Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo các quyền sử dụng đất quận thanh xuân, thành phố hà nội

B GIO DC V O TO
TRNG I HC NễNG NGHIP H NI
---------------

Trần lan hơng

đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp
nhằm đảm bảo các quyền sử dụng đất quận thanh xuân,
thành phố hà nội

LUN VN THC S NễNG NGHIP

H NI - 2012


B GIO DC V O TO
TRNG I HC NễNG NGHIP H NI
--------------Trần lan hơng

đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp
nhằm đảm bảo các quyền sử dụng đất quận thanh xuân,
thành phố hà nội

LUN VN THC S NễNG NGHIP

Chuyờn ngnh : QUN Lí T AI
Mó s

: 60.62.16

Ngi hng dn khoa hc: PGS.TS. NGUYN KHC THI

TS. Lấ MINH T

H NI - 2012


Lời cam đoan

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ
đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đ đợc chỉ rõ
nguồn gốc./.

Tác giả Luận văn

Trần Lan Hơng

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

i


Lời cảm ơn
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trờng, Viện sau đại học - Trờng Đại học Nông nghiệp Hà Nội đ tạo
mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hớng dẫn tôi trong suốt quá
trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời,
TS. Lê Minh Tá là ngời trực tiếp hớng dẫn khoa học, đ tận tình giúp đỡ và
hớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.

Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND Quận Thanh Xuân, Phòng Tài nguyên
và Môi trờng, Văn phòng đăng ký đất nhà quận Thanh Xuân, Phòng thống kê
quận, Ban bồi thờng hỗ trợ GPMB quận Thanh Xuân, Ban chỉ đạo GPMB
thành phố Hà Nội đ tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông
tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
ngời thân trong gia đình và bạn bè đ giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.

Tác giả Luận văn

Trần Lan Hơng

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

ii


Mục lục

1.
1.1
1.2
1.2.1
1.2.2
2.
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.3

2.2
2.2.1
2.2.2
2.3
2.3.1
2.3.2
2.3.3
3.
3.1
3.2
3.3
4.
4.1
4.1.1

Lời cam đoan
Lời cảm ơn
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các biểu đồ
Mở đầu
Đặt vấn đề
Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu
Yêu cầu
Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu
Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới
Các nớc phát triển
Các nớc trong khu vực
Cơ sở thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam
Quá trình hình thành, phát triển QSDĐ ở Việt Nam
Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ
Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Đối tợng, phạm vi, nội dung và phơng pháp nghiên cứu
Đối tợng nghiên cứu
Nội dung nghiên cứu
Phơng pháp nghiên cứu
Kết quả nghiên cứu
Điều kiện tự nhiên, kinh tế-x hội quận Thanh Xuân
Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan MT

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

i
ii
iii
v
vi
vii
1
2
2
3
4
4

4
5
7
11
11
16
21
21
25
29
34
34
34
34
37
37
37

iii


4.1.2
4.1.3
4.2
4.2.1
4.2.2
4.2.3
4.3
4.3.1
4.3.2

4.3.3
4.3.4
4.3.5
4.3.6
4.3.7
4.3.8
4.3.9
4.4
4.4.1
4.4.2
5.
5.1
5.2

Điều kiện kinh tế-x hội
Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế x hội
Tình hình quản lý, sử dụng đất của quận Thanh Xuân
Hiện trạng sử dụng đất
Biến động đất đai giai đoạn 2005 2011
Tình hình quản lý đất đai của quận Thanh Xuân
Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ tại quận Thanh Xuân
Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất
Quyền cho thuê quyền sử dụng đất
Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Quyền thế chấp, bảo l nh bằng giá trị QSDĐ
Quyền đợc bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất
Tổng hợp ý kiến các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các
QSDĐ

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao việc thực hiện các
QSDĐ
Giải pháp về chính sách
Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền
của ngời sử dụng đất
Kết luận và kiến nghị
Kết luận
Kiến nghị
Tài liệu tham khảo
Phụ lục

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

40
42
44
44
46
48
50
50
51
56
58
61
64
66
69
70

72
72
73
75
75
77
78
81

iv


Danh mục các chữ viết tắt
Ký hiệu
GCNQSDĐ
QĐ
QSDĐ
GPMB
SV
TN&MT
TSH
UBND

Chú giải
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Quyết định
Quyền sử dụng đất
Giải phóng mặt bằng
Số vụ
Tài nguyên và Môi trờng

Tổng số hộ
Uỷ ban nhân dân

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

v


Danh mục các bảng

Số bảng
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9

Tên bảng
Trang
Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) từ 2005 đến 2011
41
Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 quận Thanh Xuân
45
Biến động đất đai giai đoạn 2005 - 2011
47
Tổng hợp kết quả điều tra quyền chuyển nhợng QSDĐ

53
Tổng hợp kết quả điều tra quyền cho thuê QSDĐ
57
Tổng hợp kết quả điều tra quyền thừa kế QSDĐ
60
Tổng hợp kết quả điều tra quyền tặng cho QSDĐ
62
Tổng hợp kết quả điều tra quyền thế chấp, bảo l nh
66
QSDĐ
Tổng hợp ý kiến các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện
69
QSDĐ

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

vi


Danh mục các hình

Số hình
4.1
4.2
4.3
4.4

Tên hình
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhợng QSDĐ
tại quận Thanh Xuân từ năm 2005-2011

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại quận
Thanh Xuân từ năm 2005-2011
Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại
quận Thanh Xuân từ năm 2005-2011
Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo l nh bằng
giá trị QSDĐ tại quận Thanh Xuân từ năm 20052011

Trang
52

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

59
61
64

vii


1. Mở đầu
1.1 đặt vấn đề

Trong chế độ cộng sản nguyên thủy, khi Nhà nớc và Pháp luật cha
hình thành thì đất đai là nơi c trú, sinh sống của cộng đồng, đất cha phải là
phơng tiện bóc lột. Khi chế độ cộng sản nguyên thủy tan r , chế độ chiếm
hữu nô lệ, chế độ phong kiến, chế độ t bản hình thành và phát triển trong lịch
sử đ quy định trong pháp luật của mình đất đai thuộc sở hữu t nhân. Nh
vậy đất đai đợc mua bán, lu chuyển nh một hàng hóa thông thờng. Đất có
giá trị thơng mại, đợc tính thành tiền và trở thành phơng tiện để ngời này
bóc lột ngời khác, đất đai từ chỗ sở hữu t nhân đợc x hội hóa dần dần từ

thấp đến cao, tiến tới x hội hoàn toàn.
ở Việt Nam do những hoàn cảnh lịch sử nhất định, Nhà nớc ta từ chỗ
công nhận ba hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể và
sở hữu t nhân trong Hiến pháp 1959, đến Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992
đ chỉ để tồn tại hình thức sở hữu chung nhất đó là sở hữu Nhà nớc về đất
đai. Là chủ sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nớc, có đầy đủ các quyền
năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng
đất đai.
Tuy nhiên trên thực tế Nhà nớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao
một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng,
đồng thời quy định cho họ các quyền và nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử
dụng đất của Nhà nớc. Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí
của Nhà nớc với t cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà
nớc với t cách là ngời nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành
pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đợc quy phạm hóa ở mức độ cụ thể,
chặt chẽ và đợc coi là cơ sở pháp lý để ngời sử dụng đất tuân thủ nhằm sử
dụng đất đai của Nhà nớc một cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao.
Cụ thể hóa Hiến pháp, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

1


Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ từng bớc cụ thể hoá các
quyền của ngời sử dụng đất với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho
ngời sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định
để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của ngời sử
dụng đất.
Quận Thanh Xuân đợc thành lập và chính thức hoạt động có hiệu lực

từ ngày 1/1/1997, nằm ở phía Tây Nam Thành phố Hà Nội có vị trí tự nhiên
thuận lợi cho phát triển và giao lu kinh tế - văn hoá - x hội; sự đô thị hoá
diễn ra mạnh mẽ, nhiều khu đô thị đợc xây dựng đ thu hút rất nhiều dân c
về sinh sống, đất nông nghiệp gần nh không còn, hạ tầng đô thị bớc đầu
đợc cải thiện. Tốc độ đô thị hoá nhanh chóng kéo theo rất nhiều điều bất cập
trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Do
nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - x hội nên các
hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hớng ngày càng gia tăng.
Tuy nhiên, đến nay quy trình đánh giá việc thực hiện các quyền của
ngời sử dụng đất cha nghiên cứu, đánh giá vì thế phải tìm hiểu đánh giá
thực trạng và đa ra giải pháp để quyền của ngời sử dụng đất đợc tốt hơn,
các quyền đi vào cuộc sống. Do vậy, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: Đánh giá
thực trạng và đề xuất một số giải pháp nhằm đảm bảo các quyền sử dụng
đất quận Thanh Xuân, Thành phố Hà Nội
1.2 Mục tiêu, yêu cầu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Thanh Xuân, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
quận Thanh Xuân.

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

2


1.2.2 Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trơng chính sách, pháp luật về đất đai liên quan tới
các quyền sử dụng đất.

- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình
hình thực hiện các quyền sử dụng đất.
- Các giải pháp đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc
đẩy việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Thanh Xuân, thành phố Hà
Nội.

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

3


2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.1 cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

2.1.1 Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật [10]. Sở hữu là việc tài sản, t liệu sản xuất, thành quả
lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa ngời với
ngời trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tợng
của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các
chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trờng hợp theo quy định của pháp luật thì ngời
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [4].
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý
chí của mình bằng cách thức khác nhau. Ngời không phải là chủ sở hữu cũng
có quyền sử dụng tài sản trong trờng hợp đợc chủ sở hữu giao quyền sử

dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân [4].
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho ngời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực
hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phơng thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho ngời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nh bán,
đổi, tặng cho, thừa kế;

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

4


+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [4].
2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể đợc biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhng suy
cho cùng trong mọi x hội, mọi hình thái kinh tế - x hội có nhà nớc, sở hữu đất
đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu t và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ x hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu t nhân về đất đai, cũng có thể là
sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của
một chế độ sở hữu nhất định [14].
ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng đợc hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - x hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đ đợc xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền

sở hữu toàn dân về đất đai chỉ đợc hình thành theo Hiến pháp 1959 và đợc
khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó đợc
tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Điều 17 Hiến pháp
1992 khẳng định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong
lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy
định là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất
đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đ thể chế hóa chính sách
đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật
Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất
đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

5


tạo bồi dỡng đất, bảo vệ môi trờng để phát triển bền vững [10].
Luật Đất đai 2003 đ quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai (Điều
5), Quản lý Nhà nớc về đất đai (Điều 6), Nhà nớc thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nớc về đất đai (Điều
7). Với t cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nớc thực hiện
việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nớc nhằm bảo đảm cho đất
đai đợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của
Nhà nớc cũng nh của ngời sử dụng. Nhà nớc thực hiện đầy đủ các quyền của
chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nớc các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi l nh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn.
Nhà nớc cho phép ngời sử dụng đợc quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhng không phải là

vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dới các hình
thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những
trờng hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nớc đợc trao cho ngời sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ đai của Nhà
nớc và QSDĐ cụ thể của ngời sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ
nhng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hởng
lợi. Về nguyên tắc, Nhà nớc điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của
pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, x hội, đảm
bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho ngời trực tiếp
sử dụng đất đợc hởng lợi ích từ đất do chính mình đầu t mang lại [4].
Về quyền sử dụng đất đai: Nhà nớc khai thác công dụng, hởng hoa lợi từ
tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nớc thực
hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành
phần, Nhà nớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ
chức cho toàn x hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nớc - sử dụng đất vào

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

6


mọi mục đích. Nh vậy, QSDĐ lại đợc trích ra để giao về cho ngời sử dụng (tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của
Nhà nớc trong trờng hợp này đợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong
việc hởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu t của Nhà nớc mang lại [4].
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nớc là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ).
Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ,
thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp

vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phơng
thức nhận đất và đối tợng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật [4].
2.1.3 Quyền sử dụng đất
Nh vậy, Nhà nớc là ngời đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở
hữu toàn dân về đất đai. Nhà nớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt
về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp
luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không đợc hiểu rằng Nhà nớc
có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu đó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nớc là ngời
đại diện, còn mỗi ngời dân thực hiện quyền của mình nh thế nào? Nh trên
đ nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và
không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhng mỗi
ngời dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không
phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhng ngời dân (tổ chức và cá
nhân, hộ gia đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nớc - cơ quan đại diện thực
hiện quyền sở hữu, ngời dân đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất sử dụng.
Điều này đ đợc Hiến pháp cũng nh Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì
vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đ xuất hiện khái niệm quyền sử dụng đất
và ngời sử dụng đất, hay nói cách khác là QSDĐ của ngời sử dụng [12].
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

7


Theo điều 1 Luật Đất đai 1993: ... Nhà nớc giao đất cho các tổ chức kinh
tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị, x hội (gọi
chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nớc còn
cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà
nớc giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là ngời sử dụng đất [12].
Quyền sử dụng đất là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân
và không thể phân chia thì làm thế nào để ngời dân thực hiện đợc quyền của
mình? Để ngời dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng
đợc nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối
cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với t cách đại diện chủ sở
hữu của Nhà nớc? Khái niệm quyền sử dụng đất của ngời sử dụng đất
chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết đợc mâu thuẫn nói trên và làm hài
hoà đợc các lợi ích của quốc gia, Nhà nớc và mỗi ngời dân [14].
Nội dung QSDĐ của ngời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền đợc cấp GCNQSDĐ, quyền đợc
pháp luật bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và đợc hởng thành quả lao động, kết quả đầu
t trên đất đợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đợc thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngời sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và
đợc Nhà nớc giao đất hay cho thuê đất? [14].
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất bao
gồm: Quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo l nh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền đợc
bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi đất (Điều106 Luật Đất đai 2003). Đây
không phải là quyền sở hữu nhng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phơng diện thực tế sử
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

8


dụng đất. Mặt khác Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nớc chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp
ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là

Nhà nớc thu hồi đất mà Nhà nớc sẽ tiếp tục giao đất cho ngời sử dụng.
Trờng hợp Nhà nớc thu hồi đất thì Nhà nớc sẽ giao đất khác cho ngời sử
dụng hoặc sẽ đền bù (Luật Đất đai 1993), bồi thờng (Luật Đất đai 2003).
Nh vậy, trên thực tế ngời đợc giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tơng đối toàn diện, còn quyền định
đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên
phơng diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền
chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần
với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trờng hợp: nông
dân cùng một địa phơng (cùng 1 x , phờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện c, giải toả
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng
theo kiểu có tốt, có xấu, có gần, có xa; những ngời có đất ở trong cùng một
địa phơng (cùng 1 x , phờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở.
Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thơng mại [4].
- Chuyển nhợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trờng hợp
ngời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có
khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho
phép,... Trong trờng hợp này, ngời nhận đất phải trả cho ngời chuyển QSDĐ
một khoản tiền tơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đợc quyền sử
dụng đó và số đầu t làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhợng
QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ
thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nớc có quyền điều tiết

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

9

phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất
và tiền sử dụng đất; Nhà nớc có thể quy định một số trờng hợp không đợc
chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhợng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [4].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, ngời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động x hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhợng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trờng bất động sản [4].
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan
hệ tín dụng. Ngời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành
trách nhiệm vay nợ với ngời cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không đợc
chuyển dịch vẫn do ngời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một
giá trị nhất định; khi ngời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đợc, ngời nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và u tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp
đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trờng bất động sản, trong thế chấp bất
động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trờng hợp ngời
vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phơng thức bảo l nh để huy
động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để
chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [4].
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngời có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong
việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phơng trong các trờng hợp phải chuyển
hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp,
dịch vụ, thơng mại,... mà vẫn đảm bảo đợc việc làm và thu nhập cho nông
dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con đờng hiện đại hóa và

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

10


công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [4].
2.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới

2.2.1 Các nớc phát triển
Tại các nớc phát triển, đa số các nớc đều thừa nhận hình thức sở hữu t nhân
về đất đai, do đó đất đai đợc mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hóa t liệu tiêu dùng hoặc t liệu sản xuất khác.
2.2.1.1 Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu t nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trờng. Tuy nhiên, sự giám sát chung của x hội
tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ nh phát triển đất đai và bảo vệ môi trờng.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị
trờng cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết đợc hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể nh hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều đợc luật hoá.
Dới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhợng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhợng đất đai. Ngời mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhợng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp,
sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để ngời mua là chủ sở hữu mới. Các bản
sao của hợp đồng chuyển nhợng sẽ lu tại toà án, bản gốc đợc trả lại cho

ngời mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhợng của bên bán
(ví dụ cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhợng là một hợp
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

11


đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận
của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhng ở Thụy
Điển, hầu nh tất cả các chuyển nhợng đều đợc đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ
tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới
quyền đợc u tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng
hơn, quyền sở hữu đợc đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu đợc đăng ký sau khi hợp đồng đợc ký
kết nhng thế chấp lại đợc thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trớc tiên ngời
sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu
đơn đợc duyệt thì thế chấp đó sẽ đợc đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở
hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp này sẽ đợc sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế đợc
thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dờng nh
chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp đợc gửi cho
bên cho vay. Khi thực hiện bớc (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu
cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ đợc xét đến khi thực sự sử
dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ đợc xem xét đến ở bớc 2). Các yêu
cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho
vay cần đặt ra các điều kiện cho ngời đi vay; bên đi vay phải cam kết việc
thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng

các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo
quy định của pháp luật nhng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn
bản: hợp đồng vay (nêu rõ lợng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất
động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai
tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi đợc xử lý, đơn xin
thế chấp lại đợc chuyển lại ngân hàng và lu trong hồ sơ thế chấp. Thông
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

12


thờng ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển
tiền cho ngời đi vay. Khi nợ thế chấp đợc thanh toán hết, văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp sẽ đợc trả lại cho bên đi vay. Bớc (3) đợc áp dụng khi
hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không đợc thanh toán theo đúng hợp đồng,
bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ
quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật
(Enforcement Service). Nếu yêu cầu không đợc chấp thuận, tài sản sẽ đợc
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ đợc thanh toán khoản tiền đ cho thế chấp.
Thủ tục này đợc tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ đợc xử lý trong
vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thờng: Khi nhà nớc thu hồi đất, giá trị bồi thờng đợc
tính dựa trên giá thị trờng. Ngời sở hữu còn đợc bồi thờng các thiệt hại
khác. Chủ đất đợc hởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trờng hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và đợc hởng lợi nhuận nếu bán đợc với giá cao hơn khi mua
nhng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất đợc quyền giữ lại tài sản
của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần
cho các mục đích chung của x hội. Trong trờng hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi

và chủ đất đợc quyền đòi bồi thờng dựa trên giá trị thị trờng của tài sản[7].
2.2.1.2 Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trớc 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu
của Nhà nớc (đất Nhà nớc) và đất thuộc sở hữu t nhân (đất t nhân). Đất Nhà
nớc là đất do Nhà nớc làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất t nhân là đất do Nhà
nớc chuyển nhợng lại cho t nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau
1/1/1875).
Nh vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nớc và t nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

13


chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, ngời sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu đợc quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất nh: bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà
nớc (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nớc thực hiện khai thác khoáng sản
phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhợng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nớc có quyền trng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhng chủ sở hữu đợc Nhà nớc bồi thờng. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải đợc đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhợng phải nộp phí trớc bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản

lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA)[7].
2.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trờng
đối với lĩnh vực bất động sản đợc xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện
sự cam kết với chơng trình hành động cụ thể, cũng nh việc hình thành
khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
ở Đức, quyền có nhà ở của công dân đợc quy định trong Liên bang. Theo đó,
đất và nhà không tách rời, nhà đất đợc mua - bán theo nguyên tắc của thị trờng.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất
và quyền thừa kế xây dựng đợc Nhà nớc bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có
nghĩa vụ sử dụng không đi ngợc với lợi ích của toàn x hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này ngời đợc hởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

14


và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây
dựng - theo hợp đồng đợc phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Ngời
mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7%
giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng đợc thế chấp và hết hạn hợp đồng
thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trờng hợp một
ngời mua căn hộ trong một toà nhà thì đợc quyền sở hữu căn hộ và một phần
đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này đợc quy định theo tỷ lệ phần trăm
của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ
thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà[1].
2.2.1.4 Cộng hoà Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở đợc quy định trong Hiến pháp của
nớc cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nớc này tuyên bố từ bỏ

mô hình x hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế
thị trờng thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động
sản cũng đồng thời đợc tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất
động sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trớc đây đợc t nhân hoá để
hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trờng.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trờng bất động sản ở Séc vẫn cha hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trờng của các nớc EU. Khác
với ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và
quyền u tiên đợc mua trớc khi mảnh đất đợc bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bớc cần thiết để thống nhất làm một.
Ngời nớc ngoài cha đợc bình đẳng trên thị trờng bất động sản ở Séc,
nghĩa là họ cha đợc quyền mua bán với trờng hợp ngoại lệ là có đầu t
100% trên đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá
thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc
hiện nay không đợc tự do kiếm việc làm tại các nớc EU. Khác với Đức khi

Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

15


có sẵn khung khổ pháp lý thị trờng và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở
Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và để có một thị trờng bất động sản
nh ở các nớc phát triển, Séc cần một thời gian nữa[1] .
2.2.2 Các nớc trong khu vực
2.2.2.1 Thái Lan
ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nớc và sở hữu t nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất đợc cấp giấy chứng
nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác

nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền
về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về đất đợc cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhợng (phải đăng ký chuyển
nhợng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng,
toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận
NS4 đợc cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế
việc chuyển nhợng, nếu đợc cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng
10 năm không đợc chuyển nhợng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận đợc cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phơng pháp
nào để đo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Đợc cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó đợc xác định trên bản đồ đợc thành lập từ bản đồ ảnh cha nắn. Loại
giấy này có quyền chuyển nhợng (phải đăng ký chuyển nhợng). Nếu 5 năm
đất không đợc sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K đợc cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10
năm hạn chế việc chuyển nhợng.
Trng i hc Nụng nghip H Ni Lun vn thc s khoa hc nụng nghip

16