đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại dự án đầu tư xây dựng trung tâm điều dưỡng người có công và dự án cải tạo, nâng cấp đường tỉnh lộ 293 thuộc thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

NGUYỄN ĐỨC DŨNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM ĐIỀU
DƯỠNG NGƯỜI CÓ CÔNG VÀ DỰ ÁN CẢI TẠO, NÂNG CẤP
ĐƯỜNG TỈNH LỘ 293 THUỘC THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, NĂM 2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM
-------

-------

NGUYỄN ĐỨC DŨNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ TẠI DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM ĐIỀU
DƯỠNG NGƯỜI CÓ CÔNG VÀ DỰ ÁN CẢI TẠO, NÂNG CẤP
ĐƯỜNG TỈNH LỘ 293 THUỘC THÀNH PHỐ BẮC GIANG,
TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

HÀ NỘI, NĂM 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ luận văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Dũng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của
các nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ
quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học TS Hoàng Xuân Phương đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn.
Chân thành cảm ơn Ban quản lý Đào tạo, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý
đất đai, tập thể giáo viên và cán bộ trong Khoa đã giúp tôi hoàn thành quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Bắc Giang, Sở Tài chính, UBND thành phố Bắc Giang, các phòng
đơn vị của thành phố: Hội đồng bồi thường GPMB, phòng Tài nguyên và Môi
trường, Phòng Tài chính Kế hoạch, phòng Quản lý đô thị, Trung tâm Phát
triển quỹ đất và Cụm công nghiệp, Hội Nông dân, Mặt trận tổ quốc, UBND
các phường xã và nhân dân có đất thu hồi đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá
trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Nguyễn Đức Dũng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT...........................................................vi
ĐẶT VẤN ĐỀ ................................................................................................ 1
1.

Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................... 1

2.

Mục tiêu của đề tài............................................................................. 3

3.

Yêu cầu.............................................................................................. 3

CHƯƠNG 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................ 4
1.1.

Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ .......................................... 4

1.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ .............. 4

1.1.2.

Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ ................................ 4

1.1.3.

Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ ......................................... 6

1.2.

Chính sách bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới ............. 7

1.2.1.

Trung Quốc ....................................................................................... 7

1.2.2.

Hàn Quốc .......................................................................................... 9

1.2.3.

Ấn Độ .............................................................................................. 10

1.2.4.

Nhận xét, đánh giá ........................................................................... 11

1.3.

Các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở Việt

Nam ................................................................................................. 12

1.3.1.

Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992 .......... 12

1.3.2.

Các quy định về bồi thường, hỗ trợ tại Luật đất đai năm 2003 ......... 13

1.3.3.

Các quy định tại Bộ Luật dân sự 2005 ............................................. 14

1.3.4.

Các quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ............................. 15

1.3.5.

Các quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP .............................. 15

1.3.6

Các quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP .............................. 16

1.4.

Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
tại Việt Nam .................................................................................... 18

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.4.1.

Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
tại Việt Nam .................................................................................... 18

1.4.2.

Tình hình thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ các dự án trên
địa bàn tỉnh Bắc Giang..................................................................... 19

1.4.3.

Những ưu nhược điểm trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ
trợ thời gian qua............................................................................... 22

1.5.

Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu ....................... 24

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................ 25
2.1

Đối tượng nghiên cứu ...................................................................... 25

2.2.

Phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 25

2.2.1.

Dự án đầu tư xây dựng công trình Trung tâm điều dưỡng người
có công tỉnh Bắc Giang thuộc xã Xương Giang, thành phố Bắc
Giang (Gọi là Dự án I) ..................................................................... 25

2.2.2.

Dự án Cải tạo, nâng cấp đường Tỉnh lộ 293 thuộc thành phố Bắc
Giang (Gọi là Dự án II).................................................................... 25

2.3.

Nội dung nghiên cứu ....................................................................... 25

2.4.

Phương pháp nghiên cứu ................................................................. 26

2.4.1.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................. 26

2.4.2.

Phương pháp điều tra phỏng vấn...................................................... 26

2.4.3.

Phương pháp thống kê, phân tích số liệu.......................................... 26

2.4.4.

Phương pháp so sánh ....................................................................... 26

2.4.5.

Phương pháp chuyên gia .................................................................. 26

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................... 27
3.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên – kinh té xã hội thành phố Bắc
Giang, tỉnh Bắc Giang. .................................................................... 27

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên ........................................................................... 27

3.1.2.

Thực trạng môi trường ..................................................................... 29

3.1.3.

Thực trạng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật ...................... 29

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.1.4.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi
trường của thành phố Bắc Giang...................................................... 32

3.2.

Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Bắc Giang ....................................................................... 34

3.2.1.

Tình hình quản lý đất đai ................................................................. 34

3.2.2.

Hiện trạng sử dụng đất ..................................................................... 38

3.3.

Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa
bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang ....................................... 41

3.3.1.

Kết quả đạt được.............................................................................. 41

3.3.2.

Những tồn tại vướng mắc và nguyên nhân ....................................... 41

3.4.

Công tác bồi thường, hỗ trợ tại hai dự án trên địa bàn thành phố
Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang .............................................................. 44

3.4.1.

Các văn bản chính liên quan đến thu hồi đất, thực hiện bồi
thường, GPMB 2 dự án nghiên cứu ................................................. 44

3.4.2.

Dự án đầu tư xây dựng công trình Trung tâm điều dưỡng người
có công tỉnh Bắc Giang.................................................................... 47

3.4.7.

Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng đến đời sống, việc làm của người bị thu hồi đất ................ 65

3.5.

Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi
Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc
Giang ............................................................................................... 70

3.5.1.

Quan điểm về thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ .................... 70

3.5.2.

Một số giải pháp .............................................................................. 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................... 75
1.

Kết luận ........................................................................................... 75

2.

Kiến nghị ......................................................................................... 76

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2013............................. 39
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2013....................... 40

Bảng 3.3. Thực trạng thu hồi đất của Dự án đầu tư xây dựng công trình Trung
tâm điều dưỡng người có công tỉnh Bắc Giang ............................. 48
Bảng 3.4. Thực trạng sử dụng đất của dự án Cải tạo, nâng cấp đường tỉnh lộ
293................................................................................................ 53
Bảng 3.5: Quan điểm của người dân có đất bị thu hồi của 02 dự án ............. 66
Bảng 3.6: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ở 2 dự
án .................................................................................................. 67
Bảng 3.7: Tình hình việc làm của người trong độ tuổi lao động trước và sau
khi thu hồi đất tại 02 dự án ........................................................... 68
Bảng 3.8: Bảng điều tra mức thu nhập và điều kiện sốngM của người bị thu
hồi đất tại 02 dự án
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả thực hiện bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án ........ 70

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Chữ viết tắt

Ý nghĩa đầy đủ

1

BTC

Bộ Tài chính

2

BNNPTNT

Bộ Nông nghiệp và phát triển nông thôn

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

4

BT - GPMB

Bồi thường - Giải phóng mặt bằng

5

BĐS

Bất động sản

7

CT

Chỉ thị

8

CN - TTCN

Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

9

ĐA-UBND

Đề án - Ủy ban nhân dân

10

ĐGĐ

Đấu giá đất

11

GTSX

Giá trị sản xuất

12

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

13

HĐND

Hội đồng nhân dân

14

HĐBT

Hội đồng bộ trưởng

15

NĐ - CP

Nghị định - Chính phủ

16

NQ

Nghị quyết

17

TTLB

Thông tư liên bộ

18

TT

Thông tư

19

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

20

QĐ - UBND

Quyết định - Uỷ ban nhân dân

21

TCQLĐĐ

Tổng cục quản lý đất đai

22

TĐC

Tái định cư

23

TTg

Thủ tướng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất

quản lí: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và các cá
nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Vì
vậy, việc sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả là nhiệm vụ của toàn xã hội.
Mọi quốc gia trên thế giới, trong quá trình phát triển đều cần mặt bằng
đất đai để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ
thuật... phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội phục vụ đời sống con
người, đảm bảo an ninh quốc gia và an toàn xã hội.
Nước ta đang trong giai đoạn tập trung các nguồn lực để phát triển kinh
tế với mục tiêu: “Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển
công nghiệp hóa, hiện đại hóa và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để đưa nước ta
cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020 thì
việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất; nhất là từ đất nông nghiệp, lâm
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp tức là vấn đề thu hồi đất, vấn đề
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một tất yếu khách quan và diễn ra phổ biến,

hầu khắp các địa phương trên phạm vi cả nước như: các khu cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu thương mại - dịch vụ - du lịch,
khu vui chơi giải trí, khu đô thị, làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng
giao thông, thủy lợi, thủy điện, y tế, giáo dục, văn hóa thể dục thể thao... Các
dự án này được thực hiện sẽ làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh
tế, xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, công tác bồi thường GPMB là một công việc khó khăn và
phức tạp bởi nó có liên quan đến một loại tài sản rất có giá trị đó là đất đai, nó
có giá trị cả về vật chất lẫn tinh thần đối với người dân. Nên nó cũng tiềm ẩn
nhiều thách thức lớn như: Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


định cư ở các dự án, các địa phương không thống nhất, không đồng bộ, không
công bằng; vấn đề đời sống, lao động và việc làm của người dân sau khi
không còn hoặc thiếu đất sản xuất, vấn đề tái định cư... sẽ gây nhiều nguy cơ
mất ổn định an ninh, chính trị, trật tự, an toàn xã hội làm cho đất nước phát
triển không đảm bảo tính bền vững.
Do gặp nhiều khó khăn như vậy, nên việc đánh giá công tác bồi thường
GPMB để thấy được những thuận lợi và hạn chế, nhằm đưa ra phương án khả
thi để giải quyết các vấn đề khó khăn một cách có hiệu quả đang là một nhu
cầu cấp thiết của xã hội. Bắc Giang là một tỉnh miền núi , 9 huyện và 1 thành
phố. Năm 1997, khi mới tái lập, Bắc Giang là tỉnh có điểm xuất phát kinh tế
thấp. Sau 10 năm phấn đấu, kinh tế của tỉnh có bước phát triển khá. Hiện nay,
tỉnh đang trong giai đoạn hoàn chỉnh hệ thống cơ sở hạ tầng, việc sử dụng,
khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, đáp ứng yêu cầu đời
sống xã hội và nguyện vọng của nhân dân là rất cần thiết. Tuy nhiên, công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn là vấn đề nan giải và mang tính thời sự;

việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất, vấn đề đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi vẫn đang là
những bức xúc trong xã hội.
Chính vì vậy, để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại
khi nhà nước thu hồi đất nhằm điều tra, tìm hiểu thực trạng và tìm ra nguyên
nhân gây cản trở, đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ của công
tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đáp ứng yêu cầu cải cách hành chính của
Nhà nước, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện chính sách
bồi thường, hỗ trợ tại Dự án đầu tư xây dựng công trình Trung tâm điều
dưỡng người có công và Dự án cải tạo, nâng cấp đường Tỉnh lộ 293 thuộc
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang”.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2


2. Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án trên địa bàn thành phố
Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất các giải pháp góp phần đẩy nhanh tiến độ bồi thường, hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của
thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
3. Yêu cầu

- Nguồn tài liệu, số liệu điều tra đều phản ánh trung thực khách quan về
các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đã và đang thực hiện trên địa
bàn nghiên cứu với độ tin cậy và chính xác.

- Đề xuất được các giải pháp phù hợp với điều kiện cụ thể của thành phố
Bắc Giang nhằm đẩy nhanh tiến độ và thực hiện các chính sách liên quan về
bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất...

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về công tác bồi thường, hỗ trợ
1.1.1. Một số khái niệm liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ
a. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng với
giá trị hoặc công lao (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt Nam, 1998).
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Trong đó giá trị
quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích
đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
b. Hỗ trợ
Hỗ trợ là giúp đỡ nhau, giúp thêm vào (Trung tâm ngôn ngữ và Văn hóa Việt
Nam, 1998). Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến
địa điểm mới (Điều 4, Luật đất đai năm 2003).
1.1.2. Các quan điểm chính sách về bồi thường, hỗ trợ
Nhìn chung, các quan điểm của các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ
đều có sự thống nhất trong việc bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi, cụ thể:
a. Bồi thường về đất đai
Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có

cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi (Điều 42, Luật đất đai
năm 2003).
b. Bồi thường hoa màu
Bồi thường cây hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch
theo vụ có năng suất cao nhất trong 3 năm và giá trung bình tại thời điểm thu hồi.
Đối với cây lâu năm nếu đang thời kỳ kinh doanh được bồi thường bằng giá trị hiện
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


có của vườn cây, nếu cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển thì bồi
thường chi phí di chuyển, thiệt hại do di chuyển và chi phí trồng lại (Điều 24, Nghị
định 197/2004/NĐ- CP).
Đối với vật nuôi, đến thời điểm thu hoạch thì không bồi thường, chưa đến kỳ
thu hoạch được bồi thường do phải thu hoạch sớm, nếu di chuyển được thì bồi
thường chi phí di chuyển và thiệt hại khi di chuyển (Điều 24, Nghị định
197/2004/NĐ- CP).
c. Bồi thường công trình trên đất
Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, do UBND cấp tỉnh quy định. Đối với nhà,
công trình xây dựng khác thì mức bồi thường tính bằng tổng giá trị hiện có của công
trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của
công trình, nhưng tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của công trình
có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương (Điều 24, Nghị định 69/2009/NĐ- CP).
d. Hỗ trợ ổn định đời sống
Hỗ trợ ổn định đời sống bằng lương thực đối với các hộ gia đình bị thu hồi từ
30% đến 70% đất nông nghiệp đang sử dụng được hỗ trợ trong thời gian 6 tháng
nếu không phải di chuyển chỗ ở và trong thời gian 12 tháng nếu phải di chuyển chỗ

ở; trường hợp phải chuyển đến các địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn
hoặc có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 24
tháng. Đối với các hộ bị thu hồi trên 70% đất nông nghiệp đang sử dụng thì được hỗ
trợ ổn định đời sống trong thời gian 12 tháng nếu không phải di chuyển chỗ ở và
trong thời gian 24 tháng nếu phải di chuyển chỗ ở; trường hợp phải di chuyển đến
địa bàn có điều kiện khó khăn thì thời gian hỗ trợ tối đa là 36 tháng. Mức hỗ trợ cho
một nhân khẩu được tính bằng tiền tương đương với 30 kg gạo trong thời gian một
tháng theo thời giá trung bình tại thời điểm hỗ trợ của địa phương (Điều 20, Nghị
định 69/2009/NĐ- CP).

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


e. Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm
Đối với hộ chuyển đổi nghề nghiệp, ngoài việc bồi thường đất bị thu hồi
bằng tiền còn được hỗ trợ từ 1 , 5 - 5 lần giá đất nông nghiệp đối với diện tích đất
nông nghiệp bị thu hồi (không vượt quá định mức giao đất nông nghiệp tại địa
phương) hoặc 1 suất đất ở, hoặc 1 căn hộ chung cư, hoặc 1 suất đất kinh doanh phi
nông nghiệp. Nếu có nhu cầu đào tạo được miễn phí đào tạo một khoá học đối với
các đối tượng trong độ tuổi lao động (Điều 23, Nghị định 69/2009/NĐ- CP).
g. Hỗ trợ khác
Ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định, căn cứ vào tình hình thực tế của địa
phương, Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để đảm bảo có
chỗ ở, ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất (Điều 22 Nghị định
69/2009/NĐ- CP).
1.1.3. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường, hỗ trợ là yếu tố quyết định việc triển khai thực hiện các dự án,
nó ảnh hưởng trực tiếp đến phát triển kinh tế xã hội của địa phương và là công việc

phức tạp, khó khăn, nhạy cảm và mang tính xã hội cao cụ thể:
- Tính phức tạp:
+ Chính sách Pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, các văn bản hướng dẫn
thực hiện Luật Đất đai của Chính phủ, các Bộ, ngành chậm ban hành, thiếu đồng
bộ, nhiều nội dung thay đổi, bổ sung. Các quy định về bồi thường GPMB ngày càng
mở (Từ khi thực hiện Luật Đất đai 2003 đến nay Chính phủ đã ban hành 5 Nghị
định liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: Nghị định số 181/2004/NĐCP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 17/2006/NĐ-CP, Nghị định số
84/2007/NĐ-CP và gần đây nhất là Nghị định số 69/2009/NĐ-CP và rất nhiều văn
bản hướng dẫn của các Bộ) gây khó khăn cho cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp và
người dân có đất Nhà nước thu hồi trong quá trình thực hiện, người dân trông chờ
chính sách sau có lợi hơn chính sách trước, quá trình thực hiện một số chính sách
tạo ra sự thiếu công bằng trong công tác bồi thường GPMB giữa người chấp hành
tốt và người không chấp hành đã gây ra thắc mắc, khiếu kiện, rất khó khăn trong
quá trình giải quyết (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang, 2013).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


+ Công tác quản lý đất đai ở các địa phương còn lỏng lẻo, việc thực hiện
pháp luật đất đai trước đây không đồng bộ, khó có căn cứ xác định tính hợp lệ, hợp
pháp, nguồn gốc quyền sử dụng đất...
+ Giá đất ở hầu hết các địa phương chưa phản ánh đúng giá đất thực tế trên
thị trường “trong điều kiện bình thường”.
- Tính xã hội:
Việc thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ nó liên quan và tác động
trực tiếp đến đời sống của người dân và ảnh hưởng đến hàng triệu lao động của địa
phương nơi có đất thu hồi. Hơn nữa, khi làm việc này luôn phải giải quyết đồng thời
mối “quan hệ 3 bên” là Nhà nước - nhà đầu tư và người dân có đất bị thu hồi. Do
vậy, khi thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ phải tính đến việc giải quyết việc làm; ổn

định đời sống, ổn định sản xuất, bố trí chỗ ở cho người có đất bị thu hồi (Sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang, 2013).
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ của một số nước trên thế giới
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế giới và
thu hồi đất là cách thức thường được thực hiện để xây KCN và xây dựng cơ sở hạ
tầng đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề KTXH cần được giải quyết
kịp thời và thỏa đáng. Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân,
mỗi quốc gia, vùng lãnh thổ có cách làm riêng của mình. Tình hình thu hồi đất
GPMB và giải quyết việc làm cho người có đất bị thu hồi ở một số nước mang tính
tương đồng với Việt Nam như sau:
1.2.1. Trung Quốc
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và các
hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ sở
hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới nhất năm 2005 quy
định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể căn cứ vào pháp luật mà
trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường". Các nhà làm luật giải thích rằng
trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập thể do phải chuyển quyền sở hữu tập
thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng đối với đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ
thay đổi mục đích sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử dụng vào
mục đích công cộng, lợi ích quốc gia… thì Nhà nước có chính sách bồi thường và tổ
chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu
hồi được pháp Luật đất đai Trung Quốc quy định như sau:
Về cơ sở bồi thường: Bồi thường không căn cứ giá thị trường, mức bồi
thường phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị trưng mua, mức này

thấp hơn nhiều so với phí giao đất. Bồi thường cho giá trị nhà ở không thấp hơn giá
thị trường. Cơ quan thẩm định giá bất động sản sẽ do chủ sở hữu lựa chọn (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2013).
Về hình thức bồi thường: có 3 hình thức bồi thường là Chỉ bồi thường bằng tiền;
Tái định cư và có việc làm hoặc Tái định cư với bảo hiểm xã hội.
Về mức bồi thường: Quy định mức bồi thường đối với đất nông nghiệp bằng 6
đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước khi bị thu hồi. Trợ
cấp tái định cư bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình. Ngoài ra Luật
cũng giới hạn tổng mức bồi thường, hỗ trợ tái định cư đối với đất nông nghiệp không
vượt quá 30 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của 3 năm trước nếu như các
quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân.
Đối với đất ở, các tiêu chuẩn về bồi thường tuỳ thuộc vào từng địa phương, trên
cơ sở tham khảo mức bồi thường cho đất nông nghiệp. Việc bồi thường công trình xây
dựng (nhà ở) sẽ không thấp hơn giá thị trường. Giá trị nhà ở bị trưng mua sẽ được thẩm
định và quyết định bởi các đơn vị định giá có đủ chuyên môn, sau đó được quyết định
bởi chính quyền địa phương. Bồi thường cho các thiệt hại về ngừng sản xuất và kinh
doanh sẽ được quyết định dựa trên mức lợi nhuận, thời gian ngừng sản xuất hoặc kinh
doanh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
Ở Trung Quốc, Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ được
hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Mặc dù không có
quy định rõ ràng trong luật về việc phục hồi thu nhập. Tuy nhiên, chính quyền các địa
phuơng đã có các giải pháp hỗ trợ đối với người bị thu hồi đất để phục hồi thu nhập
như:
- Tái định cư bằng tiền, tức là các khoản hỗ trợ bằng tiền được trả trực tiếp tới
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


các cá nhân cộng thêm khoản bồi thường cho chi phí về đất đai trong một số trường

hợp và sau đó cá nhân tự chịu trách nhiệm. Khoảng hơn 90% số hộ nông dân bị ảnh
hưởng đã chọn cách này.
- Tái định cư thông qua thoả thuận chia sẻ cổ phần: Người được bồi thường sẽ
chuyển khoản tiền được bồi thường thành cổ phần của công ty được thành lập với vốn
đầu tư từ các khoản tiền bồi thường.
- Thành lập cơ chế an sinh xã hội: Theo cách này, tất cả các khoản trợ cấp và
một phần khoản bồi thường do mất đất được đưa vào một quỹ an sinh xã hội bao gồm
lưu hưu, bảo hiểm thất nghiệp và bảo hiểm y tế (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
Trung Quốc chủ trương thúc đẩy sự phát triển của các ngành công nghiệp địa
phương, qua đó đẩy nhanh quá trình hình thành các đô thị nhỏ ở các vùng nông
thôn. Chính sách này đã góp phần thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa thành thị và
nông thôn, tạo ra điều kiện quan trọng cho việc giải quyết các vấn đề phát sinh
trong quá trình đô thị hoá. Ngoài ra Trung Quốc chủ trương tạo ra một mô hình phát
triển đô thị mới. Nội dung của mô hình này là xây dựng các đô thị giữa các thành
phố có quy mô lớn và vừa như thành phố Hạ Môn, Quảng Châu, Thượng Hải, Bắc
Kinh.
1.2.2. Hàn Quốc
Tại Hàn Quốc, đạo luật về thu hồi đất các công trình công cộng năm 2009 có
quy định về việc thu hồi đất, trước hết phải chuẩn bị kế hoạch thu hồi đất và tái định
cư, sau đó xác định danh mục các công trình công cộng để tiến hành khảo sát cơ
bản về các đối tượng và tài sản bị ảnh hưởng (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
Việc bồi thường cũng có quy định như sau: đối với thửa đất được sử dụng
thông qua đàm phán hoặc xét xử của toà án, khoản bồi thường sẽ được tính dựa trên
mức giá công bằng, có tính tới giá thuê, mục đích sử dụng, thời gian sử dụng và giá
của những thửa đất tương tự gần đó. Việc định giá để bồi thường sẽ do chuyên gia
định giá tư nhân thực hiện, mức bồi thường sẽ được tính là mức trung bình của các
giá trị định giá. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc
nhiều hơn sẽ có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, sau đó việc
bồi thường sẽ được tính toán lại (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


Hình thức bồi thường của Hàn Quốc được trả bằng tiền mặt. Ngoài ra các
chủ sở hữu tài sản bị thu hồi có thể lựa chọn các hình thức khác, không phải tiền
mặt như đất thay thế hoặc nhà ở xã hội.
Bồi thường đất nông nghiệp, đất ở và các loại đất khác tại Hàn Quốc có quy
định tương tự như ở Việt Nam, bồi thường theo giá thị trường. Đối với đất nông
nghiệp nếu đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu thì sẽ được bồi thường hoa
màu. Giá trị bồi thường được tính để đủ hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản
xuất của mình. Đối với công trình xây dựng hợp pháp sẽ được bồi thường, công
trình xây dựng sau thời điểm công bố dự án sẽ không được bồi thường.
Bồi thường ảnh hưởng cho hoạt động kinh doanh được tính dựa trên thiệt hại
về thu nhập hoặc lợi nhuận, không dựa trên tài sản hiện có. Để được bồi thường, cơ
sở kinh doanh cần có những trang thiết bị cần thiết và có mặt bằng sản xuất hợp
pháp trước ngày công bố dự án. Không bồi thường cho các cơ sở sản xuất kinh
doanh không phép.
Theo Luật của Hàn Quốc quy định, khu đất tái định cư phải bao gồm các cơ
sở hạ tầng thiết yếu. Chi phí cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng sẽ do chủ đầu tư
chi trả.
1.2.3. Ấn Độ
Tại Ấn Độ đạo luật thu hồi đất, có quy định, trước khi thu hồi đất cần chuẩn
bị dự thảo kế hoạch tái định cư cho những hộ gia đình bị ảnh hưởng sau khi tham
vấn với đại diện của các hộ và dựa trên khảo sát, trưng cầu ý kiến của các hộ. Cần
có nghiên cứu đánh giá tác động về mặt xã hội khi dự án ảnh hưởng tới 400 hoặc
nhiều hơn hộ gia đình trong khu vực đồng bằng, hoặc 200 hoặc nhiều hơn hộ gia
đình ở khu vực miền núi hoặc dân tộc thiểu số (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2013).
Cơ sở bồi thường theo Luật quy định là giá trị thị trường của đất và thiệt hại

tính ở thời điểm thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường. Ngoài
giá trị thị trường, toà án sẽ cộng thêm 30% do cân nhắc đến việc thu hồi bắt buộc
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
Các hộ gia đình bị ảnh hưởng do thu hồi đất có thể lựa chọn nhận một khoản
tiền bồi thường thay vì một hay nhiều lợi ích được quy định trong luật khi có sự

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


chấp thuận của cơ quan nhà nước.
Đối với đất nông nghiệp, các hộ gia đình được đền bù 1 ha đất được tưới tiêu
hoặc 2 ha đất không được tưới tiêu hoặc đất bỏ hoang có thể canh tác được nếu có
sẵn nguồn đất ở khu tái định cư. Đối với đất ở, tuỳ theo giá thị trường tại thời điểm
thông báo sẽ được cân nhắc để quyết định mức bồi thường. Công trình xây dựng
được bồi thường theo giá thị trường.
Các nghệ nhân kinh doanh nhỏ, kinh doanh cá thể sẽ được nhận hỗ trợ tài
chính một lần dành cho việc xây dựng cửa hàng hoặc nơi sản xuất.
Về chính sách tái định cư, luật đất đai của Ấn Độ cũng quy định trường hợp phải di
chuyển từ 400 hộ gia đình trở lên ở khu vực đồng bằng, 200 hộ gia đình trỏ lên ở
khu vực nông thôn thì sẽ xây dựng khu tái định cư có đầy đủ cơ sở hạ tầng và điều
kiện sinh hoạt cho người dân với định mức, tiêu chuẩn do Chính phủ quy định (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2013).
1.2.4. Nhận xét, đánh giá
Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại về đất tại mỗi quốc gia
đều được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định. Tuy nhiên, các
chính sách đó đều có các nội dung chủ yếu sau:
Đối tượng được bồi thường về đất: Tất cả những người đang sử dụng đất mà
bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, sử dụng đất hợp pháp về đất đai, trước ngày

Nhà nước thực hiện thu hồi đất hoặc trưng thu đất mà đã tồn tại không có tranh
chấp hoặc khiếu nại đều được bồi thường. Hay nói cách khác là tất cả những người
có đất BAH bởi dự án đều có quyền được bồi thường.
Phương thức bồi thường đất: Việc bồi thường được thực hiện theo hai
phương thức là bồi thường bằng hiện vật (đất, nhà, lương thực, vật liệu xây dựng
v.v) hoặc bồi thường bằng tiền mặt cho đất đai bị thiệt hại. Tuy nhiên, dù thực hiện
theo phương thức nào thì cũng đều phải xác định giá trị đất bị thu hồi để làm cơ sở
thực hiện việc bồi thường.
Giá trị đất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị đất bị thu hồi hoặc trưng thu được
tính trên cơ sở giá trị thực của đất. Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá trưng
thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


Chính sách hỗ trợ khi bị thu hồi đất, trưng thu đất: Ngoài việc bồi thường
cho người bị thu trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi đất, các quốc gia còn quy định
việc hỗ trợ cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng thu đất. Đó là các khoản hỗ trợ bổ
sung ngoài bồi thường nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất hoặc bị trưng
thu đất ổn định và cải thiện đời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển đổi nghề nghiệp.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và ngân hàng
thế giới, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện
chính sách bồi thường GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất để bồi
thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thu hồi đất, GPMB và thực hiện tốt
quy định về thẩm định, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ;
quan tâm hơn nữa tới việc tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa

mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư;
- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi
khôi phục thu nhập, ổn định cuộc sống.
1.3. Các văn bản chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC ở Việt Nam
1.3.1. Hiến pháp nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam 1992
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách
pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, đó là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử
dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”.
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi
ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật
định”. Như vậy nhà nước có thể trưng mua hoặc trưng dụng tài sản của cá nhân,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


trong đó bao gồm có đất đai nhưng chỉ để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh và
lợi ích quốc gia.
1.3.2. Các quy định về bồi thường, hỗ trợ tại Luật đất đai năm 2003
Luật đất đai năm 2003 đã mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trong đó
có quyền được nhận bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Điều 4 Luật Đất đai xác
định rõ: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị
trấn quản lý theo quy định của Luật này” và định nghĩa “Bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị
thu hồi cho người bị thu hồi đất”. Tuy nhiên điều này chưa nói rõ về thu hồi đất của
các cá nhân, đồng thời cũng chưa phân loại rõ các đối tượng bị thu hồi đất khác
nhau vì đối với mỗi đối tượng bị thu hồi đất khác nhau thì ảnh hưởng đối với đời
sống của hộ đó lại khác nhau.
Các trường hợp thu hồi đất của người dân cũng được quy định rõ trong Điều
38 và Điều 40 của Luật. Theo đó Nhà nước thu hồi đất nhằm phục vụ các mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Trong
Luật cũng đã giải thích rõ về mục đích phát triển kinh tế là trong trường hợp đầu tư
xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn
theo quy định của Chính phủ. Như vậy khái niệm phát triển kinh tế còn khá mơ hồ
nên chính quyền các tỉnh đã thu hồi đất nông nghiệp ồ ạt để xây dựng các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp mà không quan tâm đến hiệu quả sử dụng đã dẫn đến
nhiều khu, cụm công nghiệp không được lấp đầy, nhiều dự án treo, đất bỏ hoang
hoá nhiều năm.
Luật đất đai năm 2003 cũng đã quy định về việc bồi thường cho người bị thu
hồi đất, theo đó những hộ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện
để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bị thu hồi đất sẽ được bồi
thường. Đồng thời người bị thu hồi đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất
mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Giá đất bồi thường được hình thành theo 3 trường hợp sau:
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định phải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


sát với giá trị trường, được công bố vào ngày mồng 1 tháng 1 hàng năm
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên thực tế giá đền bù đất thường được áp dụng theo khung giá đền bù
của tỉnh, dựa vào khung giá đất của Chính phủ.
1.3.3. Các quy định tại Bộ Luật dân sự 2005
Luật dân sự 2005 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày
14/06/2005 và có hiệu lực từ 1/1/2006. Liên quan đến việc thu hồi và đền bù ở Luật
này có các quy định pháp lý tại chương XV về Bảo vệ quyền sở hữu. Theo đó chủ
sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của
mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của
pháp luật. Cụ thể là các điều:
Điều 255: “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Tòa án,
cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở
hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật
việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại” Đây
là quyền lợi của người sở hữu quyền sử dụng đất, tuy nhiên đối với việc thu hồi đất
hầu hết đều là quyết định của UBND Tỉnh và theo đúng luật Đất đai năm 2003 do
đó người dân không biêt khiếu kiện như thế nào.
Điều 260: nêu rõ “Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu
người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình bồi thường
thiệt hại". Tương tự như điều 255, khi thu hồi đất của hộ nông dân, chính quyền
tỉnh đã áp mức giá đền bù theo khung giá của tỉnh, người dân đã được nhận tiền bồi
thường và tiền bồi thường này theo đúng quy định của nhà nước nên người dân
không biết nên kiện ở đâu. Vấn đề chính đối với cả hai điều luật này là đến khi tỉnh
ký quyết định thu hồi đất rồi thì người nông dân mới kiện, khi quyết định đã ký thì
việc thu hồi hoàn toàn theo quy định của pháp luật. Quyền sở hữu đối với đất đai và
quyền đòi bồi thường thiệt hại nên được thể hiện trong bước lấy ý kiến người dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14


về việc thu hồi, quy hoạch, tuy nhiên sự tham gia của người dân vào khâu này còn
rất hạn chế.
Điều 261 quy định về bảo vệ quyền của người chiếm hữu mà không phải là
chủ sở hữu như sau: "Các quyền được quy định tại các điều từ Ðiều 255 đến Ðiều
260 của Bộ luật này cũng thuộc về người tuy không phải là chủ sở hữu nhưng
chiếm hữu tài sản trên cơ sở quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề hoặc theo căn cứ khác do pháp luật quy định hoặc theo thỏa thuận"
1.3.4. Các quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
Ngay sau khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành, ngày 3/12/2004 Chính phủ đã
ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Các nội dung cụ thể về bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp bị thu hồi
được quy định rõ tại Điều 10. Nghị định đã phân rõ các trường hợp thu hồi đất có
bồi thường hoặc không có bồi thường, quy định các trường hợp cụ thể cho bồi
thường thiệt hại do thu hồi đất tuy nhiên chưa quy định được việc thu hồi đất phục
vụ cho những mục đích gì. Trước đây, việc áp dụng giá đất bồi thường đối với diện
tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở khu dân
cư tương tự như giá bồi thường đất nông nghiệp khác mà không hưởng thêm sự hỗ
trợ nào đã gặp phải sự phản ứng gay gắt từ phía người dân vì đất nông nghiệp trong
nội đô thị, đất vườn ao trong khu dân cư nông thôn đều thuộc quy hoạch đất đô thị
hoặc đất khu dân cư. Trong thực tế, các loại đất này có thể dễ dàng chuyển thành
đất phi nông nghiệp và có giá chuyển nhượng cao hơn hẳn đất nông nghiệp ở các
vùng khác. Để giải quyết tình trạng này, ngoài việc được bồi thường theo giá đất
nông nghiệp cùng loại, Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định người bị thu hồi đất
còn được hỗ trợ bằng tiền, mức hỗ trợ từ 20 - 50% giá đất ở liền kề. Ngoài ra còn
quy định cụ thể việc bồi thường cho trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất

nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức SDĐ; bồi thường khi thu hồi đất nông
nghiệp do các hộ gia đình, cá nhân nhận khoán của các nông, lâm trường quốc
doanh.
1.3.5. Các quy định tại Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
Sau một thời gian triển khai thực hiện, Nghị định số 197/NĐ-CP đã bộc lộ
những mặt thiếu sót, không đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn. Chính vì vậy, ngày
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15


25/5/2007 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ- CP.
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP được coi là bước ngoặt xử lý các tồn tại về
nguồn gốc sử dụng đất. Từ khi Nghị định này có hiệu lực, tất cả các tồn tại trước đó
chưa được giải quyết thì sẽ được giải quyết. Nghị định đã quy định cụ thể, chi tiết về
trình tự thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, quy định
cụ thể từng trường hợp thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ. Trong Nghị định đã quy định
bổ sung mới về lập phương án bồi thường, lập hồ sơ thu hồi đất trong đó phải lập
phương án tổng thể về bồi thường, sau đó đến phương án chi tiết, quy định thẩm quyền,
thời hạn giải quyết từng công việc, trình tự các bước lập phương án bồi thường, hỗ trợ.
Nghị định cũng quy định rõ hơn việc tham gia của Nhà nước khi nhà đầu tư
thoả thuận với người bị thu hồi đất; quy định rõ diện tích bồi thường trong trường hợp
diện tích đo đạc chênh lệch so với diện tích trên giấy tờ về quyền sử dụng đất. Ngoài ra
nghị định số 84/2007/NĐ-CP có điểm mới là quy định về việc giao đất ở để làm dịch
vụ cho các người bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp nhưng không được bồi thường
bằng đất nông nghiệp tương ứng. Giá đất ở được giao bằng giá loại đất nông nghiệp
tương ứng đã thu hồi cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khu dân cư nhưng không cao hơn
giá đất ở có điều kiện tương ứng tại thời điểm thu hồi đất đã được UBND cấp tỉnh quy
định và công bố.
Thực chất của quy định này đã được các địa phương triển khai bằng việc bồi

thường bằng đất dân cư dịch vụ với diện tích bằng 10% đất nông nghiệp bị thu hồi.
Tuy nhiên quá trình triển khai, một số địa phương đã gặp nhiều khó khăn do các dự
án đất dân cư dịch vụ thực hiện thường kéo dài do Chủ đầu tư là UBND cấp xã,
không có kinh phí bồi thường, hỗ trợ và xây dựng cơ sở hạ tầng. Đồng thời việc xét,
giao đất dân cư dịch vụ cho các hộ gia đình gặp nhiều khó khăn do phải xen ghép hộ
bị thu hồi đất mới đủ giao 01 lô đất dân cư dịch vụ theo quy hoạch.
1.3.6 Các quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP
Sau 2 năm triển khai, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP đã bộc lộ những bất cập
cần được điều chỉnh. Ngày 13/8/2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số
69/2009/NĐ-CP. Nghị định này nhằm bổ sung các điều khoản liên quan đến quá
trình tổ chức lập quy hoạch, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Nghị định một lần nữa quy định rõ Nhà nước thu hồi đất của người đang sử
dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 16