Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố vinh luận văn ths kinh doanh và quản lý 60 34 04 10 p

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
----------o0o----------

NGUYỄN THỊ NGUYỆT ANH

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ VINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN T QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH

HÀ NỘI – 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
----------o0o----------

NGUYỄN THỊ NGUYỆT ANH

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC
VỀ CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
THÀNH PHỐ VINH
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ KINH TẾ
MÃ SỐ: 60 34 04 10
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƯƠNG TRÌNH ĐỊNH HƯỚNG THỰC HÀNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HỮU ĐẠT
XÁC NHẬN CỦA GVHD

TS. Nguyễn Hữu Đạt

XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ

PGS.TS. Phạm Văn Dũng

HÀ NỘI - 2015
LỜI CẢM ƠN


Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự
giúp đỡ, những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo trường
Đại học Kinh tế - trường Đại học Quốc gia Hà Nội.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản
thân, tôi còn nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn
Hữu Đạt là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của phòng Tài nguyên &
Môi trường thành phố Vinh; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành
phố Vinh; các anh chị em và bạn bè đồng nghiệp, sự động viên, tạo mọi điều
kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ quý báu đó!
Hà Nội, ngày 18 tháng 6 năm 2015
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Nguyệt Anh

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được
ghi rõ nguồn gốc.


TÓM TẮT

Cấp giấy chứng nhận QSD đất đang là vấn đề được Đảng và Nhà
nước đặc biệt coi trọng, nó được coi là vấn đề trọng tâm trong quản lý nhà
nước về đất đainhằm thực hiện với chủ trương, đường lối của Đảng và Nhà
nước để quản lý chặt chẽ và hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, đó cũng là để
giúp cho người dân yên tâm đầu tư, cải tạo và khai thác nguồn lực kinh tế
này.
Hiện nay, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở
nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng đất (thực chất
là mua bán đất đai) trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề,
việc mâu thuẫn và tranh chấp đất đai diễn ra nhiều hơn. Do đó, đòi hỏi Nhà
nước cần phải quản lý đất đai một cách có hệ thống và hiệu quả.
Trong thời gian vừa qua, UBND thành phố Vinh đã sử dụng nhiều
giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD đất theo đúng kế hoạch nhưng
nó chưa đạt kết quả được như mục tiêu đã đề ra và đáp ứngyêu cầu thực tế.
Trước tình hình đó, việc nghiên cứu để hoàn thiện công tác quản lý nhà nước
về chứng nhận quyền sử dụng đất là một vấn đề hết sức cần thiết. Từ quá trình
công tác thực tiễn kết hợp với kiến thức lý luận được học, tôi quyết định chọn
đề tài” Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố
Vinh” cho luận văn thạc sỹ của mình.
Mục tiêu chính của luận văn là dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn để

đề xuất các giải pháp và khuyến nghị để đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD đất
và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử
dụng đất.


MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .......................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ................................................................... ii
DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... iii
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....................... 6
1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài .................. 6
1.2. Một số vấn đề cơ bản về đất đai và Quản lý nhà nước về chứng nhận
quyền sử dụng đất .......................................................................................... 9
1.2.1. Các vấn đề về đất đai và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã
hội .................................................................................................................. 9
1.2.2. Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất .......................... 13
1.3. Những yếu tố ảnh hưởng đến quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 28
1.3.1. Chính sách, pháp luật.......................................................................... 28
1.3.2. Năng lực và phẩm chất đạo đức của đội ngũ cán bộ địa chính ............ 29
1.3.3. Sự hiện đại của cơ sở vật chất kỹ thuật ............................................... 29
1.3.4. Trình độ nhận thức của người dân ...................................................... 30
1.3.5. Nguồn gốc sử dụng đất ....................................................................... 30
1.4. Tiêu chí đánh giá hiệu quả quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử
dụng đất ....................................................................................................... 30
1.4.1. Tính công khai, minh bạch trong việc giải quyết cấp Giấy chứng nhận
QSDĐ .......................................................................................................... 30

1.4.2. Sự đơn giản của thủ tục hành chính ................................................... 31


1.4.3. Sự hài lòng của đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ................................................................................................................ 32
1.4.4. Tỷ lệ hoàn thành kế hoạch cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .. 33
1.4.5. Thời gian hoàn thiện thủ tục cấp GCN QSD đất ................................. 33
1.4.6. Chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện cấp GCN QD đất ............. 34
CHƯƠNG 2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................................... 36
2.1. Cách tiếp cận ......................................................................................... 36
2.1.1. Tiếp cận hệ thống ............................................................................... 36
2.1.2. Tiếp cận dựa vào cộng đồng ............................................................... 36
2.1.3. Tiếp cận trực quan .............................................................................. 36
2.2. Phương pháp thu thập số liệu................................................................. 36
2.2.2. Tài liệu sơ cấp .................................................................................... 37
2.3. Phương pháp xử lý số liệu ..................................................................... 38
2.3.1. Phân tổ thống kê ................................................................................. 38
2.3.2. Bảng thống kê..................................................................................... 38
2.3.3. Phương pháp phân chia và tổng hợp ................................................... 38
2.4. Phương pháp phân tích .......................................................................... 39
2.4.1. Phương pháp so sánh .......................................................................... 39
2.4.2. Phương pháp chuyên gia..................................................................... 39
2.5. Kỹ thuật và công cụ phân tích ............................................................... 39
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ VINH ....... 40
3.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Vinh .......... 40
3.1.1. Vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên ....................................................... 40
3.1.2. Dân cư ................................................................................................ 41
3.1.3. Đặc điểm kinh tế, xã hội. .................................................................... 41

3.2. Thực trạng quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành
phố Vinh từ năm 2008 đến năm 2013 ........................................................... 46
3.2.1. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Vinh 46
3.2.2. Thực trạng quản lý nhà nước trong chứng nhận quyền sử dụng đất từ
năm 2008 đến nay ........................................................................................ 50
3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử
dụng đất tại thành phố Vinh ......................................................................... 66
3.3.1. Chính sách pháp luật........................................................................... 66
3.3.2. Cải cách thủ tục hành chính ................................................................ 69
3.3.3. Đội ngũ cán bộ công chức .................................................................. 71
3.3.4. Công tác thanh tra, kiểm tra ................................................................ 74
3.3.5. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai .......................... 77
3.3.6. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.................................... 79
CHƯƠNG 4. MỤC TIÊU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH ................................................................... 81
4.1. Mục tiêu hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp GCN QSD đất trên địa bàn
thành phố Vinh ............................................................................................. 81
4.1.1. Mục tiêu chung: .................................................................................. 81
4.1.2. Mục tiêu cụ thể: .................................................................................. 81
4.2. Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về cấp GCN QSD đất trên địa bàn
thành phố Vinh từ nay đến năm 2020 ........................................................... 82
4.2.1. Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm đảm bảo tính
khoa học và thực tiến.................................................................................... 82
4.2.2. Đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ........................................................................................ 84


4.2.3. Bổ sung, đào tạo nâng cao năng lực cho đội ngũ cán bộ QLNN trong

lĩnh vực đất đai ............................................................................................. 85
4.2.4. Tăng cường giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật ...................... 87
4.3.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai .......................... 88
4.3.6. Hoàn thiện và tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát trong cấp
GCNQSD đất ............................................................................................... 88
KẾT LUẬN.................................................................................................. 91


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

UBND

: Ủy ban nhân dân

GCN QSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng
GCN

: Giấy chứng nhận

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

QLNN

: Quản lý nhà nước

KT – XH

: Kinh tế - xã hội

i


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Diện tich, cơ cấu các loại đất năm 2011 ....................................... 47
Bảng 3.2: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính thành phố Vinh .................. 51
Bảng 3.3: Tình hình lập hồ sơ địa chính của thành phố Vinh........................ 54
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả cấp GCN QSDĐ trên địa bàn thành phố Vinh .. 59
Bảng 3.6: Tình trạng các hồ sơ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại thành phốVinh .......................................................................... 62

ii


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Cấp giấy chứng nhận quyền sự dụng đất nông nghiệp .................. 65
Hình 3.2: Công tác cải cách thủ tục hành chính trong hoạt động cấp GCN
QSD đất ....................................................................................................... 71
Hình 3.3: Đánh giá năng lực, phẩm chất cán bộ làm việc trong lĩnh vực đất
đai ................................................................................................................ 73
Hình 3.4: Đánh giá điều kiện vật chất, kỹ thuật ............................................ 73
Hình 3.5: Đánh giá về việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................. 80

iii


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản

xuất đặc biệt quan trọng của ngành sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi chứa đựng các
nguồn lợi tự nhiên như nước, không khí, khoáng sản, sinh vật sống trên bề
mặt trái đất thậm chí cả sinh vật sống trong lòng đất. Đồng thời đất đai là
nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian.
Ở Việt Nam, Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai nhưng
không trực tiếp khai thác, sử dụng mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân... Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa
Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất là Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCN QSD đất). Vì vậy, theo quy định của pháp luật đất
đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của
hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng là quyền đầu tiên mà
bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Với những thông tin được thể hiện trên Giấy thì GCN QSD đất giữ một
vai trò hết sức quan trọng đối với cả Nhà nước và người sử dụng đất. Về phía
Nhà nước, tiến độ cấp và mức độ hoàn thành việc cấp GCN cho người sử
dụng đất chứng tỏ khả năng của Nhà nước trong việc quản lý tài sản đất đai
thuộc sở hữu của mình, giúp Nhà nước kiểm soát tình hình đất đai một cách
thuận tiện. Về phía người sử dụng đất, GCN QSD đất là cơ sở để họ được
Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp, là tiền đề để họ có thể thực hiện
các quyền mà pháp luật đã trao cho người sử dụng đất, đó là các quyền thừa
kế, quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thế chấp, quyền cho thuê
nhằm tăng cường tính tự chủ, và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý

1


cho những người sử dụng đất.Bởi vì lẽ đó, Nhà nước và các chính quyền địa
phương luôn quan tâm và chú trọng đến việc chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hiện nay, kinh tế thị trường phát triển kéo theo các quan hệ xã hội trở

nên phức tạp hơn, nhu cầu sử dụng và mua bán quyền sử dụng đất (thực chất
là mua bán đất đai) trở nên thường xuyên đã làm phát sinh rất nhiều vấn đề,
việc mâu thuẫn và tranh chấp đất đai diễn ra nhiều hơn. Do đó, đòi hỏi Nhà
nước cần phải quản lý đất đai một cách có hệ thống và hiệu quả.
Cấp GCN QSD đất là một hoạt động quan trọng trong quản lý nhà nước
về đất đai và liên quan trực tiếp đến lợi ích kinh tế của người sử dụng đất.
Trên thực tế, thủ tục cấp GCN QSD đất rất phức tạp và mất nhiều thời gian,
ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai và ảnh hưởng trực
tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất. Vì vậy, thực tế đòi hỏi cần phải có giải
pháp nhằm giảm chi phí về thời gian, tiền bạc và đảm bảo trao quyền sở hữu
đất đai cho đúng đối tượng trong hoạt động cấp GCN QSD đất.
Trong bối cảnh Việt Nam hội nhập kinh tế ngày càng sâu rộng, nền kinh
tế nước nhà phát triển nhanh chóng, thành phố Vinh không nằm ngoài vòng
phát triển chung của đất nước. Với lợi thế là trung tâm chính trị, kinh tế, văn
hóa xã hội của tỉnh Nghệ An, có vị trí thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh
tế văn hoá - xã hội, thành phố Vinh đã và đang có nhiều thuận lợi để phát triển
kinh tế - xã hội, theo đó nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng lớn, làm cho đất
đai trở nên khan hiếm và có giá trị lớn. Vì vậy đòi hỏi thành phố Vinh phải
quan tâm hơn nữa đến việc quản lý quỹ đất, đặc biệt là công tác đăng ký đất
đai, cấp GCN QSD đất.
Thời gian qua thành phố Vinh đã đạt được những thành công đáng kể
trong công tác đăng ký, cấp GCN QSD đất và lập hồ sơ địa chính, tuy nhiên
công tác đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCN QSD đất vẫn còn nhiều vướng
mắc, hạn chế chưa đáp ứng nhu cầu thực tế.
2


Đánh giá khách quan công tác quản lý nhà nước (QLNN) về chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh hiện nay, làm rõ kết quả đạt
được, chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế, tìm ra những giải

pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nướcvề chứng nhận QSD đất trên địa
bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An là nhu cầu cấp bách hiện nay. Xuất phát từ
thực tiễn đó, tác giả đã lựa chọn đề tài nghiên cứu:“Quản lý nhà nước về
chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh”làm luận văn tốt nghiệp
của mình với mong muốn góp phần hoàn thiện QLNN về chứng nhận QSD
đất tại thành phố Vinh.
2. Câu hỏi nghiên cứu
Đề tài luận văn này hướng đến việc trả lời các câu hỏi sau đây:
Quản lý nhà nước về chứng nhận QSD đất tại thành phố Vinh trong giai
đoạn năm 2008 – năm 2013 đã đạt được những kết quả gì? Giải pháp nào để
đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD đất và nâng cao hiệu quả công tác quản lý
nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất?
3. Mục đích và nhiệm vụ của nghiên cứu
3. 1.Mục đích
Thông qua phân tích, đánh giá thực trạng QLNN về chứng nhận QSD
đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai đoạn từ năm 2008 - năm 2013, làm
rõ những thành công, hạn chế và nguyên nhân hạn chế; từ đó đề xuất giải
pháp hoàn thiện QLNN về chứng nhận QSDĐ tại thành phố Vinh.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu cơ sở lý luận và những căn cứ pháp lý của QLNN về chứng
nhận QSD đất.
- Phân tích, đánh giá thực trạng công tác QLNN về chứng nhận QSD đất
tại thành phố Vinh giai đoạn từ năm 2008 - năm 2013, nêu lên những thành
3


công, hạn chế và tác động của nó đến quá trình phát triển kinh tế, xã hội của
thành phố Vinh.
- Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện QLNN về chứng nhận

QSDĐ tại thành phố Vinh trong những năm tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN về chứng nhận QSDĐ, gồm
các hoạt động từ đăng ký đến lập hồ sơ địa chính, thẩm định và cấp Giấy
chứng nhận QSDĐ.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nội dung: Luận văn chỉ giới hạn phạm vi nghiên cứu một số
nội dung quản lý nhà nước về chứng nhận QSDĐ đất ở và đất nông nghiệp
cho các hộ gia đình, cá nhân tại 25 phường, xã trên địa bàn thành phố Vinh.
- Phạm vi thời gian: từ năm 2008 – năm 2013.
5. Đóng góp mới của Luận văn
- Về lý luận: hệ thống hoá và làm rõ thêm những vấn đề lý luận về quyền
sử dụng đất và quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Về thực tiễn:
+ Đánh giá thực trạng hoạt động quản lý nhà nước về chứng nhận quyền
sử dụng đất tại thành phố Vinh từ năm 2008 đến năm 2013 trên cả hai mặt:
thành tựu và hạn chế, qua đó làm rõ được nguyên nhân, tồn tại trong công tác
này.
+ Đưa ra một số giải pháp phù hợp với thực tiễn thành phố Vinh nhằm
nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn thành phố Vinh đến năm 2020.

4


6. Kết cấu của đề tài.
Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo,
Luận văn được cấu tạo gồm ba chương:
Chương I: Tổng quan tình hình nghiên cứu và một số vấn đề lý luận cơ

bản về quyền sử dụng đất và quản lý nhà nước vềchứng nhận quyền sử dụng
đất.
Chương II:Phương pháp nghiên cứu.
Chương III: Thực trạng quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh.
Chương IV: Mục tiêu và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước về
chứng nhận QSD đất trên địa bàn thành phố Vinh.

5


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC VỀ CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Vấn đề cấp GCNQSD đất tuy không mới, nhưng vẫn là vấn đề có tính
thời sự nóng bỏng hiện nay. Đã có nhiều đề tài, các luận án, luận văn, các bài
báo nghiên cứu về vấn đề này, trong đó, những công trình liên quan trực tiếp
đến đề tài có thể kể đến là :
- Tài liệu tham khảo: “Quản lý nhà nước về đất đai” (Nguyễn Khắc Thái
Sơn - Năm 2007). Trong công trình này, các tác giả nêu lên một số vấn đề lý
luận về quản lý nhà nước về đất đai và bộ máy quản lý nhà nước về đất đai.
Tác giả đã làm rõ cơ sở pháp lý về hoạt động quản lý đất đai, như: một số quy
định về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; một số quy định về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; quản lý việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ; thống kê, kiểm kê đất đai; quản lý giám sát việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất; thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của
Pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp đất đai..
-“Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai” của Tiến sỹ Phạm

Việt Dũng, đăng trên Tạp chí Cộng sản điện tử, ngày 11 tháng 2 năm 2013.
Tác giả đã nêu ra được một số kết quả trong quản lý đất đai những năm qua
đồng thời nêu lên được những hạn chế, bất cập trong quản lý nhà nước về lĩnh
vực này.Từ đó đưa ra một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về
đất đai.
- “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt Nam và Thụy
Điển”, luận văn Tiến Sỹ của Nguyễn Anh Quân, năm 2012. Luận án đã đánh
giá tổng quan về hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam, nhận thức những vấn
6


đề không thể thiếu khi xây dựng hệ thống đăng ký. Đồng thời tìm hiểu bài học
và học tập những kinh nghiệm của đất nước Thụy Điển, đất nước được đánh
giá là thành công trong việc đưa hệ thống đăng ký của mình trở thành hệ
thống đăng ký hiện đại và hoạt động hiệu quả trên thế giới cho việc xây dựng
hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam.
- “Quản lý nhà nước về cấp giấy chứng nhận QSDĐ tại huyện Diễn
Châu tỉnh Nghệ An”, luận văn thạc sỹ của Phan Thị Thanh Tâm, trường Đại
học Quốc gia Hà Nội, thực hiện năm 2012. Luận văn đã làm rõ cơ sở lý luận
và những căn cứ pháp lý của quản lý nhà nước về đất đai nói chung và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng. Thông qua việc nghiên cứu
luận văn đã phân tích, đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, rút ra những ưu điểm và tồn tại, những nguyên nhân và
các tác động của nó đến quá trình phát triển kinh tế xã hội, từ đó đề xuất một
số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu trong những năm tới.
- “Thực trạng hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”, luận văn thạc sỹ của Nguyễn Xuân Dũng,
trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, thực hiện năm 2012. Luận văn đã làm
rõ cơ sở lý luận về sự cần thiết của việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất. Luận văn đã phân tích, đánh giá hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh, thực trạng cấp giấy chứng
nhận QSDĐ và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vinh.
- “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Hưng Yên – tỉnh Hưng Yên”,Luận văn thạc sỹ của Đào Thị
Thuý Mai, Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội, thực hiện năm 2012. Luận
văn đã làm rõ hơn cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy
7


chứng nhận quyền sử dụng đất, tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới. Tác giả đã đề xuất các
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nước về đất đai thông
qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xác
định những thuận lợi và khó khăn của công tác này trên địa bàn thành phố
Hưng Yên.
- “Hoàn thiện công tác Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị xã
An Nhơn, tỉnh Bình Định”, Luận văn thạc sỹ của Ngô Tôn Thanh, Trường Đại
học Đà Nẵng, thực hiện năm 2012. Luận văn đã làm rõ cơ sở lý luận về quản
lý nhà nước về đất đai, đánh giá công tác quản lý nhà nước về đất đai trong
giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội, đô thị hóa của thị xã An Nhơn, tỉnh Bình
Định về những mặt tích cực và những tồn tại, từ đó đưa ra những biện pháp
khắc phục phù hợp nhằm khai thác nguồn lực đất đai hiệu quả hơn.
Nhìn chung, các công trình trên đã có những cách tiếp cận khác nhau
hoặc trực tiếp, hoặc gián tiếp đến vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trong những năm gần đây. Đó là nguồn tài liệu đáng quý giúp tôi
có được những số liêụ và thông tin cần thiết để kế thừa và phát triển trong
luận văn của mình. Tuy nhiên, trong số các công trình đã xuất bản chưa có
công trình nào nghiên cứu về thực trạng, vướng mắc nảy sinh trong quản lý

nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh
với tư cách là luận văn thạc sỹ quản lý kinh tế. Đây chính là khoảng trống
và là vấn đề cần thiết đặt ra để giúp UBND thành phố Vinh có cái nhìn
tổng quát lại sau 6 năm thực hiện việc cấp GCN theo quy định của Luật
Đất đai - kể từ thời điểm thành phố Vinh ổn định địa giới hành chính đến
lúc Chính phủ ban hành Luật Đất đai sửa đổi 2013.Trong luận văn này, tác
giả sẽ cố gắng nghiên cứu vấn đề trên một cách cơ bản và hệ thống.

8


1.2. Một số vấn đề cơ bản về đất đai và Quản lý nhà nước về chứng nhận
quyền sử dụng đất
1.2.1. Các vấn đề về đất đai và vai trò của đất đai trong đời sống kinh tế xã
hội
1.2.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là sản phẩm thiên nhiên ban tặng cho con người. Đất đai có
nguồn gốc tự nhiên nhưng qua bàn tay của con người đất đai được cải tạo và
trở thành sản phẩm của người lao động.
1.2.1.2. Đặc điểm của đất đai
Thứ nhất, đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính
cố định vị trí quyết địnhtính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự
chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống
các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có
hạn.Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau.
Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu,vùng xa; đất đai ở
những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện
hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy,
khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện
xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc

điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi
thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối
với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam
Á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường
biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước
bạn Lào không thể có được.
Thứ hai, đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị
đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian.
9


Thứ ba,đất đai có tính đa dạng và phong phú tùy thuộc vào mục đích sử
dụng đất. Tại Việt nam, theo Luật Đất đai năm 2013, đất đai nước ta được
chia là 3 nhóm:
- Nhóm đất nông nghiệp: đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và
đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất
rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất
nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà
khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy
sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con
giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
- Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: đất ở (gồm đất ở tại nông thôn và đất ở
tại đô thị), đất chuyên dùng (gồm đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công
trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng), đất tôn
giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông ngòi, kênh rạch, suối và
mặt nước, đất phi nông nghiệp khác.
- Nhóm đất chưa sử dụng gồm: các loại đất chưa xác định mục đích sử
dụng.
Sự phân loại đất đai như trên chỉ là tương đối vì mỗi loại đất lại có thể có

nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Tức là, người ta có thể chuyển đổi mục
đích sử dụng đất từ mục đích sử dụng tạo khả năng sinh lời thấp sang mục
đích sử dụng khác tạo khả năng sinh lời cao hơn. Đặc điểm này của đất đai
đặt ra yêu cầu đối với người sử dụng đất là phải khai thác triệt để lợi thế của
mỗi loại đất và sử dụng nó một cách tiết kiệm và hiệu quả nhất.
Thứ tư, đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con
người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ
cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp
10


và làm thay đổi tính chất của đất đai, có thể chuyển đất hoang thành đất sử
dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó
của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của
lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng
đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xã hội. Trong xã hội có giai cấp,
các quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã
hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa
nhà tư bản với công nhân...
Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất
nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình
thành một thị trường quyền sử dụng đất. Lúc này, đất đai được coi như là một
hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến
nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng
đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
1.2.1.3. Vai trò của đất đai đối với đời sống kinh tế-xã hội
a) Vai trò của đất đai đối với con người
Đất đai là một sản phẩm tự nhiên, nó có vai trò vô cùng quan trọng đối
với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật trên trái đất nói chung và đối với
con người nói riêng. Trong tiến trình lịch sử phát triển của xã hội loài người,

con người và đất đai ngày càng trở nên gắn bó mật thiết với nhau. Đất đai đã
trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào nó để nuôi
sống mình. Đất đai luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, không có đất đai thì không thể có sự sống.
Đất đai chính là địa bàn sinh sống của con người. Nó là địa bàn xây dựng
các thành phố, làng mạc, nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống con
người.
b) Vai trò của đất đai đối với hoạt động sản xuất kinh doanh
11


Đất đai có trước lao động và ngày càng trở thành một yếu tố vô cùng
quan trọng đối với toàn bộ quá trình phát triển của nền kinh tế. Đất đai tham
gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một tư liệu sản xuất
đặc biệt. Có thể nói: đất đai là một trong những nguồn gốc của của cải vật
chất như Adam Smith đã chỉ ra: đất đai là mẹ còn lao động là cha của của cải
vật chất. Tuy nhiên vai trò của đất đai đối với mỗi ngành sản xuất khác nhau
trong nền kinh tế thì lại thể hiện khác nhau. Đặc biệt đối với ngành sản xuất
nông nghiệp, đất đai có vị trí vô cùng quan trọng. Nó là yếu tố hàng đầu của
ngành sản xuất này. Bởi vì đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động
mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho ngành chăn nuôi. Mọi tác động của
con người vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Trong
trường hợp này, đất đai còn đóng vai trò như là một công cụ sản xuất của con
người. Mặt khác, trong quá trình tiến hành sản xuất của mình thì con người
tác động vào ruộng đất nhằm làm thay đổi chất lượng của đất đai, tạo điều
kiện thuận lợi cho cây trồng sinh trưởng và phát triển. Tức là thông qua
những hoạt động của mình con người đã cải tạo, biến đổi từ những mảnh đất
kém màu mỡ thành những mảnh đất có màu mỡ hơn. Trong quá trình này thì
đất đai đóng vai trò như là một đối tượng lao động. Bởi vậy, có thể nói: đối
với nông nghiệp thì không có đất đai thì không thể có các hoạt động sản xuất

nông nghiệp. Đất đai là tư liệu đặc biệt, chủ yếu và không thể thay thế được.
Đất đai vừa là đối tượng lao động vừa là công cụ lao động của con người.
Đối với các ngành sản xuất khác thì đất đai là nơi xây dựng các công
xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi và là địa điểm để tiến hành các hoạt động
sản xuất kinh doanh. Đất đai còn là nguồn cung cấp nguyên vật liệu trực tiếp,
chủ yếu cho ngành công nghiệp khai thác và gián tiếp cho công nghiệp chế
biến thông qua ngành nông nghiệp. Với ngành du lịch thì đặc thù tự nhiên, địa
hình, địa thế của đất đai đóng vai trò khá quan trọng.
12


Do đất đai có hạn trong khi dân số ngày càng tăng nên vai trò của đất đai
ngày càng trở nên quan trọng hơn đối với xã hội loài người. Vì vậy trong sử
dụng đất đai cần phải tiết kiệm và hiệu quả.
c) Vai trò của đất đai đối với quốc gia
Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mối quốc gia. Nói đến
chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ trong đó
có đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia trước hết phải tôn trọng
lãnh thổ của quốc gia đó. Vì thế đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại
và phát triển của mỗi quốc gia, xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ
ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào
cũng như không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là một trong
những tài nguyên quý giá của loài người, là điều kiện sống và sự sống của
động thực vật và con người trên trái đất.
Vì đất đai có vị trí cố định, không di chuyển được, đất đai không thể sản
sinh và bị giới hạn bởi vùng hành chính lãnh thổ, quốc gia và theo đặc tính
của đất đai. Tính hai mặt của đất đai thể hiện có thể tái tạo được nhưng không
thể sản sinh ra đất đai. Bên cạnh đó trong các yếu tố cấu thành môi trường:
đất đai, tài nguyên nước, khí hậu... thì đất đai đóng vai trò quan trọng. Những
biến đổi phá vỡ hệ sinh thái ở vùng nào đó trên trái đất ngoài tác động của tự

nhiên thì ngày nay con người cũng là nguyên nhân gây nên rất lớn: lũ lụt do
phá rừng, canh tác bất hợp lý.... tất cả những việc đó đều ảnh hưởng đên môi
trường. Việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai giúp đất đai tránh được xói
mòn, bảo vệ môi trường sinh thái và đạt hiệu quả kinh tế cao.
1.2.2. Quản lý nhà nước về chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.2.1.Khái niệm quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sử dụng đất
a) Khái niệm về quyền sử dụng đất

13