ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
BỘ MÔN KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỒ ÁN MÔN HỌC
KINH TẾ BẤT ĐỘNG SẢN
NGÀNH: QUẢN LÝ XÂY DỰNG
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN

GVHD: Vũ Kim Yến
SVTH: Đoàn Mạnh Tường
Nguyễn Hữu Quang


1. Lý luận về đầu tư phát triển bất động sản
Các khái niệm:
• “ Đầu tư kinh doanh” là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động
kinh doanh thông qua thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vồn, mua cổ phần,
phần góp vốn của các tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực
hiện dự án đầu tư (Luật đầu tư số 67/2014/QH13).
• “ Đầu tư phát triển” là một chuỗi các hoạt động chi tiêu, hao phí các nguồn lực:
nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất ( đất đai, máy móc thiết bị, nguyên nhiên
vật liệu...), nguồn lực lao động và trí tuệ.
• Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng,
mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch
bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục
đích sinh lợi.
2. Phân tích khu đất
2.1 Đặc tính khu đất
Vị trí hành chính

Khu đất Dự án có vị trí tại 121,123 đường Tô Hiệu, phường Nguyễn Trãi, TP
Hà Đông, Hà Nội cách trung tâm thành phố 12km về hướng Tây Nam
Ranh giới
•
•

Phía tây bắc giáp với đường Tơ Hiệu- Hà Đơng
Phía Tây Nam giáp với Phịng giáo dục và Đào tạo Hà Đông (126 Tô Hiệu)


Vị trí Dự án trong mối tương quan với Trung tâm Thành phố
Miêu tả khu đất
Khu đất dự án có diện tích Lơ đất có diện tích xây dựng là 3.008 m2
Với mật độ xây dựng 60%, hệ số sử dụng đất 16 lần, số tầng cao có thể lên đến 30
tầng
Tại số 121-123 đường Tô Hiệu (Quận Hà Đông), đất có pháp lý là đất giao khơng
thời hạn


2.2 Phân tích vị trí dự án
Khu đất có địa chỉ 121-123 Tô Hiệu (Hà Đông), nằm ở trung tâm quận Hà Đông
với hệ thống giao thông khá thuận lợi. Từ lô đất dự án chỉ 15 phút lái xe để ra cao
tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, Chỉ 20 phút lái xe ra cầu Thanh Trì – Quốc lộ 1A, Chỉ 6
phút lái xe để ra Đại lộ Thăng Long, Chỉ 30 phút lái xe để ra đường Hồ Chí Minh,
Chỉ 20 phút theo đường trên cao ra cao tốc Nội Bài – Lào Cai
Tiện ích giao thơng
Vị trí dự án kết nối nhanh với trung tâm tp Hà Nội nhờ tuyến Đường sắt trên cao
Cát Linh – Hà Đông: Chỉ mất 5-7 phút đi bộ ra ga Tàu điện Metro Hà Cầu, chỉ 10
phút giúp cư dân vào trung tâm thành phố Hà Nội.

Đường nội bộ dự án được quy hoạch thơng thống, hiện đại. Đường Tơ Hiệu – Hà
Đông quy hoạch tốt, Đoạn 1 nối từ Cầu Đen tiếp giáp phố Phùng Hưng, chạy song
song phố Quang Trung có chiều rộng 15m, Đoạn 2 là đường đơi rộng hơn 30m nối
thẳng ra phố Quang Trung. Tô Hiệu là một trong những con phố sầm uất của Quận
Hà Đông.


Vị trí lơ đất
Hạ tầng xã hội xung quanh
Khu đất nằm ở trung tâm Quận Hà Đông, gần các trường học như Tiểu học Lê Lợi,
tiểu học Nguyễn Trãi, Nguyễn Du … trung học Lê Hồng Phong, Yên Phúc,
Nguyễn Huệ, Lê Q Đơn… Xung quanh cũng có các trường Đại học như Đại
Học Kiến Trúc, Học viện Bưu Chính Viễn Thông, Đại học An Ninh, Học Viện
Quân Y


Ngồi ra khu đất cịn cách Trung tâm y tế Hà Đông hơn 500m, cách Bệnh viện 103
khoảng 1km, cách siêu thị Metro – Melinh Plaza 400m, Cách chợ Hà Đơng
400m, Cách UBND Quận Hà Đơng (Tịa nhà hành chính mới) 300m

Khu đất dự án cịn gần nhiêu khu đơ thị lớn như: Nằm ngay cạnh khu đô
thị Huyndai Hillstate, cách chung cư Xuân Mai Tower 100m, Cách KĐT Văn Phú
1,5km, Cách Khu đô thị Văn Quán 1,5km, Cách khu đô thị Xala 2km, Cách khu đô
thị Văn Khê 2km…..


Liên kết vùng
Hạ tầng kỹ thuật
Nguồn nước cấp là hệ thống cấp nước thành phố. Nước thải sinh hoạt chảy vào hệ
thống thốt nước thành phố rồi sau đó qua hệ thống lọc nước sinh học của thành

phố. Nước mưa chảy qua hệ thống thốt nước đơ thị. Phần này thẩm định trên cơ
sở các quy định hiện hành và đảm bảo yêu cầu hiện nay về môi trường sinh thái.
Cơng trình nằm trên khu đất đơ thị đã có sẵn hệ thống cấp nước và thốt nước đơ
thị. Hệ thống cấp nước và thoát nước được thiết kế để đảm bảo các yêu cầu vệ
sinh dịch tễ cho người dân và và cho môi trường xung quanh.


5Nguồn điện cấp là mạng lưới điện Hà Nội, Khu đất cũng nằm trên khu vực có sẵn
hệ thống cấp điện đô thị
Thuận Lợi & Hạn chế của khu đất
Thuận lợi
• Vị trí tốt
• Điều kiện giao thơng thuận
lợi
• Gần các khu đơ thị lớn
• Gần các hạ tầng tiện ích xã
hội

Hạn chế
• Xa trung tâm thành phố Hà Nội

2.3 Nghiên cứu thị trường
Với việc tăng trưởng kinh tế nhanh cũng như địa giới hành chính Thủ đơ được mở
rộng, nhu cầu nhà ở, văn phòng làm việc, dịch vụ thương mại, siêu thị… tại
quận Hà Đông đang cần thiết hơn bao giờ hết. Nằm tại trung tâm quận Hà
Đông, dự án có vị trí thuận lợi để trở thành tổ hợp gồm nhà ở, văn phòng
và dịch vụ thương mại khang trang nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở,
mua sắm cho người dân, đồng thời tạo nên một diện mạo mới cho quận Hà
Đơng nói chung và là điểm nhấn kiến trúc cảnh quan trên trục đường Tơ
Hiệu nói riêng

Thị trường thời gian gần đây, nhiều dự án căn hộ ở phân khúc trung cấp tại quận
Hà Đông đã đang và tiếp tục thống lĩnh thị trường. Hàng loạt các dự án trung cấp
được ồ ạt chào bán ra thị trường như: Kim Văn Kim Lũ, Tây Hà Tower, Unimax,
The Van Phu – Victoria… Lượng khách quan tâm nhiều, thanh khoản tăng và kết
quả giao dịch rất khả quan. Nhất là các căn hộ có diện tích nhỏ dưới 90m2 ln
được khách hàng “lùng sục, săn đón ”. Hàng ra đến đâu, hết luôn đến đấy. Thậm


chí, tại một số dự án người dân cịn chấp nhận trả “tiền chênh” để có được căn hộ
như ý.
Một lý do khác khiến các dự án phân khúc trung cấp, bình dân tại quận Hà Đơng
tăng điểm tích, hút người tiêu dùng bởi mức giá dao động chỉ trên dưới 15 triệu
đồng/m2. Thậm chí giá nhiều dự án chung cư thương mại tại đây còn rẻ hơn cả nhà
ở xã hội. Cụ thể như dự án nhà ở xã hội tại 143 Trần Phú của Công ty CP Đầu tư
Xây dựng và Phát triển đô thị Sông Đà – SDU (thuộc Tổng Cơng ty Sơng Đà),
mức giá tạm tính đã hơn 16 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT, phí bảo trì). Thì dự án
Viện 103 có mức giá rất cạnh tranh, chỉ từ 14,8 triệu đồng/m2 đã bao gồm VAT, phí
bảo trì cũng nội thất hồn thiện.
Bên cạnh đó, với việc phân chia diện tích rất hợp lý từ 77 - 112m2, tính ra chỉ phải
bỏ ra từ hơn 1,1 tỷ đồng đồng khách hàng đã có thể sở hữu một căn hộ tại đây.
Mức chi trả mà hầu hết các gia đình trẻ, người thu nhập trung bình có thể chi trả
được. Đặc biệt, theo thông tin từ chủ đầu tư, khi mua căn hộ tại dự án khách hàng
sẽ được ngân hàng MB, BIDV hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi, thời hạn 15 - 20 năm.
Vay tối đa 70% giá trị căn hộ. Hiện dự án đang xây dựng đến tầng 2. Chủ đầu tư
cam kết bàn giao nhà cho khách vào quý III/2015.
Thêm vào đó, do có vị trí nằm trong quần thể một khu đơ thị kiểu mẫu, sẵn có cơ
sở hạ tầng, dịch vụ tiện ích, trường học, bệnh viện, siêu thị đồng bộ và đi vào hoạt
động từ rất lâu nên chỉ mới xuất hiện trên thị trường mấy tuần gần đây, dự án
chung cư Viện 103 đã có hơn 200 căn hộ được giao dịch thành công trên tổng số
384 căn.

Với sự ấm lên của tồn thị trường nói chung và những biến chuyển nội tại của khu
vực Hà Đơng nói riêng về cơ sở hạ tầng, giao thông quy hoạch cùng việc tích cực
thay đổi cách tiếp cận, giới thiệu sản phẩm, chú trọng chăm sóc, dành nhiều ưu đãi,


tăng khả năng mua nhà cho khách của các chủ đầu tư. Hà Đơng sẽ là “điểm nóng”
của thị trường bất động sản trong hiện tại và tương lai.

Thị trường nhà ở
Thị trường nhà ở
Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong 6
tháng đầu năm 2015, Hà Nội có 7.500 giao dịch thành cơng, tăng 2,5 lần so với
cùng kỳ 2014. Có những phân khúc tăng giá từ 1 – 3% nhưng thị trường khơng đột
biến. Ngun do người mua có xu hướng làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư
hoặc đại lý được ủy quyền để tránh “nhiễu thông tin” và có được lựa chọn tốt nhất.
Khơng nằm ngồi xu thế của thị trường, cách trung tâm Hà Nội 10 km về phía Tây
Nam, là nơi đặt trụ sở một số cơ quan hành chính cấp thành phố của thủ đơ Hà
Nội, Hà Đơng đang có bước chuyển mình mạnh mẽ với nhiều dự án quy hoạch,
nhận được nhiều đầu tư trong nước cũng như nước ngoài.
Kể từ sau khi sát nhập vào TP Hà Nội vào tháng 8/2008, Hà Đông liên tục là khu
vực dẫn đầu nguồn cung căn hộ ra thị trường do có quỹ đất rộng. Nằm trong quy
hoạch phía Tây Nam thành phố, Hà Đơng đang dần trở thành “điểm nóng” của thị
trường bất động sản hiện tại và tương lai, đặc biệt trong phân khúc căn hộ trung
cấp và cao cấp.
Theo Sở Xây Dựng Hà Nội cho biết, Hà Đơng là quận có mức bán căn hộ chung
cư tăng mạnh nhất với mức 7%, lượng khách quan tâm nhiều, thanh khoản tăng và
kết quả giao dịch rất khả quan.
Trên thực tế, khu vực này sở hữu những lợi thế vượt trội, đó là tốc độ đơ thị hóa
nhanh, hạ tầng hiện đại với nhiều trục đường lớn hướng tâm như Đại lộ Thăng
Long, Quốc lộ 32, đường Lê Văn Lương kéo dài, tuyến đường sắt trên cao Cát

Linh – Hà Đơng.
Chính những yếu tố này đã thúc đẩy BĐS Hà Đông
phát Complex
triển với hàng loạt những
Goldsilk
dự án tên tuổi như: Goldsilk Complex, Season Avenue, The Crown - Mulberry
• Dự án Goldsilk complex là tổ
Lane, Hyundai HillState…
hợp thươ ng mại và nhà ở cao

Các nguồn cung lân cận

-

tầng, gồm 2 tòa tháp cao 32
tầng ( Với 750 căn hộ cao cấp
trên lô đất gần 1,99 ha.
Giá bán từ: 22tr/m2
Diện tích căn hộ:

-

Căn hộ 2 PN: 68m2, 76m2,
77m2, 93m2
Căn hộ 3 PN: 99m2, 110m2,
120m2, 127m2
Căn hộ 4 PN: 128m2


Khu Đơ thị Xa La (Hà Đơng)

- Gồm: 14 tịa chung cư 21-34 tầng
- Diện tích các căn hộ chào bán : 55m268m2- 84m2 và >100m2
- Giá bán: 14-17tr/m2

Xuân Mai Tower
- Gồm : 2 tháp cao 30 tầng ( 4 tầng
TTTM, 25 tầng căn hộ, 2 tầng hầm)
- Diện tích xây dựng: 5930m2
- Giá bán: từ 16,8tr/m2


Khu đơ thị Huyndai Hillstate
- Gồm : 5 tịa nhà cao 26-32 tầng (2
tầng hầm), tổng 928 căn hộ
- Diện tích căn hộ: 102m2, 123m2,
134m2, 168m2
- Giá: 25,5 - 29,5 tr/m2

Khu đô thị Văn Quán
- Gồm: 10 khối nhà 19-21 tầng, Tổng
1229 Căn hộ
- Giá bán: 22-26tr/m2

Khu đô thị Văn Phú Victoria
- Gồm: 8 tịa nhà
- Tổng diện tích sàn: 209,877 m2
- Giá bán từ 15 tr/m2

Thị trường văn phòng
Tổng quan

Khơng có nguồn cung mới nào được ghi nhận kể từ đầu năm 2015. Điều này đã
góp phần ổn định giá thuê trên thị trường trong những quý gần đây. Giá chào thuê
trung bình Hạng A đã tăng nhẹ 0,3% so với quý trước trong khi giá chào thuê Hạng
B lại giảm 0,9%. Tại khu vực trung tâm chỉ có 2 tòa nhà ghi nhận mức điều chỉnh
giá, khiến cho giá chào thuê trung bình khu vực này tăng nhẹ 0,6% so với quý


trước. Trong khi đó thì, khơng có sự thay đổi nào về giá chào thuê diễn ra tại các
tòa nhà Hạng A của khu vực Đống Đa, Ba Đình và khu vực phía Tây. Trái lại, 26%
các tịa nhà Hạng B lại giảm giá chào thuê trong quý này, kéo giá thuê trung bình
của các khu vực xuống từ 0,6% đến 1,8%. Động thái này được xem là sự chuẩn bị
cho thời gian sắp tới khi một loạt các tòa nhà văn phòng mới sẽ tham gia vào thị
trường.

Xét về tình hình thị trường, các tịa nhà Hạng A và Hạng B đều ghi nhận mức cải
thiện đáng kể về tỷ lệ lấp đầy. Trong khi tỷ lệ lấp đầy của Hạng A tăng nhẹ 1 điểm
phần trăm so với quy trước, đạt 82% thì Hạng B tăng 3 điểm phần trăm lên 88%.
Mức cải thiện lớn nhất được ghi nhận tại khu vực trung tâm với mức tăng 5,8 điểm
phần trăm và 8,5 điểm phần trăm cho Hạng A và Hạng B. Trong quý này, 3.800 m²
văn phòng Hạng A đã được hấp thụ trong khi con số này của Hạng B là hơn 23.000
m². Nhiều khách thuê mới là các doanh nghiệp nước ngoài, chiếm phần lớn trong
số khách hỏi thuê mà CBRE thu thập được trong quý. Bên cạnh đó, CBRE cũng
nhận thấy rằng khu vực Đống Đa, Ba Đình đang là điểm đến thu hút đối với các
cơng ty đang tìm kiếm một tịa nhà văn phịng với giao thơng kết nối thuận tiện tới
các khu vực khác nhau của thành phố và có chất lượng văn phòng ngày càng cải
thiện đáng kể.
Quý cuối cùng của năm được kì vọng sẽ ghi nhận 8 tịa nhà văn phòng mới tham
gia vào thị trường với gần 240.000 m² sàn. Đáng chú ý là tòa nhà TNR Tower –
một tịa nhà Hạng A trên phố Nguyễn Chí Thanh sẽ chính thức gia nhập thị trường
văn phịng khu vực Đống Đa, Ba Đình. Thêm vào đó, có một số dấu hiệu cho thấy

nhiều tòa nhà văn phòng đang chuẩn bị được xây dựng tại các vị trí trọng điểm,


hứa hẹn sẽ tạo ra nhiều biến chuyển cho thị trường văn phòng Hà Nội trong tương
lai.
Nguồn cầu
CBRE cho biết, trong suốt thời gian dài từ 2011 đến 2014, vô số các cơng ty
chuyển về khu vực phía Tây của Hà Nội để có thể có được giá thuê tốt hơn; đến
sau 2014, khi chủ đầu tư tại khu vực Trung tâm đưa ra những chính sách và giá
thuê tốt hơn, sự cân bằng giữa hai khu vực nhìn thấy rõ rệt. Đến quý III/2015, thị
trường hoạt động mạnh cả ở khu vực giữa thành phố (quận Đống Đa và Ba Đình)
với lượng giao dịch tăng đáng kể. Các phân khúc thị trường đang cùng nhau vận
hành nhịp nhàng hơn; đem lại một thị trường ổn định hơn và cân bằng hơn.
Mặt khác, khu vực giữa trung tâm đang được coi là tâm điểm của các khách hàng
thuê sành sỏi, khi mà họ có thể chọn được những tịa nhà hạng A/B chất lượng tốt
với mức giá thuê hợp lý. Đặc điểm của khu vực này là nhiều tòa nhà mới, vì vậy
tính cạnh tranh cao hơn, chất lượng tịa nhà tốt. Giá thuê của khu vực này thường
thấp hơn khu trung tâm và cao hơn khu phía Tây đến 20% cho cả hạng A và B. Vì
vậy mà “dễ thu hút khách thuê, dần dần sẽ trở thành khu trung chuyển của tồn thị
trường Hà Nội”.
Khu vực phía Tây vẫn là sự lựa chọn của các công ty sử dụng diện tích th lớn,
hoặc những cơng ty Hàn Quốc; tạo nên một cộng đồng và tính cạnh tranh riêng.
Giá thuê của khu vực này đang duy trì và chủ đầu tư phải nhanh chóng lấp đầy tịa
nhà của họ trước khi những tịa nhà mới hồn thiện.
Nguồn cung
Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, khơng có cao ốc văn phòng mới nào gia nhập thị
trường Hà Nội trong quý II/2015.
Hiện tồn thị trường có 21 tịa nhà hạng A và 64 tòa nhà hạng B, cung cấp lần lượt gần
375.000 m2 và 747.000 m2 văn phòng.

Giá thuê trung bình của cả 2 hạng duy trì ổn định so với cùng kỳ quý trước. Tuy nhiên,
trong khi giá thuê hạng A ổn định so với cùng kỳ năm trước, ở mức 654,000VNĐ/m2/tháng
(tương đương 30 USD/m2/tháng) thì Hạng B giảm 4,7% so với cùng kỳ năm trước, xuống
mức 392.400 VNĐ/m2/tháng (tương đương 18 USD/m2/tháng).

Về giao dịch, tỷ lệ lấp đầy của cả hai hạng tăng rõ nét so với quý trước và cùng kỳ năm
ngoái. Hạng A tăng 3% so với quý trước và cùng kỳ năm 2014, đạt 81%, tỷ lệ lấp đầy hạng
B giữ mức 84%, tăng 2% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tỷ lệ lấp đầy hạng B tăng đột biến so với cùng kỳ năm ngoái từ hai cao ốc Hapulico
Complex và Viet A Tower.


Về triển vọng thị trường, Cushman & Wakefield cho biết, khơng có tịa văn phịng mới hạng
A nào gia nhập thị trường trong năm 2015 nhưng lại có rất nhiều nguồn cung văn phòng
hạng B sẽ gia nhập thị trường trong năm nay.

2.4 Phân tích SWOT vị trí khu đất

Điểm mạnh S
Điểm yếu W
• Điều kiện giao thơng thuận lợi, dễ đi
• Vị trí nằm ngồi nội thành
đến các nơi trong khu vực
• Thiếu chỗ đậu xe
• Có mặt tiền rộng là phố Tơ Hiệu
• Phương tiện giao thơng cơng cộng ít.
• Nằm trên tuyến phố n tĩnh
• Gần các tiện ích thương mại và xã hội
như: chung cư, trung tâm thương mại,

siêu thị, chợ, các khu vui chơi giải
trí,...
• Có khơng gian xanh, gần các khu
vườn hoa, cơng viên.
• Có bệnh viện trong khu vực lân cận
• Diện tích khu đất lớn 3.008 m2
• Là khu đất giao khơng thời hạn
Cơ hội O
Thách thức T
• Trên đà tăng trưởng kinh tế
• Sự cạnh tranh của các dự án đang hoạt
• Có khả năng nâng cấp hệ thơng đường
động cũng như các dự án đang xây
giao thơng, cấp thốt nước
dựng trong khu vực.
• Có khả năng xây thêm các trường học,
• Những thay đổi về pháp luật đối với
nhà văn hóa.
lĩnh vực bất động sản và xây dựng


•
•
•
•

•

Giao thông công cộng
Ưu tiên phát triển hạ tầng kĩ thuật và

hạ tầng xã hội.
Nâng cấp cơ sở hạ tầng thương mại.
Chỉ tiêu quy hoạch có lợi cho việc xây
dựng ( Tầng cao: 19-30 tầng, mật độ
xây dựng <= 60%, hệ số dử dụng đất
<= 16 lần )
Không hạn chết các khoản mua bán và
cho thuê.

•

trong tương lai.
Là khu vực đang trên đà phát triển nên
cũng có nhiều vấn đề bất khả kháng

phân tích swot:
−

−
−

−

kết hợp điểm mạnh và cơ hội S-O: dự án có khu đất nằm trong khu vực
trung tâm của quận hà đông với thế mạnh như trên rất thuận lợi để xây
dựng một tổ hợp công trình bao gồm nhà ở, văn phịng và dịch vụ thương
mại khang trang nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu nhà ở, mua sắm cho người
dân .... kết hợp với những cơ hội nằm trong quy hoạch đô thị của quận hà
đông sẽ tạo nên một dự án đầy hứa hẹn trong tương lại
kết hợp thế mạnh với nguy cơ S-T :

kết hợp điểm yêu và cơ hội W-O : với việc khu vực được nâng cấp hệ thông
giao thông cơng cộng cũng như hạ tầng kĩ thuật, điển hình như dự án
đường sắt Cát Linh-Hà Đông sẽ khắc phục được việc thiếu phương tiện giao
thông công cộng cũng như nằm ngoài nội thành ( chỉ mất 10p đi tàu có thể
vào trung tâm Hà Nội)
kết hợp điểm yếu và thách thức W-T :

2.5 Mục đích khai thác sử dụng đất
Qua phân tích, nghiên cứu thị trường khu vực quận Hà Đông – Hà Nội, tuyến
đường Tô Hiệu, chỉ tiêu quy hoạch, mục đích sử dụng đất, pháp lý khu đất ta có
•



thể thấy lơ đất 121-123 Tơ Hiệu sử dụng tốt nhất và cao nhất với mục đích sau:
Xây dựng chung cư để bán, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại.
Đối tượng là cư dân, hộ gia đình thu nhập trung bình khá
Văn phịng: các cơng ty, xí nghiệp có bán kính gần lơ đất có thể th trụ sở văn
phòng, các sàn giao dịch bất động sản, ngân hàng….




TTTM: Phục vụ cư dân trong tòa nhà và cư dân xung quanh lô đất.
2.6. Đề xuất phương án kinh doanh khu đất (diện tích bán, cho thuê)
−

Khối cao 30 tầng, có 2 tầng hầm.

−

Diện tích sàn của khối nhà cao tầng: 57.600 m2

Trong đó:
Diện tích kinh doanh dịch vụ thương mại: 9.000 m2
Diện tích ở: 25920 m2
Diện tích tầng áp mái:

1800m2

Diện tích 2 tầng hầm: 3600m2
Diện tích 1 tầng kỹ thuật: 1800m2
−

Khu vực kinh doanh thương mại, siêu thị.

Diện tích của các tầng kinh doanh thương mại, siêu thị được khai thác phục vụ
cho các mục đích sau:
Kinh doanh siêu thị thực phẩm phục vụ cho các đối tượng đến mua sắm tại
khu vực thương mại và các đối tượng làm việc cũng như đang sống tại các căn hộ.
Kinh doanh các mặt hàng điện tử, tin học, viễn thông và các mặt hàng phục
vụ nhu cầu sinh hoạt của nhân dân;
Khu vực phục vụ vui chơi - giải trí cho khách hàng đến mua sắm tại các
Trung tâm thương mại;
Khu vực các gian hàng ăn uống phục vụ nhu cầu khách hàng đến mua sắm
tại Trung tâm thương mại và khách hàng từ khu vực văn phòng, khu căn hộ cho
thuê;
Kinh doanh dịch vụ thương mại, siêu thị đóng vai trị quan trọng có ý nghĩa chiến
lược trong kế hoạch kinh doanh tổng thể dự án.Tiềm năng của khối lượng giao
dịch thương mại diễn ra nhộn nhịp ở đây sẽ tạo ra sức hút đối với các chủ hàng

muốn được bán hoặc trưng bày sản phẩm của mình tại đó. Khu Trung tâm thương
mại đồng thời sẽ tạo ra sự tiện lợi trong sinh hoạt hàng ngày, giúp cho khu vực


của dự án có tính hấp dẫn cao hơn với người dân sống tại đây và các khu vực lân
cận.
−

Khu căn hộ bán

Khu căn hộ để bán được đưa vào khai thác với mục đích sử dụng chủ yếu
phục vụ nhu cầu mua nhà ở giá trung bình nhưng được hưởng các tiện ích cao,
đảm bảo điều kiện thuận lợi về giao thơng, tiện ghi trong sinh hoạt, có cảnh quan
đô thị đẹp và đáp ứng an ninh tốt. Đây sẽ là những căn hộ lý tưởng cho các nhà
đầu tư, người dân quanh khu vực dự án và các khu vực khác.
−

Khu vực tầng hầm

Hai tầng hầm của khối nhà cao tầng được khai thác kinh doanh dịch vụ
trông giữ xe của khách hàng đến giao dịch, mua bán tại Trung tâm thương mại,
đồng thời cũng thực hiện việc kinh doanh dịch vụ trông giữ ôtô và xe máy.
−

Diện tích sân, vườn hoa và bãi đỗ xe.

Khu vực này được bố trí các thảm cỏ và cây trồng xen kẽ, kết hợp với cơng
trình xây dựng tạo cảnh quan xanh mát và sinh thái cho toàn bộ khu vực Trung
tâm thương mại.