đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội tại thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






VŨ THỊ HƯỜNG



ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT
TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH




LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI, NĂM 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






VŨ THỊ HƯỜNG


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẠO QUỸ ĐẤT PHỤC VỤ PHÁT
TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG,
TỈNH QUẢNG NINH



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS. HỒ THỊ LAM TRÀ




HÀ NỘI, NĂM 2015
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học
vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.

Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015

TÁC GIẢ LUẬN VĂN




Vũ Thị Hường





Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CÁM ƠN


Sau thời gian học tập tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam đến nay khoá học
sắp kết thúc. Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công tác nghiên cứu
khoa học, được phép của Học viện, khoa Quản lý Đất đai tôi tiến hành thực hiện đề

tài: “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”.
Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành
bản luận văn này.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cám ơn tới Ban Giám đốc Học viện,
khoa Quản lý Đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và
hoàn thành luận văn.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã
trực tiếp tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn
thành luận văn này.
Tôi cũng xin trân trọng cám ơn UBND thành phố Hạ Long, Trung tâm phát
triển quỹ đất thành phố Hạ Long và các tổ chức, cá nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ
tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin cám ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên,
giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn !
Hà Nội, ngày tháng năm 2015
TÁC GIẢ LUẬN VĂN


Vũ Thị Hường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC


Lời cam đoan i
Lời cám ơn ii

Mục lục iii
Danh mục các chữ viết tắt v
Danh mục bảng vi
Danh mục hình viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu và yêu cầu của đề tài 3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1 Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất 4
1.1.1 Một số khái niệm liên quan 4
1.1.2 Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất 6
1.2 Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất 6
1.2.1 Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới 6
1.2.2 Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam 14
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29
2.1 Phạm vi nghiên cứu 29
2.2 Nội dung nghiên cứu 29
2.3 Phương pháp nghiên cứu 29
2.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29
2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 30
2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 30
2.3.4 Phương pháp tổng hợp số liệu 30
2.3.5 Phương pháp phân tích số liệu 30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 32
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh 32
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35
3.2 Thực trạng tạo quỹ đất của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 38
3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 38
3.2.2 Biến động đất đai của thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh từ
năm 2010 đến năm 2014 40
3.2.3 Thực trạng tạo quỹ đất trên địa bàn thành phố Hạ Long 47
3.3 Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển
kinh tế xã hội tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 60
3.3.1 Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển
kinh tế, xã hội so với kỳ kế hoạch sử dụng đất tại địa bàn thành phố
Hạ Long 60
3.3.2 Đánh giá ảnh hưởng của việc lập, triển khai quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đối với công tác tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát
triển kinh tế xã hội 61
3.3.3 Đánh giá thực trạng công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thành
phố Hạ Long 67
3.3.4 Đánh giá thực trạng vai trò hoạt động của các tổ chức tham gia
vào công tác tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã
hội trên địa bàn thành phố Hạ Long 77
3.4 Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách về tạo quỹ đất phục vụ
đầu tư phát triển kinh tế xã hội tại thành phố Hạ Long 84
3.4.1 Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho quá
trình tạo quỹ đất thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội 84
3.4.2 Hoàn thiện quy định về tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển
kinh tế xã hội 85
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91
1 Kết luận 91
2 Đề nghị 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT
1 BĐĐC Bản đồ địa chính
2 BĐS Bất động sản
3 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
4 GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
5 GPMB Giải phóng mặt bằng
6 HĐND Hội đồng nhân dân
7 PTQĐ Phát triển quỹ đất
8 TĐC Tái định cư
9 UBND Ủy ban nhân dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

1.1 Chính sách bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi 21
1.2 Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận 25
1.3 Thực trạng tạo quỹ đất từ 2010-2014 của tỉnh Quảng Ninh 27
1.4 Thực trạng thu hồi, bồi thường, GPMB, tái định cư từ 2010-2014
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 28
3.1 Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long 39
3.2 Biến động đất đai từ năm 2010 đến năm 2014 41
3.3 Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần

đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hạ Long tính
đến ngày 31/12/2014 45
3.4 Thực trạng công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng từ năm 2010-
2014 trên địa bàn thành phố Hạ Long 47
3.5 Thực trạng thu hồi, giải phóng mặt bằng và tái định cư từ năm
2010-2014 trên thành phố Hạ Long 48
3.6 Các dự án hoàn thành trong năm 2010 49
3.7 Các dự án hoàn thành trong năm 2011 51
3.8 Các dự án hoàn thành trong năm 2012 54
3.9 Các dự án hoàn thành trong năm 2013 55
3.10 Tình hình thực hiện các dự án mới năm 2014 trên địa bàn thành
phố Hạ Long 57
3.11 Dự án thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng tồn đọng từ
những năm trước được hoàn thành trong năm 2014 58
3.12 Dự án được dự án thu hồi đất tồn đọng qua các năm được hoàn
thiện trong năm 2014 59
3.13 Nguyên nhân gây chậm tiến độ thu hồi, GPMB 60
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

3.14 Các dự án "Treo" tại thời điểm 31/12/2014 64
3.15 Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận 67
3.16 Bảng điều tra đánh giá về sự minh bạch, tính phù hợp của quy
trình thu hồi đất 70
3.17 Công tác tạo quỹ đất ảnh hưởng đến người dân 74
3.18 Công tác tạo quỹ ảnh hưởng đến Doanh nghiệp 75
3.19 Công tác tạo quỹ đất ảnh hướng đến Nhà nước 75
3.20 Bảng nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Hạ
Long năm 2014 78
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page viii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

3.1 Sơ đồ vị trí Thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 32
3.2 TP Hạ Long có địa hình đa dạng và phức tạp 34
3.3 Biểu đồ các dự án tạo quỹ đất bằng hình thức Nhà nước thu hồi đất 68
3.4 Biểu đồ thể hiện lựa chọn hình thức tạo quỹ đất của doanh nghiệp 69
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Chính sách đất đai ở Việt Nam giai đoạn 1945-1975 chưa có khái niệm về
việc tạo quỹ đất, chỉ khi có nhu cầu đất đai Nhà nước sẽ trưng dụng để thực hiện
các mục tiêu công ích xã hội, trong giai đoạn quan hệ về đất đai được giải quyết
bằng các quan hệ dân sự thông qua việc thỏa thuận, bàn bạc đi đến thống nhất
giá trị đền bù mà không cần cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương
án đền bù hay ban hành giá đất bù. Từ năm 1975 -1993, đất đai là tài sản đặc biệt
do Nhà nước quản lý và các chủ thể được Nhà nước giao đất theo cơ chế hành
chính, bao cấp; việc tạo quỹ đất thông qua cơ chế thu hồi đất chỉ tiến hành khi
Nhà nước cần lấy đất để thực hiện mục đích quốc gia, mục đích công cộng. Ở cả
hai giai đoạn này vấn đề đền bù về đất chưa được đặt ra và người SDĐ chủ yếu chỉ
được bồi thường về tài sản.
Từ năm 1993 đến trước năm 2003, cùng với sự chuyển đổi của nền kinh tế từ
tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng XHCN, nhu cầu SDĐ cho các
mục tiêu đầu tư phát triển có xu hướng tăng lên, do không dự trữ đất hoặc do thực

hiện chính sách trải thảm đỏ mời gọi các nhà đầu tư, nhiều tỉnh đã chấp nhận phá vỡ
quy hoạch SDĐ để kêu gọi đầu tư, hậu quả là nhiều khu vực quy hoạch không có
tính khả thi nhưng không có biện pháp điều chỉnh kịp thời đã gây ảnh hưởng không
nhỏ đến đời sống của một bộ phận dân cư. Việc triển khai các dự án đã gặp không ít
trở ngại trước những phản ứng của người có đất bị thu hồi.
Từ năm 2003 đến nay, việc lấy đất thực hiện các dự án đầu tư đã có sự chủ
động hơn và theo quy hoạch được duyệt. Theo quy định của Luật Đất đai 2003 và
các văn bản hướng dẫn thi hành, để có đất thực hiện các mục tiêu đầu tư phát triển,
các tỉnh có thể thực hiện theo cơ chế thu hồi đất (biện pháp hành chính) hoặc thỏa
thuận trực tiếp với người có đất bị thu hồi thông qua hình thức nhận chuyển
nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự để có đất thực hiện dự án). Thực
tiễn triển khai cho thấy, cả hai biện pháp nêu trên đều có những bất cập gây khó
khăn cả cho cơ quan nhà nước, nhà đầu tư và người đang SDĐ. Trong biện pháp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

hành chính, cơ quan nhà nước phải chi phí lớn về kinh phí, nhân lực để tham gia,
nhà đầu tư chịu áp lực của bộ máy hành chính và cũng chịu áp lực của người bị thu
hồi đất, người đang SDĐ luôn không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, TĐC do
Nhà nước giải quyết. Trong biện pháp dân sự, nhà đầu tư khó tìm được sự đồng
thuận của tất cả mọi người đang SDĐ trong thương thảo, một số người đang SDĐ
không muốn hợp tác với nhà đầu tư, nâng giá đất lên quá cao làm dự án bị đình trệ,
một số dự án khác thỏa thuận thành công thì lại tạo nên chênh lệch về giá bồi
thường so các dự án do nhà nước thu hồi đất. Mặt khác, trong hệ thống chính sách
pháp luật đất đai hiện nay vẫn chưa có cơ chế phân định rõ ràng giữa trường hợp tạo
quỹ đất thực hiện các mục tiêu công ích xã hội và tạo quỹ đất phục vụ phát triển
kinh tế dẫn đến áp dụng chính sách còn tùy tiện. Do đó, quỹ đất để phục vụ phát
triển kinh tế của – xã hội ở các tỉnh còn hạn chế.
Quảng Ninh là một tỉnh lớn nằm trong tam giác trọng điểm kinh tế phía Bắc:
Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh. Với nhiều lợi thế và tiềm năng phát triển như:

du lịch, tài nguyên… Chính phủ đã có Quyết định số 2622/QĐ-TTg ngày
31/12/2013 quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm 2020, tầm nhìn đến năm
2030 với những quan điểm phát triển sau:
1. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Quảng Ninh đến năm
2020, tầm nhìn đến năm 2030 phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả
nước, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội vùng đồng bằng sông Hồng và
vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, thống nhất với các quy hoạch ngành, lĩnh vực. Xây
dựng Quảng Ninh là cực tăng trưởng, là cửa ngõ hợp tác kinh tế quốc tế, là nguồn cung
cấp nguyên liệu và năng lượng của quốc gia.
2. Phát triển kinh tế - xã hội bền vững phù hợp với các mục tiêu của chiến
lược tăng trưởng xanh của Việt Nam. Cơ cấu nền kinh tế từng bước dịch chuyển từ
các hoạt động “nâu” sang “xanh”, ưu tiên phát triển các ngành dịch vụ và các ngành
công nghiệp phi khai khoáng, đồng thời đảm bảo hoạt động khai thác than được
sạch hơn và bền vững hơn…
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Với những quan điểm phát triển tổng thể kinh tế - xã hội như Chính phủ
đã phê duyệt thì nhu cầu sử dụng đất đai lớn mà diện tích đất của tỉnh hạn chế.
Chính vì vậy, để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất đai của các dự án và thu hút
các nhà đầu tư vào các dự án phát triển kinh tế - xã hội ở Quảng Ninh thì tỉnh
Quảng Ninh cần tạo quỹ đất để đáp ứng các nhu cầu của người sử dụng đất và
các nhà đầu tư hiện nay của tỉnh là việc làm cần thiết trong giai đoạn này. Xuất
phát từ lý do trên tôi đã chọn đề tài “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” làm đề
tài luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
* Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế

xã hội theo quy định tại Điều 40 của Luật Đất đai 2003 trên địa bàn thành phố
Hạ Long.
- Đề xuất giải pháp tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển KTXH trên địa bàn
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
* Yêu cầu của đề tài
- Các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải trung thực, chính xác, đảm bảo
độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng tạo quỹ đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Các giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng
cao hiệu quả sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất
1.1.1. Một số khái niệm liên quan
- Quỹ đất đai là toàn bộ đất đai của xã hội được Nhà nước phân bố và sử
dụng vào các mục đích khác nhau để đáp ứng nhu cầu về các mặt của xã hội trong
từng giai đoạn phát triển nhất định
.
(Đào Công Hòa và cộng sự, 2007)

- Phát triển quỹ đất: Phát triển là phạm trù triết học chỉ ra tính chất của
những biến đổi đang diễn ra trong thế giới, là một thuộc tính phổ biến của vật chất
trong đó có đất đai. Phát triển quỹ đất cũng thể hiện một tính chất chung của tất cả
những biến đổi ấy, về lượng (diện tích đất) thành những thay đổi về chất (tính chất
của đất đai phù hợp sử dụng cho mục đích cụ thể) và ngược lại của đất đai. (Đào
Công Hòa và cộng sự, 2007)
- Quỹ đất được xác định theo lãnh thổ (theo ranh giới hành chính cả nước,
tỉnh, huyện, xã); theo đơn vị sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử

dụng đất); theo loại đất (bao gồm mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông
nghiệp, đất chưa sử dụng. (Nguyễn Thị Ngọc Lanh và cộng sự, năm 2009)

- Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình tạo quỹ
đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ đất)
và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai)
Quản lý và phát triển quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ
(kho dự trữ đất đai) đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi
Nhà nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị
trường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất
đai. Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san
lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi
mục đích sử dụng đất tạm thời để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng giá
trị của đất đai. Tuy nhiên các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tuân thủ
pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

Điều tiết đất đai: Căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường
đất đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch
và hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá,
đấu thầu hoặc rao giá.
Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành thực hiện
việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích chính là giúp
nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, cung cấp đất đai một cửa, quy
phạm phương thức cung ứng đất đai, để đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia
tăng giá trị, thu lợi lớn nhất của tài nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu tạo quỹ
đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ
yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất.

- Tổ chức phát triển quỹ đất: Là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định thành lập ở cấp tỉnh, cấp huyện. Tổ chức phát triển quỹ đất thực
hiện các nhiệm vụ: Tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; tạo quỹ đất để phục vụ
phát triển kinh tế - xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giái dục – đào tạo, dạy
nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương,
ổn định thị trường bất động sản (Điều 35 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)
- Quỹ phát triển đất: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt
động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt
động và không vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt
động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở
tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định
của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu
hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập
Quỹ phát triển đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn
cho Tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ
nhà tái định cư theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội,
giáo dục – đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

cầu khác của địa phương; Hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề
nghiệp; Hỗ trợ xây dựng khu tái định cư; hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng tại
địa phương có đất bị thu hồi; Hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào
khu tái định cư (Điều 34 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP)
Tại Điều 111 Luật Đất đai 2013 quy định:
Quỹ phát triển đất của địa
phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư
phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã

được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài chính của Quỹ
phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn
khác theo quy định của pháp luật.

1.1.2. Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất
Có 3 yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến phát triển quỹ đất đó là:
Yếu tố tài chính: Việc nhà nước thu hồi đất của người dân đều phải đền bù
cho người dân có đất bị thu hồi theo quy định tại Điều 14, 15 Nghị định số 69/NĐ-
CP ngày 13/8/2009 quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho
người có đất bị thu hồi. Do đó, việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
một khoản rất lớn, gây khó khăn cho nguồn tài chính của các địa phương.
Yếu tố chính sách: đây là một trong những yếu tố chính sách pháp luật ảnh
hưởng lớn đến người dân có đất bị thu hồi.
Yếu tố con người: Đó là vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm phát
triển quỹ đất cấp tỉnh, cấp huyện trong quá trình thực hiện công tác tạo quỹ đất
tại địa phương.
1.2. Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất
1.2.1. Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Phát triển đất ở Australia
Liên bang Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự
quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân
đầu người thuộc nhóm cao. Các Bang ở Australia quản lý việc sử dụng và phát triển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau.
Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa

kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng
quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công
cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà
nước thực hiện bồi thường.
Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại thu hồi đất, đó là
thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện.
Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.
Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc
thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu
hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị
trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không
bên nào được áp đặt đối với bên kia.
Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có
nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác, thông
thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán.
Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các
chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công
cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả
chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao
mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu
cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất. Nếu chủ sở
hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính
phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết
định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác. Nhà nước
thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ. Sau đó, Nhà
nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu đất

nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở hữu đất
thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định
thu hồi đất. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà
nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường.
Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị
trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di
chuyển, chi phí tái định cư (TĐC) (Phương Thảo, 2013).
1.2.1.2. Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc
a. Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm
khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt
đối với đất thuộc quyền sở hữu.
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện
các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan
Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số
dự án công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất
được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của Người sở hữu
và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ
cho các mục đích công cộng.
Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định
khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và
trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và
Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện
thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị
thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được
nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn
quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện
trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín
dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống
nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Tăng cường
được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu
tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo
điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất
sử dụng để thực hiện dự án.
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009
trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà
(thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử
dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy
phát triển kinh tế quốc gia.
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông
qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ
tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh
nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư.
Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.855 kỹ sư
(gồm: 1.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô thị, 187 kiến
trúc sư cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác)
Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc có trụ sở chính tại thủ đô Seoul và 15
chi nhánh tại các địa phương. Tập đoàn đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với 18 tổ
chức ở 12 quốc gia trong đó có Việt Nam. Từ năm 2006, Tập đoàn đã phối hợp với
KOICA (Cơ quan hợp tác Quốc tế Hàn Quốc) thực hiện 26 chương trình đào tạo
chia sẻ kinh nghiệm với 385 đại biểu đến từ các quốc gia với mục tiêu nhằm nâng
cao khả năng hoạch định chính sách cho các cán bộ trong phát triển nhà và khu đô
thị thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm, sự hiểu biết của Hàn Quốc về lĩnh vực này.

Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế
quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở,
khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm tốt từ
khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng
bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập
đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng
mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia. (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2013).
b. Một số cơ chế tạo quỹ đất có hiệu quả
- Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công
trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt. Do vậy
đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất;
đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn
thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất nhà nước thu hồi.
- Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát
triển đô thị, nhà ở. Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị
quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ
vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư
theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết
thị trường bất động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết
quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
c. Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất
Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng

kết cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các
nguồn, gồm:
- Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

- Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát;
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
- Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế;
- Nguồn vốn huy động từ khách hàng;
- Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở).
Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái
phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực
hiện dự án. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
1.2.1.3. Phát triển đất ở Trung Quốc phục vụ phát triển kinh tế-xã hội
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn dân
và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Đất đai năm 1999 của Trung
Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước. Đất đai khu
vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà
ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể. Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn
dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu. Toàn bộ đất
đai được chia thành 3 nhóm chính (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử
dụng). Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có
thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở
hữu tập thể.
Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản
lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu
hồi đối với 5 loại đất sau:
- Cần phải sử dụng vì mục đích công cộng.
- Cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ

theo quy hoạch đô thị.
- Thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả
tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài
chưa được phê chuẩn.
- Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

thuộc sở hữu nhà nước.
- Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng
hoạt động.
Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được
chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau:
- Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công
ích trong thôn của hương (trấn).
- Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn.
- Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất.
Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện
có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các
loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ
đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người
nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường
do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài
ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho
người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề
mới khi bị mất đất nông nghiệp.

Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh,
phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của
họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể
dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất
đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu
hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa.
Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và
nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với
trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi
thường bằng tiền. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại
có những đặc điểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ
được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Khi Nhà
nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử
dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như
được bồi thường một cách hợp lý. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
1.2.1.4 Bài học rút ra từ các nước
- Ở các nước này đều đã hình thành các Tổ chức phát triển quỹ đất
(TCPTQĐ) dưới dạng các mô hình hoạt động khác nhau (Công ty đất đai, Tổng
công ty phát triển đất ). Tổ chức PTQĐ do Nhà nước đứng ra thành lập, có mô
hình TCPTQĐ kinh phí hoạt động bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp 100%
(Trung Quốc), có TCPTQĐ hoạt động bằng nguồn vốn tự trang trải một phần hoặc
tự trang trải toàn bộ (Trung Quốc, Hàn Quốc, Úc).
- Hoạt động của TCPTQĐ thực hiện các nhiệm vụ tìm kiếm quỹ đất, quản lý
(dự trữ), phát triển quỹ đất và đưa đất tham gia vào thị trường bất động sản

(TTBĐS). Nhà nước ra quyết định thu hồi, giao nhiệm vụ cho TCPTQĐ thực hiện
bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất.
- TCPTQĐ đều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trưng mua)
của người dân để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch của nhà nước, để cung
ứng đất đai cho thị trường bất động sản
- TCPTQĐ luôn luôn có lượng đất dự trữ khá lớn để làm nhiệm vụ điều tiết
TTBĐS khi cần thiết.
- TCPTQĐ ngoài việc thay mặt nhà nước đưa quỹ đất ra thị trường còn tham
gia TTBĐS với tư cách vừa mua, vừa bán; trợ giúp thị trường với vai trò trung gian
giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

1.2.2. Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam
1.2.2.1. Chính sách phát triển quỹ đất ở Việt Nam
Chính sách về đất đai đã có sự đổi mới qua từng giai đoạn, từ chỗ chưa công
nhận QSDĐ là một loại hàng hóa sang ghi nhận QSDĐ trở thành một loại hàng hóa
trên thị trường. Sự chuyển biến ấy được thể hiện qua các kỳ Đại hội Đảng và có ảnh
hướng khá sâu sắc đến việc phát triển quỹ đất để đưa đất đai trở thành một nguồn
vốn, một nguồn nội lực trong phát triển kinh tế.
Sau năm 2001, Nhà nước đã cho phép hình thành và phát triển thị trường
BĐS bao gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật. Việc phát triển thị trường trên
cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS;
Hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp GCNQSDĐ; làm cho
GCNQSDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn
quan trọng cho phát triển. Khắc phục trong tồn tại vướng mắc trong phát triển thị
trường bất động sản, đã đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật,
cơ chế chính sách để các quyền về đất đai được vận động theo cơ chế thị trường, trở
thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh. QSDĐ được xác định một loại

hàng hóa đặc biệt và được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý điều tiết của
Nhà nước. (Đỗ Thanh Vân, 2013).
Do đó, yêu cầu đổi mới chính sách đất đai, việc hoàn thiện, sửa đổi chính
sách nói chung và các chính sách liên quan đến công tác tạo quỹ đất thực hiện các
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội (đặc biệt là mục tiêu phát triển kinh tế) cũng được
hoàn thiện qua từng thời kỳ.
a. Giai đoạn từ 15 tháng 10 năm 1993 đến 01 tháng 7 năm 2004
Trong giai đoạn này các quy định pháp luật về tạo quỹ đất ở Việt Nam cơ
bản theo một hình thức là chuyển đổi đất đai bắt buộc dựa trên cơ sở quyết định
hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất và giao đất đó hoặc
cho thuê đất đó cho người khác sử dụng; người được giao đất hoặc thuê đất phải chi
trả tiền bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất và nộp tiền SDĐ, tiền thuê đất
cho Nhà nước (có thể được xem xét giảm một phần số tiền bồi thường đã trả cho
người bị thu hồi đất).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Pháp luật quy định, Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, nhưng cơ chế tạo quỹ
đất thông qua biện pháp thu hồi đất này được áp dụng cho cả các dự án đầu tư phát
triển kinh tế vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư. Vì vậy, các quy định của pháp
luật về công tác tạo quỹ đất trong giai đoạn này cơ bản được đề cập là các quy định
về thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội.
* Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Bộ Luật Dân sự cùng rất
nhiều Nghị định, Chỉ thị, Thông tư được ban hành, trong đó quy định cụ thể về
chính sách đền bù và TĐC như: Mỗi xã được để lại không quá 5% đất nông nghiệp
dành cho nhu cầu công ích của xã, quỹ đất công ích này có thể được dùng để đền bù
cho đất xây dựng các công trình công cộng tại xã được cơ quan có thẩm quyền cho
phép (Chính phủ, 1993); Người SDĐ lâm nghiệp được cấp GCNQSDĐ được đền
bù, bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất lâm nghiệp được giao theo

thời giá thị trường và đất trồng rừng trong trường hợp bị Nhà nước thu hồi theo quy
định của pháp luật. (Chính phủ, 1994).
* Để phát triển quỹ đất thực hiện dự án, việc chuyển đổi đất đai sang khu vực
đầu tư có hiệu quả cao hơn đã có những ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà
nước, chủ đầu tư và người có đất thuộc khu vực quy hoạch dự án. Nhận thức được
tầm quan trọng của công tác này, việc hoàn thiện cơ chế chính sách, phương thức tổ
chức thực hiện bồi thường thiệt hại, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất luôn được các
cấp, các ngành quan tâm.
Sau khi Luật Đất đai 1993 công nhận đất có giá và mở rộng thêm các quyền
của người SDĐ. Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/NĐ-CP quy định về đền bù
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng. So với các văn bản trước, đây là một văn bản mang
tính toàn diện hơn, nhưng trước thực tiễn Việt Nam bắt đầu ký kết các hiệp định vay
vốn của một số tổ chức quốc tế thì đã nảy sinh một số bất cập, công tác GPMB trở
nên khó khăn đòi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách.
Ngày 24 tháng 4 năm 1998, Nghị định 22/NĐ-CP được ban hành áp dụng
thống nhất cho các trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, an