pháp luật áp dụng trong hoạt động thẩm định giá

NCS Trần Vũ Hải
Đại học Luật Hà Nội


Nội
Nội dung
dung cần
cần ôn
ôn tập
tập
1. Pháp luật về tài sản và các quyền tài sản
2. Những nội dung cơ bản về pháp luật định
giá và thẩm định giá tài sản
3. Địa vị pháp lý của Thẩm định viên về giá
4. Pháp luật về doanh nghiệp
5. Pháp luật hợp đồng
6. Pháp luật thuế
Page 2

14-Apr-12


Cấu
Cấu trúc
trúc buổi
buổi ôn
ôn tập
tập
Tổng
Tổng quan
quan về

về nội
nội dung
dung pháp
pháp luật
luật
Kỹ
Kỹ thuật
thuật đọc
đọc văn
văn bản
bản pháp
pháp luật
luật
Kỹ
Kỹ năng
năng trả
trả lời
lời câu
câu hỏi
hỏi đúng/sai
đúng/sai
Kỹ
Kỹ năng
năng giải
giải quyết
quyết tình
tình huống
huống pháp
pháp luật
luật

Kỹ
Kỹ năng
năng trả
trả lời
lời câu
câu hỏi
hỏi phân
phân tích
tích
Page 3

14-Apr-12


Page 4

14-Apr-12


Pháp
Pháp luật
luật về
về tài
tài sản
sản
§ Văn bản pháp luật:
•
•

Bộ Luật Dân sự

Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản,
Luật Sở hữu trí tuệ, Luật Nhà ở…

§ Những nội dung cần ghi nhớ:
•
•
•

Khái niệm tài sản và phân loại tài sản
Nội dung của quyền sở hữu
Các hình thức sở hữu
Page 5

14-Apr-12


Phân
Phân loại
loại tài
tài sản
sản
§ Bất động sản:
•
•

•
•

Điều 174
BL.DS

Đất đai
Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,
kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định

§ Động sản: là tài sản không phải là bất động
sản
Page 6

14-Apr-12


BĐS
BĐS là
là đối
đối tượng
tượng kinh
kinh doanh
doanh
§ Các loại BĐS là đối tượng kinh doanh:
•
•
•

Nhà, công trình xây dựng
Quyền sử dụng đất được tham gia
thị trường bất động sản

Các loại bất động sản khác

Điều 6
L.KDBĐS

§ Mỗi loại bất động sản cần có những điều
kiện cụ thể khác nhau (Điều 7, L.KDBĐS)
•
•
•

Được phép kinh doanh
Có quyền sở hữu (hiện tại hoặc tương lai)
Không: có tranh chấp/bị kê biên/bị thi hành án
Page 7

14-Apr-12


Quyền
Quyền tài
tài sản
sản
§ Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng
tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch
dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ
•
•
•
•

Quyền
Quyền
Quyền
Quyền

sử dụng đất
đòi nợ
đối với phần vốn góp
đối với sáng chế, giải pháp hữu ích…

§ Quyền tài sản được xác định là động sản
Page 8

14-Apr-12


Nội
Nội dung
dung quyền
quyền sở
sở hữu
hữu
§ Nội dung của quyền sở hữu bao gồm:
•
•
•

Quyền chiếm hữu: nắm giữ tài sản
Quyền sử dụng: khai thác công năng tài sản,

hưởng lợi từ tài sản
Quyền định đoạt: thay đổi, chuyển nhượng...

§ Chủ sở hữu có đầy đủ cả ba quyền năng
•

Có khả năng chuyển nhượng một hoặc cả ba
quyền năng trên cho chủ thể khác

§ Trong một số trường hợp, quyền sở hữu chỉ
phát sinh sau khi đăng ký với cơ quan NN
Page 9

14-Apr-12


Các
Các hình
hình thức
thức sở
sở hữu
hữu
§
§
§
§
§

Sở
Sở

Sở
Sở
Sở

hữu
hữu
hữu
hữu
hữu

nhà nước
tập thể
chung: hợp nhất hoặc theo phần
của tổ chức chính trị, chính trị XH
của tổ chức xã hội khác

Tham khảo: BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005
Page 10

14-Apr-12


Pháp
Pháp luật
luật về
về thẩm
thẩm định
định giá
giá
§ Văn bản pháp luật:

•
•
•
•
•
•

Pháp lệnh Giá năm 2002
NĐ 170/2003/NĐ-CP và NĐ 75/2008/NĐ-CP
Thông tư 104/2008/TT-BTC hướng dẫn PL Giá
Quyết định 06/2005/QĐ-BTC ban hành quy chế
tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ
Nghị định 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá
Thông tư 17/2006/TT-BTC hướng dẫn NĐ101

Page 11

14-Apr-12


Pháp
Pháp luật
luật về
về thẩm
thẩm định
định giá
giá
§ Những nội dung cần ghi nhớ:
•
•

•
•
•

Khái niệm định giá và thẩm định giá theo quy
định của pháp luật
Quản lý nhà nước về thẩm định giá
Địa vị pháp lý của thẩm định viên về giá
Địa vị pháp lý của doanh nghiệp thẩm định giá
Hợp đồng thẩm định giá

Page 12

14-Apr-12


K/n
K/n Định
Định giá
giá và
và Thẩm
Thẩm định
định giá
giá
§ Định giá là việc xác định giá của một tài sản
cụ thể tại một thời điểm xác định
•

PL chưa có định nghĩa cụ thể về định giá

§ Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh
giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị
trường tại một địa điểm, thời điểm nhất
định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc
thông lệ quốc tế
•

Theo Pháp lệnh Giá
Page 13

14-Apr-12


Phân
Phân biệt
biệt hai
hai khái
khái niệm
niệm
§ Về bản chất
•
•

Định giá: là quyền năng của chủ sở hữu hoặc
của cơ quan quản lý nhà nước
Thẩm định giá: là dịch vụ tư vấn có tính nghề
nghiệp chuyên môn

§ Về chủ thể thực hiện
•

•

Định giá: Do chủ sở hữu hoặc Nhà nước (với tư
cách là cơ quan quản lý) thực hiện
Thẩm định giá: Do Doanh nghiệp thẩm định giá
thực hiện (trực tiếp là thẩm định viên)
Page 14

14-Apr-12


Phân
Phân biệt
biệt hai
hai khái
khái niệm
niệm
§ Về mục đích:
•
•

Định giá: để xác định giá tài sản khi chuyển
quyền sở hữu
Thẩm định giá: để đánh giá chính xác về giá trị
của tài sản tại thời điểm thẩm định giá

§ Về quy chế pháp lý:
•
•

Định giá: không ràng buộc nhiều về quy chế
pháp lý, trừ việc định giá của nhà nước
Thẩm định giá: chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của
pháp luật và các tiêu chuẩn thẩm định giá
Page 15

14-Apr-12


Trường
Trường hợp
hợp nhà
nhà nước
nước định
định giá
giá
§ Đất đai, mặt nước và tài nguyên quan trọng
§ Tài sản của NN được bán, cho thuê không
qua đấu thầu, đấu giá
§ Hàng hóa do NN độc quyền: giá điện, khung
giá dịch vụ viễn thông, bưu chính…
§ Hàng hóa thiết yếu: giá xăng, dầu, nước
sạch, thuốc thiết yếu…

Page 16

14-Apr-12


Quản

Quản lý
lý nhà
nhà nước
nước về
về thẩm
thẩm định
định giá
giá
§ Thẩm quyền (Đ32PLG, Đ.22NĐ101)
•
•
•

Chính phủ: thống nhất quản lý
Bộ Tài chính: quản lý chuyên ngành
UBND cấp tỉnh: tại địa phương

§ Nội dung (Đ.31PLG, Đ.21NĐ101)
•
•
•
•

Ban hành quy định pháp luật
Chiến lược, kế hoạch phát triển nghề TĐG
Nghiên cứu, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng
Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm
Page 17

14-Apr-12

Địa
Địa vị
vị pháp
pháp lý
lý của
của thẩm
thẩm định
định viên
viên
§ Tiêu chuẩn thẩm định viên (Thông tư 17)
•
•
•

Là công dân Việt Nam;
Có bằng tốt nghiệp đại học về chuyên ngành liên
quan đến nghiệp vụ thẩm định giá;
Có chứng chỉ đào qua đào tạo nghiệp vụ thẩm
định giá (trừ người tốt nghiệp đại học về chuyên

ngành thẩm định giá)
•
•
•

Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên
theo chuyên ngành được đào tạo
Đạt kết quả kỳ thi do Bộ Tài chính tổ chức

Được cấp Thẻ Thẩm định viên
Page 18

14-Apr-12


Địa
Địa vị
vị pháp
pháp lý
lý của
của thẩm
thẩm định
định viên
viên
§ Điều kiện để hành nghề (NĐ101, TT17)
•
•
•
•

•

Có Thẻ thẩm định viên về giá;
Làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá
Có tên trong danh sách thẩm định viên do Cục
Quản lý Giá thông báo hàng năm
Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên về
giá chỉ được đăng ký hành nghề ở một doanh
nghiệp thẩm định giá.

Không thuộc quy định tại Đ.18 NĐ101
Page 19

14-Apr-12


Địa
Địa vị
vị pháp
pháp lý
lý của
của thẩm
thẩm định
định viên
viên
§ Quyền của thẩm định viên:
•
•

•

•

Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ
Được tổ chức, cá nhân có hợp đồng thẩm định
giá cung cấp đầy đủ, kịp thời các tài liệu có liên
quan đến nội dung thẩm định giá
Từ chối thẩm định giá đối với tài sản mà doanh
nghiệp giao nếu xét thấy tài sản đó không đủ
điều kiện pháp lý để thực hiện thẩm định

Tham gia các tổ chức nghề nghiệp theo quy
định của pháp luật
Page 20

14-Apr-12


Địa
Địa vị
vị pháp
pháp lý
lý của
của thẩm
thẩm định
định viên
viên
§ Nghĩa vụ của thẩm định viên:
•
•
•
•
•
•

Tuân thủ nguyên tắc hoạt động thẩm định giá;
Thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồng
thẩm định giá;
Không được gây ảnh hưởng đến khách hàng
Chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá và ý
kiến nhận xét của mình;

Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá trong
các trường hợp thiếu khách quan
Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá
Page 21

14-Apr-12


Địa
Địa vị
vị pháp
pháp lý
lý của
của thẩm
thẩm định
định viên
viên
§ Những hành vi bị cấm:
•
•
•

•

Nhận tiền hoặc lợi ích ngoài mức giá dịch vụ đã
thoả thuận trong hợp đồng thẩm định giá
Cho người khác sử dụng thẻ thẩm định viên
Tiết lộ thông tin về đơn vị được thẩm định giá
trừ trường hợp được họ đồng ý hoặc pháp luật
cho phép

Hành nghề thẩm định giá cho từ hai doanh
nghiệp thẩm định giá trở lên trong cùng một
thời điểm
Page 22

14-Apr-12


Địa
Địa vị
vị pháp
pháp lý
lý của
của DN
DN thẩm
thẩm định
định giá
giá
§ Mô hình doanh nghiệp thẩm định giá
•
•
•
•

Công ty cổ phần
Công ty trách nhiệm hữu hạn
Công ty hợp danh
Doanh nghiệp tư nhân

§ Cơ sở pháp lý của DN thẩm định giá

•
•
•

Luật Doanh nghiệp
Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật DN
Các văn bản về thẩm định giá
Page 23

14-Apr-12


Địa
Địa vị
vị pháp
pháp lý
lý của
của DN
DN thẩm
thẩm định
định giá
giá
§ Điều kiện thành lập:
•
•
•

Các sáng lập viên có đủ các điều kiện về thành
lập tương ứng với loại hình doanh nghiệp
Có từ 3 thẩm định viên về giá trở lên

Người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải
là thẩm định viên về giá. Đối với doanh nghiệp
tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm định
viên về giá.

Page 24

14-Apr-12


Địa
Địa vị
vị pháp
pháp lý
lý của
của DN
DN thẩm
thẩm định
định giá
giá
§ Quyền của DN thẩm định giá:
•

•
•
•
•

Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân đã ký hợp
đồng thẩm định giá, cơ quan, tổ chức nắm giữ

tài liệu có liên quan đền tài sản thẩm định giá
cung cấp hồ sơ của tài sản cần thẩm định giá
(trừ tài liệu mật theo quy định của pháp luật).
Từ chối thực hiện thẩm định giá đối với tài sản
không đủ điều kiện pháp lý
Thu tiền dịch vụ thẩm định giá
Tham gia các tổ chức nghề nghiệp
Các quyền khác theo quy định của pháp luật
Page 25

14-Apr-12