm xác ñịnh. [12]
Như vậy trên thực tế có hai loại giá ñất: giá do Nhà nước quy ñịnh và giá ñất
theo giá thị trường, hai giá này ñều có mặt trong việc xử lý quan hệ ñất ñai (hoặc
trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng ñất.
1.1.3.2 ðịnh giá, ñịnh giá ñất và ñịnh giá bất ñộng sản
ðịnh giá: Là sự ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh. Thông qua các giao dịch, trao ñổi giữa
các tác nhân bên giao và bên nhận trên thị trường.
ðịnh giá là hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính phường hội, tính nghệ thuật. Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành,
tồn tại và phát triển gắn với quá trình hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Hiện nay, hoạt ñộng ñịnh giá tại nhiều nước trên thế giới ñã trở thành ñối tượng,
công cụ cần thiết với hoạt ñộng quản lý của Nhà nước trong việc vận hành nền kinh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
6
tế thị trường một loại dịch vụ phổ biến nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.
Ở Việt Nam, các hoạt ñộng ñịnh giá ñã có từ lâu nhưng chưa thực sự phát triển
do bị chi phối bởi nền kinh tế tập trung, hoạt ñộng ñịnh giá chủ yếu là thụ ñộng, chỉ từ
năm 1991 trở lại ñây khi nền kinh tế chuyển sang cơ chế thị trường thì hoạt ñộng ñịnh
giá ñược sắp xếp và vận hành theo ñúng vai trò và chức năng của nó.
- ðịnh giá là sự ước tính quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ
cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh.
- ðịnh giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục
ñích cụ thể tại một thời ñiểm xác ñịnh, có cân nhắc ñến tất cả các ñặc ñiểm của tài
sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các
loại ñầu tư lựa chọn.
ðịnh giá ñất: là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của
ñất ñai bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm xác ñịnh khi chúng tham gia trong một
thị trường nhất ñịnh. ðất ñai là một tài sản ñặc biệt vì có ñủ các thuộc tính của một tài
sản, là vật có thực - có thể ñáp ứng một nhu cầu nào ñó của con người, có ñặc trưng giá
trị và là ñối tượng của giao dịch dân sự:
+ ðất ñai không do lao ñộng làm ra, lao ñộng chỉ tác ñộng vào ñất ñai làm
cho nó sử dụng vào ña mục ñích.
+ ðất ñai cố ñịnh về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian
sử dụng.
+ ðất ñai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của ñất ñai
không ngừng ñược tăng lên.
ðất ñai là tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc ñịnh giá ñất cũng như ñịnh giá
các tài sản thông thường. Mặt khác, ñất ñai là một tài sản ñặc biệt, nên giá ñất ngoài
các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác ñộng
bởi các yếu tố tâm lý phường hội. Vì vậy, như trên ñã trình bày thì giá ñất chỉ có thể
là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính ñúng, tính ñủ như các tài sản
thông thường.
Với các ñặc ñiểm nêu trên, khái niệm ñịnh giá quyền sử dụng ñất ñược
hiểu như sau: “ðịnh giá ñất ñược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
7
ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm
xác ñịnh”.
ðịnh giá bất ñộng sản: khi Nhà nước giao ñất cho người sử dụng ñều gắn
với một mục ñích sử dụng cụ thể. Mục ñích sử dụng có thể thay ñổi theo thời gian
khi ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc ñịnh giá ñất phải
dựa trên mục ñích sử dụng ñất do pháp luật quy ñịnh tại thời ñiểm xác ñịnh, việc
ñịnh giá ñất không thể tách rời với việc ñịnh giá tài sản gắn liền với ñất. ðây chính
là hai nội dung của một hoạt ñộng thống nhất, ñó là ñịnh giá bất ñộng sản.
Bất ñộng sản trước hết là một tài sản nhưng nó khác với các tài sản khác là
không thể di dời ñược, bao gồm:
- ðất ñai;
- Nhà ở, công trình gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng ñó;
- Các tài sản gắn liền với ñất ñai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.
Từ các khái niệm trên cho thấy BðS có thể là ñất ñai, cũng có thể là ñất ñai
và các tài sản gắn liền với ñất. Vì vậy, ñịnh giá BðS thực chất là ñịnh giá ñất và
ñịnh giá các tài sản gắn liền với ñất, nên không tách chúng hoàn toàn ñộc lập với
nhau vì BðS là một ñơn vị thống nhất cả về quyền sở hữu và mục ñích sử dụng.
Như vậy, theo ðiều 1 Bộ luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì ñất ñai và
các tài sản gắn liền với ñất cùng nằm trong nội dung của khái niệm BðS.
1.1.4. Ảnh hưởng của yếu tố ñịnh giá ñất ñến công tác bồi thường GPMB và tái
ñịnh
cư
Trong quá trình ñổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường ñược
hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu
nghiên cứu. ðồng thời khái niệm về thị trường bất ñộng sản cũng hình thành và
ñang ñược hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường
mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế. Mặc dù
pháp luật nói chung và Luật ðất ñai chưa ñề cập ñến việc ñất có giá nhưng trên thực
tế, lý thuyết “giá trị” bất ñộng sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan
hiếm, sức mua ñã chứng minh rằng ñất có giá.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
8
Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh: “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, tổ
chức cá nhân ñược quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”. ðiều 12
Luật ðất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998
và năm 2001 quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể thu thuế chuyển
quyền sử dụng ñất. Thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi
giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong thực tế việc
thực hiện thu hồi ñất GPMB hầu hết ñều bị ách tắc trong việc ñịnh giá ñất ñể xác
ñịnh giá trị bồi thường, mặc dù khung giá ñất của Chính phủ tuy ñã ñược ñiều
chỉnh so với khung giá ñất hiện hành, sau ñó ñược cụ thể hoá ở từng ñịa phương,
tuy nhiên ñể tính mức thuế thì ít người phản ñối, nhưng tính tiền bồi thường
GPMB thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn.
1.2 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới
ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng
nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - phường hội. Khi Nhà nước thu
hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của quốc gia ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống
kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không
hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. ðặc biệt, ở những nước
ñang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp ñó là vấn ñề sống
còn của họ. Dưới ñây là một số kinh nghiệm quản lý ñất ñai của các nước trên thế
giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, ñặc biệt trong chính sách bồi
thường GPMB.
1.2.1 Chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của tổ chức WB và ADB
Theo Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) thì
việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ mục ñích an
ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñồng thời ñảm bảo
nguyên tắc ñó là ñảm bảo lợi ích cho những người bị ảnh hưởng ñể họ có một cuộc
sống tốt hơn trước về mọi mặt. Từ ñó tổ chức WB và ADB chỉ ra rằng:
- Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược ñưa ra ñó là
việc bồi thường, tái ñịnh cư sẽ ñược giảm thiểu càng nhiều càng tốt và ñưa ra những
biện pháp giúp ñời sống người bị ảnh hưởng ñược cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
9
mức sống, khả năng thu nhập như trước khi có dự án ñể ñảm bảo tương lai, kinh tế
xã hội ñược thuận lợi.
- Quá trình bồi thường cho người dân bị thu hồi ñất theo WB và ADB cũng
phải ñược ñảm bảo theo nguyên tắc cụ thể như:
+ Bồi thường về ñất: ðối với ñất nông nghiệp thì việc bồi thường cho người
dân khi bị chịu ảnh hưởng của việc thu hồi ñất là ñược bồi thường bằng ñất có cùng
mục ñích sử dụng, có cùng hiệu suất sản xuất và gần với ñất bị thu hồi nhất. ðối với
ñất thổ cư thì ñược bồi thường cũng bằng ñất thổ cư có cùng diện tích và phải ñược
người bị ảnh hưởng chấp thuận. Tất cả quá trình giao ñất bồi thường và tái ñịnh cư
theo WB và ADB phải ñược diễn ra vào thời hạn ngắn nhất và diễn ra trước khi
thực hiện dự án.
+ Bồi thường tài sản trên ñất: là bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất
cả các công trình xây dựng và quy ñịnh cụ thể thời hạn bồi thường là trước 1 tháng
khi thực hiện dự án.
- Ngoài ra, theo WB và ADB khi những người khi thu hồi ñất làm ảnh hưởng
ñến ñời sống như mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh thì sẽ ñược khôi phục
thu nhập bằng việc hỗ trợ thay thế những nguồn thu nhập khác bất kể là họ có bị
mất nơi ở hay không.
- Cũng theo quy ñịnh của tổ chức WB và ADB là phải thông báo ñầy ñủ,
công khai các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái ñịnh cư của
dự án cho các hộ và ngoài ra phải tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thảo mãn các
yêu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện
công tác tái ñịnh cư. Mặt khác, việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường, hỗ trợ và
tái ñịnh cư là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án, mức ñộ chi tiết của kế
hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức ñộ tác ñộng của dự án.
- Một phần quan trọng và không thể thiếu theo quy ñịnh của ngân hàng phát
triển Châu Á (ADB) là ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ
chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo những thông tin khách quan. Nhiệm vụ
của cơ quan giám sát ñộc lập phải kiểm tra xem các hoạt ñộng tái ñịnh cư có ñược triển
khai ñúng không? Từ ñó có những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
10
ñịnh cư ñạt ñược thuận lợi nhất.[01], [23]
1.2.2 Tại Trung Quốc
Pháp luật ñất ñai của Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật ñất
ñai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà
nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai. Do vậy thị
trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Về bồi thường thiệt hại về ñất ñai khi Nhà nước thu hồi: do ñất ñai thuộc sở
hữu Nhà nước nên Chính phủ Trung Quốc không có chính sách bồi thường thiệt hại
về ñất. Khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà
nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết
trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ ñô
Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt
hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ñược Nhà
nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường theo tính
chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp thời,
thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác
nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý tạo ñiều kiện về
việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách phường hội ñược Nhà nước có chính
sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC ñược
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông ñộng và tĩnh.
Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương thức
trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà hiện
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
11
nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng thêm
với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trường,
giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, quận nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn về
nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào
khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong
thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là
70%, 80% hay 100% [1].
1.2.3 Tại Inñônêxia
ðối với In-ñô-nê-xi-a di dân tái ñịnh cư, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất vì mục ñích phát triển kinh tế phường hội từ trước ñến nay vẫn ñược coi
là sự hi sinh mà một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng ñồng. Các chương
trình bồi thường TðC chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho ñất bị dự
án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi ñất ñể xây dựng khu TðC.
TðC ñược thực hiện theo 3 yếu tố quan trọng:
- ðền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong ñó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục ñể ít người bị ảnh hưởng có ñược mức sống ñạt hoặc gần
ñạt so với mức sống trước khi có dự án. ðối với các dự án có di dân TðC, việc lập
kế hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ khi chu kỳ ñầu
tiên của việc lập dự án ñầu tư và những nguyên tắc chính phải ñề cập ñến gồm:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án ñể giảm thiểu việc di dân
bắt buộc, vấn ñề khó tránh ñược khi triển khai thực hiện các dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải ñược bồi thường và hỗ trợ ñể triển vọng kinh tế,
phường hội của họ nói chung ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có
dự án.
+ Các dự án về TðC phải ñạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
12
+ Người bị ảnh hưởng ñược thông báo ñầy ñủ, ñược tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường TðC.
+ Các chủ ñầu tư ñặc biệt chú ý ñến tầng lớp những người nghèo nhất, trong
ñó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về ñất ñai, tài sản,
những hộ gia ñình do phụ nữ làm chủ [12].
1.2.4 Tại Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên ñất
công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử dụng ñất một cách
hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một hình thức pháp luật.
Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị
cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà
nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ.
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai rõ
ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và quyền sử
dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong phường hội. Chế ñộ
này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy quyền sử dụng ñất
nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai ñất ñai, hạn chế sở hữu ñất,
hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn chế thanh lý các quy chế công
cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính các quy chế như thế này ñược xem là
ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế. Một là
“ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt ñược theo thủ
tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh
cưỡng chế của công pháp [1].
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng trong
một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật “sung công
ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích
thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên phạm vi
toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào năm
1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường cho ñến nay. Tuy
nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
13
không ñạt ñược thỏa thuận thì luật “sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng
chế, nhưng nếu cứ như vậy thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp
cho nên thời gian có thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó,
Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo ba giai ñoạn:
Thứ nhất: tiền bồi thường ñất ñai ñược giám ñịnh viên công cộng ñánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ cho công trình công cộng. Giá
quy ñịnh không dựa vào lợi nhuận khai thác do ñó có thể ñảm bảo sự khách quan
trong việc bồi thường.
Thứ hai: pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có quyền
sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi ñất. Quy trình chấp
thuận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất ñai, thương
lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách ñảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp ñất ñai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà
nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên
quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ
ñược thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng này
nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà ñó. Còn nếu như các dự án xây dựng
chung cư nhà ở thì cung cấp cho các ñối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn
giá thành. ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng không có pháp
nhân, các ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính
chất ân huệ ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc
khu kinh doanh.
1.3 Chính sách bồi thường ở Việt Nam
1.3.1 Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ
1.3.1.1 Thời kỳ trước 1987
*Hiến pháp 1946
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên nước Việt
Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. ðến năm 1953, Nhà nước
ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành. Một
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
14
trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng
ñất của thực dân Pháp và ñế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến,
chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông
dân. Sau ñó, ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời
Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp - hình thức
sở hữu tập thể.
*Nghị ñịnh số 151-TTg
Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151-TTg Ngày 14/4/1959, quy
ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan
ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban kế hoạch Nhà nước
và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của Chính phủ quy ñịnh thể lệ
tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm xây dựng các công trình kiến thiết
cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời và diện tích ñủ cần thiết cho công trình
xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của
người có ruộng ñất. ðất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì
thuộc sở hữu của Nhà nước. Về mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị
ñịnh 151/TTg:
- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai khoản: về
ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng thu.
- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức.
- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt ñược
giúp ñỡ xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của
ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong nghị
ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960.
Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp 1980 ra ñời.
1.3.1.2. Thời kỳ 1987 ñến 1993
Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc
thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………
15
những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên.
Luật ðất ñai năm 1988 ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng cơ bản
dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số 186/HðBT về
việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển mục ñích sử dụng
vào mục ñích khác thì phải bồi thường. Căn cứ ñể tính bồi thường thiệt hại về ñất
nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất.
Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy ñịnh giá tối ña, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành
phố quy ñịnh cụ thể mức bồi thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất
thực tế ở ñịa phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức. Tổ
chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào
mục ñích khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước.
Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang,
phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh canh, ñịnh
cư cho vùng bị lấy ñất.
Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn sử
dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối với việc
sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…
1.3.1.3. Thời kỳ 1993 ñến 2003
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) ñã quy ñịnh:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế
thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN”.
- ðiều 17 quy ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên
trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời và tài sản do Nhà
nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn
hoá, phường hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài
sản khác mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”.
- ðiều 18 quy ñịnh: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo
quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà
nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và
