slide phương pháp so sánh

Ph­¬ng­ph¸p

ĐỊNH­GIÁ­so­s¸nh


1.Cơ sở lý luận của phương pháp
Là phương pháp định giá bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu
với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường

Dựa trên giả định: giá trị thị trường của
một BĐS có mối liên hệ mật thiết với
giá trị của các BĐS tương tự có thể so
sánhh đã được mua, bán hoặc cho thuê
trên thị trường


ng dng:Để định giá các BĐS
có tính đồng nhất nh: các căn hộ,
các chung c, các dãy nhà đợc xây
dựng cùng một kiểu; định giá các
mảnh đất trống;
Là phơng pháp chung đợc áp
dụng cho mục đích mua bán, định
giá cm cố, thế chấp, để đánh thuế
BĐS...


2. Cơ sở của phơng pháp
Các nguyên tắc cơ sở của phơng pháp so sánh:

Nguyên tắc cung và cầu:
Nguyên tắc thay thế.
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc ngoại ứng

ứng dụng những nguyên tắc trên ngời định giá xem xét tất cả những vấn đề có liên quan và
những phản ứng của thị trờng đối với vấn đề định giá.


3. Yêu cầu
-

Chỉ so sánh đợc với các BĐS tơng tự trong vùng, có tính chất đồng nhất.
So sánh với những giao dịch đợc thực hiện trong thời gian gần đây.
Ngời định giá phải tăng cờng kinh nghiệm, kiến thức thị trờng.
Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị tr
ờng.
Chất lợng thông tin phải cao và có thể so sánh đợc
Thị trờng cần ổn định


4. Các bớc tiến hành

Bớc 1.1. Xác định bất động sản mục tiêu
Bớc 2. Thu thập tìm kiếm các thông tin về bất động sản so sánh
Bớc 3. Kiểm tra các thông tin về các bất động sản so sánh để lựa chọn nhóm bất động sản so sánh phù

hợp nhất.

Bớc 4. Phân tích giá bán và điều kiện của bất động sản so sánh để tìm ra cơ sở điều chỉnh
Bớc 5. So sánh điều kiện của bất động sản mục tiêu với các bất động sản so sánh để tiến hành điều chỉnh
giá

Bớc 6. Ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số giá trị của BĐS so
sánh đã điều chỉnh


5. Quá trình điều chỉnh
5.1 Các yếu tố so sánh

Các yếu tố so sánh là đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các BĐS khác
nhau.
- Các quyền của BĐS
- Điều kiện tài chính.
- Điều kiện bán.
- Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua.
- Các điều kiện thị trờng
-Vị trí BĐS.
- Các đặc tính vật chất của BĐS.
- Các đặc tính kinh tế
- Sử dụng (phân vùng).
- Các giá trị không phải là BĐS


5. Quá trình điều chỉnh (tiếp theo)
5.2 Phơng pháp điều chỉnh

Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của BĐS so
sánh xuống và ngợc lại.
Lưuưý:
- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết.
- Mỗi điều chỉnh cần có bằng chứng thị trờng.
- Đặt câu hỏi: Sự hiện diện hoặc thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác
biệt về giá của BĐS trên thị trờng.


5. Quá trình điều chỉnh (tiếp theo)
5.2ưPhươngưphápưđiềuưchỉnh.
Có 2 loại điều chỉnh
- Điều chỉnh số tiền tính gộp.
- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích lũy


5. Quá trình điều chỉnh (tiếp theo)
5.2 Phơng pháp điều chỉnh
Kỹ thuật xác định và ớc lợng các điều chỉnh.



Các phơng pháp phân tích định lợng:
- Phân tích số liệu theo cặp.
- Phân tích số liệu theo nhóm.
- Phân tích thống kê.
- Phân tích bằng đồ thị
- Phân tích độ nhạy.
- Phân tích xu hớng
- Phân tích chi phí

5. Quá trình điều chỉnh (tiếp theo)
5.2 Phơng pháp điều chỉnh



Các phơng pháp phân tích định lợng (tiếp theo):
- Phân tích số liệu thứ cấp.
- So sánh trực tiếp



- Vốn hóa sự khác biệt trong tiền thuê.
Phân tích định tính:
- Phân tích so sánh tơng đối.
- Phân tích xếp hạng.
- Phỏng vấn cá nhân.


Ví dụ về cách điều chỉnh một
số yếu tố
H×nh d¸ng mÆt b»ng

•KÝch thíc l« ®Êt
- thể hiện sự cân đối hay mất cân đối của lô đất
- Liên quan đến khả năng phân chia của lô đất
Ví dụ lô đất 6 x 15: khó phân chia
Lô 8 x15: có thể phân chia thành hai lô 4x15

•
•
•

•
•
•

Hình dáng
- tác độ ng về mặt tâm lý
- ảnh hưở ng đế n khả năng sử dụng

Qui mô của lô đấ t
- ảnh hưở ng đế n SD cao nhất, tốt nhất
- ảnh hưở ng đế n khả năng thanh toán

Lãng
phí


Vị trí và địa điểm
Khả năng tiếp cận với trung tâm
MôI trờng kinh tế xã hội
Khả năng kinh tế
Địa thế của BĐS


YÕu tè ph¸p lý
•

•
•

GiÊy tê ph¸p lý
QuyÒn n¨ng
Rñi ro cã thÓ xÈy ra


Ví dụ
•
•
•
•
•

Có một mảnh đấ t 70m2 (5 x 14) trong đó:
- 20 m2
m2 là diện tích thuộc nền nhà thuê của Nhà nướ c, bán theo N Đ 61, chủ nhà là ngườ i có công v ới
cách mạng
- 40m2
40m2 là diện tích nông nghiệp thuộc loại đấ t vườ n liền k ề đã sử dụng đúng qui hoạch
- 10 m2
m2 là đấ t lấn chiếm thuộc diện tích đấ t ở trướ c ngày 15/10/1993, theo thông báo qui ho ạch s ẽ có
20 m2
m2 bị lấy do mở đườ ng
Nhà ở phía trong, có công trình thóat nướ c, công trình ng ầm ch ạy ngang qua th ửa đấ t, chi ều ngang 1m


•
•

•
•
•
•
•

Biết các thông tin sau:
Ở cùng vị trí với mảnh đất này đã có nhà bán
Nhà 1: diện tích 5m x 12m với giá 1,2 tỷ
Nhà 2 : diện tích 5m x 16m với giá 1,44 tỷ
Giá đấ t ở do nhà nướ c qui đị nh là 5 tr/m 2
Giá đấ t NN là 500.000 đ/m2
Nếu chuyển đổ i mục đích sử dụng thì phải nộp 40% tiền sử dụng đấ t, thuế chuy ển nhượ ng là 2%.
Nếu đấ t lấn chiếm trướ c 15/10/1993 thì phải nộp 20% tiền sử dụng đấ t


Bài giải
1. Số tiền phải nộp của mảnh đấ t cần đị nh giá là 122 trđ

•
•

Trong đó:
Tiền sử dụng đấ t: 20m 2 x 40% x 5trđ/m2 = 40 tr.đ



•

10m2 x 5 tr/m2 x 20 %

Tiền chuyển đổ i mục đích:
40m2
40m2 x (5tr. đ – 0,5tr. đ ) x 40% = 72 tr.đ

2. Giá bán 1 m2
m2

-

Nhà (I) : (5m x 12 m ) bán 1,2 tỷ => 20 trđ/m 2
Nhà (II): (5m x 16m) bán 1,44 tỷ => 18 trđ/m 2

= 10 tr.đ


3. Giả sử mảnh đấ t của nhà I là hợp lý thì ta chia m ảnh đấ t c ủa nh à II thành 2 m ảnh

-

Mảnh I: (5m x12m) với giá 1,2 tỷ
Mảnh II: (5m x 4m) đượ c bán với giá
1,44 tỷđ
tỷđ – 1,2tỷ. đ = 240 trđ
=> giá 1 m2
m2 = 12 trđ (đấ t không sử dụng đượ c)

-

Nhà bên trong có chiều ngang 1 m => diện tích = 5 m 2

Nhà này cũng không sử dụng đượ c, bởi vậy đượ c tính theo giá = 5m x 12tr.đ/m 2 = 60 tr.đ

4. Qui hoạch bị mất: 20 m2 x 5 tr.đ/m2 = 100 tr.đ
5. Diện tích còn lại : 70 m 2 – (20 m2
m2 + 5m2
5m2 ) = 45 m2
m2
=> giá bán = 45m2
45m2 x 20 tr.đ
tr.đ/m 2 = 900 tr.đ
Vậy giá trị của mảnh đấ t là:
900 tr.đ
tr.đ + 100 tr.đ
tr.đ + 60 tr.đ
tr.đ = 938 tr.đ


- Nếu chuyển nhượ ng thì phải mất thêm thuế chuyển nhượng 2%:
tức là 2 % x 70 m2 x 5 tr.đ/m2 = 7 tr.đ
Giá mảnh đấ t sau thuế chuyển nhượ ng là:
938 tr. đ – 7tr. đ = 931 tr.đ
Nếu người bán phải thanh toán các chi phí để hợp pháp hoá đất là 122 tr.đ thì giá thực của
mảnh đất
sẽ là: 931 tr. đ - 122tr. đ = 809 tr. đ


Các yếu tố kết cấu công trình
Kết cấu bên trong
- qui mô, diện tích, số tầng
- kết cấu công trình chính

- kết cấu công trình phụ
- tuổi công trình , năm xây dựng
- tình trạng kỹ thuật
Kết cấu bên ngoài
- thiết kế, kiến trúc
- kiểu dáng


Ví dụ
•
•

Định giá nhà 3 tầng, cầu thang gỗ, mỗi tầng có một công trình phụ. Xây d ựng cách đây
10 năm, không có thiết kế đườ ng dẫn gas ngầm, cáp thông tin, nướ c nóng sử dụng
bằng năng lượ ng mặt trời
Có các thông tin sau:

(1)Có 2 nhà 3 tầng mới bán :
+ Một nhà có cầu thang gỗ: giá 1,5 tỷ
+Một nhà không có cầu thang gỗ 1,45 tỷ


Ví dụ (tiếp)
(2)Một nhà khác khá giống BĐS mục tiêu, cùng ngõ xây, 3 tầng, 2 công trình phụ , mới xây
hết 500 trđ. Không có cầu thang gỗ, không hệ thống đườ ng ngầm, bán v ới giá 1,44 t ỷ
(3)Có 2 nhà 5 tầng không cùng vị trí:
+ Một nhà lắp kỹ thuật ngầm giá bán 1 tỷ đ
+ Một nhà không kỹ thuật ngầm bán 950 tr.đ
(4)Tuổi thọ bình quân công trình xây dựng là 50 năm.
(5)Nếu cải tạo xây dựng thêm một công trình vệ sinh mất 10 tr.đ.

Bài giải

•
•
•
•

TT 1 -Điều chỉnh cầu thang gỗ = 1500 – 1450 = 50 trđ
TT 2 giống với BĐS mục tiêu nhất- sử dụng giá này để điều chỉnh
TT3 - Điều chỉnh công trình ngầm: 1.000 - 950 = 50 tr. đ
=> tỷ lệ đóng góp của CT ngầm :
50tr. đ.
đ. đ/1t
đ/1tỷ. đ x 100 = 5%

•
•
•
•
•

TT4 - Điều chỉnh tuổi thọ : giảm 20% giá bán (không bao gồm giá đấ t)
TT5 Điều chỉnh WC : 10 trđ
=> Giá của BĐS mục tiêu: (500tr. đ + 50tr. đ + 10 tr. đ ) x 80% + (1440 tr. đ – 500 tr. đ ) = 1388 tr. đ
Nếu BĐS MT có công trình ngầm thì điều chỉnh tăng thêm phần đ
đóng
óng góp vào giá trị của công trình
ngầm:

5% (1440 +50+10)= 75 tr.đ


§iÒu kiÖn thÞ trêng
•
•
•

T×nh h×nh kinh tÕ t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸
TÝnh chÊt cña c¸c quan hÖ mua b¸n
§iÒu kiÖn thanh to¸n
- Ph¬ng thøc thanh tãan
- Thêi h¹n thanh to¸n