Thuyết minh quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1 500

C.TY TNHH TK-XD
HỘI KTS BÌNH ĐỊNH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Quy Nhơn, ngày tháng năm

THUYẾT MINH
QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỈ LỆ 1/500
CÔNG TRÌNH:

QUY HOẠCH CÁC KHU ĐẤT, RẺO ĐẤT XEN KẼ TRONG KHU DÂN CƯ
PHƯỜNG NHƠN BÌNH, TP QUY NHƠN.
ĐỊA ĐIỂM:

- Khu đất phía Đông chùa Sơn long và phía Tây đường GTNT- khu vực 9. (1)
- Khu đất phía Đông đường Khu cải táng hiện có. (2)
- Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường và ven đường GTNT khu vực 8. (3)

Phần một
LÝ DO CẦN THIẾT PHẢI LẬP QUY HOẠCH
1. Lý do cần thiết phải lập quy hoạch:
Phường Nhơn Bình nằm ở phía Đông Bắc thành phố Quy Nhơn là phường
có vị trí quan trọng là điểm nối kết các tuyến đường QL19, QL1A, bên cạnh đó
theo định hướng phát triển không gian đô thị thành phố Quy Nhơn đến năm 2020
phường Nhơn Bình sẽ phát triển thành khu đô thị mới đa chức năng.
Giai đoạn hiện nay, trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa ngày càng cao và đặc
biệt trong xu thế công nghiệp hóa, hiện đại hóa, việc phát triển mở rộng xây dựng
ra vùng nội thành đô thị ngày càng lớn và khá nhanh. Nhiều dự án phát triển đô thị
trong khu vực thành phố Quy Nhơn đã và đang hình thành.
Với vị trí địa lý thuận lợi nằm xen cấy trong khu dân cư hiện trạng, gần các

khu chức năng đô thị của thành phố,
Để đáp ứng các nhu cầu về đất ở và phù hợp với đồ án quy hoạch chung
thành phố Quy Nhơn. Việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng Các khu đất, rẻo đất
xen kẽ trong khu dân cư phường Nhơn Bình, TP Quy Nhơn là cần thiết, để quản lý
chống lấn chiếm và tạo qũy đất ở mới.
2. Mục tiêu đối với khu vực quy hoạch :
- Chỉnh trang đô thị, chống lấn chiếm.
- Tạo quỹ đất ở cho dân cư trong vùng.

1


Phần hai
CÁC CĂN CỨ LẬP QUY HOẠCH
1.
Cơ sở pháp lý :
- Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17/06/2009;
- Căn cứ Thông tư số 37/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Bộ Xây dựng của
Chính phủ về việc lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng; Nghị
định số 38/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của Chính phủ về quản lý không gian,
kiến trúc, cảnh quan đô thị; Nghị định số 39/2010/NĐ-CP ngày 07/04/2010 của
Chính phủ về quản lý không gian xây dựng ngầm đô thị;
- Thông tư số 10/2010/TT-BXD ngày 11/8/2010 của Bộ Xây dựng quy định hồ
sơ của từng loại quy hoạch đô thị;
- Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD ngày 31/3/2008 của Bộ Xây dựng về ban
hành quy định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và đồ án
quy hoạch xây dựng;
- Căn cứ chủ trương số 1163/UBND-TN ngày 28/06/2011 của Ủy ban nhân dân
thành phố Quy Nhơn về việc quy hoạch sử dụng Các khu đất, rẻo đất xen kẽ trong
khu dân cư phường Nhơn Bình.

- Căn cứ Quyết định số 5194/QĐ-CTUBND-TN ngày 27/09/2012 của Ủy ban
nhân dân thành phố Quy Nhơn về việc nhiệm vụ thiết kế và dự toán chi phí công
trình: Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Các khu đất, rẻo đất xen kẽ trong
khu dân cư phường Nhơn Bình TP Quy Nhơn.
Các nguồn tài liệu, số liệu, bản đồ :
- Đặc điểm hiện trạng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hiện trạng sử dụng
đất tại khu vực quy hoạch.
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, và các Tiêu chuẩn xây dựng khác hiện hành.
- Tiêu chuẩn thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị Việt Nam; TCVN4449- 1987.
- Định hướng quy hoạch 1/2000 phường Nhơn Bình .
Phần ba
CÁC ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ HIỆN TRẠNG
1.

Đặc điểm tự nhiên:

a.
Vị trí và ranh giới khu đất quy hoạch:
Các khu đất, rẻo đất xen kẽ trong khu dân cư phường Nhơn Bình, TP Quy
Nhơn bao gồm 3 điểm dân cư như sau :
- Khu đất phía Đông chùa Sơn Long và phía Tây đường GTNT, khu vực 9 (1)
- Giới cận :
+ Bắc giáp : Dân cư hiện trạng và núi ;
+ Nam giáp : Đường Đào Tấn ( Quốc lộ 19);
+ Đông giáp: Đường Bê tông Xi măng;
+ Tây giáp : Chùa Linh Sơn;
- Khu đất phía Đông đường Khu cải táng hiện có, phường Nhơn Bình. (2)
2

- Giới cận :
+ Bắc giáp : Dân cư hiện trạng;
+ Nam giáp : Mương thủy lợi;
+ Đông giáp: Ruộng lúa;
+ Tây giáp : Đường Bê tông Xi măng vào khu cải táng;
- Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường và ven đường GTNT khu vực 8. (3)
- Giới cận :
+ Bắc giáp : Đường Bê tông Xi măng;
+ Nam giáp : Dân cư hiện trạng;
+ Đông giáp: Dân cư hiện trạng;
+ Tây giáp : Dân cư hiện trạng;
b.
Địa hình:
- Khu quy hoạch nằm trong khu vực trũng thấp, phần lớn ruộng lúa và đất
màu, có cao độ:
+ Khu đất phía Đông chùa Sơn Long và phía Tây đường GTNT- khu vực 9. (1)
có cao độ tự nhiên +2.00 , so với đường Đào Tấn có cao độ + 4.20.
+ Khu đất phía Đông đường Khu cải táng hiện có, phường Nhơn Bình. (2) có cao
độ tự nhiên +1.50, so với đường Bê tông xi măng đi khu cải táng có cao độ + 3.00.
+ Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường và ven đường GTNT khu vực 8. (3) có cao
độ tự nhiên +1.20, so với đường Bê tông xi măng có cao độ + 2.60.
- Cao độ ngập úng hàng năm của khu dân hiện trạng + 3.00
c.
Địa chất công trình, thủy văn:
- Địa chất: Căn cứ vào kết quả thăm dò khảo sát của các dự án lân cận và dự,
có thể nhận định:
+ Cấu tạo địa chất kém ,
+ Mực nước ngầm cao, cách mặt đất tự nhiên khoảng 0,8-0,1m
Thủy văn: Chịu tác động của dòng chảy nhánh sông Trường Úc, và tuyến
mương thủy lợi hiện trạng.

2.

Đánh giá hiện trạng:
• Hiện trạng sử dụng đất:

Khu đất phía Đông chùa Sơn Long và phía Tây đường GTNT- khu vực 9. (1)
Bảng hiện trạng sử dụng đất:
STT LOẠI ĐẤT

1
2
3
3

Đất lúa
Đất đường mòn
Đất màu
Đất nghĩa địa
Cộng

DIỆN TÍCH
(m2)

4.795,0
356,0
713,0
1.330,0
7.194,0

TỶ LỆ

(%)

67
5
10
28
100
3


Khu đất phía Đông đường Khu cải táng hiện có. (2)
Bảng hiện trạng sử dụng đất:
STT LOẠI ĐẤT

1
2
3

Đất lúa
Đất đường mòn
Đất nghĩa địa
Cộng

DIỆN TÍCH
(m2)

42.320,0
1.604,0
648,0
44.572,0

TỶ LỆ
(%)

94
4
2
100

* Vị trí quy hoạch Khu đất (1) phía Đông chùa Sơn Long và Khu đất (2) phía Đông đường
Khu cải táng hiện có.

- Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường và ven đường GTNT khu vực 8. (3)
Bảng hiện trạng sử dụng đất:
STT LOẠI ĐẤT

1
2

Đất lúa
Đất đường mòn, mương nước
Cộng

DIỆN TÍCH
(m2)

TỶ LỆ
(%)

3.928,0

592,0
4.520,0

87
13
100

4


• Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật :
- San nền:
Khu quy hoạch nằm trong khu vực trũng thấp, phần lớn ruộng lúa và đất màu,
có cao độ:
+ Khu đất phía Đông chùa Sơn Long và phía Tây đường GTNT- khu vực 9. (1)
có cao độ tự nhiên +2.00 , so với đường Đào Tấn có cao độ + 4.20 và khu dân cư
lân cận có cao độ +3.0.
+ Khu đất phía Đông đường Khu cải táng hiện có, phường Nhơn Bình. (2) có cao
độ tự nhiên +1.50, so với đường Bê tông xi măng đi khu cải táng có cao độ + 3.00.
+ Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường và ven đường GTNT khu vực 8. (3) có cao
độ tự nhiên +1.20, so với đường Bê tông xi măng có cao độ + 2.60.
Cao độ ngập úng hàng năm của khu dân hiện trạng + 3.00
- Giao thông:
Các điểm quy hoạch đều giáp tuyến đường Bê tông –Xi măng có lộ giới quy
định 12m, lòng mặt đường hiện nay là 2,5m, cao độ trung bình +2,8, còn lại là các
đường bờ của ruộng có chiều rộng 1 – 2m và cao độ trung bình +2.0.
- Thoát nước:
Chưa được đầu tư , chủ yếu là chảy tràn tự nhiên theo mương hiện trạng,
hường dốc thoát nước về phía Đông Bắc.
- Cấp nước, cấp điện:

Các hạng mục HTKT khác : cấp nước, cấp điện được đầu tư đến khu vực
quy hoạch .
• Hiện trạng hạ tầng xã hội :
Đây là khu vực đất ruộng lúa và đất màu, Khu dân cư sinh sống thưa thớt
chủ yếu là nhà 1 tầng, phần lớn ở dọc hai bên tuyến đường Bê tông – Xi măng,
người dân ở đây chủ yếu sinh sống bằng nghề trồng lúa và dịch vụ.
5


Các điểm quy hoạch cách trường Tiểu học Nhơn Bình bán kính 500 – 800m.
• Đánh giá chung hiện trạng :
- ƯU ĐIỂM:
+ Khu đất nằm nằm sen cấy trong các khu dân cư hiện có ở phía Bắc phường
Nhơn Bình, vì vậy thuận tiện bố trí cho một khu dân cư. Có lợi thế hưởng lợi về cơ
sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội của các khu dân cư hiện trạng.
- NHƯỢC ĐIỂM:
+ Đầu tư xây dựng hạ tầng cao, đặc biệt là công tác san nền. Các tuyến đường
hiện trạng ra đường chính nhỏ hẹp.
Phần bốn
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU LẬP QUY HOẠCH
1. Quy mô sử dụng đất quy hoạch :
Bảng cơ cấu sử dụng đất Khu đất phía Đông chùa Sơn Long và phía Tây
đường GTNT- khu vực 9
STT

1
2

LOẠI ĐẤT

Đất xây dựng nhà ở ( 32 lô/ 140m2)
Đất giao thông và HTKT
Cộng

DIỆN TÍCH
(m2)

4.232
2.962
7.194

TỶ LỆ
(%)

59
41
100

Bảng cơ cấu sử dụng đất Khu đất phía Đông đường Khu cải táng hiện có
STT

1
2
3
4

LOẠI ĐẤT

Đất xây dựng nhà ở ( 157 lô/ 140 m2)
Đất công trình công cộng

Đất dịch vụ
Đất giao thông và HTKT
Cộng

DIỆN TÍCH
(m2)

21.771
1.145
1.259
19.121
44.572,0

TỶ LỆ
(%)

48,8
2,6
2,8
45,8
100

Bảng cơ cấu sử dụng đất Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường và ven
đường GTNT khu vực 8
STT

1
2

LOẠI ĐẤT

Đất xây dựng nhà ở ( 25 lô/ 100 - 120m2)
Đất giao thông và HTKT
Cộng

DIỆN TÍCH
(m2)

2.789
1.731
4.520

TỶ LỆ
(%)

62
38
100

6


* Bảng tổng hợp cơ cấu sử dụng đất Các khu đất, rẻo đất xen kẽ trong khu dân
cư phường Nhơn Bình.
STT

1
2
3
4

LOẠI ĐẤT

Đất xây dựng nhà ở ( 214 lô)
Đất công trình công cộng
Đất dịch vụ
Đất giao thông và HTKT
Cộng

DIỆN TÍCH
(m2)

28.792
1.145
1.259
25.090
56.286,0

TỶ LỆ
(%)

51
2
2
45
100

2.

Quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật

a. San nền chuẩn bị kỹ thuật :
- Lấy theo cốt thiết kế của đường Bê tông – Xi măng hiện trạng. Đắp nền
dốc thoải về các lưu vực thoát nước độ dốc 0,1% - 0,3%.
+ Khu đất phía Đông chùa Sơn Long có cao độ tự nhiên +2.00m , so với
đường Đào Tấn có cao độ + 4.20; phía Tây đường BTXM và khu dân cư lân cận có
cao độ +3.20m.
+ Khu đất phía Đông đường Khu cải táng hiện có cao độ tự nhiên +1.50m,
so với đường Bê tông xi măng đi khu cải táng có cao độ + 3.00m.
+ Khu đất phía Bắc đập Lạc Trường có cao độ tự nhiên +1.20m, so với
đường Bê tông xi măng có cao độ + 2.60m.
- Cao độ tự nhiên trung bình của khu vực hiện trạng : + 1.30m
- Cao độ thiết kế trung bình của khu vực quy hoạch : + 3.30m
- Đắp nền trung bình
: + 2m ≥ 2,2m
b. Quy hoạch hệ thống giao thông:
Tổ chức giao thông theo dạng ô cờ và phù hợp với TCXDVN 104 : 2007
“Đường đô thị – Yêu cầu thiết kế”
- Vận tốc tính toán
:
V = 20km/h.
- Tải trọng tính toán
:
H10 - H13.
- Độ dốc dọc thiết kế
:
i ≥ 3O/OO.
- Độ dốc ngang đường :
i = 2%.
- Bán kính cong tối thiểu của đường : R = 10 ÷ 18m.
Kết cấu mặt đường: gồm các lớp như sau

- Lớp mặt đường BTXM dày 20 cm.
- Lớp giấy dầu và cát vàng đệm dày 50cm.
- Lớp dưới móng đường CPĐ đầm chặt K98 dày 30 - 50 cm.
- Đá vỉa đổ bê tông tại chổ đá 1x2 M200, tấm lát vĩa hè tấm BTXM.
Các tuyến đường trong khu quy hoạch trong khu có các lộ giới như sau:
Đường 12 m ( 3 – 6 – 3 m);
Đương 8m ( 3 – 4 – 2 m);
Đường hẻm trong khu dân cư hiện trạng 6m, 4m.
7


c. Quy hoạch hệ thống thoát nước mặt:
- Bố trí các tuyến cống thoát nước dọc theo các tuyến đường giao thông, các
hố thu, hố ga được bố trí với khoảng cách trung bình từ 30m ÷ 40m cho mỗi hố có
nhiệm vụ thu nước mặt chảy tràn và từ các khu đất.
- Hệ thống thoát nước được thiết kế dựa trên cao độ san nền của khu đất và
diện tích các khu đất theo nguyên tắc tự chảy, các tuyến cống chính thu nước được
bố trí theo từng lưu vực thoát nước tính toán thu gom nước từ các cống nhánh
trong khu và kết hợp đấu nối với các tuyến mương thoát nước hiện trạng đảm bảo
thoát nước tốt cho khu vực.
- Mặt bằng thiết kế hệ thống thoát nước được tính toán với lưu vực thoát
nước được thu gom vào các cống thoát nước chính bằng các cống bê tông ly tâm
∅600 ÷ ∅800 hướng thoát nước chủ yếu về hướng Bắc đổ ra các mương thoát
nước hiện trạng.
- Kết cấu hệ thống :
+ Sử dụng cống tròn bê tông ly tâm, cống trên vỉa hè tải trọng H 10, cống
qua đường tải trọng H30.
+ Miệng xả - Hố ga : Bê tông đá 2x4 mác 200#, nắp đan chịu lực BTCT,
đáy Bê tông đá 4x6 mác 150#.
+ Mương : Xây đá chẻ, vữa XM75#, nắp đan chịu lực BTCT.

d. Quy hoạch hệ thống cấp nước:
Nguồn cấp theo hệ thống cấp nước TP, dọc tuyến đường Bê tông – Xi măng
đi khu cải táng hiện trạng cung cấp khu vực quy hoạch . Lấy từ tuyến ống chính
sau đó trích ra đường ống D90 và D60 dẫn vào khu vực quy hoạch.
Lưu lượng tính toán :
+ Lưu lượng nước dùng cho sinh hoạt : 100 lít/người/ng.đ
+ Lưu lượng nước dùng cho đất dịch vụ : 10% Qsh
+ Lưu lượng nước dự phòng + rò rỉ
: Qdp = 20% Qsh
+ Tổng lưu lượng dự kiến
: ΣQ = 80 - 100m3/ng.đ
e. Quy hoạch hệ thống cấp điện:
Bảng chỉ tiêu phụ tải điện
Loại phụ tải
Quy mô
Chỉ tiêu
1/ Điện sinh hoạt
Hộ
2KW/hộ
2/ Điện công trình công cộng
m2 sàn
15 W/m2
2/ Điện chiếu sáng
Km
5 KW/Km
+ Nguồn điện: Nguồn điện cấp trực tiếp cho khu vực là trục đường dây
0,4kV đã có trên trục đường Bê tông – Xi măng đi khu cải táng.
+ Trạm biến áp: Với phụ tải tính toán và định hướng lâu dài đặt 01 trạm biến
áp. Trạm biến áp xây dựng theo kiểu hở, máy biến áp treo trên cột Pylon với hệ
thống giá đỡ hoặc xây dựng theo kiểu kín ẩn trong công trình công xuất 22/0,4kV

–250kVA.
8


+ Đường dây hạ thế và chiếu sáng: Đường dây 0,4kV đi nổi từ trạm biến áp
đến cấp điện cho các công trình. Tại các điểm rẽ nhánh đặt 01 tủ điện để cấp điện
đến các dãy nhà, đồng thời cấp điện cho chiếu sáng đường phố.
f. Quy hoạch thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường:
- Chỉ tiêu nước bẩn: Lấy bằng 80 % tiêu chuẩn nước cấp.
- Chỉ tiêu chất thải rắn sinh hoạt: 1kg/người ngày.
- Giai đoạn trước mắt hệ thống thoát nước mưa và nước thải sinh hoạt đi chung,
tuy nhiên phải có biện pháp xử lý cơ học (hình thức giếng tách) trước khi thải ra
kênh mương.
- Nước thải trong khu quy hoạch là nước thải sinh hoạt. Trong mỗi hộ gia đình
xây dựng các công trình vệ sinh với hệ thống bể lắng, lọc tự hoại. Nước thải sau
khi qua hệ thống lắng lọc tự hoại đạt theo tiêu chuẩn QCVN 14: 2008/ BTNMT
mới đấu nối vào hệ thống thoát nước chung .
- Tổ chức xây dựng 1 – 2 điểm thu gom chất thải rắn trong khu dân cư và được
xe chở rác chuyên dụng đưa chất thải rắn đến khu xử lý chung của thành phố.

9


Phần năm
KHÁI TOÁN KINH PHÍ XÂY DỰNG
1. Tổng kinh phí đầu tư dự án:
32.900.000.000,đ. Trong đó :
a.- Vốn xây lắp hạ tầng kỹ thuật (San nền; Hệ thống thoát nước; cấp nước;
giao thông; Điện) = 18.900.000.000,đ
5,4Ha x 3.500.000.000,đ/Ha = 18.900.000.000,đ

b.- Chi phí bồi thường GPMB (tt)

= 10.000.000.000,đ.

c.- Chi phí QL dự án và chi phí khác(tt)

= 1.000.000.000,đ.

d.- Dự phòng chi 10%(tt)
= 3.000.000.000,đ.
2. Suất đầu tư bình quân / ha :
TỔNG VỐN ĐẦU TƯ = 32.900.000.000, đ = 6,09 tỷ đồng/ ha
TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT QH 5,4 Ha
3. Dự kiến bán sản phẩm đất xây dựng phần đất ở : 1,1 triệu/m2
29.993m2 x 1.100.000 = 32.992.000.000,đ
Phần sáu
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
1. Kiến nghị tổ chức thực hiện:
- Cấp phê duyệt
: UBND THÀNH PHỐ QUY NHƠN.
- Cơ quan thẩm định
: PHÒNG QUẢN LÝ ĐÔ THỊ TP QUY NHƠN.
- Đại diện chủ đầu tư
: TRUNG TÂM QUỸ ĐẤT TP QUY NHƠN.
- Đơn vị tư vấn
: CTY TNHH TK-XD HỘI KTS BÌNH ĐỊNH
Đơn vị tư vấn
CTY TNHH TK-XD HỘI KTS BÌNH ĐỊNH

10

11


12


13


14


15