ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG bồi THƯỜNG GIẢI PHÓNG mặt BẰNG KHI NHÀ nước THU hồi đất tại một số dự án ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN địa bàn TỈNH HƯNG yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG




ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HƯNG YÊN




LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI, NĂM 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




NGUYỄN THỊ HỒNG NHUNG


ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
ĐƯỜNG GIAO THÔNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HƯNG YÊN



CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS.HỒ THỊ LAM TRÀ





HÀ NỘI, NĂM 2014

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Pagei

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực.
Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.




TÁC GIẢ LUẬN VĂN




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Pageii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự lỗ lực của bản thân, tôi đã
nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy
cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá
nhân và tập thể để hoàn thành bản luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà -
Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực ti
ếp hướng
dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo - Học viện nông nghiệp Việt Nam
đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hưng
Yên, Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng tỉnh
đã giúp đỡ tôi trong thời gian
nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Hưng Yên, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn



Nguyễn Thị H
ồng Nhung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp  Pageiii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
1. MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích nghiên cứu 2

1.3. Yêu cầu của đề
tài 2
Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
tái định cư 3
1.1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư 3
1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng 6
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở một số nước và tổ chức trên thế giới 12
1.2.1. Trung Quốc 12
1.2.2. Australia 14
1.2.3. Hàn Quốc 15
1.3. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
ở Việt Nam 16
1.3.1. Những văn bản pháp quy của Nhà nước về chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồ
i đất 16
1.3.2. Thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam 28
1.3.3. Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường giải phóng
mặt bằng thời gian qua 31

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Pageiv

1.4. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại tỉnh Hưng Yên 33
1.4.1. Các văn bản hướng dẫn về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 34
1.4.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 34
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 37

2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên c
ứu 37
2.2. Nội dung nghiên cứu 38
2.2.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội tỉnh Hưng Yên 38
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tỉnh Hưng Yên 38
2.2.3. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của ba dự án 38
2.2.4. Đề xuất các giải pháp hoàn thiện chế độ, chính sách bồi thường,
GPMB, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm
đẩy
nhanh tiến độ thực hiện các dự án 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu 38
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Hưng Yên 40
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 40
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 42
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 45
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất 47
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 47
3.2.2. Tình hình quản lý sử dụng đất 49
3.3. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB tại một số dự án 53
3.3.1. Giới thiệu khái quát các dự án 53
3.3.2. Thực trạng thu hồi đất các dự án 58
3.3.3. Tổng hợp, đánh giá về giá bồi thường, hỗ trợ của các d
ự án 65
3.3.4. Tổng hợp, đánh giá kết quả thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt
bằng tại ba dự án 74

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Pagev

3.3.5. Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến người dân về tình trạng việc làm và

phương thức sử dụng tiền của các hộ dân có đất bị thu hồi 82
3.4. Đề xuất giải pháp hoàn thiện chế độ, chính sách bồi thường GPMB, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm đẩy nhanh tiến độ
thực hiện các dự án 86
3.4.1. Quan điểm v
ề thực hiện chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái
định cư 86
3.4.2. Một số giải pháp 86
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 89
1. Kết luận 89
2. Kiến nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Pagevi

DANH MỤC BẢNG
STT TÊN BẢNG TRANG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 47
Bảng 3.2. Thực trạng thu hồi đất dự án tỉnh lộ 200 59
Bảng 3.3. Thực trạng thu hồi đất dự án Quốc lộ 38B 62
Bảng 3.4. Thực trạng thu hồi đất dự án tuyến nối hai đường cao tốc 63
Bảng 3.5. Giá bồi thường về đất tại khu vực nghiên cứu 67
Bảng 3.6. Đơn giá bồi thường về mộ 69
Bảng 3.7. Tổng hợp mức giá bồi thường, hỗ trợ tại dự án 1 70
Bảng 3.8. Tổng hợp mức giá bồi thường, hỗ trợ tại dự án 2 72
Bảng 3.9. Tổng hợp mức giá bồi thường, hỗ trợ tại dự án 3 73
Bảng 3.10. Kinh phí bồi thường dự án 1 75
Bảng 3.11. Kinh phí bồi thường dự án 2 76

Bảng 3.12. Kinh phí bồi thường dự án 3 77
Bảng 3.13. Tình trạng việc làm của hộ dân trước và sau thu hồi đất 84
Bảng 3.14. Thực trạng sử dụng tiền bồi thường 85





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Pagevii

DANH MỤC HÌNH
STT TÊN BẢNG TRANG
Hình 3.1. Sơ đồ tổng thể ba dự án 54
Hình 3.2. Tỉnh lộ 200 – đoạn qua huyện Tiên Lữ (ảnh chụp năm 2014) 55
Hình 3.3. Quốc lộ 38B hiện nay – điểm Cầu Yên Lệnh 56
Hình 3.4. Quốc lộ 38B hiện nay – điểm qua thành phố Hưng Yên 56
Hình 3.5. Quốc lộ 38B hiện nay – điểm qua Cầu Tràng 57
Hình 3.6. Tuyến nối hai đường cao tốc Hà Nội – Hải Phòng với Cầu Giẽ -
Ninh Bình 58


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Pageviii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
ADB Ngân hàng phát triển châu Á
CNH-HĐH Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá
CP Chính phủ
GPMB Giải phóng mặt bằng

HĐND Hội đồng nhân dân
NĐ Nghị định
NXB Nhà xuất bản
QĐ-UBND Quyết định của Uỷ ban nhân dân
QSDĐ Quyền sử dụng đất
TĐC Tái định cư
TW Trung ương
UBND Uỷ ban nhân dân
WB Ngân hàng thế giới
KT-XH Kinh tế - xã hội
XDCB Xây dựng cơ bản
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QL Quốc lộ
BT, HT Bồi thường, hỗ trợ.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page1

1. MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, nền kinh tế nước ta đang phát triển theo xu thế hội nhập khu vực
và quốc tế, đời sống nhân dân được cải thiện không ngừng nâng cao. Đây là nền
kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa dựa trên lực lượng sản xuất hiện đại, quan
hệ sản xuất phát triển phù hợp với lực lượng sản xuất đồng thời tạo ra các xung lực
để đổ
i mới, nâng cao khả năng tác động tích cực vào quá trình phát triển kinh tế. Để
đáp ứng yêu cầu đó thì việc Nhà nước thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, phục
vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh, quốc phòng, phát triển kinh tế là hết
sức cần thiết. Thực tiễn đã khẳng định công tác giải phóng mặt bằng là điều kiện
tiên quyết để thự

c hiện thành công dự án. Mà tiến độ giải phóng mặt bằng ra sao thì
vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước cho người dân có đất bị thu hồi
hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn.
Sau khi có Luật Đất đai năm 1993 và 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 90/CP ngày 17/8/1994, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và được thay bằng
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ Quy định về bồi
th
ường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-
CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu n
ại về đất
đai và hiện nay được bổ sung bằng Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009
của Chính phủ Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư.
Hưng Yên là tỉnh nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc Bộ, nằm trong vùng kinh
tế trọng điểm phía Bắc, là tỉnh đồng bằng xen lẫn đồ
i thấp, không có rừng, núi và
biển. Do đó, Hưng Yên có nhiều ưu thế để phát triển công nghiệp và dịch vụ nhưng
phân hóa kinh tế không đồng đều giữa các khu vực trong tỉnh đang gây khó khăn
cho việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế của tỉnh cũng như cho những vùng, khu

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page2

vực kinh tế còn chậm phát triển trong tỉnh. Tình hình đó sẽ được cải thiện khi các
con đường tỉnh lộ 200 chạy qua Tiên Lữ, Ân Thi, Yên Mỹ; quốc lộ 38B (nối từ chợ
Gạo đi qua Tiên Lữ, Phù Cừ sang Hải Dương); tuyến đường bộ nối hai đường cao
tốc Hà Nội - Hải Phòng với cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình được hình thành, làm cân
bằng kinh tế giữa các vùng trong tỉnh. Đây là ba dự án nằm trong Quyết
định

2111/QĐ-TTg ngày 28/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hưng Yên đến năm 2020.
Trước tình hình trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài, dưới sự hướng dẫn
của cô giáo PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà, chúng tôi thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu
hồi đất tại một số dự
án đường giao thông trên địa bàn tỉnh Hưng Yên” sẽ góp
phần giải quyết các vấn đề nêu trên.
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất tại ba dự án đường giao thông trên địa bàn tỉnh Hưng Yên.
- Đánh giá ảnh hưởng của chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến
đời sống, việc làm của người dân bị thu hồi đất và phương thức sử dụng tiền bồi
thường, hỗ trợ của họ.
- Đề xu
ất các giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt
bằng cho các dự án.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nguồn số liệu, tài liệu điều tra thu thập phải có độ tin cậy, chính xác, trung
thực và khách quan, phản ánh đúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng tại địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất kiến nghị có tính khả thi.


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page3

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và

tái định cư
1.1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1.1. Khái niệm
a. Bồi thường giải phóng mặt bằng
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng
đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó, giá trị
quyền sự dụng
đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời
hạn sử dụng đất xác định (Khoản 6, Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
Trong thực tế có thể thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để GPMB nhằm phục vụ thực hiện các dự án
đầu tư đó là quá trình giải quyết mối quan
hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể được Nhà nước giao đất với các hình thức bồi
thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác tùy theo điều kiện hoàn cảnh cụ thể
nhằm bù đắp lại những lợi ích đã bị mất mát trong quá trình thu hồi đất và quá trình
này phải được thực hiện dựa trên những chính sách, quy định pháp luậ
t của Nhà nước.
GPMB là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà
cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho
việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng được bắt đầu từ khi thành lập Hội
đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu t
ư.
b. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt
Nam, 1998).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page4

Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bổ trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới (Khoản 7, Điều 4, Luật đất đai 2003).
c. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh
số
ng và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi đất hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản;
di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc số
ng, thu
nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Như vậy, tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế, xã hội đối
với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí tái định cư
bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao đất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở (Điều 4, Nghị định
197/2004/NĐ-CP).
Tái định cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách GPMB.
1.1.1.2. Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
a. Bồi thường về đất đai
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Khoản 2, Điều 42,
Luật đất đai n

ăm 2003).
Khi giao đất mới ở khu tái định cư, nếu giá trị đất khu tái định cư nhỏ hơn thì
được nhận tiền chênh lệch, nếu giá trị đất khu tái định cư lớn hơn thì bù tiền chênh
lệch trừ trường hợp hộ nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà giá trị nhỏ hơn một suất tái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page5

định cư tối thiểu thì được hỗ trợ phần chênh lệch đó. Trường hợp đất nông nghiệp
vượt hạn mức không được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, chứng nhận, đất nông
nghiệp thuộc quỹ đất công ích, đất nhận giao khoán được bồi thường chi phí đầu tư
còn lại (Điều 14; Nghị định 69/2009/NĐ-CP).
b. Bồi thường về hoa màu
Bồi thường cây hàng năm
được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch
theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời điểm thu hồi.
Đối với cây lâu năm nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường bằng giá
trị hiện có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển thì
bồi thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng lại (Đi
ều 24,
Nghị định 197/2004/NĐ-CP).
Đối với vật nuôi, đến thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa đến kỳ
thu hoạch được bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển được thì bồi
thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Điều 24, Nghị định
197/2004/NĐ-CP).
c. Bồi thường công trình trên đất
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của h
ộ gia đình, cá nhân được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với nhà,
công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công
trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của

công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình
có tiêu chuẩn kỹ thuật t
ương đương (Điều 24, Nghị định 69/2009/NĐ-CP).
d. Hỗ trợ ổn định đời sống
Hỗ trợ ổn định đời sống bằng lương thực đối với các hộ gia đình bị thu hồi từ
30% đến 70% đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng
nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ

ở; trường hợp phải chuyển đến các địa bàn có điều kiện KT-XH khó khăn hoặc có
điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24 tháng.
Đối với các hộ bị thu hồi trên 70% đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ
trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page6

trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến
địa bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng.
Mức hỗ trợ cho một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30 kg
gạo trong thời gian một tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa
phương (Khoản 1, Điều 20, Nghị
định 69/2009/NĐ-CP).
e. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Đối với hộ chuyển đổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường đất bị thu hồi
bằng tiền còn được hỗ trợ từ 1,5-5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất
nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá định mức giao đất nông nghiệp tại địa
phương) hoặc 1 su
ất đất ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất đất kinh doanh phi
nông nghiệp. Nếu có nhu cầu đào tạo được miễn phí đào tạo một khoá học đối với
các đối tượng trong độ tuổi lao động (Điều 22, Nghị định 69/2009/NĐ-CP).
f. Hỗ trợ khác

Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, căn cứ vào tình hình thực tế của địa
phương, Chủ tịch UBND c
ấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo có
chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất (Khoản 1, Điều 23,
Nghị định 69/2009/NĐ-CP).

1.1.2. Đặc điểm và những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng
1.1.2.1. Đặc điểm của quá trình bồi thường
Bồi thường giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp đến
lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội nó thể hiện khác nhau đối với
một dự án. Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các đặc điểm sau:
a. Tính đa dạng thể hiện
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vự
c nội thành, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập
trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng:
công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page7

hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực
bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp
riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
b. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị, có vai trò quan trọng trong đời sống KT-XH đối
vớ
i mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt
động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi

trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, do
đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn
được lợi nhuận cao hơ
n là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây
trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động
dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn. Bởi vậy, để đảm bảo
đời sống dân cư cần thiết phải thực hiện tốt việc hỗ trợ, chuyển đổi nghề nghiệp cho
người dân.
- Đối với
đất ở phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc với chế độ quản lý khác nhau qua nhiều thời kỳ, cơ chế chính
sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai, xây nhà trái phép.
+ Thiếu quỹ đất
để xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đáp ứng được yêu cầu của người dân.
+ Ở một số vùng, người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám sát vào các trục đường giao thông, nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện
kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển (Phạm Phương Nam, 2011).
1.1.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền KT-XH. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page8

văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.

Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần
trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998, 2001 và
2003) nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH đất nước. Theo đó, chính sách bồi
thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, s
ửa đổi cho
phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời
gian qua công tác GPMB đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp
ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên, do
tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất
đai qua các thời kỳ mà công
tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh
hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Bên cạnh ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc
tổ chứ
c thực hiện các văn bản đó cũng vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: nhận thức
của người dân và kể cả bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về
chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa t
ốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến
chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng
pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp tiến độ GPMB (Bộ Tài Nguyên và
Môi trường, 2007).
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là điều
kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật

tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền kinh tế đất nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page9

mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Quy
hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình
phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng
đất, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục những nhược điểm do
lịch sử để lại hay giải quyết nhữ
ng vấn đề mà quá trình phát triển đang đặt ra.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường, GPMB nào đều dựa
trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nh
ằm đạt được các yêu cầu như là
phương án có hiệu quả KT-XH cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công
cụ “tạo cung” cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các
mục tiêu chính trị-xã hội hóa về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường,
GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều
nhất, đúng chức năng nhất.
Quy hoạ
ch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy
định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết
định thu h
ồi đất đó của người đang sử dụng.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi

thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
c. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013,
người sử dụng đất đai phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền và được cấp GCNQSDĐ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ
t là chứng
thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp  Page10

với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất.
Trong công tác bồi thường, GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng
được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký
đất đai ở n
ước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất;
việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường,
GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai. Cấp
GCNQSDĐ thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn
(Bộ Tài Nguyên và Môi trường, 2012a).
d. Yếu tố giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Theo quy định của
pháp Luật Đất đai 2003 thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây
(Điều 55):
- Do UBND các tỉnh, thành ph
ố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh)

quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do
Chính phủ quy định) và được công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do đấu giá quyến sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử d
ụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham
gia trong một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất đượ
c hiểu là sự
ước tính về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể
đã được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp  Page11

căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại tại thời điểm định giá để áp dụng
phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất chủ
yếu sử dụng một phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới thực hiện, đó
là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính b
ồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của Luật
Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều
kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa
phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, d
ẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện. Theo luật đất đai
năm 2013, giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ là giá cụ thể do UBND cấp tỉnh lập

năm năm một lần.
e. Thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản tác động vào công tác bồi thường, GPMB trên một
số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch về bất động sản trong
một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị trường bất
động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do
người
đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị
trường); đồng thời, người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà
cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi
thường.
- Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
f. Trình độ, năng lực của cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư
Năng lực thực hiện chính sách và công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp  Page12

đầu tư. Với đội ngũ cán bộ làm công tác chỉ đạo, hướng dẫn và cán bộ trực tiếp thực
hiện áp dụng chính sách am hiểu và nắm chắc các quy định của chính sách, có đủ
trình độ năng lực; với các tổ chức được giao thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án được tổ chức và thực hiện
công việ
c có tính chuyên môn hóa cao; với sự chỉ đạo và phối hợp giữa các cơ quan,
đơn vị có chức năng nhiệm vụ liên quan đến việc thực hiện chính sách chuẩn xác,
chặt chẽ và nhịp nhàng, thì việc triển khai thực hiện chính sách, việc áp dụng chính

sách sẽ diễn ra thuận lợi, loại bỏ được những vướng mắc phát sinh không đáng có,
đảm bảo cho quy trình thủ tục thực hiện đơn giản thuận tiện, h
ạn chế được những
khúc mắc, khiếu kiện gây kéo dài thời gian hoàn thành việc thu hồi đất và giải
phóng mặt bằng.
g. Thủ tục hành chính
Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ảnh hưởng
trực tiếp đến việc triển khai, thực hiện dự án.
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ ở một số nước và tổ chức trên thế giới
1.2.1. Trung Quốc
Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai
Việt Nam về chế độ sở hữu và các hình thức sử dụng đất đai. Tuy nhiên nhìn tổng
thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại
Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không c
ăn cứ giá thị trường, mức bồi
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này
thấp hơn nhiều so với phí giao đất. Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để
duy trì mức sống ban đầu, có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không
vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thự
c hiện trưng
mua. Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá thị trường. Cơ quan thẩm
định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn.
Về phương thức bồi thường: Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết
trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp  Page13

chọn các hình thức bồi thường chỉ bằng tiền; Tái định cư và có việc làm hoặc Tái
định cư với bảo hiểm xã hội.

Về mức bồi thường: Mức giá này được Nhà nước quy định cho từng khu vực và
chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế. Đối
với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất củ
a đất và loại đất. Mức bồi thường từ 6
đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi. Trợ
cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Ngoài ra, Luật
cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp không
vượt quá 30 lần giá trị sả
n lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các
quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.
Đối với đất ở và các loại đất khác, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào
từng địa phương, trên cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp. Việc bồi
thường công trình xây dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trườ
ng. Giá trị nhà ở bị
trưng mua sẽ được thẩm định và quyết định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn,
theo những quy trình định giá nhất định. Sau đó được chính quyền địa phương quyết
định. Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh doanh sẽ được quyết định
dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh doanh.
Ở Trung Quố
c, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng
người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu
hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩ
n thận phương án bồi thường,
trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho
những người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với
trước khi bị thu hồi đất. Mặc dù không có quy định rõ ràng trong luật về việc phục
hồi thu nhập. Tuy nhiên, chính quyền các địa phuơng đã chủ động đưa ra m
ột số
giải pháp:

- Tái định cư bằng tiền: Theo đó các khoản hỗ trợ sẽ được cung cấp tới các
cá nhân (cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số trường
hợp), và sau đó, cá nhân sẽ tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bị
ảnh hưởng đã chọn cách này.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp  Page14

- Tái định cư thông qua thỏa thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường
sẽ chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập với
vốn đầu tư từ các khoản tiền bồi thường
- Thông qua việc thành lập cơ chế an sinh xã hội: Cơ chế này đã được áp
dụng ở một số địa phương có kinh tế phát tri
ển. Theo cách này, tất cả các khoản trợ
cấp và một phần khoản bồi thường do mất đất được cho vào một quỹ an sinh xã hội
bao gồm lương hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế.
Bên cạnh những thành công, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của
Trung Quốc bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việ
c làm; tốc độ tái
định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà
tái định cư…(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012b).
1.2.2. Australia
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước
và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu
đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc
mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích l
ũy đất đai.
Theo luật của Australia có hai loại thu đất gồm thu đất bắt buộc và thu đất tự
nguyện:
- Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc

thoả thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và ng
ười thu
hồi đất sẽ thoả thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào giá
đất thị trường, không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và không
bên nào được áp đặt đối với bên kia.
- Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác. Thông
thường, nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Nguyên tắc bồi thường: Giá bồi thường xác định theo giá thị trường của mảnh
đất đó; giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu cao hơn giá trị thị trường của mảnh đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp  Page15

Mức bồi thường: Giá tính mức bồi thường là giá thị trường hiện tại, được
quyết định với các cơ quan quản lý với sự tư vấn của người đứng đầu cơ quan định
giá. Giá trị thị trường được xác định là mức tiền mà tài sản đó có thể bán được một
cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định.
Hình th
ức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Tất cả các loại đất,
công trình xây dựng đều được bồi thường theo giá thị trường.
Về tái định cư: Không quy định cụ thể, chủ sở hữu phải tự tìm nhà mới (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2012b).
1.2.3. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, những năm gần đây, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng
nông thôn vào đô thị, thủ đô Seoul đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư
trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc bồi thường
được thực hiện thông qua các công c
ụ chính sách như bồi thường, hỗ trợ tài chính,
cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.

Việc bồi thường cũng có quy định như sau: Đối với thửa đất được sử dụng
thông qua đàm phán hoặc xét xử của toà án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên
mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng và giá
của những th
ửa đất tương tự gần đó. Việc định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia
định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các
giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc
nhiều hơn sẽ có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, sau đó việc
bồi thường sẽ được tính toán lại.
Hình thức bồi thường: Bồi thường được trả bằng tiền mặt. Các chủ sở hữu tài
sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền mặt, bao gồm đất
thay thế hoặc nhà ở xã hội.
Mức bồi thường: Đối với đất nông nghiệp, nếu như đất bị thu hồi trước khi thu
hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ đươc bồi th
ường. Khoản bồi thường được tính
dựa trên số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố. Khoản bồi