Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số dự án xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội trên địa bàn huyện ba vì, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





PHAN THỊ THÚY

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA VÌ THÀNH PHỐ HÀ NỘI


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC :
PGS. TS. PHẠM NGỌC THỤY



HÀ NỘI, NĂM - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn



Phan Thị Thúy








Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực
của bản thân tôi đã được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học,
tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, tổ chức, nhân dân

và địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa học
PGS. TS Phạm Ngọc Thụy đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá trình
hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong
khoa và nhà trường đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND Huyện Ba Vì, Hội đồng Bồi thường Giải
phóng Mặt bằng Ba Vì, Trung tâm phát triển quỹ đất, phòng TN&MT huyện, phòng
công thương, UBND Thị trấn Tây Đằng, các xã Đồng Thái, Minh Quang đã giúp đỡ
tôi trong quá trình hoàn thành Luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn


Phan Thị Thúy

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii
MỞ ĐẦU 1
Đặt vấn đề 1
Mục đích và yêu cầu 2

Mục đích 2
Yêu Cầu 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ tái định cư 4
1.1.1. Khái niệm về thu hồi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
4
1.1.2. Các chính sách liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ TĐC của
của một số nước và các tổ chức trên thế giới. 6
1.1.3. Kinh nghiệm từ các nước đối với Việt Nam 16
1.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam 16
1.2.1. Thời kỳ trước 1987 16
1.2.2. Thời kỳ từ 1987 đến năm 1993 17
1.2.3. Thời kỳ từ 1993 đến năm 2003 18
1.2.4. Thời kỳ từ 2003 đến nay 19
1.3. Tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở thành
phố Hà Nội 22
1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành phố Hà Nội 22
1.3.2. Thực trạng về tình hình bồi hường, hỗ trợ: 24
1.3.3. Tồn tại, vướng mắc 26
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 28
2.1. Đối tượng nghiên cứu 28
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.2. Nội dung nghiên cứu 28
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Ba Vì thành phố Hà Nội 28
2.2.2. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, tái định cư trên địa bàn
huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 28
2.2.3. Thực trạng công tác bồi thường thu hồi đất, bồi thường, TĐC 03 dự án
xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội huyện Ba Vì 28

2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy công tác thu hồi đất ở huyện
Ba Vì nói riêng và TP Hà Nội nói chung 28
2.3. Phương pháp nghiên cứu 28
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Ba Vì 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 30
3.1.2. Tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Ba Vì 36
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của
huyện Ba Vì
44
3.2. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, tái định cư trên địa bàn
huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 50
3.2.1. Những kết quả đạt được 50
3.2.2. Những khó khăn, vướng mắc 53
3.2.3. Đánh giá công tác bồi thường, thu hồi đất, tái định cư trên địa bàn
huyện Ba Vì, thành phố Hà Nội 54
3.3. Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, tái định cư ở ba dự án
nghiên cứu
55
3.3.1. Khái quát ba dự án 55
3.3.3. Kinh phí bồi thường hỗ trợ của ba dự án 68
3.3.4. Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
của ba dự án 72
3.4. Những tác động của việc thu hồi đất đến đời sống việc làm của người
dân thuộc 03 dự án xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội huyện Ba Vì. 75
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.5. Đề xuất một số giải pháp thúc đẩy công tác thu hồi đất ở huyện Ba Vì
nói riêng và TP Hà Nội nói chung 76

3.5.1. Giải pháp về chính sách 76
3.5.2. Giải pháp về chính sách và thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, TĐC
khi Nhà nước thu hồi đất 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 81
1. Kết luận 81
2. Kiến nghị 82
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1: So sánh hiện trạng sử dụng dụng đất đai huyện Ba Vì năm
2010-2013 46

Bảng 3.2 :Tổng hợp số dự án GPMB khi NN thu hồi đất ở huyện Ba Vì
từ 2007 đến 2013 51

Bảng 3.3: Tổng hợp về đối tượng và điều kiện bồi thường về đất dự án 01 56

B¶ng 3.4. Tæng hîp khèi lưîng ®Êt vµ tµi s¶n trªn ®Êt 61

Bảng 3.5: Tổng hợp về đối tượng và điều kiện bồi thường về đất dự án 02 65

Bảng 3.6: Tổng hợp về đối tượng và điều kiện bồi thường về đất dự án 03 65

Bảng 3.7: Kinh phí BTTH dự án nâng cấp mở rộng Bệnh viện Đa khoa
huyện Ba Vì đạt tiêu chuẩn hạng II giai đoạn I 68

Bảng 3.8: K inh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB dự án xây dựng trường
THPT Minh Quang: 70

Bảng 3.9: Kinh phí bồi thường, hỗ trợ GPMB: 71

Bảng 3.10: Tổng hợp diện tích, kinh phí bồi thường hỗ trợ của ba dự án 72

Bảng 3.11: Tổng hợp thống kê theo điều tra sử dụng tiền sau bồi thường 75




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt Chữ viết tắt đầy đủ
1 ADB Ngân hàng phát tiển Châu á
2 BTHT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
3 CNH-HĐN Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá
4 CP Chính phủ
5 GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng
6 GPMB Giải phóng mặt bằng
7 HĐND Hội đồng nhân dân
8 HTXNN Hợp tác xã nông nghiệp
9 NĐ Nghị định
10 NTTS Nuôi trồng thủy sản
11 QĐ Quyết định
12 TĐC Tái định cư

13 TT Thông tư
14 UBND Uỷ ban nhân dân
15 THPT Trung học phổ thông
16 WB Ngân hàng thế giới
17 XHCN Xã hội chủ nghĩa



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU
Đặt vấn đề
Ở Việt Nam đất đai luôn là vấn đề nhạy cảm và được sự quan tâm của toàn
xã hội. Đặc biệt, khi đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện
cơ chế quản lý đất đai mới bằng việc xác định hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ trong sản
xuất nông - lâm nghiệp, tiến hành giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định lâu dài. Chính sự thay đổi cơ chế quản lý này đã trả lại cho đất đai những giá
trị vốn có của nó: Đất đai ngày càng trở nên có giá và được đem trao đổi trên thị
trường.
Trong nhiều năm qua, Nhà nước đã xây dựng, ban hành và triển khai nhiều
văn bản chính sách, pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị
thu hồi. Những bất cập đã được chỉnh sửa, bổ sung thường xuyên nhằm đáp ứng
được những đòi hỏi của thực tế. Tuy nhiên, công tác thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ,
tái định cư cho người có đất bị thu hồi vẫn là những vấn đề nóng, gây nên sự chú ý
của xã hội. Tuy nhiên, hiệu quả của những giải pháp này chưa được như mong
muốn; nhiều quy định mới được ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn (đặc
biệt là các quy định về giá đất bồi thường; các quy định về tái định cư cho người dân
bị thu hồi đất ở, giải quyết vấn đề việc làm cho người bị mất đất sản xuất v.v ). Các
tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có xu hướng

gia tăng cả về số lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về nội dung. Điều này cho thấy
chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu về cơ chế, chính sách bồi thường nói
chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói
riêng nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này.
Để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người
có đất bị thu hồi cần phải có nhiều nghiên cứu ở các địa phương khác nhau, chuyên
sâu về các khía cạnh khác nhau của vấn đề, trên cơ sở đó đánh giá đúng, đủ, khách
quan thực trạng công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư; nắm rõ bản chất của các vấn
đề còn bất cập.
Trên địa bàn thành phố Hà Nội trong những năm vừa qua đã có nhiều
“điểm nóng” do thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

đất chưa tốt, người dân khiếu nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc
giải quyết, khắc phục kéo dài, mất nhiều thời gian.
Huyện Ba Vì là huyện tận cùng phía Tây Bắc của Hà Nội, vị trí địa lý trên đã
tạo cho huyện Ba Vì những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư, đặc biệt là
từ 01/8/2008, Ba Vì là một huyện của Hà Nội (Hà Tây sáp nhập Hà Nội).
Huyện Ba Vì trong những năm gần đây đã có nhiều thay đổi, nhiều dự án
đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng, khu thương mại dịch vụ, đường giao thông đã và
đang được triển khai thực hiện và vấn đề thu hồi đất nhanh hay chậm ảnh hưởng rất
lớn đến các dự án này. Cũng như các địa phương khác trong cả nước công tác bồi
thường, GPMB để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn huyện cũng gặp một số
khó khăn vướng mắc về chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư; về thủ tục thu hồi
đất, bồi thường đã làm cho dự án chậm tiến độ. Đặc biệt ở một số dự án xây dựng
cơ sở hạ tầng xã hội như: dự án về giao thông, bệnh viện, trường học đều gặp nhiều
khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng .
Từ thực tế đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự

án xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội trên địa bàn huyện Ba Vì thành phố Hà Nội”
nhằm góp phần thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn của huyện.
Mục đích và yêu cầu
Mục đích
- Tìm hiểu chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư của
Nhà nước và của địa phương.
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu
hồi để xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội ở một số dự án trên địa bàn huyện Ba Vì
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt
bằng cho các dự án.
Yêu Cầu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

- Vận dụng những quy định của Nhà nước để đánh giá việc thực hiện chính
sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Các tài liệu, số liệu khảo sát phải phản ánh đúng tình hình thực hiện chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các dự án tại địa bàn huyện Ba Vì.
- Những phân tích, đánh giá phải xuất phát từ thực tế khách quan.
- Các giải pháp và kiến nghị đề xuất phải phù hợp thực tế, đảm bảo tôn
trọng và đúng pháp luật hiện hành.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận và pháp lý về bồi thường, hỗ trợ tái định cư
1.1.1. Khái niệm về thu hồi bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Thu hồi đất

- Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc Hội, 2013).
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. (Quốc Hội, 2013).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển. (Quốc Hội, 2013).
Tái định cư
Theo Từ điển Tiếng Việt: Tái định cư được hiểu là: Đến một nơi nhất định để
sinh sống lần thứ hai (lại một lần nữa). (Từ điển Tiếng Việt, 2010).
Mặc dù thuật ngữ tái định cư được pháp luật đất đai đề cập nhưng lại chưa có
quy định nào giải thích cụ thể nội hàm của khái niệm này. Luật Đất đai năm 2013 quy
định: 1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ
chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. 2. Khu tái định cư tập
trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây
dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. 3. Việc thu
hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng
của khu tái định cư. (Quốc Hội, 2013).
Từ quy định trên của pháp luật đất đai hiện hành, chúng ta có thể tạm đưa ra quan
niệm về tái định cư như sau :
Tái định cư (TĐC) khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu là việc di chuyển
người có đất bị thu hồi đến sinh sống ổn định tại một nơi mới thông qua các hoạt
động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn định đời sống, sản
xuất tại khu tái định cư.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với
đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu
hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động

nhằm hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục
và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã
hội. Tái định cư nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với
một bộ phận dân cư phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án
TĐC cũng được coi là dự án phát triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển
khác. Ngân hàng và các Nhà nước đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này như cơ hội
chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một
môi trường pháp chế lành mạnh khi Nhà nước cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích
công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao
cho các dự án luôn hướng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn
về môi trường, xã hội, phương thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo
và phát triển bền vững.
Như vậy, có thể hiểu công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư GPMB khi Nhà
nước thu hồi đất không chỉ đơn thuần là việc bồi thường, hỗ trợ bằng tiền, vật chất khác
cho người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình thu hồi đất mà Nhà nước phải quan tâm đến
đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất, phải có những chính sách, biện pháp
nhằm đảm bảo lợi ích cho những người dân, đảm bảo cho họ có được chỗ ăn ở ổn định,
có điều kiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ để người dân có thể yên tâm sản xuất
phát triển kinh tế xã hội.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau;
+ Bồi thường bằng nhà ở;
+ Bồi thường bằng giao đất ở mới;
+ Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
TĐC là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong
chính sách GPMB.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

1.1.2. Các chính sách liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ TĐC của

của một số nước và các tổ chức trên thế giới.
1.1.2.1. Tại Trung Quốc, Thái Lan và Hàn Quốc
Tại Trung Quốc:
Cũng giống như Việt Nam, Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất
đai. Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản
đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc
hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949.
Quá trình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại”
(1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạng văn
hóa” (1966 – 1978). Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này
chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành. Đất đô thị thuộc về
Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc – người chịu trách nhiệm
trước toàn xã hội. Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là
sở hữu toàn dân XHCN. Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, Nhà
nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm
bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải
phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm
nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả tiền thuê một đơn
vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức
chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một
là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai
là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi
thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân
ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là
chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian
để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường
khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi
thường tài sản tập thể.
Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất
đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà
nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị
trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính Phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện
có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 hà trở lên và 70 ha trở lên đối với các
loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chình quyền tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ
đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu Nhà nước
Về bồi thường thiệt hại về đất đai: pháp luật đất đai Trung Quốc quy định,
người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi
thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử
dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, nhà nước sẽ
cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên
đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu
đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu
hồi sẽ thuê một đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.
Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và
nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với
trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bằng

tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức tư vấn về giá đất xác định căn cứ vào giá
bất động sản tại thời điểm thu hồi. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu
vực nông thôn lại có những đặc điểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

tạo điều kiện cho họ được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hoác khu
thu hồi đất. Gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn đề xã hội
Về phương thức bồi thường thiệt hại: Nhà nước thông báo cho người sử dụng
đất biết trước việc sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô
Bắc kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại
bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với công việc, nơi làm việc của mình.
Các khoản tiền bồi thường phải được đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất
có chỗ ở bằng hoặc tốt hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn người dân bị thu
hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Nhưng vì vấn đề ô nhiễm ở Bắc
Kinh nên buộc thành phố phải đóng cửa nhiều nhà máy, xí nghiệp và hạn chế tối đa
việc xây dựng các nhà máy, xí nghiệp, trường học trong thành phố. (Gia Minh,
2014).
Về giá bồi thường thiệt hại: tiêu chuẩn là giá thị trường, mức giá này cũng
được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều
chỉnh tại thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp việc bồi thường thiệt hại theo tính
chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về tái định cư: các khu tái định cư và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và
kịp thời, thường xuyên đáp ứng yêu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền quan tâm đến điều
kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước chú ý và có
chính sách xã hội riêng.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những

thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là do thứ nhất,
đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với các hoạt động
tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo
các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư. Thứ hai, năng lực thể chế của
các chính quyền địa phương khá mạnh. Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn
toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều
thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng
hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua
của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn,
xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc
làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước
khi xây xong nhà tái định cư. (Nguyễn Thị Dung, 2011).
Nếu so sánh với Việt Nam, xuất phát điểm và chính sách đất đai của Trung
Quốc không có sự khác biệt nào đáng kể. Thậm chí, việc chính thức quốc hữu hóa
đất đai đối với đất đô thị ở Trung Quốc (năm 1982) còn chậm hơn so với trường
hợp Việt nam (năm 1980). Tuy nhiên, việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường của
nước này lại diễn ra trước so với Việt nam. Cũng cần phải thừa nhận một thực tế
rằng, dù thời điểm chính thức “thị trường hóa đất đai” ở Trung Quốc (theo Hiến
pháp sửa đổi 1988) diễn ra trước so với Việt Nam không lâu (theo Hiến pháp 1992)
nhưng những gì mà quốc gia này làm được đối với lĩnh vực đất đai đặc biệt trong lĩnh
vực đền bù giải phóng mặt bằng và TĐC thì chúng ta còn phải nỗ lực nhiều mới có thể
theo kịp. Từ kinh nghiệm của Trung Quốc, những yếu tố trước mắt mà Việt Nam cần
phải có để xây dựng một thị trường đất đai (hay thị trường QSDĐ) lành mạnh chính là:
một hệ thống quản lý đất đai có đủ năng lực mà trong đó các cơ quan lập quy hoạch, cơ

quan định giá, cơ quan đăng ký đất đai phải đảm bảo được tính hiệu quả và minh bạch
trong hoạt động của mình; một chính sách đất đai cởi mở, không còn phân biệt đối xử
giữa các loại chủ thể SDĐ phù hợp hơn với quá trình hội nhập, chẳng hạn như việc áp
dụng hình thức “giao đất” cho nhà đầu tư nước ngoài như Trung Quốc đã làm; một hệ
thống các yếu tố trung gian với quy chế pháp lý đầy đủ, rõ ràng để có thể hỗ trợ một
cách hiệu quả cho thị trường QSDĐ. ( Lưu Quốc Thái, 2008).
Tại Thái Lan
Cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị
hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo
trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tính
chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường. Nhìn
chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với
mức cao hơn giá thị trường.
Chưa có chính sách bồi thường TĐC quốc gia, nhưng tại Hiến Pháp năm 1982
quy định việc trưng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát
triển nguồn tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị cải tạo đất đai và mục đích công
cộng khác phải theo thời giá thị trường cho những người hợp pháp về tất cả thiệt hại do
việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ
mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên quy định này, các ngành có quy
định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc
trưng dụng đất sử dụng vào mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng,
phát triển nguồn tài nguyên hoặc có lợi ích khác cho đất nước phát triển đô thị,
nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy
định những nguyên tắc trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các loại tài

sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể về trình tự
tiến hành bồi thuờng TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá bồi thường, các bước lập
và phê duyệt dự án bồi thường thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi
thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường quyền khiếu nại, quyền khởi
kiện đưa tòa án. Ví dụ: Trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi
có nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với
mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng và đặt một mức sống tốt hơn”
thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm
bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia nhiều
hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi cần thu hồi
đất trong nhiều dự án. (Nguyễn Thị Dung, 2011).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

Tại Hàn Quốc
Vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng
nông thôn vào đô thị, thủ đô Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất định cư
trầm trọng trong thành phố. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền
thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận. Việc đền bù được
thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua
căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư.
Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý,
được xây tại khu đất được thu hồi có bán kính cách Xơ-un khoảng 5 km. Vào những
năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có
quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều
lần so với giá gốc. (Nguyễn Thị Dung, 2011).
- Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm hai thể chế:
+ Một là: Luật “Đặc lệ” liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng
đã được quy định theo thủ tục thương lượng của pháp luật.

+ Hai là: Luật “Sung công đất” theo thủ tục quy định cưỡng chế của công
pháp.
Để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong
một thời gian ngắn với mục đích cưỡng chế đất cho nên luật “Sung công đất” đã
được xây dựng vào năm 1962. Sau đó theo pháp luật ngoài mục đích thương lượng
thu hồi đất công cộng thì còn muốn thống nhất việc này trên toàn quốc và đảm bảo
quyền tài sản của công nên luật này đã được lập vào năm 1975 và dựa vào hai luật
trên, Hàn Quốc đã triển khai bồi thường thiệt hại cho đến nay. Tuy nhiên dưới hai
thể chế luật và trong quá trình thực hiện luật “Đặc lệ” thương lượng không đạt được
thoả thuận thì luật “Sung công đất” được thực hiện bằng cách cưỡng chế nhưng nếu
như thế thì phải lặp đi lặp lại quá trình này và đôi khi bị trùng hợp cho nên thời gian
có thể bị kéo dài hoặc chi phí bồi thường sẽ tăng lên. Do đó luật bồi thường thiệt hại
của Hàn Quốc mới ra đời và thực hiện theo 3 giai đoạn:
+ Thứ nhất tiền bồi thường đất đai sẽ được giám định viên công cộng đánh
giá trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

Giá quy định không dựa vào những lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự
khách quan trong việc bồi thường.
+ Thứ hai pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sử hữu đất trong quá trình thương lượng chấp nhận thu hồi đất. Quy trình
chấp nhận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai, thương
lượng chấp nhận thu hồi.
+ Thứ ba biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà
nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người,
cung cấp đất đai cho những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công
cộng cần thiết của Nhà nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự
nguyện di dời và liên quan rất nhiều tới việc giải phóng mặt bằng. Theo luật bồi
thường, nếu như toà nhà nơi dự án sẽ được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì

phải xây dựng cho các đối tượng, xây cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của toà nhà đó.
Còn nếu như là dự án xây nhà chung cư thì cung cấp cho các đối tượng này nhà
chung cư hoặc nhà ở với giá thấp hơn giá thành. Đối với các đối tác kinh doanh để
kiếm sống nhưng có pháp nhân, các đối tác kinh doanh nông nghiệp, gia cầm thì có
chính sách mang tính chất ân huệ thì ngoài biện pháp di dời còn ưu tiên cung cấp
cho họ các cửa hàng hoặc khu vực kinh doanh.
1.1.2.2. Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) có chính sách về bồi thường thiệt hại,
tái định cư do các dự án này đưa ra. Các chính sách này có nhiều khác biệt so với
luật của Nhà nước Việt Nam nên một mặt có thể có những khó khăn nhất định trong
việc áp dụng cho các dự án vay vốn và đặc biệt có khả năng gây ra một số vấn đề xã
hội nhất định, song mặt khác cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc cải thiện
chính sách bồi thường và tái định cư cho những người bị thu hồi đất của các dự án
khác. Một số điểm khác biệt đó là:
Mục tiêu chính sách tái định cư (TĐC) của ADB là giảm thiểu tối đa TĐC và
phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai
kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự trong trường hợp không có dự án.
Xuất phát từ mục tiêu này chính sách TĐC của ADB phải bao hàm toàn bộ quá
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

trình từ bồi thường, giúp di chuyển và khôi phục các điều kiện sống, tạo thu nhập
cho các hộ bị ảnh hưởng bằng mức ít nhất như chưa có dự án.
Hiện nay với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, bên cạnh lợi ích chung
của cộng đồng thì lợi ích cá nhân cũng ngày càng được khuyến khích và bảo vệ như
là một trong những động lực của sự phát triển. Từ mục tiêu xây dựng một nước Việt
Nam “hoà bình, thống nhất, độc lập, dân chủ và giàu mạnh” đã chuyển dần sang
mục tiêu “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh”, lấy con
người làm trọng tâm của sự phát triển. Tuy nhiên do kinh tế còn nhiều khó khăn và
nguồn vốn hạn chế, mục tiêu giải toả mặt bằng vẫn được đặt trên mục tiêu khôi

phục cuộc sống cho người bị thu hồi đất. Mặc dù Nghị định 197/2004/NĐ-CP và
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ đã tăng thêm mức bồi thường cũng như
các chính sách hỗ trợ để ổn định đời sống và các hoạt động sản xuất của người bị thu
hồi đất, song vẫn chưa đạt được mục tiêu khôi phục mức sống như khi không có dự
án. Vì vậy các dự án do Ngân hàng Phát triển Châu á cho vay phải được các bộ chủ
quản dự án thông qua như các chương trình TĐC đặc biệt và khi tổ chức thực hiện
cũng thường gặp những khó khăn nhất định, đặc biệt trong việc gây ra sự bất bình
đẳng giữa các cá nhân và hộ gia đình trong cùng một địa phương nhưng lại hưởng các
chính sách bồi thường khác nhau của các dự án khác nhau.
Các chính sách của Nhà nước ta chỉ bồi thường cho những người có quyền sử
dụng đất hợp pháp hoặc có khả năng hợp pháp hoá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên Nghị
định 197/2004/NĐ-CP có quy định thêm đối với những trường hợp không được bồi
thường thiệt hại về đất là: “Trong trường hợp xét thấy cần hỗ trợ thì UBND cấp tỉnh xem
xét quyết định đối với từng trường hợp cụ thể”, chính nội dung này đã là mối nối, bù đắp
sự khác biệt giữa hai chính sách của Nhà nước ta và của ADB.
Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường và TĐC bao giờ cũng phải
hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng trong khi ở Việt Nam
chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (có rất nhiều dự án vừa giải toả mặt bằng
vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công trước để
chống lấn chiếm đất đai ).
Công tác TĐC đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm nhiều hơn nữa và giúp
đỡ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TĐC, từ việc tìm nơi ở mới thích
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất đai phải di chuyển, phải tổ chức các
khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới, đào tạo nghề
nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu tái định cư.
Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ những
thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ

dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thoả mãn các yêu cầu chính đáng của
họ trong suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác tái định cư. Theo
ADB những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay mất tài sản vật
chất hoặc phi vật chất, kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình như rừng, khu đánh
cá. Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm là rất rộng.
Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và các
tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng để họ có
một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Trên tinh thần giảm thiểu đến mức thấp
nhất các tác động của việc thu hồi đất có chính sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo
người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống. Khắc phục cải
thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống đối với người bị ảnh hưởng. Để thực hiện
được phương châm đó thì trong công tác bồi thường và tái định cư phải thực hiện
chính sách phát triển con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường
vật chất. Từ quan điểm đó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang
bằng với tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời
sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được ngang
mức cũ của họ như trước khi có dự án. Tuy vậy các chính sách này cũng có những
khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:
- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi thường, tái
định cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn đề xã hội lớn
khi áp dụng chính sách tái định cư của ADB. Theo ADB và WB thì thiếu chứng thư
hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số nhóm dân bị ảnh
hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng không bị thiệt hại về đất và tài sản mà
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần. Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi thường cho những
người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định

84/2007/NĐ-CP, Nghị định Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã mở rộng hơn khái
niệm hợp pháp, đồng thời có quy định rõ ràng các trường hợp không được bồi
thường về đất nếu xét thấy cần được hỗ trợ thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương ra quyết định đối với từng trường hợp cụ thể.
- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao
giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi
ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa giải tỏa
mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì thi công
trước tránh lấn chiếm đất đai), do vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời sửa chữa,
xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định trước khi giải tỏa.
- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các
thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ
dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của
họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái định cư. Ở
Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ nội dung này là rất khó khăn, vì
việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như
thế nào, tái định cư ra sao hầu như không trả lời ngay được.
- Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực
hiện dự án phải thuê một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những
thông tin là khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem
các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không? Từ đó có những kiến nghị
biện pháp giải quyết, sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là
giải quyết những vướng mắc nảy sinh. (ADB, 2012).
Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy định về giám sát độc lập
về tái định cư. Cho nên việc giám sát độc lập công tác tái định cư là công tác khá
mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này.
- Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn theo
chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

1.1.3. Kinh nghiệm từ các nước đối với Việt Nam
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái
định cư của một số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần
học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB
ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đất
để bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư nói riêng bằng cách thành lập các đơn vị
tư vấn trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở các tỉnh, thành phố cả
nước để giúp nhà nước xây dựng được một khung giá phù hợp sao cho hài hòa giữa
lợi ích của người và lợi ích quốc gia.
- Công khai hoá đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn và
kiểm tra.
- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu tái định
cư; các chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả đền bù phải sát với
giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư
với Nhà nước.
- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định cần nghiên cứu chính
sách hỗ trợ trong việc chuyển đổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị thu hồi đất.
- Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần đất. Do đất đai không
phải lúc nào cũng có sẵn để đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, quốc
phòng, an ninh của mỗi nước. Vì thế, mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực
của mình để thu hồi đất hoặc đặc trưng thu đất của người đang sở hữu, đang sử
dụng để phục vụ cho nhu cầu xây dựng công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích
quốc gia.
1.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam
1.2.1. Thời kỳ trước 1987
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy định
tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Quy định như sau:

- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy đất gây nên phải bồi thường hai khoản: Về
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 17

đất thì bồi thường từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trung thu.
- Đối với hoa màu thì được bồi thường đúng mức.
- Đối với nhà cửa, vật kiến trúc và cac công trình phục vụ sinh hoạt được giúp đỡ
xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán của địa
phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong Nghị
định này là đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm 1960 Cách
bồi thường như vậy được thực hiện cho đến khi Hiến pháp 1980 ra đời.
1.2.2. Thời kỳ từ 1987 đến năm 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc thực
hiện bồi thường về đất không được thực hiện mà chỉ thực hiện bồi thường những tài
sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên.
Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản
dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT về
việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng vào
mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất nông
nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Mỗi
hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành phố quy
định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa
phương nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá định mức. Tổ chức, cá nhân
được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì
phải bồi thường về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này được
nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải
tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho vùng bị lấy đất.

Tại quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử
dụng đất lâu dài hay tạm thời quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc
sử dụng đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi…