XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG AN CƯU THÀNH PHỐ HUẾ

1

MỞ ðẦU
ðặt vấn ñề
ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố quyết
ñịnh của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa
bàn phân bố các khu dân cư, các công trình kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng. ðất
ñai có ý nghĩa rất quan trọng ñối với ñời sống con người và sự phát triển kinh tế - xã
hội, là tư liệu sản xuất ñể tạo ra của cải vật chất nuôi sống con người, ñất ñai ñược sử
dụng làm nơi cư trú, nơi sản xuất kinh doanh làm giàu cho xã hội,…Bên cạnh ñó cùng
với những ñặc tính vốn có như cố ñịnh về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về
không gian, vô hạn về thời gian sử dụng ñã làm cho ñất ñai ngày càng trở nên khan
hiếm và quý giá hơn.
Hiện nay, nước ta ñang trong xu thế hội nhập khu vực và quốc tế, nền kinh tế thị
trường cùng với sự gia tăng về dân số, mật ñộ dân cư ngày càng ñông cũng như sự
phát triển ngày càng nhiều các ngành kinh tế thì nhu cầu sử dụng ñất của con người
ngày càng lớn. Vì vậy, việc quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản trong nền kinh
tế nhiều thành phần có sự quản lý của nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa là
một vấn ñề mới và hết sức quan trọng, tuy nhiên vấn ñề này vẫn còn nhiều bất cập ở
nhiều ñịa phương.
ðặc biệt với khu vực ñô thị, do quá trình phát triển nhanh chóng ñòi hỏi nhu cầu
phát triển về các quỹ ñất như ñất ở, ñất chuyên dùng là rất lớn. Sự chênh lệch ngày
càng cao về cung cầu ñất ñai trên thị trường làm cho giá trị quyền sử dụng ñất ngày
một tăng lên và quá trình trao ñổi, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất diễn ra sôi ñộng,
phức tạp. ðiều này dẫn ñến mức giá ñất trên thị trường chuyển nhượng biến ñộng liên
tục dưới tác ñộng của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, trong khi Nhà nước chỉ
thực hiện việc quy ñịnh giá ñất hàng năm. Do vậy, trên thực tế giữa mức giá quy ñịnh
của Nhà nước và mức giá giao dịch trên thị trường còn có sự chênh lệch lớn.
Mặc dù, giá ñất nhà nước ñã thay ñổi liên tục ñể phù hợp tình hình nhưng nhìn
chung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh còn chênh lệch nhiều so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất trên thực tế. Tuy nhiên vấn ñề ñiều chỉnh, giảm chênh lệch là rất

khó. ðiều này có thể nhận thấy nếu ñiều chỉnh giá ñất nhà nước phù hợp với thực tế thị
trường nhằm ñáp ứng việc tăng ngân sách từ vấn ñề thuế và các nguồn thu khác từ sử
dụng ñất thì với quá trình phát triển kinh tế xã hội như hiện nay, các công trình chuyên
dùng, các công trình phúc lợi xã hội sử dụng nhiều các quỹ ñất khác, rõ ràng sẽ khó
giải quyết vấn ñề vốn cho phát triển cơ sở hạ tầng và ổn ñịnh ñời sống cho người dân
bị thu hồi ñất và công tác tái ñịnh cư sẽ gặp nhiều khó khăn. Từ nhìn nhận ñó, vấn ñề
ñặt ra có thể ứng dụng công nghệ thông tin ñể xây dựng một hệ thống thông tin giá ñất


2

ở nhằm cung cấp những thông tin cần thiết về giá trị thực của thửa ñất nhằm hỗ trợ cho
công tác quản lý ñất ñai của ñịa phương ñồng thời giúp cho người sử dụng ñất tìm
kiếm ñược nơi ở phù hợp với khả năng chi trả của mình hay ñược ñền bù thỏa ñáng khi
có dự án thu hồi ñất từ các nhà ñầu tư trong và ngoài nước. Ngoài ra, tạo ñiều kiện
cung cấp thông tin cho các nhà ñầu tư phát triển bất ñộng sản phục vụ phát triển kinh
tế - xã hội.
Vì vậy việc cập nhật giá ñất nhà nước và ñiều tra giá ñất thực tế trên thị trường
kết hợp với việc ứng dụng công nghệ thông tin ñể xây dựng một hệ thống thông tin giá
ñất ở ñô thị là một việc làm hết sức cần thiết nhằm hỗ trợ công tác quản lý nhà nước về
ñất ñai hiệu quả, hợp lý, khoa học và tiết kiệm. ðối với quản lý hệ thống thông tin ñất
thì hệ thống thông tin ñịa lý (Geographic Information Systems – GIS) là một công cụ
mạnh ñể có thể xây dựng ñược một hệ thống thông tin ñất ñai (Land information
systems- LIS) ñáp ứng ñược yêu cầu quản lý cũng như khai thác nhằm phục vụ cho
quá trình phát triển kinh tế - xã hội của ñất nước.
Thành phố Huế - trung tâm kinh tế - chính trị của tỉnh Thừa Thiên Huế, là ñô thị
loại I trực thuộc Tỉnh. Cùng với sự phát triển về kinh tế - xã hội thì nhu cầu sử dụng
ñất và các hoạt ñộng liên quan tới chuyển nhượng, trao ñổi…ñất ñai ngày càng nhiều.
Các hoạt ñộng quản lý ñất ñai của thành phố ñược ứng dụng công nghệ tin học, nhằm
xây dựng phương pháp quản lý hiện ñại, khoa học, thay thế dần phương pháp quản lý

truyền thống. Tuy nhiên hệ thống các văn bản quy phạm vẫn chưa ñồng bộ và còn
nhiều bất cập cũng như công tác xây dựng hệ thống thông tin giá ñất còn khá mới mẽ
chưa ñáp ứng ñược nhu cầu thực tế thị trường.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn ñó, việc ứng dụng công nghệ thông tin ñể xây
dựng một hệ thống thông tin giá ñất ñặc biệt là giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố là một
việc hết sức quan trọng không chỉ hỗ trợ cho vấn ñề quản lý nhà nước về ñất ñai mà
còn giúp cho các doanh nghiệp và người sử dụng ñất tìm kiếm cơ hội ñầu tư nhằm phát
triển kinh tế - xã hội và góp phần ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản. Vì vậy, việc nghiên
cứu và ứng dụng công nghệ thông tin cụ thể là xây dựng hệ thống thông tin giá ñất ở
trên ñịa bàn thành phố là một việc làm tất yếu và cần thiết.
Do ñiều kiện thời gian, ñể tập trung vào kết quả ñiều tra, chúng tôi chọn ñịa ñiểm
có giao dịch bất ñộng sản khá sôi ñộng là phường An Cựu ñể thực hiện ñề tài: "Xây
dựng hệ thống thông tin giá ñất ở tại phường An Cựu - thành phố Huế".
Mục ñích của ñề tài
- Ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường nhằm xây dựng cơ sở
dữ liệu hệ thống thông tin giá ñất ở, thành lập bản ñồ chuyên ñề các yếu tố ảnh hưởng
ñến giá thửa ñất và bản ñồ giá ñất thị trường trên ñịa bàn nghiên cứu.


3

- ðề xuất giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá ñất ở ñã xây dựng nhằm
phục vụ cho công tác quản lý giá ñất ở ñô thị tại thành phố Huế
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu kết hợp ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường ñể
xây dựng hệ thống thông tin giá ñất ở.
Ý nghĩa thực tiễn
- Xây dựng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin giá ñất ở, cung cấp thông tin ñất ñai
một cách nhanh nhất, ñầy ñủ và chính xác.

- ðề xuất giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá ñất ở ñã xây dựng nhằm
phục vụ cho công tác quản lý giá ñất ở ñô thị tại phường An Cựu.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của ñề tài
1.1.1. Giá ñất và giá bất ñộng sản
1.1.1.1. Giá ñất [21]
ðất ñai không có giá thành sản xuất. Giá trị của ñất ñai một phần do tự nhiên
sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng ñất ñai mang lại ñược gọi là "giá trị
ñất ñai" (ñịa tô tư bản hoá). Lợi ích thu ñược từ ñất ñai càng lớn thì giá trị của nó càng
cao. Trong nền kinh tế thị trường, ñất ñai ñược mua bán, chuyển nhượng dẫn tới ñất
ñai có "giá trị trao ñổi". Giá trị của ñất ñai ñược biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, ñó
chính là "giá cả của ñất ñai" thường gọi là giá ñất.
Giá ñất cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường ñược hình thành
và vận ñộng theo các quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật canh tranh,
quy luật cung cầu.
Ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả ñất ñai là dựa trên chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất, giá ñất là tổng hòa giá trị hiện hành của ñịa tô nhiều năm
ñược chi trả một lần và giá ñất là hình thức thực hiện quyền sở hữu ñất ñai trong kinh
tế. Do ñó, giá ñất ở nước ta không giống giá ñất ở một số quốc gia khác có chế ñộ tư
hữu ñất ñai. Giá ñất ở nước ta là giá phải trả ñể có quyền sử dụng ñất trong nhiều năm,
mà không phải là giá cả quyền sở hữu ñất. Tuy thời gian sử dụng ñất tương ñối dài
nhưng trong thời gian sử dụng, người sử dụng ñất cũng có quyền chuyển nhượng,
chuyển ñổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Do vậy
Luật ðất ñai quy ñịnh: giá quyền sử dụng ñất (giá ñất) là số tiền tính trên ñơn vị diện
tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng

ñất (Khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai 2003).
1.1.1.2. Giá bất ñộng sản [22]
Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất ñộng sản ñược hình thành
trên cơ sở quan hệ cung - cầu về bất ñộng sản trên thị trường. Tuy nhiên hàng hoá bất
ñộng sản là hàng hoá ñặc biệt, do ñó giá cả bất ñộng sản có một số ñặc trưng riêng:
- Tính song trùng tức là bao gồm cả giá ñất và công trình
- Tính khu vực
- Có hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê
Giao dịch bất ñộng sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất ñộng sản ñó ñem
lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.


5

ðược hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của
tính bất ñộng và tính dị biệt của bất ñộng sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá
biệt của người mua và người bán. Nhìn từ góc ñộ dài hạn, giá bất ñộng sản luôn luôn
có xu hướng tăng lên vì tài nguyên ñất ñai là có hạn.
1.1.1.3. Các ñặc trưng của giá ñất
Giá ñất không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả ñất ñai phản ánh tác
dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có khả năng thu
lợi ñến ñó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Giá ñất không giống nhau về thời gian hình thành: Do ñất ñai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả
ñược hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ ñến tương lai.
Giá ñất ñai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị ñất ñai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết ñịnh. ðất ñai không phải là sản phẩm lao ñộng
của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
Giá ñất chủ yếu là do nhu cầu về ñất ñai quyết ñịnh và có xu thế tăng cao rõ ràng,

tốc ñộ tăng giá ñất cao hơn so với tốc ñộ tăng giá hàng hoá thông thường. Chủ yếu là
do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành. ðầu tiên là do tính khan hiếm của ñất ñai nên
tính co dãn trong cung nhỏ; mà ñồng thời sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân khẩu
tăng lên không ngừng nên yêu cầu về ñất tiếp tục tăng theo, cho nên giá ñất ngày càng
tăng lên, ñồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội ñược nâng cao khiến cho
tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn ñến xu thế giảm lợi nhuận từ ñó làm cho
giá ñất có trạng thái tăng lên, ñó là mặt chủ yếu ảnh hưởng ñến giá ñất.
Giá ñất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:
ðất ñai cố ñịnh về vị trí nên giá thị trường của ñất rất khó hình thành thống nhất
mà có tính ñặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố vị trí của thửa ñất
khác nhau sẽ quyết ñịnh giá ñất khác nhau.
Giá ñất có tính cá biệt rõ ràng, ở mảnh ñất khác nhau, cấp hạng khác nhau thì sẽ
có giá khác nhau. Vì vậy thửa ñất khác nhau có giá cả rất khác nhau.
1.1.1.4. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất [21]
a/ ðịa tô
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo
ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng ñất. ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ
tư hữu về ruộng ñất. Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và


6

những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là
phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong
chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại
ñịa tô.
Về thực chất ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài
lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. Trong
chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc
quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư

hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối
và ñịa tô ñộc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở
hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản
ðịa tô chênh lệch : là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa ñất có ñiều
kiện khác nhau về ñộ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng ñất phải trả cho
chủ ñất. ðịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của ñịa tô
chênh lệch.
- ðịa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu ñược khi ñầu tư hai lượng tư bản và lao
ñộng như nhau trên cùng một diện tích như nhau. ðiều này có nghĩa lợi nhuận thu
ñược do ñộ phì nhiêu của ñất mang lại và nó phụ thuộc vào vị trí thửa ñất, ñiều kiện
thời tiết và thị trường tiêu thụ.
- ðịa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu ñược do sự ñầu tư hai lượng tư bản và lao
ñộng khác nhau trên cùng một diện tích như nhau. ðiều này có nghĩa lợi nhuận thu
ñược do ñầu tư thâm canh.
ðịa tô tuyệt ñối: là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần
chênh lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
b/ Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể
thay ñổi. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất giảm ñi, nếu
không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu
lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán
không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá
ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất.


7

Giá ñất tỷ lệ thuận với ñịa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng.
Giá ñất =

ðịa tô
Lãi suất ngân hàng

1.1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất [21]
Giá cả bất ñộng sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất ñộng sản thường bị ñẩy lên cao; ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung, giá bất ñộng sản có xu hướng giảm xuống.
Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất
phát từ những khuyết tật của thị trường: "ñộc quyền", "ñầu cơ", "cạnh tranh không lành
mạnh"..., có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như ñầu tư của Nhà
nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (ñường giao thông, cấp và thoát nước,
cấp ñiện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh ñịa ốc, áp
dụng việc bán ñấu giá tài sản bất ñộng sản thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở
cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người
dân như không muốn bán nhà ñất do cha ông ñể lại, hoặc không thích ở nhà chung cư,
hoặc ham muốn có nhà nằm trên Quốc lộ, Tỉnh lộ...
Có 3 nhóm nhân tố tác ñộng ảnh hưởng ñến giá bất ñộng sản, cụ thể là:
a/ Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất ñộng sản [22]
- Nhóm các yếu tố tự nhiên
Vị trí của bất ñộng sản: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất ñộng sản mang lại
càng cao thì giá trị của bất ñộng sản càng lớn. Mỗi bất ñộng sản luôn ñồng thời tồn tại
2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối. Xét trên phương diện tổng quát, cả 2
loại vị trí nói trên ñều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của bất ñộng sản.
Những bất ñộng sản nằm tại trung tâm ñô thị hay một vùng nào ñó sẽ có giá trị lớn hơn
những bất ñộng sản nhà ñất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương ñối).
Những bất ñộng sản nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan

trọng lại có giá trị cao hơn những bất ñộng sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt ñối). Việc
xem xét ñánh giá ưu thế về vị trí bất ñộng sản là cực kỳ quan trọng, ñặc biệt là ñối với
việc xác ñịnh giá ñất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa ñất hoặc lô ñất: một kích thước và diện
tích thửa ñất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của ña số dân cư trong
vùng. [22]
ðịa hình bất ñộng sản toạ lạc: ñịa hình nơi bất ñộng sản toạ lạc cao hay thấp so
với các bất ñộng sản khác trong vùng lân cận có tác ñộng ñến giá trị bất ñộng sản. Ở
những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của bất ñộng sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.


Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất ñộng sản (ñối với bất ñộng sản là nhà
hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất ñộng sản có giá xây dựng như nhau,
bất ñộng sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và
ngược lại.
ðặc ñiểm trên mặt ñất và dưới lòng ñất (ñộ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố trên ñến giá trị của bất
ñộng sản tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng ñất.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào ñều ảnh hưởng trực tiếp ñến giá trị bất ñộng sản.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất ñộng sản nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, ñộng ñất, khí hậu khắc nghiệt…)
làm cho giá trị bất ñộng sản bị sút giảm và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ bất ñộng sản: mức thu nhập hàng năm từ BðS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng ñến giá trị của bất ñộng sản ñó. Khi khả năng tạo
ra thu nhập từ bất ñộng sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược
lại.
Những tiện nghi gắn liền với bất ñộng sản: như hệ thống ñiện, nước, vệ sinh,

ñiều hoà nhiệt ñộ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng ñầy ñủ và chất lượng
càng tốt thì càng làm cho giá trị bất ñộng sản càng gia tăng.
- Nhóm các yếu tố liên quan ñến thị trường
Tính hữu dụng của bất ñộng sản.
Nhu cầu loại bất ñộng sản trên thị trường.
b/ Các yếu tố về pháp lý liên quan ñến bất ñộng sản
Tình trạng pháp lý của bất ñộng sản: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử
dụng ñất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,... hiện có.
Các quy ñịnh về xây dựng và kiến trúc gắn với bất ñộng sản, các hạn chế về
quyền sử dụng ñất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất ñộng sản: tình
trạng cho thuê, thế chấp bất ñộng sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng ñất, sở hữu
nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là ñường băng
lên xuống của máy bay không ñược cao quá 3 tầng…).
- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay ñổi về ñường lối chính sách của Nhà nước
và chính quyền ñịa phương có thể có những tác ñộng ñến hoạt ñộng của thị trường bất
ñộng sản nói chung và sự ñầu tư vào lĩnh vực bất ñộng sản nói riêng. Cụ thể là:


Các chính sách có tác ñộng gián tiếp như: sự khuyến khích ñầu tư bên ngoài vào
ñịa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất ñộng sản qua ñó có thể làm cho giá bất
ñộng sản gia tăng.
Các chính sách tác ñộng trực tiếp như: chính sách cho phép Việt kiều mua bất
ñộng sản tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố
ñược mua nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng ñối với những người ñược
nhà nước giao ñất, cho thuê ñất… chính sách tín dụng ñối với hoạt ñộng ñầu tư vào lĩnh
vực bất ñộng sản, các chính sách thuế của Nhà nước ñối với bất ñộng sản.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô
ðó là các yếu tố kinh tế liên quan như: tình hình cung - cầu bất ñộng sản trong
khu vực, ñặc ñiểm của những người tham gia thị trường bất ñộng sản trong khu vực,
các ñiều kiện của thị trường bất ñộng sản trong khu vực, hiện trạng vùng lân cận (cơ

sở hạ tầng như ñường, hệ thống cấp thoát nước, cấp ñiện, thông tin liên lạc…), mức ñộ
tăng trưởng GDP hàng năm của vùng, thu nhập bình quân hàng năm của người dân
trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác, khả năng ñáp
ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng, số lượng các lô, thửa ñất trống
trong vùng, mức giá bình quân các loại ñất trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất,
mức ñộ lạm phát chung, tình hình thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị
trường tín dụng trong vùng. [
- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác ñộng lớn ñến giá trị bất ñộng sản. Một khu vực mà
mật ñộ dân số ñột nhiên tăng cao do tốc ñộ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất ñộng
sản nơi ñó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình ñộ dân trí, vấn ñề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng ñến giá trị của bất ñộng sản. Tình trạng
những người sống trong bất ñộng sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng
việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia ñình, xã hội của những người ñang chung
sống… Những vấn ñề liên quan ñến thuyết phong thuỷ.
1.1.2. ðịnh giá ñất và bất ñộng sản
1.1.2.1. ðịnh giá ñất [21]
ðịnh giá là loại hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành, tồn tại
và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Ngày nay,
xu hướng phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết ñịnh giá ngày càng ñược hoàn thiện và
trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.


10

Người ñịnh giá ñất căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp ñịnh giá ñất trên cơ sở
nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên
của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế

thực tế của ñất ñai, xem xét ñầy ñủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế - xã
hội, phương thức sử dụng ñất, dự kiến thu lợi từ ñất và chính sách ñất ñai, ñối với việc
thu lợi từ ñất, rồi tổng hợp ñể ñịnh ra giá tại một thời ñiểm nào ñó cho một thửa hoặc
nhiều thửa ñất với một quyền ñất ñai nào ñó.
ðối với Việt Nam, ñịnh giá ñất là một trong bốn quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai
của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý ñất
thích hợp theo ñịnh hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử
dụng có trả tiền theo ñấu thầu, ñấu giá và hợp ñồng thỏa thuận giữa người quản lý và
người sử dụng ñất.
1.1.2.2. ðịnh giá bất ñộng sản [22]
Bất ñộng sản có thể là ñất ñai cũng có thể là ñất ñai và các tài sản khác gắn liền
với ñất. ðịnh giá bất ñộng sản thực chất là ñịnh giá ñất và ñịnh giá các tài sản gắn liền
với ñất (nếu có).
ðịnh giá bất ñộng sản giúp cho người bán và người mua xác ñịnh ñược giá trị thị
trường của bất ñộng sản, ñảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh
ñược rủi ro do ñó việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất ñộng sản diễn ra thuận lợi.
Mặt khác việc ñịnh giá bất ñộng sản giúp cho Nhà nước có căn cứ ñể thu thuế bất ñộng
sản ñảm bảo công bằng, hợp lý. Xây dựng khung pháp lý, quy ñịnh chế ñộ, quy trình
thủ tục ñịnh giá bất ñộng sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị
trường bất ñộng sản. Các nước có thị trường kinh tế phát triển ñều chú trọng xây dựng
hệ thống ñịnh giá bất ñộng sản ñể vận hành và kiểm soát hoạt ñộng giao dịch bất ñộng
sản và thu thuế.
ðịnh giá bất ñộng sản cần dựa trên các thông tin thu thập về các bất ñộng sản ñó.
Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, ñảm bảo ñộ tin cậy thì ñịnh giá càng chính xác.
1.1.3. Thị trường bất ñộng sản [22]
Thị trường bất ñộng sản là một trong những thị trường quan trọng ảnh hưởng trực
tiếp ñến ñời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác ñộng ñến tăng
trưởng kinh tế, thu hút ñầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho ñầu tư phát triển kinh tế
ñất nước. Thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.

1.1.3.1. Thị trường bất ñộng sản thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã
ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñai ñã ñạt ñến ñỉnh cao, thị trường ñất ñai
cũng mang tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền


11

kinh tế lũng ñoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán
ruộng ñất chứ không áp ñặt giới hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai. Tại ñây có
các trang trại với quy mô lớn hàng ngàn hecta.
Ở các nước ñang phát triển trong giai ñoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh
ñầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá ñất ở các vùng kinh tế phát triển và
các khu ñô thị.
Sự sụp ñổ thị trường bất ñộng sản tại một số nước ñã gây hậu quả rất nặng nề cho
nền kinh tế - xã hội của những nước ñó. Ở Thái Lan, thị trường bất ñộng sản sôi ñộng,
ñặc biệt là ñầu tư vào chứng khoán bất ñộng sản ñã ñẩy giá bất ñộng sản lên mức rất
cao dẫn ñến sự sụp ñổ của thị trường bất ñộng sản vào năm 1997, khiến ñồng tiền của
nước này bị mất giá mạnh, tạo ra phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan
và nhiều nước ðông - Nam Á. ðây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn ñến
cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính Châu Á năm 1997.
Tại Hàn Quốc, cuộc khủng hoảng bất ñộng sản vào những năm cuối thập niên 80
thế kỷ XX ñã gây ra nạn xung ñột, bạo ñộng triền miên do người dân nhận thấy rằng,
dù thu nhập của họ có tăng nhưng không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà tăng quá cao.
Hậu quả là sự bất ổn về chính trị và tăng trưởng kinh tế bị sụt giảm.
Mỹ hiện ñang phải ñối mặt với nền kinh tế trên ñà sụt giảm, thậm chí là suy thoái
do ảnh hưởng từ cơn ñịa chấn bùng nổ thị trường bất ñộng sản, ñồng ñô-la Mỹ ngày
càng mất giá. Chính phủ nước này ñang nỗ lực tìm mọi biện pháp ñể cứu một nền kinh
tế lớn nhất thế giới này.
Các nước khác cũng ñều có giá thuê nhà tăng cao. Vì vậy, nhiều nước như Trung

Quốc, Xin-ga-po, Ma-lai-xi-a… ñang có những biện pháp, chính sách khác nhau nhằm
kìm hãm sự sôi ñộng và tăng giá quá mức bình thường ñối với thị trường BðS vốn rất
nhạy cảm này.
Tại Pháp, mặc dù ñất ñai phần lớn thuộc sở hữu tư nhân, nhưng Nhà nước quản
lý ñất ñai nói chung và thị trường bất ñộng nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây
dựng hệ thống ñịa chính nhằm ñảm bảo quyền sở hữu; ñảm bảo quyền chuyển nhượng
ñất ñai với ñầy ñủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng ñất; phục vụ nhiệm vụ
quy hoạch, quản lý và sử dụng ñất có hiệu quả ñáp ứng nhu cầu cộng ñồng; ñảm bảo
thuận tiện cho hoạt ñộng ngân hàng thông qua việc thế chấp ñất ñai và tạo cơ sở xây
dựng một hệ thống thuế ñất và bất ñộng sản công bằng.
Xu hướng cho thuê ñất ñai ñể phát triển ñược coi là biện pháp nâng cao hiệu quả
của việc sử dụng ñất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở
kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu ñất ñể kinh doanh.


12

1.1.3.2. Thị trường bất ñộng sản Việt Nam.[34]
Thị trường bất ñộng sản nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90
thế kỷ trước và trong mười năm qua ñã kịp trải qua vài ñợt biến ñộng "nóng, lạnh".
Khuôn khổ pháp lý mới cho thị trường bất ñộng sản chỉ ra ñời tương ñối hoàn chỉnh
chỉ trong mấy năm gần ñây, bắt ñầu bằng việc ban hành Luật ðất ñai (2003), tiếp theo
là Luật xây dựng (2003), Luật kinh doanh bất ñộng sản (2006) và Luật nhà ở (2006).
Trong những năm gần ñây, thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn cả nước nói
chung luôn luôn có những biến ñộng không ổn ñịnh và hết sức phức tạp, ñặc biệt là tại
hai thành phố lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Vào thời ñiểm năm 2000, thị trường bất ñộng sản bắt ñầu hoạt ñộng sôi ñộng, thị
trường không chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy. Năm 2001 thị
trường bắt ñầu có dấu hiệu nóng lên, giá nhà ñất tăng nhanh, cơn sốt kéo dài và lan
nhanh sang ñịa bàn của tất cả các tỉnh thành phố. Tình trạng này kéo dài sang cả năm

2002 và nửa ñầu năm 2003. Mức ñộ giao dịch về nhà ñất trong thời gian này là rất lớn,
nhất là các khu ñô thị, kể cả nhà chung cư. Song trên thực tế việc giao dịch chủ yếu
diễn ra giữa các nhà ñầu tư (giữa chủ ñầu tư xây dựng với bên mua cho mục ñích kinh
doanh kiếm lời) mà ít có giao dịch với người mua cho mục ñích ñể ở.
Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật ðất ñai 2003, trong ñó
không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà ñã làm cho thị trường bất ñộng sản
tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị "ñóng băng". Tình trạng này
kéo dài trong cả năm 2005 và 2006. Nhiều nơi phải giảm giá (có nơi giảm 30%) ñã
ảnh hưởng lớn ñến việc triển khai các dự án ñang thi công và các dự án phát triển nhà ở
mới. Tuy nhiên thời gian này thị trường nhà ở, ñất ở tại các ñiểm dân cư cũ (dạng làng,
bản) hoặc các nhà chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; ñiều ñó phản ánh
nhu cầu nhà ở, ñất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng và khả năng chi trả của người
dân là rất thấp so với mức giá nhà, ñất tại các khu ñô thị mới.
Cuối năm 2006 ñầu năm 2007, giá nhà ñất trên ñịa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
cũng như Hà Nội bắt ñầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng
khoán ñổ sang.
Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất ñộng sản Việt Nam, giá nhà ñất
giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng.
Bước sang năm 2009 thị trường bắt ñầu "ấm" trở lại, giá ñất cũng ñang có những
chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu. Tuy nhiên các nhà ñầu tư BðS cũng ñang ñứng
trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế ñang trực tiếp tác ñộng vào Việt
Nam.
Năm 2010 cùng với tốc ñộ phát triển kinh tế của ñất nước, nhu cầu sử dụng ñất
trở nên nóng hổi ở tất cả các lĩnh lực. Các nhà ñầu tư luôn nắm bắt cơ hội mở rộng
hoạt ñộng kinh doanh bằng cách tham gia vào thị trường siêu lợi nhuận này. Chính vì


13

vậy thị trường BðS cũng ñã có những bước chuyển mình mạnh mẽ ñẩy giá ñất tăng

nhanh một cách chóng mặt.
Thị trường BðS Việt Nam ñã phần nào khẳng ñịnh ñược vai trò, vị trí của nó
trong nền kinh tế quốc dân. Mặc dù ñã có những bước phát triển nhất ñịnh, song nhìn
chung vẫn còn sơ khai và thiếu ổn ñịnh.
Tương lai TTBðS như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà
ñầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch ñịnh chính sách. ðể phát triển TTBðS
không những cần ñòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà ñầu tư mà còn cần cơ chế
chính sách phù hợp ñể phát triển lành mạnh, ổn ñịnh, bền vững, góp phần thúc ñẩy
tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội.
1.1.4. Các phương pháp xác ñịnh giá ñất
1.1.4.1. Căn cứ xác ñịnh giá ñất ñô thị ở Việt Nam
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật
ñất ñai năm 2003.
- Nghị ñịnh 188/2004/NNð-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về xác ñịnh giá
ñất và khung giá các loại ñất.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh
số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất
và khung giá các loại ñất.
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng ñất.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị
ñịnh số 198/2004/Nð-CP.
- Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung
một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh
số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất
và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính
phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP.
- Nghị ñịnh số 42/2009/ Nð-CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ về phân loại ñô

thị, tổ chức lập, thẩm ñịnh ñề án và quyết ñịnh công nhận loại ñô thị.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng
dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm
quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.


14

1.1.4.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất dựa trên Thông tư số 145/2007/TT-BTC
Theo hướng dẫn của Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số
188/2004/Nð-CP các ñịa phương xây dựng bảng giá ñất có bốn phương pháp ñịnh giá,
bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng dư, cụ thể:
a/ Phương pháp so sánh trực tiếp:[8]
Là phương pháp xác ñịnh giá ñất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa ñất
tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá ñã giao dịch thành công hoặc ñang mua bán trên thị
trường vào thời ñiểm ñịnh giá hoặc gần với thời ñiểm ñịnh giá ñể ước tính giá trị thị
trường của thửa ñất cần ñịnh giá.
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Mỗi loại ñất cần ñịnh giá, phải lựa chọn từ 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñã ñược chuyển
nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất, giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất ñộng sản) có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá về:
loại ñất, vị trí ñất, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý và mục ñích sử
dụng ñất.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với

thời ñiểm khảo sát ñể xác ñịnh giá của thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
Bước 3: Thực hiện ñiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa ñất, khu
ñất so sánh với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñể xác ñịnh giá cho thửa ñất cần ñịnh giá.
Bước 4: Xác ñịnh giá của thửa ñất cần ñịnh giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất so sánh ñã tính toán ñiều chỉnh khác biệt về
giá ñất ở.
* ðiều kiện áp dụng của phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp ñược áp dụng ñể ñịnh giá ñất khi trên thị trường
có các loại ñất tương tự ñã chuyển nhượng quyền sử dụng ñất so sánh ñược với loại
ñất cần ñịnh giá.


15

b/ Phương pháp thu nhập:[8]
Là phương pháp xác ñịnh mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu ñược hằng năm trên 1 ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình
quân một năm (tính ñến thời ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi Việt Nam ñồng
kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi
tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn.
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu ñược từ thửa ñất, khu ñất cần ñịnh
giá. Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Bước 3: Xác ñịnh thu nhập thuần túy hàng năm.
Bước 4: Ước tính mức giá ñất cần ñịnh giá.
* ðiều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng ñể ñịnh giá cho các loại ñất xác ñịnh ñược các
khoản thu nhập mang lại từ ñất.
c/ Phương pháp chiết trừ [8]

Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao
gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất).
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 bất ñộng sản (bao
gồm ñất và tài sản trên ñất) ñã chuyển nhượng thành công, mà thửa ñất của các bất
ñộng sản ñó có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá (vị trí, hiện trạng,
ñiều kiện kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý, mục ñích sử dụng, giá cả…)
Bước 2: Khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản trên ñất (bao
gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất ñộng sản nói trên.
Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên ñất
Giá trị hiện tại của
Giá trị xây dựng mới
=
- Phần giá trị hao mòn
các tài sản trên ñất
tại thời ñiểm ñịnh giá
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa ñất của các bất ñộng sản ñã lựa chọn ở
bước 1
Giá trị của thửa ñất =

Giá chuyển nhượng
Giá trị hiện tại của
bất ñộng sản
các tài sản trên ñất


Giá trị của thửa ñất
ðơn giá của thửa ñất =
Diện tích thửa ñất

Bước 5: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất cần ñịnh giá.
* ðiều kiện áp dụng của phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng ñể ñịnh giá cho các loại ñất xác ñịnh ñược các
khoản thu nhập mang lại từ ñất.
d/ Phương pháp thặng dư [8]
Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất trống có tiềm năng phát triển theo
quy hoạch hoặc ñược phép chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñể sử dụng tốt nhất bằng
cách loại trừ phần chi phí ước tính ñể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển
giả ñịnh của BðS.
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác ñịnh mục ñích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ñất
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất ñộng sản
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
Bước 4: Xác ñịnh giá trị của thửa ñất
* ðiều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư
ðược áp dụng ñể xác ñịnh giá ñất của các thửa ñất trống có tiềm năng phát triển
do thay ñổi quy hoạch hoặc do chuyển mục ñích sử dụng ñất trong khi không có giá
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất tương tự trên thị trường ñể áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp.
1.1.4.3. ðịnh giá ñất ñô thị theo phương pháp Tổng cục ñịa chính [8]
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác ñịnh khung giá ñất tương ứng với loại ñô thị theo Quyết ñịnh
132/HðBT ngày 05/05/1990 của Hội ñồng Bộ trưởng về việc phân loại ñô thị và phân
cấp quản lý ñô thị
Bước 2: ðiều tra thực trạng giá ñất ñô thị trên thị trường tại thời ñiểm ñịnh giá
Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại ñường và vị trí ñất ñô thị
Bước 4: Lập bản ñồ ñánh giá tổng hợp giá trị ñất ñai và xác ñịnh biểu giá ñất ñô
thị. Giá ñất của lô ñất trong từng vùng tương ứng và vị trí xác ñịnh theo công thức:
Gij = Gk * K

Trong ñó: Gij : Giá ñất tương ứng với loại ñường i, vị trí j của ñô thị
K : Hệ số ñiều chỉnh tương ứng với tuyến ñường và vị trí
Gk : Khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh
* ðiều kiện áp dụng:
Xác ñịnh giá của các thửa ñất ở khu vực ñô thị theo các tuyến ñường và vị trí quy
ñịnh của nhà nước dựa trên giá thực trạng của thị trường.
1.1.4.4. Phương pháp xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị
trường (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy ðiển) [12]
* Cách tiến hành:
Bước 1: Thu thập số liệu thị trường
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức ñộ ñầy ñủ, chính xác của thông tin sẽ
rất khác nhau. Vì vậy ngay từ ñầu cần phải xác ñịnh phương pháp ñiều tra thu thập
thông tin phù hợp. Thông thường khi ñiều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng
phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm ñịnh dữ liệu chặt chẽ.
Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu ñiều tra có sẵn
Các thông tin cần thu thập gồm:
ðịa chỉ: Tên chủ sử dụng ñất, số thửa, số tờ bản ñồ, số nhà, tên ñường, phố...Cần
phải xác ñịnh rõ thửa ñất ở mặt tiền ñường chính hay trong hẻm, nếu ở trong hẻm thì
phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt ñường.
Diện tích, hình thể thửa ñất (hình dạng cụ thể).
Hiện trạng sử dụng bất ñộng sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phòng hay sản
xuất kinh doanh...
Giá chuyển nhượng bất ñộng sản: giá ñược quan tâm là giá thị trường. Việc ñiều
tra giá thị trường gặp rất nhiều khó khăn do ñó có thể ñiều tra trực tiếp bên mua bên
bán, gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức môi giới...
ðiều kiện pháp lý: Bất ñộng sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy
hoạch không.
Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (ñiện, nước, giao
thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện ...)

Tập hợp và xử lý thông tin
Loại bỏ những thông tin không chính xác và có ñộ tin cậy thấp trên cơ sở 2
nguồn thông tin là ñiều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng.


Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất ñộng sản nên lấy tại các hồ
sơ chuyển nhượng tại phường, phòng ñịa chính Quận, Huyện, phòng công chứng,
phòng thuế trước bạ.
Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy hoạch,
môi trường ... nên lấy thông qua ñiều tra thực tế.
Hoàn chỉnh các số liệu ñiều tra: Sau khi thu thập ñầy ñủ các thông tin thì việc
tiếp theo là biểu thị các mẫu ñiều tra lên bản ñồ gồm số thứ tự mẫu với màu sắc thể
hiện năm chuyển nhượng.
Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin
Số liệu thị trường bất ñộng sản rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn
khác nhau vì vậy rất phức tạp. ðể kết quả phân tích phản ánh khách quan, ñầy ñủ,
ñúng tình hình và xu hướng phát triển của thị trường bất ñộng sản trong vùng, nội
dung phân tích số liệu cần thực hiện các bước sau:
Quy ñổi giá thị trường của các bất ñộng sản về cùng một thời ñiểm
Các giao dịch mua bán bất ñộng sản trên thị trường thu thập ñược thường không
phát sinh cùng một năm do ñó phải quy ñổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất
ñộng sản ñã thu thập ñược về cùng một thời ñiểm của năm phân tích.
ðể thực hiện ñược việc này ta phải chọn những cặp bất ñộng sản tương tự nhau,
tức là những bất ñộng sản mà các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị của nó tương tự hoặc
gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là khác nhau.
Hệ số chuyển ñổi giá ñất qua các năm:
Giá ñất = Giá BðS – (ðơn giá XD chuẩn * Diện tích ñất XD * tỷ lệ % giá trị
còn lại của ngôi nhà)
2

Giá ñất/m

=

Hệ số K (n-1)-n =
Hệ số K (n-2)-n =

Giá ñất
Diện tích
2
Giá ñất / m năm n
2

Giá ñất / m năm n - 1
2
Giá ñất / m năm n
2
Giá ñất / m năm n – 2

Trong ñó: n là năm phân tích giá bất ñộng sản
Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường
Chọn cặp mẫu so sánh: Chọn bất ñộng sản là ñất trống và bất ñộng sản có nhà từ
ñó tìm ra giá trị của nhà.


Tính toán giá xây dựng của thị trường:
Nếu bất ñộng sản là ñất trống và bất ñộng sản có nhà có các yếu tố tương tự
nhau, ta có công thức:
Giá trị XD nhà theo thị trường = Giá BðS có nhà - giá BðS không có nhà.
Trong trường hợp diện tích của bất ñộng sản là ñất trống và bất ñộng sản có nhà

2

khác nhau còn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá /m ñất từ bất ñộng
sản không có nhà và tính toán ñược giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức:
2

Giá trị XD nhà theo thị trường = Giá BðS có nhà - (Giá/m ñất trống * tổng diện
tích BðS có nhà).
Tính ñơn giá nhà thị trường:
2

ðơn giá 1m XD nhà thị trường =

Giá XD nhà theo thị trường
Diện tích xây dựng

Tính hệ số chênh lệch giữa ñơn giá nhà thị trường với giá chuẩn theo quy ñịnh
của Nhà nước:
2

ðơn giá 1 m XD nhà theo thị trường
Hệ số Kthị trường =
2
ðơn giá 1 m XD nhà theo quy ñịnh của Nhà nước
Tính hệ số K thị trường trung bình:
Ktb =

K1 + K2 + ... + Kn
n

Trong ñó:
K1: hệ số tính ñược từ cặp dữ liệu thứ 1
K2: hệ số tính ñược từ cặp dữ liệu thứ 2
Kn: hệ số tính ñược từ cặp dữ liệu thứ n
n : số cặp dữ liệu .
Xây dựng bảng chi phí nhà theo thị trường:
2

Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường * ðơn giá 1m XD nhà theo quy ñịnh
của Nhà nước
* Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
Về nguyên tắc, những cặp mẫu ñược chọn phải tương ñối giống nhau về tất cả
các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị của bất ñộng sản trừ yếu tố dùng ñể so sánh.
Yếu tố vị trí
Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: ðược xếp loại phụ thuộc vào vị trí của bất ñộng sản ở


20

trên mặt tiền ñường chính (MT hay H1) hoặc ở hẻm (H2,H3,H4 ...). Vị trí bất ñộng sản
trong hẻm ñược chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm.
Yếu tố quy mô
Quy mô thửa ñất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không
chuẩn.
Chọn các bất ñộng sản có các yếu tố ảnh hưởng tương ñối giống nhau trừ yếu tố
về quy mô diện tích.
Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng
2
một nhóm có giá trị ñất tính theo 1m ñã chuyển nhượng trên thực tế gần tương tự nhau.
Nhóm có số các cặp mẫu chiếm ña số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn.

Trên cơ sở quy mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô diện tích
khác trong vùng theo công thức:
2

Giá 1m ñất có diện tích > diện tích chuẩn
Kqm > diện tích chuẩn =
2
Giá 1m ñất có diện tích chuẩn
2

Kqm < diện tích chuẩn =

Giá 1m ñất có diện tích < diện tích chuẩn
2
Giá 1m ñất có diện tích chuẩn

Yếu tố hình thể: có 3 loại hình thể.

Hình thể tốt

Hình thể xấu
Hệ số hình thể
2

Kht xấu

Giá ñất/m thửa ñất có hình thể xấu
=
2
Giá ñất/m thửa ñất có hình thể tốt

Yếu tố hướng nhà
Ở Việt Nam do ảnh hưởng tâm lý từ ngàn xưa, người Việt Nam thích nhất là nhà
hướng ðông, sau ñó là hướng Nam, hướng Bắc, hướng Tây theo tâm lý người mua ít
chọn. Do ñó yếu tố hướng nhà cũng ảnh hưởng ñến giá trị BðS. Việc chọn hướng
cũng phải có khoa học, những hướng tránh ñược hướng Tây là những hướng tốt không
phải chịu ñựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốt
cho sức khoẻ, những hướng thuộc về hướng ðông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng
chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ. Như vậy:


Hướng tốt: ðông, ðông Nam, ðông, ðông Bắc, Nam.
Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc.
2

Khướng =

Giá ñất/m thửa ñất có hướng không tốt
2

Giá ñất/m thửa ñất có hướng tốt

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị thị trường của BðS như trên, tuỳ theo ñặc
ñiểm của mỗi loại BðS mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng về nguyên
tắc phương pháp xác ñịnh hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ số ảnh
hưởng như trên.
Tính giá ñất cơ sở trên thị trường
Giá ñất cơ sở là giá bán của các thửa ñất trên thị trường và các yếu tố ñưa ra so
sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố ñều trên các tuyến ñường.
2

Giá ñất/m =
Giá ñất

Giá ñất x Ki
Ki : hệ số các yếu tố ảnh hưởng
Tổng diện tích ñất

= Giá bất ñộng sản - Giá nhà thị trường.

Giá nhà thị trường

2

= ðơn giá 1m XD nhà theo thị trường*diện tích XD
2

Giá ñất cở sở/ m =

Giá ñất cơ sở của thửa ñất
Tổng diện tích ñất

Bước 3: Khoanh vùng giá trị
* Nguyên tắc khoanh vùng: Vùng giá trị ñược khoanh trên cơ sở 4 nhóm nguyên
tố sau:
- Nhóm các yếu tố tự nhiên: dựa vào các trục ñường giao thông chính, ñường
phân thuỷ và ñường hợp thuỷ. Dựa vào các ñặc ñiểm về ñộ cao thấp và các ñặc tính tự
nhiên khác nếu có, ranh giới không ñược cắt ngang qua bất ñộng sản.
- Nhóm các yếu tố về kinh tế: Căn cứ vào dữ liệu ñiều tra giá bất ñộng sản, bảng
giá ñất quy ñịnh của UBND thành phố ban hành kèm theo khung giá ñất quy ñịnh của

Chính phủ, mức ñộ ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng, mức ñộ thu nhập của
người dân trong vùng, giá cho thuê bất ñộng sản.
- Nhóm các yếu tố về pháp lý: Dựa vào quy hoạch sử dụng ñất, giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý.
- Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý, tập
quán của người sử dụng ñất.


22

* Bản ñồ dùng ñể khoanh vùng giá trị
Dùng bản ñồ ñịa chính ñể làm bản ñồ nền khoanh vùng giá trị bất ñộng sản. Việc
thể hiện ranh giới vùng giá trị trên bản ñồ ñịa chính phải dựa vào số nhà hoặc số thửa
ñất. Những bất ñộng sản không nằm trên vị trí mặt tiền ñường phố hoặc ñường nôi bộ
trong vùng ñuợc thể hiện theo nguyên tắc số nhà mang tên ñường nào thì theo vùng giá
trị của vùng ñó, còn trường hợp một bất ñộng sản có 2 ñến 3 mặt ñường thì căn cứ giá
thị trường của bất ñộng sản ñó ñể khoanh vùng cho thích hợp.
* Phương pháp khoanh vùng giá trị
Thẩm ñịnh các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị
ðánh giá những biến ñộng về giá của những bất ñộng sản trong vùng ñặc biệt là
những bất ñộng sản có vị trí dọc trên tuyến ñường lớn nhằm kiểm tra, loại bỏ những
bất ñộng sản có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của các bất ñộng sản khác
trong vùng.
Chọn những mẫu ñủ tiêu chuẩn ñể xác ñịnh giá trị làm cơ sở ñể khoanh vùng giá
trị trên bản ñồ. Những mẫu ñược xem là mẫu cơ sở là những mẫu có vị trí, quy mô
diện tích, hình thể,....ñược ñánh giá là tối ưu trong vùng ñược ñiều tra.
Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản ñồ
Khoanh vùng giá trị chính thức
Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kết quả tính giá trị trung bình của những
mảnh ñất phân bố trên tất cả tuyến ñường ñể khoanh vùng chính thức.

Bước 4: Xây dựng mô hình ñịnh giá ñất
Yêu cầu là phải tìm ñược giá cơ sở cho từng vùng, giá cơ sở của mỗi vùng là giá
của bất ñộng sản có các yếu tố ñược xem là chuẩn nhất như có vị trí mặt tiền, hướng
tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, sơ sở hạ tầng tốt, môi trường tốt, có giấy tờ
hợp pháp ...
Khi tính giá trị cho một bất ñộng sản trên một vùng giá, ta phải ñánh giá những
yếu tố nào ảnh hưởng tới giá trị của bất ñộng sản ñó ñồng thời thể hiện lên vùng giá ñó
như sau:
Bảng 1: Mô hình giá ñất
Hệ số ảnh hưởng (Ki)
Giá

Hệ số vị trí (KH)
KH1

KH2

KH3


23

Tính giá ñất của một thửa ñất bất kỳ trong vùng giá trị:
Giá ñất = Giá ñất cơ sở x diện tích thửa ñất x các hệ số ảnh hưởng
Bước 5: Kiểm tra mô hình
Kiểm tra bản ñồ giá trị với những giá trị cơ sở của mô hình, kiểm tra lại hệ số
giữa giá bán và giá trung bình. Nếu phát hiện thấy một số yếu tố trong vùng không
ñúng hoặc ñộ chính xác không cao thì cần ñiều chỉnh lại. Nếu kết quả kiểm tra so với
kết quả ñịnh giá chênh lệch không quá 20-30% thì kết quả ñịnh giá ñạt yêu cầu, nếu
mức ñộ chênh lệch cao hơn thì xem xét và ñịnh giá lại.

Bước 6: ðiều chỉnh mô hình
Từ kết quả ở bước 5 nếu ta phát hiện thấy một số yếu tố trong mô hình không
ñúng hoặc ñộ chính xác không cao thì cần ñiều chỉnh lại sau ñó mới xác ñịnh lại giá trị
BðS cho mô hình.
*ðiều kiện áp dụng
ðược áp dụng tốt cho các BðS dân dụng (nhà ở) và ñất trống trong các khu vực
dân cư và thương mại - dịch vụ, bởi vì các BðS này thường ñược mua bán khá phổ
biến và các BðS này khá dễ dàng trong việc so sánh.
1.1.4.5. Cơ sở lựa chọn phương pháp so sánh dữ liệu thị trường.
Hiện nay, việc xác ñịnh giá ñất ñô thị có rất nhiều phương pháp: phương pháp so
sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư,
phương pháp phân theo loại ñường và vị trí,…Tuy nhiên phương pháp so sánh dữ liệu
thị trường là phương pháp có ưu ñiểm nổi bật hơn hẳn các phương pháp khác ở chỗ:
- ðây là phương pháp tính toán ñơn giản, có ñộ chính xác cao.
- Quy trình ứng dụng ñơn giản, dễ hiểu, dễ ứng dụng.
- Phạm vi ứng dụng rộng rãi: căn hộ, chung cư, biệt thự, phân xưởng, nhà kho,
văn phòng, cửa hiệu,…
1.1.5. Quy trình ñịnh giá bất ñộng sản [22]
Quy trình ñịnh giá bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác ñịnh vấn ñề
Nhận biết các ñặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước...
Nhận biết các ñặc ñiểm pháp lý của tài sản mục tiêu như: các giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng...
Xác ñịnh rõ mục ñích ñịnh giá


24

Xác ñịnh loại giá trị sẽ ước tính: là giá trị thị trường, giá trị ñầu tư hay giá trị bồi
thường....

Xác ñịnh phương pháp ñịnh giá và các tài liệu cần thiết cho việc ñịnh giá.
Xác ñịnh ngày ñịnh giá có hiệu lực.
Xác ñịnh mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành
Bước 2: Lên kế hoạch
Bước 3: Thu thập tài liệu
Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu. Các thông tin này có thể do
khách hàng cung cấp hoặc qua khảo sát thực tế thị trường.
Các tài liệu làm căn cứ ñể so sánh, phân tích, ñánh giá và ñiều chỉnh như: các
loại tài liệu về mua bán, thuế suất thuế tài sản, tiền thu về sử dụng ñất...
Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền ñịa phương có liên quan ñến
công tác ñịnh giá ñất.
Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội như: chỉ số giá cho
thuê, chỉ số giá nhà ñất, chủ trương của Nhà nước về nhà ở cho người có thu nhập
thấp...
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Phân tích thị trường: mục ñích là ñể nhận diện và ñánh giá các yếu tố thị trường
ảnh hưởng ñến giá trị của tài sản cần ñịnh giá.
Phân tích tài sản: mục ñích là ñể nhận rõ những ñặc ñiểm và tiêu chuẩn chủ yếu
của tài sản ñối tượng có ảnh hưởng ñến giá trị của nó.
Phân tích so sánh: mục ñích là lựa chọn và ñưa ra các tiêu chuẩn ñể thực hiện các
phương pháp và kỹ thuật ñiều chỉnh, so sánh cho thích hợp với từng giao dịch chứng
cớ.
Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Sau khi phân tích tài liệu ta tiến hành ước tính giá trị tức là xác ñịnh phương
pháp ñịnh giá nào là chính, phương pháp ñịnh giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham
chiếu. Trong khi lựa chọn cần ñánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn chế của mỗi
phương pháp.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo ñịnh giá
Mục ñích của bước này là nhằm ñảm bảo truyền ñạt kết quả và các kết luận ñịnh
giá một cách có hiệu quả ñối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu nhầm có thể

xảy ra.


25

Bước 6: Báo cáo ñịnh giá
Nội dung của báo cáo ñịnh giá phụ thuộc vào mục ñích của việc ñịnh giá. Nội
dung trình bày trong báo cáo ñịnh giá phải thể hiện một cách rõ ràng và ñầy ñủ.
1.1.6. Hệ thống thông tin ñịa lý GIS (Geographic Information System)
1.1.6.1. Khái niệm về hệ thống thông tin ñịa lý
Thông tin ñịa lý: là những thông tin về các thực thể tồn tại ở một vị trí xác ñịnh
trên bề mặt trái ñất vào một thời ñiểm cụ thể. Dữ liệu thông tin ñịa lý bao gồm dữ liệu
thuộc tính, dữ liệu không gian và dữ liệu thời gian. [14]
Hệ thống thông tin ñịa lý: là một hệ thống thông tin chuyên biệt ñược sử dụng ñể
thao tác, tổng kết, truy vấn, hiệu chỉnh và hiển thị các thông tin về các ñối tượng
không gian ñược lưu trữ trên máy tính. [14]
Một số ñịnh nghĩa về GIS [14]
Xuất phát từ ứng dụng: GIS là một hộp công cụ mạnh ñược dùng ñể lưu trữ và
truy vấn tùy ý, biến ñổi và hiển thị không gian từ thế giới thực cho những mục tiêu ñặc
biệt (Burrough, 1986).
Xuất phát từ các chức năng: Theo ESRI, tập ñoàn nghiên cứu và phát triển các
phần mềm GIS nổi tiếng, GIS là một tập hợp có tổ chức, bao gồm hệ thống phần cứng,
phần mềm máy tính, dữ liệu ñịa lý và con người, ñược thiết kế nhằm mục ñích nắm
bắt, lưu trữ, cập nhật, ñiều khiển, phân tích và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên
quan ñến vị trí ñịa lý .
Xuất phát từ quan ñiểm hệ thống thông tin: GIS là một hệ thống thông tin ñược
thiết kế ñể làm việc với dữ liệu có tham chiếu tọa ñộ ñịa lý. Nói cách khác, GIS là hệ
thống gồm hệ cơ sở dữ liệu với những dữ liệu có tham chiếu không gian và một tập hợp
những thuật toán ñể làm việc trên dữ liệu ñó (Star and Estes, 1990).
Từ những ñịnh nghĩa trên, chúng ta thấy ñược một hệ GIS có các chức năng cơ

bản như sau: Xây dựng cơ sở dữ liệu, cập nhật, chỉnh sửa dữ liệu, lưu trữ, quản lý và
phục hồi dữ liệu, hỏi ñáp, xử lý, phân tích dữ liệu, truy xuất dữ liệu dưới dạng ñồ họa
hay các văn bản, bảng biểu …
Hệ GIS khác với các hệ ñồ họa máy tính ñơn thuần ở chỗ: các hệ ñồ họa máy tính
không có các công cụ ñể làm việc với các dữ liệu phi ñồ họa (dữ liệu thuộc tính gắn
liền với các ñối tượng nghiên cứu).
1.1.6.2. Thành phần của Hệ thống thông tin ñịa lý[13]
GIS có 5 thành tố chính bao gồm: con người (people), phương pháp (methods), dữ
liệu (data), phần cứng tin học (hardware), phần mềm tin học (software).