PHÁ BĂNG THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản ĐỘNG lực THÚC đẩy TĂNG TRƯỞNG KINH tế GIAI đoạn 2015 2020

PHÁ BĂNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
ĐỘNG LỰC THÚC ĐẨY TĂNG TRƯỞNG KINH
TẾ GIAI ĐOẠN 2015-2020
(Bản tóm tắt)


1.

CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU:
Tính cấp thiết của đề tài:
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển của nền
kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Thị trường bất động sản
phát triển là đòn bẩy thúc đẩy cho sự tăng trưởng của cả một nền kinh tế. Theo phân tích
của các chuyên gia, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tăng lên
1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan (thị trường tài chính tín dụng,
thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động) phát triển từ 1,5 2 USD. Điều này cho thấy, sự phát triển của thị trường bất động sản đóng góp đã tạo
động lực không nhỏ cho sự phát triển của nền kinh tế. Và hơn hết, ngành bất động sản
cũng là một trong những ngành đóng góp lớn trong tổng GDP của Việt Nam. Trung bình
mỗi năm lĩnh vực kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 11 % vào GDP của khu
vực dịch vụ.
Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng nhà đất 2008, thị trường bất động sản Việt Nam
bị đóng băng và đem lại những hậu quả không hề nhỏ cho toàn bộ nền kinh tế. Nguyên
nhân chủ quan của cuộc khủng hoảng này là do chúng ta chưa đưa ra được một cái nhìn
tổng thể, quy hoạch và định hướng còn thiếu căn cứ khoa học, phát triển nó chưa phù
hợp với quy luật của thị trường mà vẫn mang nhiều yếu tố đầu cơ đã dân đến tình trạng
bất động sản đóng băng. Mặc dù trong thời gian gần đây cũng đã có những dấu hiệu về
việc mở rộng hơn nữa dư nợ tín dụng về lĩnh vực này từ phía ngân hàng nhà nước, sau
một giai đoạn điều hành chính sách tiền tệ thiếu nhất quán… song cũng phải mất một
thời gian không ngắn mới có thể khắc phục được hậu quả của nó.
Trong những năm gần đây, Việt Nam đang đứng trước bối cảnh nền kinh tế bị lạm
phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống

lạm phát ổn định kinh tễ vĩ mô, chính phủ đã sử dụng hầu hết các công cụ của mình, từ
chính sách tiền tề, chính sách tài khóa và kể cả là bằng biện pháp hành chính, thậm chí
chấp nhận giảm tăng trưởng (hy sinh tăng trưởng) để tập trung kiềm chế lạm pháp như
trong năm 2011 và những tháng đầu năm 2012. Tuy nhiên việc thực thi chính sách thắt
chặt tiền tệ không nhất quán khi thì bơm ra quá mức lúc lại thặt chặt trong khoảng thời
gian quá ngắn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản
đã khiến cho thị trường bất động sản ảnh hưởng ngay lập tức, đang tăng trưởng nóng
chuyển ngay sang trạng thái đóng băng trong thời gian khá dài khiến hàng loạt các tập
đoàn, công ty kinh doanh bất động sản đứng trên bề vực phá sản kéo theo hàng loạt món
nợ xấu cho toàn bộ hệ thống ngân hàng gây nguy cơ bất ổn cho toàn bộ nền kinh tế. Đây
hiện đang là một vấn đề thời sự nóng bóng thu hút sự quan tâm của các chuyên gia, các
nhà phân tích để cùng tìm ra các biện pháp tháo gỡ nhằm giải quyết lượng hàng tốn kho
bất động sản quá lớn, nợ xấu ngân hàng lên mức báo động và tìm phương án thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển một cách hiệu quả. Làm thế nào để khơi thông các nguồn


2.

3.

1.
1.1.

tín dụng bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị trường tín dụng trong đó tín dụng từ ngân hàng
thương mại vẫn là một kênh cung cấp vốn hiệu quả nhất cho thị trường bất động sản?
Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng
mắc của thị trường bất động sản: tình hình giải quyết hàng tồn kho, khơi thông vốn cho
thị trường tín dụng bất động sản, nhằm đưa ra các giải pháp cho vấn đề được nêu, kiến
nghị các biện pháp khắc phục và các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị trường

bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả của thị trường tín dụng
bất động sản của nên kinh tế trong thời ký hội nhập.
- Khắc phục tình trạng tồn kho bất động sản
- Nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản gắn liền với hiệu quả kinh tế.
- Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản đi đôi với việc hạn chế và
phòng ngừa rủi ro.
- Nâng cao hiệu quả của hoạt động tín dụng bất động sản nhằm thúc đẩy mô hình
tăng trưởng của các ngành nghề khác và tăng trưởng trong tổng cầu.
- Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản trong mối quan hệ tổng thể nói chung của
nền kinh tế như chính sách pháp luật, chính sách của ngành ngân hàng.
Đối tượng, phạm vi nghiên cứu:
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động sản ,
các yếu tố dẫn đến sự tắc nghẽn của các kênh tín dụng đối với bất động sản. Thị trường
bất động sản chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, chính trị, kinh tế, văn hóa. Trong đó, các
chính sách pháp luật, các chính sách kinh tế, các chính sách xã hội là những yếu tố tác
động mạnh nhất. Vì vậy việc nghiên cứu tín dụng ngân hàng cho thị trường bất động sản
không khỏi liên quan đến những vấn đề nêu trên. Tuy nhiên trong phạm vi nghiên cứu
của để tài chỉ giới hạn ở:
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản và các ngân
hàng thương mại có cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị trường
tín dụng bất động sản Việt Nam chủ yếu từ năm 2004 đến 2014.
Nguồn thông tin lấy chính từ tạp trí ngân hàng, trang web ngân hàng nhà nước,
hiệp hội ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng. Ủy ban Giám sát
tài chính Quóc gia, Bộ tài nguyên và môi trường, báo điện tử vietnamnet.vn, thời báo
kinh tế Sài gòn các báo điện tử, các tài liệu SGK về lĩnh vực bất động sản…
CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN
Khái niệm và đặc điểm của bất động sản:
Khái niệm:
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều

174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn


liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
1.2.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản:
Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nhưng bất động sản phụ
thuộc chính vào nhu cầu người sử dụng hay nói cách khác giá cả BĐS tuỳ thuộc một
phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường. Bên cạnh đó thị bất động sản còn phụ
thuộc vào các yêu tố như: vị trí, kích thước bất động sản, kiến trúc, yếu tố chính trị pháp
lý, yếu tố kinh tế…
Trong phần mở đầu này nhóm nghiên cứu làm rõ khái niệm về bất động sản và
các đặc điểm của nó trong điều kiện ở Việt Nam hiện nay, phân loại bất động sản dựa
trên các căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật, những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của
bất động sản.
2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường bất động sản:
2.1. Khái niệm về thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan.
Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch
vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian,
môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có
tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên
thị trường BĐS.
2.2. Vai

trò của thị trường bất động sản:
Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh
doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động

qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lần nên
nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và
mới.
Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị
trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị
trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng.
Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua
bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản
phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà
kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường
BĐS


CHƯƠNG III: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ NGHIÊN
CỨU THỰC NGHIỆM
1. Những tồn tại trong các biện pháp hỗ trợ từ phía chính phủ:
1.1.

Gói hỗ trợ mua nhà ở 30.000 tỷ đồng:

Có hiệu lực từ ngày 1/6/2013, nhưng từ trước đó, người dân và chủ đầu tư đều kỳ
vọng chính sách hỗ trợ thị trường BĐS thông qua gói 30.000 tỷ đồng sẽ có tác động
mạnh mẽ đến thị trường. Theo đó, 70% nguồn vốn của gói cứu trợ này để kích cầu mua
nhà ở xã hội của người dân và 30% cho vay để kích cung cho các doanh nghiệp (DN)
chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tiến độ giải ngân của gói cứu trợ này vẫn còn chậm
chạp và gặp nhiều vướng mắc mặc dù các điều kiện cho vay đã được nới lỏng.Theo
Ngân hàng Nhà nước (2014), tính đến 30/9/2014, gói 30.000 tỷ mới chỉ giải ngân theo
tiến độ đạt 3.461 tỷ đồng trên tổng số tiền cam kết cho vay từ các ngân hàng là 6.827 tỷ

đồng, trong đó dư nợ giải ngân đối với khách hàng là hộ gia đình, cá nhân đạt 2.246 tỷ
đồng (đạt tỷ lệ 64,8% so với tổng số tiền cam kết cho vay của các ngân hàng là 3.461 tỷ
đồng), khách hàng doanh nghiệp đạt 1.215 tỷ đồng (đạt tỷ lệ 36,09% so với tổng số tiền
3.366 tỷ đồng cam kết cho vay của các ngân hàng). Như vậy, tính trên tổng giá trị của
gói hỗ trợ, đến cuối tháng 9/2014, mới giải ngân được khoảng 11,54% với tổng số 8.339
khách hàng cá nhân và 28 doanh nghiệp với 31 dự án được ký hợp đồng tín dụng với các
ngân hàng thương mại.
Như vậy, có thể nói, dù Chính phủ đã có nhiều biện pháp mạnh mẽ để giải cứu thị
trường BĐS nhưng tiến độ giải ngân còn nhiều bất cập và chậm trễ khiến gói hỗ trợ
30.000 tỷ đồng này vẫn chưa thực sự “phá băng” được thị trường. Các nguyên nhân chủ
yếu của tình trạng này là do:
Thứ nhất, cơ cấu sản phẩm hàng hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu
hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân.
Như vậy, thị trường căn hộ rơi vào khủng hoảng vừa thừa vừa thiếu, nguồn cung
chưa đáp ứng được nhu cầu của số đông. Nguồn cung nhà ở tập trung vào trung và cao
cấp quá nhiều, trong khi lượng cầu nhà ở giá rẻ, nhà xã hội lại rất lớn. Vì vậy, có thể
khẳng định gói 30000 tỷ chưa nhắm vào hàng tồn kho bất động sản.
Thứ hai, đối tượng hướng đến của gói 30000 tỷ là những người có thu nhập thấp.
Theo đánh giá của các chuyên gia, việc ngân hàng yêu cầu khách hàng chứng minh khả
năng tài chính của mình cũng là một trong những cản trở lớn trong việc giải ngân gói


30000 tỷ, bởi đã là người có thu nhập thấp thì việc chứng minh khả năng trả nợ là không
khả quan.
Thứ ba, vấn đề thủ tục vay vốn. Thủ tục xác nhận của cấp cơ sở về thực trạng nhà
ở hiện vẫn còn nhiều bất cập. Về phía ngân hàng, quy định về vấn đề thu nhập thấp và
ổn định cũng đang là rào cản đối với người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội.
Bên cạnh thủ tục vay ưu đãi còn khắt khe, tiêu chí xác định tổ chức tín dung có
đối tượng khách hàng là doanh nghiệp kinh doanh BĐS được tham gia gói 30.000 tỷ
đồng cũng là nguyên nhân khiến tiến độ giải ngân nguồn vốn này gặp khó khăn.

Tuy nhiên ngoài ba nguyên nhân kể trên, nguyên nhân quan trọng nhất khiến các
ngân hàng không “ưu thích” cho vay theo gói 30.000 tỷ đó là họ không nhận được lợi
ích gì. Lãi suất cho vay theo quy định của gói hỗ trợ hiện nay là 5%/năm thấp hơn rất
nhiều so với lãi suất cho vay phổ thông tại các ngân hàng. Đối với các ngành ưu tiên (lãi
suất cho vay từ 7-8%) các ngân hàng cũng không mặn mà gì thì với mức lãi suất chỉ
5%/năm khó có thể khuyến khích các ngân hàng chấp nhận giải ngân. Thêm vào đó đối
tượng cho vay là những người có thu nhập thấp, rủi ro cao, do đó các ngân hàng còn
phải trích lập dự phòng, càng làm tăng chi phí. Tóm lại nếu không có những chính sách
hợp lý để bảo đảm quyền lợi cho các ngân hàng, khó có thể hu động được nhiều ngân
hàng tham gia cho vay theo gới hỗ trợ này.
2.1. Gói

liên kết theo mô hình 4 nhà:

Trước tình hình hàng tồn kho bất động sản và dư nợ tín dụng bất động sản tăng
cao trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản không có khả năng trả nợ, tồn kho vật
liệu xây dựng ở mức báo động, Gói liên kết 4 nhà: Ngân hàng – nhà đầu tư – nhà thầu –
nhà cung cấp vật liệu xây dựngđã được hình thành để xử lý những bất cập trên.
Cơ chế vận hành:
Ngân hàng không chỉ dừng lại là nguồn cung cấp vốn mà còn điều phối quan hệ
giữa chủ đầu tư-nhà thầu với nhà cung ứng vật liệu xây dựng với điều kiện nhà cung ứng
vật liệu xây dựng phải mở tài khoản tại ngân hàng đó. Ngoài ra, ngân hàng còn rà soát
tiến độ hoàn thành dự án, xem xét đầu ra, cơ cấu lại các khoản vay để định lại thời hạn
trả nợ, giúp những dự án dang dở có vốn thực hiện và hoàn thành đúng tiến độ, bên cạnh
đó cũng giúp nhà cung ứng vật liệu xây dựng giải quyết được hàng tồn kho của
mình...Như vậy, việc minh bạch thông tin đã được giải quyết,chắc chắn sản phẩm đầu ra


sẽ có giá cả hợp lí. Hiện nay đãcó 8 ngân thương mại tham gia gói liên kết này,bao gồm:
BIDV, VietinBank , Vietcombank , Agribank, MHB, Ngân hàng Xây dựng Việt Nam

(VNCB), Ngân hàng Bưu điện Liên Việt và Ngân hàng Sài Gòn - Hà Nội (SHB).
Gói liên kết 4 nhà được kỳ vọng sẽ giúp kiểm soát dòng tiền, đảm bảo vốn vay
được sử dụng đúng mục đích, nâng cao chất lượng tín dụng, giảm nợ xấu trong hoạt
động ngân hàng; giải quyết được tình trạng kém minh bạch đang nổi lên trên bất động
sản; củng cố lòng tin, tăng cường mức độ tín nhiệm trong kinh doanh giữa các chủ thể
tham gia chuỗi liên kết.Tuy nhiên, mô hình liên kết 4 nhà thiếu đi một nhân tố quyết
định, đó chính là: khách hàng.
2. Đánh giá chung về những tồn tại trên thị trường bất động sản trong giai đoạn
hiện tại:
Sự bất hợp lý về cung - cầu
Theo Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, nhu
cầu nhà ở là rất lớn mà nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng, nhất là giai đoạn
thị trường đóng băng vừa qua làm nguồn cung tăng không đáng kể. Chiến lược trên cho
thấy, tổng diện tích sàn nhà ở phải tăng thêm trong giai đoạn 2009-2015 là 429 triệu m2.
Sức cung của thị trường từ các dự án vào năm 2015 là khoảng 461.767.028m2 sàn nhà ở
(tại Hà nội là 82.450.000m2 và tại Tp.HCM là 9.360.900m2). Về tổng cung, con số đạt
được là phù hợp nhưng hiện nay có sự bất hợp lý trong cấu trúc nguồn cung so với tính
phù hợp của cầu. Diện tích nhà ở xã hội từ các dự án nhà ở xã hội chỉ đạt khoảng 5-10%
nhu cầu nhà ở xã hội trên thực tế. Đây chính là sự bất hợp lý giữa cung và cầu trong phát
triển nhà ở tại nước ta.
Mặt khác, dạng thức phát triển nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều thách thức trên
thực tế. Một số dự án phát triển nhà ở xã hội đã hoàn thành nhưng không thu hút được
cầu do không gian ở hoặc địa điểm không phù hợp. Cần khảo sát kỹ nhu cầu thị trường
trước khi quyết định đầu tư dự án.
Thu nhập thực tế của người dân vẫn còn rất thấp
Trong quá trình tính toán Chiến lược nhà ở, Bộ Xây dựng đã đưa ra giả thiết là
khoảng 20% dân số đô thị có thu nhập thấp. Con số này hơi lạc quan vì thu nhập của các
hộ gia đình ở các đô thị Việt Nam rất thấp. Nhất là trong quá trình đô thị hóa, hầu hết
dân cư mới thành dân đô thị đều thuộc diện có thu nhập thấp (kể cả trường hợp chuyển
nông thôn thành đô thị hay dân nông thôn di cư vào đô thị).

Ngân hàng Thế giới vừa tiến hành điều tra mức sống của các hộ gia đình tại các
đô thị cho thấy thu nhập của dân đô thị thấp hơn rất nhiều, khoảng từ 40-60%. Số liệu
điều tra được phân thành 5 nhóm mà mỗi nhóm có số hộ đều nhau, từ đó phân theo
khoảng thu nhập của từng nhóm. Kết quả được đưa ra ở bảng dưới đây.


Bảng 2: Mức sống của các hộ gia đình tại các đô thị
Nhóm

Nhóm 1
Nhóm 2
Nhóm 3
Nhóm 4
Nhóm 5

Quy
mô
Số lượng
hộ
hộ
(người
)
1,292,99
4,10
9
1,393,14
3,99
9
1,393,57
3,96

3
1,393,22
3,82
8
1,391,23
3,46
5

Thu nhập tháng
(triệu VND)

Chi tiêu tháng
(triệu VND)

Khoảng

Trung
vị

Khoảng

Trung
vị

Tỷ lệ
tiết
kiệm
(%)

0,5 – 5,9

4,2

0,4-5,1

3,6

5,9

5,9-8,8

7,3

5,1-7,7

6,3

4,8

8,8-11,9

10,3

7,7-10,3

9,0

11,0

11,9-17,1

14,1

10,3-14,3

12,2

14,8

17,1-497,5

23,3

14,3-170,2 18,8

26,2

Nguồn: World Bank
Theo Bảng này, 40% các hộ gia đình ở đô thị có mức thu nhập dưới 8,8 triệu
đồng/tháng (tiết kiệm khoảng 400 nghìn mỗi tháng); 60% có mức thu nhập dưới 11,9
triệu đồng trên tháng (tiết kiệm 1,3 triệu đồng mỗi tháng). Như vậy, nhu cầu nhà ở giá rẻ
trên thực tế phải ở mức chiếm 30% tổng diện tích nhà phát triển mới.
Phân khúc nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ lệ đa số
Theo số liệu điều tra của Bộ Xây dựng năm 2009, tỷ lệ nhà ở riêng lẻ đang chiếm
trên 95% tại đô thị và trên 98% trên phạm vi cả nước (xem Bảng 5). Hơn nữa, trong quá
trình đô thị hóa, số lượng nhà ở riêng lẻ tiếp tục tăng lên khi chuyển các khu dân cư
nông thôn thành đô thị. Dân nông thôn di cư vào các đô thị cũng đi ở nhà thuê do các cư
dân địa phương phát triển vì giá thuê phù hợp với thu nhập.
Giá bất động sản ở Việt Nam: Đi làm 100 năm mới mua được nhà ở
Giá bất động sản là một vấn đề phức tạp. Một mặt phụ thuộc vào giá tạo lập ra bất

động sản, trong đó có giá đất và một mặt khác phụ thuộc vào khả năng thanh toán của
cầu, tức là phụ thuộc vào mức thu nhập của cầu. Người ta thường hay quan tâm tới giá
cả hợp lý, tức là giá cả mà đường cung gặp đường cầu. Điểm gặp nhau này phải thể hiện
được cung có lãi mà cầu thấy phù hợp với thu nhập.
Trên thế giới người ta vẫn dùng chỉ số tính bằng giá đơn vị nhà ở trên thu nhập
năm của hộ gia đình để xem giá đã phù hợp chưa. Chỉ số này khoảng dưới 5 là phù hợp:
người ta cho rằng có thể sử dụng 25% thu nhập để chi phí cho nhà ở, nếu chỉ số là 1 có
nghĩa là sau 4 năm làm việc thì mua được nhà ở, nếu chỉ số là 5 thì sau 20 năm làm việc


thì mua được nhà ở. Nếu chỉ số tới khoảng 7 thì số năm làm việc phải tới 28 năm, tức là
gần hết một đời người đi làm mới mua được nhà ở. Trước giai đoạn thị trường bất động
sản trì trệ vừa qua, chỉ số này ở Việt Nam là 25, tức là đi làm 100 năm mới mua được
nhà ở.
Trong giai đoạn hiện nay, giá căn hộ chung cư được Bộ Xây dựng phân ra thành 3
nhóm: giá rẻ là nhóm có giá dưới 15 triệu đồng/1m2; giá trung bình là nhóm có giá từ
15-25 triệu đồng/1m2; giá cao là nhóm có giá trên 25 triệu đồng/1 m2. Giá này được
định hình trong giai đoạn 2012-2013, đã giảm khoảng 50% so với mức giá của giai đoạn
2007-2008. Trên thực tế, từ năm 2011-2013 đồ thị giá bất động sản đi xuống và tới cuối
2013 các giao dịch bắt đầu tăng dần, không chỉ ở khu vực giá rẻ mà cả ở khu vực giá
trung bình và giá cao. Năm 2014, mức giao dịch ngày càng tăng. Phân khúc giá rẻ bắt
đầu có chênh lệch giữa giá nhà đầu tư bán ra và người có nhu cầu mua lại suất. Phân
khúc giá trung bình và giá cao bán được ngày càng nhiều hơn. Biểu hiện này cho thấy,
giá bất động sản đã qua mức đáy và bắt đầu giữ ổn định.
Theo phân tích của Ngân hàng Thế giới về mức thu nhập của hộ gia đình và giá
nhà hiện tại thì giá bất động sản hiện nay, kể cả giá nhà ở thuộc phân khúc giá rẻ nhất
cũng không phù hợp với nhóm thu nhập kém nhất (chiếm 20% tổng số hộ). Giá nhà ở
thuộc phân khúc giá rẻ phù hợp với khả năng thanh toán của 3 nhóm có thu nhập cao
hơn tiếp theo (chiếm 60%). Giá nhà ở thuộc phân khúc giá trung bình phù hợp với nhóm
có thu nhập cao nhất (20%). Giá nhà ở thuộc phân khúc giá cao chỉ phù hợp với phần

trên của nhóm có thu nhập cao nhất (khoảng 8%). Từ phân tích thu nhập hiện tại của hộ
gia đình tại đô thị, có thể thấy rõ tỷ lệ cầu có khả năng thanh toán thực tế như thế nào
(xem bảng dưới). Đây là những thông cần thiết trong phân tích mức cầu của thị trường.
Công tác quy hoạch đất, quy hoạch đô thị còn nhiều bất cập.
Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị còn nhiều bất cập
chưa bắt kịp với sự phát triển chung của toàn xã hội, tình hình thực tế lại cho thấy rằng
quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu
quy hoạch chi tiết mang tính dài hạn do đó thường xuyên phải điều chỉnh.
Mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông
BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh,
một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn vốn
đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn vốn đầu tư
ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) đây chính là các nguồn vốn của
những nhà đầu cơ, muốn đầu tư trong thời gian ngắn nhằm tranh thủ kiếm lợi nhuận,
cũng đổ vào thị trường BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át
nguồn vốn trung và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của thị trường BĐS, tạo ra


những hoạt động lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời
góp phần chủ yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính.
Dịch vụ tư vấn, môi giới BĐS còn mang tính tự phát
Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Song song
với các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, hàng loạt các hộ gia đình,
nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Chức năng chủ yếu của
các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là kết nối giữa người mua và người bán
mà chưa cung cấp và phân tích thông tin cần thiết về BĐS. Hệ thống thông tin về thị
trường BĐS còn mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, chưa cụ thể, chưa công
khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Việc mua bán chủ yếu được
thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
vừa gây thất thu cho cơ quan quản lý nhà nước vừa dễ là nguyên nhân gây ra tranh chấp,

khiếu kiện liên quan đến đất đai.
Cung – cầu bất động sản còn nhiều bất cập chưa thực sự đáp ứng được quy luật của
thị trường.
Thị trường bất động sản đang sa lầy trong một nghịch lý là cơ cấu sản phẩm hàng
hóa không phù hợp với nhu cầu sử dụng, thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá
cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang
sản xuất cái mình có chứ chưa đi sâu tìm hiểu sản xuất cái mà người tiêu dùng cần. Khi
mà khả năng đầu cơ đến hạn, dù nguồn cầu dồi dào nhưng thị trường vẫn không thể
thanh khoản, bởi nhu cầu của người dân hiện nay là trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ nhưng
thị trường lại chủ yếu là căn hộ từ trên 1-2 tỷ đồng. Vì thế, thị trường rơi vào khủng
hoảng vừa thừa vừa thiếu. Tình trạng căn hộ tồn kho thì rất nhiều, không thể bán được
trong khi đại bộ phân người dân có nhu cầu về nhà ở thức sự lại không có khả năng tiếp
cận thị trường này điều này cho thấy thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối,
các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán
cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở để bán trả góp hoặc
cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức.
Tồn kho phân khúc cao cấp chưa được giải quyết hiệu quả
Mặc dù tồn kho bất động sản đã giảm tới 21,8% trong năm 2014, tuy nhiên lượng
giảm lại chủ yếu tập trung ở các phân khúc trung cấp và bình dân, còn phân khúc cao
cấp vẫn chưa có nhiều cải thiện. Theo báo cáo của CBRE, trong năm 2014 tỷ trọng bán
được của căn hộ hạng sang chỉ chiếm chưa đến 10% và lượng hàng tồn kho phân khúc
này lên tới hơn 6000 căn (chiếm gần 1/4 tổng tồn kho). Thị trường TP Hồ Chí Minh lại
có tín hiệu lạc quan hơn phần nào so với Hà Nội khi tỷ lệ bán của phân khúc nhà ở cao
cấp và hạng sang năm 2014 chiếm tới 65% (theo số liệ của CBRE). Tuy nhiên số lượng


hàng tồn kho ở hai phân khúc này ở TP Hồ Chí Minh lại vẫn lớn hơn thị trường Hà Nội
với hơn 6500 căn.
Tuy nhiên vấn đề lại không nằm ở lượng cầu bởi trên thực tế cầu của người dân
về nhà ở cao cấp là không nhỏ. Ví dụ như tại Hà Nội, rất nhiều khách hàng chấp nhận bỏ

tiền để mua những căn hộ Pacific Place, Vincom Park Place hay The Lancaster với mức
giá lên tới 65-95 triệu đồng/m2. Hay đơn cử hư dự án D’.Le Pont D’or của Tập đoàn Tân
Hoàng Minh trên phố Hoàng Cầu, mặc dù vẫn chưa hoàn thiện khi chỉ mới hoàn thành
bốn tầng hầm và được bán với mức giá 40 triệu đồng/m 2, tuy nhiên dự án này đã bán
được tới 60% số căn hộ. Qua quá trình phỏng vấn thực tế của nhóm nghiên cứu với hai
chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản là Ông Trần Quốc Đoàn- Giám đốc Bất động sản
Thời Đại và Ông Nguyễn Vũ Cao – Tổng giám đốc BĐS RIDIC (Hoàng Gia Invest
Group), cả hai chuyên gia đều khẳng định rằng cầu về nhà ở cao cấp của người dân là
vẫn tương đối lớn.
Như vậy vấn đề về hàng tồn kho phân khúc cao cấp không xuất phát từ sức mua
của người dân kém mà nguyên nhân nằm ở niềm tin của người dân đối với nhà thầu.
Chất lượng của các dự án đã xuống cấp nghiêm trọng trong khoảng thời gian thị trường
đóng băng vừa qua, nhiều dự án được coi là đình đám trong thời kỳ thị trường sôi động
giờ đây vẫn chưa được hoàn thành và không có dấu hiệu tiến triển. Có thể kể tới dự án
Habico trên mặt đường Phạm Văn Đồng - Hà Nội và do Công ty Cổ phần Hải Bình làm
chủ đầu tư và Tập đoàn DongriWon Development (Hàn Quốc) vận hành khai thác. Dự
án này được khởi công từ ngày 22-3-2008 với tổng số vốn đầu tư lên tới 220 triệu USD.
Vào thời kỳ đỉnh điểm, giá căn hộ Habico Tower được coi là đắt nhất Việt Nam khi giá
một căn hộ ở đây dao động từ 21 tỷ đến 85 tỷ đồng. Dự án được dự kiến hoàn thành và
đi vào hoạt động trong vòng 3 năm, tuy nhiên tính đến năm 2013 tức là sau 5 năm thi
công, dự án mới chỉ hoàn thành được 9 tầng trong tổng số 36 tầng và đắp chiếu cho tới
bây giờ. Ngoài Habico Tower vẫn còn rất nhiều dự án nhà cao cấp cũng rơi vào tình
trạng tương tự như Tổ hợp trung tâm thương mại - văn phòng và căn hộ cao cấp Thăng
Long Mansion, Usilk – City, Hesco Dominium và nhiều dự án dở dang khác trên cả
nước. Hai chyên gia được nhóm nghiên cứu phỏng vấn cũng đều đồng tình với quan
điểm nhiều dự án cao cấp không xây dựng được uy tín đối vói các khách hàng là nguyên
do khiến phân khúc nhà ở cao cấp đang bị ứ đọng trong những năm gần đây.
Cơ sở pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam chưa hoàn thiện
và thiếu đồng bộ.
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về tín dụng bất động sản tuy đã được ban

hành nhiều về số lượng nhưng vẫn chưa bao quát được các nội dung cần điều chỉnh và
không đồng bộ. Nhiều quy định còn chồng chéo, mâu thuẫn, thậm chí có những quy
định rất bất hợp lý, không thực hiện được trong thực tế. Vì vậy, nhu cầu cần có một văn
bản luật mang tính khái quát cao, thống nhất, đồng bộ, quy định cụ thể các lĩnh vực có


liên quan đến vấn đề tín dụng bất độn sản là nhu cầu cấp thiết và cần được ban hành.
Một số vấn đề lớn về luật các tổ chức tín dụng cũng như tín dụng bất động sản hiện đang
còn vướng mắc mà các văn bản dưới luật không thể giải quyết được hoặc nếu có giải
quyết thì hiệu lực và hiệu quả thấp, vì vậy cần phải được luật hoá.
Cầu về tín dụng bất động sản không cân bằng
Trong những năm vừa qua cầu về tín dụng là rất lớn, hàng loạt các khu đô thị mọc
lên, cơ sở hạ tầng được xây dựng với một tấc độ rất nhanh, kèm theo đấy là nhu cầu về
tín dụng bất động sản là rất lớn, tuy nhiên tín dụng ngân hàng về bất động sản lại không
cân bằng nếu ta phân chia ra thành 02 loại đó là tín dụng ngân hàng thương mại nhằm
kích cung và kích cầu. Trong khi tín dụng kích cung có nhu cầu lớn (đòi hỏi nguồn vốn
lớn để đáp ứng việc xây dựng những khu đô thị có quy mô... tuy nhiên tín dụng kích cầu
bất động sản rất hạn chế. Tỷ lệ này xấp xỉ 80 -20 nghĩa là tín dụng ngân hàng dành 80
đồng để cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để xây dựng các khu đô thị, khu
chung cư... thì chỉ cho vay 20 đồng đối với những người có nhu cầu mua sản phẩm bất
động sản của các công ty kinh doanh bất động sản.
CHƯƠNG IV: KINH NGHIỆM TỪ CÁC QUỐC GIA CHÂU Á
Bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt với tình trạng bất cân đối cung cầu,thu
nhập dân cư thấp giá nhà lại cao.Đặc biệt là ở các khu đô thị, nhu cầu lớn về nhà ở giá
thấp. Cho đến hiện nay, nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu. Do vậy,cân
bằng cung cầu là vấn đề cấp thiết đối với chính phủ và học hỏi kinh nghiệm các nước là
vấn đề cân thiết.Với hầu hết các nước để giải quyết vấn đề này họ chủ yếu tiến hành các
chương trình: xây dựng nhà ở giá cả phải chăng, nhà cho thuê, hình thành quỹ nhà ở,
nhà ở công cộng. Dưới đây là những chương trinh nhà ở được áp dụng nhằm phát triển
nhà ở thành công của các nước

Quỹ tiết kiệm và nhà ở công cộng kinh nghiệm tại Singapore
Singapore từ một nước kém phát triển, với hơn 70% hộ gia đình sống trong những
khu nhà ở chật chội, xuống cấp, mất vệ sinh; 1/4 dân số sống ở các khu nhà ổ chuột và
1/3 người khác sống trong các khu nhà tự phát ven thành phố của những năm trước
1960. Đến nay, Singapore đã có trên 93% dân số có sở hữu nhà (trong đó có hơn 80%
đang ở nhà giá thấp). Mô hình nhà ở xã hội thu nhập thấp được đánh giá thành công nhất
tại châu Á chính là mô hình tại Singapore. Chương trình do Cơ quan phát triển nhà ở xã
hội (HDB)dưới sự điều tiết Nhà nước Singapore đã tung ra chương trình được gần 60
năm, do vậy, hệ thống chính sách nhà ở hoàn thành giúp bảo vệ quyền sống của nhóm
có thu nhập thấp. 'HDB' là giải pháp hiệu quả nhất trên thế giới đối với vấn đề nhà ở,
nhiều quốc gia và khu vực cũng đã học hỏi kinh nghiệm từ mô hình nhà ở của Singapore
để giải quyết vấn đề nhà ở tạiquốc gia riêng của mình.


Ứng dụng của một số nước:
Một số quốc gia, bao gồm Trung Quốc, Ấn Độ và Thái Lan, đã thực hiện, với
mức độ thành công khác nhau. Mặc dù có một số đặc điểm chung trong mỗi hệ thống
cũng có những khác biệt đáng kể giữa họ về phương pháp và mục tiêu. Một số chương
trình, chẳng hạn như các kế hoạch của Trung Quốc và Singapore, là bắt buộc đối với đa
số người dân. Những người khác, chẳng hạn như các kế hoạch của Ấn Độ và Thái Lan,
là tự nguyện đối với phần lớn dân số. Các chương trình của Trung Quốc và Ấn Độ phải
trả một tỷ lệ cố định của lợi nhuận trên vốn đầu tư vào các chương trình; kế hoạch
Singapore và Thái Lan cho phép các cá nhân để đầu tư vào một loạt các loại tài sản, bao
gồm cả niên kim, cổ phiếu, trái phiếu và vàng. Do vậy, Thành lập quỹ tiết kiệm, phối
hợp hoạt động với phân phối nhà ở cho người thu nhập thấp là ý tưởng cốt lõi, kinh
nghiệm đáng học hỏi.Nhưng phát triển chúng như thế nào thì mỗi quốc gia lại cần có
những bước đi riêng sao cho phù hợp với tình hình cụ thể của mình.Hệ thống tiết kiệm
bắt buộc là hệ thống hoạt động giúp được người mua tương lai tránh được những khoản
nợ lớn, cho phép họ trả được các khoản nợ một cách đều đặn với chi phí tài chính thấp.
Nó tạo ra được một hệ thống tiết kiệm trong gia đình, không có sự cung cấp thừa, không

có sự đầu cơ bất động sản nhà ở và các nguồn tài chính đặc biệt cho hệ thống tín dụng
nhà ở xuất phát từ tiền tiết kiệm của những người ký các hợp đồng vốn vay và tiết kiệm
nên độ tin cậy cao.Sự yếu kém của hệ thống này đó là khi đất nước có lạm phát cao, thì
chi phí nhà ở tăng lên đều đặn và mọi người khó có thể đủ khả năng mua nhà ở cho
mình nếu tiền lương không được tăng lên và không có sự hỗ trợ của Chính phủ.
Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam:
Một mô hình với sự phối kết hợp giữa quỹ tiết kiệm và nhà ở công cộng là một
mô hình rất hay và được áp dụng đạt được thành công nhất định ở một số nước trong
khu vực Châu Á: Singapore, Trung Quốc, Thái Lan, Ấn Độ…Quỹ tiết kiệm chỉ dùng
cho hoạt động mua nhà do đó hạn chế đâu cơ, tạo tính ổn dịnh cho thị trường bất động
sản,. Nhưng khi lạm phát thì người đóng góp sẽ gặp khó khăn trong việc chi trả mua nhà
do tiền mất giá (thu nhập từ khoản tiền tiết kiệm rất thấp). Tại Việt Nam hiện nay, Chính
phủ cũng có đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ nhằm tạo cú hích cho thị trường bất động sản.
Nhưng thực tế cho thấy không chỉ nguồn cung nhà ở giá thấp thiếu mà còn cả cầu cũng
bị hạn chế do khó khăn trong việc chứng minh thu nhập của người dân đối với ngân
hàng khi muốn vay mua nhà. Khi mà mô hình với sự kết hợp giữa quỹ tiết kiệm và nhà ở
công cộng được áp dụng tại Việt Nam sẽ giúp Việt Nam không chỉ có nguồn cung tốt
cho gói 30000 tỷ mà còn là đơn vị bảo lãnh tin cậy giúp người dân vay tiền mua nhà từ
ngân hàng khi đã tích đươc một lượng tiền cố định trong quỹ. Có lợi như vậy nhưng khi
áp dụng vào Việt Nam lại là cả một câu chuyện .Một câu hỏi đặt ra là Bộ xây dựng sẽ
tiến hành thành lập một cơ quan chuyên biệt đóng vai trò là quỹ tiết kiệm hay quỹ tiết
kiệm này sẽ được gộp chung với bảo hiểm xã hội?


Với kinh nghiệm của hai nước chúng ta có thể thấy, phát triển chương trình nhà ở
cho thuê là một bài toán khó. Khi mà, Kinh phí dành cho chương trình này chịu sự trợ
cấp rất lớn của chính phủ, khả năng thu hồi vốn trong dài hạn. Để thực hiện được
chương trình này yêu cầu sự vào cuộc mạnh mẽ từ phía Chính phủ, với nguồn tài chính
lớn và kế hoạch thận trọng. Nếu như chương trình nhà ở công cộng giá rẻ gặp vấn đề về
điều kiện sinh hoạt, môi trường sống,... thì chương trình nhà ở cho thuê còn chịu thêm cả

sự kì thị lớn từ phía xã hội(Tại Hàn Quốc). Chính vì vậy, Đảm bảo nhà ở cho thuê giá rẻ
được đưa vào thực hiện đã khó, tạo môi trường sống bình đẳng cho các hộ sinh sống ở
đó lại càng khó hơn. Nhưng để đảm bảo an sinh xã hội, phát triển kinh tế bền vững, thì
nhà nước cần đảm bảo an cư cho dân chúng. Và chương trình nhà ở cho thuê giá rẻ đáp
ứng nhu cầu lớn nhà ở cho dân chúng là việc làm thiết thực, cần sớm triển khai. Và để
thực hiện thành công mô hình này nhà nước nên khuyến kích sự vào cuộc của tư nhân
thông qua những ưu đãi: thuế thu nhập, nhân được ưu tiên khi thầu dự án công; hỗ trợ
giải quyết mặt bằng, ưu tiên các quỹ đất khi xây dựng dự án, miễn giảm thu nhập cho
các nhà đầu tư khi tiến hành đầu tư vào các khu nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê,...

CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP VÀ KHUYẾN NGHỊ
Đề xuất mô hình mới để khơi thông nguốn vốn vào bất động sản giai đoạn 20152020:
Nhằm khắc phục những thiếu sót của 2 gói hỗ trợ bất động sản của Chính phủ,
nhóm nghiên cứu đề xuất mô hình kết hợp giữa hai gói hỗ trợ 30.000 tỷ và gói liên kết 4
nhà. Mô hình sẽ là một bước đột phá trong việc giải quyết ách tắc nguồn vốn trong thị
trường bất động sản, từ đó khơi thông nguồn vốn cho nền kinh tế.
Mô tả mô hình


Mô hình mới kết hợp gói 30000 tỷ và gói liên kết 4 nhà

Cơ chế vận hành mô hình
Giải thích thuật ngữ:
1

Ngân hàng bán nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản cho VAMC. Sau đó thông qua
trái phiếu đặc biệt của VAMC để thực hiên vay tái cấp vốn từ ngân hàng trung ương. Lãi
suất tái cấp vốn bằng TPĐB thấp hơn 2% so với lãi suất tái cấp vốn hiện hành (Theo
Quyết định 2358/QĐ-TTg về lãi suất tái cấp vốn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đối
với các tổ chức tín dụng trên cơ sở trái phiếu đặc biệt của Công ty Quản lý tài sản của

các tổ chức tín dụng Việt Nam). Lãi suất tái cấp vốn hiện tại là 6,5%/năm. Như vậy,
Ngân hàng sẽ được vay với lãi suất 4,5-5%/năm


2

Ngân hàng sẽ cho vay RPPS với lãi suất ưu đãi, từ 5-7%/năm. (Tức là ngân hàng sẽ cho
vay ưu đãi đối với các doanh nghiệp tham gia trong quy trình chế biến bất động sản)

3

VAMC có nhiệm vụ phân loại, quản lý bất động sản đã mua, sau đó góp vốn vào RPPS
bằng bất động sản. Sau 5 năm, VAMC sẽ thoái vốn ra khỏi quy trình dù bất động sản đã
được được bán hay không. Hình thức thoái vốn sẽ được hai bến thỏa thuận vào thời
điểm góp vốn.

4

Quy trình chế biến bất động sản (RPPS): Sử dụng những bất động sản đã được xây lắp
xong nhưng không thể bàn giao đưa vào sử dụng ( ví dụ như những công trình xây xong
nhưng không có đường vào nhà nên không bán được...), những bất động sản nhận góp
vốn từ VAMC, những bất động sản tồn kho để tiến hành chế biến ra bất động sản mới :
Nhà ở, chung cư giá rẻ dành cho người thu nhập thấp (đáp ứng nguồn cung cho gói
30.000 tỷ) và những ngôi nhà có thể đưa ngay vào sử dụng, giá cả hợp lý. Trong quy
trình này thì các thành phần tham gia sẽ được vay ưu đãi từ phía Ngân hàng (phải mở tài
khoản tại ngân hàng trên). Quy trình chế biến bất động sản phải được thực hiện một
cách minh bạch, có thỏa thuận kỹ lưỡng giữa các bên để đưa ra mức giá cả hợp lý cho
các bất động sản mới.

5

Quỹ hỗ trợ mua nhà (QHTMN) : Quỹ hoạt động dưới hình thức như một công ty bảo
hiểm và quản lý tài chính cho khách hàng. Người đi mua nhà sẽ liên hệ với quỹ để tiến
hành đề đạt nguyện vọng mua nhà, đưa ra các thông tin tài chính cá nhân. Quỹ sẽ đưa ra
các dịch vụ tư vấn, hướng dẫn, quản lý tài sản và bảo lãnh mua nhà cho khách hàng. Đối
với những khách hàng muốn bảo lãnh mua nhà. Quỹ sẽ tính toán, xem xét khả năng,
mức độ rủi ro thanh toán của khách hàng khi mua nhà, sau đó sẽ thu một loại phí bảo
hiểm. Người mua nhà: Những người có nhu cầu vay mua nhà theo gói hỗ trợ 30.000 tỷ
của Chính phủ nhưng khó khăn trong việc chứng minh khả năng chi trả hoặc ngại công
tác thủ tục thì có thể liên hệ với quỹ hỗ trợ mua nhà. Quỹ sẽ tư vấn, hướng dẫn giúp
những người này trong toàn bộ quá trình mua nhà của họ.

6

QHTMN tương tác thông tin với doanh nghiệp bất động sản trong RPPS để tìm kiếm
nhà phù hợp với nhu cầu của khách hàng và cân bằng cung cầu trên thị trường.

7

QHTMN đứng ra bảo lãnh khi khách hàng tiến hành vay ngân hàng mua nhà. (khi khách
hàng mất khả năng thanh toán thì quỹ sẽ chi trả giúp theo nguyên tắc bảo hiểm : số đông
bù số ít).
KẾT LUẬN
Để thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, phù hợp với quy luật
của kinh tế thị trường thì các cấp, các ngành liên quan cần có các biện pháp cụ thể, các
chính sách được đưa ra phải phù hợp với tình hình thực tiễn trên cơ sở nghiên cứu một
cách thấu đáo, cần rút ra được kinh nghiệm từ các nước trên thế giới đã từng mắc phải.


Trong phần luận văn của mình tác giả đã cố gắng tìm hiểu các nguyên nhân dẫn đến sự

phát triển mất cân đối của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây
và cũng đưa ra một số các giải pháp tháo gỡ từ các cấp, các ngành cũng như đối với
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tuy nhiên hoạt động tín dụng bất động sản của
ngân hàng có liên quan mật thiết với thị trường bất động sản, mà thị trường bất động sản
lại chịu tác động lớn của cơ chế chính sách và môi trường pháp lý của nhà nước. Chính
cơ chế chính sách của nhà nước sẽ tạo nên kích cung và kích cầu cho thị trường bất động
sản, tạo cơ chế khai thông nguồn vốn góp phần cho thị trường bất động sản phát triển.
Bản thân ngân hàng, cũng chỉ là một chủ thể trong thị trường tài chính tham gia
cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Do đó, để phát triển thị trường bất
động sản cần phát triển đồng bộ các định chế tài chính khác như thị trường chứng khoán,
thị trường bảo hiểm, thị trường phái sinh với các công cụ là chứng chỉ bất động sản, cần
chứng khoán hóa bất động sản.
Về phía các ngân hàng, để nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động
sản cần phải có ý thức cũng như quan tâm sâu sắc hơn đối với thị trường bất động sản và
cơ chế tín dụng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Thêm vào đó phải thường
xuyên thực hiện nghiêm túc các cơ chế, chính sách về quản trị rủi ro, quản trị thanh
khoản, trích lập và dự phòng rủi ro đúng, đủ khi đầu tư vào lĩnh vực này.


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO:
TÀI LIỆU TRONG NƯỚC:
Bộ Xây dựng, 2014. “Báo cáo kinh nghiệm một số nước trên thế giới về phát
triển và quản lý nhà ở”. Tài liệu trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến tại
Phiên họp thứ 26 (tháng 03-2014). Bộ Xây dựng.
2. Lê Hải, 2015. “Những kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Singapore”.
truy cập ngày 27/01/2015.
3. Hoàng
Thục, 2007. ““Cơn sốt” thứ 3 của bất động sản?”.
/>truy cập ngày 13/11/2014.
4. TS. Nguyễn Trọng Nghĩa, 2009. “THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM:

Thực trạng và giải pháp”.
5. Phan Thế Hải, 2009. “Thị trường bất động sản: "Quả bom" chưa được tháo
ngòi”.
6. Vietstock, 2009. “NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN: RỦI RO VÀ CƠ HỘI”.
7. Chứng khoán phương nam, 2012. “Báo cáo phân tích ngành bất động sản”.
8. CBRE, 2009. “Báo cáo quý CBRE-Q4/2009”.
9. CBRE, 2012. “Báo cáo quý CBRE-Q1/2012”.
10. CBRE, 2014. “Báo cáo quý CBRE-Q2/2014”.
11. CBRE, 2014. “Báo cáo quý CBRE-Q3/2014”.
12. CBRE, 2014. “Báo cáo quý CBRE-Q4/2014”.
13. Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, 2013. “Báo cáo tổng quan thị trương tài
chính”
14. Bộ Xây dựng, 2014. “BÁO CÁO CỦA BỘ TRƯỞNG TRỊNH ĐÌNH DŨNG VÊ
TÌNH HÌNH THỰC HIỆN NHIỆM VỤ NĂM 2014 VÀ PHƯƠNG
HƯỚNG,NHIỆM VỤ KẾ HOẠCH NĂM 2015 CỦA NGÀNH XÂY DỰNG”.
15. Đỗ Mạnh Hưng, 2014. “Phát triển nhà ở cho thuê để giải bài toán "an cư"”.
/>px?ItemID=2051, truy cập ngày 14/12/2014.
1.


TÀI LIỆU NƯỚC NGOÀI:
Dong He, 2004. “The Role of KAMCO in Resolving Nonperforming Loans in the
Republic of Korea”. IMF. IMF Asia and Pacific Department. 22pp.
17. Professor Sock-Yong Phang, 2010. “Lessons from Singapore’s Central Provident
Fund”. 4th Global Conference on Housing Finance in Emerging Markets, May
26-27, 2010, Washington DC. World Bank.
18. James R. Barth, Michael Lea and Tong Li, 2012. “China’s Housing Market: Is a
Bubble About to Burst?”. Milken Institute. New York. 32 pp.
19. Sock-Yong Phang, 2007. “The Singapore Model of Housing and the Welfare
State 2007”. School of Economics. Singapore. 46 pp.

16.