Địa tô và định giá đất nông nghiệp

Mục lục
Chơng I - Cơ sở lý luận về địa tô & cơ sở định giá đất ở Việt nam

4
4
4
4
5
11
11
11
16
17
17
17
17
18
20
20
21
24
25

27

1


I-

Khái niệm & sự hình thành Địa tô

1) Khái niệm Địa tô
2) Sự hình thành Địa tô
3) Đặc điểm và các hình thức biểu hiện Địa tô
II - ảnh hởng của Địa tô đến công tác định giá đất ở Việt nam

1) Vai trò của Địa tô trong việc định giá đất
2) Nhân tố ảnh hởng đến giá đất nông nghiệp
3) Cơ sở xác định giá đất ở Việt nam
Chơng II - Thực trạng công tác định giá đất ở Việt nam
I - Vấn đề xác định Địa tô khi định giá đất ở Việt nam

1) Theo phơng pháp kinh điển
2) Phơng pháp FAO
3) Phơng pháp tính giá đất nông nghiệp hiện hành ở Vn
II - Công tác định giá đất ở Việt nam

1) Phân hạng đất
2) Xác định khung giá đất
III - Nhận xét chung
Chơng III - Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định
giá đất ở Việt nam
Kết luận

Lời nói đầu

2


Trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá, ở nớc ta nền kinh tế thị

trờng đang chuyển mình và phát triển rầm rộ, thúc đẩy lực lợng sản xuất phát
triển nhanh chóng, khoa học và công nghệ đợc thu hút từ bên ngoài vàovà đã
áp dụng trên nhiều lĩnh vực, trong đó có lĩnh vực nông nghiệp. Nhà bác học
Lê quý Đôn đã từng nói: Phi nông bất ổn, cho thấy phát triển kinh tế nông
nghiệp là vô cùng quan trọng, nó không những đảm đời sống cho nhân dân mà
còn góp phần giữ vững an ninh chính trị , đảm bảo an toàn xã hội. Hiện nay
diện tích đất nông nghiệp chiếm hơn 80% tổng diện tích cả nớc nhng cha có
sự quan tâm thích đáng. Một trong những giải pháp thúc đẩy sự đầu t vào
nông nghiệp đó là giải pháp định giá đất nông nghiệp. Nhà nớc quản lý đất
nông nghiệp cần phải có những biện pháp làm phù hợp giữa quan hệ sản xuất
với lực lợng sản xuất khi đó đất nông nghiệp mơi đợc phát triển lành mạnh
đúng với nghĩa mà cha ông ta đã bảo vệ, giữ dìn đến ngày nay, đồng thời phải
biết quý trọng đất và thúc đẩy việc sử dụng đất một cách linh hoạt, nhạy bén
với cơ chế thị trờng hiện nay. Đất nông nghiệp là chỗ dựa chủ yếu của đời
sống, là nguồn cổ vũ tinh thần của đông đảo tầng lớp nhân dân lao động, đất
nông nghiệp là đất truyền thống của dân tộc ta,nó đã đợc kết tinh bao kinh
nghiệm sản xuất của ông cha ta đợc truyền lại muôn đời cho các thế hệ con
cháu Việt nam. Chúng ta là sinh viên, đại diện cho tầng lớp trí thức trẻ của
dân tộc, cần phải có một tầm nhìn cho đúng đối với việc phát triển đất nông
nghiệp hiện nay và mai sau, chính bởi lý do đó mà chúng tôi nghiên cứu đề án
Địa tô và định giá đất nông nghiệp bằng những kiến thức đã học đợc, tôi
xin góp phần nhỏ bé vào việc nghiên cứu khoa học cho đề án trên để cùng với
Nhà nớc giải quyết vấn đề bức xúc trên.
Tôi xin đợc trình bầy đề án trên qua các phần sau:

3


Chơng I - Cơ sở lý luận về địa tô và cơ sở định giá đất nông nghiệp
Chơng II - Thực trạng công tác định giá đất ở Việt nam

Chơng III - Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất
nông nghiệp ở Việt nam.
Với những nội dung cần nghiên cứu nh vậy, tôi hy vọng sẽ đóng góp đợc một
phần nhỏ vào công việc nghiên cứu khoa học. Vì thời gian làm đề tài có hạn,
do đó trong quá trình viết có nhiều phần cha đợc đầy đủ và không thể tránh đợc những thiếu sót, mong các thầy cô giáo quan tâm, đóng góp ý kiến để bổ
sung cho đề tài ngày một hoàn thiện hơn.

4

Tôi xin trân thành cảm ơn


Chơng I: Cơ sở lý luận về Địa tô và cơ sở định giá đất
nông nghiệp

I. khái niệm và sự hình thành Địa tô.
1.

khái niệm Địa tô.
Địa tô là hình thái dới đó quyền sở hữu ruộng đất đợc thực hiện về mặt

kinh tế, tức là đem lại thu nhập. Hay địa tô là hình thái kinh tế, gắn liền với
chế độ sở hữu đất đai. Trong đó chế độ sở hữu về ruộng đất đợc đánh bằng chế
độ sở hữu cơ bản: sở hữu của nông dân tự do, sở hữu lớn của địa chủ, sở hữu
của Nhà nớc các thời đại.
2-Sự hình thành Địa tô.
Qua khái niệm trên cho chúng ta biết đợc quá trình sử dụng đất và canh
tác đất gồm 2 thành phần: ngời sở hữu đất là địa chủ hay chủ đất có quyền sử
dụng đất theo ý muốn của họ và ngời sử dụng đất ( Nhà t bản kinh doanh trên
lĩnh vực nông nghiệp ), có nghĩa vụ nộp Địa tô cho chủ sở hữu đất một khoản

nhất định.
Nh vậy, tiền đề của phơng thức sản xuất t bản chủ nghĩa nh sau: những
ngời thực tế canh tác ruộng đất là những ngời lao động làm thuê cho một nhà
T bản. Nhà t bản chỉ coi công nghiệp là một ngành đặc biệt để vận dụng T
bản vào trong lĩnh vực sản xuất đặc biệt, theo từng thời hạn nhất định, chẳng
hạn khi ngời sử dụng đất muốn sử dụng một mảnh đất nào đó thì ngời sử dụng
đất phải trả cho địa chủ hay ngơì sở hữu đất một khoản tiền nhất định theo hợp
đồng. Thông thờng thì số tiền phải trả tính theo từng năm.
Khi nhà T bản đã bỏ tiền ra để sử dụng một mảnh đất nào đó, thì nhà
T bản phải đầu t t bản vào sản xuất. T bản có thể đợc cố định vào đất, bỏ vào
ruộng đất trong thời gian nhất định, họ đã cải tạo, khai hoang mở rộng, đầu t
thâm canh, xây dựng các kênh mơng tới tiêu nhầm làm cho đất đai có thể sử

5


dụng tốt hơn, để thu lợi nhuận trả cho địa chủ một khoản địa tô, hay đó là
khoản tiền mà địa chủ và nhà t bản thuê đất đã hợp đồng. Khi hết thời hạn
thuê đất nhà T bản không chỉ trả cho ngời sở hữu đất một khoản địa tô mà còn
phải có nghiã vụ giao đất lại cho địa chủ trong trạng thái có thể sử dụng đợc
để sản xuất nông nghiệp. Còn nếu nh nhà t bản sử dụng đất nông nghiệp
không có ý thức bảo vệ cho đất, khi hết hạn nhân viên sẽ kiểm tra tình trạng
sử dụng của nhà t bản nếu phát hiện thấy nhà t bản đã vi phạm hợp đồng thì
địa chủ phải thu tịch thu ruộng đất, bắt nhà T bản phải trả một khoản địa tô
cộng với khoản tiền phạt do vi phạm.

6


3. Đặc điểm và các hình thức biểu hiện của Địa tô.

a.

Đặc điểm của địa tô.
Địa tô tô thực chất là một khoản tiền mà nhà t bản thuê đất đã tích một

phần Lợi nhuận thu đợc nhờ sự bóc lột sức lao động của ngời lao động làm
thuê để trả cho nhà địa chủ. Địa tô đợc biểu hiện rõ nét nhờ sự đánh giá sâu
sắc và tinh vi qua cuốn Kinh tế chính tri Mác - Anghel tuyển tập thông qua
đó các đặc điểm nổi bật của Địa tô đợc thể hiện nh sau:
+ Địa tô, biểu hiện kinh tế đặc thù của quyền sở hữu ruộng đất, cũng đồng
nhất với lợi tức. Do nhà t bản bỏ vốn đầu t vào ruộng đất, cuối cùng sẽ về tay
chủ ruộng đất và nhà t bản cho thuê đất. bởi vì lợi tức có thể hình thành một
bộ phận phụ thêm của địa tô, không những thế địa tô còn lẫn lộn với lợi tức d ới một hình thái khác nữa.
+ Địa tô t bản hóa biểu hiện thành giá cả hoặc giá trị ruộng đất, cho nên ruộng
đất có thể mua bán đợc nh bất cứ một hàng hoá nào khác. đó là điều kiện cần
để minh chứng rằng quyền sở hữu ruộng đất là chính đáng hay quá trình mua
bán ruộng đất, thì ngời mua phải trả cho chủ sở hữu một vật ngang gía, để có
đợc mảnh đất.
+ Trong quá trình mua bán ruộng đất, thì địa tô là cơ sở biểu hiện giá cả cho
ruộng đất. vậy quá trình mua bán ruộng đất thực chất là quá trình mua bán địa
tô đem lại. Dựa vào mua bán địa tô để hòng biện cho sự tồn tại của địa tô, điều
đó có nghĩa là dựa vào sự tồn tại của địa tô để biện hộ cho sự tồn tại của địa
tô.
+ Địa tô một mặt là kết quả của việc khấu trừ vào lợi nhuận trung bình, mặt
khác là khấu trừ vào tiền công trung bình. trong qúa trình Nhà t bản đâù t T
bản vào mảnh đất, thì lợi nhuận siêu ngạch của nhà t bản phản ánh mức địa tô
mà nhà t bản có thể chấp nhận để đầu t.

7

+ Một số điều kiện tự nhiên không phải là nguồn sinh ra địa tô, mà chỉ là cơ
sở tự nhiên của địa tô, hay nó là vật mang trong nó tiềm năng sinh ra địa tô,
chứ không phải tạo ra địa tô.
+ Địa tô hoàn toàn không phải do hành vi của ngời hởng địa tô quyết định, mà
là do sự phát triển của lao động xã hội quyết định, một sự phát triển độc lập
với sự tác động của nhà t bản diễn ra theo ý muốn của nhà t bản. trong quá
trình phát triển của xã hội thì giá trị ruộng đất cũng đồng thời phát triển cùng
với sự tăng lên những khoản phi nông nghiệp và nhu cầu, lợng cầu của nhân
khẩu đó, một phần vào t liệu sinh hoạt và phần khác bỏ vào phục vụ cho sản
xuất.
+ Địa tô đợc hình thành là do một phần giá trị thặng d chuyển hoá, cùng với
những điều kiện khiến cho sản phẩm nông nghiệp thành những giá trị và
những điều kiện thực hiện giá trị của chúng, thì quyền lực của quyền sở hữu
càng ngày càng lớn nh giá trị đó.
b) Các hình thức biểu hiện của địa tô.
b1. Địa tô chênh lệch I.
+ Khái niệm: Địa tô chênh lệch I là địa tô đợc hình thành bởi các nhân tố
thuộc điều kiện tự nhiên nh độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai.
+ Đặc điểm của Địa tô chênh lệch I.

Địa tô chênh lệch I đợc hình thành từ các yếu tố tự nhiên. cho nên Địa tô
chênh lệch có thể biểu hiện thành một trật tự đi lên hoặc đi xuống mà trật tự
ấy đã đợc xác định đối toàn bộ ruộng đất đã thực tế canh tác.

ở các thửa đất khác nhau nếu các mức độ phì nhiêu của những mảnh đất đó
khác nhau thì Địa tô chênh lệch I cũng khác nhau. Có nghĩa đối với mức độ
phì nhiêu về mặt kinh tế thì trình độ của năng suất lao động hay khả năng của
nông nghiệp có thể làm cho tính chất phì nhiêu sử dụng ngay đợc, khả năng

này gọi là độ phì nhiêu của đất, hay mức độ Địa tô chênh lệch I của đất. từ

8


quá trình đó đã nói lên rằng mức địa tô chênh lệch I đợc hình thành từ độ phì
nhiêu tự nhiên.

Địa tô chênh lệch I không chỉ phụ thuộc quá lớn vào độ màu mỡ của đất mà
nó còn phụ thuộc vào vị trí của mảnh đất đó.
+ Cơ sở hình thành Địa tô chênh lệch I.
Trong quá trình sản xuất nông nghiệp diễn ra thì nhà t bản đầu t vào sản
xuất để thu Lợi nhuận siêu ngạch. Khi đó nhà t bản kinh doanh có thể chấp
nhận trả cho địa tô một khoản tiền tô nhất định nên nhà t bản vẫn có thể tối đa
hóa Lợi nhuận bằng cách lựa chọn cho mình mảnh đất có độ phì nhiêu cao và
vị trí thuận lợi để kinh doanh, trao đổi mua bán các sản phẩm nông sản đạt
hiệu quả kinh tế cao nhất. Quá trình đó diễn ra một cách liên tục cho nên nó
là cơ sở hình thành Địa tô chênh lệch I, đợc biểu hiện bằng các đặc điểm sau:

Giá cả sản xuất trên loại đất xấu nhất là giá cả sản xuất chung có tác dụng
điều tiết trên thị trờng.

Có sự chênh lệch về các điều kiện tự nhiên của đất đai mà các chênh lệch
đó dẫn đến chênh lệch về năng suất trong sản xuất, cho dù chi phí t bản là nh
nhau.

Cần có chế độ t hữu về đất đai của địa chủ. Vì phần Lợi nhuận đó có đợc
không phải do công lao của nhà t bản mà do điều kiện tự nhiên khách quan đa
lại.

Quá trình sản xuất có thể đi từ loại đất xẫu đến loại đất tốt hoặc ngợc lại. để
bảo vệ lợi ích cho chủ T bản kinh doanh hay giá cae nông sản phẩm.
+ Các hình thức biểu hiện Địa tô chênh lệch I.
Địa tô chênh lệch I đợc dựa trên độ màu mỡ sẵn có của điều kiện tự nhiên
trong đất đai mang lại mà các biểu hiện của nó đợc Các Mác nêu lên một cách
chi tiết ví dụ nh chúng ta hãy lấy 4 loại đất A, B, C, D. giả sử giá cả một quác
- tơ tiểu mạch là 3 p. xt., hay 60 si - linh. Vì đất đai ở đây chỉ là đất đai chênh

9


lệch, lên cái giá 60 si - linh mỗi quác - tơ ấy bằng gía cả sản xuất trên loại đất
xấu nhất, nghiã là bằng t bản cộng thêm lợi nhuận trung bình.
Giả sử A đại biểu cho loại đất xấu nhất, và với 50 s.l. chi phí, loại đất
này sinh sản đợc một quác - tơ = 60 s.l.; so đó đem lại một lợi nhuận là 10 s.l.,
hay 20%.
Giả sử cùng với một số chi phí nh thế, B sinh sản đợc 2 quác - tơ = 120 s.l.,
nh vậy Lợi nhuận sẽ là 70 s.l., hay 60 s.l. lợi nhuận siêu ngạch.
Giả sử cùng với chi phí nh thế, C sinh sản đợc 3 quác - tơ = 180 s.l.,
tổng lợi nhuận bằng 130 s.l.. Lợi nhuận siêu ngạch = 120 s.l..
Sau hết, giả sử D sinh sản đợc 4 quác-tơ = 240 s.l.; lợi nhuận siêu ngạch =180
s.l..
Nh vậy, chúng ta sẽ có trình tự dới đây:

10


Biểu 1

Sản phẩm

T

Loại đất

Lợi nhuận

Địa tô

bản
quác-tơ

si-linh

ứng

quác-tơ

si-linh

quác-tơ

si-lin

trớc
A

1

60

50

1/6

10

-

-

B

2

120

50

11/6

70

1

60

C

3

180

50

21/6

130

2

120

D

4

240

50

31/6

190

3

180

Tổng

10

600

-

-

-

6

360

Địa tô của một loại đất nh sau: đối với D = 190 s.l. - 10 s.l., tức là số
chênh lệch giữa D và A; đối với C = 130 s.l. - 10 s.l., tức là số chênh lệch giữa
C và A; đối với B =70 s.l. -10 s.l., tức là số chênh lệch giữa B và A; tổng số
Địa tô của B, C, D = 6 quác tơ = 360 s.l., tức là vừa bằng tổng các số chênh
lệch giữa D và A, C và A, và giữa B và A.
Từ ví dụ trên Mác đã đa ra các hình thức biểu hiện của Địa tô nh sau:
+ Đất đem lại Địa tô chênh lệch I bao giờ cũng xuất phát từ những loại đất
đem lại Địa tô cao nhất, và kết thúc là loại đất không đem lại địa tô nào cả.
+ Giá cả sản xuất của loại đất xấu nhất không đem lại địa tô, bao giờ cũng là
cái giá cả có tác dụng điều tiết thị trờng.
+ Địa tô chênh lệch I do sự chênh lệch về mức độ phì nhiêu tự nhiên của các
loại đất đẻ ra.
+ Địa tô chênh lệch có thể phát sinh khi chuyển từ đất tốt sang đất xấu, và ngợc lại, hay cả hai chiều xen kẽ nhau.
+ Địa tô chênh lệch có thể phát sinh trong trờng hợp gía cả nông sản phẩm
cầm chừng hoặc lên xuống.

11


b.2 Địa tô chênh lệch II

Khái niệm Địa tô chênh lệch II.
Địa tô chênh lệch II là một hình thái địa tô có đợc trên cơ sở đầu t thâm
canh của nhà t bản khi kinh doanh sản xuất nông nghiệp.

Đặc điểm của Địa tô chênh lệch II.
Trong khi Địa tô chênh lệch I hình thành trên cơ sở dựa vào đặc điểm tự
nhiên của đất thì Địa tô chênh lệch II hình thành trên cơ sở của Địa tô chênh
lệch I cộng với sự đấu t thâm canh của con ngời. cho nên khi nghiên cứu Địa
tô chênh lệch II chúng ta cần chú ý một số đặc điểm sau:
+ Cơ sở và xuất phát điểm của Địa tô chênh lệch II, là Địa tô chênh lệch I. vậy
có thể nói Địa tô chênh lệch I là tiền đề của Địa tô chênh lệch II hay canh tác
song song với mảnh đất có độ phì tự nhiên ở những vị trí khác nhau.
+ Trong Địa tô chênh lệch II, ngoài sự khác nhau về mức độ tự nhiên, còn
cộng thêm trong cách phân phối của ngời kinh doanh nông nghiệp.

Hình thức biểu hiện của Địa tô chênh lệch II.
Đối với Địa tô chênh lệch II cũng nh ta đã xem xét ở Địa tô chênh lệch I
nó còn có thêm những hình thức biểu hiện nh sau:
+ Trong quá trình sản xuất thì nhà t bản còn đầu t t bản vào những mảnh đất
mà họ đã chọn, nếu nhà t bản đầu t càng nhiều vào mảnh đất đó thì có nghĩa là
nhà t bản đó cũng phải trả mức Địa tô chênh lệch II cao hơn. Điều đó có nghĩa
là Địa tô tăng lên tỷ lệ với đầu t t bản bỏ vào sản xuất.
Trờng hợp trên đợc biểu hiện qua các trờng hợp sau:

Giá cả sản xuất không đổi.
Giá cả sản xuất giảm xuống.
Giá cả sản xuất tăng lên và đất giữ gía điều tiết không thay đổi.
12


+ Địa tô tăng lên không cùng tỷ lệ với mức đầu t.

Tỷ lệ địa tô cao hơn mức tăng t bản đầu t, khi giá cả sản xuất không thay
đổi nhng sản xuất vẫn tăng lên.

Tỷ lệ tăng địa tô thấp hơn. so với tỷ lệ tăng đầu t khi hiệu suất đầu t lần sau
giảm so với lần trớc.
+ Mức địa tô vẫn giữ nguyên trên tất cả các loại đất khi có đầu t tiếp theo. Nó
chỉ xảy ra khi loại đất xấu nhất không đem lại địa tô cho nên tác dụng điều
tiết giá cả bị loại khỏi cạnh tranh.
b.3 Địa tô tuyệt đối

Khái niệm Địa tô tuyệt đối
Địa tô tuyệt đối là những khoản tiền mà chủ đầu t t bản phải nộp cho
chủ đất không phải theo hình thái Địa tô chênh lệch.

Đặc điểm của Địa tô tuyệt đối.
Trong quá trình sản xuất nông nghiệp thì mức Địa tô chênh lệch có thể khác
nhau với những mảnh đất khác nhau. nhng Địa tô tuyệt đối thì nó không phụ
thuộc vào bất cứ loại đất có Lợi nhuận siêu ngạch nào, hoặc giữa mức đầu t
hoặc giữa mức đầu t không đều cũng phải nộp cho chủ ruộng.
Địa tô tuyệt đối phản ánh mức độ đầu t mở rộng trong quá trình sản
xuất nông nghiệp. Bởi vì trong sản xuất nông nghiệp nếu nhà t bản cha trả cho
chủ ruộng đất một khoản Địa tô tuyệt đối thì nhà t bản đó sẽ không đợc đầu t

tiếp, trừ khi nào nhà t bản trả cho chủ đất một khoản Địa tô tuyệt đối.
Bởi vậy ta có thể nói bản chất của Địa tô tuyệt đối là tỷ suất giá trị thặng d nh
nhau hoặc mức độ bóc lột nh nhau, những t bản ngang nhau trong những
ngành sản xuất khác nhau tuỳ theo cấu tạo trung bình khác nhau của chúng thì
sẽ mang lại giá trị thặng d khác nhau.
b.4 Địa tô Lao dịch.

13


Là hình thức đơn giản nhất đầu tiên của địa tô, là hình thái ban đầu
của giá trị thặng d và kết hợp làm một với giá trị thặng d. thời gian đó là thời
gian lao động của chủ t bản canh tác phải làm thêm trên lãnh địa của địa chủ.
b.5 Địa tô sản phẩm.
Địa tô lao dịch đợc thể hiện bằng hình thái mà nguồn canh tác bằng
ruộng đất phải làm cho địa chủ trên lãnh địa thuộc sở hữu của địa chủ, nhng ở
đây Địa tô sản phẩm là quá trình chuyển hoá Địa tô lao động sang Địa tô hiện
vật không làm biến đổi bản chất của Địa tô sản phẩm mà ngời canh tác ruộng
đất phải trả cho địa chủ là sản phẩm thặng d mà ngời sử dụng đất phaỉ trả cho
ngời sở hữu ruộng dới hình thái Địa tô.
b.6 Địa tô bằng tiền.
Trong quá trình phát triển của nền kinh tế thị trờng thì hình thái tiền tệ
đợc biểu hiện ngày càng rõ nét. Bởi vậy khi hình thái đó phát triển nó đã biến
các hình thức Địa tô khác thành hình thái Địa tô bằng tiền để thuận tiện cho
quá trình sản xuất.
ảnh hởng của Địa tô đối với việc định giá đất

II.
nông
nghiệp.

1.

Vai trò của Địa tô trong việc định giá đất.
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đã dẫn đến việc phát

triển cuả thị trờng nói chung và thị trờng đất đai nói riêng. Vậy quá trình xác
định giá nói chung là một tất yếu cho quá trình phát triển, cũng nh việc phát
triển của các ngành kinh tế khác thì quá trình phát triển nông nghiệp ngày
càng có một vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Nh ở nớc ta, vấn đề phát
triển nông nghiệp là vô cùng quan trọng cho việc phát triển nền kinh tế, nó
không những đóng góp cho nền kinh 40% tổng giá trị sản phẩm quốc dân mà
nó là tiền đề cho quá trình thúc đẩy công nghiệp hoá, hiện đại hoá nhanh

14


chóng. Cho nên để quá trình sản xuất nông nghiệp ngày một ngày một thuận
lợi trớc tiên chúng ta phải xác định giá đất nông nghiệp, khi đó không những
tạo ra sự cân bằng trong sản xuất mà nó còn thúc đẩy quá trình sản xuất ngày
một phát triển hơn. Để cho quá trình định giá đất đợc tốt thì trớc tiên chúng ta
phải nghiên cứu, xem xét một cách khoa học về địa tô, vì địa tô là tiền đề, là
cơ sở cho việc xác định giá đất nông nghiệp. Chẳng hạn trong quá trình phát
triển nông nghiệp, địa tô tăng lên thì nó sẽ kéo theo giá cả ruộng đất cũng tăng
lên, trong trờng hợp này tỷ suất địa tô chênh lệch bao giờ cũng tăng lên nhng
trên những mảnh xấu giá cả sản phẩm nông nghiệp tăng lên trớc tiên là địa tô,
sau đó cũng tạo ra giá cả ruộng đất. Khi giá cả sản phẩm là ruộng đất không
tăng nhng địa tô có thể tăng lên vì khi canh tác ở những đám đất mới, độ phì
nhiêu cao hơn, đợc đa vào canh tác, trong khi T bản đầu t vào mảnh đất cũ vẫn
y nguyên không thay đổi, hơn nữa những mảnh đất mới này cũng chỉ thoả

mãn lợng cầu đang tăng lên do đó giá cả có tác dụng điều tiết thị trờng vốn
không thay đổi. Bởi vậy giá cả của ruộng đất không tăng lên, nhng giá trả
ruộng đất mới đợc canh tác vợt cả giá cả ruộng đất cũ.

2.

Những nhân tố ảnh hởng đến giá đất nông nghiệp.
Trong quá trình phát triển của xã hội loài ngời, con ngời dựa vào đất đai

và khai thác sử dụng đất đai để sinh sống. Xã hội ngày càng phát triển, của cải
ngày càng dồi dào, kinh tế hàng hoá ra đời và phát triển ngày càng mạnh mẽ.
Cơ chế thị trờng xuất hiện. Ngày nay, hoạt động kinh tế đều chịu sự tác động
của cơ chế thị trờng. Đất đai cũng trở thành đối tợng của sự trao đổi mua bán,
chuyển nhợng, và thực sự trở thành thị trờng.
Nh chúng ta đã biết đất đai là sản phẩm của tự nhiên con ngời khai thác
và cải tạo, sử dụng để sản xuất sản phẩm và các yếu tố khác phục vụ cho đời
sống của con ngời nh xây dựng nhà ở, các công trình kiến trúc sản xuất
ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng sử dụng của con ngời ngày càng tăng
mà đất đai lại không thay đổi. Mặt khác quỹ đất dùng cho sản xuất nông

15


nghiệp ngày càng bị thu hẹp do quá trình đô thị hoá và các ngành sản xuất
khác phát triển nh dùng đất để xây dựng cho các khu công nghiệp, khu chế
xuất, đờng giao thông Mà nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp và các ngành
kinh tế khác ngày một tăng lên. Đất đai đã trở thành đối tợng mua bán và trao
đổi, từ đó thị trờng đất đai ngày càng đợc hình thành và phát triển. Nó đợc coi
là một bộ phận của thị trờng bất động sản, là thị trờng đầu vào thị trờng t liệu
sản xuất không thể thay thế.

Ngày nay, thị trờng đất đai trở thành một bộ phận không thể thiếu của
các hệ thống các loại thị trờng trong nền kinh tế quốc dân và nó đã có những
đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế ở nớc ta trong thời
gian vừa qua. Với quá trình công nghiệp hoá và đô thị hoá thì đất đai sử dụng
trong nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp và trở nên khan hiếm, nhu cầu sử
dụng đất ngày càng tăng thì xu hớng cho thuê đất đai trở thành khá phổ biến.
Việc cho thuê đất đai thực chất là quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Ngời
thuê phải trả cho ngời cho thuê( chủ đất ) một khoản tiền về việc sử dụng đất
trong thời hạn thuê đất. tiền thuê đất là cái giá phải trả cho việc thuê đất mà
ngời thuê có khả năng trả trong điều kiện nhất định. Tiền thuê đất đợc tính vào
giá cả hàng hoá do đất tạo ra, nhng nó không phải là nhân tố quyết định giá cả
hàng hoá cao hay thấp và ngợc lại tiền thuê đất cao hay thấp là hậu quả của
giá cả hàng hoá cao hay thấp. Tuy nhiên do cơ chế thị trờng và việc quản lý tài
sản đất đai còn nhiều bất cập và nảy sinh nhiều vấn đề tiêu cực dẫn đến việc
hình thành thị trờng đất đai một cách tự phát cha đồng bộ và thiếu tổ chức. Do
đó Đảng và Nhà nớc cần phải đa ra các chính sách, những quy định cụ thể
nhằm hớng thị trờng đất đai hoạt động tích cực, đảm bảo cho quá trình sử
dụng đất một cách tiết kiệm, có hiệu quả và an toàn cho môi trờng. Muốn
vậy, thì chúng ta cần phải giải quyết tốt những nhân tố ảnh hởng đến thị trờng
đất đai nói chung và thị trờng đất nông nghiệp nói riêng:
Trong quá trình sản xuất đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sử dụng
sau:

16


+ Đất trồng cây hàng năm( lúa, màu, cây công nghiệp ngắn ngày).
+ Đất trồng cây lâu năm(cây công nghiệp dài ngày, cây ăn quả).
+ Đất có mặt nớc đang dùng vào nông nghiệp.
+ Đất có khả năng nông nghiệp.

Việc phát triển kinh tế đã dẫn đến việc giảm đất nông nghiệp trong thời
gian qua và do chuyển mục đích sử dụng: nh chuyển sang xây dựng các công
trình hạ tầng, xây dựng nhà ở, xây dựng công trình giao thông. Không
nhữngthế trong quá trình đô thị hoá thì đất nông nghiệp chuyển thành đất đô
thị, từ các yếu tố đó đã dẫn đến từ giá đất thấp sang giá đất cao. Trong quá
trình quy hoạch thì đất nông nghiệp mất đi rất nhiều do vấn đề quy hoạch sử
dụng cha ổn định và giá đất vẫn cha đợc xác định khung giá đất phù hợp cho
tất cả các loại đất. Bởi vậy, công tác định giá đất nông nghiệp cần phải dựa
trên các nhân tố ảnh hởng đợc biểu hiện nh sau:
a. Quan hệ Cung - Cầu.

- Trong thực tế nói lên rằng, đất đai không thể sinh ra và không tự tái tạo đợc, trong kh

càng phát triển đã dẫn đến ảnh hởng lớn tới cầu về đất đai làm cho cung - cầu mất cân bằ

Cung về đấ nhìn chung không tăng mà lao động sản xuất là vô hạn làm cho đất đai ng
về đất thay đôỉ liên tục, phản ánh rõ khả năng sử dụng của con ngời đối với đất đai là rất

Bình quân ruộng đất trên đầu ngời ngày một thấp đi, mà nhu cầu sử dụng của con ngời

một cao hơn buộc Nhà nớc phải có chính sách quản lý đối với đất đai nhằm tạo đợc sự
giữa cung và cầu trên thị trờng đất đai.

ở Việt nam, nhu cầu về đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp cha đến mức mất câ

giữa lao động nông nghiệp với đất đai, bởi vì lợng lao động trong nông nghiệp là rất lớn n

nông nghiệp ở nớc ta cũng chiếm tơng đối lớn mà cha đợc đầu t đúng mức. Trong thời g

đã huy động vốn của nhân dân, vốn viện trợ của nớc ngoài, vốn đi vay từ bên ngoài ch

triển nền kinh tế nói chung và lĩnh vực sản xuất nông nghiệp nói riêng, từ đó giá đất nôn
hớng tăng lên trong tơng lai.

17


Một trong những yếu tố làm ảnh hởng đến quan hệ cung cầu đó là đất đai cha thực

hoá. Luật đất đai nớc ta đã quy định 5 quyền chính cho ngời sử dụng đất đó là: quyề

quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền đợc thế chấp hoặc góp vốn liên doanh và quyền

việc thực hiện các quyền trên lại không đợc hạn chế bởi các điều kiện cần thiết mà khôn

tụ đất, đảm bảo mọi ngời đều có đất canh tác. khi giao đất cho các hộ canh tác thì các hộ

tối đa về diện tích đợc giao, đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, mỗi gia đình k
3 ha, đất khu dân c nông thôn mỗi hộ gia đình không đợc cấp quá 400m2.

Để đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất và cho thuê đất thì hộ gia đình và cá nhân
nghiệp trong trờng hợp sau:
+ Chuyển đi nơi khác.
+ Chuyển sang làm nghề khác.
+ Không còn khả năng trực tiếp lao động.
Cung - Cầu đối với đất nông nghiệp ở nớc ta hiện nay đợc thể hiện qua 2 biểu
đồ sau, một mặt cho ta thấy rõ cung về đất nông nghiệp không co giãn và hầu
nh không tăng đợc biểu hiện qua biểu đồ 2, cầu về đất nông nghiệp ở trạng
thái bình thờng và đợc biểu hiện ở biểu đồ 1 ở dới đây:

18


b. Nhân tố tạo nên giá trị sinh lời của đất.
Gi

s

p

s

á
đấ

cầu

t
P

cầu

1P0
0

số lợng
Biểu 1

0

đất

Biểu 2

*Yếu tố kinh tế xã hội:
+Quy hoạch sử dụng đất: cơ cấu các ngành phù hợp có tác dụng làm tăng
hiệu quả sử dụng đất, tăng khả năng sinh lời, tăng giá cả cho mảnh đất.
Theo số liệu điều tra cho thấy, giới hạn cao nhất của giá đất hạng 1
vùng trồng lúa ở nớc ta vào khoảng 1690 đ/m 2 - năm, nếu nh giá đất vẫn tiếp
tục tăng lên thì nông dân sẽ không dại gì bỏ tiền ra để đầu t, họ sẽ bỏ tiền vào
việc gửi tiết kiệm, mà vẫn thu đợc lợi nhuận cao hơn đầu t sản xuất.
+ Lãi xuất tiền gửi ngân hàng: giá cả ruộng đất là địa tô t bản hoá có nghĩa là
giá cả ruộng đất bằng một số tiền mà đem số tiền ấy gửi vào ngân hàng sẽ thu
đợc lợi tức ngang với địa tô của thửa ruộng ấy, địa tô càng cao gía ruộng đất
càng đắt.
Qua vấn đề trên cho biết giá cả ruộng đất đắt hay rẻ là do 2 nhân tố trên
quyết đinh.

Địa tô cao hay thấp.
+ Tỷ suất lợi tức ngân hàng trả cho tiền gửi nhiều hay ít, giá cả ruộng đất tỷ lệ
nghịch với lợi tức ngân hàng, điều đó đợc thể hiện qua công thức sau:

Giá cả ruộng đất = Số lợng Địa tô/Tỷ suất lợi tức ngân19
hàng


Tỷ suất lợi tức tỷ lệ nghịch với giá cả ruộng đất đó là khi bán ruộng đất, chủ
ruộng đất đã xét đế chi phí cơ hội: vì nếu số tiền vào ngân hàng sau khi bán
ruộng đất mà lợi tức lại ít hơn địa tô của thửa ruộng ấy thì chủ đất không dại
gì mà bán nó, còn nếu khi lợi tức cao hơn địa tô thì chủ đất sẽ bán nó để gửi

ngân hàng số tiền thu đợc, nên chủ đất sẽ thu đợc lợi nhuận cao hơn.
+ Căn cứ để xác định giá đất là giá thị trờng. giá đất nông nghiệp không
những bị chi phối bởi quy luật giá trị, quy luật cung cầu, mà nó còn bị chi
phối của quy luật cạnh tranh và chi phí cơ hội trong việc hình thành gía cả.
Giá đất nông nghiệp trên thị trờng nó mang tính chất vùng, cho nên giá thị trờng đất đai của từng vùng là cơ sở để hình thành gía đất theo vùng. Quy luật
giá đất nông nghiệp theo vùng đó là cơ sở hình thành giá đất nông nghiệp trên
thị trờng.

Yếu tố tâm lý.
Các yếu tố về tự nhiên bao gồm: Chất đất hoặc độ phì tự nhiên của đất,
địa hình và các điều kiện tơí tiêu, thời tiết khí hậu, vị trí của đất, tác động của
con ngời, tất cả có thể làm thay đổi tính chất của đất. Trong quá trình canh tác
thì các điều kiện về canh tác, khả năng về đầu t vốn và cơ sở vật chất kỹ thuật
của Nhà nớc và chủ sử dụng đất. Bởi vậy quá trình đầu t có ảnh hởng rất lớn
đến năng suất, vì khi chi phí đầu t cao sẽ làm cho tỷ lệ sinh lời giảm cho nên
nó kéo theo sự thay đổi giá đất. Tuy nhiên những nhân tố ảnh hởng đến sự
sinh lời của đất, do cấu tạo của thiên nhiên và tác động của đầu t con ngựời lại
không thể lợng hoá đợc qua tính toán bằng giá trị tiền để hình thành lên giá trị
đất đợc, mà các nhân tố này tác động tổng hợp để tạo nên chi phí sản xuất,
năng suất cây trồng và giá trị sinh lời đa lại khi sử dụng đất. Cho nên muốn có
năng suất cao cho cây trồng không chỉ phụ thuộc vào các điều kiện trên mà nó
còn phụ thuộc vào giống, kỹ thuật canh tác và mức đầu t. Vậy khi đó chúng ta
phải xác định và phân tích rõ các nhiệm vụ để có đợc một năng suất cao nhất.

20


3.

Cơ sở xác định giá đất nông nghiệp.

Trên lĩnh vực sản xuất nông nghiệp thì nhà T bản, hình nh đã bỏ tiền

ra để có thể canh tác vào ruộng đất đó, vậy địa tô chỉ là số lợi tức mà các nhà
T bản đã bỏ ra để mua ruộng đất. Từ đó thấy đợc cơ sở xác định giá đất nông
nghiệp là các hình thức địa tô và tỷ suất lợi tức ngân hàng. do địa tô tăng nên
nó sẽ kéo theo sự tăng lên của giá cả ruộng đất nhng giá cả ruộng đất tăng lên
không đồng nghiã với việc tăng lên của địa tô. Cho nên để xác định địa tô trớc
tiên chúng ta phải nghiên cứu vấn đề đó một cách khoa học nhất để tìm đợc
một cơ sở và yếu tố cần thiết nhất để xác định địa tô từ đó đánh giá đất nông
nghiệp một cách chính xác nhất, hợp lý nhất.
Cơ sở xác định địa tô và lợi tức ngân hàng là cơ sở xác định giá đất
nông nghiệp. Còn cơ sở xác định giá đất để tạo ra thị trờng đất đai nói riêng và
thị trờng nói chung có sự cạnh tranh lành mạnh trong sản xuất, không những
thế nó còn làm cho kết quả sản xuất ngày một cao hơn.
Để xác định giá đất nông nghiệp đợc tốt thì chúng ta cần hiểu rõ
nguyên lý của các loại Địa tô chênh lệch I, Địa tô chênh lệch II, Địa tô tuyệt
đối, Địa tô lao dịch, Địa tô bằng tiền và từ đó ta đánh giá các yếu tố của đất
rồi hình thành giá đất.
Chơng II: thực trạng công tác xác định giá đất ở
Việt nam.

I. Phơng pháp xác định giá đất nông nghiệp.
Xác định giá đất nông nghiệp là một trong những yếu tố quan trọng
của quá trình sản xuất. Bởi vậy để cho quá trình sản xuất nông nghiệp cũng
nh quá trình quản lý đất nông nghiệp đợc tốt thì chúng ta cần phải xác định và
tính giá đất nông nghiệp một cách khoa học và đơn giản nhất.

21

Để xác định một cách chính xác ta dùng các phơng pháp sau để tính đó là:

1.

Theo phơng pháp

kinh điển đã đợc sử dụng rộng rãi trên thế
giới:
Giá cả ruộng đất =Số lợng Địa tô/tỷ suất lợi tức tiền gửi.
Công thức trên đã chứng minh rằng giá cả ruộng đất tỷ lệ nghịch với tỷ suất
lợi tức ngân hàng. vì vậy, nếu tỷ suất lợi tức càng cao thì giá cả ruộng đất càng
rẻ và ngợc lại. Lợi tức tiền gửi ngân hàng không những tác động gián tiếp đến
giá cả ruộng đất mà nó còn ảnh hởng trực tiếp đến giá cả ruộng đất ở bất cứ
thời điểm nào.

2.

theo phơng pháp FAO đã áp dụng vì thị trờng đất ở Hà nội cùng
Uỷ ban kế hoạch nông nghiệp.
Giá đất =

Yt
(1 + i ) t

Trong đó: Yt = Rt x Qt - Cổ tức
với Y = thu nhập/một ha trong năm.
R - Giá sản phẩm.
Q - Sản lợng thu hoạch trong năm.
C - Chi phí bỏ ra trong năm.
t - Thời gian.

i - Tỉ suất lợi tức ngân hàng.
Còn ở Liên Xô cũ tính giá đất theo công thức.
Giá đất = (Địa tô chênh lệch/ Định mức hiệu quả của một đồng vốn)x100
Định mức hiệu quả đợc coi là hệ số hiệu quả vốn sản xuất cơ bản và vốn đầu t
cơ bản hình thành trong nông nghiệp do Nhà nớc quy định.

22


ở Tây úc họ có cách xác định giá đất dựa vào tiền cho thuê thửa đất và lãi xuất
tiền gửi:
Giá đất = (Tiền cho thuê thửa đất/Lãi suất ngân hàng)x100.
Công thức trên nói lên quy luật hình thành giá nói chung và hình thành giá đất
nông nghiệp nói riêng dựa trên quy luật giá tri và quy luật cung cầu.

3.

Phơng pháp tính gía đất nông nghiệp hiện hành ở Việt nam:
Để xác định giá đất nông nghiệp một cách chính xác nhất thì chúng ta

cần phân hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp theo đề nghị của ban
vật giá Chính phủ, vậy để xác định giá đất nông nghiệp ta áp dụng công thức
sau:

Gc =

P
xt .
L

Trong đó:
Gc - Giá đất sử dụng vào nông nghiệp( chuẩn ).
P - Lợi nhuận thu đợc do sử dụng đất tính theo năm.
L - Tỷ lệ lãi gửi ngân hàng hoặc tỷ suất lợi tức bình quân.
t - Thời gian sử dụng đất.
Khi phân hạng đất, để tính giá đất chúng ta áp dụng công thức sau:
Gh = GcxH.
Trong đó:

Gh: Giá đất cụ thể theo hạng.
H: Hệ số so với giá đất chuẩn.

23


Việt nam là một nớc sản xuất chủ yếu vào nông nghiệp cho nên để phục vụ
công tác quản lý chặt chẽ vấn đề này thì Chính phủ Việt nam phân ra các hạng
đất sau tính giá đất:

39 điểm

Hệ số chuẩn

37 điểm

Hệ số chuẩn

27 điểm

Hệ số chuẩn

21 điểm

Hệ số chuẩn

15 điểm

Hệ số chuẩn

9 điểm

Hệ số chuẩn

1
0,84
0.69
0.53
0.38
0.23

24


Hạng I
Hạng II
Hạng III
Hạng IV
Hạng V
HạngVI

Nhìn chung quá trình xác định giá ở Việt nam cha xuất hiện nhiều trong thực
tiễn hoạt độ sản xuất kinh doanh, vì đất đai ở nớc ta cha thực sự biến thành
hàng hoá. Do đó phơng pháp trên chỉ là cơ sở để tính, vậy để xác định đợc giá
một cách chính xác chúng ta cần phải điều tra, khảo sát đo đạc thu thập số liệu
để đa vào công thức.

II.

công tác định giá đất ở Việt nam.
Nh chúng ta đã biết nông nghiệp là một trong những ngành rất quan

trọng đối với những nớc đang phát triển, nó không những tạo ra lơng thực thực
phẩm cho sự tồn tại của một quốc gia mà nó còn là tiền đề cho quá trình phát
triển kinh tế cuả đất nớc. cho nên khi nền kinh tế phát triển chúng ta cần có
những chính sách phù hợp để tạo điều kiện thuận lợi cho ngành nông nghiệp
phát triển một cách cân đối nhất. Để thực hiện đợc các chính sách đó, trớc tiên

25