Đánh giá tình hình thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 huyện thanh trì, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-------------------------

NGUYỄN MẠNH HIẾN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN NĂM 2010
HUYỆN THANH TRÌ - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
MÃ SỐ: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: GVC-TS. NGUYỄN QUANG HỌC

HÀ NỘI - 2011


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ bất kỳ một
học vị nào.
Tôi xin cam đoan, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều
đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Hiến

Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………….

i


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bản luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình của:
- GVC-TS. Nguyễn Quang Học, Trưởng bộ môn Quy hoạch - Giảng viên
chính khoa Tài nguyên và Môi trường - trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài;
- Các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện đào tạo Sau Đại
học - trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội và các đồng nghiệp;
- UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà
Nội, UBND huyện Thanh Trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh
Trì; các phòng, ban và UBND các thị trấn, xã thuộc huyện Thanh Trì.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới các cá nhân, tập thể và cơ quan nêu trên
đã giúp đỡ, khích lệ và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình
thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Mạnh Hiến

Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………….

ii


MỤC LỤC

Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Danh mục viết tắt
Danh mục bảng
Danh mục biểu đồ
Trang
1
PHẦN 1: MỞ ĐẦU
1
I. Tính cấp thiết của đề tài
2
II. Mục đích, yêu cầu của đề tài
3
PHẦN 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
3
I. Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất
1. Cơ sở của quy hoạch sử dụng đất
3
2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất
5
3. Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất
6
4. Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất
7
11
II. Cơ sở khoa học và thực tiễn đánh giá tính khả thi, hiệu quả
của phương án quy hoạch sử dụng đất
1. Khái niệm và tiêu chí đánh giá hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất
11

2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất
11
3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất
14
16
III. Tìm hiểu quy hoạch sử dụng đất của một số nước trên thế
giới
1. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ở Anh
2. Quy hoạch sử dụng đất ở nước Cộng hoà Liên Bang Đức
3. Quy hoạch sử dụng đất ở nước Cộng hoà Liên Bang Nga
4. Quy hoạch sử dụng đất ở nước Nhật
5. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc
6. Quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
IV. Tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam
1. Tình hình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở Việt Nam qua
các thời kỳ
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………….

16
16
17
17
18
18
19
19

iii

2. Kết quả lập quy hoạch sử dụng đất các cấp
3. Tình hình thực hiện công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của thành phố Hà Nội
PHẦN3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
I. Đối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu
1. Đối tượng nghiên cứu
2. Phạm vi nghiên cứu
II. Nội dung nghiên cứu
1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc sử
dụng đất
2. Đánh giá tình hình quản lý nhà nước về đất đai
3. Đánh giá kết quả thực hiện QHSDĐ đến năm 2010
III. Phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
I. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tác động đến việc
sử dụng đất
1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên môi trường
2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường
II. Đánh giá tình hình quản lý đất đai, tình hình sử dụng đất
1. Tình hình quản lý đất đai
2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất
3. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trường, tính hợp lý và
những tồn tại trong việc sử dụng đất
III. Đánh giá tình hình lập và xét duyệt phương án QHSDĐ đến
năm 2010 huyện Thanh Trì
1. Việc chỉ đạo, thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2010
theo quy định của pháp luật
2. Kết quả tổ chức thực hiện quy trình lập và trình Hội đồng nhân

dân, trình cơ quan thẩm định và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất của
huyện Thanh Trì giai đoạn 2007-2010
3. Việc chỉ đạo và thực hiện quy định công bố quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện theo
Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………….

21
22
24
24
24
24
24
24
24
25
26
27
27
27
30
38
40
40
45
61
65
65

68

69

iv


quy định của pháp luật
4. Việc chỉ đạo, tổ chức thực hiện kiểm tra, thanh tra, giám sát việc
chấp hành pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

69

IV. Đánh giá kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng
đất đến năm 2010 huyện Thanh Trì
1. Kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn
2001-2005
2. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất giai đoạn
2006-2010
3. Đánh giá việc chuyển mục đích sử dụng đất khi thực hiện các dự
án quy hoạch đến năm 2010
4. Chỉ tiêu đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng cho các mục đích nông
nghiệp và phi nông nghiệp khi thực hiện các phương án quy hoạch đến
2010 của huyện Thanh Trì
5. Đánh giá tình hình chấp hành pháp luật và tình hình thực hiện các
công trình dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, một số công
trình phát sinh ngoài quy hoạch, kế hoạch
6. Đánh giá chung về kết quả thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất
7. Những nguyên nhân tác động đến kết quả phương án quy hoạch sử
dụng đất

71

V. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của
phương án quy hoạch sử dụng đất
1. Giải pháp về kinh tế
2. Giải pháp về chính sách
3. Giải pháp về tổ chức
4. Giải pháp nâng cao chất lượng phương án quy hoạch sử dụng đất
5. Giải pháp quản lý, giám sát thực hiện quy hoạch

96

PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
1. Kết luận
2. Đề nghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………….

71
75
80
83

85

93
94

97
97
97
97
98
99
99
101
102

v


DANH MỤC VIẾT TẮT

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CSD

Chưa sử dụng

CTSN

Công trình sự nghiệp

HĐND

Hội đồng nhân dân

KCN

Khu công nghiệp

KDC

Khu dân cư

KĐT

Khu đô thị

KT-XH

Kinh tế - xã hội

MNCD

Mặt nước chuyên dùng

MR

Mở rộng

NC

Nâng cấp

NXB

Nhà xuất bản

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

PNN

Phi nông nghiệp

QH

Quy hoạch

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QHSDĐĐ

Quy hoạch sử dụng đất đai

THCS

Trung học cơ sở

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Uỷ ban nhân dân

Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………….

vi


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 1

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2000-2005 huyện Thanh Trì
- thành phố Hà Nội

57

Bảng 2

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2005-2010 huyện Thanh Trì
-thành phố Hà Nội

61

Bảng 3

Bảng 4

Kết quả tổng hợp kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu theo phương
án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2002-2010 trên địa bàn
huyện Thanh Trì - thành phố Hà Nội
Kết quả tổng hợp kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2007-2010
trên địa bàn huyện Thanh Trì - thành phố Hà Nội

71

75

Bảng 5

Kết quả thực hiện việc duyệt mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch sử dụng đất 2001-2005 trên địa bàn huyện Thanh Trìthành phố Hà Nội

80

Bảng 6

Kết quả tổng hợp cơ cấu, mục đích sử dụng đất theo kế
hoạch sử dụng đất 2007-2010

82

Bảng 7

Tổng hợp các dự án đã thực hiện trên địa bàn huyện Thanh
Trì từ năm 2006-2010

86

Bảng 8

Tổng hợp các công trình chậm tiến triển khai theo quy hoạch

90

Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………….

vii


DANH MC BIU

STT

Tờn biu

Trang

Biu 1

Tc tng trng kinh t giai on 2006-2010 huyn
Thanh Trỡ, thnh ph H Ni

31

Biểu đồ 2

Cơ cấu kinh tế huyện Thanh Trì, thnh ph H Ni giai
đoạn 2006-2010

32

Biu 3

Hin trng s dng mt s loi t chớnh huyn Thanh Trỡ
nm 2010

46

Biu 4

Hin trng s dng loi t nụng nghip nm 2010 ca
huyn Thanh Trỡ

46

Biu 5

Hin trng s dng t phi nụng nghip nm 2010 ca

huyn Thanh Trỡ

48

Biểu đồ 6

So sánh chỉ tiêu các loại đất theo quy hoạch đến năm 2010
về tổng hợp quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001-2005
huyện Thanh Trì-TP Hà Nội

75

Biều đồ 7

So sánh chỉ tiêu các loại đất theo kế hoạch và tổng hợp
quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2007-2010 huyện Thanh
Trì - TP Hà Nội

80

Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

viii


PHN I
M U
I. TíNH CấP THIếT CủA Đề TàI
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc
biệt không thể thay thế đợc, là nguồn lực quan trọng trong quá trình phát triển

kinh tế - xã hội. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có một ý nghĩa đặc
biệt quan trọng không chỉ trong giai đoạn trớc mắt mà cả lâu dài, xác lập sự ổn
định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nớc về đất đai, nhằm đáp ứng các
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội một cách bền vững, liên tục, đồng thời hạn chế
các hiện tợng tiêu cực phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng đất đai.
Hiến pháp nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại
Chơng II, Điều 18 đã quy định: Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nớc giao đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài.
Chơng I, Điều 6, khoản 2 Luật Đất đai năm 2003 nêu rõ: "Quản lý quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất" là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nớc về đất
đai. Tại mục 2, chơng II của Luật này đã dành 9 điều từ Điều 21 đến Điều 30 để
quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, nội dung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cũng nh trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch và thẩm quyền quyết định xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 6 tháng 4 năm 2007 của Thủ tớng Chính
phủ về tăng cờng quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu t, đã đa
ra những kết quả tích cực bớc đầu đạt đợc của công tác quy hoạch là : Quản lý
Nhà nớc về đất đai thông qua công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đợc
tăng cờng, góp phần tích cực vào việc phân bố và sử dụng ngày càng hợp lý, có
hiệu quả nguồn lực đất đai. Đ cơ bản chấm dứt tình trạng giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất ngoài quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hầu hết các
tỉnh, tỉnh trực thuộc Trung ơng đ lập, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến
năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm (giai đoạn 2006 - 2010).
Việc lập, thẩm định, xét duyệt, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
và các quy hoạch có sử dụng đất nhìn chung cha tốt. Chất lợng quy hoạch cha
cao, nhiều trờng hợp không sát thực tế, tính khả thi thấp. Tình trạng quy hoạch
treo, dự án treo, nhiều vớng mắc trong công tác bồi thờng, giải phóng mặt
bằng đang gây bức xúc trong d luận xã hội, ảnh hởng xấu đến ổn định sản xuất,
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

1


đời sống của nhân dân ở nhiều nơi, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu
t và gây lãng phí đất đai. Hiện tợng vi phạm pháp luật về đất đai còn nhiều,
nhất là trong việc bồi thờng, hỗ trợ, tái định c khi Nhà nớc thu hồi đất.
Hiện nay nớc ta đang trong công cuộc đổi mới mạnh mẽ nền kinh tế theo
hớng công nghiệp hoá, hiện đại hoá, nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các
lĩnh vực không ngừng tăng lên. Vì vậy, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là
việc làm có ý nghĩa hết sức quan trọng, giúp cho các cấp, các ngành sắp xếp, bố
trí sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Vừa đáp ứng đợc yêu
cầu Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai vừa tránh đợc việc sử dụng chồng
chéo, sai mục đích gây lãng phí, huỷ hoại môi trờng đất, đồng thời bảo vệ đợc
môi trờng sinh thái, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa
phơng.
Huyện Thanh Trì nằm ở phía Nam của Thủ đô Hà Nội, gồm 16 xã, thị trấn
với tổng diện tích tự nhiên là 6.292,71 ha; sau khi thành phố Hà Nội mở rộng đã
đẩy mạnh quá trình đô thị hoá nông thôn trên địa bàn Huyện, do vậy nhu cầu sử
dụng đất của các ngành, đặc biệt là đất dành cho phát triển cơ sở hạ tầng, cụm
công nghiệp, phát triển đô thị... sẽ tăng mạnh để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất
phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện nói
riêng và của cả Thủ đô Hà Nội nói chung.
Để đáp ứng các yêu cầu về quản lý, sử dụng đất đai trong bối cảnh mới,
việc rà soát, đánh giá, điều chỉnh, lập phơng án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
đai huyện Thanh Trì là cần thiết mang tính thiết thực, tạo đà thúc đẩy phát triển
kinh tế - xã hội, thúc đẩy tiến trình đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá
nông thôn.
Xuất phát từ thực tế đó nghiên cứu đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện
phơng án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 huyện Thanh Trì, thành phố Hà

Nội đợc đặt ra với mong muốn đánh giá tình hình quy hoạch và tìm giải pháp
gúp phần nâng cao chất lợng, hiệu quả và tính khả thi của phơng án quy hoạch
sử dụng đất.
II. MụC ĐíCH NGHIÊN CứU
- Nghiên cứu, đánh giá việc thực hiện phơng án quy hoạch sử dụng đất
của huyện Thanh Trì đến năm 2010 để tìm ra những mặt thuận lợi, tích cực;
những nguyên nhân tồn tại, hạn chế bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện
phơng án quy hoạch.
- Đề xuất một số giải pháp có khả thi để thực hiện có hiệu quả việc lập
quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2020.
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .
2


PHầN II
NGHIÊN CứU TổNG QUAN
I. CƠ Sở Lý LUậN CủA QUY HOạCH Sử DụNG đất
1. Cơ sở lý luận của quy hoạch sử dụng đất
1.1. Bản chất của quy hoạch sử dụng đất đai
Về mặt bản chất, đất đai là đối tợng của các mối quan hệ sản xuất trong
lĩnh vực sử dụng đất đai (gọi là các mối quan hệ đất đai) và việc tổ chức sử dụng
đất nh t liệu sản xuất đặc biệt gắn chặt với phát triển kinh tế - xã hội nên
quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tợng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3
tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai;
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật nh điều
tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu..;.
- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Nh vậy: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp kinh tế,

kỹ thuật và pháp chế của Nhà nớc về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy
đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai
(khoanh định cho các mục đích và các ngành) và tổ chức sử dụng đất nh t liệu
sản xuất (các giải pháp sử dụng cụ thể), nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của
x hội, tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trờng.
Về thực chất, quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết
định nhằm tạo điều kiện đa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích
cao nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai
và tổ chức sử dụng đất nh t liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu
quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trờng.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nớc nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích, hạn chế sự
chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm
giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông nghiệp (đặc biệt là diện tích đất lúa và đất
có rừng); ngăn chặn các hiện tợng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất,
phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trờng dẫn đến những tổn thất
hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các hậu quả khó lờng về
tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phơng, đặc biệt
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

3


là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng.
1.2. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai thuộc loại quy hoạch có tính lịch sử - xã hội,
tính khống chế vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, là bộ phận
hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc
dân. Các đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đợc thể hiện cụ thể nh sau:
* Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát

triển của quy hoạch sử dụng đất đai. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một
phơng thức sản xuất của xã hội thể hiện theo hai mặt: Lực lợng sản xuất và
quan hệ sản xuất. Trong quy hoạch sử dụng đất đai, luôn nảy sinh quan hệ giữa
ngời với đất đai cũng nh quan hệ giữa ngời với ngời về quyền sở hữu và sử
dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện đồng thời vừa là yếu tố thúc
đẩy phát triển lực lợng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ sản
xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phơng thức sản xuất của xã hội.
* Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất đai biểu hiện
chủ yếu ở hai mặt: Đối tợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo
vệ...toàn bộ tài nguyên đất đai cho nhu cầu nền kinh tế quốc dân; quy hoạch sử
dụng đất đai đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội nh khoa
học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp,
môi trờng sinh thái...
* Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những
yếu tố kinh tế xã hội quan trọng, xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng
đất đai, đề ra các phơng hớng, chính sách và biện pháp có tính chiến lợc, tạo
căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất ngắn hạn.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để thực hiện chiến lợc phát
triển kinh tế - xã hội. Cơ cấu và phơng thức sử dụng đất đợc điều chỉnh từng
bớc trong thời gian dài cho đến khi đạt đợc mục tiêu dự kiến. Thời hạn của
quy hoạch sử dụng đất đai thờng từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc xa hơn.
* Tính chiến lợc và chỉ đạo vĩ mô: Với đặc tính trung và dài hạn, quy
hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trớc các xu thế thay đổi phơng hớng, mục
tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất (mang tính đại thể, không dự kiến đợc các
hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi). Vì vậy, quy hoạch sử
dụng đất đai mang tính chiến lợc, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo
vĩ mô, tính phơng hớng và khái lợc về sử dụng đất.
* Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất đai thể hiện rất mạnh đặc tính
chính trị và chính sách xã hội. Khi xây dựng phơng án phải quán triệt các chính
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

4


sách và quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nớc, đảm bảo thực
hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân,
phát triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu
khống chế về dân số, đất đai và môi trờng sinh thái.
* Tính khả biến: Dới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trớc,
theo nhiều phơng diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong
những giải pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn
cho việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa
học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự
kiến của Quy hoạch sử dụng đất đai không còn phù hợp. Việc điều chỉnh, bổ sung,
hoàn thiện quy hoạch là biện pháp thực hiện và cần thiết. Điều này thể hiện tính
khả biến của quy hoạch, Quy hoạch sử dụng đất đai luôn là quy hoạch động, một
quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc
chỉnh lý - tiếp tục thực hiện..." với chất lợng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp
ngày càng cao.
2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất
2.1. Quy hoạch sử dụng đất theo ngành
+ Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất lâm nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp;
+ Quy hoạch sử dụng đất giao thông, thủy lợi.
Đối tợng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất đai
thuộc quyền sử dụng và diện tích dự kiến cấp thêm cho ngành (trong phạm vi
ranh giới đ đợc xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các cấp l nh thổ tơng
ứng). quy hoạch sử dụng đất đai giữa các ngành có quan hệ chặt chẽ với quy
hoạch sử dụng đất của vùng và cả nớc.

2.2. Quy hoạch sử dụng đất theo l nh thổ
+ Quy hoạch tổng thể sử dụng đất đai cả nớc;
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh;
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện;
+ Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã.
Đối tợng của Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện
tích tự nhiên của lãnh thổ. Tuỳ thuộc vào cấp vị lãnh thổ hành chính, quy hoạch
sử dụng đất đai theo lãnh thổ sẽ có nội dung cụ thể, chi tiết khác nhau và đợc
thực hiện theo nguyên tắc: từ trên xuống, từ dới lên, từ toàn cục đến bộ phận, từ
cái chung đến cái riêng, từ vĩ mô đến vi mô và bớc sau chỉnh lý bớc trớc.
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

5


Mục đích của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành chính
là [3]: Đáp ứng nhu cầu đất đai cho hiện tại và tơng lai để phát triển các ngành
kinh tế quốc dân; cụ thể hoá một bớc Quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành
và đơn vị hành chính cấp cao hơn; làm căn cứ, cơ sở để các ngành (cùng cấp) và
các đơn vị hành chính cấp dới triển khai Quy hoạch sử dụng đất đai của ngành
và địa phơng mình; làm cơ sở để lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (căn cứ để
giao cấp đất, thu hồi đất theo thẩm quyền đợc quy định trong Luật Đất đai);
phục vụ cho công tác thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai.
- Quy hoạch sử dụng đất cả nớc: đợc xây dựng căn cứ vào nhu cầu của
nền kinh tế -xã hôi, trong đó xác định phơng hớng, mục tiêu và nhiệm vụ sử
dụng đất cả nớc nhằm điều hòa quan hệ sử dụng đất giữa các ngành, các tỉnh và
thành phố trực thuộc Trung ơng; đề xuất các chính sách, biện pháp, điều chỉnh
cơ cấu sử dụng đất và thực hiện quy hoạch.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh: xây dựng căn cứ vào Quy hoạch sử
dụng đất đai toàn quốc và quy hoạch vùng; cụ thể hóa các chỉ tiêu chủ yếu của

quy hoạch cả nớc kết hợp với đặc điểm đất đai và yêu cầu phát triển KT-XH
trong phạm vi tỉnh.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp huyện: xây dựng trên cơ sở định hớng
của Quy hoạch sử dụng đất đai cấp tỉnh nhằm giải quyết các mâu thuẫn về quan
hệ đất đai. Căn cứ vào đặc điểm nguồn tài nguyên đất, mục tiêu dài hạn phát
triển kinh tế - xã hội và các điều kiện cụ thể khác của huyện, đề xuất các chỉ tiêu
và phân bổ các loại đất; xác định các chỉ tiêu định hớng về đất đai đối với quy
hoạch ngành và xã, phờng trên phạm vi của huyện.
- Quy hoạch sử dụng đất đai cấp x : xã là đơn vị hành chính cấp cuối cùng.
Vì vậy, trong quy hoạch cấp xã vấn đề sử dụng đất đai đợc giải quyết rất cụ thể,
gắn chặt với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của xã và các quan hệ ngoài
xã. Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã là quy hoạch vi mô, đợc xây dựng dựa trên
khung chung các chỉ tiêu định hớng sử dụng đất cấp huyện. Kết quả của Quy
hoạch sử dụng đất đai cấp xã còn là cơ sở để bổ sung Quy hoạch sử dụng đất đai
cấp huyện và là căn cứ để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình
và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, để tiến hành dồn điền đổi thửa nhằm thực hiện
các phơng án sản xuất kinh doanh cũng nh các dự án cụ thể.
3. Nhiệm vụ và nội dung quy hoạch sử dụng đất đai
Luật Đất đai năm 2003 quy định nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất
đai, gồm:
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .
6


- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội trên địa bàn thực hiện quy hoạch;
- Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trớc
theo các mục đích sử dụng;
- Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so

với tiềm năng đất đai, so với xu hớng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học công nghệ;
- Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã đợc
quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trớc;
- Xác định phơng hớng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định
hớng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lợc, quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội của cả nớc, của các ngành và các địa phơng;
- Xây dựng các phơng án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch;
- Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trờng của từng phơng án phân
bổ quỹ đất;
- Lựa chọn phơng án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích
hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trờng;
- Thể hiện phơng án quy hoạch sử dụng đất đợc lựa chọn trên bản đồ quy
hoạch sử dụng đất;
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trờng
cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch;
- Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với
đặc điểm của địa bàn quy hoạch.
4. Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất đai
4.1. Quan hệ giữa các loại hình quy hoạch sử dụng đất đai
Quy hoạch sử dụng đất đai cả nớc và Quy hoạch sử dụng đất đai các cấp
lãnh thổ hành chính địa phơng cùng hợp thành hệ thống Quy hoạch sử dụng đất
đai hoàn chỉnh. Quy hoạch của cấp trên là cơ sở và chỗ dựa cho quy hoạch sử dụng
đất đai của cấp dới; quy hoạch của cấp dới là phần tiếp theo, cụ thể hoá quy
hoạch của cấp trên và là căn cứ để điều chỉnh các quy hoạch vĩ mô.
Quy hoạch sử dụng đất đai toàn quốc và quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là
quy hoạch chiến lợc, dùng để khống chế vĩ mô và quản lý kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch cấp huyện phải phù hợp và hài hoà với quy hoạch cấp tỉnh. Quy hoạch
cấp huyện là giao điểm giữa quy hoạch quản lý vĩ mô và vi mô, quy hoạch cấp xã
là quy hoạch vi mô và làm cơ sở để thực hiện quy hoạch thiết kế chi tiết.

Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

7


4.2. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với dự báo chiến lợc dài
hạn sử dụng tài nguyên đất
Nhiệm vụ đặt ra cho Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ có thể đợc thực hiện
thông qua việc xây dựng các dự án quy hoạch với đầy đủ cơ sở về mặt kỹ thuật,
kinh tế và pháp lý. Trong thực tế, việc sử dụng các tài liệu điều tra và khảo sát
địa hình, thổ nhỡng, xói mòn đất, thuỷ nông, thảm thực vật... các tài liệu về kế
hoạch dài hạn của tỉnh, huyện, xã; hệ thống phát triển kinh tế của các ngành ở
từng vùng kinh tế - tự nhiên; các dự án quy hoạch huyện, quy hoạch xí nghiệp;
dự án thiết kế về cơ sở hạ tầng là điều kiện thuận lợi để nâng cao chất lợng và
tăng tính khả thi cho các dự án quy hoạch sử dụng đất đai .
Để xây dựng phơng án Quy hoạch sử dụng đất đai các cấp vi mô (x ,
huyện) cho một thời gian, trớc hết phải xác định đợc định hớng và nhu cầu sử
dụng đất dài hạn (dự báo cho 15 - 20 năm) trên phạm vi lãnh thổ lớn hơn (vĩ mô:
tỉnh, vùng, cả nớc). Khi lập dự báo có thể sử dụng các phơng án có độ chính
xác không cao, kết quả đợc thể hiện ở dạng khái lợc (sơ đồ). Việc thống nhất
quản lý Nhà nớc về đất đai đợc thực hiện trên cơ sở thống kê đầy đủ và chính
xác đất đai về mặt số lợng và chất lợng. Dựa vào các số liệu thống kê đất đai
và nhu cầu sử dụng đất của các ngành sẽ lập dự báo sử dụng đất, sau đó sẽ xây
dựng phơng án quy hoạch, kế hoạch phân bổ, sử dụng và bảo vệ quỹ đất cho
thời gian trớc mắt cũng nh lâu dài trên phạm vi cả nớc, theo đối tợng và
mục đích sử dụng đất.
Dự báo cơ cấu đất đai (cho lâu dài) liên quan chặt chẽ với chiến lợc sử
dụng tài nguyên đất đai, với dự báo sử dụng tài nguyên nớc, rừng, dự báo phát
triển các công trình thuỷ lợi, thuỷ nông, cơ sở hạ tầng,... Chính vì vậy việc dự báo
sử dụng đất với mục tiêu cơ bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải

tạo đất nông - lâm nghiệp, xác định định hớng sử dụng đất cho các mục đích
chuyên dùng khác phải đợc xem xét một cách tổng hợp cùng với các dự báo về
phát triển khoa học kỹ thuật, dân số, xã hội... trong cùng một hệ thống thống nhất
về dự báo phát triển kinh tế - xã hội của cả nớc.
Định hớng sử dụng đất đai đợc đề cập trong nhiều tài liệu dự báo khoa
học kỹ thuật thuộc các cấp và lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên, việc xây dựng quy
hoạch tổng thể sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, mang tính chất
tổng hợp, dựa trên cơ sở của các tài liệu khảo sát chuyên ngành, đa ra định
hớng phân bố và tạo điều kiện thuận lợi về mặt không gian để thực hiện các
quyết định về sử dụng đất trong giai đoạn trớc mắt, hoàn thiện về các chỉ tiêu
kỹ thuật và tạo cơ sở pháp lý cho việc sử dụng đất.
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .
8


Dự báo sử dụng tài nguyên thiên nhiên, đặc biệt là dự báo tài nguyên đất
và các dự báo khoa học kỹ thuật khác cũng nh các số liệu về quản lý đất đai là
cơ sở để lập quy hoạch, kế hoạch và thiết kế công trình. Tuy nhiên cần hạn chế
sự chồng chéo các biện pháp khi lập dự báo, xây dựng quy hoạch, kế hoạch cũng
nh trong công tác điều tra khảo sát. Việc phức tạp hoá vấn đề sẽ làm nảy sinh
các chi phí không cần thiết về lao động và vật t, đồng thời gây cản trở cho việc
thực hiện các dự án quan trọng và bức xúc hơn trong cuộc sống.
4.3. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - x hội
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính khoa
học, sau khi đợc phê duyệt sẽ mang tính chiến lợc chỉ đạo vĩ mô sự phát triển
kinh tế - xã hội, đợc luận chứng bằng nhiều phơng án kinh tế - xã hội về phát
triển và phân bố lực lợng sản xuất theo không gian (lãnh thổ) có tính đến
chuyên môn hoá và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị lãnh
thổ cấp dới.

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát
triển kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ
phơng hớng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tợng của quy hoạch sử
dụng đất đai là tài nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu cầu
của phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu
và phơng hớng sử dụng đất; xây dựng phơng án quy hoạch phân phối sử dụng
đất đai thống nhất và hợp lý. Nh vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch
tổng hợp chuyên ngành, cụ thể hoá quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội, nhng nội dung của nó phải đợc điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế - xã hội.
4.4. Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch phát triển
nông nghiệp
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hớng đầu t, biện pháp, bớc
đi về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển đạt
tới quy mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hoá, giá trị sản
phẩm... trong một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của
quy hoạch sử dụng đất đai. Quy hoạch sử dụng đất đai tuy dựa trên quy hoạch
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

9


và dự báo yêu cầu sử dụng đất của các ngành trong nông nghiệp, nhng chỉ có
tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế và điều hoà quy hoạch phát triển nông
nghiệp. Hai loại quy hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng mật thiết và
không thể thay thế lẫn nhau.
* Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch đô thị

Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và
phát triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phơng
châm xây dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách hợp
lý toàn diện, bảo đảm cho sự phát triển đô thị đợc hài hoà và có trật tự, tạo ra
những điều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên, trong quy hoạch
đô thị cùng với việc bố trí cụ thể khoảnh đất dùng cho các dự án, sẽ giải quyết cả
vấn đề tổ chức và sắp xếp các nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất đai
đợc tiến hành nhằm xác định chiến lợc dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử
dụng toàn bộ đất đai cũng nh bố cục không gian (hệ thống đô thị) trong khu vực
quy hoạch đô thị.
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ
diện và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu
chiếm đất xây dựng... trong quy hoạch đô thị sẽ đợc điều hoà với quy hoạch sử
dụng đất đai . Quy hoạch sử dụng đất đai sẽ tạo những điều kiện tốt cho xây
dựng và phát triển đô thị.
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành sử dụng
đất phi nông nghiệp khác
Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất đai với quy hoạch các ngành là quan
hệ tơng hỗ vừa phát triển vừa hạn chế lẫn nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở
và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng đất đai, nhng lại chịu sự chỉ đạo
và khống chế của quy hoạch sử dụng đất đai . Quan hệ giữa chúng là quan hệ cá
thể và tổng thể, cục bộ và toàn bộ, không có sự sai khác về quy hoạch theo
không gian và thời gian ở cùng một khu vực cụ thể (có cả quy hoạch ngắn hạn
và dài hạn). Tuy nhiên chúng có sự khác nhau rất rõ về t tởng chỉ đạo và nội
dung: Một bên là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ (quy hoạch ngành); một
bên là sự định hớng chiến lợc có tính toàn diện và toàn cục (quy hoạch sử
dụng đất đai ).

Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

10


II. CƠ Sở KHOA HọC Và THựC TIễN TRONG ĐáNH GIá TíNH
KHả THI Và HIệU QUả CủA PHƯƠNG áN QUY HOạCH Sử DụNG ĐấT
1. Khái niệm tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phơng án
quy hoạch sử dụng đất
Trớc hết, cần giới hạn về khái niệm của tiêu chí (hay tiêu chuẩn) đánh
giá trong phạm vi nghiên cứu (đây là vấn đề khó, còn nhiều tranh luận và cha
có một định nghĩa chính thống nào). Theo từ điển tiếng Việt: Tiêu chí là căn cứ
để nhận biết, xếp loại các sự vật, các khái niệm... [15].
Nh vậy, từ khái niệm nêu trên đối với tiêu chí đánh giá tính khả thi và
hiệu quả của phơng án quy hoạch sử dụng đất có thể nhìn nhận nh sau:
- Đề nhận biết, cần có một hệ thống các chỉ tiêu: có thể là chỉ tiêu tổng
hợp hay theo từng yếu tố, chỉ tiêu định tính hoặc định lợng;
- Còn để xếp loại (phân mức đánh giá) cần có chuẩn để so sánh: có thể là
một chuẩn mực hay ngỡng để đánh giá dựa trên các định mức, chỉ số cho phép,
đơn giá hoặc quy ớc nào đó đợc chấp nhận...
2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phơng án
quy hoạch sử dụng đất khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc yếu tố nhất định cả về
phơng diện tính toán, cũng nh trong thực tiễn.
Nh vậy, để nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi của
phơng án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao hàm Tính khả thi lý thuyết- đợc xác
định và tính toán thông qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp ngay trong
quá trình xây dựng và thẩm định phơng án quy hoạch sử dụng đất; Tính khả thi
thực tế chỉ có thể xác định dựa trên việc điều tra, đánh giá kết quả thực tế đã đạt
đợc khi triển khai thực hiện phơng án quy hoạch sử dụng đất trong thực tiễn.
Khi triển khai thực hiện phơng án quy hoạch sử dụng đất trong điều kiện
bình thờng, sự khác biệt giữa Tính khả thi lý thuyết và Tính khả thi thực tế

thờng không đáng kể. Tuy nhiên, không ít trờng hợp luôn có những vấn đề
phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện phơng án quy hoạch sử dụng đất
do tác động của nhiều yếu tố khó đoán trớc đợc nh: tính kịp thời về hiệu lực
thực thi của phơng án quy hoạch; nhận thức và tính nghiêm minh trong thực thi
quy hoạch của các nhà chức trách và ngời sử dụng đất; các sự cố về khí hậu và
thiên tai; những đột biến về mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội; khả năng về các
nguồn lực; áp lực mới về các vấn đề xã hội, thị trờng, an ninh quốc phòng; tác
động của nền kinh tế quốc tế...
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

11


Tính khả thi của phơng án quy hoạch có thể đợc đánh giá và luận chứng
thông qua 5 nhóm tiêu chí sau [5]:
(1). Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí đánh giá về:
* Căn cứ và cơ sở pháp lý để lập quy hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu:
- Các quy định trong văn bản quy phạm pháp luật;
- Các quyết định, văn bản liên quan đến triển khai thực hiện dự án...
* Việc thực hiện các quy định thẩm định, phê duyệt phơng án quy hoạch
sử dụng đất:
- Thành phần hồ sơ và sản phẩm;
- Trình tự pháp lý...
(2). Khả thi về phơng diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
* Cơ sở tính toán và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất:
- Tính khách quan của các yếu tố tác động đến việc sử dụng đất: điều kiện
tự nhiên, định hớng phát triển kinh tế - xã hội;
- Sử dụng các định mức, tiêu chuẩn;
- Xây dựng các dự báo theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo
mô hình mẫu...

* Phơng pháp công nghệ đợc áp dụng để xử lý tài liệu, số liệu và xây
dựng tài liệu bản đồ...
(3). Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh giá về:
* Mức độ đầy đủ các nội dung chuyên môn theo các bớc thực hiện quy
hoạch và các nội dung cụ thể của phơng án quy hoạch sử dụng đất...
* Nguồn t liệu và độ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức
thu thập, điều tra, xử lý và đánh giá;
* Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dới) của các chỉ tiêu sử dụng đất
theo quy định trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp.
(4). Khả thi về các biện pháp cần thiết để phơng án quy hoạch thực hiện
đợc. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể đợc đánh giá căn cứ theo đặc điểm
hoặc tính chất đầu t của nhóm các biện pháp sau đây:
* Nhóm 1: Là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ (cần đầu t kinh phí)
nhằm tạo điều kiện không gian phù hợp với cơ cấu tổ chức sản xuất kinh doanh
và mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp và ngời sử dụng đất). Cụ thể bao
gồm: các biện pháp cần thiết khi thực hiện việc chu chuyển đất đai và chuyển
đổi mục đích sử dụng (khai hoang, phục hoá, lấn biển, khôi phục mặt bằng sử
dụng đất, cải tạo cơ bản nhằm đa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt
nớc hoang hoá vào sử dụng...); xác định ranh giới và cơ cấu diện tích đất của
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

12


các chủ sử dụng, cơ cấu diện tích cây trồng; xác lập các chế độ sử dụng đất đặc
biệt (sử dụng đất tiết kiệm diện tích bề mặt, khai thác triệt để không gian và
chiều sâu)...;
* Nhóm 2: Bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết bị
công trình trên lãnh thổ (xác định theo đặc điểm của khu vực và định hớng phát
triển của doanh nghiệp và ngời sử dụng đất), cần lợng vốn đầu t cơ bản khá

lớn (gồm cả chi phí điều tra khảo sát, thiết kế cũng nh vốn đầu t để thực hiện
công trình) và thực hiện theo dự án đầu t hoặc thiết kế kỹ thuật chi tiết, nh các
công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; hệ thống ruộng bậc thang
trên đất dốc và các thiết bị công trình bảo vệ đất (chống rửa trôi, xói mòn, sạt lở
đất); hệ thống công trình thuỷ lợi, ao hồ chứa nớc (tới tiêu, chống xâm nhập
mặn, thau chua, rửa mặn, rửa phèn);
* Nhóm 3: Bao gồm các biện pháp bảo vệ đất và môi trờng sinh thái để
phát triển bền vững (trồng rừng và khoanh nuôi tái sinh rừng để phủ xanh đất
trống, đồi núi trọc, tăng độ che phủ của rừng, chắn sóng, chắn cát; bảo vệ
nghiêm ngặt diện tích rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng đặc dụng)... Các biện
pháp thuộc nhóm này đợc đề xuất trong phơng án quy hoạch sử dụng đất tuỳ
theo đặc điểm của lãnh thổ, phải đầu t vốn cơ bản và cũng đợc triển khai thực
hiện theo dự án đầu t hoặc luận chứng kinh tế - kỹ thuật.
* Nhóm 4: Bao gồm các biện pháp không đòi hỏi vốn đầu t cơ bản,
nhng đợc thực hiện bằng dự toán chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của
doanh nghiệp hoặc ngời sử dụng đất nh nâng cao độ phì và tính chất sản xuất
của đất, áp dụng các quy trình công nghệ gieo trồng tiên tiến, thực hiện các biện
pháp kỹ thuật canh tác chống xói mòn, sử dụng các chế phẩm hoá học, bón phân,
bón vôi... Để triển khai thực hiện các biện pháp thuộc nhóm này, trong phơng
án quy hoạch sử dụng đất cần xác định rõ các thông số cần thiết về đặc điểm
mang tính công nghệ của từng khu đất (nh kích thớc chiều dài - chiều rộng
của khu đất, hiện trạng sử dụng, loại thổ nhỡng, thành phần cơ giới, mức độ xói
mòn, điều kiện địa hình, địa chất...), cũng nh những kiến nghị về hớng cải tạo
việc sử dụng đất.
(5). Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch, đợc
đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
* Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế:
- Huy động các nguồn lực về vốn và lao động để đẩy nhanh tiến độ thực
hiện các công trình, dự án;
- Giải quyết tốt việc bồi thờng, hỗ trợ, tái định c khi Nhà nớc thu hồi

Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

13


đất để thực hiện các công trình, dự án...
* Các giải pháp về quản lý và hành chính:
- Xác định rõ trách nhiệm của các ngành, các cấp trong việc thực hiện và
quản lý quy hoạch;
- Tăng cờng thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử
dụng đất đã đợc quyết định, xét duyệt;
- Kiểm soát chặt chẽ tình trạng tự phát chuyển đổi đất trồng lúa sang đất
trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản hoặc chuyển sang sử dụng vào các mục
đích khác không theo quy hoạch;
- Thực hiện tốt việc đào tạo nghề, chuyển đổi cơ cấu ngành nghề đối với
lao động có đất bị thu hồi...
* Các giải pháp về cơ chế chính sách
- Tạo điều kiện để nông dân dễ dàng chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi
trên đất nông nghiệp nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, phù hợp với nhu cầu thị
trờng;
- Bảo đảm cho đồng bào dân tộc miền núi có đất canh tác và đất ở;
- Tổ chức tốt việc định canh, định c;
- ổn định đời sống cho ngời dân đợc giao rừng, khoán rừng; khuyến
khích ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ có liên quan đến sử dụng đất nhằm
tăng hiệu quả sử dụng đất.
3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất
Hiệu quả là tổng hoà các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trờng mà quy
hoạch sử dụng đất sẽ đem lại khi có thể triển khai thực hiện phơng án trong
thực tiễn (với phơng án đã đợc đảm bảo bởi các yếu tố khả thi).
Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế

của xã hội. Quá trình lập phơng án quy hoạch sử dụng đất khá phức tạp, liên
quan đến nhiều vấn đề và chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau nh các mối
quan hệ sản xuất; hình thức sở hữu đất đai và các t liệu sản xuất khác. Với cách
tiếp cận nh trên, cần phải lu ý một số vấn đề khi xem xét hiệu quả quy hoạch
sử dụng đất nh sau [5]:
(1). Hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất phải đợc đánh giá trên cơ sở hệ
thống các mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu đánh giá
phù hợp;
(2). Khi xác định hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất cần xem đồng thời
giữa lợi ích của những ngời sử dụng đất với lợi ích của toàn xã hội;
(3). Đất đai là yếu tố của môi trờng tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý đến
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

14


các yêu cầu bảo vệ và nâng cao độ phì nhiêu của đất, cũng nh giữ gìn các đặc
điểm sinh thái của đất đai;
(4). Khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả
đem lại của quy hoạch sử dụng đất thông qua các chỉ tiêu đồng nhất về chất
lợng và có thể so sánh đợc về mặt số lợng (cần xác định hiệu quả theo từng
nội dung của phơng án quy hoạch sử dụng đất và từng đối tợng sử dụng đất);
(5). Phơng án quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện các biện pháp
(sẽ đợc cụ thể hoá trong các đề án quy hoạch chi tiết) nh chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất, cải tạo và bảo vệ đất, xây dựng các công trình thuỷ lợi, giao thông, các
dự án xây dựng công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh... Vì vậy, cần tính đến
hiệu quả của tất cả các biện pháp có liên quan đợc thực hiện cho đến khi định
hình phơng án quy hoạch sử dụng đất (bao gồm chi phí vốn đầu t cơ bản và
vốn quay vòng, các chi phí cần thiết để bồi thờng thiệt hại và bảo vệ môi
trờng).

Do đặc điểm tổng hợp, nên việc đánh giá và luận chứng phơng án quy
hoạch sử dụng đất khá phức tạp. Thông thờng, khi đánh giá về góc độ kinh tế
luôn chứa đựng cả vấn đề môi trờng cũng nh yếu tố xã hội của phơng án
(chính vì bất kỳ phát sinh bất lợi nào về vấn đề môi trờng và xã hội sẽ không
tránh khỏi tác động đến các kết quả kinh tế). Ngoài ra, khi xây dựng phơng án
quy hoạch sử dụng đất sẽ giải quyết đồng thời nhiều vấn đề riêng nhìn từ góc độ
kỹ thuật, cũng nh về mặt quy trình sản xuất (yếu tố công nghệ). Nh vậy, nội
dung luận chứng tổng hợp và đánh giá phơng án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao
gồm các hợp phần sau:
- Luận chứng và đánh giá về kỹ thuật;
- Luận chứng và đánh giá về quy trình công nghệ;
- Luận chứng và đánh giá về kinh tế;
- Luận chứng và đánh giá tổng hợp (chứa đựng đồng thời các yếu tố kinh
tế - xã hội - môi trờng).
Luận chứng về kỹ thuật đợc thực hiện để đánh giá việc bố trí đất đai về
mặt không gian của phơng án quy hoạch sử dụng đất và về đặc điểm tính chất
của đất (địa hình khu vực, thành phần, cơ giới đất, kết cấu địa chất, độ lớn
khoanh đất, tình trạng khai thác khu đất, các trở ngại...) Khi lập quy hoạch, để
luận chứng và đánh giá kỹ thuật sẽ sử dụng các tiêu chuẩn cho phép (hớng và
cấp độ dốc cho phép đối với máy móc nông nghiệp, bề rộng giới hạn của các dải
đất, giới hạn về kích thớc thửa đất cho từng đối tợng sử dụng đất, diện tích tối
u đối với thửa đất, khoảng cách cho phép...). Các chỉ tiêu kỹ thuật đợc so sánh
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

15


giữa các phơng án quy hoạch với nhau hoặc so với tình trạng trớc quy hoạch
sẽ cho phép đa ra nhận định về mức độ đáp ứng các tiêu chuẩn đề ra, mức độ
cải thiện và những tồn tại, bất cập về điều kiện không gian của việc sử dụng đất.

Luận chứng về quy trình công nghệ nhằm đánh giá khả năng đáp ứng các
yêu cầu tái sản xuất mở rộng của việc tổ chức lãnh thổ đề ra trong phơng án
quy hoạch. Các chỉ tiêu luận chứng và đánh giá thờng biểu thị dới dạng cân
đối các nguồn lực, các loại sản phẩm... Ngoài ra, còn đề cập đến các vấn đề khác
nh phân bố sản xuất, cơ cấu tổ chức sản xuất, áp dụng các khu luân canh,
chuyên canh (biểu thị thông qua các chỉ tiêu xác định nào đó).
Mục tiêu của luận chứng về kinh tế và luận chứng tổng hợp (kinh tế - xã hội
- môi trờng) nhằm xác định phơng án, tính toán hiệu quả của các biện pháp đề
ra trong quy hoạch, xác định các chỉ tiêu tổng hợp (biểu thị bằng tiền) đặc trng
cho hiệu quả của phơng án quy hoạch sử dụng đất, so sánh những kết quả nhận
đợc (do tổ chức hợp lý sản xuất) với các chi phí bổ sung.
III.TìM HIểU QUY HOạCH Sử DụNG ĐấT CủA MộT Số NƯớC
TRÊN THể GIớI
1. Quy hoạch sử dụng đất đô thị ở Anh
Để bắt tay vào công việc xây dựng lại sau chiến tranh, năm 1947 chính
phủ Anh đã sửa đổi và công bố Luật kế hoạch đô thị và nông thôn, trong đó điều
thay đổi quan trọng nhất là xác lập chế độ quốc hữu về quyền phát triển và xây
dựng chế độ cho phép khai thác. Quy định mọi loại đất đều phải đa vào chế độ
quản lý, mọi ngời nếu muốn khai thác đất đai, trớc hết phải đợc cơ quan quy
hoạch địa phơng cho phép khai thác, cơ quan quy hoạch địa phơng căn cứ vào
quy định của quy hoạch phát triển để xem liệu có cho phép hay không. Chế độ
cho phép khai thác trở thành biện pháp chủ yếu của chế độ quản lý quy hoạch
đất đai.
2. Quy hoạch sử dụng đất ở nớc Cộng hoà liên bang Đức
ở Cộng hoà Liên bang Đức, vị trí của quy hoạch sử dụng đất đợc xác
định trong hệ thống quy hoạch phát triển không gian (theo 4 cấp): Liên bang,
vùng, tiểu vùng và đô thị. Trong đó, quy hoạch sử dụng đất đợc gắn liền với
quy hoạch phát triển không gian ở cấp đô thị.
Trong quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hoà Liên bang Đức, cơ cấu sử dụng
đất [8]: Đất nông nghiệp và lâm nghiệp vẫn là chủ yếu, chiếm khoảng 85% tổng

diện tích; diện tích mặt nớc, đất hoang là 3%; đất làm nhà ở, địa điểm làm việc,
giao thông và cơ sở hạ tầng cung cấp dịch vụ cho dân chúng và nền kinh tế - gọi
Trng i hc Nụng Nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip .

16