Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp cho công tác giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận đống đa, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN HUY HOÀNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
------------------

NGUYỄN HUY HOÀNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ
GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ
ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số

: 60.85.0103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM THỊ PHIN

HÀ NỘI – 2015


LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào.
- Tôi xin cam đoan rằng thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Huy Hoàng


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới giảng viên hướng dẫn khoa học TS.
Phạm Thị Phin đã trực tiếp giúp đỡ hướng dẫn tôi, các thầy cô giáo trong Khoa
Địa lý, Khoa Sau đại học của Trường Đại học Khoa học Tự Nhiên, Đại học Quốc
gia Hà Nội,
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Đống
Đa, lãnh đạo cơ quan và các bạn đồng nghiệp đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện luận văn này.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cám ơn đến các anh, chị và các bạn học viên trong
lớp Cao học Quản lý đất đai khóa 2012 -2014; Cảm ơn gia đình và những người
bạn đã động viên, đóng góp ý kiến giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập nghiên
cứu khoa học.
Xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2015

Học viên

Nguyễn Huy Hoàng


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CHƢ̃ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
PHẦN I: MỞ ĐẦU ......................................................................................................1
Chƣơng 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI .......4
1.1.

Cơ sở lý luâ ̣n về giải quyế t tranh chấ p đấ t đai .................................................4

1.1.1. Khái niệm về tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai ...............................4
1.1.2. Phân loa ̣i tranh chấ p đấ t đai .............................................................................6
1.1.3. Đặc điểm tranh chấp đất đai .............................................................................9
1.1.4. Các văn bản quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ................12
1.1.5. Nguyên tắ c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai .......................................................17
1.1.6. Yêu cầ u của giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ......................................................18
1.1.7. Thẩm quyền, trình tự, thủ tục giải quyết các tranh chấp về đất đai theo
pháp luật đất đai hiện hành.............................................................................19
1.2.

Cơ sở pháp lý về giải quyết tranh chấ p về đấ t đai .........................................24

1.2.1. Khái quát lịch sử chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam ....................................24
1.2.2. Khái quát về quá trình tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp ở
Viê ̣tNam qua các thời kỳ lich
̣ sƣ̉ ....................................................................25
1.2.3. Khái quát thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai tại thành
phố Hà Nô ̣i .....................................................................................................31
Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ CÔNG TÁC GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................................................34
2.1.

Đặc điểm của địa bàn nghiên cƣ́u ..................................................................34

2.1.1. Điều kiện tƣ̣ nhiên, kinh tế - xã hội của quận Đống Đa, thành phố Hà Nội ..34


2.1.2. Tình hình quản lý đấ t đai và c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai
trên địa bàn quận Đống Đa.............................................................................37
2.2.

Tình hình quản lý và sƣ̉ du ̣ng đấ t trên địa bàn quâ ̣n Đống Đa ......................43

2.3.

Thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp về đấ t đai trên đại bàn quâ ̣n
Đống Đa ..........................................................................................................46

2.3.1. Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đất đai của UBND quâ ̣n Đố ng Đa .................46
2.3.2. Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của toà án nhân dân quâ ̣n Đ ống Đa ...54
2.3.3. Kế t quả hoà giải tranh chấ p về đấ t đai ta ̣i UBND cấ p xã trên điạ bàn quâ ̣n
Đống Đa .........................................................................................................59
2.4.

Đánh giá thực trạng tranh chấp và giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa
bàn quận Đống Đa ..........................................................................................63

2.4.1. Những thuâ ̣n lơ ̣i trong viê ̣c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n Đố ng Đa 63
2.4.2. Những khó khăn và ha ̣n chế trong giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n
Đống Đa .........................................................................................................63
Chƣơng 3: ĐỀ XUẤT M ỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
CHO CÔNG TÁC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT ĐAI ...........................71
3.1.

Giải pháp thực hiện tốt công tác, tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp
luật về đất đai cho các tổ chức và nhân dân ...................................................71

3.2.

Giải pháp tập trung các nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ ....72

3.3.

Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý Nhà nƣớc về Đất đai ở chính quyền
cơ sở. ..............................................................................................................74

3.4.

Giải pháp cải cách thủ tục hành chính, tăng cƣờng cơ chế phối hợp giữa
các cấp, các ngành ..........................................................................................76

3.5.

Thực hiện dân chủ, tăng cƣờng đối thoại giữa các bên trong quá trình giải
quyết TCĐĐ ...................................................................................................77

3.6.

Nâng cao chất lƣợng đội ngũ cán bộ, công chức làm công tác giải quyết
tranh chấp Đất đai ..........................................................................................79

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................81
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................83
PHỤ LỤC


DANH MỤC CHƢ̃ VIẾT TẮT
1

DGHC

Địa giới hành chính;

2

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

3

GQX

Giải quyết xong;

4

HĐND

Hội đồng Nhân dân;

5

KNTC

Khiếu nại, tố cáo;

6

MTTQVN

Mặt trận tổ quốc Việt nam;

7

NN&PTNT

Nông nghiệp và phát triển nông thôn;

8

QSDĐ

Quyền sử dụng đất;

9

TAND

Toà án Nhân dân;

10

TCĐĐ

Tranh chấp Đất đai

11

TNMT

Tài nguyên và Môi trƣờng ;

12

TW

Trung ƣơng;

13

UBND

Uỷ ban Nhân dân;

14

VKSND

Viện kiểm sát Nhân dân;

15

XHCN

Xã hội chủ nghĩa.


DANH MỤC BẢNG
Bảng 1. 1:

Thống kê các vụ tranh chấp đất đai của một số quận huyện trên địa
bàn Tp Hà Nội từ năm 2010 - 2012 .....................................................32

Bảng 2. 1:

Kế t quả đo đa ̣c , lâ ̣p bản đồ điạ chính ta ̣i các phƣ ờng trên địa bàn
quận Đống Đa ......................................................................................39

Bảng 2. 2:

Hệ thống sổ sách trong hồ sơ điạ chin
́ h ta ̣i các phƣờng thuô ̣c quâ ̣n
Đống Đa. ..............................................................................................41

Bảng 2. 3:

Thống kê diện tích các loại đất chính của quận Đống Đa ...................44

Bảng 2. 4:

Thống kê diện tích đất của các phƣờng trên địa bàn quận ..................45

Bảng 2. 5:

Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của UBND quâ ̣n Đố ng Đa tƣ̀
năm 2010 - 2013 ..................................................................................49

Bảng 2. 6:

Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u tra theo loại hình tranh chấ p đấ t đai ...............52

Bảng 2. 7:

Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u tra v ề mức độ hài lòng của việc giải quyế t
tranh chấ p đấ t đai ta ̣i UBND quâ ̣n Đố ng Đa .......................................52

Bảng 2. 8:

Kế t quả giải quyế t tranh chấ p đấ t đai của tòa án nhân dân quâ ̣n
Đống Đa từ năm 2010 - 2013 ..............................................................55

Bảng 2. 9:

Tổ ng hơ ̣p kế t quả điề u tra theo loại hình tranh chấ p đấ t đai ...............57

Bảng 2. 10: Tổ ng hợp kết quả điều tra v ề mức độ hài lòng của việc giải quyế t
tranh chấ p đấ t đai ta ̣i Tòa án quâ ̣n Đố ng Đa từ năm 2010 - 2013 .......58
Bảng 2. 11: Tổ ng hơ ̣p kế t qu ả hòa giải tranh chấ p đấ t đai t ại các phƣờng trên
địa bàn quâ ̣n Đố ng Đa từ năm 2010 - 2013.........................................62

DANH MỤC HÌNH
Hình 2. 1: Sơ đồ địa giới hành chính UBND quận Đống Đa....................................35
Hình 2. 2: Biểu đồ thể hiện cơ cấu sử dụng đất năm 2013 .......................................44


PHẦN I: MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có một vai trò rất quan trọng trong sự tồn tại
và phát triển của loài ngƣời, nó tác động trực tiếp đến đời sống và hoạt động sản
xuất của con ngƣời. Tố c đô ̣ đô thi ̣hóa và gia tăng dân số ma ̣nh mẽ nhƣ hiê ̣n nay , đã
làm cho đất đai ngày càng có giá trị . Tranh chấ p đấ t đai ngày càng diễn ra phổ biế n .
Theo Điề u 3, Luâ ̣t đấ t đai 2013 [17] “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất
đai”.Theo quy đinh
̣ ta ̣i Điề u 22, Luâ ̣t đấ t đai 2013 “giải quyết tranh chấp về đất đai;
giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai”là một trong 15 nô ̣i
dung quản lý Nhà nƣớc về đấ t đai . Việc giải quyết tốt các tranh chấp đất đai của các

cấp chính quyền từ Trung ƣơng đến địa phƣơng sẽ góp phần rất lớn trong việc giải
quyết những bức xúc, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho ngƣời dân, đảm bảo
sự công bằng trong xã hội; đồng thời góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã
hội của địa phƣơng và nâng cao tình đoàn kế t trong nhân dân.
Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp đất đai diễn biến rất phức
tạp. Số lƣợng đơn thƣ khiếu nại, tố cáo, khởi kiện tại Tòa án nhân dân các cấp liên
quan đến lĩnh vực đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao và có xu hƣớng ngày càng tăng. Bên
cạnh đó, việc giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp về đất đai ở một số địa phƣơng
vẫn chƣa thật sự nhận đƣợc sự đồng tình của ngƣời dân, dẫn đến nhiều vụ việc phải
giải quyết kéo dài, qua nhiều cấp khác nhau; nhiều bản án, quyết định của Tòa án đã
tuyên và đã có hiệu lực pháp luật nhƣng vẫn chƣa đƣợc thi hành.
Chính sách đất đai của Đảng và Nhà nƣớc qua các thời kỳ đã có sự thay đổi để
phù hợp với thƣ̣c tiễn và ngày càng hoàn thi ện hơn. Tuy nhiên, những vấn đề quản
lý đất đai do lịch sử để lại rất khó giải quyết. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng trong giai đoạn hiện nay tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai là lĩnh
vực phức tạp nhất, chiếm 80-90% tổng số đơn thƣ khiếu nại, tố cáo[33] Việc giải
quyết tranh chấp về đất đai là nhiệm vụ tất yếu, thƣờng xuyên liên tục của các cơ

1


quan hành chính Nhà nƣớc, thể hiện bản chất trách nhiê ̣m c ủa Đảng và Nhà nƣớc
đố i với nhân dân . Làm tốt công tác này nghĩa là quyền lợi cơ bản của công dân
đƣợc bảo vệ, pháp luật đất đai của Nhà nƣớc đƣợc thực thi, tính dân chủ, công bằng
và bình đẳng của xã hội đƣợc tôn trọng, mối quan hệ giữa Nhà nƣớc và Nhân dân
ngày càng đƣợc củng cố và phát triển bền vững, góp phần giữ vững trật tự xã hội
theo pháp luật, để tập trung phát triển kinh tế xã hội theo định hƣớng XHCN.
Quận Đống Đa nằm ở trung tâm thành phố Hà Nô ̣i.
Theo kế t quả thố ng kê đấ t đai năm 2013, quận Đống Đa có di ện tích tự nhiên
là 995,76 ha (chiếm 1,08% diện tích tự nhiên toàn thành phố Hà Nội). Dân số

thƣờng trú toàn Quâ ̣n là 390 nghìn ngƣời[8]
Vì là Quận trung tâm, đấ t đai rấ t có giá tri ,̣ cùng với mật độ dân số thuộc mƣ́c
đông nhất so với các qu ận huyện trên địa bàn Hà Nội, trình độ dân trí tại đây cũng
rất cao. Vì vậy, tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai diễn ra ngày càng
phức tạp, quyết liệt và nóng bỏng. Từ đó cho thấy, việc giải quyết tranh chấp về đất
đai trong giai đoạn hiện nay ta ̣i điạ phƣơng tr ở thành một nhiệm vụ hết sức quan
trọng và cấp thiết. Vì vâ ̣y, đề tài nghiên cƣ́u “Đánh giá thực trạng và đề xuất một
số giải pháp cho công tác giải quyết tranh chấp về đất đai trên địa bàn quận Đống
Đa, Thành phố Hà Nội” là thực sự cần thiết.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá và làm rõ đƣơ ̣c thƣ̣c trạng giải quyết tranh chấp đất đai , tìm ra đƣợc
nhƣ̃ng vấ n đề còn tồ n ta ̣i trong công tác giải quyế t tranh chấ p đấ t đai trên điạ bàn
quâ ̣n Đống Đa, thành phố Hà Nội.
- Đề xuấ t các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại
quâ ̣n Đống Đa, thành phố Hà Nội.
3. Nội dung nghiên cứu
- Nghiên cƣ́u tổ ng quan về công tác giải quyế t tranh chấ p đấ t đai
luâ ̣n và căn cƣ́ pháp lý về

: Cơ sở lý

giải quyết tranh chấp đất đai ; khái quát tổng quan về

tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất đai của cả nƣớc và của thành
phố Hà Nô ̣i .

2


- Đánh giá thƣ̣c tra ̣ng giải quyế t tranh chấ p đấ t đai ta ̣i quâ ̣n Đ

ống Đa , thành

phố Hà Nô ̣i. Tìm hiểu, nghiên cứu những vụ việc tranh chấp về đất đai trên địa bàn
Quận Đống Đa, việc áp dụng các chính sách pháp luật trong việc giải quyết những
vụ việc đó.
- Đề xuất các biện pháp để hạn chế xảy ra tranh chấp, cũng nhƣ việc giải quyết
tranh chấp về đất đai đạt đƣợc hiệu quả cao nhất.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.1. Phƣơng pháp điều tra thu thập thông tin thứ cấp: Thu thập các tài liệu liên
quan đến việc giải quyết tranh chấp về đất đai (Luật, Nghị định, Thông tƣ, Quyết
định, Pháp lệnh, báo cáo giải quyết tranh chấp đất đai của địa phƣơng… Ngoài ra
có thể thu thập thông tin cầ n thiế t từ: internet, báo chí).
4.2. Phƣơng pháp điề u tra xã h ội học: Phỏng vấn đƣơng sự tham gia tranh
chấ p, khiế u kiê ̣n về đấ t đai (nguyên nhân tranh chấ p , sƣ̣ thoả đáng về cách thƣ́c và
thái độ giải quyết của cơ quan chức năng có thẩm quyền , mong muố n nguyê ̣n vo ̣ng
của họ trong việc giải quyết...).
4.3. Phƣơng pháp thố ng kê và xƣ̉ lý số liê ̣u : Sau khi thu thâ ̣p đƣơ ̣c tài liệu, số
liê ̣u phu ̣c vu ̣ cho mu ̣c đić h nghiên cƣ́u , tiế n hành thố ng kê và xƣ̉ lý số liê ̣u , nhằ m
loại bỏ những số liệu sai, không đáng tin câ ̣y.
4.4. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp: Từ những tài liệu, số liệu sau khi đã
đƣợc xử lý tiế n hành tổng hợp, phân tích số liê ̣u để đƣa ra những đánh giá, kết luận,
đề xuất, ý kiến, kiến nghị, …

3


Chƣơng 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1.1. Cơ sở lý luâ ̣n về giải quyế t tranh chấ p đấ t đai
1.1.1. Khái niệm về tranh chấ p và giải quyế t tranh chấ p đấ t đai
* Khái niệm tranh chấp đất đai
Đất nƣớc ta có m ột bề dầy lịch sử phát triển, với nhiều biến cố thăng trầm,
những cuộc chiến tranh xâm lƣợc của ngoại xâm, những thời kỳ phát triển thịnh
vƣợng mở mang bờ cõi, gắn với đó là những giai đoạn lịch sử với những chính sách
pháp luật đất đai khác nhau, nhiều hình thức sở hữu đất đai khác nhau . Cho dù ở
thời kỳ lich
̣ sƣ̉ nào , tranh chấ p đấ t đai (TCĐĐ) vẫn xảy ra phổ biến, diễn biến phức
tạp, ảnh hƣởng xấu đến công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai nói chung và việc sử
dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn đối với đời sống kinh tế - xã hội. Nhà nƣớc
đã ban hành nhiều quy định pháp luật để giải quyết vấn đề trên.
Theo giải thích của Tƣ̀ đi ển tiế ng Viê ̣t thì tranh chấ p nói chung đƣơ ̣c hiể u là
viê ̣c “giành nhau mô ̣t cách giằ ng co cái không rõ thuô ̣c về bên nào” [34] .
Trong đời sống xã hô ̣i có nhiề u loa ̣i tranh chấ p khác nhau , tùy theo loại tranh
chấ p mà có các khái niê ̣m khác nhau nhƣ: Tranh chấ p dân sƣ̣, tranh chấp kinh tế, kinh
doanh… Trƣớc khi Luật Đất đai 2003 ra đời, thuật ngữ “TCĐĐ” chƣa đƣợc chính
thức giải thích trong Luâ ̣t, mà chỉ đƣợc hiểu qua các quy định của pháp luật về giải
quyết TCĐĐ, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến quyền sử
dụng đất. Lần đầu tiên tại khoản 26 Điều 4 của Luật Đất đai 2003 và mới nhất là Luật
Đất đai 2013 tại khoản 24 Điều 3 đã định nghĩa “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.[17]
Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất đồng
trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai,
phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai.
Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể

4

tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và
sử dụng đất đai.
Trong thực tế, tranh chấp đất đai đƣợc hiểu là sự tranh chấp về quyền quản
lý, quyền sử dụng xung quanh một khu đất cụ thể, mà mỗi bên đều cho rằng
mình phải đƣợc quyền đó do pháp luật quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể
cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó, mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm
quyền phân xử (giải quyết).
Nhƣ vậy, nên hiểu tranh chấp đất đai ở nƣớc ta chính là tranh chấp quyền sử
dụng đất hay bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụng đất và các tranh chấp liên quan
đến quyền sử dụng đất. Làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai có thể giúp xác định
chính xác đối tƣợng tranh chấp trong tranh chấp đất đai, góp phần áp dụng pháp luật
một cách chính xác và thống nhất, góp phần hoàn thiện pháp luật đất đai, tránh đƣợc
tình trạng quy đ ịnh trong luật này chồng chéo lên quy định của luật kia. Hiện nay,
ngành tòa án và UBND các cấ p ở nƣớc ta giải quyế t các tranh ch ấp liên quan đến
quyền sử dụng đất. Tóm lại , có thể hiểu: tranh chấ p đấ t đai là sƣ̣ bấ t đồ ng , mâu
thuẫn hay xung đô ̣t về mă ̣t lơ ̣i ích , về quyề n và nghiã vu ̣ giƣ̃a các chủ thể tham gia
vào quan hệ đất đai trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai .
Việc nhận thức nhƣ vậy là hoàn toàn phù hợp với xu hƣớng Nhà nƣớc đang
ngày càng mở rộng quyền cho ngƣời sử dụng đất và các cơ quan Nhà nƣớc đƣợc
giao quản lý đất đai nếu không tuân thủ pháp luật, gây thiệt hại cho lợi ích hợp pháp
của ngƣời sử dụng đất cũng có thể bị ngƣời sử dụng đất khởi kiện yêu cầu bồi
thƣờng thiệt hại chứ không còn đơn thuần là mệnh lệnh hành chính một chiều.
Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học[27] : "Giải quyết tranh chấp đất
đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở
đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm
pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai". Trong quan hệ pháp luật đất
đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những biện pháp quan
trọng để pháp luật đất đai phát huy đƣợc vai trò trong đời sống xã hội. Thông qua
việc giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nƣớc điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù

5


hợp với lợi ích của Nhà nƣớc và của xã hội. Đồng thời, giáo dục ý thức tuân thủ và
tôn trọng pháp luật cho mọi công dân, ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể
xảy ra. Giải quyết tranh chấp đất đai, với ý nghĩa là một nội dung của chế độ quản
lý nhà nƣớc đối với đất đai, đƣợc hiểu là hoạt động của các cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền, nhằm tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật, nhằm giải
quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm
hại. Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Nhƣ vậy, giải
quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật để
bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
1.1.2. Phân loại tranh chấ p đấ t đai
Việc phân loại tranh chấp đất đai rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có
thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đƣa
ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp đất đai. Việc
phân loại có thể dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau nhƣ:
- Căn cứ theo mốc thời gian hoặc theo hoàn cảnh lịch sử cụ thể, các tranh
chấp đất đai có thể phân theo tiêu chí về sở hữu tƣ nhân hay công hữu.
- Phân loại theo tiêu chí hành chính hay tranh chấp về kinh tế; dân sự hay
hôn nhân gia đình.
- Dựa theo tính chất vụ việc: Tranh chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp về
quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
- Căn cứ vào tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp đất đai.
Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu việc phân loại tranh
chấp đất đai dựa trên tiêu chí tính chất pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp
đất đai.
 Xuấ t phát tƣ̀ yế u tố đấ t đai là mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t , không thuô ̣c quyề n
sở hƣ̃u c ủa các bên tranh chấp ; căn cƣ́ vào tính chấ t pháp lý và quan h ệ pháp luật
của tranh chấp đất đai, chúng ta có thể chia tranh chấp đất đai thành các loại sau :

- Mô ̣t là , tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Là việc các
bên tranh chấ p trong quá trình thƣ̣c hiê ̣n các giao dich
̣ về đấ t đai

6

. Loại tranh chấp


này thƣờng là do các bên thực hiện việc chuyển nhƣợng khi chƣa có đầy đủ điều
kiện pháp luật cho phép; thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các
điều khoản quy định trong hợp đồng; không tuân thủ các quy định của pháp luật
trong khi giao dịch. Hiê ̣n nay đây là loa ̣i tranh chấ p phổ biế n và có số lƣơ ̣ng nhiề u
nhấ t, mƣ́c đô ̣ phƣ́c ta ̣p lớn nhấ t .
- Hai là , các bên tranh chấp về ranh giới giữa nhữn g thƣ̉a đấ t đƣơ ̣c phép quản
lý và sử dụng . Loại tranh chấp này thƣờng là do các bên sử dụng đất không

thỏa

thuâ ̣n đƣơ ̣c với nhau , hoă ̣c là do mô ̣t bên tƣ̣ ý thay đổ i ranh giới sƣ̉ du ̣ng trong quá
trình đất đai đƣợc chuyển nhƣợng qua tay nhiề u ngƣời , cho thuê, cho thuê la ̣i, cũng
có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nƣớc trong quá trình đo đạc , cấ p giấ y chƣ́ng
nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t .
- Ba là , tranh chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t trong quan hê ̣ thƣ̀a kế . Loại tranh chấ p
này phát sinh trong trƣờng hợp ngƣời chết có quyền sử dụng đất đai

, nhƣng trƣớc

khi chế t không để la ̣i di chúc hoă ̣c có để la ̣i di chúc nhƣng di chúc không hơ ̣p pháp
mô ̣t phầ n hay toàn bô ̣ , các đồng thừa kế lại không tƣ̣ thoả thuâ ̣n đƣơ ̣c với nhau nên

khởi kiê ̣n ra toà . Loại tranh chấp này có trƣờng hợp có tài sản gắn liền với đất

, có

trƣờng hơ ̣p trên đấ t tranh chấ p không có tài sản .
- Bốn là , tranh chấ p quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t khi vơ ̣ chồ ng l y hôn. Quyề n sƣ̉ du ̣ng
đấ t có đƣơ ̣c trong thời kỳ hôn nhân do nhâ ̣n chuyể n nhƣơ ̣ng , đƣơ ̣c Nhà nƣớc giao
đấ t, đƣơ ̣c tă ̣ng cho, khai hoang đƣơ ̣c Nhà nƣớc thƣ̀a nhâ ̣n hoă ̣c đƣơ ̣c thƣ̀a kế . Khi ly
hôn hai ngƣời không tƣ̣ thoả thuâ ̣n đƣơ ̣c với nhau nên phát sinh tranh chấ p .
- Năm là , tranh chấ p đòi la ̣i quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t . Loại tranh chấp này phát sinh
trong trƣờng hơ ̣p trƣớc đây ngƣời có quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đã cho mƣơ ̣n , cho thuê nhà
đấ t, cho ở nhờ nhƣng nay nhƣ̃ng ngƣờimƣơ ̣n, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoă ̣c do theo
chính sách pháp luật của Nhà nƣớc đất đã đƣợc chia, cấ p cho ngƣời khác nên nay ho ̣
khởi kiê ̣n để đòi la ̣i, hoặc đất đã đƣợc tặng cho nhƣng nay vì nhiều lý do khác nhau,
ngƣời đã tặng cho đòi lại đất v.v... Loại tranh chấp này gồm có các dạng sau:
+ Tranh chấ p quyề n sƣ̉ d ụng đấ t trong trƣờng hơ ̣p đấ t đã đƣa vào tâ ̣p đoàn s ản
xuấ t, hơ ̣p tác xã mà sau đó tâ ̣p đoàn sản xuấ t , hơ ̣p tác xã đã bi ̣giải thể : Loại tranh

7


chấp này thƣờng phát sinh khi ngƣời đƣợc tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giao đất
(không phải chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trƣớc đây) đƣợc cơ
quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chủ cũ kiện đòi lại.
+ Tranh chấ p quyề n sƣ̉ dụng đấ t có liên quan đế n chính sách cải ta ̣o xã h ội chủ
nghĩa của Nhà nƣớc: Là loại tranh chấp mà nhà, đất của họ trƣớc đây vì nhiều lý do
khác nhau, theo chính sách pháp luâ ̣t của Nhà nƣớc đấ t đã bi ̣chia

, cấ p cho ngƣời

khác sử dụng, nên nay ho ̣ khởi kiê ̣n để đòi la ̣i đấ t cũ .
+ Tranh chấ p quyề n sƣ̉ dụng đấ t có liên quan đế n viê ̣c ngƣời Viê ̣t Nam đinh
̣ cƣ
ở nƣớc ngoài mua đất nhƣng nhờ ngƣời khác đứng tên hộ : Nhiều ngƣời Việt Nam
định cƣ ở nƣớc ngoài do không đủ điều kiện đƣợc đứng tên nhà đất ở Việt Nam,
nhƣng lại muốn có nhà đất ở Việt Nam nên mua đất và nhờ ngƣời thân đứng tên hộ
trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Loại tranh chấp này thƣờng phát sinh khi
ngƣời đứng tên hộ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nảy lòng tham, tự ý
chuyển nhƣợng đất mà mình đứng tên hộ hoặc khi ngƣời nhờ đứng tên hộ đã đủ
diều kiện đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu ngƣời đứng
tên hộ trả lại thì họ không chịu trả, nên phải khởi kiện để đòi lại.
+ Tranh chấ p quyề n sƣ̉ d ụng đấ t liên quan đế n viê ̣c tă ̣ng cho quyề n sƣ̉ d

ụng

đấ t: Trong giao dịch tặng cho, nhất là tặng cho nhà đất, thƣờng thì ngƣời tặng cho
có điều kiện đi kèm. Song song với việc đƣợc nhận nhà đất thì ngƣời đƣợc tặng cho
phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định nào đó, ví dụ nhƣ nuôi dƣỡng cha mẹ cho
đến khi chết chẳng hạn. Hoặc cha, mẹ tặng cho con khi con lập gia đình với mong
muốn vợ chồng con chung sống hòa thuận, hạnh phúc. Loại tranh chấp này thƣờng
phát sinh khi ngƣời đƣợc tặng cho không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ của mình đối với ngƣời tặng cho nên ngƣời tặng cho kiện đòi lại. Hoặc khi
vợ chồng con ly hôn, cha mẹ không cho nữa mà đòi lại.
+ Tranh chấ p đấ t đai trong trƣờng hơ ̣p đòi la ̣i đấ t cho mƣơ ̣n , cho ở nhờ: Loại
tranh chấ p này phát sinh trong trƣờng hơ ̣p trƣớc đây ngƣời có quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t đã
cho mƣơ ̣n, cho thuê nhà đấ t , cho ở nhờ nhƣng nay nhƣ̃ng ngƣời mƣơ ̣n , thuê, ở nhờ
không chiụ trả.

8

+ Tranh chấ p đòi la ̣i quyề n sƣ̉ du ̣ng đ ất có tài sản gắn liền trên đất của dòng
họ, nhà thờ, thánh thất, chùa chiền. Do hoàn cảnh đấ t nƣớc , do yế u tố lich
̣ sƣ̉ để la ̣i ,
các cơ sở này đƣợc Nhà nƣớc mƣợn , trƣng du ̣ng vào các mu ̣c đích khác nhau , nay
họ đòi lại.
- Sáu là, tranh chấ p giƣ̃a các đơn vi ̣hành chin
̉ h , huyê ̣n, xã với nhau .
́ h cấ p tin
Đây thƣờng là nhƣ̃ng tranh chấ p diễn ra ở các khu vƣ̣c có vi ̣trí thuâ ̣n lơ ̣i cho phát
triể n kinh tế điạ phƣơng , nhƣng ta ̣i đây sƣ̣ phân chia ranh giớ i hành chin
́ h chƣa rõ
ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh . Đây là tranh chấ p giƣ̃a nhƣ̃ng ngƣời đƣơ ̣c Nhà
nƣớc giao quản lý đất đai.
- Bảy là, tranh chấ p do viê ̣c thƣ̣c hiê ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t bi ̣cản trở . Loại tranh
chấ p này phát sinh khi mô ̣t bên đƣơ ̣c Nhà nƣớc công nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t nhƣng
lại không thể sử dụng đƣợc do bị ngƣời khác cản trở.
- Tám là , tranh chấ p liên quan đế n viê ̣c bồ i thƣờng giải phóng mă ̣t bằ ng khi
Nhà nƣớc thu hồi đất . Thông thƣờng đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ và
diê ̣n tić h đƣơ ̣c bồ i thƣờng do ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t không thoả mañ với mƣ́c bồ i
thƣờng. Đây là tranh chấ p giƣ̃a ngƣời đ ại diện chủ sở hƣ̃u (Nhà nƣớc), ngƣời đƣơ ̣c
giao quản lý vớ i ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t . Loại tranh chấp này cũng là loại tranh chấp
điể n hiǹ h và gay gắ t .
- Chín là , tranh chấ p về mu ̣c đích sƣ̉ du ̣ng đấ t : Các tranh chấp này hiện nay
cũng diễn ra khá phổ biế n , đó là tranh chấ p giƣ̃a viê ̣c sƣ̉ dụng đất vào việc trồng lúa
với viê ̣c dùng đấ t vào viê ̣c nuôi trồ ng thuỷ sản , giƣ̃a dùng đấ t trồ ng cây hàng năm
với dùng đấ t trồ ng cây lâu năm , giƣ̃a sƣ̉ du ̣ng đấ t nông nghiê ̣p hoă ̣c đấ t trồ ng cây
lâu năm với đấ t thổ cƣ trong qu á trình phân bổ và sử dụng đất . Đây là tranh chấ p
giƣ̃a ngƣời đƣơ ̣c Nhà nƣớc giao quản lý với ngƣời đƣơ ̣c giao đấ t .
1.1.3. Đặc điểm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là hiện tƣợng xã hội, có thể xảy ra ở mọi lúc, mọi nơi. Ở
các vùng, miền khác nhau thì tranh chấp đất đai có thể có những nét riêng. Tranh
chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, giữa các
đƣơng sự trong qua trình quản lý và sử dụng đất đai. Nhƣ vậy, tranh chấp đất đai

9


chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp
luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi ích hợp pháp của họ bị xâm phạm. Trong
thực tế, đôi khi ngƣời ta không phân biệt đƣợc tranh chấp đất đai và khiếu nại trong
lĩnh vực đất đai. Tranh chấ p đấ t đai có nhƣ̃ng đă ̣c điể m chung của các tranh chấ p
kinh tế , dân sƣ̣ , đồ ng thời nó có nhƣ̃ng đă ̣c điể m riêng để phân biê ̣t với các loa ̣i
tranh chấ p khác :
- Về đối tƣợng tranh chấp: Trƣớc khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở nƣớc ta
có 3 hình thức sở hữu về đất đai, đó là sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể và sở hữu
cá nhân nên đối tƣợng của tranh chấp chính là quyền sở hữu đất đai. Hiến pháp năm
1980 chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối với toàn bộ đất đai đó là sở
hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, nên đối tƣợng tranh chấp
đất đai không phải là quyền sở hữu mà là quyền sử dụng đất. Dƣới góc độ pháp lý
thì đối tƣợng của tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của ngƣời
sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai; dƣới góc độ kinh tế thì
đối tƣợng của tranh chấp đất đai là tranh chấp, mâu thuẫn về lợi ích kinh tế giữa các
chủ thể trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Vì thế, không thể có tranh chấ p
quyề n sở hƣ̃u đấ t đai . Đối tƣợng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý , quyề n sƣ̉
dụng và một số lợi ích vật chất khác phát sinh từ quyền quản lý

, sƣ̉ du ̣ng mô ̣t loa ̣i

tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thu

ộc quyền

sở hƣ̃u toàn dân.
- Chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất
đai. Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đối với đất đai

. Họ chỉ

có quyền quản lý , sƣ̉ du ̣ng khi đƣơ ̣c Nhà nƣớc giao đấ t , cho thuê đấ t , hoă ̣c nhâ ̣n
chuyể n nhƣơ ̣ng, thuê la ̣i, đƣơ ̣c thƣ̀a kế quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t hoă ̣c đƣơ ̣c Nhà nƣớc công
nhâ ̣n quyề n sƣ̉ du ̣ng đấ t . Nhƣ vâ ̣y, giố ng nhƣ các tranh chấ p khác , chủ thể của các
tranh chấ p đấ t đai có thể là các cá nhân ; tổ chƣ́c; hô ̣ gia đình; cô ̣ng đồ ng dân cƣ hay
các đơn vị hành chính. Tuy nhiên, khác với các tranh chấp khác chủ thể của quan hệ
tranh chấ p đấ t đai không phải là chủ sở hƣ̃u của đố i tƣơ ̣ng bi ̣tranh chấ p .
- Đất đai ở nƣớc ta không chỉ có ƣ nghĩa về mặt kinh tế mà c ̣n có ƣ nghĩa v ề

10


mặt chính trị và xă hội. Chính v́ v ậy, tranh chấp đất đai luôn luôn là vấn đề nhạy
cảm, thu hút sự quan tâm của toàn xã hội, dễ bị kẻ xấu lợi dụng để gây điểm nóng.
- Do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích của mọi thành viên trong xã hội,
nên tranh chấp đất đai xảy ra ảnh hƣởng không chỉ các cá nhân mà còn cả các thành
viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cƣ v.v…. Tranh chấp đất đai còn phản
ánh phong tục, tập quán, nếp suy nghĩ, hành vi ứng xử không giống nhau của từng
nhóm ngƣời, từng cộng đồng dân cƣ ở các vùng, miền khác nhau. Do đó, tính chất
của tranh chấp đất đai rất phức tạp và thƣờng là gay gắ t , quyế t liê ̣t hơn các loa ̣i
tranh chấ p khác nên kh ông chỉ ảnh hƣởng trƣ̣c tiế p đế n lơ ̣i ić h của các bên tham gia
tranh chấ p mà còn ảnh hƣởng đế n lơ ̣i ích của Nhà nƣớc

, gây ảnh hƣởng xấ u đế n

nhiề u mă ̣t của đời số ng kinh tế xã hô ̣i nhƣ : Tác động không tốt đến tâm lý , tinh thần
của các bên , gây nên sƣ̣ căng thẳ ng , mấ t đoàn kế t , mấ t ổ n đinh
̣ trong nô ̣i bô ̣ nhân
dân; làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng nhƣ những đƣờng lối chính
sách của Đảng và Nhà nƣớc không đƣợc thực hiện một cách t riê ̣t để ; làm cho việc
giải quyết gặp nhiều khó khăn, vƣớng mắc.
- Tranh chấ p đấ t đai xảy ra là hâ ̣u quả của nhƣ̃ng nguyên nhân nhấ t đinh
̣ , nó là
biể u hiê ̣n cu ̣ thể của nhƣ̃ng mâu thuẫn , bấ t đồ ng về lơ ̣i ích kinh tế giƣ̃a các chủ thể
sƣ̉ du ̣ng đấ t với nhau.
- Trong điề u kiê ̣n nề n kinh tế thi ̣trƣờng nhƣ hiê ̣n nay , các tranh chấp đất đai
trở nên rấ t đa da ̣ng, bởi đấ t đai không chỉ đơn thuầ n là tƣ liê ̣u sản xuấ t đă ̣c biê ̣t quan
trọng không thể thay thế mà nó đã trở thành mô ̣t thƣ́ hàng hoá đă ̣c biê ̣t . Do sƣ̣ tác
đô ̣ng của quy luâ ̣t thi ̣trƣờng nên giá đấ t thƣờng xuyên biế n đô ̣ng . Vì vậy, viê ̣c quản
lý và sử dụng đất không chỉ là việc khai thác giá trị quyền sử dụng đất mà còn cả
phần giá trị sinh lời của nó.
- Đặc điểm mang tính đặc thù , chỉ có trong quan hệ đất đai là ngƣời có quyền
sƣ̉ du ̣ng đấ t hơ ̣p pháp dù không có quyề n sở hƣ̃u nhƣng vẫn có quyề n

chiếm hữu,

quyề n sƣ̉ du ̣ng trong pha ̣m vi quy đinh
̣ c ủa pháp luật . Có thể gọi đây là “ quyề n sở
hƣ̃u ha ̣n chế ” , đƣơ ̣c ngƣời đa ̣i diê ̣n chủ sở hƣ̃u trao cho ngƣời sƣ̉ du ̣ng đấ t . Do đó ,
tùy theo mối quan hệ giữa các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai mà việc áp dụng
pháp luật, thẩ m quyề n để giải quyế t tranh chấ p k hác nhau.

11


1.1.4. Các văn bản quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
Trƣớc đây, Nhà nƣớc ta đã có nhiều văn bản hƣớng dẫn giải quyết các vụ
tranh chấp về ruộng đất và điều chỉnh ruộng đất nhƣ:
- Bộ luật dân sự
- Luật khiếu nại, tố cáo
- Giải quyết tranh chấp giữa Nhân dân các địa phƣơng về đất bãi sa bồi, tại
Thông tƣ số 45-NV/TC ngày 02/07/1958 của Bộ Nội vụ về phân phối và quản lý đất
bãi sa bồi;
- Thông tƣ liên Bộ Bộ Nội vụ - Nông trƣờng số 32-TT/LB ngày 23/11/1964 về
giải quyết TCĐĐ giữa Nhân dân địa phƣơng với Nông trƣờng;
- Chỉ thị số: 278-TTg ngày 16/8/1975 của Thủ tƣớng Chính phủ về giải quyết
tranh chấp ruộng đất giữa nông nghiệp và lâm nghiệp trong quá trình phân vùng sản
xuất nông, lâm nghiệp;
- Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống
nhất quản lý ruộng đất và tăng cƣờng công tác quản lý ruộng đất trong cả nƣớc. Tại
quyết định này Nhà nƣớc đã quy định rõ thẩm quyền giải quyết các việc tranh chấp
về ruộng đất đối với 2 loại tranh chấp đó là:
+ Tranh chấp giữa các cơ quan Nhà nƣớc, các cơ sở Quốc doanh, các Hợp tác
xã, các đoàn thể Nhân dân … do hệ thống cơ quan hành chính Nhà nƣớc giải quyết;
+ Các tranh chấp xảy ra giữa công dân với nhau hoặc giữa một bên là cơ quan,
tổ chức và một bên là công dân sẽ do Toà án xét xử…
- Thông tƣ số: 55-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất về:
Hƣớng dẫn giải quyết các trƣờng hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không
hợp lý;
- Thông tƣ 293-TT/RĐ ngày 22/10/1985 của Tổng cục quản lý ruộng đất về:
Hƣớng dẫn việc giải quyết tranh chấp đất bãi sa bồi.
- Luật Đất đai đầu tiên đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 tại điều 21,

22 có quy định:[13]

12


" Điều 21: Các tranh chấp về quyền sử dụng đất do UBND nơi có đất đang bị
tranh chấp giải quyết theo quy định dƣới đây:
1- UBND xã, phƣờng, thị trấn giải quyết TCĐĐ giữa cá nhân với cá nhân;
2- UBND huyện giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức và giữa
các tổ chức thuộc quyền mình quản lý;
3- UBND quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp quy
định tại khoản 1 và 2 điều này.
4- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW và các đơn vị hành chính tƣơng
đƣơng giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân với tổ chức, giữa tổ chức với nhau,
nếu tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trực thuộc TW.
5- Trong trƣờng hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết,
đƣơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quan chính quyền cấp trên. Quyết định của
chính quyền cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.
6- Việc tranh chấp QSDĐ liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành chính
do UBND các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết. Trong trƣờng hợp không đạt
đƣợc sự nhất trí thì thẩm quyền giải quyết theo quy định tại khoản 11 điều 83 và
khoản 24 điều 107 của hiến pháp.
Điều 22: Khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm, thì
TAND giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm đó."
- Chỉ thị số: 47/CT-TƢ ngày 31/8/1981 của Bộ Chính trị về việc giải quyết
một số vấn đề cấp bách về ruộng đất;
- Chỉ thị số: 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trƣởng về
việc giải quyết những TCĐĐ liên quan đến địa giới hành chính;
- Luật Đất đai đƣợc Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 (thay thế Luật Đất đai
1988, có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993); tại điều 38 và 39 có quy định về

thẩm quyền giải quyết các TCĐĐ rõ hơn Luật Đất đai 1988 ở chỗ:
+ Đã bỏ thẩm quyền giải quyết của UBND cấp xã, phƣờng, thị trấn, thay vào
đó là việc phối hợp với MTTQ, Hội nông dân, các tổ chức thành viên của mặt trâ ̣n,
các tổ chức xã hội, tổ chức kinh tế ở cơ sở và công dân hoà giải các TCĐĐ.

13


+ Các tranh chấp về QSDĐ mà ngƣời sử dụng đất không có GCNQSDĐ của
cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền thì do UBND các cấp giải quyết (tƣơng tự khoản
2, 3, 4, 5 luật Đất đai 1988);
+ Các tranh chấp về QSDĐ mà ngƣời SDĐ đã có GCNQSDĐ của cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc SDĐ đó thì do
Toà án giải quyết;
+ Các tranh chấp về QSDĐ có liên quan đến địa giới giữa các đơn vị hành
chính do UBND các đơn vị đó cùng phối hợp giải quyết. Trong trƣờng hợp không
đạt đƣợc sự nhất trí hoặc việc tự giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính, thì
thẩm quyền giải quyết đƣợc quy định: Tranh chấp địa giới hành chính dƣới cấp tỉnh
do Chính phủ giải quyết; nếu tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính tỉnh,
thành phố trực thuộc TW thì do Quốc hội quyết định;
+ Cơ quan quản lý đất đai ở TW giúp Chính phủ, cơ quan quản lý đất đai ở địa
phƣơng giúp UBND cùng cấp giải quyết TCĐĐ.
- Thông tƣ liên tịch số: 02/TTLT ngày 28/7/1997 giữa Tổng cục Địa chính
- TAND Tối cao - VKSND Tối cao hƣớng dẫn về thẩm quyền của TAND trong
việc giải quyết các tranh chấp QSDĐ theo quy định tại khoản 3, điều 38 luật Đất
đai 1993;
- Thông tƣ liên tịch số: 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày
3/1/2002 giữa Tổng cục Địa chính -TAND tối cao -VKSND tối cao hƣớng dẫn về
thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến QSDĐ
theo quy định của luật Đất đai 1993;

- Luật Đất đai đƣợc Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 (thay thế Luật Đất
đai 1993 có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) đã quy định cụ thể việc giải quyết TCĐĐ
tại các điều 135, 136, 137.
- Luật Đất đai đƣợc Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 (thay thế Luật Đất
đai 2003 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) đã quy định cụ thể việc giải quyết TCĐĐ
tại các điều 202, 203.
“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

14


1. Nhà nƣớc khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải đƣợc thì gửi đơn
đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh
chấp đất đai tại địa phƣơng mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp
với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt
trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân
cấp xã đƣợc thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận đƣợc đơn
yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải đƣợc lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác
nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên
bản hòa giải đƣợc gửi đến các bên tranh chấp, lƣu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi
có đất tranh chấp.
5. Đối với trƣờng hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới,
ngƣời sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài
nguyên và Môi trƣờng đối với trƣờng hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cƣ với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trƣờng đối với các
trƣờng hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng trình Ủy ban
nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất.
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai đã đƣợc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không
thành thì đƣợc giải quyết nhƣ sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đƣơng sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các
loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với
đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

15


2. Tranh chấp đất đai mà đƣơng sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đƣơng sự chỉ đƣợc
lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật
về tố tụng dân sự;
3. Trƣờng hợp đƣơng sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân
cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai đƣợc thực hiện nhƣ sau:
a) Trƣờng hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ với
nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với
quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng
hành chính;
b) Trƣờng hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thì

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải
quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hoặc
khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Ngƣời có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này
phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu
lực thi hành phải đƣợc các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trƣờng hợp các
bên không chấp hành sẽ bị cƣỡng chế thi hành”.
Như vậy: Các quy định của Nhà nƣớc về giải quyết TCĐĐ qua các giai
đoạn lịch sử ngày càng hoàn thiện, nó phản ánh TCĐĐ là một vấn đề có tính xã
hội khá bức xúc, ngày càng trở nên phức tạp, nó đòi hỏi phải có cơ chế giải
quyết đồng bộ và hữu hiệu để hạn chế đến mức thấp nhất các loại TCĐĐ đã,
đang và sẽ xảy ra trong xu hƣớng mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế của nƣớc ta
trong giai đoạn hiện nay.

16


1.1.5. Nguyên tắ c giải quyế t tranh chấ p đấ t đai
Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai Trong nền kinh tế thị trƣờng với
sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa
dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và
gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng đƣợc những yêu cầu
nhất định mà thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng đƣợc các yêu cầu đó, thì việc giải
quyết tranh chấp đất đai phải quán triệt các nguyên tắc sau đây:
* Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý:
Điều 17 Hiến pháp 1992[12] khẳng định "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003[16] và
Điề u 26 của Luật đất đai 2013[17] đã quy định: "Nhà nước không thừa nhận việc
đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính
sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm

thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt
Nam". Điều đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền
sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân chỉ là những ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất cho sử dụng chứ không có quyền
sở hữu đối với đất đai. Do đó, đối tƣợng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là
quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải là quyền sở hữu đối với đất
đai. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai, phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở
hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện; bảo vệ quyền đại diện
sở hữu đất đai của Nhà nƣớc; bảo vệ thành quả cách mạng về đất đai mà nhân dân
ta đã giành đƣợc.
* Nguyên tắc bảo đảm lợi ích của ngƣời sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích việc tự thƣơng lƣợng, tự hòa giải trong nội bộ nhân dân Luật Đất đai
1993 ra đời với việc thừa nhận năm quyền năng của ngƣời sử dụng đất (quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất). Điề u
167, Luâ ̣t đấ t đai 2013 quy đinh“n
gƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền
̣
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp

17