Bài tập lớn nguyên lý chung về định giá tài sản ĐỊNH GIÁ bất ĐỘNG sản của MARITIME BANK

Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
Nhóm Hoa Hồng xanh 1
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
A. GIỚI THIỆU VỀ MARITIME BANK
Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) chính thức thành lập vào
06/1991. Maritime Bank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên
tại Việt Nam. Các cổ đông sáng lập: Cục Hàng Hải Việt Nam, Tổng Công ty Bưu chính
Viễn thông Việt Nam, Cục Hàng không Dân dụng Việt Nam…
Ban đầu, Maritime Bank chỉ có 24 cổ đông, vốn điều lệ 40 tỷ đồng và một vài
chi nhánh tại các tỉnh thành lớn như Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, TP HCM. Đến
nay, Maritime Bank đã trở thành một ngân hàng thương mại cổ phần phát triển
mạnh, bền vững và tạo được niềm tin đối với khách hàng. Vốn điều lệ của Maritime
Bank là 8.000 tỷ VNĐ và tổng tài sản đạt hơn 110.000 tỷ VNĐ. Mạng lưới hoạt
động không ngừng được mở rộng từ 16 điểm giao dịch năm 2005, hiện nay đã lên
đến gần 230 điểm giao dịch trên toàn quốc.
Cùng với quyết định thay đổi toàn diện, từ định hướng kinh doanh, hình ảnh
thương hiệu, thiết kế không gian giao dịch tới phương thức tiếp cận khách hàng… đến
nay, Maritime Bank đang được nhận định là một Ngân hàng có sắc diện mới mẻ, đường
hướng hoạt động táo bạo và mô hình giao dịch chuyên nghiệp, hiện đại nhất Việt Nam.
Đồng hành với các hoạt động chính của ngân hàng thì công tác định giá trong
Maritime bank cũng được coi trọng, giúp ngân hàng đưa ra những quyết định đầu tư
đúng đắn. Một trong những tài sản đảm bảo, tài sản đầu tư quan trọng hay được định
giá là Bất động sản .MSB đã xây dựng cho mình những quy trình cụ thể, rõ ràng cho
từng loại BĐS.
Nhóm Hoa Hồng xanh 2
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
B. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MARITIME
BANK
I. ĐƠN VỊ THAM GIA- TRÁCH NHIỆM VÀ QUYỀN HẠN
 RM/LCRM : Giám đốc quản lý quan hệ khách hàng doanh nghiệp/ Giám đốc quản lý
quan hệ khách hàng doanh nghiệp lớn ( sau đây gọi chung là RM)

- Xác nhận thông tin về mối quan hệ giữa chủ tài sản và khách hàng vay vốn
- Kiểm tra thông tin pháp lý từ Khách hàng
- Thông báo với khách hàng về việc phát sinh phí định giá bất động sản và nghĩa vụ
thanh toán phí ddonhj giá của khách hàng trong trường hợp khoản vay của khách hàng
được phê duyệt cấp tín dụng.
- Thu phí định giá tài sản đảm bảo là bất động sản trong trường hợp khaonr vay của
khách hàng được phê duyệt cấp tín dụng.
 CSO/ LC CSO/ R CSO : chuyên viên dịch vụ tín dụng khách hàng doanh nghiệp/
chuyên viên dịch vụ tín dụng khách hàng doanh nghiệp lớn/ chuyên viên tín dụng cá
nhân (sau đây gọi chung là CSO):
- Chịu trách nhiệm hướng dẫn cho khách hàng chuẩn bị bộ hồ sơ theo danh mục quy định
của MSB.
- Cung cấp đầy đủ hồ sơ tài sản cho chuyên viên điều phối, chịu tách nhiệm về tính trung
thực của hồ sơ cung cấp.
- Hoàn thiện cấp thủ tục thu phí định giá ddoois với tài sản bảo đảm là bất động sản trong
trường hợp khaonr vay của khách hàng được phê duyệt cấp tin dụng.
 CPCC : nhân viên điều phối
- Chịu trách nhiệm tiếp nhận yêu cầu định giá và kiểm tra sơ bộ hồ sơ TSĐB đúng danh
mục quy định.
- Trường hợp gửi thiếu hồ sơ theo danh mục, CPCC có quyền yêu cầu CSO gửi bổ sung
theo yêu cầu.
- Quản lý danh mục khách hàng thực hiện định giá của phòng Định giá tài sản đảm bảo.
 CVS/CCV/Sr.CVS: trưởng phòng định giá tài sản đảm bảo/ chuyên viên định giá và
kiểm soát tín dụng khu vực/ Chuyên viên định giá tài sản đảm bảo cao cấp :
- Chịu trách nhiệm lên kế hoạch đi thẩm định với khách hàng.
- Chịu trách nhiệm phối hợn với CSO và kahchs hàng để định giá TSBĐ trong trường
hợp định giá tại Trung tâm xử lý tín dụng tập trung (CPC)
- Chịu trách nhiệm về các thông tin trong Báo cáo định giá.
- Chịu trách nhiệm về kết quả định giá.
- Lưu hồ sơ.

- Có quyền bảo lưu ý kiến về kết quả định giá trong trường hợp không thống nhất kết quả
định giá với CVS head.
 CVS head : trưởng phòng định giá tài sản đảm bảo:
- Điều phối công việc định giá tại CPC
- Chịu trách nhiệm phê duyệt kết quả định giá TSBĐ trong trường hợp định giá tại CPC.
- Gửi yêu cầu định giá cho đơn vị thứ 3 trong trường hợp thuê ngoài định giá.
 CC : chuyên viên kiểm soát tín dụng :
Nhóm Hoa Hồng xanh 3
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
Kiểm soát việc thu phí định giá TSBĐ là bất động sản trước khi giải ngân khoản vay.
 CPC: Trung tâm xử lý tín dụng tập trung
 SME Hub: Trung tâm khách hàng DN
 LC Hub: Trung tâm Khách hàng DN lớn
 Đơn vị thứ 3: đơnvị định giá độc lập thuê ngoài
II. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TẠI CPC
1. Quy trình định giá tại CPC
Nhóm Hoa Hồng xanh 4
YES
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
LƯU ĐỒ QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CPC
KHÁCH HÀNG CSO CPCC CVS CVS Head
BƯỚC 1: TIẾP NHẬN HỒ SƠBƯỚC 2: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢNBƯỚC 3: TRẢ THÔNG BÁO
VÀ LƯU HỒ SƠ
Nhóm Hoa Hồng xanh 5
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
1.1 Tiếp nhận hồ sơ:
a. CSO:
- Khi khách hàng có nhu cầu đưa tài sản vào thế chấp tại MSB, CSO hướng dẫn
khách hàng cung cấp các hồ sơ TSBĐ theo quy định của MSB.
- Sau khi khách hàng cung cấp các hồ sơ, CSO tiến hành kiểm tra toàn bộ hồ sơ TSBĐ.

Nếu khách hàng chưa cung cấp đủ, CSO hướng dẫn khách hàng bổ sung.
- Khi khách hàng cung cấp đủ hồ sơ, CSO lập và gửi phiếu đề nghị định giá cùng bộ hồ
sơ TSBĐ cho CPCC qua Outlook.
b. CPCC
- Sau khi tiếp nhận bộ hồ sơ TSBĐ, CPCC kiểm tra bộ hồ sơ. Nội dung kiểm tra gồm :
• Đối chiếu các hồ sơ do CSO cung cấp với danh mục hồ sơ quy định
• Kiểm tra thông tin trong phiếu đề nghị định giá.
- Trường hợp một trong các nội dung kiểm tra chưa đủ thì CPCC thong báo ngay
cho CSO qua outlook để CSO yêu cầu khách hàng bổ sung.
- Trường hợp tính pháp lý của hồ sơ phức tạp, khi đó CPCC cần xin ý kiến của
CVS head/ Phòng pháp chế MSB và thông báo tình trạng hồ sơ cho CSO qua outlook.
- Khi các thông tin trong phiếu đề nghị định giá và số lượng hồ sơ đầy đủ, CPCC
gửi mail xác nhận đủ hồ sơ cho CSO đồng thời gửi hồ sơ TSBĐ cho CVS head.
c. CVS Head:
- CVS head thực hiện phân công khoản định giá cho CVS/Sr.CVS/CCV đồng
thời cho CSO, CPCC.
- Riêng trường hợp định giá của CCV, CVS head phân công CVS đầu mối theo
dõi quá trình định giá của CCV
1.2 Định giá tài sản
a. CVS/Sr.CVS/CCV:
- Sau khi nhận được sự phân công của CVS head, CVS/Sr.CVS/CCV chủ động liên
hệ với khách hàng để lên kế hoạch định giá tài sản.
- Trong thời gian 03 ngày làm việc, nếu khách hàng không bố trí được lịch đi khảo
sát thực tế thì CVS/Sr.CVS/CCV thông báo lại cho CSO. Trong trường hợp khách
hàng vẫn có nhu cầu đưa các tài sản trên vào thế chấp thì CSP lập phiếu đề nghị giá
mới theo mẫu và gửi cho CPCC.
- Căn cứ vào kế hoạch định giá với khách hàng, CVS/Sr.CVS/CCV cùng khách
hàng tiến hành khảo sát thực tế tài sản. Trong quá trình đi thực tế tùy từng loại tài sản
định giá CVS/Sr.CVS/CCV lập biên bản khảo sát hiện trạng theo các mẫu
- Đối với trường hợp CVS/Sr.CVS thực hiện định giá:

• Lập phụ lục định giá tùy theo loại tài sản; Thông báo định giá
Nhóm Hoa Hồng xanh 6
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
• CVS/Sr.CVS ký và chuyển giao báo cáo định giá kèm theo hồ sơ tài sản, ảnh tài sản,
biên bản khảo sát hiện trạng cho CVS Head kiểm tra, ký duyệt. Sau khi báo cáo định
giá được ký duyệt, CVS/Sr.CVS gửi thông báo đinh giá cho CSO đồng thời cho CVS
Head, RM.
- Đối với trường hợp CCV thực hiện định giá:
• Lập phụ lục định giá, sau đó ký và gửi kèm theo biên bản hiện trạng, ảnh tài sản cho
CVS đầu mối đông thời cho CVS head.
• Căn cứ vào các thông tin do CCV cung cấp, CVS đầu mối kiểm tra lại giá trị định
giá, tính pháp lý của tài sản, sự tuân thủ cac quy định về định gía hiện hành của
MSB.
• CVS đầu mối lập và ký vào thông báo định giá sau đó chuyển báo cáo định giá kèm
theo hồ sơ tài sản, ảnh tài sản, biên bản khảo sát hiện trạng cho CVS head kiểm tra và
ký duyệt.
• Sau khi báo cáo định gía được ký duyệt, CVS/Sr.CVS gửi thông báo định giá cho CSO
đồng thời cho CVS head, CCV, RM.
b. CVS Head:
– Căn cứ vào báo cáo định giá, hồ sơ tài sản, biên bản khảo sát hiện trạng, ảnh tìa sản,
CVS head tiến hành kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ tìa sản, cơ sở định giá, nguyên tắc,
phương pháp định giá, kết quả định giá của tài sản.
– Ký duyệt báo cáo định giá
– Trường hợp CVS head và CVS/Sr.CVS/CCV không thống nhất kết quả định giá,
CVS/Sr.CVS/CCV có quyền bảo lưu ý kiến của mình trong báo cáo định giá. Khi đó,
CVS head sẽ quyết định kết quả định giá cuối cùng đồng thời chịu trách nhiệm với kết
quả định giá đó.
c. Sr.CVS:
Trong trường hợp CVS head không có mặt tại CPC, CVS Head có thể ủy quyền
cho Sr.CVS ký phê duyệt Báo cáo định giá.

1.3 Lưu hồ sơ :
CVS/Sr.CVS/CCV: lưu hồ sơ định giá theo quy định.
1.4 Phối hợp định giá giữa các CPC
a. Trường hợp khách hàng đặt quan hệ tín dụng tại Trung tâm tín dụng cá nhân/ SME
Hub/LC Hub có vị trí nằm trong địa bàn quản lý của một CPC (CPC đầu mối), nhưng
TSĐB có vị trí địa lý nằm trong địa bàn quản lý của một CPC khác (CPC hỗ trợ) thì
quy trình định giá được thực hiện như sau:
- CSO: Gửi đề nghị ĐG và hồ sơ tài sản qua Outlook cho CPCC của CPC đầu mối, cc
cho CVS Head và RM của CPC đàu mối.
- CPC đầu mối: CVS Head phân công khoản định giá cho CVS. CVS gửi Đề nghị qua
Outlook cho CPCC của CPC hỗ trợ, cc cho CVS Head, RM và CSO
Nhóm Hoa Hồng xanh 7
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
- CPC hỗ trợ: CVS Head phân công cho hồ sơ định giá cho Sr.CVS/CVS/CCV.
Sr.CVS/CVS/CCV thực hiện định giá theo quy định như mục 1.2 Định giá tài sản của
quy trình này.
Sau khi có Báo cáo định giá được phê duyệt, CVS gửi Báo cáo định giá cho CVS
của CPC đầu mối đồng thời cc cho CVS Head của CPC hỗ trợ và CVS Head của CPC
đầu mối.
Lưu hồ sơ theo quy định
Trả thông báo và lưu hồ sơ: CVS của CPC đầu mối gửi thông báo cho CSO, cc
cho CVS Head và RM, lưu hồ sơ theo quy định.
Hồ sơ lưu đối với trường hợp định giá tại CPC:
STT Hồ sơ Loại hồ sơ
Trách
nhiệm
Thời hạn lưu
(năm)
01 Hồ sơ pháp lý của tài sản Bản sao CVS 15
02

Thông báo định giá, phụ
lục, biên bản khảo sát
Bản chính CVS 15
03 Ảnh tài sản Bản sao CVS 15
04 Biên bản định giá Bản chính CSO 15
b. Trường hợp TSĐB có vị trí địa lý tại các tỉnh, thành phố mà Maritime Bank chưa
đặt trụ sở SME Hub/LC Hub/Trung tâm tín dụng cá nhân thì đơn vị thực hiện định
giá được xác định theo khu vự: Phòng định giá CPC Hà Nội tham gia định giá
TSĐB từ Huế trở ra, Phòng thẩm định giá CPC Hồ Chí Minh tham gia định giá
TSĐB từ Đà Nẵng trở vào.
1.5 Kiểm tra đột xuất báo cáo định giá của CCV
Trong trường hợp cần thiết, CVS Head xin ý kiếm của CPC Head, lên kế hoạch
phân công Sr.CVS/CVS/CCV đi kiểm tra thực tế các báo cáo định giá của CCV.
Sau khi đi kiểm tra thực tế, Sr.CVS/CVS/CCV lập báo cáo kết quả đánh giá chất lượng
định giá của CCV.
2. Tiêu chuẩn thời gian thực hiện định giá tại CPC
- Thời gian kiểm tra hồ sơ, xác nhận tình trạng hồ sơ, phân công công việc là 4 giờ kể từ
khi nhận hồ sơ từ CSO.
- Thời gian trung bình cho một khoản vay là từ 02 ngày làm việc kể từ lúc nhận đủ hồ sơ
theo danh mục.
- Tiêu chuẩn thời gian cụ thể cho một khoản định giá như sau:
STT Công việc Trách nhiệm Thời gian
Nhóm Hoa Hồng xanh 8
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
hoàn thành
(phút )
1
Ngay sau khi nhận đề nghị định giá đến
thời điểm kiểm tra xong hồ sơ tài
sản/01 tài sản

CPCC 10
2
Từ khi nhận đủ hồ sơ theo danh mục
đến phân công định giá/01 tài sản
CVS head 15
3
Liên lạc và lên kế hoạch với khách
hàng
CVS/Sr.CVS/CCV 15
4 Khảo sát thực tế/01 chuyến
CVS/Sr.CVRS/CCV
4.1 Các quận nội thành 120
4.2
Các huện ngoại thành cách trung tâm
dưới 40km
240
4.3
Các khu vự xa trung tâm từ 40km đến
80km
480
4.4 Các khu vực xa trung tâm trên 80km >480
5.
Soạn thảo báo cáo định giá và trình ký
lãnh đạo/01 tài sản
CVS/Sr.CVRS/CCV 120
6
Ký phê duyệt báo cáo định giá/01 tài
sản
CVS head 30
7

Hoàn thiện và gửi báo cáo cho chi
nhánh/ bộ hồ sơ
CVS 30
3. Định giá Bất động sản
3.1 Định giá BĐS là đất và nhà ở
3.1.1 Phương pháp định giá:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Xác định giá trị quyền sử dụng đất.
- Phương pháp chi phí: Xác định giá trị công trình trên đất.
3.1.2 Các bước tiến hành (đối với định giá Quyền sử dụng đất ):
Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lí liên quan đến BĐS bao gồm”
- Các giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận Quyền sử
đất/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và quyền sở hữu nhà ở. Đối với trường
hợp chưa được cấp các giấy chứng nhận nêu trên thì đề nghị cung cấp một trong
số các giấy tờ sau:
• Quyết định giao, cấp đất ở Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc
UBND quận, huyện.
• Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.
• Hợp đồng mua, bán nhà/ căn hộ ký với chủ đầu tư.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các loại bất động sản khác theo quy định
của pháp luật (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản).
- Các giấy tờ tài liệu liên quan khác.
Nhóm Hoa Hồng xanh 9
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
 Lưu ý: Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản có các giấy tờ kể trên nhưng chưa làm
thủ tục đăng lý trước bạ sang tên thì phải có các giấy tờ pháp lý kèm theo như :
Hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng cho/ tặng và các văn bản
phân chia di sản thừa kế…được lập theo đúng quy định của pháp luật và đã được
đăng ký công chứng hoặc xác nhận giao dịch của cơ quan có thẩm quyền (nếu có).
Bước 2: Khảo sát thực tế tài sản.

- Khảo sát thực tế tài sản hiện trạng BĐS, kiểm tra, đối chiếu hiện trạng của
BĐS so với giấy tờ pháp lí của khu đất.
- Đánh giá các ưu nhược điểm của BĐS cần định giá.
- Kiểm tra các BĐS so sánh, các giao dịch đã và đang diễn ra trong khu
vực. So sánh ưu nhược điểm của BĐS so sánh với BĐS cần định giá.
- Tiến hành chụp ảnh BĐS cần định giá và các BĐS so sánh làm cơ sở xác
định giá trị và lưu hồ sơ.
Bước 3: Tìm kiếm thông tin so sánh.
- Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể
so sánh với BĐS mục tiêu cần định giá (Có thể tìm qua internet có kiểm tra lại
thông tin, qua báo Mua và Bán, qua các sàn giao dịch BĐS…) Các thông tin so
sánh cần xác định gồm:
• Đặc điểm pháp lý của đất:
• Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mô đất; hình dáng; vị trí lô đất;
• Thời điểm giao dịch, phương thức thanh toán và điều kiện thanh toán;
• Quy hoạch.
 Lưu ý:
- Cán bộ định giá tìm kiếm thông tin có độ tin cậy cao nhất về tài sản so sánh để
làm cơ sở cho việc điều chỉnh giá được chính xác.
- Các thông tin về tài sản so sánh phải là các giao dịch thực tế trên thị trường hoặc
giao dịch các thông tin về tài sản đang trong quá trình giao dịch (với thông tin về
tài sản đang giao dịch hoặc rao bán thì cán bộ định giá phải có sự kiểm tra
thông tin bằng cách gặp trực tiếp hoặc gọi điện để kiểm tra. Giá làm cơ sở so
sánh được lấy tối đa bằng 90% giá đang rao bán).
- Ngoài ra cán bộ định giá phải đưa thông tin so sánh trên quan điểm nhìn
nhận/đánh giá chung trên toàn khu vực, không dựa vào các giao dịch/các thông
tin mua bán có tính cá biệt.
Bước 4: Phân tích và điều chỉnh.
- Phân tích: phân tích BĐS so sánh và BĐS định giá, phân tích thị trường thời
điểm định giá.

- Điều chỉnh: nguyên tắc điều chỉnh lấy BĐS thẩm định làm chuẩn, những yếu tố
hiện diện ở BĐS thẩm định mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng vào và
ngược lại.
- Việc điều chỉnh giá dựa trên Bảng điều chỉnh sau:
Bảng điều chỉnh 1:
Nhóm Hoa Hồng xanh 10
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
TT Các tiêu chí so sánh
BĐS
định giá
Tỷ lệ tăng/giảm so
với BĐS thẩm định
SS1 SS2 SS3
1 Diện tích (m
2)
2 Chiều rộng mặt tiền(m)
3 Điều chỉnh theo chiều rộng mặt tiền 100% % % %
4 Điều chỉnh theo chiều rộng lộ giới 100% % % %
5 Hồ sơ pháp lý 100% % % %
6 Vị trí 100% % % %
7 Cơ sở hạ tầng 100% % % %
8 Cơ sở hạ tầng xã hội 100% % % %
9 Môi trường kinh doanh 100% % % %
10 Môi trường sống 100% % % %
11 Giao thông 100% % % %
12 An ninh 100% % % %
Tỷ lệ giá trị của BĐS SS so với BĐS định
giá(=100% ± tỷ lệ điều chỉnh)
% % %
Giá giao dịch (VNĐ/m

2)
Giá quy về BDS định giá (VNĐ/m
2)
Giá quy về BĐS định giá bình
quân(VNĐ/m
2
)
 Lưu ý:
- Các tiêu chí: Chiều rộng mặt tiền, hồ sơ pháp lý, môi trường kinh doanh không
được điều chỉnh vượt quá 10% trên một tiêu chí.
- Các tiêu chí còn lại không được điều chỉnh vượt quá 5% trên một tiêu chí.
Bảng điều chỉnh 2 : Điều chỉnh giá đất đối với các thửa đất có hình dạng và diện tích
đặc biệt:
Đối với thửa đất có chiều sâu quá lớn:
>15m >20m >30m >40m
2,5 – 3,5m
- Phần DT 15m
đầu =100%
Giá
- Phần DT
>15m tính
=80% Giá.
3,5 – 5m - Phần DT 20m
đầu =100%
Nhóm Hoa Hồng xanh 11
Mặt
Chiều sâu
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
Giá
- Phần

DT>20m
= 80%Giá
5-8m
-Phần DT 30m
đầu = 100%
Giá
-Phần
DT>30m tính
= 80% Giá
8-12m
-Phần DT 40m
đầu = 100%
giá.
-Phần DT
>40m tính
=80% Giá
Đối với các thửa đất có hình dạng đặc biệt: ( chữ L hoặc hình ┴):
Phần diện tích tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất tính bằng 100% giá
trị thị trường. Phần diện tích còn lại xác định như sau:
Chiều rộng mặt tiền Giá trị
≥ 3,5m Phần diện tích còn lại tính bằng 80% đơn giá xác định được
2m ÷ 3,5m Phần diện tích còn lại bằng 70% đơn giá xác định được
< 2m Phần diện tích còn lại tính bằng 60% đơn giá xác định được
Đối với trường hợp đất nằm trong vùng quy hoạch của nhà nước:
Giá trị của BĐS =
Giá trị phần DT
trong quy hoạch
+
Giá trị phần DT
ngoài quy hoạch

Trong đó:
Giá trị phần DT =
Diện tích đất trong
quy hoạch
X
Đơn giá do UBND
ban hành
Giá trị phần DT
trong quy hoạch
=
Diện tích đất trong
quy hoạch
X
Đơn giá do UBND
ban hành
Giá trị phần DT
ngoài quy hoạch
=
Diện tích đất
ngoài quy hoạch
X Đơn giá thị trường
Nhóm Hoa Hồng xanh 12
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản:
Đơn giá thị trường BĐS ( VNĐ/m
2
)
Đơn gí của
BĐS định giá
=

Giá giao dịch của
BĐS so sánh
x
Tỷ lệ giá trị của BĐS so
sánh so với BĐS định giá
Giá trị BĐS (VNĐ):
Giá trị BĐS
định giá
=
Đơn giá của BĐS
định giá
X Diện tích BDDS định giá
 Lưu ý: Diện tích BĐS định giá: là diện tích thực tế của BĐS nhưng không lớn hơn
diện tích được công nhận trong Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Giấy chứng
nhận Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
3.1.3 Các bước tiến hành (đối với định giá phần tài sản trên đất là nhà ở):
Bước 1: Kiểm tra hồ sơ pháp lí & xác định diện tích nhà ở
- Các giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu nhà ở như đã quy định đối với
định giá quyền sử dung đất.
- Giấy phép xây dựng;
- Hồ sơ thiết kế/hoàn công/quyết toán công trình (nếu có)
- Xác định diện tích sử dụng của ngôi nhà: Diện tích sử dụng của ngôi nhà được
xác định dựa trên diện tích xây dựng thức tế nhưng không vượt quá diện tích
được ghi trong Giấy phép xây dựng/ Giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu
nhà ở.
 Lưu ý: Nếu có nhiều loại giấy tờ pháp lý làm cơ sở mà có những thông số khác
nhau thì căn cứ vào giấy tờ pháp lý có thời điểm ban hành gần nhất.
Bước 2: Ước tính Chi phí xây dựng mới một công trình tương tự.
Chi phí xây dựng
công trình mới (1)

=
Đơn giá xây dựng mới
công trình tương tự
X
Diện tích sử dụng của
ngôi nhà
- Đơn giá xây dựng công trình mới tương tự được áp dụng theo suất đầu tư công
trình tương tự do phòng CSTD&QLTSBĐ thông báo hàng năm.
- Đơn giá xây mới bình quân 1 mét vuông không vượt quá 10% so với suất đầu tư
xây dựng công trình tương tự do phòng CSTD&QLTSBĐ thông báo tại thời
điểm gần nhất.
Bước 3: Xác định chât lượng/giá trị còn lại của nhà ở
Tỷ lệ giá trị
còn lại (2)
= 100% -
Số năm đã sử dung
x 100%
Tuổi đời kinh tế của công trình
Nhóm Hoa Hồng xanh 13
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
 Lưu ý:
- Số năm đã sử dụng: thời gian sử dụng phần nhà ở tính từ thời điểm bắt đầu đem
vào sử dụng đến thời điểm định giá.
- Tuổi đời kinh tế của công trinh: căn cứ Quyết định 206/BTC về khấu hao tài sản
nhưng không vượt quá 30 năm.
Bước 4: Xác định giá trị của ngôi nhà cần định giá theo công thức:
Giá trị nhà ở =
Chi phí xây dựng công
trình mới (1)
x

Tỷ lệ giá trị
còn lại (2)
3.2 Định giá BĐS là căn hộ chung cư
3.2.1 Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh.
3.2.2 Các bước tiến hành:
Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất ở và
Quyền sở hữu nhà ở;
- Trường hợp chưa có các hồ sơ giấy tờ nêu trên đề nghị cung cấp các loại giấy tờ
liên quan sau: Hợp đồng mua bán căn hộ/ phiếu thu tiền/ biên bản bàn giao căn
hộ và các giấy tờ liên quan khác.
Bước 2: Khảo sát thực tế tài sản
- Khảo sát thực tế hiên trạng căn hộ, đánh giá chất lượng. Những cải tạo, bổ sung
nếu có.
- Kiểm tra các tài sản so sánh, các giao dịch đã và đang diễn ra trong khu vực. So
sánh ưu nhược điểm của các BĐS so sánh với BĐS cần định giá.
- Tiến hành chụp ảnh Tài sản cần định giá/ tài sản so sánh làm cơ sở xác định giá
trị và lưu hồ hơ.
Bước 3: Tìm kiếm thông tin so sánh
- Tìm kiếm thông tin về những căn hộ chung cư được giao dịch trong thời gian
gần đây có thể so sánh với căn hộ mục tiêu cần định giá (Có thể tìm qua internet
có kiểm tra lại thông tin, qua báo Mua và Bán, qua các sàn giao dịch BĐS …).
Các thông tin so sánh cần xác định bao gồm:
 Đặc điểm pháp lý;
 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật, kích thước;
 Thời điểm giao dịch, phương thức thanh toán và điều kiên thanh toán.
Bước 4: Phân tích và điều chỉnh
- Phân tích: phân tích các căn hộ so sánh và căn hộ cần định giá, phân tích thị
trương thời điểm định giá.
- Điều chỉnh: điều chỉnh giá trị phụ thuộc vào diện tích, tầng cao và vị trí của căn

hộ trong toàn thể khu nhà.
Nhóm Hoa Hồng xanh 14
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
Bước 5: xác định giá trị căn hộ cần định giá theo công thức:
Giá trị căn hộ = Diện tích sàn sử dụng x Đơn giá thị trường
• Trong đó:
- Diện tích sàn sử dụng được xác định dựa trên diện tích sử dụng thực tế nhưng
không lớn hơn diện tích ghi trên các giấy tờ/ chứng từ sở hữu căn hộ.
• Lưu ý:
1. Trong trường hợp chỉ có hợp đồng góp vốn có xác minh của chủ đầu tư/ chính
quyền địa phương thì giá trị định giá chỉ được tính bằng số tiền đóng góp.
2. Trường hợp có hợp đồng mua bán và MSB ký phong tỏa với chủ đầu tư nhưng
chưa thanh toán hết số tiền trong hợp đồng thì giá trị định giá xác định ( trừ
trường hợp Tài sản hình thành từ vốn vay) :
Giá trị định giá =
Giá trị căn hộ theo
giá thị trường
-
Phần tiền còn lại
phải bổ sung
3.3 Định giá BĐS là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Việc xác định quyền sử dụng đất kinh doanh phi nông nghiệp được phép thế
chấp thực hiện theo hướng dẫn của pháp luật và của MSB (theo Quyết định
268/TGĐ3 của Tổng Giám đốc MSB).
3.3.1 Đối với BĐS có mục đích xây dựng Chung cư cao tầng, khách sạn, toàn nhà văn phòng
hoặc công trình hỗn hợp:
a. Phương pháp định giá:
- Phương pháp Thặng dư: áp dụng để định giá các BĐS có tiềm năng phát triển
(sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo
hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất).

- Phương pháp Thu nhập: áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà giá trị của
tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản (ví dụ như: rạp chiếu
phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn
nhảy …).
b. Các bước tiến hành:
Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:
- Đối với trường hợp Tài sản đã hoàn thành đưa vào sử dụng:
 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Quyết định giao đất.
 Giấy phép xây dựng/ Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình do cấp có
thẩm quyền cấp.
 Hồ sơ hoàn công/ quyết toán công trình.
 Các hợp đồng liên quan đến chứng minh nguồn thu nhập khi sử dụng khai
thác Tài sản.
- Đối với trường hợp Tài sản hình thành trong tương lai:
Nhóm Hoa Hồng xanh 15
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất/ Quyết định giao đất.
 Giấy phép xây dựng/ Văn bản chấp thuận phương án thiết kế kiến trúc,
thiết kế kỹ thuật thi công và các văn bản khác của các sở liên quan bảo
đảm quy định hiện hành của pháp luật.
 Hồ sơ thiết kế/ dự toán công trình được duyệt.
 Các căn cứ dự tính nguồn thu trong tương lai khi khai thác Tài sản.
Bước 2: Xác định giá trị đối với các BĐS:
Căn cứ vào đặc thù của mỗi loại BĐS có thể sử dụng một trong hai phương pháp
định giá, cụ thể bước tiến hành như sau:
• Đối với phương pháp Thặng dư :
- Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án,
phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị
cao nhất cho dự án.
- Ước tính tổng doanh thu phát triền của dự án, chuyển đổi tổng doanh thu đó về giá

trị hiện tại thời điểm cần định giá (1)
- Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án, chuyển đối chi
phí đầu tư đó về giá tại thời điểm định giá (2)
- Xác định giá đất được xác định bằng chênh lệch kết quả tính toán (1) – (2)
• Đối với phương pháp Thu nhập:
- Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản
thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng kí với
cấp có thẩm quyền.
- Xác định tổng chi phí:
 Chi phí nguyên, nhiên liệu, vật tư;
 Chi phí vay ngân hàng;
 Chi phí vận hành, quản lý DN: chi phí thuê nhân công
- Xác định thu nhập thực từ BĐS: là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu
các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy
định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư.
- Áp dụng công thức để tìm ra giá trị BĐS:
3.3.2 Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu vực công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu kinh tế, khu công nghiệp cao ( áp dụng cho trương hợp đất thuê trả tiền một
lần).
a. Phương pháp định giá: Phương pháp chi phí
b. Các bước tiền hành:
Bước 1: Tiếp nhận/kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyết định giao đất.
- Hợp đồng thuê đất (hoặc hợp đồng thuê lại) và các hóa đơn chứng từ liên quan.
Bước 2: Xác định giá trị đối với BĐS:
Nhóm Hoa Hồng xanh 16
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
- Công thức xác định như sau:
Giá trị
quyền sử

dụng đất
= (
Tổng giá mua
đất theo giá thị
trường
+
Số tiền
thuê đất
đã nộp
) × (1-
Số năm đã sử dụng
)
Số năm thuê đất
 Trong đó:
- Tổng giá mua đất theo giá thị trường = Đơn giá mua đất theo giá TT × diện tích
đất mua (Đơn giá mua đất theo giá TT không được cao hơn giá mua lần đầu của
chủ đầu tư khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao).
- Số tiền thuê đất đã nộp: được xác định căn cứ trên hóa đơn GTGT xác nhận phần
giá trị đã nộp cho Nhà nước trong cả quá trình thuê đất.
- Số năm đã sử dụng đất: là khoảng thời gian sử dụng đất tính từ thời điểm có
quyết định giao đất đến thời điểm định giá.
- Số năm thuê đất: căn cứ hợp đồng thuê đất/ Giấy chứng nhận Quyền sử dụng
đất.
3.3.3 Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê, thuê lại không nằm trong khu CN,
cụm CN, khu kinh tế, khu công nghệ cao
a. Phương pháp định giá: Phương pháp chi phí
b. Các bước tiến hành:
Bước 1: Tiếp nhận/ kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:
- Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất và Quyết định giao đất. Quyết định đền bù
giải phóng mặt bằng và phương án đề bù/ hỗ trợ di rời.

- Bản vẽ thiết kế/ dự toán và quyết toán công trình.
- Hợp đồng và các hóa đơn chứng từ liên quan.
- Bản vẽ thiết kế/dự toán và quyết toán công trình,
- Hợp đồng và các hóa đơn chứng từ liên quan.
Bước 2: Xác định giá trị đối với BĐS:
- Căn cứ hồ sơ thiết kế/dự toán công trình kiểm tra tính phù hợp của Tổng các chi
phí này tại thời điểm hiện tại.
- Công thức xác định như sau:
Giá trị
QSDĐ
= (
Tổng
chi phí
về hạ
tầng
-
Chi phí về
hạ tầng đã
phân bổ
) +
Số tiền
thuê đất
đã nộp
× ( 1 -
Số năm
đã sử dụng
)
Số năm
thuê đất
 Trong đó:

- Tổng các chi phí về hạ tầng: bao gồm các chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ di rời… được xác định qua các hóa đơn GTGT/biên bản đền bù giải
phóng mặt bằng.
Nhóm Hoa Hồng xanh 17
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
- Chi phí hạ tầng đã phân bổ: xác định dựa trên số năm đã sử dụng/ tổng số năm
thuê đất.
Chi phí về
hạ tầng đã
phân bổ
=
Tổng chi phí
về hạ tầng
× ( 1 -
Số năm đã sử dụng
)
Số năm đã trả tiền thuê đất
3.4 Định giá BĐS là đất nông nghiệp
3.4.1 Phương pháp định giá:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
3.4.2 Trường hợp đất nông nghiệp là đất ao, vườn:
a. Đối với đất ao, vườn thuộc địa bàn các Quận/huyện thuộc thành phố Hà Nội và
thành phố Hồ Chí Minh:
Các bước thực hiện:
Bước 1: Tiếp nhận/kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Các văn bản quy hoạch mục đích sử dụng đất/hướng dẫn thủ tục chuyển đổi mục

đích sử dụng đất của các cấp có thẩm quyền.
Bước 2: Xác định giá trị đối với BĐS:
- Thu thập thông tin thực tế liên quan đến quy hoạch chung trong khu vực, đồng
thời thu thập các thông tin so sánh liên quan.
- Tiến hành xác định giá trị giao dịch đối với đất ao, vườn có các điều kiện tương
đồng với BĐS cần định giá - giá trị 1
- Tiến hành xác định giá trị đất ao, vườn theo chi phí chuyển đổi theo quy định
của nhà nước - giá trị 2. Cụ thể như sau:
Giá trị
đất ao,
vườn
=
Diện
tích ao,
vườn
x
(Đơn giá thị trường của
đất ở cùng vị trí chênh
lệch đơn giá giữa đất ở và
đất ao vườn cùng vị trí
theo đơn giá đất do nhà
nước ban hành)
x
Hệ số
chuyển
đổi
 Trong đó :
- Diện tích đất ao, vườn được xác định theo thực tế BĐS, và không lớn hơn diện
tích được công nhận trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.
- Hệ số chuyển đổi được xác định bằng:

• 0,70 : đối với trường hợp diện tích chuyển đổi nhỏ hơn 800 m
2
• 0,90 : đối với các trường hợp diện tích chuyển đổi lớn hơn 800 m
2
Nhóm Hoa Hồng xanh 18
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
- Giá trị đất ao, vườn được xác định là giá thấp nhất xác định được trong hai giá trị
thu được giữa giá trị 1 và giá trị 2 xác định được ở trên.
b. Đối với đất ao, vườn khác không thuộc các khu vực quy định trên :
Bước 1: tiếp nhận/kiểm tra hồ sơ pháp lý liên quan đến BĐS bao gồm:
Giấy xác nhận Quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan khác.
Bước 2 : xác nhận giá trị đối với BĐS :
Giá trị đất ao, vườn được xác định theo công thức :
Giá trị định giá
đất ao, vườn
=
Diện tích đất ao,
vườn
× Đơn giá đất ao, vườn do
nhà nước quy định
3.4.3 Trường hợp đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng được
phép chuyển nhượng, thế chấp :
a. Phương pháp định giá : phương pháp thặng dư
b. Các bước tiến hành: Thực hiện các bước như các bước tiến hành định giá Quyền
sử dụng đất đã được nhắc tới trong phần định giá BĐS là đất và nhà ở.
3.4.4 Trường hợp đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm :
a. Phương pháp định giá : phương pháp thu nhập
b. Các bước tiến hành : thực hiện các bước như các bước tiến hành định giá Quyền
sử dụng đất đã được nhắc tới trong phần định giá BĐS là đất và nhà ở.
3.5 Định giá bất động sản là nhà xưởng và các công trình phụ trợ

3.5.1 Phương pháp định giá : Phương pháp chi phí .
3.5.2 Các bước tiến hành :
Bước 1 : Kiểm tra hồ sơ pháp lý và xác định diện tích thực tế các công trình:
- Giấy phép xây dựng/ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất.
- Hồ sơ thiết kế/dự toán, hồ sơ quyết toán công trình và các hóa đơn liên quan.
Bước 2 : Khảo sát thực tế tài sản
- Căn cứ các hồ sơ bản vẽ liên quan và tiến hành kiểm tra/ đo đạc thực tế các hạng
mục công trình xác định diện tích xây dựng cụ thể với từng hạng mục.
- Quan sát/ đánh giá chất lượng tại thời điểm kahor sát đối với các công trình, xác
định % chất lượng còn lại so với công trình mới hoàn thành.
• Lưu ý:
- Diện tích các hạng mục được xác định theo thực tế và không vượt quá phần diện
tích được công nhận trong Hồ sơ thiết kế/Quyết toán hoặc Giấy tờ chứng minh
Quyền sở hữu Tài sản trên đất do cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Các hạng mục công trình nằm trong tổng thể nhà máy thông thường bao gồm: nhà
xưởng, nhà điều hành sản xuất, hạ tầng, san nền, trạm điện, cổng + hàng rào và một
số hạng mục khác.
- Tiến hành chụp ảnh tài sản cần định giá lưu hồ sơ.
Bước 3 : Xác định giá trị các hạng mục công trình.
a. Trường hợp các công trình có hồ sơ quyết toán công trình :
Nhóm Hoa Hồng xanh 19
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
Căn cứ giá trị quyết toán đối với từng hạng mục công trình ( không tính VAT và
các thuế được hoàn lại), xác định giá trị suất đầu tư trên 1m
2
công trình theo công
thức :
Suất đầu tư
(VND/m
2

)
=
Nguyên giá
quyết toán công
trình (VND)
Diện tích hạng mục
công trình (m
2
)
Căn cứ suất đầu tư tính toán trên cơ sở quyết toán công trình sai khác ± 10% so
với suất đầu tư do P.CSTD&QLTSBĐ đưa ra, giá trị công trình được xác định bằng
giá trị trên quyết toán.
Trong trường hợp suất đầu tư tính toán trên cơ sở quyết toán công trình sai khác
lớn hơn ±10% so với suất đầu tư do P.CSTD&QLTSBĐ đưa ra, giá trị công trình được
xác định theo công thức
Nguyên giá công
trình
=
Suất đầu tư do
QLTSBĐ cung
cấp (VND/m
2
)
x
Diện tích hạng mục
công trình (m
2
)
Căn cứ đánh giá chất lượng % còn lại của công trình/thời gian sử dụng công
trình, giá trị định được xác định bằng một trong hai công thức sau :

- Trường hợp 1 :
Giá trị
định giá
(VND)
=
Nguyên giá công
trình (VND)
x Chất lượng còn lại(%)
- Trường hợp 2 :
Giá trị
định giá
(VND)
=
Nguyên
giá công
trình
x (100% -
Số năm đã sử dụng
x 100%)
Tuổi đời kinh tế của
hạng mục
b. Trường hợp các công trình không có hồ sơ quyết toán công trình
Nguyên giá công trình được xác định trên cơ sở các công trình tương đồng về
quy mô, công năng sử dụng và được xác định theo công thức sau :
Nguyên giá
công trình
=
Suất đầu tư do
QLTSBĐ cung cấp
(VND/1m

2
)
x
Diện tích hạng mục
công trình (m
2
)
Nhóm Hoa Hồng xanh 20
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
Căn cứ đánh giá chất lượng % còn lại của công trình/thời gian sử dụng công trình,
giá trị định giá được xác định bằng một trong hai công thức sau :
- Trường hợp 1 :
Giá trị định giá
(VND)
=
Nguyên giá
công trình
(VND)
x
Chất lượng còn lại
(%)
- Trường hợp 2:
Giá trị
định
giá
(VND)
=
Nguyên
giá công
trình

(VND)
x
(100%
-
Số năm đã
sử dụng
x
100%
)
Tuổi đời
kinh tế của
hạng mục
• Lưu ý :
- Số năm sử dụng được xác định từ thời điểm công trình được đưa vào sử dụng đến
thời điểm định giá.
- Tuổi đời kinh tế của các hạng mục được quy định tại quyết định 206 của Bộ Tài
chính về khấu hao tài sản bảo đảm và không vượt quá 15 năm.
III. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ TSBĐ PHỐI HỢP VỚI ĐƠN VỊ THỨ 3
1. Điều kiên áp dụng
1.1Đối tượng
BĐS là quyển sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thỏa mãn đồng thời 02
điều kiện sau:
 Đảm bảo cho khoản vay từ 5 tỷ đồng (hoặc ngoại tệ quy đổi tương đương trở lên)
 Có vi trí nằm trong các quận của Tp Hà Nội ( trừ quân Hà Đông)/Tp Hồ Chí Minh.
(Các tài sản khác theo quyết định của Giám đốc CPC trong từng trường hợp
cụ thể do Trưởng phòng Định giá tài sản đề xuất)
1.2Phạm vi áp dụng
Các trung tâm tín dụng cá nhân/SME Hub/ LC Hub có vị trí địa lý nằm
trong địa bàn Tp Hà Nội/ Tp Hồ Chí Minh.
1.3Trách nhiệm MSB

 CVS đầu mối:
- Lập và gửi đề nghị định giá cho Đơn vị thứ 3
- Kết hợp, hỗ trợ Đơn vị thứ 3 trong trường hợp cần thiết
- Tổng hợp kết quả từ đơn vị thứ 3, lập thông báo định giá
- Thống kê thời gian trả kết quả định giá của các Đơn vị thứ 3
- Lưu hồ sơ theo quy định
Nhóm Hoa Hồng xanh 21
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
 CVS Head:
- Kiểm soát việc thực hiện phối hợp giữa MSB và Đơn vị thứ 3
- Tổ chức việc kiểm soát chất lượng dịch vụ của Đơn vị thứ 3
1.4Đơn vị thứ 3
 Điều kiện lựa chọn Đơn vị thứ 3
Căn cứ kết quả đánh giá chất lượng định giá của Đơn vị thứ 3, Phòng định
giá TSĐB – CPC có thể đề nghị thay đổi hoặc lựa chọn đối tác khác để đảm bảo
chất lượng định giá.
Căn cứ đề nghị của Phòng Định giá TSĐB – CPC, phòng Quản lý TSĐB
đánh giá và lựa chọn đối tác cung cấp dịch vụ định giá.
Đơn vị thứ 3 được chấp nhận sử dụng dịch vụ định giá
S
T
T
Đơn vị được chấp nhận Loại TSĐB
1
Công ty TNHH Savills Việt Nam
(SAVILLS)
Bất động
sản
2 Công ty Colliers Việt Nam (COLLIERS)
Bất động

sản
 Nguyên tắc sử dụng dịch vụ định giá
Các BĐS thuộc đối tượng thuê ngoài định giá bảo đảm cho một khoản vay
phải được gửi đến cùng một Đơn vị thứ 3
CVS Head chủ động tổ chức phân chia, sử dụng dịch vụ của Đơn vị thứ 3.
 Kiểm soát chất lượng dịch vụ
Trường phòng định giá CPC có trách nhiệm tổ chức việc kiểm soát chất lượng
định giá của các Đơn vị thứ 3 với nội dung sau:
- Kiểm soát chất lượng dịch vụ:
• Định kỳ hàng tháng, CVS Head lựa chọn các trường hợp khách hàng/RM không đồng ý
về kết quả định giá, thực hiện đánh giá lại theo quy trình định giá CPC
• Lập báo cáo chất lượng định giá
• Kết hợp với RM và CSO tại các đơn vị kinh doanh khảo sát chất lượng phục vụ khách
hàng của Đơn vị thứ 3
- Tổ chức họp định kỳ với Đơn vị thứ 3
• Chuẩn bị nội dung làm việc với đơn vị thứ 3
• Thông báo đến người có trách nhiệm của MSB và các đơn vị thứ 3 về thời gian và nội
dung cuộc họp
• Trực tiếp điều khiển cuộc họp với Đơn vị thứ 3
• Báo các kết quả làm việc với lãnh đạo CPC
Nhóm Hoa Hồng xanh 22
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
Tiêu chuẩn chất lượng quá trình định giá TSBĐ phối hợp với đơn vị thứ 3
STT Công việc Trách nhiệm
Thời gian hoàn
thành (phút)
1
Kiểm tra bộ hồ sơ từ CSO và
gửi đề nghị sang đơn vị thứ
3/01 tài sản

CVS head/CVS 10
2
Kể từ lúc nhận hồ sơ, định
giá và trả chứng thư định
giá/bộ hồ sơ
Đơn vị thứ 3 2 ngày
3
Nhận chứng thư định giá và
gử đợn vị kinh doanh/bộ hồ
sơ
CVS head/CVS 90
4 Lưu hồ sơ/bộ hồ sơ CVS 30
2. Quy trình định giá TSĐB phôi hợp với đơn vị thứ 3
2.1 Tiếp nhận hồ sơ:
a. CSO
- Khi khách hàng có nhu cầu đưa tài sản vào thế chấp tại MSB, CSO hướng dẫn khách
hàng cung cấp các hồ sơ TSBĐ theo quy định của MSB.
- Sau khi khách hàng cung cấp hồ các hồ sơ, CSO tiến hàng kiểm tra toàn bộ hồ sơ
TSBĐ. Nếu khách hàng chưa cung cấp đủ hồ sơ, CSO hướng dẫn khách hàng bổ sung.
- Khi khách hàng cung cấp đủ hồ sơ, CSO lập và gửi Phiếu đề nghị đinh giá cùng bộ hồ
sơ TSBĐ cho CPCC qua Outlook.
b. CPCC:
- Sau khi tiếp nhận bộ hồ sơ TSBĐ, CPCC kiểm tra bộ hồ sơ. Nội dung kiểm tra gồm:
+Đối chiếu các hồ sơ TSBĐ do CSO cung cấp với danh mục hồ sơ TSBĐ
quy định.Kiểm tra thông tin trong Phiếu đề nghị định giá.
- Trường hợp một trong các nội dung kiểm tra chưa đủ thì CPCC thông báo ngay cho
CSO qua outlook để yêu cầu khách hàng bổ sung.
- Nếu các thông tin trong phiếu đề nghị định giá và hồ sơ TSBĐ đầy đủ thì CCPC gửi
mail xác nhận cho CSO đồng thời gửi bộ hồ sơ TSBĐ cho CVS head.
c. CVS head:

- Phân công Sr.CVS/CVS/CCV định giá các tìa sản thuộc đối tượng định giá của CPC.
- Lập và gửi đề nghị định giá kèm theo bộ hồ sơ tai sản thuộc đối tượng thuê ngoài định
giá Đơn vị thứ 3 đồng thời phân công CVS đầu mối tiến dộ định giá của đơn vị thứ 3.
Trường hợp đơn vị thứ 3 từ chối định giá (qua mail), CVS head phân công
Sr.CVS/CVS/CCV định giá tài sản này.
Nhóm Hoa Hồng xanh 23
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
- CVS head có thể đưa ra nguyên tắc phân công công việc đầu mối phối hợp, gửi đề nghị
và kiểm soát tiến độ định giá đơn vị thứ 3 ( bằng văn bản) để làm căn cứ cho CPCC,
CVS đầu mối thực hiện.
d. CVS đầu mối :
Khi nhận được phân công của CVS head, CVS đầu mối lập bảng theo dỗi tiến
hành và kiểm soát tiến độ định giá của đơn vị thứ 3.
e. Đơn vị thứ 3:
Cử đầu mối tiếp nhận hồ sơ của MSB.
2.2 Định giá tài sản
2.2.1 Đơn vị thứ 3:
- Liên hệ với Khách hàng, lên kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản.
- Định giá và lập Chứng thư định giá theo quy định của Pháp luật.
2.2.2 Sr.CVS/CVS/CCV:
- Liên hệ với khách hàng, lên kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản, phù hợp vói kế
hoạch khảo sát hiện trạng tài sản của đơn vị thứ 3 và khách hàng.
- Thực hiện định giá theo quy định
- Gửi phụ lục định giá đã được phê duyệt cho CVS đầu mối tổng hợp.
2.3 Trả chứng thư và bảo lưu hồ sơ
a. Đơn vị thứ 3:
Kết thúc quá trình định giá, đơn vị thứ 3 chuyển chứng thư định giá, các hồ sơ
khách hàng bổ sung thêm trong quá trình định giá, ảnh tài sản cho CVS đầu mối của
Phòng định giá tài sản đảm bảo CPC.
b. CVS đầu mối :

Sau khi nhận được đầy đủ Chứng thư định giá, hồ sơ kiên quan của BĐS, phụ
lục định giá các tài sản khác thuộc khoản vay, CVS đầu mối lập thông báo định giá
trình CVS head phê duyệt.
c. CVS head :
Căn cứ kết quả định giá đơn vị thứ 3, phụ lục định giá của các tài sản khác thuộc
khoản vay và hồ sơ tài sản liên quan, CVS head ký duyệt Thông báo định giá.
d. CVS đầu mối:
Gửi thông báo định giá kèm theo Chứng thu định giá của Đơn vị thứ 3 (bản
scan), phụ kkucj định giá các tài sản khác thuộc khoản vay vho CSO đồng thời lưu trữ
hồ sơ định giá.
Nhóm Hoa Hồng xanh 24
Học viên Ngân hàng Nguyên lý chung ĐGTS
e. CSO:
- Nhận thông báo định giá và Chứng thu định giá.
Hồ sơ lưu đối với trường hợp định giá phối hợp với bên thứ 3:
STT Hồ sơ Loại hồ sơ
Trách
nhiệm
Thời hạn
lưu (năm)
01
Chứng thư định giá
tài sản
Bản sao CVS 15
02 Thông báo định giá Bản chính CVS 15
03
Hồ sơ pháp lý tài
sản
Bản sao CVS 15
04 ảnh tài sản Bản sao CVS 15

 Trường hợp giữa CPC và SME không thống nhất kết quả định giá TSBĐ
a. CSO :
Sau khi có ý kiến chấp thuận của Giám đốc vùng/ Tổng giám đốc ngân hàng
chuyên doanh về việc yêu cầu định giá lại TSBĐ, CSO gửi bản scan đề nghị định giá lại
các tài sản trên (có chữ ký của RM và Hub head) cho CCPC đồng thời cho RM, Hub
Head, CVS head.
b. CVS head:
Phân công Sr.CVS/CVS (không phải là người thực hiện định giá các tài sản này
trước đó) định giá lại tài sản.
c. Sr.CVS/CVS:
- Thực hiện định giá theo quy định
- Gửi Báo cáo định giá lại cho CSO, cho CVS head, CPC head, RM và Hub head.
Nhóm Hoa Hồng xanh 25