Thuyết minh dự án khu dân cư cao cấp CITYLAND mễ trì

ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH

THUYẾT MINH DỰ ÁN

KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ

Địa điểm đầu tư:

CHỦ ĐẦU TƯ:

NHÀ ĐẦU TƯ:

Hà Nội – 11/2014


ĐƠN VỊ TƯ VẤN:
CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH

THUYẾT MINH DỰ ÁN

KHU DÂN CƯ CAO CẤP
CITYLAND MỄ TRÌ
Địa điểm đầu tư: Lô đất CQ1.1, P. Mễ Trì, Q. Nam Từ Liêm, TP. Hà Nội

CHỦ ĐẦU TƯ

ĐƠN VỊ TƯ VẤN
CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ
THẢO NGUYÊN XANH

NHÀ ĐẦU TƯ

Hà Nội – 11/2014


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP

MỤC LỤC
CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN.......................................................................................1
I.1.

Thông tin chủ đầu tư............................................................................................1

I.2.

Thông tin nhà đầu tư............................................................................................1

I.3.

Thông tin dự án.....................................................................................................1

CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN........................................................................3
II.1.

Căn cứ pháp lý ....................................................................................................3

II.2.

Phân tích địa điểm đầu tư....................................................................................6

II.2.1.

Vị trí địa lý .....................................................................................................6

II.2.2.

Hiện trạng khu đất đầu tư dự án.....................................................................7

II.2.3.

Tiện ích vùng đầu tư dự án.............................................................................9

II.2.4.

Quy hoạch phát triển xung quanh khu vực dự án........................................10

II.3.

Phân tích thị trường...........................................................................................11

II.3.1.

Tình hình kinh tế vĩ mô................................................................................11

II.3.2.

Thị trường phân khúc biệt thự/nhà phố tại Hà Nội......................................12

II.3.3.

Các dự án cạnh tranh tại Hà Nội..................................................................13

II.4.

Kết luận sự cần thiết phải đầu tư dự án............................................................14

CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH DỰ ÁN...............................................................................15
III.1.

Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật ...........................................................................15

III.1.1.

Căn cứ xây dựng..........................................................................................15

III.1.2.

Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần kiến trúc..........................................15

III.1.3.

Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần phần hạ tầng kỹ thuật.....................15

III.2.

Thiết kế quy hoạch kiến trúc...........................................................................16

III.2.1.

Cơ cấu quy hoạch........................................................................................16

III.2.2.

Quy hoạch sử dụng đất cho nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh.................17

III.2.3.

Bố cục không gian kiến trúc.......................................................................20

III.2.4.

Phối cảnh khu nhà ở thấp tầng....................................................................20

III.3.

Sự độc đáo của dự án.......................................................................................28

CHƯƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG - AN TOÀN PCCC............29
IV.1.

Đánh giá tác động môi trường.........................................................................29

IV.1.1.

Giới thiệu chung..........................................................................................29

IV.1.2.

Các căn cứ lập báo cáo đánh giá tác động môi trường...............................29

IV.1.3.

Phạm vi, giới hạn đánh giá và định hướng quy hoạch...............................30


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP

IV.1.4.

Hiện trạng các vấn đề môi trường chính....................................................30

IV.1.5.

Khái quát việc phát triển đô thị trong khu vực...........................................30

IV.2.

Dự báo các tác động tới môi trường của dự án...............................................31

IV.2.1.

Trong quá trình thi công xây dựng.............................................................31

IV.2.2.

Trong quá trình sử dụng..............................................................................32

IV.3.

Những biện pháp khống chế tác động của dự án tới môi trường...................32

IV.3.1.

Trong quá trình thi công xây dựng.............................................................32

IV.3.2.

Trong quá trình sử dụng..............................................................................33

IV.4.

Các vấn đề môi trường đã được giải quyết.....................................................34

IV.5.

An toàn PCCC.................................................................................................34

IV.6.

Kết luận............................................................................................................35

CHƯƠNG V: TIẾN ĐỘ VÀ CÁC BƯỚC THỰC HIỆN DỰ ÁN KHU DÂN CƯ CAO
CẤP CITYLAND MỄ TRÌ.................................................................................................36
V.1.

Tiến độ thực hiện dự án ...................................................................................36

V.2.

Các bước thực hiện dự án.................................................................................36

V.2.1.

Lập và xin phê duyệt Quy hoạch chi tiết 1/500...........................................36

V.2.2.

Thiết kế cơ sở, bản vẽ thi công....................................................................36

V.2.3.

Thẩm định giá khu đất đầu tư......................................................................36

V.2.4.

Xin cấp phép đầu tư dự án............................................................................36

V.2.5.

Nộp tiền sử dụng đất....................................................................................37

V.2.6. Xin chuyển sở hữu khu đất...........................................................................37
V.2.7.

Triển khai xây dựng và kinh doanh dự án...................................................37

CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN.....................................................38
VI.1.

Nội dung tổng mức đầu tư...............................................................................38

VI.2.

Kết quả tổng mức đầu tư.................................................................................39

CHƯƠNG VII: TIẾN ĐỘ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN.........................................................40
VII.1.

Nguồn vốn đầu tư của dự án..........................................................................40

VII.1.1.

Cơ cấu nguồn vốn và phân bổ vốn đầu tư.................................................40

VII.1.2.

Tiến độ đầu tư và sử dụng vốn..................................................................40

VII.1.3.

Nguồn vốn thực hiện dự án ......................................................................40

VII.2.

Phương vay và trả nợ.....................................................................................40

CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ - TÀI CHÍNH...................................................41
VIII.1.

Các thông số kinh tế và cơ sở tính toán........................................................41

VIII.2.

Doanh thu của dự án.....................................................................................41

VIII.3.

Chi phí của dự án..........................................................................................41


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP

VIII.4.

Hiệu quả đầu tư của dự án............................................................................42

VIII.5.

Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội ...............................................................42

CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................43


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

CHƯƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN
I.1. Thông tin chủ đầu tư
- Chủ đầu tư

:

- Thành lập

:

- Trụ sở chính

:

- Ngành nghề

:

I.2. Thông tin nhà đầu tư
- Tên doanh nghiệp

:

- Mã số doanh nghiệp :
- Ngày đăng ký

:

- Thay đổi lần thứ 19

:

- Nơi cấp

:

- Đại diện pháp luật

: Bùi Mạnh Hưng

- Địa chỉ trụ sở

:

Chức vụ: Tổng Giám đốc

- Ngành nghề KD
: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở
hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê
- Vốn điều lệ

: 350 tỷ đồng

I.3. Thông tin dự án
- Tên dự án

:

- Địa điểm

:

- Quy mô

: 6 ha

- Hình thức quản lý
nhà đầu tư thành lập.

: Nhà đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban quản lý do

- Mục đích đầu tư
: Tạo lập không gian đô thị mới hiện đại, đồng bộ về hạ tầng
kỹ thuật, kiến trúc, môi trường và hạ tầng xã hội, khớp nối với các dự án lân cận đang
triển khai, cải tạo chỉnh trang đô thị góp phần phát triển văn hóa, kinh tế – xã hội của khu
vực phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội.
- Phạm vi phân tích
: Trong bản thuyết minh này, chúng tôi tập trung phân tích
phân khúc: Nhà ở thấp tầng (Khu biệt thự, nhà phố) dành cho người có thu nhập cao và
những tiện ích như nhà trẻ, cây xanh, giao thông với quy mô 6 ha. Đây sẽ là căn cứ để
nhà đầu tư xin phép đầu tư dự án; đồng thời cũng là cơ sở để nhà đầu tư thấy được kế
hoạch kinh doanh của phạm vi dự án này.
- Tổng đầu tư
ba trăm triệu đồng)

: 2.338.300.000.000 đồng (Hai ngàn ba trăm ba mươi tám tỷ

Trang 1


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

- Nguồn vốn đầu tư
85%.

- Tiến độ thực hiện

: Vốn chủ sở hữu là 15%, vốn vay ngân hàng và huy động là
: Kế hoạch triển khai dự án như sau:

+ Năm 2014: Hoàn thành thủ tục pháp lý:
+ Năm 2015: Triển khai thi công xây dựng cơ sở hạ tầng.
+ Năm 2016: Triển khai thi công tiếp hạ tầng và xây dựng nhà.
+ Năm 2017: Triển khai tiếp thi công nhà
+ Năm 2018: Triển khai thi công nhà và hoàn thành dự án

Trang 2


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

CHƯƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
II.1. Căn cứ pháp lý
Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” được xây dựng dựa trên những căn cứ
pháp lý sau:
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt
Nam;
- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;

- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN
Việt Nam;
- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
- Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Luật Thủ đô số 25/2012/QH13 ngày 21 tháng 11 năm 2012 của Quốc Hội nước
CHXHCN Việt Nam;
- Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều luật phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của
Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Nghị định 140/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 22/11/2006 quy định việc bảo vệ
môi trường trong các khâu lập, thẩm định, phê duyệt và tổ chức thực hiện các chiến lược,
quy hoạch, kế hoạch, chương trình và dự án phát triển;
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

Trang 3


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ Qui định chi tiết thi

hành Luật Thuế giá trị gia tăng;
- Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính Phủ về thuế thu nhập
doanh nghiệp;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 39/2010/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý không gian ngầm đô thị;
- Nghị định số 64/2010/NĐ-CP ngày 11/6/2010 của Chính phủ về quản lý cây xanh
đô thị;
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ về việc quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
- Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyết
toán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;
- Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc
lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng;
- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường và
cam kết bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự toán xây dựng công trình;
- Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 10/10/2013 của Bộ xây dựng về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 của Bộ xây dựng
hướng dẫn về nội dung thiết kế đô thị;
- Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 của Bộ Xây dựng về việc công bố
định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Khảo sát xây dựng;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số

957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Quyết định 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt
điều chỉnh quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2020;
- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 của Thủ tướng Chính phủ v/v Quy
hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050;
- Quyết định số 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND TP Hà Nội về việc
ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2012;

Trang 4


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

- Quyết định số 631/QĐ-UBND ngày 05/2/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Khu đất đài phát sóng phát thanh Mễ Trì;
- Quyết định số 2838/QĐ-UBND ngày 25/12/2008 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết Khu đất đài phát sóng, phát thanh
Mễ Trì, tỷ lệ 1/500 tại ô đất ký hiệu CQ1;
- Công văn số 550/TTg-KTN ngày 09/04/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc chủ
trương đầu tư xây dựng các Dự án của Đài Tiếng nói Việt Nam theo hình thức BT;
- Công văn số 1539/TTg-KTN ngày 05/9/2011 của Thủ tướng Chính phủ về việc áp
dụng chỉ định Nhà đầu tư thực hiện các Dự án của Đài Tiếng nói Việt Nam theo hình
thức BT;
- Công văn số 5455/VPCP-KTN ngày 4/7/2013 của Văn phòng Chính phủ về việc
điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu tư xây dựng các dự án Đài phát sóng phát
thanh Mễ Trì.
- Công văn số 1460/UBND-XD ngày 05/3/2012 của UBND Thành phố Hà Nội về
việc quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu đất CQ1 tại Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, thuộc huyện
Từ Liêm, Hà Nội;
- Công văn số 2224/KH&ĐT - ĐT ngày 09/7/2012 của Sở Kế hoạch và Đầu tư về

việc hướng dẫn triển khai Dự án đầu tư xây dựng tại khu đất CQ1 thuộc quy hoạch chi
tiết khu đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, tỷ lệ 1/500 tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm theo
hình thức BT;
- Công văn số 1369/VQH-TT4 ngày 13/9/2012 của Viện Quy hoạch Xây dựng về
việc xin cấp chỉ giới đường đỏ và số liệu hạ tầng kỹ thuật tại khu đất CQ1 thuộc đài phát
sóng phát thanh Mễ Trì;
- Công văn số 5119/UBND-QHXDGT ngày 15/7/2013 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu xây dựng các dự án Đài phát
sóng phát thanh Mễ Trì, Thành phố Hà Nội;
- Công văn số 3513/QHKT-P1 ngày 23/10/2013 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội
về việc điều chỉnh điều chỉnh quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 để đầu tư xây dựng các dự án
Đài phát sóng, phát thanh Mễ Trì, huyện Từ Liêm (trước đây), Hà Nội;
- Công văn số 181/TC-QC ngày 22/11/2013 của Cục Tác chiến về việc chấp thuận độ
cao tĩnh không xây dựng công trình;
- Công văn số 65/BXD-QHKT ngày 3/12/2013 của Bộ Xây dựng về việc điều chỉnh
cục bộ QHCT ô đất CQ1 để đầu tư xây dụng các dự án Đài phát sóng, phát thanh Mễ Trì,
Hà Nội;
- Văn bản số 1386/VP-QHXDGT ngày 19/3/2014 của UBND thành phố Hà Nội về
việc quy hoạch chi tiết ô đất CQ1 Khu đất Đài phát sóng, phát thanh Mễ Trì, huyện Từ
Liêm, Hà Nội;
- Giấy phép quy hoạch số 1363/GPQH ngày 17/4/2014 của Sở Quy Hoạch – Kiến
trúc thành phố Hà Nội;

Trang 5


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

- Quyết định số 1286/QĐ-TNVN ngày 21/05/2014 của Đài tiếng nói Việt Nam quyết
định về việc phê duyệt chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án Xây dựng – Chuyển giao của

Đài tiếng nói Việt Nam;
- Quyết định số 232-14/QĐ-ĐTNVN của Công ty TNHH đầu tư Địa ốc Thành Phố
về việc phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dự án Khu tòa tháp
VOV và nhà trẻ, cây xanh, nhà ở. Địa điểm phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội;
- Công văn số 2903/QHKT-P1 ngày 24/7/2014 của Sở Quy hoạch - Kiến trúc thành
phố Hà Nội về nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết Tòa tháp VOV và nhà trẻ, cây xanh, nhà ở tỷ
lệ 1/500 tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội;
- Công văn số 1082/UBND-ĐC ngày 19/8/2014 của UBND phường Mễ Trì về việc:
Tham gia ý kiến cộng đồng dân cư về nội dung nhiệm vụ và Đồ án quy hoạch chi tiết xây
dựng tỷ lệ 1/500 của dự án "Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở
thấp tầng, cây xanh” tại ô đất CQ1, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà
Nội;
II.2. Phân tích địa điểm đầu tư
II.2.1. Vị trí địa lý
Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” được xây dựng tại Ô đất CQ1.1 thuộc
khu đất Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố
Hà Nội

Hình : Vị trí đầu tư dự án ()
 Phạm vi ranh giới
Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” (6ha) nằm trong khu đất thuộc dự án
“Tòa tháp VOV kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh” (quy mô
6.99ha) của Đài Tiếng nói Việt Nam, thuộc phía Nam Đại lộ Thăng Long có phạm vi
ranh giới sau :

Trang 6


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

- Phía Tây giáp với đường 30m hiện có
- Phía Đông Bắc giáp với đường Lương Thế Vinh kéo dài
- Phía Đông giáp dự án Đài Phát sóng phát thanh Mễ Trì
- Phía Nam giáp đường quy hoạch và trung tâm truyền hình của Đài phát thanh
truyền hình Hà Nội.
II.2.2. Hiện trạng khu đất đầu tư dự án
 Địa hình: Địa hình dự án không đồng đều. Khu vực hồ ao có cao độ 3-4m. Khu vực
ruộng canh tác có cao độ 4-5m. Khu vực đất khác, đường giao thông có cao độ 5-6m.
 Khí hậu: Khu vực dự án có chung chế độ khí hậu của thành phố Hà Nội. Cụ thể một
năm có 2 mùa rõ rệt là mùa nóng và mùa lạnh;
- Mùa nóng bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Hướng gió chủ đạo là gió Đông Nam.
Nhiệt độ mùa này lên tới 38 0C - 390C. Mùa nóng đồng thời cũng là mùa mưa, tập trung từ
tháng 7 đến tháng 9. Lượng mưa trung bình năm là 1470mm.
- Mùa lạnh bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3. Hướng gió chủ đạo là gió Đông Bắc, trời
lạnh, hanh khô. Nhiệt độ trung bình mùa này khoảng 230C, thấp nhất có lúc tới 60C - 80C.
- Độ ẩm trung bình năm là 84.5%.
- Bão thường xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh từ cấp 8 đến
cấp 10 và đôi khi lên tới cấp 12.
 Địa chất thủy văn, địa chất công trình
- Qua khảo sát mực nước ngầm về mùa mưa từ tháng 3 đến tháng 9 thường gặp ở cốt
9m đến - 11m, mùa khô từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau thường ở cốt từ 10m đến - 13m.
- Khu vực dự án chịu sự ảnh hưởng của sông Nhuệ. Theo tính toán của Viện Quy
hoạch thuỷ lợi - Bộ NN&PTNT và kết quả tính toán mực nước sông Nhuệ gần đây của
trường Đại học Thuỷ Lợi có kết quả tính toán như sau:
+ Mực nước quy hoạch năm 1974 tại Hà Đông: + 5.44 m
+ Mực nước lũ năm

1971 tại Hà Đông: + 5.79 m

+ Mực nước lũ năm

1985 tại Hà Đông: + 5.6 m

+ Mực nước lũ năm

1996 tại Hà Đông: + 5.15 m

- Khu vực này chưa có tài liệu khoan khảo sát, nhưng qua tham khảo một số tài liệu
địa chất khu vực xây dựng công trình cho thấy tại đây có cấu tạo như sau:
+ Lớp đất màu dày khoảng 0.5 – 1.5m sét pha, cát pha sét.
+ Lớp dưới là sét mày, sét pha.
- Nhìn chung cường độ chịu tải của đất < 1.5kg/cm 2. Khi xây dựng công trình cần
khoan khảo sát kỹ địa chất để gia cố nền móng.
 Hiện trạng dân cư: Trong phạm vi nghiên cứu quy hoạch, hiện trạng là ruộng, kho
nhỏ và khu đất trống. Vì vậy hiện trạng dân cư trong phạm vi nghiên cứu là không có.
 Hiện trạng kiến trúc sử dụng đất, đánh giá hiện trạng

Trang 7


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

- Hiện trạng sử dụng đất
+ Đất ao, hồ, kênh, mương chiếm phần lớn diện tích dự án để thoát nước khu vực.
+ Đất kho tàng chiếm số ít trong tổng số hiện trạng sử dụng đất.
+ Đất khác: Các khu đất trống xen kẽ là các ụ đất chiếm phần lớn trong hiện trạng
sử dụng đất trong khu vực đầu tư dự án.
+ Đường hiện trạng: Chủ yếu đường đất nối liền các nhà kho tàng, các đường đất
ven hệ thống kênh mương ao hồ.
 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật:

- Hiện trạng giao thông:
Phía Tây khu đất đầu tư dự án giáp tuyến đường nối từ Đại lộ Thăng Long đến khu
nhà ở Trung Văn. Đoạn tuyến giáp khu đất đã được xây dựng với quy mô bề rộng đường
khoảng 40m gồm: cầu vượt Đại lộ Thăng Long rộng khoảng 20m, lòng đường bên dưới
2x5.5m, vỉa hè hai bên khoảng 2x4.5m. Về lâu dài, theo định hướng quy hoạch, tuyến
đường sẽ được xây dựng với về rộng B = 45m.
Phía Đông Nam khu đất hiện đã xây dựng 01 tuyến đường khu vực B = 21.25m
(lòng đường 11.25m, vỉa hè 2x5m) và 01 tuyến đường phân khu vực B = 13.5m (lòng
đường 7.5m, vỉa hè 2x3m) theo quy hoạch chi tiết khu đất đài phát sóng phát thanh Mễ
Trì đã được UBND Thành phố phê duyệt năm 2008.
Bên trong khu đất lập quy hoạch còn có tuyến đường vào tòa nhà VOV hiện có với
bề rộng mặt cắt ngang B ≈ 4m.
- Hiện trạng nền: Khu đất lập quy hoạch nằm trong ô đất CQ1.1 thuộc khu đất của
Đài phát thanh Mễ Trì, hiện trạng nền của khu đất khoảng Htb≈6.40-6.80m. Các tuyến
đường hiện có xung quanh khu đất có cao độ nền cụ thể như sau:
+ Tuyến đường nối từ Đại lộ Thăng Long vào khu dự án xây dựng khu nhà ở
phường Trung Văn phía Tây có cao độ nền khoảng H≈6.40m-6.50m.
+ Các tuyến đường giáp ranh giới phía Đông và phía Đông Nam khu vực nghiên
cứu có cao độ khoảng H≈6.50m-6.60m.
+ Tuyến đường Hồ Mễ Trì phía Bắc khu vực nghiên cứu có cao độ nền khoảng
H≈7.10m-7.30m.
- Hiện trạng tiêu thoát nước: Khu đất lập quy hoạch hiện tại được thoát nước vào hệ
thống ao hồ và hệ thống các tuyến mương tiêu nông nghiệp hiện có trong khu vực.
Các tuyến cống thoát nước hiện có bao gồm:
+ Dọc theo tuyến đường phía Tây khu đất hiện đã có tuyến rãnh tấm đan kích thước
bxh=0.6mx0.8m đặt trực tiếp trên vỉa hè, chủ yếu thu gom nước mưa của bản thân tuyến
đường rồi thoát về tuyến mương thoát nước hiện có ở phía Bắc. Về lâu dài, khi tuyến
cống thoát nước thoát nước trên tuyến đường này thực hiện theo quy hoạch, tuyến rãnh
thoát nước này cần được điều chỉnh để phù hợp với quy hoạch.
+ Dọc theo các tuyến đường phía Đông và phía Nam khu đất hiện đã xây dựng các

tuyến cống thoát nước mưa kích thước kích thước D600mm thu gom nước mưa của bản
thân tuyến đường và một phần diện tích các khu vực dọc theo tuyến đường thoát về hệ
thống tiêu thoát nước hiện có của khu vực.

Trang 8


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

 Hiện trạng cấp điện: Khu vực nghiên cứu hầu như là đất ao hồ và đất trống, phía
bắc khu vực nghiên cứu quy hoạch có tuyến đường điện hạ thế 0.4KV cấp cho trạm biến
áp đặt tại phía Bắc của khu vực nghiên cứu quy hoạch
 Hiện trạng cấp nước: Hiện trạng khu vực chưa có hệ thống cấp nước sinh hoạt của
thành phố. Khu vực dân cư hiện có trong khu vực hiện đang sử dụng nước giếng khoan
tự khai thác, chất lượng không đảm bảo
 Hiện trạng thoát nước bẩn và vệ sinh môi trường: Hiện tại khu vực nghiên cứu chủ
yếu là đất nông nghiệp, chưa có hệ thống thoát nước thải riêng. Nước thải của các khu
vực hiện có và các khu vực dân cư lân cận, sau khi xử lý qua bể tự hoại được thoát vào hệ
thống thoát nước mưa khu vực.
II.2.3. Tiện ích vùng đầu tư dự án
Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” nằm trong khu đất Đài phát sóng phát
thanh Mễ Trì của quận Nam Từ Liêm.

Quận Nam Từ Liêm được đánh giá đô thị hóa khá mạnh với hệ thống cơ sở hạ tầng
đồng bộ và nhiều công trình kiến trúc lớn của Trung ương và thành phố như: Trung tâm
Hội nghị quốc gia, Khu liên hợp thể thao quốc gia; tổ hợp công trình Keangnam, khách
sạn Crown, Marriot… Quận nằm ở vị trí cửa ngõ phía tây của thành phố, có nhiều tuyến
đường giao thông quan trọng chạy qua như: quốc lộ 32, đại lộ Thăng Long, đường vành
đai 3, tỉnh lộ 70, 72, đường Lê Văn Lương kéo dài… Bên cạnh đó, khi dự án đi vào hoạt
động, cư dân trong dự án sẽ được thừa hưởng mọi tiện ích khu vực xung quanh: Trung

tâm thương mại The Garden, The Manor, siêu thị Big C, trung tâm thương mại Parkson
tại Keangnam…, sân vận động Mỹ Đình… Hệ thống các ngân hàng, nhà hàng, tòa nhà
văn phòng … thuận tiện cho doanh nghiệp, cá nhân dễ dàng giao dịch các vấn đề thanh

Trang 9


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

toán. Đặc biệt, đây là khu vực có nhiều văn phòng của các tập đoàn, công ty nước ngoài,
khu nhà hàng ăn uống văn minh - hiện đại, giao thông thuận tiện, rất phù hợp cho nhiều
doanh nghiệp kinh doanh hoạt động và phát triển.
Với những tiện ích xung quanh, có thể khẳng định đây là những cơ sở rất thuận lợi
để nâng cao đời sống kinh tế - xã hội của quận Nam Từ Liêm nói chung và dự án này nói
riêng; đồng thời cũng là nền tảng quan trọng cho sự phát triển một đô thị hiện đại.
II.2.4. Quy hoạch phát triển xung quanh khu vực dự án
Dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” được xây dựng tại Ô đất CQ1.1 thuộc
khu đất Đài phát sóng phát thanh Mễ Trì, xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội (nay là
phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội). Nằm ở khu vực phía tây thành
phố, Từ Liêm là một huyện có diện tích lớn nhất (hơn 75 km 2 ), số dân đông nhất (hơn
550 nghìn người) của Hà Nội. Mật độ dân số của huyện lên đến 10 nghìn người/km 2. Chỉ
trong 1-2 năm tới, với tốc độ tăng dân số cơ học nhanh như hiện nay, dự kiến số dân trên
địa bàn sẽ là hơn 600 nghìn người. Trong quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị
Việt Nam cũng như quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, huyện Từ Liêm nằm trọn
trong khu vực đô thị trung tâm. Là khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh, mật độ dân số gia
tăng nhanh, nếu cứ để một đơn vị hành chính cấp huyện sẽ không đáp ứng được nhu cầu
đời sống nhân dân và xây dựng, phát triển kinh tế - xã hội. Chính vì vậy, HĐND thành
phố đã chấp thuận việc tách địa giới hành chính huyện Từ Liêm thành hai quận: Bắc Từ
Liêm và Nam Từ Liêm, với ranh giới là một đường quy hoạch chạy song song quốc lộ
32. (theo Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính phủ về điều chỉnh địa

giới hành chính huyện Từ Liêm để thành lập 02 quận và 23 phường thuộc Thành phố Hà
Nội).
Quận Nam Từ Liêm được thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số
của các xã: Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Tây Mỗ, Đại Mỗ; một phần diện tích và dân số
xã Xuân Phương (phía nam Quốc lộ 32); một phần diện tích và dân số thị trấn Cầu Diễn
(phía nam Quốc lộ 32 và phía đông Sông Nhuệ). Quận Nam Từ Liêm có diện tích tự
nhiên là 3,227.36 ha, dân số 232,894 người.
Địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm:
- Phía Đông giáp quận Thanh Xuân và Cầu Giấy;
- Phía Tây giáp huyện Hoài Đức;
- Phía Nam giáp quận Hà Đông;
- Phía Bắc giáo quận Bắc Từ Liêm.
Quận Nam Từ Liêm hiện có diện tích đất tự nhiên là 3,227.46 ha. Trong đó đất
nông nghiệp chiếm điện tích hơn 1,100 ha chiếm khoảng 34% diện tích đất tự nhiên.
Theo quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 quận Nam Từ Liêm, đất
nông nghiệp sẽ chỉ chiếm 5.54% (178.92ha); đất phi nông nghiệp chiếm 94.07%
(3.036.10ha); còn lại 0.39% là dành quỹ đất chưa sử dụng. Diện tích đất nông nghiệp sẽ
chuyển sang đất phi nông nghiệp của Nam Từ Liêm từ 2011 đến năm 2020 là 1,016 ha.
Trong giai đoạn 2011-2015, diện tích chuyển mục đích sử dụng đất sẽ là 498.71ha. Giai
đoạn 2016 – 2020 là 517.29ha. Về chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (20112015), tại quận Nam Từ Liêm diện tích đất nông nghiệp giảm dần, cụ thể năm 2011 diện
tích đất nông nghiệp 1,145.35ha đến năm 2015 diện tích đất nông nghiệp giảm còn
696,20ha.

Trang 10


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

Thông tin chi tiết trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất năm 2020 (theo Quyết định
số 3733/QĐ-UBND ngày 11/7/2014).

Hình : Bản đồ quy hoạch sử dụng đất quận Nam Từ Liêm năm 2020

II.3. Phân tích thị trường
II.3.1. Tình hình kinh tế vĩ mô
Văn phòng Chính phủ khẳng định tình hình kinh tế - xã hội tháng 10 và 10 tháng
đầu năm 2014 của nước ta tiếp tục chuyển biến, đạt kết quả tích cực trên hầu hết các lĩnh
vực.
Sản xuất công nghiệp, nhất là công nghiệp chế biến, chế tạo tăng trưởng cao hơn
nhiều so cùng kỳ. Sản xuất nông nghiệp đạt kết quả khá, năng suất và sản lượng lúa hè
thu tăng cao. Xuất khẩu duy trì đà tăng trưởng cao, tiếp tục có xuất siêu với mức khoảng
1.87 tỷ USD; xuất khẩu khu vực doanh nghiệp 100% vốn trong nước cải thiện đáng kể
với tốc độ tăng trưởng cao hơn nhiều so với cùng kỳ và đạt xấp xỉ khu vực có vốn đầu tư
nước ngoài. Lạm phát được kiểm soát, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tăng thấp (so với tháng
12/2013, chỉ số giá tiêu dùng tháng 10 có mức tăng 2.36%, mức thấp nhất so với cùng kỳ
11 năm qua). Lãi suất, tỷ giá, thị trường ngoại hối ổn định.
Riêng với lĩnh vực bất động sản, theo Bộ Xây dựng, sau hơn 1 năm triển khai thực
hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ, thị trường bất động sản quý III/2014 đã có những
chuyển biến tích cực, giao dịch tăng, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở có quy mô nhỏ,

Trang 11


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

trung bình, giá thấp. Một số dự án tạm ngừng trước đây đang được triển khai trở lại và
tiếp tục mở bán. Bộ Xây dựng cũng cho rằng, hiện nguồn cung hàng hóa tại thành phố
Hồ Chí Minh và Hà Nội khá lớn, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân.
Tóm lại, tình hình kinh tế - xã hội tháng 10 và 10 tháng năm 2014 tiếp tục chuyển
biến tích cực, kết quả đạt được là khá toàn diện theo hướng ổn định, vững chắc. Mục tiêu

tăng trưởng kinh tế năm 2014 là 5.8% có thể đạt được và nhiều khả năng có thể cao hơn;
lạm phát được kiểm soát thấp hơn chỉ tiêu đề ra, khoảng 4%; đảm bảo các cân đối lớn,
trong đó có cân đối thu chi ngân sách. Kết quả này tạo nền tảng để nền kinh tế đạt mức
tăng trưởng cao hơn trong năm 2015 (mục tiêu tăng trưởng GDP năm 2015 trình Quốc
hội là 6,2%), bảo đảm thực hiện mục tiêu đã đề ra trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã
hội giai đoạn 2011-2015.
II.3.2. Thị trường phân khúc biệt thự/nhà phố tại Hà Nội
Theo khảo sát thị trường CBRE mới đây công bố, giá bất động sản phân khúc biệt
thự, nhà liền kề ở thời điểm quý III/2014 đã tăng nhẹ 1% sau 3 quý liên tiếp giảm. Nhiều
dự án chào bán, sản phẩm đa dạng hơn, các dự án vùng ven cũng đã bắt đầu tham gia thị
trường, khiến phân khúc này được dự đoán sẽ sẽ cam go hơn cho những chủ đầu tư chưa
khẳng định được giá trị trên thương trường.
 Nguồn cung
Theo kết quả nghiên cứu và khảo sát của Savills trong quý 3/2014, Hà Nội có 55
căn liền kề mới gia nhập thị trường từ dự án The Premier tại quận Cầu Giấy. Tổng nguồn
cung biệt thự và liền kề bao gồm 1,130 căn từ 17 dự án đang mở bán trên thị trường sơ
cấp và khoảng 28,300 căn trên thị trường thứ cấp.

Biểu đồ 1 : Nguồn cung hiện tại quý 3/2014

Trang 12


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

 Tình hình hoạt động
Mức giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 55 triệu VND/m² cho biệt thự và 56
triệu VND/m² cho liền kề. Mức giá chào bán cao nhất là ở quận Tây Hồ đạt khoảng 106
triệu VND/m².
Giá chào bán thứ cấp trung bình giảm nhẹ -0.6% theo quý, chủ yếu là do việc tăng

tỷ giá vào khoảng 1% so với quý trước.
 Nguồn cầu
Các chương trình khuyến mãi và ưu đãi như là các điều khoản thanh toán phong
phú, giảm giá và miễn phí các gói nội thất, tiếp tục được sử dụng để thu hút khách mua.
Thông tư mới đây của Bộ Xây dựng, quy định một số nội dung về quản lý chất
lượng các công trình xây dựng, sẽ giúp tăng cường quản lý chất lượng xây dựng của biệt
thự và liền kề mới.

Biểu đồ 2 : Biến động giá thứ cấp theo quý

 Triển vọng
Có 85 dự án biệt thự/liền kề tương lai tại 16 quận, 12% trong số đó đang trong giai
đoạn làm cơ sở hạ tầng. Các dự án còn lại đang trong diện quy hoạch và giải phóng mặt
bằng. Trong Quý IV/2014, một dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường, cung cấp
khoảng 20 căn biệt thự và 120 căn liền kề.
Báo cáo của Savills cho biết, giá bán được dự kiến sẽ ổn định trong thời gian tới.
II.3.3. Các dự án cạnh tranh tại Hà Nội
Ở phân khúc nhà thấp tầng, những dự án mở bán thành công thời gian gần đây
không nhiều, tuy nhiên thị trường biệt thự và nhà liền kề đã có những chuyển động mới.
Nhiều tên tuổi tiếp tục khẳng định mình trên thị trường bằng chiến lược bài bản, đầu
tư có trọng điểm, tầm nhìn dài hạn như khu biệt thự Lâm Viên (Đặng Xá) và biệt thự, liền
kề Xuân Phương của Viglacera hay Vinhomes Riverside của Vingroup, Gamuda Gardens
của Gamuda,…Ở phân khúc nhà thấp tầng, những dự án mở bán thành công thời gian
gần đây không nhiều như khu đô thị Xuân Phương, dự án này do Viglacera là chủ đầu tư

Trang 13


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

với tổng số biệt thự, liền kề là 337 căn, đến nay đã có hơn 300 căn đã có chủ. Viglacera
cho biết, sắp tới vẫn tiếp tục cung ứng ra thị trường khoảng 40 căn biệt thự, liền kề cuối
cùng với giá từ 3.5 tỷ đồng/căn (bao gồm xây thô, hoàn thiện mặt ngoài, chưa có VAT).
Hay mới đây hệ thống Siêu Thị Dự Án cũng đã bán khá thành công biệt thự, liền kề dự
án Gamuda Gardens tại Yên Sở với khoảng 60 căn đã được bán trong những tháng vừa
qua, giá từ hơn 7 tỷ đồng mỗi căn.
Qua khảo sát thực tế cho thấy, điểm đáng chú ý ở các dự án chào bán thành công đó
là tiến độ triển khai hạ tầng, hoàn thiện công trình cũng như tiện ích của dự án. Đơn cử
như ở Xuân Phương, các công trình tiện ích như nhà hàng, sân bóng, sân tennis đã đi vào
hoạt động. Trong tháng 11, Viglacera sẽ bàn giao hơn 200 căn hộ chung cư, thu hút thêm
800 cư dân về sinh sống, bên cạnh đó, các tiện ích đang tiếp tục được hoàn thiện như siêu
thị, bể bơi … chính là yếu tố hút khách của dự án này. Trong khi đó, nhiều khu đô thị ở
cùng phía Tây vẫn còn ngổn ngang.
Tuy nhiên, trong giai đoạn khách hàng là “thượng đế” này thì không chỉ có việc
triển khai đầu tư xây dựng, hoàn thiện dự án mà các chủ dự án cũng đã cạnh tranh nhau
bằng nhiều chính sách ưu đãi lớn. Trong khi dự án Xuân Phương sẽ tặng ngay cho khách
hàng 120 triệu đồng khi giao dịch mua biệt thự, liền kề thì ở Vinhomes Riverside, khách
hàng chỉ phải thanh toán 50% giá trị hợp đồng là được nhận nhà, 50% còn lại trả trong
hai năm, 0% lãi suất.
Như vậy có thể thấy đối thủ cùng phân khúc với dự án ngày càng nhiều với những
chiến lược hấp dẫn không kém và đây chính là cơ hội và cũng là thách thức để phân khúc
biệt thự, nhà phố của dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì” có sức cạnh tranh và
thu hút cư dân đến sinh sống nhiều hơn.
II.4. Kết luận sự cần thiết phải đầu tư dự án
Phân tích cho thấy mặc dù giao dịch nói chung trên thị trường chưa hoàn toàn sôi
động trở lại, nhưng dòng tiền thật chảy vào thị trường bất động sản đang ngày một nhiều,
đặc biệt là phân khúc nhà phố trung - cao cấp. Trước những chuyển biến tích cực của thị
trường bất động sản, đồng thời hiểu rõ lợi thế về vị trí đắc địa của dự án, cũng như nhu
cầu an cư lạc nghiệp của khách hàng, Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Phố
(Cityland) quyết định đầu tư dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì”.

Dự án này sẽ được xây dựng tại Ô đất CQ1.1 thuộc khu đất Đài phát sóng phát
thanh Mễ Trì, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội, nơi có diện tích 6
ha. Khu dân cư Cityland Mễ Trì sẽ có: Nhà ở thấp tầng (Khu biệt thự, nhà phố) dành cho
người có thu nhập cao và những tiện ích như nhà trẻ, cây xanh, giao thông với tổng đầu
tư hơn 2.000 tỷ. Dự án hứa hẹn sẽ là nơi an cư lạc nghiệp tốt, có thế mạnh về vị trí đắc
địa, hạ tầng được quy hoạch hoàn chỉnh, đồng bộ; đầy đủ tiện ích của một khu đô thị hiện
đại; không gian xung quanh thoáng đãng; và đặc biệt là kiến trúc đẹp và độc đáo tạo theo
phong cách thống nhất và có bản sắc kiến trúc Việt Nam, phù hợp với điều kiện khí hậu
nhiệt đới.
Tóm lại, với năng lực và tâm huyết của tập thể lãnh đạo và Công ty TNHH Đầu tư
Địa ốc Thành Phố (Cityland), chúng tôi tin tưởng dự án “Khu dân cư cao cấp Cityland
Mễ Trì” hội tụ những căn cứ và điều kiện để thực hiện; đồng thời đây chính là một đầu tư
cần thiết và cấp bách trong giai đoạn hiện nay góp phần nâng cao hình ảnh kiến trúc thủ
đô.

Trang 14


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

CHƯƠNG III: PHÂN TÍCH DỰ ÁN
III.1. Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật
III.1.1. Căn cứ xây dựng
- Căn cứ Quy chuẩn xây dựng Việt Nam
- Căn cứ quy hoạch chung khu vực, địa chất, cảnh quan môi trường
- Căn cứ các văn bản liên quan đến đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tòa tháp VOV
kết hợp khu xử lý kỹ thuật, nhà trẻ, nhà ở thâp tầng, cây xanh.
III.1.2. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần kiến trúc
- Tổng diện tích dự án 6 ha
- Dân số 584 người

- Mật độ xây dựng khoảng 30%
- Mật độ cây xanh: 12.7m2/ người
- Đất ở khoảng 54m2/ người
- Đất đường, bãi đỗ xe đơn vị ở: 35m2 /Người
III.1.3. Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật cơ bản phần phần hạ tầng kỹ thuật
1. Giao thông :
- 1 căn hộ /1 chỗ đỗ ô tô;
- 200m2 sàn công cộng/1 chỗ đỗ ô tô;
- Nhu cầu vãng lai = 20% nhu cầu bản thân.
2. Cấp nước:
- Tỷ lệ cấp nước của khu vực

: 100%

- Sinh hoạt

: 200 l/người ngày đêm

- Công cộng, dịch vụ

: 5 l/ m2sàn

- Nhà trẻ

: 100 l/cháu

- Tưới cây

: 3 l/ m2 ngày đêm

- Rửa đường

: 0.5 l/ m2 ngày đêm

- Dự phòng

: 20% Tổng lượng nước dùng

- Nước chữa cháy

: 10 l/s cho 1 đám cháy

3. Thoát nước thải và vệ sinh môi trường:
- Sinh hoạt

: 200 l/người ngày đêm

- Công cộng, dịch vụ

: 5 l/ m2sàn

- Nhà trẻ

: 100 l/cháu

Trang 15


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND

- Chất thải sinh hoạt

: 1.3kg/người – ngày đêm.

- Rác thải khách vãng lai

: 20% chất thải sinh họat

4. Cấp điện:
- Biệt thự, nhà vườn

: 5KW/căn hộ (1.25kW/người).

- Công trình công cộng

: 0.03KW/m2 sàn.

- Trường mầm non

: 0.2KW/cháu

- Cây xanh TDTT

: 10KW/ha

- Chiếu sáng đèn đường

: 12KW/ha.

5. Thông tin liên lạc:

- Nhà ở cao tầng, thấp tầng

: 2 người/máy

- Công trình công cộng, cơ quan

: 1 máy/200 m2. sàn

- Nhà trẻ, mẫu giáo

: 5 máy/trường

III.2. Thiết kế quy hoạch kiến trúc
III.2.1. Cơ cấu quy hoạch
 Phương án cơ cấu quy hoạch:
- Khu vực công trình nhà thấp tầng, cao tầng nằm ở phía Đông và Đông Nam dự án
“Khu dân cư cao cấp Cityland Mễ Trì”, xen lẫn các công trình công cộng của thành phố
và khu vực.
- Các công trình trường tiểu học, trung học cơ sở, nhà trẻ mẫu giáo, hệ thống cây
xanh được thiết kế tập trung ở giữa dự án.
 Đánh giá phương án :
- Tổ chức mạng lưới đường rõ ràng mạch lạc
- Đảm bảo các chỉ tiêu hạ tầng xã hội, đáp ứng phục vụ nhu cầu khu phát triển mới
- Tổ chức không gian hợp lý, tận dụng được không gian mặt đường lớn và trục không
gian để bố trí các công trình công cộng, cao tầng phía Tây và phía Bắc, các công trình
thấp tầng được đẩy vào phía Nam tạo được mối liên hệ về không gian kiến trúc cảnh
quan bằng lõi cây xanh và các công trình trường học.
- Tỷ lệ đất sử dụng cho các công trình hạ tầng xã hội, cây xanh đảm bảo quy chuẩn
xây dựng.

Trang 16


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ

III.2.2. Quy hoạch sử dụng đất cho nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh
Toàn bộ tổng thể dự án có diện tích 6ha
- Phía Bắc giáp đường đất; Lương Thế Vinh
- Phía Tây Nam giáp ô đất XL, CV và đường quy hoạch 15.5m
- Phía Đông giáp đường quy hoạch 21.5m
- Phía Tây giáp đường quy hoạch.
Tại trung tâm của ô đất được thiết kế làm khu cây xanh công viên nhỏ kết hợp dịch vụ và bãi đỗ xe ngầm. Phía Bắc và phía Tây
khu đất bố trí khu nhà vườn liền kề. Xen giữa khu nhà vườn thấp tầng phần đất được dành cho các khu cây xanh cảnh quan tạo môi
trường sinh thái, nâng cao chất lượng sống cho dân cư trong khu đô thị.
Chi tiết các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc trong bảng dưới đây:
BẢNG TỔNG HỢP SỐ LIỆU CÁC CHỈ TIÊU QUY HOẠCH KIẾN TRÚC
STT

Số ký hiệu ô
quy hoạch

CHỨC NĂNG SỬ DỤNG ĐẤT
Diện tích
ô đất

[m2]
I
I.1

Diện tích

xây dựng

Tổng diện
tích sàn

Mật độ
xây dựng

Hệ
số

[m2]

[m2]

[%]

Lần

Tầng
cao

Số
căn
hộ

Dân số

Người

Đất xây dựng nhà trẻ, nhà ở thấp tầng, cây xanh

60,000

NV

Đất ở thấp tầng

31,654

18,741

80,446

59

2.54

4 và 5

146

584

NV-LK1

Đất ở thấp tầng

4,912

3,930

19,650

80

4.00

5

40

160

NV-LK2

Đất ở thấp tầng

1,940

1,552

7,760

80

4.00

5

18

72

Trang 17


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ
NV-01A

Đất ở thấp tầng

983

590

2,360

60

2.40

4

3

12

NV-01B

Đất ở thấp tầng

2,797

1,678

6,712

60

2.40

4

12

48

NV-02

Đất ở thấp tầng

3,485

1,743

6,972

50

2.00

4

10

40

NV-03

Đất ở thấp tầng

2,649

1,325

5,300

50

2.00

4

10

40

NV-04

Đất ở thấp tầng

2,649

1,325

5,300

50

2.00

4

10

40

NV-05a

Đất ở thấp tầng

1,281

641

2,564

50

2.00

4

4

16

NV-05b

Đất ở thấp tầng

2,721

1,633

6,532

60

2.40

4

12

48

NV-06a

Đất ở thấp tầng

3,394

1,697

6,788

50

2.00

4

8

32

NV-06b

Đất ở thấp tầng

995

498

1,992

50

2.00

4

3

12

NV-06c

Đất ở thấp tầng

993

497

1,988

50

2.00

4

3

12

NV-07

Đất ở thấp tầng

806

403

1,612

50

2.00

4

3

12

NV-08

Đất ở thấp tầng

2,049

1,229

4,916

60

2.40

4

10

40

I.2

NT

Đất nhà trẻ

1,574

472

1,417

30

0.90

3

I.3

CX

Đất cây xanh

7,426

CX-01

Đất cây xanh

2,559

CX-ĐV

Đất cây xanh (kết hợp dịch vụ hạ ngầm)

1,500

1,500

1,500

CX-ĐX

Đất cây xanh (kết hợp đỗ xe ngầm)

1,500

1,500

1,500

CX-02

Đất cây xanh

200

356

Trang 18


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ

I.4

CX-03

Đất cây xanh

284

CX-04

Đất cây xanh

245

CX-05

Đất cây xanh

198

CX-06

Đất cây xanh

392

CX-07

Đất cây xanh

392

GT-02

Đất giao thông

19,346

Ghi chú: Tính toán dân số áp dụng chỉ tiêu 4 người/căn hộ.

Trang 19


DỰ ÁN: KHU DÂN CƯ CAO CẤP CITYLAND MỄ TRÌ

III.2.3. Bố cục không gian kiến trúc
Ý đồ trong tổ chức không gian là xây dựng một khu nhà ở mới hiện đại có đặc trưng

kiến trúc riêng, với môi trường sống tiện nghi, mang tính sinh thái cao. Khai thác tốt
những yếu tố cảnh quan trong khu vực, tổ chức không gian hài hòa cảnh quan kiến trúc
chung của thành phố.
Không gian chiều cao trong đơn vị ở tổ chức hài hòa bao gồm toàn bộ các khu nhà
ở thấp tầng (khoảng 4 tầng) bao gồm các khu nhà vườn, khu nhà vườn liền kề kết hợp các
không gian xanh xen kẽ.
Ở trung tâm khu ở là toàn bộ lõi cây xanh kết hợp dịch vụ, bãi đỗ xe ngầm đáp ứng
nhu cầu sử dụng cho toàn bộ khu ở. Ngoài ra còn có các hệ thống cây xanh tổ chức liên
hoàn, bao gồm các khu cây xanh vườn hoa tập trung, cây xanh đường phố, các dải, cụm
cây xanh phân tán trong nhóm ở nhằm đem lại hiệu quả tối đa trong sử dụng và đóng góp
quan trọng cho cảnh quan kiến trúc khu đô thị, góp phần cải thiện điều kiện môi trường
vi khí hậu
Các trục giao thông được bố trí mạch lạc dễ dàng liên hệ giữa các khu nhà và ra
ngoài khu ở. Đồng thời vẫn tạo được sự thay đổi phong phú hấp dẫn về không gian và
các điểm nhìn.
Hình thức kiến trúc các công trình nhà ở, công cộng được thiết kế hài hòa theo
phong cách thống nhất và có bản sắc kiến trúc Việt Nam, phù hợp với điều kiện khí hậu
nhiệt đới.
III.2.4. Phối cảnh khu nhà ở thấp tầng
Hình ảnh

Trang 20