Vấn đề quản lý và phát triển đất đô thị

2013
[ Tiểu luận môn: Kinh tế đô
thị và Vùng ]
Đề tài: Vấn đề Quản lý và phát triển đất đô thị
GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải
Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011


GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng
Đề tài: Vấn đề Quản lý và phát triển đất đô thị
I. Mở Đầu
Quá trình hình thành và phát triển của đất đô thị
Đất đô thị bao gồm mặt đất, mặt nước và khoảng không gian nhất định bên
trên và bên dưới nó trong khu vực đô thị. Nhìn từ không gian địa lý kinh tế, thì
đất đô thị có nguồn gốc từ đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Đất đô thị là
một phần của đất đai quốc gia được phát triển gắn liền với quá trình đô thị hóa.
Quá trình chuyển đổi hoạt động kinh tế và dân số từ vùng nông thôn vào vùng
thành thị làm cho đất đô thị từ chỗ không khác mấy với đất nông nghiệp, dần
phát triển về diện tích và tách khỏi nhóm đất này để mang những đặc tính khác
biệt gắn với hoạt động kinh tế và đời sống dân cư phi nông nghiệp. Mức độ đô
thị hóa càng gia tăng, thì các sự khác biệt càng đậm nét và hình thành tính chất
đặc trưng đất đô thị.
Đất đô thị phát triển là dựa chủ yếu vào đất nông nghiệp và còn tiếp tục
chiếm đất nông nghiệp. Do kinh tế đô thị phát triển, nhân khẩu tập trung đông,
quy mô đô thị phải mở rộng ra vùng nông nghiệp phụ cận làm cho đất nông

nghiệp suy giảm. Về kinh tế, đô thị mở rộng làm cho giá đất xung quanh đô thị
tăng cao, buộc phải khai thác chiều sâu và chiều cao xây dựng công trình,
nhưng hạn chế về điều kiện kỹ thuật và năng lực đầu tư cũng làm cho diện tích
đất đô thị buộc phải mở rộng ra các vùng đất nông nghiệp xung quanh.
Đô thị Việt Nam đã và đang trong xu thế phát triển rất nhanh về số lượng,
quy mô đất đai và dân số. Trong các yếu tố hình thành và phát triển đô thị, thì
yếu tố mở rộng đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng. Mọi hoạt động kinh tế - xã
hội của đô thị trong xu thế phát triển, yêu cầu sử dụng nhiều đất, nhưng chỉ diễn
ra trong phạm vi giới hạn của đô thị, làm cho tính khan hiếm của đất đô thị rõ
ràng hơn, vai trò của đất đô thị càng trở nên quan trọng trong đời sống đô thị và
việc sử dụng tiết kiệm đất đô thị càng trở nên cấp bách. Sử dụng hiệu quả đất đô
thị trở thành mục tiêu quản lý và sử dụng.
Đất đô thị nước ta năm 2000 có 990.276 ha, năm 2005 tăng lên 1.153.548
ha, đến năm 2009 đã tăng lên 1.429.000 ha. Đất đai đô thị còn tiếp tục gia tăng
trong quá trình đô thị hóa theo mục tiêu công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Theo
cách phân loại của Luật Đất đai hiện hành, thì không có loại đất đô thị (1),
nhưng trong kiểm kê đất đai tại thời điểm năm 2005 lại có danh mục đất đô thị.
Kết quả kiểm kê cho thấy, đất nông nghiệp chiếm 58,6% trong đất đô thị, trong

Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

2


GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

đó, đất sản xuất nông nghiệp chiếm 62,12%, đất trồng lúa đã chuyển sang đất đô
thị chiếm 26,5% so với đất nông nghiệp trong đô thị.

Kết quả của quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng chủ yếu từ đất nông
nghiệp sang đất đô thị không những làm thay đổi mục đích sử dụng, mà còn làm
thay đổi nội dung, hình thức tổ chức quản lý và sử dụng đất phù hợp với sự phát
triển đô thị, hình thành khách quan một danh mục mới trong phân loại đất. Đất
đô thị tồn tại vừa là một nguồn lực hết sức quan trọng để phát triển đô thị, vừa
là đối tượng quản lý trực tiếp của chính quyền đô thị trong quản lý và sử dụng
theo cơ chế và chính sách phù hợp tính chất đô thị.
Hiện nay, tính pháp lý của đất đô thị chưa rõ và chưa có quy định riêng
trong phân loại của pháp luật đất đai hiện hành. Cách phân loại đất theo mục
đích sử dụng trong đô thị không phù hợp tính chất không gian đô thị là một thể
thống nhất trong xây dựng và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế và quy hoạch
sử dụng đất của chính quyền đô thị. Vì vậy, để phù hợp trong xây dựng chính
sách đất đô thị, cần phải thay đổi tên gọi “đất phi nông nghiệp” trong pháp luật
đất đai bằng tên gọi mới là “đất xây dựng”. Nhóm đất này bao gồm các loại đất
xây dựng nông thôn, đất đô thị, đất công nghiệp và dịch vụ, đất kết cấu hạ tầng,
đất quốc phòng an ninh và các loại đất khác do Chính phủ quy định.
Quốc hội

Chính phủ

Bộ Tài nguyên và Môi
trường

UBND tỉnh, thành phố
Trực thuộc trung ương

Bộ Tài nguyên và Môi
trường

UBND quận, huyện, thị xã,

thành phố thuộc tỉnh

Bộ Tài nguyên và Môi
trường

UBND xã, phường, thị trấn

Bộ Tài nguyên và Môi
trường

Sơ đồ hệ thống tổ chức quản lý nhà nước về đất đai
Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

3


GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

Việc chuyển mục đích sử dụng đất sản xuất nông nghiệp sang đất đô thị
đang là xu thế không thể cưỡng lại được, làm giảm quỹ đất hữu hạn về canh tác
của quốc gia, nên việc chuyển đổi cần phải xác định một ngưỡng nhất định về
quy mô đô thị phù hợp sinh thái đặc thù cho từng vùng kinh tế, trên cơ sở phải
triệt để tiết kiệm sử dụng đất nông nghiệp, nhất là đất sản xuất nông nghiệp đặc
sản, năng suất cao. Đồng thời, phải có cơ chế quản lý sử dụng hiệu quả đất đô
thị đúng mục đích đã được thể hiện và thực thi có kiểm soát trong quy hoạch
phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất đai.
II. Những vấn đề đặt ra với việc quản lý Đất đô thị
1. Đất đô thị là một nguồn lực phát triển kinh tế, phát triển đô thị

Đô thị mang tính chất đầu tàu trong phát triển kinh tế - xã hội trong quá khứ,
hiện tại và tương lai. Đất đô thị có tác dụng hiệu ứng lan tỏa về môi trường sinh
thái, sự phát triển dân số, về hiệu quả kinh tế - xã hội và cơ cấu sử dụng đất
vùng lân cận nói riêng và cả nước nói chung.
Đất đô thị có tính đa dạng về mục đích sử dụng do hệ thống kinh tế đô thị
phức tạp và đa dạng, xã hội hóa cao độ, chuyên môn hóa triệt để, các ngành
hoạt động được bố trí vào các khu vực có chức năng khác nhau, có mối liên hệ
chặt chẽ trong nội bộ của đô thị. Tính đa dạng về mục đích sử dụng và giá thành
cao khi phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nên buộc phải tiến hành quy
hoạch sử dụng đất một cách cẩn trọng, phải xem đất đô thị là một không gian
thống nhất cần được thâm dụng để đạt hiệu quả cao, toàn bộ đất đô thị phải
được xây dựng hạ tầng thống nhất theo chủ trương và quy hoạch thống nhất. Vị
trí đất trong đô thị có ý nghĩa đặc biệt trong tiêu chuẩn lựa chọn khu dân cư,
cũng như khu vực sản xuất kinh doanh, phụ thuộc nhiều vào điều kiện giao
thông và cơ sở hạ tầng. Vị trí đất trong đô thị được xác định qua giá đất. Giá đất
đô thị lại phụ thuộc vào nhu cầu sử dụng vào vị trí thửa đất, không phụ thuộc
vào độ phì nhiêu của đất. Đất đô thị không chỉ là tài nguyên, mà đã là tài sản có
giá trị trong quyền sử dụng đất. Việc định giá đất đô thị theo phương pháp luận
thống nhất thích ứng với cơ chế thị trường.
Thị trường đất đô thị được hình thành trên cơ chế nhà nước là đại diện chủ
sở hữu đất đai có quyền giao, cho thuê có thu tiền đối với các đối tượng sử
dụng. Người sử dụng có quyền thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng… quyền sử
dụng. Khi đất đai có giá trị tài sản làm cho giá đất đô thị tăng lên không ngừng,
đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị. Sự biến động thị
trường đất đai đô thị mang tính xã hội có tác động mạnh đến hoạt động kinh tế xã hội. Nguồn thu từ giao đất, cho thuê đất, thuế, các loại phí có liên quan đến
đất đai, là những yếu tố rất quan trọng trong tạo lập nguồn tài chính của chính
Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

4

GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

quyền đô thị. Tùy theo quy mô, vị trí của đô thị, nguồn thu này có thể chiếm từ
30-70% của ngân sách chính quyền đô thị.
Phát triển kinh tế làm cho giá đất đô thị tăng cao là động lực quan trọng nhất
để sử dụng tiết kiệm đất đô thị, còn là cách khai thác tốt nhất hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội hiện có, làm tăng giá trị sử dụng đất. Giá trị đất đô thị không
ngừng tăng cao do nhu cầu phát triển, do sự hạn chế về không gian sử dụng,
mặt khác khi thay đổi mục đích sử dụng thì phải tăng chi phí đầu tư. Vì thế,
khai thác không gian đô thị không những cả chiều sâu và chiều cao, mà còn có
xu hướng lấn đất nông nghiệp vào mở rộng đô thị.
2. Những yêu cầu đặt ra trong quản lý sử dụng đất đô thị nhằm phù
hợp với xu thế phát triển và yêu cầu thực tiễn.
Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị
thấp trên thế giới với khoảng 23% dân số chính thức sống ở các đô thị. Tuy
nhiên, trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hoá tăng nhanh vừa kéo theo sự
gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị
phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các
điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải
quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng
đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất
đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho
phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới
hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng
thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước ta.
Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng
phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các

khu dân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại,
dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xem về mục đích sử dụng
cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ
thể và mục đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng
đất của các đô thị ở nước ta hiện nay. Việc đan xen trên cũng đang là lực cản
cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất,
thêm vào đó, do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình
trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm
phổ biến của các đô thị. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo quy hoạch
nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về
bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại.
Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai phát triển
đô thị ở nước ta trong thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực hiện.
Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

5


GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

Thứ nhất, phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệ
thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch.
Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát
triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát
kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ tinh.
Thứ hai, cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các
đô thị hiện có; chủ động xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian

và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động
sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi theo định hướng
quy hoạch đã phê duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch ở
những nơi, những khâu trọng điểm.
Thứ ba, chú trọng xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và
bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ương
đến các thành phố, các quận và cấp phường.
Sự phát triển đô thị mang tính tất yếu khách quan nói chung và ở Việt Nam
nói riêng. Đất đai đô thị có tính đặc thù do tính chất hoạt động đô thị tạo nên
theo quy luật giá trị và thị trường. Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở đô thị
thời gian qua mang đậm tính chất quản lý tài nguyên, cho nên đã dẫn đến rất
nhiều hạn chế và không thật sự hiệu quả trong sử dụng. Trước bối cảnh toàn cầu
hóa và thị trường hóa, thì việc chuyển từ hình thức quản lý tài nguyên sang hình
thức tổ chức kinh doanh tài sản là sự lựa chọn tất yếu cho sự phát triển phù hợp
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đô thị và kinh doanh đất đai đô thị trở thành
trung tâm kinh doanh đô thị.
3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đô thị, thị
trường đất đô thị
Sự gia tăng dân số đô thị, gia tăng đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ…
theo cơ chế thị trường làm cho hoạt động đô thị luôn sôi động và không ngừng
phát triển. Đô thị luôn phải đối mặt với những yếu tố phát triển mới, nhu cầu
mới, hay sự thay đổi trong khuynh hướng sử dụng các công trình sẵn có… làm
gia tăng về yêu cầu, cũng như sự biến động phức tạp về sử dụng đất đai có tác
dụng chi phối trong công tác quản lý của chính quyền đô thị, vừa giữ ổn định
chính trị xã hội, an ninh quốc phòng, bảo vệ môi trường, vừa đáp ứng các nhu
cầu của đời sống xã hội. Chính quyền đô thị trực tiếp thực hiện chức năng quản
lý nhà nước về đất đai trong phạm vi địa bàn đô thị. Nội dung chủ yếu quản lý
nhà nước là quản lý bảo vệ các quyền về sở hữu, quyền sử dụng đất đai và quản
lý việc sử dụng đất đai.
Quản lý các quyền về đất đai là việc Nhà nước xác nhận và bảo vệ quyền lợi

hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời điều chỉnh các mối quan hệ giữa
người sở hữu và sử dụng, điều chỉnh mối quan hệ nội bộ của quyền sở hữu và
Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

6


GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

quyền sử dụng. Quản lý việc sử dụng đất là thông qua hệ thống pháp luật và
chính sách, Nhà nước sử dụng các biện pháp hành chính, kinh tế, quy hoạch và
kế hoạch để xác định và điều chỉnh cơ cấu, bố cục và phương thức sử dụng đất
để phát huy cao nhất hiệu quả sử dụng đất đô thị.
Biện pháp quản lý bằng pháp luật là chính quyền đô thị căn cứ vào hệ thống
pháp luật về đất đai để quản lý. Ngoài ra, chính quyền đô thị còn căn cứ vào
tình hình cụ thể của mỗi mục tiêu trong từng giai đoạn phát triển đô thị để xử lý
chính xác các quan hệ đất đai phát sinh trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội
đô thị.
Biện pháp quản lý bằng các công cụ kinh tế là thực hiện việc thu tiền sử
dụng đất, thuế, và phí sử dụng đất, các hình thức phát triển thị trường quyền sử
dụng đất (hoạt động định giá, phát triển quỹ đất) để xúc tiến việc phân phối, sử
dụng hợp lý đất theo cơ chế thị trường, làm tăng giá trị đất và duy trì nguồn thu
từ đất vào ngân sách đô thị.
Biện pháp quản lý hành chính được thực hiện chủ yếu là hoạt động về đăng
ký đất đai và thống kê, kiểm kê đất đai đô thị. Đăng ký đất đai là đăng ký quyền
và những biến động của các quyền đó của người sở hữu và người sử dụng, làm
căn cứ pháp luật để vật hóa trong các quan hệ về đất đai. Thống kê, kiểm kê đất
đai là sự tổng hợp đánh giá, phân loại, phân tích về các quyền, loại hình, diện

tích, chất lượng, hiện trạng sử dụng đất trên hồ sơ địa chính tại thời điểm thống
kê, kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa 2 lần kiểm kê. Còn là biện pháp
cơ bản để lập và thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo sử dụng
tài nguyên đất có kế hoạch, cơ cấu sử dụng và bố cục không gian đô thị hợp lý.
Thực hiện các giải pháp kỹ thuật tiên tiến để xác lập và thông tin về diện
tích, loại hình sử dụng đất, phân bổ đất đai, giá cả, chủ sử dụng… công khai
trên thị trường, đảm bảo tính thống nhất và thông suốt trong quản lý, thực hiện
giám sát động thái sử dụng đất, giám sát mục đích sử dụng đất đô thị theo kế
hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất.
Đối với việc kinh doanh đất đô thị, cần được hiểu không chỉ là dùng đất làm
ra của cải hoặc khai thác giá trị tài sản của đất đai, mà còn bao gồm cả nội dung
quản lý nhà nước đối với hoạt động quản lý tài nguyên và quản lý tài sản.
Về chủ thể quản lý, Nhà nước thực hiện quản lý theo pháp luật, chịu sự
giám sát của quần chúng và khảo nghiệm của thị trường. Sự chuyển đổi từ quản
lý hành chính sang quản lý quy hoạch và kinh doanh; chú trọng xu hướng yêu
cầu của khách hàng để cung cấp dịch vụ, thỏa mãn nhu cầu và nguyện vọng của
công chúng, thu thập xử lý thông tin thị trường để có được dự báo chính xác là
yêu cầu đổi mới đối với chủ thể quản lý.
Về phương thức quản lý, thống nhất phương thức quản lý theo hợp đồng
trong việc Nhà nước cung cấp đất đai (giao đất và cho thuê đất). Chuyển hình
Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

7


GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

thức phê duyệt quy mô sử dụng đất theo dự án sang hình thức cung cấp đất đai

thông qua hợp đồng cung cấp đất đai (giao đất và cho thuê đất). Mục đích kinh
doanh đất đai của chính quyền đô thị không chỉ là kinh doanh bảo tồn giá trị đất
đai, mà còn là quy hoạch, chỉnh lý, cung cấp dịch vụ để phát triển đất đai. Coi
trọng quản lý liên tục và khống chế tận gốc các khâu từ khởi thảo, ký kết cho
đến cả quá trình thực hiện hợp đồng bằng cơ chế kinh tế, đảm bảo hành vi quản
lý hợp đồng của Nhà nước không bị biến dạng thành hành vi mệnh lệnh đơn
phương.
Về cơ chế quản lý, lấy hợp đồng giao đất và cho thuê đất làm cơ sở cho việc
xây dựng và hoàn thiện thị trường đất đai (hoạt động các trung tâm giao dịch đất
đai), cùng với việc hoàn thiện hệ thống vận hành quản lý đất đai có sự hợp tác
chặt chẽ các ngành có liên quan, đảm bảo sự minh bạch, công bằng đúng với
quy phạm pháp luật.
III. Kinh nghiệm chống đầu cơ đất và thúc đẩy thị trường Bất động sản ở
Hàn Quốc
Vào khoảng các thập niên 1960, 1970, 1980 ở Hàn Quốc giá đất đô thị
leo thang nhanh chóng dẫn đến hàng loạt các hoạt động đầu cơ đất đai trên
phạm vi lớn. Đầu cơ đất đai không chỉ còn là vấn đề kinh tế mà đã trở thành
vấn đề xã hội và chính trị. Lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một
nhóm chủ đất giàu có. Khối đông quần chúng luôn chán nản và bất mãn vì thu
nhập của họ trong tình trạng đầu cơ đất đẩy giá lên cao ngất như vậy sẽ là tuyệt
vọng khi muốn sở hữu một căn hộ hay một khu đất đô thị. Để giải quyết tình
hình, trong suốt các thời gian 1960 - 1980, chính phủ đã nhiều lần ban hành các
sắc lệnh đất đai đặc biệt, ban các quy định liên quan đến giao dịch bất động sản,
hệ thống ấn định giá đất chuẩn, v.v.. Tuy nhiên hiệu quả của những sắc lệnh này
chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn do không giải quyết được nguyên nhân gốc
rễ của vấn đề.
Đến đầu năm 1987, tình hình đã trở nên nghiêm trọng, chính phủ đã phải
thừa nhận rằng nếu không được quan tâm đúng mức thì vấn đề phân hoá giàu
nghèo, các mâu thuẫn xã hội chất chứado đầu cơ đất đai đô thị này sẽ không chỉ
gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của

quốc gia.
Do đó 1989 sau những nghiên cứu nghiêm túc về tình hình đầu cơ đất đô
thị, một loạt các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được chính phủ ban
hành.

Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

8


GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

1. Các chính sách mới bao gồm:
1/ Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của chính phủ lại thành một
hệ thống duy nhất, hệ thống giá mới này phản ánh đúng giá trị trên thị trường
của lô đất và là cơ sở để tính thuế lô đất đó.
2/ Thuế đất được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của
chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất
tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu
giả về nắm giữ đất đai (đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy tiến lên
những diện tích đất đầu cơ và do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này
làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai.
3/ Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp "Gong-kae-nyom" bao gồm :
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị Đây là giải pháp bổ sung
cho hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán
số đất thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở
hữu đất dân cư vượt quá 200 py-ôm (660m2). Phần sở hữu vượt quá giới hạn
này được đề nghị bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh

thuế "nắm giữ đất đai quá mức" với mức thuế cao khoảng 7 - 11% trong giá trị
thị trường của diện tích đất thừa đó.Số thuế này được thu hàng năm cho đến khi
chủ đất bán đi phần đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai : Do phát triển đô thị hoá, đất nông nghiệp ở vùng
ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng khoản lợi
khổng lồ khi đất chuyển dịch. Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất đai.
Phí này đánh thuế lên những khu đất phát triển cho mục đích cư trú, công
nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép. Nghĩa là nó đánh lên
tất cả các đề án phát triển (có diện tíchlớn hơn 660m2) trừ các đề án của chính
phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay
địa phương được giảm 50%.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất đai (thuế trên lợi nhuận từ đất đai thừa
ngoài tiêu chuẩn) Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với
mục đích đầu cơ. Mặc dù có những tranh cãi về việc thuế này đánh trên các lợi
nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế thông ờng và có
thể dẫn đến việc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên nhuận thu được từ việc bán đất
nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung
tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai nhằm
buộc họ phải bán đất ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy
thị trường bất động sản phát triển nên nhà nước vẫn kiên quyếtthực hiện. Năm
1991 lần đầu tiên thuế này đánh lên tổng cộng 27441cá nhân và công ty thì đã
có những phản ứng phẫn nộ và mạnh mẽ của giới chủ đất do số tiền khổng lồ bị
đánh từ thuế giá trị đất đai trong khi trên thực tế lợi nhuận vẫn chưa được thu
Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

9


GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam

Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

vào. Tuy nhiên hầu hết các đơn kiện các lời ca thán đều bị tòa án bác bỏ, thuế
này vẫn được thu đều đặn và nó đã có một tác động to lớn đến thị trường đất đai
Hàn Quốc trong những năm tiếp theo.
Các giải pháp mới của chính phủ Quốc chống đầu cơ đất đai, thúc đẩy thị
trường bất động sản từ đầu thập niên 1990 đã mang lại kết quả tốt, đã tạo được
những thay đổi tích cực cho thị trường đất đai: Đầu cơ đất giảm hẳn, số lượng
đất bên cung tăng lên, giá đất hạ xuống, thị trường bất động sản sôi động hơn,
nguồn thu của chính quyền tăng lên. Hệ thống thuế đã trở thành công cụ điều
tiết hữu hiệu để nhà nước quản lý tốt thị trường đất đai đô thị. Chống đầu cơ
đất, điều tiết lại nguồn cung và giá đất nhằm tạo ra tác động tích cực đến thị
trường bất động sản là giải pháp quan trọng để phát triển thị trường bất động
sản, giảm áp lực phân hoá giàu nghèo do đầu cơ đất đai.
Với những tồn tại của tình hình sử dụng và quản lý đất đai đô thị các đô thị
Việt Nam như vấn đề đầu cơ đất, giá đất quá cao, hoang hoá đất trong những
khu vực tân đô thị do đầu cơ và những hệ quả của các liệu pháp "sốc" với thị
trường bất động sản, v.v.. thì những bài học từ những giải pháp cải cách quản lý
của chính phủ Hàn Quốc với thực tiễn tương tự là những bài học quí.
2. Bài học về định giá đất
- Nhà nước cần phải định giá đất sát với thị trường để điều tiết các lợi ích
của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản khi có những hoạt động như
đền bù, giải tỏa, v.v.. diễn ravà phải luôn cập nhật nó khi thị trường có biến đổi.
Nhờ có giá sát thị trường nhà nước mới có những kết quả tính toán tài
chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế)
để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình.
Người sử dụng đất cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình
trên giá cả đất đai sát với giá thị trường. Nhờ đó đất đai được vận động, tự động
phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả cao. Sự vận động này
là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển

quản lý vĩ mô của nhà nước.
Các ách tắc trong giải tỏa sẽ dễ khai thông vì nguyên nhân quan trọng
nhất khiến tiến độ giải tỏa mặt bằng chậm là do giá cả đền bù không sát giá thị
trường. Nghĩa là những thông tin tạo thành thành quả của người dân không
được mã hoá đầy đủ đúng đắn bằng cơ chế thị trường khách quan mà lại bằng
những áp đặt hạn hẹp chủ quan của người quản lý. Những mâu thuẫn xoay
quanh việc áp đặt giá cả này sẽ không chỉ là vấn đề kinh tế (quy hoạch treo) mà
còn tiềm những mâu thuẫn xã hội với những hệ quả phức tạp.
- Mặt khác nếu giá đất cách xa giá thị trường thì sẽ có một lượng lớn
những thông tin về đất đai thể hiện bởi khoảng cách giữa hai loại giá không
Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

10


GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

được mã hoá để nhà nước quản lý. Đây là kẽ hở chứa đựng các thông tin thành
một lượng quá lớn về tiền, tạo điều kiện nảy sinh tham nhũng trong quản lý đất
đai.
3. Bài học về cơ chế vận hành
Sự quản lý và điều tiết của Nhà nước với thị trườngđất đai phải qua cơ chế đảm
bảo thị trường vận hành theo các quyluật của thị trường như quy luật về cung
cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh. Cơ chế thị trường bao gồm một hệ
thống như giá cả, đánh thuế tỷ lệ lợi nhuận và rủi ro được sử dụng bởi thị
trường để tự điều chỉnh và bởi chính quyền để điều hòa tổng thể. Các nhà hoạch
định chính sách phải nắm thật chắc các quy luật này để ban hành các giảipháp
quản lý đúng đắn phù hợp. Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất

đai đầu cơ cho thấy chính quyền cần phải có một lập trường kiên định, dám thực
hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được
sự phân phối đất đai trên thị trường.
Để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần phải cải tiến và phát triển các
yếu tố hỗ trợ: như phát triển hệ thống đăng ký đất Các giải pháp đổi mới của
chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có
hệ thống đăng ký đất hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện
tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ).
IV. Kết luận
Đô thị hoá là hiện tượng toàn cầu, do vậy dù có thể phát triển trong
những điều kiện cụ thể khác nhau nhưng những kinh nghiệm quản lý đất đô thị
của các quốc gia đã và đang trảiqua đô thị hoá vẫn là những bài học quý cho
công tác quản lý đất đô thị ở Việt Nam. Chúng ta hoàn toàn có thể xem những
kinh nghiệm nàynhư một sự gợi ý tốt để suy nghĩ về những giải pháp nhằm tháo
gỡ khó khăn tương tự trong hoàn cảnh cụ thể của chúng ta.
Để đảm bảo thị trường đất đô thị phát triển lành mạnh thì Nhà nước cần
có những biện pháp đồng bộ từ việc hoàn thiện luật pháp có liên quan, thiết lập
thể chế cho thị trường vạn hành đến việc thực thi và điều hành các chính sách
cụ thể. Một trong những yêu cầu bức thiết hiện nay là phải đẩy nhanh cải cách
hành chính để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
người dân. Nhà nước quản lý thị trường đất đai bất động sản bằng các biện pháp
như tổ chức đăng ký giao dịch về quyền sử dụng đất, tổ chức đăng ký hoạt động
quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản, tổ chức đăng ký cung cấp
dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người
tham gia giao dịch vào thị trường đất, có các chính sách chống đầu cơ đất.

Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

11

GVHD: TS. Trần Văn Tấn
HVTH: Đặng Quốc Anh và Trần Hải Nam
Lớp : Cao học kiến trúc 09/2011

Mục Lục
Đề tài: Vấn đề Quản lý và phát triển đất đô thị..........................................................................2
I. Mở Đầu...............................................................................................................................2
II. Những vấn đề đặt ra với việc quản lý Đất đô thị...............................................................4
1. Đất đô thị là một nguồn lực phát triển kinh tế, phát triển đô thị....................................4
2. Những yêu cầu đặt ra trong quản lý sử dụng đất đô thị nhằm phù hợp với xu thế phát
triển và yêu cầu thực tiễn...................................................................................................5
3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đô thị, thị trường đất đô thị ..6
III. Kinh nghiệm chống đầu cơ đất và thúc đẩy thị trường Bất động sản ở Hàn Quốc..........8
1.Các chính sách mới bao gồm:.........................................................................................9
2. Bài học về định giá đất.................................................................................................10
3. Bài học về cơ chế vận hành..........................................................................................11
IV. Kết luận..........................................................................................................................11
Mục Lục...................................................................................................................................12

Tiểu luận môn: Kinh tế đô thị và Vùng

12