Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án thành phố vinh, tỉnh nghệ an

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



LÊ QUỐC TUẤN












ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN



LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP



Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số :
60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THÀNH




HÀ NỘI - 2012
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn



Lê Quốc Tuấn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii
LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp ñỡ nhiệt tình, chu ñáo của cơ
quan, ñồng nghiệp và nhân dân ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới thầy giáo hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Nguyễn Xuân Thành ñã tận tình hướng dẫn giúp ñỡ tôi trong
suốt quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp - Hà Nội, tập thể
phòng Tài Nguyên và Môi trường thành phố Vinh, Trung tâm phát triển quỹ ñất
thành phố Vinh, Ban quản lý dự án ñầu tư xây dựng thành phố Vinh, Ban quản

lý dự án xây dựng Trường ðại học Vinh, Công ty Cổ phần Gold ðất việt, các
phòng, ban, cán bộ và nhân dân phường Hà Huy Tập, xã Nghi Phú và các
phường, xã của thành phố Vinh ñã nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia ñình, những người thân, cán bộ ñồng
nghiệp và bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện
ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn



Lê Quốc Tuấn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

MỤC LỤC



Lời cam ñoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục các chữ viết tắt vi

Danh mục các bảng vii

Danh mục ảnh viii

1 MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích và yêu cầu 3

1.2.1 Mục ñích 3

1.2.2 Yêu cầu 3

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi
Nhà nước thu hồi ñất 4

2.1.1

Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái ñinh cư 4

2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng 5

2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng 6

2.1.4 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và

các tổ chức ngân hàng quốc tế 13

2.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi
ñất ở nước ta 20

2.2.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993 20

2.2.3 Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 30

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv
2.3 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB ở một số ñịa
phương 39

2.3.1 Bồi thường, GPMB trên ñịa bàn thành phố Hà Nội 40

2.3.2 Bồi thường, GPMB trên ñịa bàn tỉnh Bắc Ninh [13] 41

3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43

3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 43

3.2 Nội dung nghiên cứu 43

3.3 Phương pháp nghiên cứu 43

3.3.1 Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu 43

3.3.2

Phương pháp ñiều tra 44

3.3.3

Phương pháp chuyên gia 44

3.3.4

Phương pháp phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh và xử lý số
liệu 44

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45

4.1 ðiều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Vinh 45

4.1.1 ðiều kiện tự nhiên 45

4.1.2 ðiều kiện kinh tế xã hội 45

4.1.3 Nhận xét chung về ñiều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội 49

4.2 Hiện trạng sử dụng ñất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất của thành
phố 50

4.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất 50

4.2.2 Chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất 51

4.3 Công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn thành phố

Vinh . 52

4.4 Tình hình chung về công tác bồi thường GPMB tại thành phố
Vinh. 53

4.5 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng của 3 dự án tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 55

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v

4.5.1 Sơ lược về 3 dự án nghiên cứu 55

4.5.2

ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở 3 dự án 61

4.5.3 ðánh giá chung việc thực hiện các chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng tại 3 dự án 74

4.6 ðề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng ở thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 78

4.6.1 Các giải pháp chung 78

4.6.2 Các giải pháp cụ thể 79

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81

5.1

Kết luận 81

5.2 Kiến nghị 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn BNN PTNT
2 Bộ Tài chính BTC
3 Bộ Tài nguyên và Môi trường BTNMT
4 Chính phủ CP
5 Công nghiệp hoá- Hiện ñại hoá CNH-HðH
6 Dịch vụ DV
7 Giải phóng mặt bằng GPMB
8 Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất GCNQSDð
9 Hội ñồng bồi thường HðBT
10 Hồ sơ ñịa chính HSðC
11 Hợp tác xã HTX
12 Kinh doanh KD
13 Mục ñích sử dụng MðSD
14 Ngân hàng thế giới WB
15 Ngân hàng phát triển Châu Á ADB
16 Nông nghiệp NN
17 Nghị ñịnh Nð

18 Nông lâm ngư NLN
19 Nuôi trồng thủy sản NTTS
20 Nông lâm trường quốc doanh NLTQD
21 Nông lâm trường NLT
22 Sản xuất nông nghiệp SXNN
23 Sản xuất SX
24 Sản xuất Nông lâm nghiệp SX NLN
25 Sản xuất kinh doanh SXKD
26 Tái ñịnh cư TðC
27 Tiền sử dụng ñất TSDð
28 Thông tư TT
29 Xã hội chủ nghĩa XHCN
30 Uỷ ban nhân dân UBND
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG


STT Tên hình Trang

4.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh năm 2011 50
4.2 Tổng hợp kinh phí bồi thường GPMB (Dự án 2) 59
4.3 Kinh phí bồi thường, hỗ trợ (ñợt 1) 61
4.4 Tổng hợp bồi thường về ñất ñai của 3 dự án 65
4.5 Tổng hợp bồi thường ñất của các hộ sử dụng ñất trước ngày 15/10/1993 65
4.6 Tổng hợp bồi thường ñất của các hộ sử dụng ñất sau ngày 15/10/1993 66
4.7 Mức giá bồi thường, hỗ trợ về ñất của Dự án 1 67
4.8 Tổng hợp kinh phí bồi thường tài sản, cây cối hoa màu 3 dự án 70

4.9 Tổng hợp kinh phí hỗ trợ của 3 dự án 72
4.10 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối tượng,
ñiều kiện ñược bồi thường và giá bồi thường 74
4.11 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính
sách hỗ trợ và TðC 75
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii
DANH MỤC ẢNH


STT Tên hình Trang


4.1 Trường ðại học Vinh 57
4.2 ðường Phạm ðình Toái – thành phố Vinh 59
4.3 Khu ñô thị phường Hà Huy Tập 61




Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1

1. MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất ñặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn

xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế sản xuất, an ninh quốc phòng. Hiến
pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam chương II ñiều 18 ñã xác ñịnh "Nhà
nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử
dụng ñất ñúng mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức
và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài".
Trong quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa và hiện ñại hóa ñất nước,
việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất ñáp ứng cho phát triển kinh tế xã hội
là việc làm tất yếu xẩy ra thường xuyên ở tất cả các ñịa phương trên toàn
lãnh thổ Việt Nam. ðặc biệt là chuyển diện tích ñất nông nghiệp sang quỹ
ñất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công
nghiệp và thương mại dịch vụ và du lịch
Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng là khâu then chốt, quan
trọng. Bồi thường giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết
ñể triển khai các dự án.
Có thể nói "Giải phóng mặt bằng nhanh là ñó hoàn thành ñược 1/3 ñến 1/2
dự án". Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn ñề hết sức nhạy cảm và phức tạp,
nó tác ñộng tới mọi vấn ñề ñời sống kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng
của cộng ñồng dân cư. Ảnh hưởng trực tiếp ñến Nhà nước, Chủ ñầu tư, ñặc biệt
là ñối với người dân có ñất bị thu hồi.
Thành phố Vinh là trung tâm chính trị kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh
Nghệ An, một tỉnh lớn nằm ở vùng Bắc Trung bộ, có vị trí ở phía ðông - Nam
của tỉnh. ðịnh hướng Quy hoạch tổng thể ñô thị Việt Nam ñến năm 2020 theo
Quyết ñịnh số 10/1998/Qð-TTg ñã xác ñịnh Vinh là trung tâm ñô thị hóa vùng
Bắc Trung bộ, một trong mười trung tâm của cả nước; ñặc biệt Quyết ñịnh số
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

239/2005/Qð-TTg ngày 30/9/2005 của Thủ tướng Chính phủ ñã ñưa Vinh tiến
thêm một tầm cao mới, với vai trò, vị trí tương xứng với vị thế mà Vinh có ñược:

trung tâm kinh tế - văn hóa vùng Bắc Trung bộ.
Những năm gần ñây tốc ñộ ñô thị hóa ở Vinh diễn ra nhanh chóng nhằm
ñẩy mạnh khai thác nội lực với việc tập trung ñầu tư của tỉnh, Trung ương ñể xây
dựng các công trình quy mô vùng và thu hút ñầu tư từ các tỉnh, thành phố lớn và
nước ngoài. Gắn phát triển kinh tế với chỉnh trang, mở rộng ñô thị và phát triển
kết cấu hạ tầng, phát triển các lĩnh vực xã hội và ñào tạo nguồn nhân lực.
Chính vì tốc ñộ phát triển các khu công nghiệp, khu ñô thị, việc xây dựng
kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng và lợi ích quốc gia diễn
ra rất nhanh, quá trình ñó ñi liền ñồng thời với việc thu hồi ñất, bao gồm cả ñất
nông nghiệp của một bộ phận dân cư, chủ yếu là vùng ven ñô thị, vùng có ñiều
kiện giao thông thuận lợi, có ñiều kiện phát triển kinh tế xã hội.
Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công trình
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế trên ñịa bàn
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An cũng có ý nghĩa quan trọng và những khó khăn
bức xúc chung trong công tác thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng của
cả nước.
Từ khi có Luật ðất ñai 2003 việc bồi thường hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất ñược thực hiện theo các quy ñịnh của Chính phủ tại Nghị ñịnh
197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
khi Nhà nước thu hồi ñất. Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm
2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều Nghị ñịnh hướng dẫn thi
hành Luật ðất ñai. Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 "về bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất". Nghị ñịnh
69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009 "về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà
nước thu hồi ñất".
Qua quá trình thực hiện các Nghị ñịnh của Chính phủ việc bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất có tiến bộ hơn, ñáp ứng ñược yêu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3

cầu của nhà nước và phù hợp với nguyện vọng của ñại ña số nhân dân, khắc
phục ñược nhiều tồn tại, vướng mắc trước ñây. Tuy nhiên, việc triển khai cũng
còn không ít khó khăn, vướng mắc, có nhiều nguyên nhân, trong ñó có nguyên
nhân từ chính sách pháp luật liên quan.
Vì vậy, việc ñiều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, ñánh giá có cơ
sở khoa học, trên cơ sở ñó ñề xuất ñể sửa ñổi bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương
pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi thường giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất. ðược sự phân công của Ban chủ
nhiệm khoa Tài nguyên & Môi trường, chúng tôi ñi nghiên cứu ñề tài: "ðánh
giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số dự án
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An".
1.2 Mục ñích và yêu cầu
1.2.1 Mục ñích
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở
3 dự án trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An: (Dự án ñầu tư xây dựng
mở rộng cơ sở 1 Trường ðại học Vinh; Dự án ñầu tư xây dựng mở rộng
ñường Phạm ðình Toái ñoạn qua phường Hà Huy Tập; Dự án ñầu tư xây
dựng Khu ñô thị tại phường Hà Huy Tập).
- ðề xuất một số giải pháp cho việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi ñất tiếp theo trong tương lai trên ñịa bàn thành phố Vinh,
tỉnh Nghệ An.

1.2.2 Yêu cầu
- Nắm vững ñược chính sách, pháp luật ñất ñai và chính sách thu hồi,
bồi thường giải phóng mặt bằng và các văn bản liên quan;
- Nguồn số liệu, tài liệu dùng trong kết quả của luận văn phải có tính pháp
lý, trung thực, khi ñánh giá từng vấn ñề phải mang tính khách quan và khoa học.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4

2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà
nước thu hồi ñất
2.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái ñinh cư
2.1.1.1 Bồi thường
Bồi thường là ñền bù những tổn hại ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao [23].
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho
một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
Trong ñó, giá trị quyền sử dụng ñất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng ñất
ñối với một diện tích ñất xác ñịnh trong thời hạn sử dụng ñất xác ñịnh [17].
2.1.1.2 Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào [23]. Hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề
mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới [17].
2.1.1.3 Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh
sống và làm ăn. Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi
Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển.
Tái ñịnh cư (TðC) ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó.
Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế

- xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5

Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau;
- Bồi thường bằng nhà ở;
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới;
- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở [17].
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan
trọng trong chính sách giải phóng mặt bằng.
2.1.2 ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác
nhau ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
- Tính ña dạng thể hiện: mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
ðối với khu vực nội thành, khu vực ven ñô, khu vực ngoại thành, mật ñộ
dân cư khác nhau, ngành nghề ña dạng và ñều hoạt ñộng sản xuất theo một
ñặc trưng riêng của vùng ñó. Do ñó, giải phóng mặt bằng cũng ñược tiến hành
với những ñặc ñiểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò
quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà
ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông
dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư
vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi
nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó

ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo
ñời sống dân cư sau này [6].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6

2.1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
2.1.3.1 Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về ñất ñai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
ñất ñai và tổ chức thực hiện các văn bản ñó
ðất ñai là ñối tượng quản lý phức tạp, luôn biến ñộng theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất
ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính
ổn ñịnh cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng
theo ñó không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003,
Nhà nước ñã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng ñất. Sau khi quốc hội thông qua Luật ñất ñai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành ñã nhanh chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy
phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù
hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã
tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản
lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ ñất ñai ở khu vực nông
thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình thành trong quá
trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ñất ñai luôn ñổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc phòng,
an ninh và ổn ñịnh xã hội [14].
Theo ñó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn ñược

Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những ñổi mới về pháp luật ñất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt
những kết quả ñáng khích lệ, ñã cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7

ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ñất ñai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất
ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật ñất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều, mức ñộ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [14].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất
ñai, việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất
ñai nhưng nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ
sở còn rất yếu. Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật
trong giải quyết giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh
cư, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều ñịa phương,
ñang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật
trong giải quyết các mối quan hệ về ñất ñai. Cán bộ ñịa chính, chủ tịch UBND
xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa bàn. ðó là nguyên nhân làm giảm

hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [14].
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là có hạn, không gian sử dụng ñất ñai cũng có hạn. ðể tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử
dụng ñất ñai ñể sinh sống. Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý
không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế -
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8

xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng [19].
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể
tổ chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà
Nhà nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt
ñược các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai
trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng
ñất, mà theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược
thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền

vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo” [5].
c. Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi
thường GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9

ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn
cho công tác ñền bù. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ
ngày 01 tháng 7 năm 2004 ñến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích ñã giao, ñã
cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao
ñất có thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011
ha); diện tích ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà
ñầu tư nước ngoài thuê là 1.386 ha) [5].
d. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò
quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng
sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều ñịa phương chưa lập ñầy ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính (khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN)
ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai, một số ñịa phương chưa lập
ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, [5].
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh

tại Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn
nhiều ñịa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ,
chưa ñồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp
nên ñang làm nảy sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ
cơ sở giải quyết tranh chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà
nước thu hồi ñất. Vì vậy, việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho
các loại bản ñồ cũ và lập lại HSðC là rất cần thiết.
e. Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan
trọng nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền
sở hữu ñất ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10

ñất [6]. Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai,
người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp
GCNQSDð. Chức năng của ñăng ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn
xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh
ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng
ký biến ñộng về sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng
ñất ñai

Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm
thu lợi bất chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hồi ñồng thẩm ñịnh phải
có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong
quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện
các sai phạm, vi phạm pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [14].
2.1.3.2 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều
năm. Một trong những ñiểm mới của Luật ñất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá
ñất. Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho
mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ñất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất
ñể xử lý từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau [22].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như
Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh
khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử
dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất do UBND tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh trên cơ sở khung giá ñất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị ñịnh số 87/CP. Khung giá ñất ñể tính bồi

thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã
ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá
trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường
bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông
nghiệp hạng i. Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với
giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải
phóng mặt bằng tại các ñịa phương [4].
- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong
các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá theo
quy ñịnh tại khoản 3 và khoản 4 ðiều 56 của Luật này;
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất;
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12

Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá
ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại
Luật ñất ñai năm 2003. ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong
ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56). Thực hiện các quy ñịnh về giá ñất tại
Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ ñã ban hành
Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP, Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP về phương pháp
xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
Khi ñịnh giá ñất, người ñịnh giá phải căn cứ vào nguyên tắc và phương
pháp ñịnh giá ñất; phải cân nhắc ñầy ñủ ảnh hưởng của chính sách ñất ñai của
Chính phủ trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những

thuộc tính kinh tế và tự nhiên của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt ñộng kinh tế thực tế của ñất ñai.
Theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là
phải sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình
phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều
không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi
thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện.
2.1.3.3 Thị trường Bất ñộng sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất ñộng sản
ngày càng ñược hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất ñộng sản ñã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những ñóng góp vào ổn ñịnh xã hội và thúc ñẩy
nền kinh tế ñất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Luật ñất ñai 1987 và pháp lệnh về nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở
ñường cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển [14]. Luật ñất ñai
2003 là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện
hành trên cơ sở tổng kết hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

chi tiết hơn về các ñiều kiện ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt
ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về ñất
ñai và giá ñất”, "Quyền sử dụng ñất trong thị trường bất ñộng sản".
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể
ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời
người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác

ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
2.1.4 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế
2.1.4.1 Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy ñịnh có 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu
Nhà nước và sở hữu tập thể. Vì ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi
ñất, kể cả ñất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất
mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất và bồi thường cho các công trình gắn
liền với ñất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng
ñất biết trước cho việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người
dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại
khu ở mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân
thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp
với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng ñược
Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường
theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp
thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý
tạo ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà
nước có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC

ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý
theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau ñó khiếu tố.
Tại thành phố Thượng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà
hiện nay ñược thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời
cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị
tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn chính
quyền quận, huyện nơi có nhà di dời lập ra ñối với những người có khó khăn
về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa
vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng
trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm
có thể là 70%, 80% hay 100% [2].
2.1.4.2 Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục
ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15

nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải
theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp
luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi
thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế
tài sản ñó. Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc
thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho

việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước,
phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích
công cộng. Luật quy ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành
ñưa ra các quy ñịnh cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc
cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi
thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TðC,
trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện
ñưa ra tòa án. Ví dụ: trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là
nơi có nhiều dự án bồi thường TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính
sách riêng với mục tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức
sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt
mức tối ña nhu cầu, ñảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao
hơn và ñược tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế ñã
tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi ñất trong nhiều dự án [21].
2.1.4.3 Hàn Quốc
Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là ñất ñồi, núi cho nên
ñất công cộng ñược xem là một vấn ñề hết sức quan trọng. Do ñó ñể sử dụng
ñất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế ñược coi như một
hình thức pháp luật.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16

Luật ñất ñai của Hàn Quốc ñược xác lập trên cơ sở Luật quy hoạch ñô thị
cho từng ñô thị và Luật quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các ñô thị, Nhà
nước chỉ ñịnh năm khu vực sử dụng ñể cân bằng sự phát triển ñồng bộ [12].
ðặc biệt, khái niệm cơ bản của luật quản lý sử dụng quốc thổ công khai
rõ ràng về ñất ñai. ðây có ý nghĩa là tách riêng hai phần quyền sở hữu và

quyền sử dụng ñất ñể nhấn mạnh tầm quan trọng của ñất công cộng trong xã
hội. Chế ñộ này giúp việc sử dụng ñất một cách hữu dụng bằng cách thúc ñẩy
quyền sử dụng ñất nhiều hơn quyền sở hữu ñất. Với khái niệm công khai ñất
ñai, hạn chế sở hữu ñất, hạn chế sử dụng ñất, hạn chế lợi ích phát sinh, hạn
chế thanh lý các quy chế công cộng ñược áp dụng theo luật pháp và cách tính
các quy chế như thế này ñược xem là ñặc trưng của luật liên quan ñến ñất ñai
của Hàn Quốc.
Luật bồi thường GPMB của Hàn Quốc ñược chia ra thành hai thể chế.
Một là “ñặc lệ” liên quan ñến bồi thường GPMB cho ñất công cộng ñã ñạt
ñược theo thủ tục thương lượng của pháp luật. Hai là luật “sung công ñất”
theo thủ tục quy ñịnh cưỡng chế của công pháp.
ðể thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều ñất công cộng
trong một khoảng thời gian ngắn với mục ñích cưỡng chế ñất cho nên luật
“sung công ñất” ñã ñược thiết lập trước vào năm 1962. Sau ñó theo pháp luật
ngoài mục ñích thương lượng thu hồi ñất công cộng thì còn muốn thống nhất
việc này trên phạm vi toàn quốc và ñảm bảo quyền tài sản của công nên luật
này ñã ñược lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật trên Hàn Quốc ñã triển
khai bồi thường cho ñến nay. Tuy nhiên dưới hai thể chế luật và trong quá
trình thực hiện luật “ñặc lệ” thương lượng không ñạt ñược thỏa thuận thì luật
“sung công ñất” ñược thực hiện bằng cách cưỡng chế, nhưng nếu cứ như vậy
thì phải lặp ñi lặp lại quá trình này và ñôi khi trùng lặp cho nên thời gian có
thể bị kéo dài hoặc chi phí cho bồi thường sẽ tăng lên. Do ñó, cho ñến nay ñã
có nhiều thảo luận thống nhất hai thể chế này thành một.