MÔ HÌNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HÀ NỘI VÀ CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

MÔ HÌNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ở HÀ NỘI VÀ CÁC GIẢI PHÁP
THỰC HIỆN.
I.

CÁC BƯỚC THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

CHO CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI HÀ NỘI – KINH
NGHIỆM TỪ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO VIỆC ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TRUNG VĂN – TỪ LIÊM.
Khu Đô thị mới Trung Văn có diện tích khoảng 14 ha. Toàn bộ diện tích trước
đây là ruộng rau muống của các hộ dân xã Trung Văn – Từ Liêm. Trong quá trình
thực hiện công tác GPMB, Hội đồng giải phóng mặt bằng Huyện Từ Liêm đã phối
hợp các cơ quan, ban nghành liên quan, hướng dẫn chỉ đạo thông qua các văn bản
mang tính pháp lý nhằm đạt được tiến độ giải phóng mặt bằng một cách nhanh nhất,
sớm có được mặt bằng đề tiến hành thi công các hạng mục công trình.
Tính đến thời điểm hiện tại, về cơ bản công tác giải phóng mặt bằng đã hoàn
thành. Phần lớn các hộ dân đã đồng ý ký vào biên bản nhận tiền đền bù và bàn giao
mặt bằng cho chủ đầu tư ( Công ty đầu tư xây dựng Hà Nội ). Trong quá trình thực
hiện công tác, tuy có gặp một số khó khăn do một số hộ dân ( không đáng kể ),
nhưng nhờ làm tốt công tác vận động tuyên truyền nhân dân, sớm nhận thức được giá
đền bù là hợp lý, hiểu được chủ trương chính sách của UBND Thành phố và công tác
hướng dẫn, hỗ trợ các hộ dân tái sản xuất ( tiếp tục canh tác trên các thửa ruộng
không bị thu hồi còn lại), cách làm ăn.(gửi tiết kiệm, chăn nuôi,kinh doanh ) để tiếp
tục duy trì nguồn thu nhập tối thiểu bằng nguồn thu nhập trước khi bị ảnh hưởng của
công tác GPMB.
Để có được tiến độ giải phóng mặt bằng thuận lợi, chủ đầu tư và tổ công tác
GPMB đã tiến hành triệt để các công đoạn trong khâu giải phóng mặt bằng. Từ kinh
nghiệm đó, có thể nghiên cứu và áp dụng các bước giải phóng mặt bằng, nhằm có
được diện tích để xây dựng các khu Đô thị mới như sau:

1

Sơ đồ cụ thể các bước giải phóng mặt bằng đối với các dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị mới.
Thành lập hội đồng GPMB

Thành lập tổ công tác giúp việc Hội đồng GPMB

Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản.
Điều tra, khảo sát, đo đạc, cắm cắm mốc giới.

Vận động, tuyên truyền nhân dân thực hiện GPMB.

- Hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình kê khai và
tiếp nhận tờ khai.
- Kê khai diện tích đất, nguồn gốc, ranh giới, tàI
sản hiện có trong khu đất và nguyện vọng của
người đang sử dụng đất khi bị thu hồi.

Cơ quan thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng
đất nông nghiệp.

2


Họp tổ công tác, Chủ đầu tư về tài sản, đất đai và
nguyện vọng của người đang sử dụng đất.

- Trình phương án giá đất.
- Hội đồng GPMB thụ lý trình UBND Huyện Từ

Liêm.
- UBND Huyện Từ Liêm xem xét phê duyệt
Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thường

- Giải quyết tồn tại trong công tác điều tra.
- Soát xét quỹ đất dùng để GPMB.
- Kiểm tra thực tế với tờ khai về số liệu.

- Lập phương án bồi thường thiệt hại.
- Lập phương án đền bù tổng thể.
- Lập phương án đền bù chi tiết

Chủ đầu tư và hội đồng GPMB xác nhận phương án
bồi thường thiệt hại.

Niêm yết công khai phương án bồi thường thiệt hại

Thẩm định, phê duyệt phương án đền bù thiệt hại.
3


Thực hiện chi trả bồi thường thiệt hại.

- Giải quyết khiếu nại, vướng mắc
- Tổ chức bàn giao đất cho chủ đầu tư.

Trên đây là cụ thể các bước cần khi thực hiện công tác giải phóng mặt
bằng, mỗi bước đều đòi hỏi các cơ quan ban ngành chức năng liên quan phối
hợp chặt chẽ để thực hiện. Trong quá trình làm công tác, cũng cần phải linh
động trong từng công việc, có thể thực hiện cùng một lúc nhiều công việc,

nhưng cũng có những công việc cần tiến hành trước khi làm công việc khác.
Có những công việc cần thời gian để thực hiện, có những công việc thời gian
thồi chưa đủ, bởi có những công việc rất nhạy cảm, liên quan đến quyền lợi,
lợi ích của người bị ảnh hưởng. Do đó, với những công việc như : đo đạc,
khảo sát, cắm mốc giới quy hoạch, xác định phương án đền bù thiệt hại…
cần thực hiện nghiêm túc và lắng nghe nguyện vọng của người bị ảnh
hưởng.
Trong thực tế, có nhiều dự án xây dựng ngay từ giai đoạn giải phóng
mặt bằng đã nảy sinh mâu thuẫn rất gay gắt, nhiêu khi xảy ra các vụ án dân
sự của chủ đầu tư với người dân – các hộ gia đình bị thu hồi đất. Chủ yếu là
do mâu thuẫn về giá đền bù, về hỗ trợ tái định cư không đáp ứng được quyền
lợi của người dân, tối thiểu là phải bằng trước khi họ bị thu hồi đất. Do vậy,
để có được tiến độ giải phóng mặt bằng thuận lợi, phục vụ các dự án xây
dựng nói chung và khu Đô thị mới nói riêng cần thực hiện các công việc
4


theo sơ đồ trên một cách thật tốt. tránh gây ra những mâu thuẫn với các hộ
dân bị ảnh hưởng. Để làm tốt các công việc trên, giảm tối thiểu các mâu
thuẫn phát sinh, dưới đây, tôi xin đưa ra một số giải pháp cơ bản.
II. CÁC GIẢI PHÁP CƠ BẢN ĐỂ THỰC HIỆN TỐT CÔNG
TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ:
1/ Phân định rõ nhiệm vụ cho các sở ban nghành chức năng liên
quan, đồng thời hoàn thiện khung pháp lý về công tác giải phóng mặt
bằng.
Nhiệm vụ của các sở ban ngành liên quan trong việc thực hiện công
tác giải phóng mặt bằng, tái định cư:
1.1.1 Sở tài chính:
-

Tham mưu, đề xuất với ủy ban nhân dân thành phố phương thức

huy động, quản lý, sử dụng có hiệu quả các nguồn vốn phục vụ cho các dự
án xây dựng khu tái định cư và bồi thường, hỗ trợ.
-

Chủ trì cùng các ban nghành liên quan nghiên cưu, trình ủy ban

nhân dân thành phố ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
-

Xác định, thẩm định giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ về đất

khi Nhà nước thu hồi và giao đất tái định cư theo nguyên tắc, phương pháp
và khung giá đất của Nhà nước.
-

Thẩm định, trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt giá cho

thuê, giá bán nhà tái định cư.
-

Định kỳ 6 tháng một lần thông báo đơn giá làm cơ sở bồi thường,

hỗ trợ thiệt hại về hoa màu, cây cối.

5

-

Nghiên cứu, trình ủy ban nhân dân thành phố định mức, đơn giá,

chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất, ổn định đời sống cho các tổ chức cá
nhân, cải thiện hạ tầng kỹ thuật cho địa phương khi Nhà nước thu hồi đất.
-

Theo đặc điểm cụ thể từng dự án, chủ trì cùng các ngành liên

quan trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt các chính sách bồi thường,
hỗ trợ phù hợp.
-

Theo chức năng, nhiệm vụ được phân công tổ chức kiểm tra việc

thu chi tiền bồi thường, hỗ trợ; kiểm tra nội dung và chi theo định mức chi
phí phục vụ công tác giải phóng mặt bằng; thu tiền bồi thường, hỗ trợ về tàI
sản thuộc sở hữu Nhà nước, nộp ngân sách.
1.1.2 Sở tài nguyên môi trường và Nhà đất:
-

Chủ trì cùng các ngành liên quan xây dựng chương trình, kế

hoạch đầu tư và xây dựng nhà ở tái định cư; lập phương án sử dụng, điều
hòa, bố trí quỹ nhà ở tái định cư cho các dự án trên địa bàn thành phố.
-

Trình ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt nguyên tắc bố trí tái

định cư theo đặc điểm cụ thể của từng dự án, phù hợp với quy định chung
của Chính phủ và Uy ban nhân dân thành phố.
-

Chỉ đạo việc xác định vị trí, ranh giới khu đất thu hồi để tổ chức

điều tra, lập phương án bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.
-

Tổ chức bán nhà, giao đất tái định cư, hoàn thành các thủ tục về

sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho các hộ gia đình.
-

Tổ chức vận hành, quản lý khu nhà ở tái định cư theo quy định

của ủy ban nhân dân thành phố.
1.1.3 Sở xây dựng:
-

Chủ trì phối hợp với các nghành hướng dẫn nguyên tắc, phương

pháp xác định mức bồi thường, hỗ trợ phá dỡ, cắt xén, di chuyển, chỉnh

6


trang đối với công trình xây dựng dân dụng, công trình chuyên dùng, mồ mả
và vật kiến trúc nghĩa trang, công trình hạ tầng kỹ thuật.

-

Chủ trì phối hợp với các ngành liên quan trong việc quản lý, giám

sát chất lượng và quy chuẩn xây dựng trong các khu tái định cư.
1.1.4 Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố:
-

Chỉ đạo nhân dân các quận, huyện xây dựng kế hoạch triển khai

công tác bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng, tái định cư.
-

Tổng hợp nhu cầu về nhà ở, đất ở tái định cư làm căn cứ để lập

kế hoạch đầu tư phát triển trung hạn và dài hạn; chủ động phối hợp với Sở
tài nguyên Môi trường và Nhà đất bố trí quỹ nhà, quỹ đất phục vụ nhu cầu
tái định cư cho các dự án và phương án điều hòa quỹ nhà, quỹ đất giữa các
dự án.
-

Đôn đốc các Sở, Ngành và ủy ban nhân dân các quận, huyện và

chủ đầu tư thực hiện các nhiệm vụ theo tiến độ.
-

Thường xuyên kiểm tra, theo dõi các dự án đang thực hiện giải

phóng mặt bằng, phát hiện những vướng mắc để chỉ đạo giải quyết hoặc đề
xuất ủy ban nhân dân thành phố giải quyết.

-

Tiếp nhận toàn bộ các ý kiến, kiến nghị của chủ đầu tư, UBND

các quận huyện về các vấn đề vướng mắc, phát sinh có liên quan đến việc áp
dụng chế độ, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư và trong khâu tổ chức
thực hiện để chỉ đạo giải quyết hoặc đề xuất UBND thành phố giải quyết.
-

Định kỳ tổng hợp, đánh giá tình hình thực hiện công tác giải

phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố, báo cáo Ban chỉ đạo Giải phóng mặt
bằng thành phố và UBND thành phố.
1.1.5 Các Sở: Kế hoạch và đầu tư, công nghiệp, Giao thông công
chính, Lao động thương binh và xã hội theo chức năng, nhiệm vụ được phân

7


công phối hợp với UBND các quận, huyện và các Sở, ngành để tổ chức thực
hiện công tác giải phóng mặt bằng.
Hoàn thiện khung pháp lý và các văn bản mang tính pháp lý liên quan đến
công tác giải phóng mặt bằng.
Sau khi luật đất đai được ban hành, Chính phủ đã có Nghị định số
90/1994/ NĐ - CP ngày 16/7/1994 quy định về đền bù thiệt hại về đất khi
Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, lới ích quốc gia, lợi
ích công cộng, quy định khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được
đền bù thiệt hại bằng đất hoặc được đền bù thiệt hại bằng tiền. Tuy nhiên có
một thực tế là: sau khi ban hành Luật đất đai, về cơ bản, đất đai đã có chủ sử
dụng, đền bù thiệt hại bằng đất không thể thực thi; đền bù bằng tiền thì căn

cứ vào giá đất do UBND thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại hầu hết các địa phương. Kết cục là Nghị định 90/ 1994/ NĐ- CP khả năng
thực hiện rất hạn chế.
Nghị định số 22/ 1998/ NĐ - CP ngày24/4/1998 của Chính phủ thay
thế Nghị định số 90/ 1994/ NĐ - CP, về cơ bản có kế thừa mốt số quy định
của Nghị định số 90 CP và một số quy định như tiền đền bù thiệt hại về đất
vẫn theo quy định của Chính phủ, nhưng được nhân với hệ số K, để đảm bảo
giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại địa phương: quy định rõ hơn về vấn đề tái định cư,
chính sách hỗ trợ có lợi nhiều hơn cho người bị thu hồi đất. Nhưng Nghị
định có một số bất cập là: Đó là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
mà phải thu hồi đất từ người khác thì phải đền bù thiệt hại về đất và tài sản
trên đất; vấn đề hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi; trợ cấp đời sống và và sản
xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di chuyển địa điểm sản xuất
kinh doanh, trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi
mà phải di chuyển; và trả chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực
8


hiện đền bù, di chuyển, giải phóng mặt bằng. Đồng thời, có một số đối tượng
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất lại phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền
thuê đất. Như vậy, người sử dụng đất phải trả 2 lần tiền: tiền đền bù thiệt
hại, tài sản trên đất cho người có đất bị thu hồi và tiền thuê đất hoặc tiền sử
dụng đất nộp vào ngân sách Nhà nước. Điều này, dẫn đến chi phí về đất sản
xuất, kinh doanh vựơt quá khả năng tài chính của các doanh nghiệp; thủ tục
xin cấp kinh phí phải vượt qua rất nhiều công đoạn, mỗi công đoạn lại phải
bỏ ra những chi phí không đáng có khi dự án đầu tư từ ngân sách Nhà nước.
Có sự vênh nhau giữa NĐ 22/ CP và NĐ 52/ CP: Nghị định 22/ CP quy định
quy định UBND cấp tỉnh chịu trách nhiệm chỉ đạo hội đồng đền bù, lập
phương án đền bù giải phóng mặt bằng và phê duyệt phương án, hội đồng

đền bù tổ chức thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng, Chủ dự án
chỉ là thành viên mời. Nghị định 52/1999/ NĐ - CP lại quy định chủ đầu tư
chịu trách nhiệm thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, UBND có trách
nhiệm hỗ trợ, tổ chức thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng.
Hiện nay, pháp luật hiện hành chưa quy định rõ vấn đề giải quyết tái
định cư, tạo điều kiện về đời sống, sản xuất cho người có đất bị thu hồi. Vấn
đề áp dụng pháp luật đất đại đối với các dự án đã có quyết định thu hồi đất
từ thời gian trước, nhưng việc đền bù không thực hiện được, phải kéo thời
gian sang thời gian sau, khi Nhà nước đã ban hành các văn bản các văn bản
mới về giá đất đền bù ở mức cao hơn, có lợi cho người có đất bị thu hồi gây
nên khiếu kiện kéo dài. Pháp luật về đất đai chưa quy định về đất ở tại đô
thị cho các trường hợp đã sử dụng đất ở trước luật đất đai năm 1993; hồ sơ
về đất đai của tổ chức, gia đình cá nhân để xác định quyền sử, mức dụng đất
ở, tính hợp pháp của đất ở đa phần không đầy đủ. Nhiều tồn tại về lịch sử để
xác định quyền sử dụng đất chưa được giải quyết dứt điểm; việc lập sổ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tiến hành còn chậm do
9


nhiều nguyên nhân. Tất cả những vấn đề nêu trên đã dẫn đến thiếu cơ sở khi
xem xét đền bù cho từng đối tượng cụ thể.
Chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử
dụng đất, nhất là sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
( hợp thức hóa ) cho người sử đất trước Luật đất đai năm 1993 và giá đất đền
bù; điều đó dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau, gây khiếu kiện kéo dài
làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng. Quy định về khiếu kiện để được đền
bù hoặc không được đền bù thiệt hại về đất tuy đã cụ thể, chi tiết nhưng còn
thiếu, chưa rõ ràng, chưa gắn kết với nhau, tạo ra cách hiểu và cách làm khác
nhau.
Giải pháp để khắc phục những tồn tại nêu trên nhằm đưa công tác giải

phóng mặt bằng đáp ứng những yêu cầu của đầu tư phát triển đất nước là:
- Nghị định 22/ CP quy định: Phải có quyết định thu hồi đất của cấp
có thẩm quyền trước khi tổ chức kiểm kê, lập phương án đền bù cho các đối
tượng bị thu hồi đất. Trong thực tế, để trình cấp có thẩm quyền ra quyết định
thu hồi và giao đất, cần phải tiến hành cắm mốc, đo đạc, lập hồ sơ xin thu
hồi đất; việc này tốn rất nhiều thới gian của dự án. Đề Nghị Chính phủ ủy
quyền cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi và giao đất để xây
dựng dự án; sau khi dự án xây dựng xong, căn cứ vào diện tích chiếm dụng
thực tế, hội đồng đền bù sẽ hoàn chỉnh hồ sơ để Chủ đầu tư làm thủ tục xin
quyết định chính thức. Phương án tối ưu có thể là hội đồng đền bù được
thành lập và hoạt động sau khi dự án được phê duyệt thiết kế kỹ thuật.
- Đối với các dự án vốn vay nước ngoài, lượng vốn đối ứng phục vụ
công tác giải phóng mặt bằng đã đươc thủ tướng phê duyệt tại quyết định
đầu tư khi tiến hành điều tra ban đầu; quá trình triển khai thực tế tất yếu sẽ
có phát sinh. Do đó, đề nghị Nhà nước có cơ chế tài chính để giải quyết vấn
đề này.
10


- Không để chủ dự án trực tiếp đền bù mà tổ chức doanh nghiệp
( DNNN) chủ đạo hoạt động kinh doanh hạ tầng đứng ra đền bù thống nhất
và cho thuê đất khi các chủ dự án có yêu cầu, các doanh nghiệp Nhà nước
này nên xếp vào loại công ích.
Về nguyên tắc, thu đất loại nào thì đền bù theo giá loại đất ấy, không
tính theo theo giá đất sau khi có hạ tầng như hiện nay, không chạy theo giá
thị trường trong đền bù. Đồng thời, bổ sung các quy định nhằm ổn định và
cải thiện đời sống của người có đất bị thu hồi ( xây dựng khu tái định cư ít
nhất là tương đương với khu bị thu hồi, có chính sách đào tạo nghề cho
người có đất bị thu hồi; tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất góp vốn vào
dự án; có chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng cho các xã bị thu hồi phần lớn đất

nông nghiệp; phân cấp mạnh hơn việc phê duyệt phương án đền bù giải
phóng mặt bằng lẻ tẻ cho từng dự án, mà phải có quy hoạch và chương trình
tổng thể các dự án trên địa bàn tỉnh, thành phố ( với dự án lớn), cần di dân
tái định cư nhiều thì phải tính đến địa bàn cả nước.
- Đề nghị bổ sung vào Nghị định 22/ CP một số nội dung: cần làm rõ
hơn trách nhiệm của UBND các cấp, các ngành, chủ dự án trong công tác
giải phóng mặt bằng, bỏ quy định “đối với các dự án liên quan đến nhiều địa
phương, trước khi UBND cấp tỉnh phê duyệt phương án đền bù; Chủ đầu tư
phải báo cáo để thống nhất “. Công việc đo vẽ, giải thửa không nhất thiết chỉ
có nghành địa chính các cấp thực hiện mà nên giao cho các đơn vị tư vấn có
đủ năng lực; đơn vị địa chính cung cấp tài liệu, bản đồ địa chính. Những
trường hợp chủ hộ được đền bù đi vắng nhiều ngày, hội đồng đền bù vẫn
tiến hành kiểm đếm tài sản và đất đai, và chủ hộ ký văn bản sau để kịp tiến
độ. Với những dự án thực hiện trong nhiều năm, có đặc thù riêng trải trên
nhiều địa phương thì phương án đền bù có thể được phân chia thành nhiều
giai đoạn khác nhau theo đề nghị của chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền
11


phê duyệt phương án đền bù từng giai đoạn để kịp tiến độ. Đối với quy định:
“ trường hợp dự án nhỏ, đơn giản Chủ đầu tư có thể thỏa thuận với người bị
thu hồi đất về mức đền bù thiệt hại, thì không nhất thiết phải thành lập hội
đồng đền bù “, cần quy định cụ thể về quy mô dự án và chi phí đền bù để
chủ đầu tư thực hiện thống nhất.
2. Xác định và định giá các loại đất:
Xác định đúng giá trị các loại đất để đền bù là vấn đề không đơn giản,
đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu làm chậm tiến độ giải phóng
mặt bằng. Hàng loạt các dự án đã xác định mức giá đất sai lệch quá nhiều so
với thực tế, và nguyên nhân chủ yếu là chưa biết cách xác định giá trị của
khu đất hoặc nhà nằm trong chỉ giới xây dựng, từ đó đưa ra mức giá đền bù

không thỏa đáng, dẫn đến những khiếu kiện của người dân bị ảnh hưởng.
Sau đây là một số phương pháp nhằm xác định giá đất; định giá các
loại đất, từ đó đưa ra được một giá đền bù hợp lý.
2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp:
2.1.1 Việc xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải
tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng nhau về loại đất,
diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận
với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh
được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch trên sàn giao dịch bất động
sản, tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần
thiết.
12


- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu
đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin từ những cuộc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn một năm tính đến thời điểm định
giá đất. Nếu không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 1 năm để thu thập, thì
thu thập trong thời gian lâu hơn 1 năm tính đến thời điểm định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:

+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất ( loại đất, hạng đất, vị trí,
loại đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của
thửa đất, tài sản trên đất);
+ Môi trường ( bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ
bản như cảnh quan nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước;
mức độ thoái hóa của đất và môi trường kinh tế – xã hội gồm những điều
kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận
lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa, giáo dục, trật
tự an ninh xã hội…)
+ Các đặc điểm về pháp lý ( quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho thuê, lấn chiếm…)
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử
dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
13


- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người
bán tự nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất và thửa
đất, khu đất mà mình tham gia giao dịch, và đảm bảo rằng những cuộc giao
dịch này không có tính đầu cơ.
b – Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin thu được ở bước 1, tiến hành phân tích, so
sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định

các tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và
khác biệt về giá đất để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định
giá.
c – Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách
điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như
sau:
Giá trị ước tính của thửa
đất, khu đất cần định giá

Giá
=

chuyển nhượng

Mức
±

chỉnh

mức

tiền

điều

giá

hình

quyền sử dụng

thành từ những yếu tố

đất của từng

khác biệt về giá của từng

thửa đất, khu

thửa đất, khu đất so sánh

14


đất so sánh

với thửa đát cần định
giá.

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so
sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về
giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm
của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường. Sự khác biệt về giá trị giữa thửa
đất so sánh và thửa đất cần định giá ( có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ
lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ) được xác định căn cứ vào
định giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.

Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của
thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất
so sánh theo công thức nêu trên.
d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số
bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất, khu đất so sánh đã
tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
Ví dụ: áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để
đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác
định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất khu đất so
sánh).
Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 m2
thuộc một đô thị loại V ( ký hiệu là khu đất B ), cơ quan định giá đã thu thập
được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 m2 có thể so sánh

15


được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
thành công để đầu tư xây dựng nhà ở
( ký hiệu là khu đất A ) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời
điểm xác định khu giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A
là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5 triệu đồng/m2.
Với tất cả thông tin thu thập được, cơ quan định giá tiến hành so sánh
giữa khu đất A và khu đất B như sau:
Các tiêu chí

Những điểm giống nhau

so sánh
Khu đất A
Khu đất B
Có giấy chứng nhận Có giấy chứng nhận

1.Căn cứ pháp lý
2.Mục

đích

Những
nhau
Khu đất A

điểm

khác

Khu đất B

quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
sử Đất ở tại đô thị loại Đất ở tại đô thị loại

dụng
3. Vị trí đất

V
V
Vị trí 1: đất có một Vị trí 1: đất có một

mặt tiền liền cạnh mặt tiền liền cạnh

4.Loại đường phố
5. Chiều rộng mặt

với đường phố
Loại 2

với đường phố
Loại 2

tiền (m )
6. Chiều sâu khu

100

70

250

285.7

đất (m )
7. Kết cấu hạ tầng:

- Thuận lợi - Kém thuận

-

( có hai mặt lợi hơn ( có

Đường

giao

thông.

tiếp giáp với một mặt tiếp
đường hẻm ) giáp
đường
lớn )

-Môi trường:

16

với
hẻm


+ Độ ồn ào
+ Độ bụi
8. Tài sản trên đất
9 Tình trạng mua

ồn ào

ồn ào

Không

Tự nguyện

Không
Tự nguyện

Bụi
ít bụi hơn
Không

bán
Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên
có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Để xác định lượng khác
biệt giữa các yếu tố so sánh để điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng
phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê để tính ra hệ số
khác biệt giữa các tiêu chí.
Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là
điểm 10 áp dụng cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị
trí, nếu đất có vị trí tốt nhất, xếp điểm10 hoặc khi xét về loại đường phố, nếu
đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất
xếp điểm 10 ). Các điểm 10 áp dụng cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện
kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định
giá cụ thể:
- Chiều rộng mặt tiền
khu đất
- Chiều sâu khu đất
- Giao thông
- Độ bụi

Rộng hơn: 10 điểm

Thuộc khu đất A

Hẹp hơn: 8 điểm

Thuộc khu đất B

Ngắn hơn: 10 điểm

Thuộc khu đất A

Sâu hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất B

Thuận lợi: 10 điểm

Thuộc khu đất A

Kém thuận lợi: 8.5 điểm

Thuộc khu đất B

Bụi: 8 điểm

Thuộc khu đất A

ít bụi hơn: 9 điểm

Thuộc khu đất B

Mỗi điểm kém đi giảm 5 % giá, ngược lại, mỗi điểm tăng công thêm 5
% giá của khu đất so sánh ( A ). Với quy ước như vậy thì:
17


Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng
so sánh với để định giá cho khu đất B, mức giá chung của khu đất B sẽ bị
giảm:
-

Chiều sâu mặt tiền: B kém A : 2 điểm, giảm 10% = 12.5 tỷ đồng

-

Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5 % = 6.25 tỷ

-

Giao thông: B kém A : 1.5 điểm, giảm 7.5 % = 9.375 tỷ đồng

đồng
Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A : 28.125 tỷ đồng
B sẽ được công thêm:
- Độ bụi: B hơn A : 1 điểm, tăng 5 % = 6.25 tỷ đồng
Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6.25 tỷ đồng
Giá khu đất A đươc điều chỉnh lại (ký hiệu là A’ ) theo những yếu tố
khác biệt của khu đất B được tính toán như sau:
A’ = 125 – 28.125 + 6.25 = 103.125 (tỷ đồng )
Tính ra đơn giá môt mét vuông là:
103.125: 25.000 m2 = 4.125 triệu đồng / m2

Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu
đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác
định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B
là 4.5 triệu đồng / m2 và của khu đất D đã điều chỉnh là 4. 05 triệu đồng /
m2.
Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình
của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:
( 4.125 + 4.5 + 4.05 ) : 3 = 4.225 ( triệu đồng / m2 )
Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước khoảng
4.2 triệu đ/m2. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể
trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
18


2.1.2. Khấu trừ giá trị tài sản trên đất:
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm
cả giá trị các tài sản trên đất ( công trình, nhà cửa, vất kiến trúc, đất đã có
trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều hoặc cây ăn quả ) thì
khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật
kiến trúc, cây trồng, đã đầu tư trên đất theo công thức sau:

19


Giá trị
còn lại của
công

Tổng giá trị khu đất

trình

,nhà cửa, vật
kiến

=

trúc,

cây trồng tại
thời

điểm

Giá trị còn lại của

( gồm cả giá trị của
đất và công trình

-

công trình, nhà cửa,
vật kiến trúc, cây

trên đất ) tại thời

trồng tại thời điểm

điểm xác định giá

xác định giá

xác định giá
Trong đó:
Nguyên

Giá trị còn lại
của công

Nguyên giá

Tỷ

trình, nhà cửa,

hoặc tổng chi

lệ khấu

vật kiến trúc,
cây trồng tại
thời điểm xác

=

phí đầu tư xây
dựng các công

-

trình

hao hàng

Số năm

giá hoặc

đã sử

tổng chi
x

năm
(%)

định giá

phí đầu
tư xây

dụng
x

dựng các
công
trình

Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây
lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy

định hiện hành của Nhà nước.
Đối với những công trình, vất kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm
trong danh mục các quy định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở tài
chính phố hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu
hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.

20

các
công
trình
đầu tư


Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu
năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng,
thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản là giá trị
đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị đánh giá thực
tế.
Phương pháp thu nhập:
2.2.1: Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các
bước sau:
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá
mang lại.
- Đối với đất được sử dụng để cho thuê hoặc có đất xây dựng công
trình kiến trúc ( nhà cửa ) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần
định giá chính là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền cho thuê đất và công trình
trên đất thu được hàng năm.
- Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nông nghiệp thì tổng thu

nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh từ hoạt động sản xuất
trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm.
b – Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra, hình thành tổng thu nhập và
các khoản phải nộp theo luật định.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu
tư, cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản này được tính theo các quy định hiện
hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất,
kinh doanh đã chi trả ( quy định trong hợp đồng mua bán hàng hóa do cơ
quan tài chính có thẩm quyền phát hành ).

21


c – Bước 3 : Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức
sau:
Thu nhập thuần
túy hàng năm

Tổng
=

thu

nhập hàng năm tính

Tổng chi phí
-

đã tính được ở bước

được ở bước 1
2
d – Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu
Giá đất ước tính

được từ thửa đất

=

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12
tháng.
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi
phí xác định ở bước 1, bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở bước 3 phảI
là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng
đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất
đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình quân cho từng
năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không
thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước
thời điểm xác định giá đất.
Ví dụ: áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng lúa
( đất trồng cây hàng năm ), hạng IV tại xã A ( là xã đồng bằng ) của
huyện C, tỉnh X, một năm sản xuất được 3 vụ lúa, theo số liệu giả định sau:
Đơn vị
Tổng sản lượng lúa cả
năm

Năm 2001

Năm 2002

Năm 2003

tính
Kg

15.000

20.000

12.000

đ / kg

2.500

2.500

2.500

22


Giá bán bình quân năm

đồng

37.500

Tổng thu nhập

đ / kg

1.150

Giá thành

đồng

17.250.00

Chi phí sản xuất

%

50.000.000 32.400.000
1.100

22.000.000 15.000.000

0

LãI suất tiết kiệm ( * ) kỳ

1.250

7.0

7.5

6.5

hạn 12 tháng
Ghi chú: ( * ) Giả định đó là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
năm của loại tiết kiệm 12 tháng, là mức lãi suất cao nhất trong số các ngân
hàng thương mại quốc doanh tại địa phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là 119.900.000 đ/ ha.
+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 54.250.000 đ/ ha
+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là:
119.900.000 – 54.250.000
= 21.883.333 (đ / ha )
3
+ Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VND tại Ngân hàng thương mại quốc
doanh loại kỳ hạn 12 tháng bình quân là 7 (%) năm.
+ Giá trị 1 hecta ( 10.000 m2 ) đất trồng lúa tính theo công thức nêu ở
bước 4 sẽ là :
Giá trị 1 hecta
đất trồng lúa

21.883.333
=

x100
7

=

312.619.000 ( đ / ha )

=

31.260 ( đ / m2 )

Như vậy, giá trị đất trồng lúa ( cây hàng năm ) hạng IV tại xã X nói
trên ước tính khoảng 31.260 ( đ / m2 ). Mức giá này là một căn cứ để xây

23


dựng phương án giá đất trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá
đất cụ thể.
2.2.2 Khấu trừ giá trị tài sản trên đất.
Đối với đất đã có xây dựng công trình, nhà cửa, vật kiến trúc trên đất,
đất đã có trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, hoặc cây ăn
quả thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà
cửa, vật kiến trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất bằng phương pháp khấu trừ
giá trị tài sản trên đất như hướng dẫn đã nêu.
2.3 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất.
- Khi thực hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh
trực tiếp khi thống kê đầy đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự so sánh
được với loại đất cần định giá; chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định
giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu
không thu thập được các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường.
- Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, vừa có thể tính được thu nhập do thửa đất cần định giá mang lại
thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chủ yếu để định
giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phảI sử dụng kết hợp cả hai

phương pháp xác định giá đất đã nêu để kiểm tra so sánh, đối chiếu các mức
giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên
thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống
+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động
thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu về đất trong điều kiện
bình thường.
24


+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính
phủ quy định.
- Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác
định giá trị của thửa đât, lô đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt
cho từng hạng đất hoặc vị trí đất.
3. Thực hiện tốt công tác tái định cư:
3.1 Đối tượng thực hiện tái định cư:
Về tái định cư, chỉ thực hiện đối với một trong các trường hợp sau
đây:
-

Hộ giá đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi hết đất ở

hoặc phần diện tích còn lại sau thu hồi thấp hơn hạn mức giao đất ở mới tại
địa phương ( trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định
cư ).
-

Phần diện tích còn lại sau thu hồi không phù hợp với quy hoạch

xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
-

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nằm trong hành lang an toàn

khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn, có nhu cầu
di chuyển chỗ ở.
-

Các trường hợp khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành

phố trực thuộc trung ương quyết định cho phù hợp với pháp luật đất đai hiện
hành và thực tế tại địa phương.
3.2 Ban hành một chính sách quốc gia về tái định cư:
Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các khu công
nghiệp, các khu chế xuất, các khu Đô thị mới đòi hỏi phải thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng dẫn đến phải giải quyết các vấn đề bồi thường các thiệt hại,
di chuyển và tái định cư cho người bị ảnh hưởng. Các thay đổi gần đây trong
25