Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án huyện thạch thất, thành phố hà nội

Bộ giáo dục và đào tạo
Trờng đại học nông nghiệp hà nội
-------------***-------------

đỗ ngọc thịnh

đánh giá việc thực hiện chính sách
bồi thờng, giải phóng mặt bằng
tại một số dự án huyện thạch thất,
thành phố hà nội

Luận VĂN THạC Sĩ nông nghiệp

Chuyên ngành

: quản lý đất đai

Mã số

: 60.62.16

Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.TS. trần văn chính

hà nội - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của bản thân. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược

chỉ từ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

ðỗ Ngọc Thịnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình ñiều tra, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi ñã ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của các nhà
khoa học, tôi ñã nhận ñược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ñáo của cơ quan, tổ
chức, nhân dân và ñịa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS Trần Văn Chính ñã tận tình hướng dẫn, giúp ñỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
trong khoa và nhà trường, Ban bồi thường GPMB huyện Thạch Thất, Ban
quản lý Khu CNC Hoà Lạc, Phòng TN&MT huyện, Tổ thẩm ñịnh huyện
Thạch Thất, UBND các xã Thạch Hoà, xã Tân Xã, xã Hạ Bằng...ñã giúp ñỡ
nhiệt tình giúp ñỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn

ðỗ Ngọc Thịnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC

1 MỞ ðẦU.....................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của ñề tài.....................................................................1

1.2.

Mục ñích của ñề tài............................................................................2

1.3.

Yêu cầu..............................................................................................2

2

TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CẦN NGHIÊN CỨU .....................3

2.1.

Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư .......3

2.2.

Chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ GPMB của các tổ chức

ngân hàng và ở một số nước trên thế giới ..........................................5

2.2.1.

Trung Quốc .......................................................................................5

2.2.2.

Thái Lan ............................................................................................7

2.2.3.

Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á
(ADB)................................................................................................8

2.2.4.

ðánh giá chung về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và
TðC của các tổ chức Ngân hàng và một số nước trên thế giới.........10

2.3.

Chính sách thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ ở Việt Nam....................11

2.3.1.

Thời kỳ trước năm 1987 ..................................................................11

2.3.2.

Thời kỳ từ năm 1987 ñến năm 1993 ................................................12

2.3.3.

Thời kỳ từ năm1993 ñến năm 2003 .................................................13

2.3.4.

Thời kỳ từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay ...........................18

2.4.

Khái quát công tác thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
trên ñịa bàn thành phố Hà Nội .........................................................20

2.4.1.

Các văn bản pháp lý chủ yếu của Thành phố về thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư............................................................20

2.4.2.

ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường thiệt hại khi
nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn thành phố Hà Nội ........................22

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii

3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........25
3.1.

ðối tượng nghiên cứu ......................................................................25

3.2.

Nội dung nghiên cứu .......................................................................25

3.3.

Phương pháp nghiên cứu .................................................................25

3.3.1.

Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ..............................25

3.3.2.

Phương pháp ñiều tra nhanh nông thôn............................................25

3.3.3.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích, xử lý số
liệu ñiều tra......................................................................................26

3.3.4.

Phương pháp tham khảo, lấy ý kiến .................................................26

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.......................................................................27
4.1.

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thạch Thất.....................27

4.1.1.

ðiều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ...................................27

4.1.2.

ðiều kiện kinh tế - xã hội.................................................................30

4.2.

Thực trạng công tác quản lý và sử dụng ñất ñai ...............................42

4.2.1.

Tình hình quản lý ñất ñai .................................................................42

4.2.2.

Hiện trạng sử dụng ñất.....................................................................43

4.3.

Thực trạng công tác thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tại một số dự
án trên ñịa bàn huyện Thạch Thất ....................................................45

4.3.1.

Việc tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng .................45

4.3.2.

Khái quát việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ
tại 02 dự án nghiên cứu....................................................................49

4.4.

ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại 02 dự
án trên ñịa bàn huyện Thạch Thất ....................................................53

4.4.1.

Dự án xây dựng khu CNC Hòa Lạc 600 ha bước 2, giai ñoạn I........53

4.4.2.

Dự án ñầu tư xây dựng ñường tỉnh lộ 419........................................63

4.5.

ðề xuất một số giải pháp thực hiện tốt công tác thu hồi ñất, bồi
thường, hỗ trợ theo ñúng pháp luật, có tính khả thi trên ñịa bàn
huyện Thạch Thất. ...........................................................................68

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


4.5.1.

Hoàn thiện chính sách pháp luật về ñất ñai ......................................68

4.5.2.

Kiện toàn nội dung chính sách về công tác bồi thường, hỗ trợ .........69

4.5.3.

Tăng cường vai trò cộng ñồng trong việc tham gia công tác
GPMB .............................................................................................70

4.5.4.

Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của ban bồi
thường, hỗ trợ ..................................................................................71

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................73
5.1.

Kết luận ...........................................................................................73

5.2.

ðề nghị ............................................................................................74

TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................76

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Các loại ñất chính của huyện Thạch Thất.............................................29
Bảng 4.2 Hệ thống giao thông của huyện Thạch Thất………………………39
Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2011 huyện Thạch Thất..................... 43
Bảng 4.4 Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ GPMB tại DA1................... 51
Bảng 4.5 Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ GPMB tại DA2................... 53
Bảng 4.6 Bảng tổng hợp ñối tượng ñược bồi thường tại DA1....................... 55
Bảng 4.7 Ý kiến của người dân về việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược
bồi thường tại DA1 ....................................................................... 56
Bảng 4.8 Giá trị tiền bồi thường, hỗ trợ về ñất tại DA1 ................................ 57
Bảng 4.9 Ý kiến của người dân về giá ñất và chính sách bồi thường, hỗ trợ về
ñất tại DA1 ................................................................................... 58
Bảng 4.10 Giá trị tiền bồi thường, hỗ trợ về tài sản tại DA1......................... 60
Bảng 4.11 Ý kiến của người dân về chính sách bồi thường, hỗ trợ về tài sản
tại DA1 ......................................................................................... 60
Bảng 4.12: Tổng hợp các koản hộ trợ của DA1 ............................................ 61
Bảng 4.13 Bảng tổng hợp ñối tượng ñược bồi thường tại DA2..................... 64
Bảng 4.14 Giá trị tiền bồi thường về ñất tại DA2 ......................................... 64
Bảng 4.15 Giá trị tiền bồi thường về tài sản tại DA2 .................................... 65
Bảng 4.16 Tổng hợp các khoản hộ trợ tại DA2............................................. 65

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Nội dung chữ viết tắt

ADB

Ngân hàng phát triển Châu á

BðS

Bất ñộng sản

BT

Bồi thường

CNC

Công nghệ cao

CNH-HðH

Công nghiệp hoá- Hiện ñại hoá

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GCN QSDð

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

HT

Hỗ trợ

KðT

Khu ðô thị

Nð

Nghị ñịnh

NN

Nông nghiệp

Qð

Quyết ñịnh

TðC

Tái ñịnh cư

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

TP

Thành phố

TTYT

Trung tâm y tế

TW

Trung ương

UBND

Ủy ban nhân dân

WB

Ngân hàng Thế giới

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii

1 MỞ ðẦU

1.1. Tính cấp thiết của ñề tài
ðể ñáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước với mục
tiêu ñưa nước ta trở thành một nước Công nghiệp vào năm 2020, trong những
năm gần ñây việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, KðT mới ñã phát
triển nhanh.
Thu hồi ñất, bồi thường giải phóng mặt bằng ñể thực hiện các công
trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một
khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển. Thu hồi ñất, bồi thường
giải phóng mặt bằng là ñiều kiện ban ñầu và tiên quyết ñể triển khai thực hiện
các dự án. Tuy nhiên công tác thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
phục vụ công tác giải phóng mặt bằng cũng là một vấn ñề hết sức nhạy cảm
và phức tạp. Nó tác ñộng tới mọi mặt ñời sống kinh tế, xã hội và cộng ñồng
dân cư, ảnh hưởng trực tiếp ñến lợi ích của Nhà nước, của chủ ñầu tư, ñặc biệt
với hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, ñến từng ñịa
phương, cơ sở.
Hà Nội là thủ ñô, là trung tâm kinh tế, chính trị và xã hội của nước ta.
Vấn ñề công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước càng rõ nét hơn. ðặc biệt ñối
với Thạch Thất là một huyện thuộc thủ ñô Hà Nội kể từ ngày 01/8/2008 sau
khi sáp nhập tỉnh Hà Tây về Hà Nội. Huyện Thạch Thất ñang trên ñà phát
triển ñể trở thành khu trung tâm kinh tế lớn mạnh của Hà Nội. Tại ñây sẽ còn
nhiều dự án ñầu tư tiếp tục ñược triển khai thực hiện. ðể góp phần hoàn thiện
chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất nhằm ñảm bảo lợi
ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có ñất bị thu hồi, góp phần
hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về ñất ñai trong việc bồi thường giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất, thực tế ñang ñặt ra nhiều vấn ñề phải
nghiên cứu nghiêm túc, từ ñó có thể ñưa ra các giải pháp ñúng và toàn diện,
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


ñáp ứng ñược các yêu cầu ñặt ra.
Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn ñó, tôi chọn ñề tài: “ðánh giá việc thực
hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án huyện
Thạch Thất, thành phố Hà Nội” .
1.2. Mục ñích của ñề tài
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
tại một số dự án huyện Thạch Thất - Thành phố Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng khi thực hiện các dự án trên ñịa bàn huyện Thạch Thất - Thành
phố Hà Nội.
1.3. Yêu cầu
- ðánh giá chính xác kết quả thực hiện chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng tại một số dự án huyện Thạch Thất - Thành phố Hà Nội.
- ðánh giá việc xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi ñất ñể thực hiện một số dự án trên ñịa bàn huyện Thạch Thất Thành phố Hà Nội.
- ðánh giá mức giá bồi thường, hỗ trợ về ñất và tài sản khi Nhà nước thu
hồi ñất ñể thực hiện một số dự án trên ñịa bàn huyện Thạch Thất - Thành phố
Hà Nội.
- ðề xuất các giải pháp hợp lý nhằm góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ và
thực hiện tốt chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu
hồi ñất trong thời gian tới.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CẦN NGHIÊN CỨU

2.1. Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư
2.1.1. Khái niệm bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi nhà nước thu hồi ñất
- Thu hồi ñất: Là việc Nhà nước ra Quyết ñịnh hành chính ñể thu lại
quyền sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, UBND xã, phường,
thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị
thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể
di dời ñến ñịa ñiểm mới.
- Tái ñịnh cư:
+ Theo từ ñiển Tiếng Việt: Tái nghĩa là "hai lần hoặc lần thứ hai, lại
một lần nữa"
+ ðịnh cư: là ở một nơi nhất ñịnh ñể sinh sống, làm ăn.
Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB): Tái ñịnh cư là xây dựng Khu
dân cư mới, có ñất ñể sản xuất và cơ sở hạ tầng công cộng tại một ñịa ñiểm khác.
Các hình thức tái ñịnh cư:
+ Tái ñịnh cư tập trung;
+ Tái ñịnh cư tại chỗ;
+ Tái ñịnh cư xen ghép (phân tán).
2.1.2. ðặc ñiểm của công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB
Như chúng ta ñã biết ñể thực hiện ñược dự án theo ñúng tiến ñộ, thì
trước hết các chủ ñầu tư cần phải giải phóng ñược mặt bằng. ðó là công việc
trọng tâm và hết sức quan trọng. Công việc này mang tính chất phức tạp, tốn
kém nhiều thời gian, công sức và tiền của. Ngày nay, công việc này ngày
càng trở nên khó khăn hơn do ñất ñai ngày càng có giá trị và khan hiếm. Bên
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


cạnh ñó công tác GPMB liên quan ñến lợi ích của nhiều cá nhân, tập thể và
của toàn xã hội. Ở các ñịa phương khác nhau thì công tác GPMB cũng có
nhiều ñặc ñiểm khác nhau. Vì vậy cần phải có những phương pháp hợp lý ñể
thực hiện công tác này. Tuy nhiên, công tác GPMB mang tính ña dạng và
phức tạp:
- Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất
khác nhau với ñiều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh.
ðối với khu vực ñô thị, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và
tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
GPMB có những ñặc trưng nhất ñịnh. ðối với khu vực ven ñô, mức ñộ tập
trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ... quá
trình GPMB và giá ñất tính bồi thường, hỗ trợ cũng có ñặc trưng riêng của nó.
Còn ñối với khu vực nông thôn, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản
xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do ñó, GPMB
và giá ñất tính bồi thường, hỗ trợ cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm
riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò
quan trọng trong ñời sống kinh tế - xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực
nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà
ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ sản xuất của nông
dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn do ñó tâm lý dân cư
vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất còn ñược lợi
nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình hình ñó
ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất
khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời

sống dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


dạng, không ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác
ñịnh giá bồi thường.
ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Do yếu tố lịch sử ñể lại nên nguồn gốc sử dụng ñất phức tạp và do cơ
chế chính sách chưa ñáp ứng ñược với nhu cầu thực tế sử dụng ñất nên chưa
giải quyết ñược các vướng mắc và tồn tại cũ.
+ Việc quản lý ñất ñai chưa chặt chẽ dẫn ñến các hiện tượng lấn chiếm,
xây dựng nhà trái phép nhưng lại không ñược chính quyền ñịa phương xử lý
dẫn ñến việc phân tích hồ sơ ñất ñai và áp giá phương án bồi thường gặp rất
nhiều khó khăn.
+ Thiếu quỹ ñất dành cho xây dựng khu TðC cũng như chất lượng khu
TðC thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu...
+ Việc áp dụng gia ñất ở ñể tính bồi thường giữa thực tế và quy ñịnh
của nhà nước có những khoản cách khá xa cho nên việc triển khai thực hiện
cũng không ñược sự ñồng thuận của những người dân.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau ñều có những tính ñặc
thù riêng biệt do ñó công tác tổ chức thực hiện cũng khác nhau.
2.2. Chính sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ GPMB của các tổ chức ngân
hàng và ở một số nước trên thế giới

2.2.1. Trung Quốc

Về pháp luật ñất ñai, Trung Quốc có nhiều nét tương ñồng với pháp
luật Việt Nam. Tuy nhiên nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người
Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng ñất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà
nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng ñất ñai. Do
vậy, thị trường ñất ñai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà ở.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


Về ñền bù thiệt hại về ñất ñai, do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên
không có chính sách ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông
nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng
bị thu hồi ñất.
Về phương thức ñền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử
dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm. Người
dân có quyền lựa chọn các hình thức ñền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà
tại khu ở mới. Tại thủ ñô Bắc Kinh và Thành phố Thượng Hải, người dân
thường lựa chọn ñền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với
công việc nơi làm việc của mình.
Về giá ñền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này
cũng ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời
ñược ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà
nước tác ñộng ñiều chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp,
việc ñền bù thiệt hại theo tính chất của ñất và loại ñất (tốt, xấu).
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp
thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử
dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý
ñiều kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước

có chính sách xã hội riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TðC
ñược quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân ñối ñược giao thông
ñộng và tĩnh. Trong quá trình ñền bù, GPMB phải lập các biện pháp xử lý ñối
với việc sắp xếp bồi thường khi không ñạt ñược thống nhất. Khi không ñạt
ñược thống nhất sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa theo trọng tài,
sau theo khiếu tố.
Tiêu chuẩn sắp xếp bồi thường di dời nhà cửa hiện nay của Thành phố
Thượng Hải ñược thực hiện theo 3 loại:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


- Loại 1: Lấy theo giá thị trường của nhà ñất ñối với nhà bị tháo dời cộng
thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: ðổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị
trường, giá tương ñương với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, ñây là tiêu chuẩn mà
chính quyền huyện, huyện nơi có di dời lập ra ñối với những người có khó
khăn về nhà ở. Người bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù
hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở ñể tăng diện tích, dựa theo phân cấp từng
vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi càng ñược hệ số tăng thêm, mức tăng
thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [1].

2.2.2. Thái Lan
Ở Thái Lan chưa có chính sách ñền bù TðC quốc gia, nhưng tại Hiến
Pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ
sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển
ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo thời giá thị

trường cho những người hợp pháp về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng
gây ra và quy ñịnh việc ñền bù phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và
người có quyền thừa kế tài sản ñó. Dựa trên các qui ñịnh này, các ngành có
qui ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho
việc trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dụng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước,
phát triển ñô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích
công cộng. Luật qui ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc
tính giá trị ñền bù các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa
ra các qui ñịnh cụ thể về trình tự tiến hành ñền bù TðC, nguyên tắc cụ thể xác
ñịnh giá trị ñền bù, các bước lập và phê duyệt dự án ñền bù, thủ tục thành lập

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


các cơ quan, uỷ ban tính toán ñền bù TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền ñền
bù, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện ñưa ra toà án. Ví dụ:
Trong ngành ñiện năng thì cơ quan ñiện lực Thái Lan là nơi có nhiều
dự án ñền bù TðC lớn nhất nước, họ ñã xây dựng chính sách riêng với mục
tiêu: “ðảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông
qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và ñạt mức tối ña nhu cầu, ñảm
bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và ñược tham gia
nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế ñã tỏ ra hiệu quả khi
cần thu hồi ñất trong nhiều dự án [2].

2.2.3. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Theo ngân hàng thế giới (WB-Word Bank), ngân hàng phát triển châu

Á (ADB-Asian Development Bank) và các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất
của việc bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ mục
ñích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng phải ñồng thời
ñảm bảo lợi ích của những người bị ảnh hưởng ñể họ có một cuộc sống tốt
hơn trước về mọi mặt. Trên tinh thần giảm thiểu ñến mức thấp nhất các tác
ñộng của việc thu hồi ñất có chính sách thỏa ñáng, phù hợp ñảm bảo cho
người bị thu hồi ñất không gặp bất lợi hay khó khăn trong cuộc sống. Khắc
phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn sống ñối với người bị ảnh hưởng.
ðể thực hiện ñược phương châm ñó thì trong công tác bồi thường và TðC
phải nhìn nhận con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường
vật chất. Từ quan ñiểm ñó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường
ngang bằng với tình trạng như không có dự án ñược sử dụng bằng giá thay
thế, sao cho ñời sống của người bị ảnh hưởng sau khi ñược bồi thường ít nhất
phải ñạt ñược ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án. Tuy vậy các
chính sách này cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt
Nam như:

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi
thường, TðC là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những vấn ñề
xã hội lớn khi áp dụng chính sách TðC của ADB. Theo ADB và WB thì thiếu
chứng thư hợp pháp về ñất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường cho một số
nhóm dân bị ảnh hưởng và ñược mở rộng ñối với cả ñối tượng không bị thiệt
hại về ñất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần. Ở Việt Nam trước
kia chỉ bồi thường cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở các Nghị
ñịnh 197/2004/Nð-CP [9], 84/2007/Nð-CP [12], 69/2009/Nð-CP [13] thì mở

rộng hơn khái niệm hợp pháp, ñồng thời có quy ñịnh rõ ràng các trường hợp
không ñược bồi thường về ñất nếu xét thấy cần ñược hỗ trợ thì UBND cấp
Tỉnh ra quyết ñịnh ñối với từng trường hợp cụ thể.
- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và TðC bao giờ
cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong khi
ở Việt Nam chưa có quy ñịnh rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án về
GPMB và triển khai thi công, chỗ nào GPMB xong thì thi công trước tránh
lấn chiếm ñất ñai), do vậy, nhiều gia ñình còn chưa kịp thời sửa chữa, xây
dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn ñịnh trước khi giải tỏa.
- Quy ñịnh của ngân hàng ADB là không những phải thông báo ñầy ñủ
các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, TðC của dự án cho
các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu
chính ñáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực hiện công
tác TðC. Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện ñầy ñủ nội dung này là
rất khó khăn, vì việc thu hồi ñất là quyền của Nhà nước, nhưng việc di chuyển
theo kế hoạch như thế nào, TðC ra sao hầu như không trả lời ngay ñược.
- Theo quy ñịnh của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan
thực hiện dự án phải do một tổ chức bên ngoài giám sát ñộc lập ñể ñảm bảo
những thông tin là khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát ñộc lập phải
kiểm tra xem các hoạt ñộng TðC có ñược triển khai ñúng không ? Từ ñó có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


những kiến nghị biện pháp giải quyết, sao cho công tác TðC ñạt ñược mục
tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh.
Các chính sách hiện hành tại Việt Nam chưa có quy ñịnh về giám sát
ñộc lập về TðC. Cho nên việc giám sát ñộc lập công tác TðC là công tác khá
mới mẻ ở Việt Nam và ít cá nhân quen với công việc này.

Phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm theo ADB là rất rộng còn
theo chính sách hiện hành của Việt Nam thì vẫn còn hạn chế [26].

2.2.4. ðánh giá chung về chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và TðC của
các tổ chức Ngân hàng và một số nước trên thế giới
Việc xây dựng và phát triển các công trình ñều cần có ñất. Do ñất ñai
có hạn, vì thế mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi
ñất hoặc trưng thu của người ñang sở hữu, ñang sử dụng ñể phục vụ cho nhu
cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở
mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại
Bộ Luật ðất ñai hoặc một bộ luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu ñã phù
hợp với quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất không thực
hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ñất ñai. Việc thu hồi ñất, trưng thu ñất
và bồi thường thiệt hại về ñất tại mỗi quốc gia ñều ñược thực hiện theo chính
sách riêng do Nhà nước ñó quy ñịnh.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và TðC của một
số nước và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các
kinh nghiệm ñể tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở
một số ñiểm sau:
- Hoàn thiện các quy ñịnh về công tác ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá
ñất ñể bồi thường, hỗ trợ GPMB và TðC nói riêng bằng cách thành lập các ñơn
vị tư vấn trong việc ñiều tra, nghiên cứu và xây dựng giá ñất ở các tỉnh, thành
phố cả nước ñể giúp nhà nước xây dựng ñược một khung giá phù hợp sao cho

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


hài hòa giữa lợi ích của người và lợi ích quốc gia.

- Công khai hoá ñầy ñủ các thông tin liên quan về dự án cũng như
chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC cho các hộ dân bị thu hồi ñược biết,
ñược bàn và kiểm tra.
- Quan tâm hơn nữa ñối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu
TðC; các chế ñộ chính sách của những người bị thu hồi ñất; giá cả ñền bù
phải sát với giá thị trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu
hồi ñất, chủ ñầu tư với Nhà nước.
- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy ñịnh cần nghiên cứu
chính sách hỗ trợ trong việc chuyển ñổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị
thu hồi ñất.
2.3. Chính sách thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ ở Việt Nam

2.3.1. Thời kỳ trước năm 1987
* Hiến pháp 1946 [15]
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần ñầu tiên
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. ðến
năm 1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách
ruộng ñất ñược ban hành. Một trong những mục tiêu ñầu tiên của cuộc cải
cách là: Thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và ñế quốc
xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến, chiếm hữu ruộng ñất của
giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân. Sau ñó,
ðảng và Nhà nước ta ñã vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, ñồng thời
Nhà nước thành lập các nông trường quốc doanh, các trạm trại nông nghiệp hình thức sở hữu tập thể.
* Nghị ñịnh số 151-TTg [31]
Ngày 14 tháng 4 năm 1959 Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số
151-TTg quy ñịnh về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp
quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và TðC ở Việt Nam, sau ñó Ủy ban
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11

kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành thông tư liên bộ số 1424/TTg của
Chính phủ quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ñể làm ñịa ñiểm
xây dựng các công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải ñảm bảo kịp thời
và diện tích ñủ cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, ñồng thời
chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất. ðất thuộc sở
hữu tư nhân hoặc tập thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước. Về
mức bồi thường và cách tính bồi thường theo Nghị ñịnh 151/TTg:
- Về việc bồi thường thiệt hại do lấy ñất gây nên phải bồi thường hai
khoản: về ñất thì bồi thường từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng
ñất bị trưng thu.
- ðối với hoa màu thì ñược bồi thường ñúng mức.
- ðối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình phục vụ sinh hoạt
ñược giúp ñỡ xây dựng cái khác.
- Ngoài ra, mồ mả thì căn cứ vào tình hình cụ thể về phong tục tập quán
của ñịa phương mà giúp cho họ một số tiền làm phí tổn di chuyển.
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc bồi thường thiệt hại trong
nghị ñịnh này là ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu trưng dụng ñất ñai trong những
năm 1960. Cách bồi thường như vậy ñược thực hiện cho ñến khi Hiến pháp
1980 ra ñời.

2.3.2. Thời kỳ từ năm 1987 ñến năm 1993
Hiến pháp 1980 [17] quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy
việc thực hiện bồi thường về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện bồi
thường những tài sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây
nên.
Luật ðất ñai năm 1988 [21] ban hành quy ñịnh về việc bồi thường cũng
cơ bản dựa trên những ñiều quy ñịnh tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội ñồng Bộ trưởng ban hành quyết ñịnh số

186/HðBT [19] về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


chuyển mục ñích sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường. Căn cứ ñể
tính bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo quyết ñịnh
này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất. Mỗi hạng ñất tại mỗi vị trí ñều quy
ñịnh giá tối ña, tối thiểu. UBND các tỉnh, thành phố quy ñịnh cụ thể mức bồi
thường thiệt hại của ñịa phương mình sát với giá ñất thực tế ở ñịa phương
nhưng không thấp hơn hoặc cao hơn khung giá ñịnh mức. Tổ chức, cá nhân
ñược Nhà nước giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích
khác thì phải bồi thường về ñất nông nghiệp, ñất có rừng cho Nhà nước.
Khoản tiền này ñược nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai
hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo ñất nông nghiệp, ổn ñịnh cuộc sống, ñịnh
canh, ñịnh cư cho vùng bị lấy ñất.
Tại quyết ñịnh này, mức bồi thường còn ñược phân biệt theo thời hạn
sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền bồi thường ñối
với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thủy lợi…

2.3.3. Thời kỳ từ năm1993 ñến năm 2003
* Luật ðất ñai 1993
Luật ðất ñai 1993 [22] có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho
Luật ñất ñai 1988.
ðây là văn bản pháp luật quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất. Luật ñất ñai quy ñịnh các loại ñất sử
dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng ñất. Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất
là họ ñược cấp GCN QSDð và quyền sở hữu nhà. Chính ñiều này làm căn cứ

cho quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất.
- ðiều 12 Luật ñất ñai 1993 ñã quy ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các
loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho
thuê ñất. Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại về ñất. Chính
phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


- ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng thì người thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại”.
Sau khi Luật ñất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất
nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp
quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các
văn bản ñó, bao gồm:
- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy ñịnh việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị ñịnh này là cơ sở
pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc bồi thường khi Nhà nước
thu hồi ñất ñể phục vụ cho mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng trong giai ñoạn từ 1994 ñến 1998. Tuy nhiên, qua quá trình
thực hiện, chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị
ñịnh này cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất ñịnh như: chưa bao quát, ñiều
chỉnh ñầy ñủ phạm vi thu hồi ñất; mức bồi thường thiệt hại về ñất ñai, tài sản
chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế; không có quy ñịnh về các biện
pháp hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất và xây dựng các khu TðC ñể phục vụ
việc di dân GPMB v.v…
- Nghị ñịnh 87/CP [5] ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất.

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB [20] ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài
chính - Xây dựng - Tổng cục ðịa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn
thi hành Nghị ñịnh 87/CP.
- Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP [6] ngày 24 tháng 4 năm 1998 của
Chính phủ thay thế cho Nghị ñịnh số 90/CP. Chính sách bồi thường thiệt hại
về ñất ñược thể chế tại Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ñã ñiều chỉnh ñầy ñủ, cụ
thể, chi tiết về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC theo nguyên tắc bồi
thường, hỗ trợ về ñất, về tài sản.v.v. phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


quyết hài hoà mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi ñất với Nhà nước
và các bên có liên quan. Với việc ban hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP,
Nhà nước ñã thực hiện ñổi mới một bước chính sách ñền bù và TðC khi Nhà
nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích công
cộng, lợi ích quốc gia. Qua hơn 5 năm thực hiện, việc thực hiện chính sách
hiện hành ñã ñạt ñược những kết quả quan trọng, nhưng cũng còn nhiều hạn
chế, tồn tại:
Thứ nhất, việc bồi thường ñất ở ñối với các trường hợp sử dụng ñất
trước Luật ðất ñai năm 1993 còn chưa ñược quy ñịnh cụ thể, nên trong tổ
chức thực hiện còn nhiều cách làm khác nhau dẫn ñến khiếu kiện.
Thứ hai, giá ñất tính bồi thường thiệt hại quy ñịnh tại ðiều 8 của Nghị
ñịnh số 22/1998/Nð-CP là phù hợp với chế ñộ sở hữu về ñất ñai và tình hình
thực tế ở nước ta. Tuy nhiên, quy ñịnh hiện hành còn có hai khía cạnh khó
khăn và vướng mắc cho tổ chức thực hiện: một là, việc xác ñịnh giá ñất phù
hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; hai là,
việc xác ñịnh hệ số K. Không ít ñịa phương bồi thường theo giá ñất do Ủy
ban nhân dân tỉnh ban hành như ðà Nẵng, Lào Cai v.v.; nhiều ñịa phương khác

quy ñịnh giá bồi thường ñất quá thấp và thường thấp nhiều so với giá ñất thực tế
hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở ñịa phương. Với số tiền bồi
thường ñó, người dân không ñủ ñể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một
mảnh ñất tương ñương cả về diện tích và giá ñất với mảnh ñất bị thu hồi; chính
vì vậy ñã làm ảnh hưởng tới khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới
của người bị thu hồi ñất; từ ñó, dẫn ñến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền
bồi thường, không di chuyển, làm chậm tiến ñộ GPMB, chậm thực hiện dự án
ñầu tư v.v.
Thứ ba, quy ñịnh về ñiều kiện ñể ñược bồi thường hoặc không ñược bồi
thường thiệt hại về ñất tuy ñã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản
lý, sử dụng ñất ñai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thiệt hại dẫn ñến cách hiểu, cách làm
khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng ñến thời gian thực hiện dự án.
Thứ tư, chính sách bồi thường thiệt hại về ñất chưa gắn với chính sách
thu tiền sử dụng ñất, nhất là thu tiền sử dụng ñất khi cấp GCN QSDð (hợp
pháp hoá) cho người sử dụng ñất ở trước Luật ðất ñai năm 1993. Nhiều trường
hợp ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thiệt hại về ñất, nhưng theo quy ñịnh về thu
tiền sử dụng ñất thì người có ñất muốn ñược cấp GCN QSDð phải nộp 20%
hoặc 40% tiền sử dụng ñất. Do ñó, khi thực hiện bồi thường mỗi ñịa phương có
cách xử lý khác nhau, gây nhiều tranh cãi. Có ñịa phương thực hiện ñền bù
100% như ðồng Nai..., nhưng có ñịa phương thực hiện bồi thường bằng 80%
hoặc 60% tuỳ theo thời ñiểm sử dụng ñất như quy ñịnh của thành phố Hải
Phòng, ðà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa vụ tài chính còn thiếu vào tiền bồi
thường như thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ năm, chưa có quy ñịnh chi tiết về vấn ñề TðC như: tiêu chuẩn của

khu TðC, phân ñịnh trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp
trong việc tạo lập và bố trí TðC, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất
phải di chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục ñời sống và sản xuất tại các
khu TðC…
Thứ sáu, chưa quy ñịnh cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết ñịnh
thu hồi ñất, quyết ñịnh bồi thường ñối với các trường hợp cố tình không thực
hiện ñã dẫn ñến một số ñối tượng lợi dụng kẽ hở trong chính sách của Nhà
nước cố tình chây ỳ không chịu cho Hội ñồng bồi thường tiến hành ño ñạc,
kiểm kê, không chịu nhận tiền bồi thường, không chịu di chuyển, lôi kéo
người khác không thực hiện quyết ñịnh của Nhà nước, làm cho tình hình vốn
ñã phức tạp càng trở lên phức tạp hơn.
Thứ bảy, các chủ dự án chưa tính ñúng, tính ñủ chi phí bồi thường,
GPMB vào tổng mức ñầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn ñể chi trả
tiền bồi thường cho người bị thu hồi ñất không ñầy ñủ và kịp thời; nhiều dự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16


án thiếu vốn, nên phương án bồi thường ñã ñược phê duyệt nhưng không ñảm
bảo tiền chi trả bồi thường ñể GPMB; có dự án ñã GPMB xong, nhưng không
có vốn ñể thi công ñể dân tái lấn chiếm dẫn ñến kéo dài thời gian bồi thường,
GPMB.
* Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 [23]
Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998 ñược Quốc hội thông
qua ngày 02/12/1998. Về cơ bản, Luật ðất ñai sửa ñổi năm 1998 vẫn dựa trên nền
tảng cơ bản của Luật cũ, chỉ một số ñiều ñược bổ sung thêm cho phù hợp thực tế.
Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính ñã tiến hành dự
thảo lần thứ nhất về sửa ñổi bổ sung Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP về việc bồi
thưòng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất. Trong ñó, một số ñiều cơ bản ñã

ñược ñề nghị sửa ñổi như xác ñịnh mức ñất ñể tính bồi thường, giá bồi
thường, lập khu TðC, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi ñất phải chuyển
ñến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các ñiều kiện bắt buộc phải có của
khu TðC, Hội ñồng bồi thường GPMB và thẩm ñịnh phương án bồi thường
GPMB.
- Thông tư 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP bao gồm các phương pháp xác ñịnh hệ số K, nội
dung và chế ñộ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác.
- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công
sản - Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB.
* Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001 [24]
Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai ngày 29/06/2001
quy ñịnh cụ thể hơn về bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng
vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Việc
bồi thường, hỗ trợ ñược thực hiện theo quy ñịnh của Chính phủ. Nhà nước có
chính sách ñể ổn ñịnh ñời sống cho người có ñất bị thu hồi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

17