Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã thái hoà, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI









ðINH THỊ KIM DUNG


ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN THỊ XÃ THÁI HÒA,
TỈNH NGHỆ AN


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ðẤT ðAI



Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60850103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn



ðinh Thị Kim Dung

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ñã
tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,
Trưởng Bộ môn Quản lý ðất ñai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại
học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
nghiên cứu thực hiện ñề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Viện Sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà
Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường
Nghệ An, Phòng Quản lý ðất ñai (Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An);
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê, Văn phòng ñăng ký
quyền sử dụng ñất thị xã Cửa Lò, Tổ công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng thị xã Thái Hòa, UBND xã Nghĩa Hòa, UBND xã Tây Hiếu, UBND
phường Quan Tiến ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu
thực hiện luận văn tại ñịa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, ñồng nghiệp và bạn bè
ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

ðinh Thị Kim Dung

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC
Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục viết tắt vii
1. MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết 1
1.2 Mục ñích và yêu cầu 3
1.2.1 Mục ñích: 3
1.2.2 Yêu cầu: 3
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 3
2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất 4
2.1.1 Khái quát về Bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 4
2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 5
2.2 Bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức
ngân hàng quốc tế 11
2.2.1 Trung Quốc 11
2.2.2 Hàn Quốc 12

2.2.3 Australia 13
2.2.4 Chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ngân hàng quốc tế 15
2.3 Bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam. 16
2.3.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ. 16
2.3.2 Thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi
ñất tại Việt Nam. 20
2.4 Nghiên cứu trong nước về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 22
2.4.1 Việc áp dụng, thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh 22
2.4.2 Giá ñất áp dụng trong bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh 22
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv
3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
3.1 ðịa bàn nghiên cứu: 23
3.2 ðối tượng nghiên cứu: 23
3.3 Nội dung nghiên cứu: 23
3.4 Phương pháp nghiên cứu: 24
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25
4.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Thái Hòa, tỉnh
Nghệ An 25
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 25
4.1.2 Các nguồn tài nguyên 27
4.1.3 Thực trạng cảnh quan môi trường 29
4.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 30
4.2 Tình hình quản lý sử dụng ñất của thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An
từ khi thành lập ñến nay 34
4.2.1 Công tác thống kê, kiểm kê ñất ñai, lập bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất 34
4.2.2 Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất 34
4.2.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất 35
4.2.4 Công tác thanh tra giải quyết khiếu nại, tố cáo về ñất ñai 35

4.2.5 Công tác ñền bù GPMB khi nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thị
xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An 36
4.2.6 Hiện trạng sử dụng ñất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất của thị
xã Thái Hòa 39
4.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An 43
4.3.1 Tình hình chung. 43
4.3.2 Giới thiệu về 3 dự án nghiên cứu 45
4.3.3 Các văn bản pháp lý có liên quan ñến dự án 47
4.3.4 Quy trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 51
4.4 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi ñất tiến hành ở 3 dự án 56
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.4.1 Xác ñịnh ñối tượng, ñiều kiện ñược bồi thường hỗ trợ về ñất 56
4.4.2 ðánh giá việc thực hiện giá ñền bù về ñất, tài sản, cây cối, hoa
màu trên ñất 58
4.4.3 Chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư 64
4.4.4 ðánh giá việc thực hiện các chính sách ñền bù GPMB khi nhà
nước thu hồi ñất tại 3 dự án nghiên cứu 68
4.4.5 ðánh giá công tác tổ chức, trình tự thực hiện trong công tác bồi thường,
hỗ trợ GPMB khi thực hiện 3 dự án trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa. 73
4.4.6 ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách ñền bù GPMB tại 3
dự án trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa 76
4.5 ðề xuất một số giải pháp khi thực hiện công tác bồi thường
GPMB trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa 81
4.5.1. Thực hiện công khai quy hoạch 81
4.5.2 Coi trọng công tác tổ chức thực hiện và công tác vận ñộng,

tuyên truyền 81
4.5.3 Xác ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất 82
4.5.4 Phát huy cao ñộ sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị
trong từng cấp, nhất là cấp cơ sở 82
4.5.5 Làm tốt công tác ñầu tư, tổ chức, bố trí nơi di dân tái ñịnh cư 83
4.5.6 Có kế hoạch chủ ñộng trong việc giải quyết các vấn ñề phát sinh 83
4.5.7 Việc thực thi chính sách giải phóng mặt bằng phải dựa trên cơ sở
các chính sách của Trung ương 84
4.5.8 Quản lý hồ sơ về ñất ñai chặt chẽ và thống nhất. 84
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85
5.1 Kết luận 85
5.2 Kiến nghị 87
TÀI LIỆU THAM KHẢO 88


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Hiện trạng diện tích, dân số, mật ñộ dân số thị xã thái hòa 33

Bảng 2. Diện tích giải phóng mặt bằng thị xã Thái Hòa 37

Bảng 3: Hiện trạng sử dụng ñất thị xã Thái Hòa 41

Bảng 4: Biến ñộng sử dụng ñất thị xã Thái Hòa năm 2011 42

Bảng 5. Tổng hợp về ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường tại ba dự án 57

Bảng 6. Tổng hợp bồi thường về ñất ñai 59

Bảng 7: Tổng hợp ñơn giá ñền bù về tài sản, cây cối hoa màu tại 3 dự án. 61

Bảng 8. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 03 dự án 63

Bảng 9: Tổng hợp các dự án về tái ñịnh cư ñất ở 64

Bảng 10: Tổng hợp các khoản hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu. 66

Bảng 11: Quan ñiểm của người có ñất thu hồi các chính sách hỗ trợ và TðC 66

Bảng 12: Xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược bồi thường. 72

Bảng 13: Quan ñiểm của người có ñất thu việc xác ñịnh ñối tượng bồi thường. 73


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Các chữ viết tắt Ký hiệu
Bị ảnh hưởng BAH
Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn BNN PTNT
Bồi thường BT
Công nghiệp hoá - Hiện ñại hoá CNH-HðH
Giải phóng mặt bằng GPMB
Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất GCNQSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất GCNQSDð
Hồ sơ ñịa chính HSðC
Hỗ trợ HT
Khu Công nghiệp, công nghiệp nhỏ KCN, CNN
Kinh tế kỹ thuật KTKT
Ngân hàng phát triển Châu Á ADB
Ngân hàng thế giới WB
Sản xuất nông nghiệp SXNN
Tái ñịnh cư TðC
Trung học cơ sở, Trung học phổ thông THCS, THPT
Uỷ ban nhân dân UBND





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết
ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn xây dựng và
phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến pháp nước
CHXHCN Việt Nam chương II ñiều 18 ñã xác ñịnh "Nhà nước thống nhất quản lý
ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñất ñúng mục ñích và có
hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài".
Trong quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa và hiện ñại hóa ñất nước,
việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất ñáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội là

việc làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các ñịa phương trên toàn lãnh
thổ Việt Nam. ðặc biệt là chuyển diện tích ñất nông nghiệp sang quỹ ñất phi
nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và
thương mại dịch vụ và du lịch.
Thu hồi ñất, bồi thường thiệt hại ñể giải phóng mặt bằng là khâu then
chốt, quan trọng. Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên
quyết ñể triển khai các dự án.
Thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm phức tạp, tác ñộng tới mọi mặt
ñời sống, kinh tế, xã hội, nhân văn của nhiều người, của cả cộng ñồng dân cư.
Trong ñiều kiện quỹ ñất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày càng hạn
hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn ñề lợi ích kinh tế
của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi ñất và giao ñất ngày càng ñược
quan tâm hơn. Vì vậy, vấn ñề bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã và ñang
là vấn ñề mang tính thời sự cấp bách. Thực tiễn ñã khẳng ñịnh công tác ñền
bù giải phóng mặt bằng là một trong những ñiều kiện kiên quyết ñể phát triển,
nếu không ñược xử lý tốt thì sẽ trở thành vật cản thực tế ñầu tiên mà các nhà
phát triển phải vượt qua. Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn ñề hết sức
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

nhạy cảm và phức tạp, nó tác ñộng tới mọi vấn ñề ñời sống kinh tế, văn hóa xã
hội, an ninh quốc phòng của cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiến ñến Nhà
nước, Chủ ñầu tư, ñặc biệt là ñối với người dân có ñất bị thu hồi.
Nằm ở vùng Tây Bắc tỉnh Nghệ An, Thái Hòa có 13.548,57 ha diện tích
tự nhiên, hơn 66 nghìn nhân khẩu với 10 ñơn vị hành chính: 4 phường và 6 xã;
nằm ở vị trí ngã tư của hai tuyến ñường giao thông huyết mạch: tuyến Quốc lộ
48 nối các huyện phía ñông (Quỳnh Lưu, Diễn Châu, ra tuyến Quốc lộ 1A nối
Khu kinh tế ðông Nam, cảng Cửa Lò và Thị xã Thái Hòa) với các huyện miền
Tây Nghệ An (Quỳ Hợp, Quỳ Châu, Quế Phong); tuyến ñường Hồ Chí Minh,

phía nam nối các huyện Tân Kỳ, ðô Lương, Anh Sơn, phía Bắc nối huyện
Nghĩa ðàn và Như Xuân – Thanh Hóa, Thị xã Thái Hòa ñã và ñang trở thành
ñiểm nhấn quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội, củng cố an
ninh quốc phòng của tỉnh Nghệ An và của khu vực Bắc Trung bộ… Ngày
15/6/2005, Thủ tướng Chính phủ ñã có Quyết ñịnh số 147/2005/Qð -TTg phê
duyệt ñề án phát triển kinh tế – xã hội miền Tây tỉnh Nghệ An, trong ñó, trước
mắt ưu tiên ñầu tư phát triển nhanh ñô thị Thái Hòa ñể trở hành trung tâm kinh
tế- văn hóa của miền Tây Bắc tỉnh Nghệ An. Chính vì vậy tốc ñộ phát triển các
khu công nghiệp, khu ñô thị, việc xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các
công trình công cộng và lợi ích quốc gia diễn ra rất nhanh, quá trình ñó ñi liền
ñồng thời với việc thu hồi ñất, bao gồm cả ñất nông nghiệp của một bộ phận
dân cư, chủ yếu là vùng ven ñô thị, vùng có ñiều kiện giao thông thuận lợi, có
ñiều kiện phát triển kinh tế xã hội. Việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho
người bị thu hồi ñất là nhiệm vụ của cấp uỷ ðảng, chính quyền và toàn xã hội
không chỉ riêng ở thị xã Thái Hòa mà một số ñịa phương khác cũng ñang gặp
phải khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
khi Nhà nước thu hồi ñất.
ðể ñánh giá ñúng thực trạng bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi nhà
nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa và kịp thời có ñề
xuất những giải pháp tích cực trong việc quản lý, sử dụng ñất ñai có hiệu quả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

và giải quyết các vấn ñề xã hội bức xúc hiện nay nhằm bảo ñảm lợi ích hợp
pháp của người sử dụng ñất, người bị thu hồi ñất, duy trì trật tự, kỷ cương của
pháp luật, hạn chế tối ña những tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai của nhân dân
trong việc bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất,
chúng tôi chọn ñề tài:
"ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng

khi nhà nước thu hồi ñất ở một số dự án trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh
Nghệ An”
1.2 Mục ñích và yêu cầu
1.2.1 Mục ñích:
- Nghiên cứu cơ sở khoa học và thực tiễn về chính sách bồi thường thiệt
hại khi thu hồi ñất trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An;
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất ở 3 dự án trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An;
- ðề xuất một số giải pháp cho việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi ñất tiếp theo trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An.
1.2.2 Yêu cầu:
- Nắm vững ñược chính sách, pháp luật ñất ñai và chính sách thu hồi
bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng, các văn bản liên quan;
- Nguồn số liệu, tài liệu dùng trong kết quả của luận văn phải có tính
pháp lý, trung thực, khi ñánh giá từng vấn ñề phải mang tính khách quan và
khoa học.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
- Ý nghĩa khoa học: góp phần nghiên cứu hoàn thiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ñể xây dựng các công
trình quốc gia, công cộng.
- Ý nghĩa thực tiễn: ñề xuất các giải pháp cụ thể về công tác ñền bù giải
phóng mặt bằng trên ñịa bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất

2.1.1 Khái quát về Bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư
2.1.1.1 Bồi thường
"Bồi thường" hay “ñền bù” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công
lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
[22]
.
ðiều này có nghĩa là:
- Không phải mọi khoản bồi thường ñều chi trả ñược bằng tiền.
- Sự mất mát của người bị thu hồi ñất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần nhất.
- Về mặt hành chính thì ñây là một quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là ñòi hỏi sự "hy sinh", không thể là một sự bồi thường
ngang giá tuyệt ñối.
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy ñịnh của
pháp luật ñiều tiết, hoặc do thỏa thuận giữa các chủ thể.
2.1.1.2 Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào
[22]
. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới
[20]
.
2.1.1.3 Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh
sống và làm ăn. Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển.
Tái ñịnh cư (TðC) ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó.
Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế
- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở
[20]
.
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
2.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
2.1.2.1 Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
Các nước trên thế giới ñều coi ñất ñai là một loại tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng
ký quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt
lập hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Hệ thống hồ sơ
ñịa chính và giấy chứng nhận QSD ñất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và là một trong những yếu tố quyết ñịnh khi xác
ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất, ñối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò
quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng
sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã,

phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)
ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập
ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN
[2]
.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh
ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
2.1.2.
2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn. ðể tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử
dụng ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý
không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế -
xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược

thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi
thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua Quyết ñịnh thu hồi ñất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất,
giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

- Căn cứ Quyết ñịnh thu hồi ñất ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo".
2.1.2.3 Công tác giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác ñền bù.
Thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất ñã góp phần quan trọng trong phát
triển kinh tế - xã hội, thu hút ñầu tư và bước ñầu phát huy nguồn lực của ñất ñai
trong phát triển của ñất nước. Tổng diện tích ñất ñã ñược Nhà nước giao, cho

thuê và công nhận quyền sử dụng ñất cho các ñối tượng sử dụng là 24.996
nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện tích tự nhiên cả nước; cụ thể như sau:
- Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52%
tổng diện tích ñã giao, cho thuê; trong ñó diện tích ñất nông nghiệp 13.915
nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích ñất nông nghiệp Nhà nước ñã giao, cho
thuê cho các ñối tượng sử dụng;
- Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng
diện tích ñã giao, cho thuê; trong ñó diện tích ñất phi nông nghiệp 1.021
nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích ñất phi nông nghiệp Nhà nước ñã giao cho
các ñối tượng sử dụng;
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñược thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ
chiếm 0,22% tổng diện tích ñã giao, cho thuê), trong ñó ñất nông nghiệp 30
nghìn ha (53,57%), ñất phi nông nghiệp 26 nghìn ha (46,43%);
- Cộng ñồng dân cư ñược giao 325 nghìn ha (chiếm 1,30% tổng diện
tích ñã giao, cho thuê), trong ñó ñất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), ñất
phi nông nghiệp 6 nghìn ha (0,20%).
Trình tự, thủ tục giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñã
ñược thực hiện theo ñúng quy ñịnh; ñã từng bước khắc phục tình trạng giao
ñất, cho thuê ñất trái thẩm quyền, không ñúng ñối tượng. ðất ñược giao, cho
thuê, ñược chuyển mục ñích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng ñất ñược xét duyệt và quá trình chuyển ñổi cơ cấu ñầu tư, cơ cấu lao
ñộng và bảo ñảm quốc phòng - an ninh
[1]
.
2.1.2.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
ñất ñai

ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi quốc hội thông qua Luật ðất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống.
Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khóa XI thông qua ngày
26/11/2003 tại Kỳ họp thứ 4 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004. Trong thời
gian qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường ñã tích cực, chủ ñộng tham mưu cho
Chính phủ ban hành nhiều văn bản quan trọng nhằm hướng dẫn thi hành Luật
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

ðất ñai ñể Luật ñi vào cuộc sống, làm cho công tác quản lý ñất ñai từng bước
ñi vào nề nếp, sử dụng ñất hiệu quả hơn
[2]
.
Tuy nhiên, thực tế triển khai thi hành Luật ðất ñai trong thời gian qua
ñã phát sinh những nội dung cần phải ñiều chỉnh như: Vai trò của Nhà nước
với tư cách là chủ sở hữu về ñất ñai trong việc quản lý, ñiều tiết các nguồn lợi
về ñất ñai ñể phát triển, vấn ñề phân bố nguồn tài nguyên ñất ñai, chính sách
giao ñất nông nghiệp, thời hạn sử dụng ñất nông nghiệp trồng cây hàng năm
ñã giao theo Nghị ñịnh số 64/CP năm 1993, chính sách ñiều tiết lợi ích từ ñất
ñai giữa Nhà nước, nhà ñầu tư và người dân, cơ chế chính sách tạo quỹ ñất
của Nhà nước phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, ñiều tiết thị

trường ñất ñai và hỗ trợ tái ñịnh cư; thu hồi ñất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng ñể thực hiện các dự án ñầu tư của Nhà nước, của các doanh nghiệp thuộc
các thành phần kinh tế…
[2].

2.1.2.5 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử
dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm. Một trong những ñiểm
mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất. Nếu như trước ñây
Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai
khác nhau thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý từng
nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau
[1]
.
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh
tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh

khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng
chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng I. Do vậy giá ñất ñể tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương.
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003
[17]
: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành
trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
+ Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
+ Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh
giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ
thể tại Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường
trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về
giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã
ban hành các Nghị ñịnh: số 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá
ñất và khung giá các loại ñất và số 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 quy ñịnh
bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và
tái ñịnh cư.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải
sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng

nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá ñất các ñịa phương công bố hàng
năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị
thu hồi ñất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB.
2.1.2.6 Thị trường bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy
nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể
ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời
người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
2.2 Bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các tổ chức ngân
hàng quốc tế.
2.2.1 Trung Quốc
Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp luật
của Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc là rất cao. Việc sử dụng ñất ñai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm,
Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai. Do
vậy thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Về ñền bù thiệt hại về ñất ñai, Do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên
không có chính sách ñền bù thiệt hại. Khi nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12
nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử
dụng bị thu hồi ñất.

Về phương thức ñền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người
dân có quyền lựa chọn các hình thức ñền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà
tại khu ở mới. Tại Thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải. Người dân
thường lựa chọn ñền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với
công việc nơi làm việc của mình.
Về giá ñền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược
ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác
ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, việc ñền bù thiệt
hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
2.2.2 Hàn Quốc
Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc ñược chia làm hai thể chế:
Một là: Luật “ðặc lệ” liên quan ñến bồi thường thiệt bại cho ñất công
cộng ñã ñược quy ñịnh theo thủ tục thương lượng của pháp luật.
Hai là: Luật “Sung công ñất” theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên Luật “Sung
công ñất” ñã xây dựng vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật ngoài mục ñích
thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên
toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật này ñã ñược lập vào
năm 1975 và dựa vào hai luật trên, Hàn Quốc ñã triển khai bồi thường thiệt
hại cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá trình thực hiện
luật “ðặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật “Sung công
ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu như thế thì phải lặp ñi
lặp lại quá trình này và ñôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian có thể bị kéo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13
dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó luật bồi thương thiệt hại của

Hàn Quốc mới ra ñời và thực hiện theo 3 giai ñoạn:
Thứ nhất tiền bồi thường ñất ñai sẽ ñược giám ñịnh viên công cộng
ñánh giá trên tiêu chuẩn giá quy ñịnh ñể thu hồi ñất phục vụ công trình công
cộng. Giá quy ñịnh không dựa vào những lợi nhuận khai thác do ñó có thể
ñảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.
Thứ hai pháp luật có quy ñịnh không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu ñất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi ñất. Quy
trình chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục ñích, lập biên bản tài sản và ñất
ñai, thương lượng chấp nhận thu hồi.
Thứ ba biện pháp di dời là một ñặc ñiểm quan trọng. Chế ñộ này ñược
Nhà nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo ñảm sự sinh hoạt của con
người, cung cấp ñất ñai cho những người bị thu hồi có nơi cư trú do thực hiện
công trình công cộng cần thiết của Nhà nước. ðây là công việc có hiệu quả lôi
cuốn người dân tự nguyện di dời và liên quan rất nhiều việc giải phóng mặt
bằng. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ ñược thực hiện có
trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các ñối tượng, xây cư trú hoặc hỗ
trợ 30% giá trị của tòa nhà ñó. Còn nếu như là dự án xây dựng chung cư thì
cung cấp cho các ñối tượng này nhà chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá
thành. ðối với các ñối tác kinh doanh ñể kiếm sống nhưng có pháp nhân, các
ñối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có chính sách mang tính chất ân
huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp cho họ các cửa hàng hoặc
khu vực kinh doanh.
2.2.3 Australia
ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Quyền và nghĩa vụ
của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối. Nhà nước có quyền trưng thu
ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã
hội ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận
tự nguyện và cưỡng bức.
Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi ñất.
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;
- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị
trường của mảnh ñất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ñất ñó ñều có thể khiếu nại về
bồi thường.
Quy ñịnh mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6
yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh ñất;
- Sự chia cắt ñất ñai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người ñi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào
bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ñồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh
toán cuối cùng.
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ
khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét. Nếu Chính phủ
không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong ñơn khiếu nại thì Chính phủ
sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền ñã ñược ñịnh ra.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán ñầy ñủ số tiền bồi
thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận.
2.2.4 Chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ngân hàng quốc tế
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế
ñầu tiên ñưa ra chính sách về TðC bắt buộc. Tháng 2/1980, lần ñầu tiên chính
sách TðC ñược ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt ñộng
nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên. Từ ñó ñến nay chính sách TðC ñã ñược
sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần
[13]
.
Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và TðC thì những
người BAH là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại
toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng
ñồng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất
bao gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng
văn hoá và tiềm năng về sự hỗ trợ lẫn nhau ñể ñảm bảo ñời sống, tài nguyên
cho sinh tồn và hệ sinh thái.
Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp
dụng bản Hướng dẫn hoạt ñộng của WB về TðC và từ tháng 11/1995 Ngân
hàng này ñã có chính sách riêng của Ngân hàng về TðC bắt buộc
[12]
.
ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường, chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây
dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi
dự án triển khai thực hiện.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược các tổ chức cho
vay vốn quốc tế coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án. Mức ñộ
chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức ñộ tác ñộng

của dự án. Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương
trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH.
Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16
ñược với cộng ñồng mới.
Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc
tế quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của
dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác,
thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính
ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi
thực hiện công tác lập kế hoạch.
2.3 Bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam.
2.3.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng qua các thời kỳ.
2.3.1.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993
Luật ðất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại Khoản 4 ðiều 48 quy ñịnh:
“ðền bù thiệt hại thực tế cho người ñang sử dụng ñất bị thu hồi ñể giao cho
mình, bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của
ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật.”
[15]

Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh 186-HðBT ngày 31/5/1990,
về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích
khác. Căn cứ ñể tính mức bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có
rừng tại Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất. Toàn bộ tiền bồi
thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và ñược ñiều tiết theo phân cấp
ngân sách Trung ương 30%, ðịa phương 70% ñể sử dụng vào mục ñích khai
hoang, phục hoá và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị thu hồi ñất.

Hiến pháp 1992 ra ñời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
chính sách pháp luật ñất ñai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói
riêng, ñó là:
+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17
ñất sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh
của pháp luật”.
+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không
bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh
và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi
thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức
trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”
[9]
.
2.3.1.2 Thời kỳ 1993 ñến 2003
Hiến pháp 1992 ñặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường
GPMB qua những ñiều 17, 18, 23.
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật ñất ñai 1993 ñược Quốc hội thông
qua và có hiệu lực từ ngày 15 thàng 10 năm 1993. Với quy ñịnh "ñất có giá"
và người sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa
rất quan trọng ñối với công tác bồi thường GPMB của Luật ñất ñai năm 1993.
Những quy ñịnh về bồi thường GPMB của Luật ñất ñai năm 1993 ñã
thu ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng
càng về sau, do sự chuyển biến mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần
mất ñi vai trò làm ñộng lực thúc ñẩy phát triển. ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh
tốc ñộ GPMB ñẩy nhanh tiến ñộ thi công công trình, ñồng thời bảo ñảm

quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất, Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều
của Luật ñất ñai ñã ñược thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2001.
ðể cụ thể hoá các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993 và Luật sửa ñổi,
bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai năm 2001, nhiều văn bản quy ñịnh về
chính sách bồi thường GPMB ñã ñược ban hành, bao gồm:
- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích
an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội
dung, Nghị ñịnh 90/CP ñã ñáp ứng ñược một số yêu cầu nhất ñịnh, so với các