quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT
------

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
(Niên khóa 2011- 2015)

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Giáo viên hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.S Nguyễn Huỳnh Anh
Bộ môn Luật Thương mại

Phạm Thanh Bình
Mssv: 5117371
Lớp: Luật Thương mại K37

Cần Thơ, tháng 12/2014


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

-------Có thể nói không có sự thành công nào mà không gắn liền với sự hỗ
trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong
suốt thời gian từ khi bắt đầu ở trường Đại học Cần Thơ đến nay, em đã nhận
được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè.

Lời đầu tiên, em xin gởi lời cảm ơn chân thành nhất đến toàn thể quý
Thầy Cô, đặt biệt là quý Thầy Cô khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ đã
truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho em trong suốt thời gian học tập tại
trường.
Tiếp theo, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Huỳnh Anh
đã tận tình hướng dẫn cũng như giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện đề
tài của mình. Em không thể hoàn thành tốt Luận văn này nếu không có sự tận
tình chỉ bảo của cô.
Do còn hạn chế về mặt kiến thức, thiếu kinh nghiệm thực tế, còn nhiều
bỡ ngỡ. Do vậy không tránh khỏi những sai sót nhất định, em rất mong nhận
được những đóng góp quý báu của quý Thầy Cô để em có thể ngày một hoàn
thiện hơn kiến thức của mình, là hành trang quý giá trên con đường học thức
của em khi bước vào cuộc sống.
Cuối cùng, em không biết nói gì hơn là kính chúc quý Thầy Cô dồi dào
sức khỏe và thành công trong sự nghiệp cao quý, tiếp tục thực hiện sứ mệnh
cao đẹp của mình là truyền đạt kiến thức cho thế hệ mai sau.
Em xin chân thành cảm ơn!
Cần Thơ, ngày 01 tháng 12 năm 2014
Phạm Thanh Bình

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
--------

 .............................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
......................................................................................................
Cần Thơ, ngày 01 tháng 12 năm 2014

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Phạm Thanh Bình

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC
-------Trang
PHẦN MỞ ĐẦU ..................................................................................................... 01
1. Lý do chọn đề tài ................................................................................................ 01
2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 02
3. Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................... 02
4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................... 03
5. Cơ cấu luận văn .................................................................................................. 03
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ................... 05
1.1. Khái quát về thẩm định giá ............................................................................ 05
1.1.1. Khái niệm về thẩm định giá ........................................................................... 05
1.1.1.1. Định nghĩa thẩm định giá .......................................................................... 05
1.1.1.2. Quá trình hình thành thẩm định giá............................................................ 08
1.1.2. Đối tượng thẩm định giá ................................................................................ 10
1.1.2.1. Đối tượng thẩm định giá là các quyền tài sản ............................................ 10
1.1.2.2. Đối tượng thẩm định giá là doanh nghiệp .................................................. 11
1.1.3. Vai trò thẩm định giá ..................................................................................... 12
1.1.3.1. Vai trò thẩm định giá đối với nền kinh tế ................................................... 12
1.1.3.2. Vai trò thẩm định giá đối với quản lý nhà nước ........................................ 12
1.2. Khái quát về thẩm định giá bất động sản ..................................................... 13
1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản ...................................................... 13
1.2.1.1. Định nghĩa thẩm định giá bất động sản ...................................................... 13
1.2.1.2. Phân loại bất động sản trong thẩm định giá bất động sản ........................ 15
1.2.1.3. Cơ sở thẩm định giá bất động sản ............................................................. 17
1.2.2. Mục đích thẩm định giá bất động sản ............................................................ 22

1.2.2.1. Mục đích chuyển giao quyền sở hữu ........................................................... 22
1.2.2.2. Mục đích kinh tế, tài chính ......................................................................... 22
1.2.2.3. Mục đích đáp ứng các yêu cầu pháp lý ....................................................... 23
1.2.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản ......................................................... 24
1.2.3.1. Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với các chủ thể tài sản và
các bên có liên quan ............................................................................................... 24
1.2.3.2. Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế ....................... 25
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.2.3.3. Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với quản lý nhà nước............. 25
1.2.4. Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản........................................ 26
1.2.4.1. Nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam .......... 26
1.2.4.2. Nguyên tắc chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định
của pháp luật ........................................................................................................... 27
1.2.4.3. Nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung
thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá ............. 27
1.2.4.4. Nguyên tắc bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật ....................... 28
1.2.5. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản ............. 28
1.2.5.1. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản
đối với nhà nước ....................................................................................................... 28
1.2.5.2. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản
đối với kinh tế thị trường .......................................................................................... 29
1.2.5.3. Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản
đối với các chủ thể tài sản và các bên có liên quan ................................................ 29
1.3. Sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản ........................ 30

1.3.1. Giai đoạn trước năm 1997 ............................................................................. 30
1.3.2. Giai đoạn năm 1997 đến năm 2005 .............................................................. 31
1.3.3. Giai đoạn năm 2006 đến nay ......................................................................... 34
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ....................................................................................... 37
CHƯƠNG 2
QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.
THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN .................................................. 39
2.1. Quy định pháp luật Việt Nam về thẩm định giá bất động sản ................... 40
2.1.1. Chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản ...................................... 40
2.1.1.1. Thẩm định viên về giá ................................................................................. 40
2.1.1.2. Doanh nghiệp thẩm định giá ....................................................................... 50
2.1.1.3. Thẩm định giá của nhà nước....................................................................... 58
2.1.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản ........................................................... 63
2.1.2.1. Giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản ...................... 64
2.1.2.2. Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá ............. 67
2.1.2.3. Giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản ............................ 70
2.1.3. Quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản ......................................... 76
2.1.3.1. Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản ....................... 76
2.1.3.2. Thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản .................. 77
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.2. Thực trạng quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam . 79
2.2.1. Thực trạng quy định thẩm định viên về giá ................................................... 79
2.2.1.1. Những hạn chế về quy định cấp thẻ thẩm định viên về giá ......................... 79
2.2.1.2. Những bất cập về quy định đào tạo thẩm định viên về giá ......................... 81

2.2.2. Thực trạng quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản và
thẩm định giá của Nhà nước ................................................................................... 81
2.2.2.1. Những bất cập về quy định cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định
giá bất động sản ...................................................................................................... 81
2.2.2.2. Những vướng mắc về quy định thẩm định giá của Nhà nước ..................... 82
2.2.3. Thực trạng quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản ....................... 82
2.2.3.1. Còn chưa nhất quán về pháp luật thẩm định giá bất động sản và
định giá bất động sản ............................................................................................... 82
2.2.3.2. Chưa xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất
động sản ................................................................................................................... 83
2.3. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản ......... 84
2.3.1. Đề xuất hoàn thiện quy định thẩm định viên về giá ....................................... 84
2.3.1.1. Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp thẻ thẩm định viên về giá .................. 84
2.3.1.2. Đề xuất hoàn thiện quy định về đào tạo thẩm định viên về giá ................. 85
2.3.2. Đề xuất hoàn thiện quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản
và thẩm định giá của Nhà nước ............................................................................. 86
2.3.2.1. Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp phép thành lập doanh nghiệp
thẩm định giá bất động sản ...................................................................................... 86
2.3.2.2. Đề xuất hoàn thiện quy định về thẩm định giá của Nhà nước .................... 86
2.3.3. Đề xuất hoàn thiện quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản........... 86
2.3.3.1. Đề xuất hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá
bất động sản ............................................................................................................. 86
2.3.3.2. Đề xuất hoàn thiện xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản
thẩm định giá bất động sản ..................................................................................... 87
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ....................................................................................... 87
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 89

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

SVTH: Phạm Thanh Bình

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

PHẦN MỞ ĐẦU
---------1. Lý do chọn đề tài
Hoạt động thẩm định giá đã ra đời và phát triển từ rất lâu, đặt biệt là những
quốc gia có nền kinh tế phát triển, thế nhưng ở Việt Nam hoạt động thẩm định giá
chỉ mới hình thành và phát triển trong thời gian gần đây. Trong thời kỳ hội nhập
quốc tế càng sâu và rộng, việc phát triển ngành thẩm định giá là một nhu cầu tất
yếu, nhất là với những nền kinh tế đang phát triển.
Từ những nhu cầu trên đòi hỏi cần có quy định pháp luật điều chỉnh một
cách cụ thể. Đó là nguyên nhân của sự ra đời Pháp lệnh về giá năm 2002, theo đó
Pháp lệnh về giá đã đặt nền móng đầu tiên cho việc điều chỉnh, quản lý cũng như
công nhận hoạt động thẩm định giá ở nước ta, sau đó hệ thống các Nghị định,
Thông tư hướng dẫn cũng lần lượt ra đời. Qua một thời gian hoạt động và phát triển
hoạt động thẩm định giá mà cụ thể ở đây là thẩm định giá bất động sản đã khẳng
định được vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đối với quản lý Nhà nước, hoạt
động thẩm định giá bất động sản đã là một công cụ không thể thiếu trong các giao
dịch mua, bán, thế chấp, chứng minh tài sản, vay vốn ngân hàng,…
Qua quá trình phát triển các quy định pháp luật hướng dẫn, điều chỉnh cho
hoạt động thẩm định giá bất động sản bộc lộ nhiều bất cập, cần được sửa, bổ sung.
Nhận thấy điều đó cho nên vào năm 2012 Quốc hội đã thống nhất ban hành Luật
Giá để thay thế cho Pháp lệnh về giá năm 2002. Đây là sự quan tâm của Nhà nước
về điều chỉnh quản lý lĩnh vực giá nói chung và lĩnh vực thẩm định giá bất động sản
nói riêng.
Bên cạnh mặt tích cực của các quy định pháp luật là điều chỉnh hoạt động
thẩm định giá bất động sản, giúp các chủ thể tham gia hoạt động thẩm định giá nắm
được quy định chung về tiêu chuẩn hành nghề, điều kiện thành lập doanh nghiệp
thẩm định giá, quyền và nghĩa vụ phải thực hiện, đảm bảo quyền lợi, lợi ích của

khách hàng và bên thứ ba có liên quan, ước tính, xác định một cách khoa học chính
xác giá trị của bất động sản. Do hoạt động thẩm định giá bất động sản vẫn còn khá
mới mẽ trên thị trường, các quy định pháp luật điều chỉnh về thẩm định giá bất động
sản không tránh khỏi những bất cập hạn chế nhất định, chưa đáp ứng được nhu cầu
ngày càng phát triển của thị trường. Đòi hỏi sự am hiểu, có cái nhìn đúng đắn về
hoạt động thẩm định giá bất động sản từ mọi thành phần để hoạt động này ngày
càng phát huy vai trò vốn có, mang lại những lợi ích thiết thực cho nền kinh tế, cho
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-1-

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

các cá nhân và cho Nhà nước. Bên cạnh đó là nhìn nhận, khắc phục kịp thời, tháo
gỡ những vướng mắc quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản nhằm thúc
đẩy hoạt động thẩm định giá bất động sản ngày càng phát triển hơn. Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006 cũng có quy định về một hoạt động tương tự đó là
dịch vụ định giá bất động sản, nhưng sau khi tìm hiểu so sánh giữa quy định hai
hoạt động Nguời viết nhận thấy hoạt động thẩm định giá bất động sản có nhiều ưu
việt hơn so với dịch vụ định giá bất động sản. Bên cạnh đó là dự thảo sửa đổi Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 sửa đổi các quy định về dịch vụ trong đó có
dịch vụ định giá bất động sản phù hợp, thống nhất với pháp luật về giá,1 để bảo đảm
tính logic, đồng bộ giữa hai dịch vụ định giá bất động sản và thẩm định giá bất động
sản theo Luật Giá năm 2012. Theo đó, ta có thể hiểu là quy định thống nhất hai hoạt
động định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản thành một hoạt động duy
nhất đó là hoạt động thẩm định giá bất động sản.
Chính vì những lý do trình bày ở trên, Người viết đã chọn đề tài: “Quy định

pháp luật về thẩm định giá bất động sản” nhằm nghiên cứu tìm hiểu, phân tích và
làm rõ những quy định pháp luật điều chỉnh, những bất cập của quy định pháp luật
về hoạt động thẩm định giá bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra một số đề xuất nhằm
ngày một hoàn thiện quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản.
2. Phạm vi nghiên cứu
Ở đề tài này, Người viết chỉ giới thiệu sơ lược về hoạt động thẩm định giá tài
sản nói chung, sau đó tập trung đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề pháp lý một đối
tượng cụ thể của hoạt động thẩm định giá tài sản đó là thẩm định giá bất động sản.
Quan trọng hơn hết là Người viết tìm hiểu các quy định pháp luật hiện hành về các
chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản, quy trình, quản lý Nhà nước về
hoạt động thẩm định giá bất động sản, sau đó phân tích một số bất cập, vướng mắc
của quy định pháp luật và đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện hơn quy định
pháp luật về thẩm định giá bất động sản.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của Người viết là góp phần giúp cho người đọc hiểu rõ
một số vấn đề cơ bản cũng như các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá
bất động sản, làm rõ các quy định về chủ thể, thực trạng, những vướng mắc của quy

Báo điện tử Xây dựng: Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh,
[ngày truy cập ngày 26-7-2014].
1

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-2-

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản. Trên cơ sở đó đưa ra các đề
xuất hoàn thiện về pháp luật điều chỉnh hoạt động này, tạo điều kiện cho hoạt động
thẩm định giá bất động sản ngày càng phát triển đáp ứng được nhu cầu từ thực tiễn
hiện nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành luận văn này, Người viết đã sử dụng một số phương pháp sau:
Thứ nhất là, phương pháp phân tích luật viết, ở phương pháp này Người viết
đọc và phân tích, diễn giải, làm rõ ràng các quy định pháp luật cũng như so sánh các
quy định pháp luật với nhau. Phương pháp phân tích luật viết này giúp Người viết
hiểu rõ và sâu sắc hơn vấn đề từ đó nắm vững những quy định của pháp luật về đề
tài mà Người viết nghiên cứu và áp dụng vào đề tài làm sáng tỏ hơn vấn đề nghiên
cứu.
Thứ hai là, phương pháp phân tích lịch sử, ở đề tài này Người viết có sử
dụng phương pháp phân tích lịch sử để trình bày sơ lược các quy định pháp luật về
thẩm định giá bất động sản qua các giai đoạn. Phương pháp này giúp người đọc
nắm bắt được quy định pháp luật phát triển qua các thời kỳ một cách rõ ràng, dễ tiếp
cận.
Thứ ba là, bên cạnh các phương pháp trình bày ở trên Người viết cũng sử
dụng phương pháp logic, phương pháp này giúp Người viết nghiên cứu và trình bày
một cách hợp lý. Bên cạnh đó, trong luận văn này phương pháp chứng minh cũng
được Người viết sử dụng thông qua việc nêu thực trạng, giúp người đọc nhìn nhận
được vấn đề một cách cụ thể và rõ ràng hơn.
Hơn thế nữa, Người viết đã sử dụng các tài liệu từ các nguồn như: Sách,
báo, trang thông tin điện tử và các văn bản có liên quan khác; từ đó tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh các văn bản, tài liệu trên để tìm ra những điểm nổi bật phục
vụ cho đề tài của mình.
5. Cơ cấu luận văn
Trong luận văn này nội dung được bố trí theo thứ tự gồm: Phần mở đầu,
phần nội dung và phần kết luận. Ngoài ra luận văn còn có các phần như: Mục lục,

danh mục tài liệu tham khảo… Phần nội dung của luận văn này gồm có hai chương:
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ở chương này Người viết tiến hành khái quát chung về hoạt động thẩm định
giá bất sản cụ thể là: Phân tích và tìm hiểu khái niệm về thẩm định giá tài sản, sau
đó là tìm hiểu về các đối tượng cũng như vai trò của thẩm định giá tài sản nói
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-3-

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

chung. Tiếp theo sau đó là đi sâu vào một đối tượng cụ thể của thẩm định giá tài sản
đó là thẩm định giá bất động sản. Từ khái niệm về thẩm định giá tài sản nói chung
Người viết đã rút ra được khái niệm về thẩm định giá bất động sản, sau đó là trình
bày mục đích, vai trò, nguyên tắc hoạt động và tầm quan trọng của quy định pháp
luật về thẩm định giá bất động sản. Cuối cùng Người viết trình bày sơ lược quy định
pháp luật về thẩm định giá bất động sản qua các giai đoạn nhằm giúp người đọc
hiểu và nắm bắt được quy định của hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung và
hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng qua các thời kỳ phát triển.
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG
SẢN. THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN
Từ những khái quát chung, tìm hiểu cơ bản về thẩm định giá bất động sản
được trình bày ở Chương 1, trong Chương 2 Người viết sẽ tiến hành phân tích các
quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản như: Quy định về điều kiện, tiêu
chuẩn các chủ thể hoạt động thẩm định giá: thẩm định viên về giá, doanh nghiệp
thẩm định giá và thẩm định giá của nhà nước. Sau khi tìm hiểu về các chủ thể tham
gia hoạt động thẩm định giá bất động sản Người viết trình bày tiếp các quy định về

quy trình cũng như quản lý Nhà nước về thẩm định giá bất động sản. Sau đó là tiến
hành phân tích, tìm hiểu một số vướng mắc về quy định pháp luật và đưa ra các đề
xuất hoàn thiện quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-4-

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
---------Hiện nay, thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống,
đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài
chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính,
ngân hàng,… Thẩm định giá bất động sản đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ
quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng
của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế. Yêu cầu đặt ra cần
từng bước hoàn thiện phát huy vai trò của thẩm định giá bất động sản, cũng như
hoàn thiện những quy định quản lý của pháp luật một cách chặt chẽ để hoạt động
công khai, minh bạch, hợp với pháp luật quốc nội cũng như phù hợp với xã hội phát
triển hiện nay. Cho nên trong Chương 1 này Người viết đã tiến hành tìm hiểu khái
niệm, mục đích, vai trò và các nguyên tắc, khái quát sơ lược những quy định của
pháp luật về thẩm định giá bất động sản. Thông qua đó thấy được tầm quan trọng
cũng như sự điều chỉnh của pháp luật về thẩm định giá bất động sản hiện nay.
1.1. Khái quát về thẩm định giá

1.1.1. Khái niệm về thẩm định giá
1.1.1.1. Định nghĩa thẩm định giá
Thẩm định giá (Valuation hoặc Appraisal) mang ý nghĩa: Chỉ sự ước tính,
đánh giá và có hàm ý mang ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài
sản nhất định.2 Theo từ điển Oxford: Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền
của một vật, của một tài sản; là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh.
Hiện nay đang tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá. Song dưới góc độ
pháp lý, ở Việt Nam thẩm định giá được hiểu như sau: “Thẩm định giá là việc đánh
giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,
thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.3

Hay Sinh - Trần Bích Vân, Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ
Chí Minh, 2012, tr. 1.
3
Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá,
Điều 4, khoản 2.
2

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-5-

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Đến ngày 20 tháng 06 năm 2012 khi Luật Giá được ban hành một lần nữa
khái niệm về thẩm định giá đã phần nào được quy định một cách rõ ràng hơn, cụ thể

như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác
định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp
với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.4
Tuy có nhiều các khái niệm về thẩm định giá ở Việt Nam cũng như trên thế
giới như hiện nay nhưng chúng ta có thể hiểu khái niệm thẩm định giá như sau:
Thẩm định giá là việc xác định, ước tính giá trị một cách khoa học của cơ quan, tổ
chức có chức năng thẩm định giá bằng các phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn
thẩm định giá đưa ra một giá trị dưới hình thức tiền tệ tương ứng với giá trị của các
loại tài sản cần thẩm định giá, phù hợp với thị trường tại địa điểm, thời điểm cụ thể
và phục vụ cho mục đích xác định trước đó.
Tuy nhiên thời điểm hiện nay song song với hoạt động thẩm định giá còn có
hoạt động định giá. Vậy để phân biệt một cách rõ ràng giữa hoạt động định giá và
hoạt động thẩm định giá, giúp cho thẩm định viên và định giá viên có cách nhìn
chính xác hơn về hướng hoạt động nào mà họ sẽ thực hiện, giúp mọi người hiểu, có
cái nhìn đúng đắn rõ ràng hơn về hoạt động định giá và thẩm định giá, để làm rõ
vấn đề trên sau đây Người viết sẽ tiến hành so sánh sự khác nhau giữa hai hoạt động
này.
Sự khác nhau giữa hai hoạt động định giá và thẩm định giá được thể hiện
qua các điểm cơ bản như sau:
Thứ nhất, hoạt động thẩm định giá và định giá khác nhau về bản chất và
mục đích
Đầu tiên, chúng ta cần hiểu hoạt động định giá là việc đánh giá giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Theo quy định
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: “Định giá bất động sản là hoạt động tư
vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.5 Còn
hoạt động thẩm định giá theo Luật Giá năm 2012 quy định “Thẩm định giá là việc
cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại
tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa
điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm

Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 4, khoản 15.
Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 4,
khoản 9.
4
5

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-6-

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

định giá”.6 Vậy từ hai khái niệm trên chúng ta có thể thấy rõ sự khác nhau về bản
chất của hai hoạt động này định giá theo quy định chỉ là hoạt động tư vấn, còn thẩm
định giá là việc xác định giá trị một cách khoa học bằng các phương pháp theo tiêu
chuẩn thẩm định giá.
Tiếp theo, hoạt động định giá thông qua các hình thức cụ thể, giá chuẩn
khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tối đa). Còn hoạt động thẩm định giá chỉ xác
định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm phục vụ cho mục
đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Ở đây chúng ta có thể hiểu là định giá
sẽ đưa ra một mức giá hoặc một biên độ giá có thể giá trị đưa ra là một khung bao
gồm giá tối đa và giá tối thiểu của tài sản cần định giá. Còn hoạt động thẩm định giá
chỉ đưa ra duy nhất một mức giá tại một thời điểm, địa điểm nhất định mà thôi và
mức giá này hỗ trợ tư vấn cho mục đích nhất định của tài sản thẩm định giá.
Cuối cùng, mục đích của hoạt động định giá là để đưa tài sản vào lưu thông
trong nền kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển. Còn mục
đích hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản để tư vấn cho

người yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định đã được nêu rõ
trong chứng thư thẩm định giá.
Thứ hai, hoạt động thẩm định giá và định giá khác nhau về nguyên tắc
Thẩm định giá và định giá muốn hoạt động trên thị trường thì phải luôn tuân
thủ theo một số nguyên tắc nhất định. Sự khác nhau về nguyên tắc của hai hoạt
động này được hiểu cơ bản như sau: Về định giá phải đảm bảo các nguyên tắc: Phải
dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và
giá của thị trường tại thời điểm định giá; phải độc lập, khách quan, trung thực và
tuân thủ pháp luật. 7 Còn nguyên tắc của hoạt động thẩm định giá là tuân thủ pháp
luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt
động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá, đảm bảo tính độc lập về chuyên môn
nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá. Bảo mật các
thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá
đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác.
Vậy qua các nguyên tắc nêu ở trên làm cho người đọc phần nào phân biệt
được sự khác nhau cơ bản về nguyên tắc hoạt động của thẩm định giá và định giá.
6

Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 4, khoản 15.

Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 51, khoản
2.
7

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-7-

SVTH: Phạm Thanh Bình

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ ba, sự khác nhau về chủ thể thực hiện giữa hoạt động thẩm định giá và
định giá
Về chủ thể thực hiện thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá hoặc
cơ quan thẩm định giá của nhà nước thực hiện thông qua hoạt động của thẩm định
viên về giá hoặc Hội đồng thẩm định giá.
Mặt khác, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 tổ
chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của
pháp luật.8 Vậy chủ thể thực hiện định giá là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đăng ký
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Tóm lại, như đã phân tích ở trên giúp người đọc hiểu rõ hơn về khái niệm
thẩm định giá là việc xác định, ước tính giá trị một cách khoa học của cơ quan, tổ
chức có chức năng thẩm định giá bằng các phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn
thẩm định giá đưa ra một giá trị dưới hình thức tiền tệ tương ứng với giá trị của các
loại tài sản cần thẩm định giá, phù hợp với thị trường tại địa điểm, thời điểm cụ thể
và phục vụ cho mục đích trước đó được ghi rõ trong chứng thư thẩm định giá. Hệ
thống các tiêu chuẩn thẩm định giá ngày một hoàn thiện hơn so với quy định trước
đây, tuy có sự khác biệt về quy định thẩm định giá của một số quốc gia trên thế
giới, nhưng nhìn chung các quy định thường rõ ràng, dễ hiểu, thiết thực, dễ thực
hiện và có sự nhất trí cao giữa nền kinh tế Việt Nam và các nền kinh tế trong khu
vực về thẩm định giá. Bên cạnh đó để người đọc hiểu một cách rõ ràng và phân biệt
được sự khác nhau của hai hoạt động định giá và thẩm định giá phần nào làm sáng
tỏ cho chúng ta biết được bản chất, nguyên tắc và chủ thể của hai hoạt động định
giá và thẩm định giá, khi tham gia vào thị trường chúng ta sẽ không nhầm lẫn khi
hiểu đúng về các hoạt động này. Tiếp theo để người đọc hiểu rõ được quá trình hình
thành của thẩm định giá trước và sau khi bắt đầu thâm nhập vào thị trường Việt
Nam sau đây Người viết sẽ phân tích về quá trình hình thành thẩm định giá.

1.1.1.2. Quá trình hình thành thẩm định giá
Thẩm định giá bất động sản đã có lịch sử hình thành và phát triển hàng trăm
năm trên thế giới, tuy nhiên đối với Việt Nam, lại là một loại hình khá mới mẻ.
Nghành thẩm định giá bất động sản xuất hiện từ trước những năm 40 của thế kỷ 20,
phát triển ở nhiều quốc gia 1ớn, nhỏ nhưng chưa có sự tập trung mang tính quốc tế
và hoạt động chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20.
8

Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 8, khoản 2.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-8-

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Trên thế giới, trong những năm 1960 đến năm 1970, vài cơ quan thẩm định
giá ở các nước phát triển đã công bố những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá cho
các thành viên của mình. Sau đó, một số quốc gia khác cũng hình thành các tiêu
chuẩn về đạo đức cũng như nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá bất động
sản và các tiêu chuẩn này đã hợp nhất một phần hoặc toàn bộ vào các quy định và
luật pháp của quốc gia. Đến cuối năm 1970, với sự phát triển của tài chính quốc tế
cũng như toàn cầu hóa ngày càng sâu rộng, các tiêu chuẩn thẩm định giá bất động
sản trở thành một nhu cầu cần thiết. Vì vậy, nếu không có một hệ thống tiêu chuẩn
theo một chuẩn mực chung sẽ dẫn đến sự thiếu thống nhất trong hoạt động thẩm
định giá bất động sản giữa quốc gia này với quốc gia khác, giữa tổ chức này với tổ
chức khác. Xuất phát từ thực trạng và yêu cầu đó năm 1981, Ủy ban tiêu chuẩn

đánh giá giá trị tài sản quốc tế (The International Assets Valuation Standard
Committee – TIAVSC) đã ra đời.9
Tại Việt Nam, trong giai đoạn từ 1975 đến trước năm 1986, một bộ phận lớn
tài sản trong nền kinh tế không được xem là hàng hóa, khái niệm giá cả chỉ có tính
chất danh nghĩa. Cụ thể: Đất đai là loại tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt, thuộc
sở hữu toàn dân, không được phép trao đổi mua bán, các tư liệu sản xuất chủ yếu
khác như: Nhà xưởng, máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất,… cũng được xem là
loại hàng hóa đặc biệt không được trao đổi trên thị trường. Kết cấu kinh tế hạ tầng,
các doanh nghiệp, trang trại… cũng không phải là đối tượng mua bán. Ngoài ra các
nguyên tắc, phương pháp hình thành giá của tài sản không tính đến các yếu tố thị
thường, thậm chí đôi khi còn chưa tính đầy đủ các chi phí sản xuất ra tài sản. Việc
thẩm định giá bất động sản nếu có chỉ đơn thuần là sự kiểm kê, đánh giá về mặt số
lượng và chất lượng tài sản, khả năng phục vụ sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ
chế quản lý tài sản… Khái niệm về thẩm định giá bất động sản theo giá thị trường
không xuất hiện và không có ý nghĩa trong giai đoạn này.
Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ 20, khi mà
nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế
thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở
nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua
sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước.

Hay Sinh - Trần Bích Vân, Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ
Chí Minh, 2012, tr 1.
9

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

-9-

SVTH: Phạm Thanh Bình

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng
giữa năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định
giá trực thuộc các Sở Tài chính và nâng lên thành hình thức doanh nghiệp thẩm
định giá bất động sản vào năm 2008 và liên tục phát triển cho đến nay.
1.1.2. Đối tượng thẩm định giá
Trên thực tế phạm vi thẩm định giá rất rộng, các đối tượng cần thẩm định giá
rất đa dạng cụ thể như sau: Thẩm định giá quyền tài sản gồm quyền tài sản bất động
sản, quyền tài sản động sản, quyền sở hữu trí tuệ, các tài sản vô hình khác và các
hàng hoá, dịch vụ khác. Bên cạnh đó còn có một số đối tượng như: Thẩm định giá
trị doanh nghiệp, thẩm định giá các lợi ích tài chính, các tài sản tài chính (các loại
giấy tờ có giá), thẩm định giá các nguồn tài nguyên trong đó bao gồm: Giá rừng, giá
quyền khai thác rừng, quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản. Các loại dịch vụ
khác về tư vấn và thông tin giá tài sản.
Trong phạm vi bài viết này Người viết chỉ trình bày cơ bản một số đối tượng
thẩm định giá như sau:
1.1.2.1. Đối tượng thẩm định giá là các quyền tài sản
Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và
lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân,
nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở
hữu. Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao
dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.10
Theo pháp luật Việt Nam phân chia tài sản thành động sản và bất động sản
như sau:
Thứ nhất, Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai, nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó,
các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.

Thứ hai, Ðộng sản là những tài sản không phải là bất động sản.11
Đối tượng thẩm định giá là các quyền tài sản được phân chia cơ bản thành
thẩm định giá quyền tài sản bất động sản và thẩm định giá quyền tài sản động sản.
Đây thường là đối tượng cơ bản trong hoạt động thẩm giá giúp xác định đúng được
giá trị của quyền tài sản là bất động sản và quyền tài sản là động sản phục vụ cho
nhiều mục đích khác nhau trên thị trường cũng như các mục đích quản lý nhà nước,
10
11

Bộ luật Dân sự, số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội, Điều 181.
Bộ luật Dân sự, số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội, Điều 174.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 10 -

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

giúp các chủ thể có tài sản công khai giá trị tài sản của mình, thực hiện các giao
dịch đa dạng trên thị trường. Các thẩm định viên về giá khi tiến hành thẩm định các
đối tượng thì yêu cầu đặt ra cần phân biệt được đâu là động sản, đâu là bất động sản
để từ đó có cơ sở cho việc xác định giá của mình một cách chính xác nhất.
1.1.2.2. Đối tượng thẩm định giá là doanh nghiệp
Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được sự thừa nhận về mặt pháp luật trên
một số tiêu chuẩn nhất định. Pháp luật Việt Nam xác định: Doanh nghiệp là tổ chức
kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh
doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục một, một số

hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm
hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi.12
Giống như các hàng hóa thông thường khác, doanh nghiệp là đối tượng của
các giao dịch: Mua bán, hợp nhất, chia tách… Giống như bất động sản: Mỗi doanh
nghiệp là một tài sản duy nhất. Mỗi doanh nghiệp có quy mô và cơ cấu tài sản khác
nhau, có vị trí và trụ sở kinh doanh riêng biệt và độc lập, có cơ cấu quản trị và sự
tác động của môi trường khác nhau. Không có hai doanh nghiệp giống nhau hoàn
toàn. Việc so sánh giá trị của doanh nghiệp này với doanh nghiệp khác có tính chất
tham chiếu.
Doanh nghiệp không đơn giản là tập hợp của những tài sản vô tri vô giá, giá
trị sử dụng của chúng bị giảm dần theo thời gian. Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế,
là một thực thể hoạt động, có thể hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai. Các tài
sản cố định, tài sản lưu động, bộ máy kinh doanh là cách thức, là phương tiện để đạt
mục tiêu lợi nhuận. cần xem xét xác định các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có
thể mang lại trong tương lai.
Tóm lại, thẩm định giá doanh nghiệp là xác định giá trị các tài sản hữu hình
và các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra.
Thẩm định giá doanh nghiệp cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một
doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ cho đối tượng sử dụng kết quả thẩm định
giá đưa ra quyết định hợp lý.
Thứ nhất, giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình
hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách
quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế
tài sản, các loại thuế khác.
12

Luật Doanh nghiệp, số 60/2005/QH11 ngày 12 tháng 12 năm 2005 của Quốc hội, Điều 4.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 11 -

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ hai, giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của
doanh nghiệp. Bên cạnh đó còn là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh
giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp
đồng,…
Thứ ba, là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết
định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên
thị trường tài chính, cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên
doanh,… doanh nghiệp.
Tóm lại, xã hội càng tân tiến, kinh tế càng phát triển kéo theo nhu cầu sử
dụng các dịch vụ nói chung và dịch vụ thẩm định giá nói riêng ngày càng nhiều, các
đối tượng cần thẩm định giá ngày một đa dạng hơn, đáp ứng được phần nào nhu cầu
thiết yếu của xã hội hiện nay. Bên cạnh đó, không thể phủ nhận được vai trò mà
thẩm định giá mang lại cho nền kinh tế cũng như quản lý nhà nước về lĩnh vực giá.
Để người đọc hiểu rõ hơn về vai trò thẩm định giá sau đây Người viết sẽ sơ lược về
vai trò của thẩm định giá.
1.1.3. Vai trò thẩm định giá
1.1.3.1. Vai trò thẩm định giá đối với nền kinh tế
Vai trò của Thẩm định giá đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, là cơ sở
xác định giá trị góp phần thúc đẩy nền kinh tế thị trường, xác định giá trị tài sản
phục vụ cho mua, bán, sáp nhập, liên doanh, thanh lý doanh nghiệp, vay vốn đầu tư
kinh doanh. Xác định giá trị tài sản để làm cơ sở vay vốn ngân hàng và các giao
dịch khác trên thị trường. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thẩm

định giá có thể đáp ứng các nhu cầu thông tin về những đánh giá, tính toán dự án
tiền khả thi phục vụ cho việc đánh giá hiệu quả đầu tư, đánh giá được những mức
độ rủi ro về thị trường.
1.1.3.2. Vai trò thẩm định giá đối với quản lý nhà nước
Thẩm định giá góp phần rất lớn trong quản lý điều hành của nhà nước về giá,
tăng thu cho ngân sách nhà nước. Thẩm định giá góp phần xây dựng mặt bằng giá
cả hợp lý, hạch toán xác thực chi phí sản xuất, kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội.
Chống giá cả độc quyền hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên
thị trường; góp phần phát triển và lành mạnh hoá thị trường các yếu tố sản xuất.
Thẩm định giá góp phần tạo điều kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về giá cả.
Tóm lại, qua những nội dung trình bày ở trên Người viết đã khái quát sơ lược
về hoạt động thẩm định giá, đã so sánh để người đọc hiểu thêm và phân biệt được
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 12 -

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

giữa hai hoạt động định giá và thẩm định giá, phân tích, tìm hiểu và trình bày cơ
bản một số khái niệm, mục đích, đối tượng và vai trò của thẩm định giá nói chung.
Sau đây Người viết xin trình bày hoạt động thẩm định giá bất động sản, hoạt động
thẩm định giá bất động sản là một trong những đối tượng quan trọng không thể
thiếu của hoạt động thẩm định giá nói chung. Hiện nay khi nhắc đến hoạt động thẩm
định giá hầu hết mọi người đều nhắc đến một đối tượng cụ thể chiếm phần lớn đó là
thẩm định giá bất động sản.
1.2. Khái quát về thẩm định giá bất động sản
1.2.1. Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

1.2.1.1. Định nghĩa thẩm định giá bất động sản
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và
Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là
từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai
thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý
kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định. Như đã biết,
thẩm định giá bất động sản là một bộ phận quan trọng không thể thiếu trong thẩm
định giá tài sản, vì trong thẩm định giá tài sản cơ bản được chia thành thẩm định giá
động sản và thẩm định giá bất động sản. Vì lẽ đó muốn định nghĩa được thẩm định
giá bất động sản phải dựa vào khái niệm của thẩm định giá, như đã trình bày ở đầu
Chương 1: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác
định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp
với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất
định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”.13
Vậy từ định nghĩa trên có thể hiểu thẩm định giá bất động sản là:
Việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng
hình thái tiền tệ của quyền sở hữu bất động sản cụ thể, bằng các phương pháp phù
hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích
nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Trước hết, chúng ta cần hiểu thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá
trị bằng hình thái tiền tệ. Tức là không có sẵn giá bất động sản hoặc đã có sẵn giá trị
trên thị trường nhưng mức giá không rõ ràng và phù hợp, việc chúng ta cần làm là
phải xác định lại giá của các bất động sản cần thẩm định và việc xác định này phải
do các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá, là những người được đào tạo
13

Luật Giá, số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội, Điều 4, khoản 15.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 13 -

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

chuyên nghiệp, nắm vững chuyên môn thực hiện cụ thể là các thẩm định viên về
giá, sự ước tính này phải được thể hiện bằng hình thái tiền tệ, một mức giá cụ thể
phù hợp với giá trị thực của bất động sản đó.
Bên cạnh đó, đối tượng của thẩm định giá bất động sản là quyền tài sản bất
động sản, vì giá trị của bất động sản luôn gắn liền với quyền tài sản bất động sản,
cũng có thể hiểu giá trị của bất động sản được thể hiện thông qua quyền tài sản bất
động sản. Quyền tài sản bất động sản là quyền lợi trong bất động sản, quyền lợi này
thường được ghi trong văn bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (cho
thuê). Quyền sở hữu bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động
sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản. Một trong nhiều lợi ích trong quyền tài sản
thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu. Quyền tài sản bất động
sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của
bất động sản. Thẩm định viên về giá chỉ thẩm định giá quyền tài sản bất động sản
chứ không phải thẩm định hình thái vật chất của bất động sản.14
Tiếp theo, các thẩm định viên về giá muốn xác định đúng được giá trị thực
của quyền tài sản bất động sản thì cần phải áp dụng các phương pháp phù hợp dựa
vào đặc điểm, vị trí, của bất động sản và quyền tài sản bất động sản cần thẩm định
giá, mục đích cũng như thông tin cơ bản về bất động sản đó được thu thập trên thị
trường, để sử dụng các phương pháp phù hợp đòi hỏi các thẩm định viên về giá nắm
rõ kiến thức cơ bản khảo sát thu thập thông tin chính xác để đưa ra phương pháp
phù hợp phản ánh đúng giá trị.
Cuối cùng, thẩm định giá bất động sản luôn gắn liền tại một địa điểm, thời
điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá. Tức

là việc xác định giá trị của quyền tài sản bất động sản phải gắn liền với địa điểm cụ
thể nơi bất động sản tọa lạc vì địa điểm khác nhau sẽ có giá trị khác nhau (ví dụ: Vị
trí bất động sản tọa lạc gần trung tâm thuơng mại, hoặc gần đô thị giá trị sẽ cao hơn
ở các địa điểm khác) và quan trọng là phải gắn liền với thời điểm cụ thể, đó là thời
điểm tiến hành thẩm định giá bất động sản. Thời điểm khác nhau có thể sẽ có mức
giá xác định khác nhau. Có thể hiểu là thẩm định giá bất động sản phải đặt trong
một bối cảnh thị trường nhất định, một địa điểm và thời điểm xác định vì đây là
những yếu tố tác động mạnh đến giá trị của bất động sản cần được xác định. Song
song đó việc xác định giá trị của quyền tài sản bất động sản này cũng luôn gắn với
Hay Sinh - Trần Bích Vân, Giáo trình nguyên lý thẩm định giá, NXB Tổng hợp TP. Hồ Chí Minh, TP. Hồ
Chí Minh, 2012, tr 17.
14

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 14 -

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

với mục đích cụ thể nào đó theo yêu cầu của bên cần thẩm định giá bất động sản. Vì
phương pháp thẩm định giá bất động sản có thể khác nhau nếu mục đích thẩm định
giá bất động sản khác nhau.
Trước khi thẩm định giá bất kỳ một bất động sản nào thì người thẩm định giá
cần phải nắm được bất động sản ấy bao gồm những loại nào, tiêu chí nào để bất
động sản được đưa vào thẩm định giá. Vậy để người đọc dễ tiếp cận hiểu rõ hơn về
vấn đề phân loại cũng như tiêu chí bất động sản được đưa vào thẩm định giá, sau
đây Người viết xin trình bày cụ thể phân loại bất động sản trong thẩm định giá bất

động sản.
1.2.1.2. Phân loại bất động sản trong thẩm định giá bất động sản
Phân loại bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động thẩm định giá
bất động sản phù hợp với tính chất của từng loại bất động sản nhất định. Đầu tiên
người viết muốn làm rõ khái niệm về bất động sản trong thẩm định giá bất động sản
Bất động sản: Là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan
hiếm và tính bền vững. Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.15
Song thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản bao gồm hai
mặt: Mặt vật chất và mặt pháp lý.
Thứ nhất, mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắn được
như đất đai, công trình trên đất,...
Thứ hai, mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất
động sản, như quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa
kế,…
Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử
dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc
điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc
xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình
hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất
động sản có thể phân thành ba nhóm như sau:
Thứ nhất, bất động sản có đầu tư xây dựng

15

Bộ luật Dân sự, số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005 của Quốc hội, Điều 174, khoản 1.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 15 -

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản
nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc... Trong bất động sản có đầu
tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền
với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp
rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có
tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát
triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt
đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước
trên thế giới.
Thứ hai, bất động sản không đầu tư xây dựng
Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là
đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
Thứ ba, bất động sản đặc biệt
Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như: Các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,...
Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Điều quan trọng nhất khi thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động
sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh.
Các bất động sản được đưa vào kinh doanh
Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được

đưa vào kinh doanh bao gồm :
Một là, các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng.
Hai là, quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy
định của pháp luật về đất đai.
Ba là, các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ
trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất
động sản được đưa vào kinh doanh.16
Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy
định, cụ thể như sau:
16

Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 6.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 16 -

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện
sau đây:
Thứ nhất, thuộc đối tượng được phép kinh doanh.
Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo
quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử
dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Thứ ba, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành
án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ tư, không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng. Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền
sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn;
giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt
đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và
biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng
thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế
bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối
với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau
đây:
Thứ nhất là, thuộc đối tượng được phép kinh doanh. Có giấy tờ hợp pháp
chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thứ hai là, không có tranh chấp, trong thời hạn sử dụng đất. Không bị kê
biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
Thứ ba là, trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự
án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải
có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê
duyệt.
Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện
theo quy định của Chính phủ.17

Luật Kinh doanh bất động sản, số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc hội, Điều 7.

17

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 17 -

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Tiếp theo, sau khi xác định được khái niệm, phân loại được các bất động sản
trong thẩm định giá bất động sản, vậy lấy gì làm cơ sở thẩm định giá. Muốn giải
đáp được vấn đề này và góp phần làm rõ vấn đề, giúp người đọc hiểu rõ hơn về cơ
sở thẩm định giá bất động sản người viết sẽ giải thích rõ trong phần tiếp theo sau
đây.
1.2.1.3. Cơ sở thẩm định giá bất động sản
Muốn thẩm định giá bất động sản thì cần dựa trên cơ sở là giá trị thị trường
hoặc dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường.
Xét về góc độ chủ quan, cơ sở để thẩm định giá bất động sản dựa vào giá trị
phi thị trường (giá trị khác với các giá trị thị trường). nếu tiếp cận từ góc độ khách
quan, cơ sở thẩm định giá bất động sản phải dựa vào giá trị thị trường. Vậy để hiểu
hơn về giá trị thị trường và giá trị phi thị trường tiếp theo đây Người viết sẽ làm rõ
vấn đề này.
Đầu tiên là giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản phải đáp ứng nội
dung định nghĩa giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Vậy giá
trị thị trường là gì.
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua
và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và

độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.18
Nội dung của giá trị thị trường có thể hiểu như sau:
Đầu tiên, giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua
bán trên thị trường tức là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị
trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những
điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Tiếp theo, vào thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến
hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua
trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản.
Kế đến, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua có thể hiểu là người đang
có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường.

Tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (Ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm
2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá).
18

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 18 -

SVTH: Phạm Thanh Bình


QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Kế tiếp, và một bên là người bán sẵn sàng bán là người bán đang có quyền sở
hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá
tốt nhất có thể được trên thị trường.
Cuối cùng, điều kiện thương mại bình thường tức là việc mua bán được tiến
hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu

tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá
mức bình thường thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên
thị trường.
Hơn thế nữa, khái niệm giá trị thị trường còn được gắn liền với nhận thức và
động thái của các bên tham gia thị trường. Thừa nhận các yếu tố khác nhau có thể
ảnh hưởng đến những giao dịch trên thị trường và phân biệt những yếu tố mang tính
chất thị trường với những bản chất khác hay phi thị trường ảnh hướng đến giá trị.
Bên cạnh đó, thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị thị trường
phải gắn liền với xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là
yếu tố quan trọng để quyết định giá trị thị trường của bất động sản.
Tiếp theo là giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản
Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy
nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi
thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường. Tức là bên cạnh khả năng có thể
mua và bán của các bên tham gia thị trường, giá trị của bất động sản có thể bắt
nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất
thường hay không đúng cách của điều kiện thị trường. Giá trị hình thành trong các
trường hợp này là giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường).
“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá
trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá
trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá
trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…”.19
Từ định nghĩa trên ta có hiểu như sau:
Trước tiên, việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng
kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được
Tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (Ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11
năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
19

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

- 19 -

SVTH: Phạm Thanh Bình