Hợp đồng thuê nhà ở

BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
A. LỜI MỞ ĐẦU
Ở nước ta hiện nay, cùng với sự phát triển chung của xã hội, các thành phần
kinh tế ngày một đa dạng và phong phú làm cho các quan hệ kinh tế cũng thay
đổi theo. Hợp đồng kinh tế trở thành phương tiện phục vụ cho mục đich kinh
doanh, trong đó hợp đồng thuê nhà ở là một trong những giao dịch thông dụng
và phổ biến bởi giao dịch này đã đáp ứng nhu cầu sử dụng nhà ở đối với những
tầng lớp dân cư có nguồn tài chính hạn hẹp, không thể trở thành chủ sở hữu đối
với một ngôi nhà. Giao dịch này sẽ giúp bên thuê có được cuộc sống ổn định
trong một thời gian nhất định, có nơi ở tạm thời phục vụ cho quá trình lao động,
học tập… đồng thời cũng giúp bên cho thuê khai thác, sử dụng nhà ở một cách
hiệu quả khi họ không có nhu cầu sử dụng trong một thời gian và tạo một khoản
lợi ích vật chất để phục vụ các nhu cầu khác của cuộc sống. Trong khuôn khổ
của bài viết này em xin trình bày một số nội dung của đề tài “Hợp đồng thuê
nhà ở”.
B. NỘI DUNG
I. KHÁI QUÁT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở
1. Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở
Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng dân sự như sau:
“Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc
chấm dứt các quyền, nghĩa vụ dân sự”.
Hợp đồng dân sự được xác lập khi có sự tham gia của các bên chủ thể, trên
cơ sở tự nguyện, thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa các bên chủ thể và phù hợp
với ý chí của nhà nước, thông qua đó xác định quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ
thể .
Hợp đồng thuê tài sản là một dạng của hợp đồng dân sự, Điều 480 BLDS quy
định: “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho
thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải
trả tiền thuê”.
1

BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
Hợp đồng này hình thành trên cơ sở của sự thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa
bên thuê và bên cho thuê khi quyền sử dụng tài sản được chuyển giao từ bên cho
thuê sang bên thuê trong một thời hạn mà các bên đã thỏa thuận, các bên có
những quyền và nghĩa vụ cụ thể theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật.
Nhà ở là một loại tài sản có tầm quan trọng đối với cuộc sống của con người,
việc quy định các yếu tố như chủ thể, đối tượng, hình thức hợp đồng… có ý
nghĩa vô cùng quan trọng. Pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về khái
niệm hợp đồng thuê nhà ở, tuy nhiên từ những lý luận chung của hợp đồng dân
sự, hợp đồng thuê tài sản, chúng ta có thể rút ra khái niệm cơ bản về Hợp đồng
thuê nhà ở như sau: “Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa
bên thuê và bên cho thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên
thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp
luật”.
2. Đặc điểm pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là một
dạng đặc biệt của hợp đồng thuê tài sản nói riêng, bởi vậy nói vừa mang những
đặc điểm chung của hợp đồng dân sự, vừa có những đặc điểm cơ bản của hợp
đồng thuê tài sản.
Trước hết, hợp đồng thuê nhà ở mang những đặc điểm chung của hợp đồng
dân sự như:
+ Hợp đồng được giao kết là kết quả của sự thỏa thuận, thống nhất ý kiến của
bên cho thuê và bên thuê như: giá thuê, thời hạn thuê, quyền, nghĩa vụ…
+ Các bên phải tuân thủ các nguyên tắc khi tham gia vào quan hệ pháp luật
như tự do, bình đẳng, tự nguyện cam kết, thỏa thuận giữa các bên chủ thể, thiện
chí trung thực khi cam kết, thực hiện hợp đồng.
+ Sự thỏa thuận này trên cơ sở tự nguyện, phù hợp và thống nhất ý chí của
các bên.
Ngoài ra HĐTNƠ còn là một dạng cụ thể của hợp đồng thuê tài sản nên mang

đầy đủ các đặc điểm pháp lý của HĐTTS như:
2


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
+ Thứ nhất, là hợp đồng song vụ, theo khoản 1 Điều 406 BLDS, đây là hợp
đồng mà các bên đều có quyền và nghĩa vụ tương ứng với nhau. Quyền của bên
cho thuê tương ứng với nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại. Cụ thể, bên thuê có
nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận tương ứng với quyền của bên cho thuê là yêu
cầu bên thuê trả đủ tiền theo đúng kì hạn mà các bên đã thỏa thuận.
+ Thứ hai, đây là hợp đồng có đền bù. Nó thể hiện ở chỗ, khi bên cho thuê
giao nhà cho bên thuê thì bên thuê phải trả tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Do đặc điểm cơ bản trong giao lưu dân sự là sự trao đổi ngang giá nên khi bên
cho thuê giao nhà ở và chuyển quyền sử dụng, khai thác nhà ở cho bên thuê thì
khoản tiền thuê mà bên thuê trả sẽ là khoản đền bù, là lợi ích mà bên cho thuê
được hưởng.
+ Thứ ba, là hợp đồng ưng thuận. Thời điểm phát sinh hiệu lực của HĐTNƠ
là thời điểm giao kết hợp đồng. Có nghĩa là quyền và nghĩa vụ dân sự của các
bên trong HĐTNƠ phát sinh sau khi các bên đã thỏa thuận xong những điều
khoản chủ yếu của hợp đồng như giá thuê, thời hạn thuê…
+ Thứ tư, đây là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Khi HĐTNƠ
có hiệu lực pháp luật thì bên thuê có quyền sử dụng nhà ở đó theo đúng mục
đích mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là để ở trong một thời hạn nhất
định. Bên thuê chỉ có quyền khai thác công dụng của ngôi nhà, còn quyền sở
hữu ngôi nhà đó vẫn thuộc bên cho thuê.
II. HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
HIỆN HÀNH
1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở
Quyền và nghĩa vụ giữa bên thuê và bên cho thuê chỉ phát sinh khi Hợp đồng
thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật. Để hợp đồng thuê nhà ở có hiệu lực pháp luật,

là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện những cam kết thì hợp đồng phải đáp ứng
đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điều 122
BLDS năm 2005.
3


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
Thứ nhất, người tham gia hợp đồng dân sự phải có năng lực hành vi dân sự.
Theo quy định tại điều 17 BLDS năm 2005: “Năng lực hành vi dân sự của cá
nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền,
nghĩa vụ dân sự”. Trong hợp đồng thuê nhà ở thì năng lực hành vi dân sự của
người tham gia hợp đồng là khả năng người đó tự mình thực hiện hành vi thuê
nhà ở phù hợp với các quy định của pháp luật, từ đó thực hiện các quyền và
nghĩa vụ đã cam kết hoặc theo pháp luật. Do đó, những người có đủ điều kiện
tham gia hợp đồng này gồm:
+ Cá nhân là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ khi người đó từ đủ 18 tuổi
trở lên trừ trường hợp bị pháp luật tuyên bố mất hoặc hạn chế năng lực hành vi
dân sự. Ở độ tuổi này, con người mới có đủ khả năng nhận thức, là chủ thể độc
lập có thể tự mình tham gia xác lập cá giao dịch dân sự và tự chịu trách nhiệm
về hành vi mà mình gây ra.
+ Đối với người không có năng lực hành vi dân sự (Điều 21 BLDS năm 2005)
và người bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự (Điều 22 BLDS năm
2005), người có năng lực hành vi dân sự một phần, người bị Tòa án tuyên bố
hạn chế năng lực hành vi dân sự một phần thì mọi giao dịch dân sự trong đó có
giao dịch hợp đồng thuê nhà ở đều do người đại diện đồng ý và xác lập thực
hiện.
+ Trường hợp cá nhân là người nước ngoài thì theo quy định tại điều 762 BLDS
khi người đó xác lập, thực hiện giao dịch thuê nhà ở tại Việt Nam thì năng lực
hành vi dân sự cuả người đó cũng phải được xác định theo pháp luật Việt Nam.
+ Hiện này khi nhu cầu về nhà ở càng tăng không chỉ có cá nhân mà còn có các

chủ thể khác như pháp nhân cũng tham gia và quan hệ thuê nhà ở. Khi tham gia
vào hợp đồng thuê nhà ở với tư cách là chủ thể trong hợp đồng, thì pháp nhân đó
phải thỏa mãn các điều kiện quy định tại điều 84 BLDS là được thành lập hợp
pháp; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và

4


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; Nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp
luật một cách độc lập.
Như vậy, việc quy định người tham gia hợp đồng thuê nhà ở là người có năng
lực hành vi dân sự không chỉ có ý nghĩa trong việc xác định tư cách chủ thể của
người đó mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định hiệu lực pháp luật
của hợp đồng.
Thứ hai, nội dung và mục đích của hợp đồng không vi phạm pháp luật và trái
đạo đức xã hội.
Nội dung của giao dịch dân sự là tổng hợp các điều khoản mà các bên đã cam
kết, thỏa thuận trong giao dịch. Những thỏa thuận đó xác định rõ quyền và nghĩa
vụ của các bên khi tham gia giao dịch đó. Để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp
luật thì mục đích và nội dung của giao dịch không được vi phạm pháp luật và
trái đạo đức xã hội.
Khi tham gia Hợp đồng thuê nhà ở thì mục đích của bên thuê là xác lập quyền
chiếm hữu, sử dụng nhà ở trong thời gian thuê. Còn đối với bên cho thuê là
mong muốn có được một số tiền nhất định thể hiện ở giá thuê nhà mà các bên đã
thỏa thuận giao kết. Xuất phát từ lợi ích của mình và thông qua việc kí kết Hợp
đồng thuê nhà ở, xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của mỗi bên chủ thể trong
quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thỏa mãn được nhu cầu và mong muốn
của mình, Đối với những hợp đồng mà vi mục đích và nội dung vi phạm những
điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội sẽ bị vô hiệu.

Thứ ba, người tham gia phải tự nguyện. Một trong những nguyên tắc cơ bản của
quan hệ dân sự là sự tự do tự nguyện cam kết thỏa thuận, quy định tại điều 4
BLDS năm 2005 “Quyền tự do cam kết, thoả thuận trong việc xác lập quyền,
nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo đảm, nếu cam kết, thoả thuận đó không vi
phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội.

5


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
Trong quan hệ dân sự, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp
đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe doạ, ngăn cản bên nào. Cam kết, thoả thuận hợp
pháp có hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên và phải được cá nhân, pháp
nhân, chủ thể khác tôn trọng.”
Trong hợp đồng thuê nhà ở, sự tự nguyện của bên thuê và bên cho thuê được
xác định trên cơ sở của sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí, xuất phát từ lợi ích
của mình để kí hợp đồng.
Thứ tư, đối với hợp đồng thuê nhà ở, hình thức của hợp đồng phải tuân theo quy
định tại điều 492 BLDS: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản,
nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực
và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Hợp đồng khi
được thể hiện bằng văn bản là căn cứ pháp lý rõ ràng để các bên thực hiện quyền
và nghĩa vụ của mình, đồng thời đây cũng là bằng chứng pháp lý quan trọng để
tòa án giải quyết các tranh chấp phát sinh.
2. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở
Chủ thể của HĐTNƠ bao gồm các cá nhân (cá nhân mang quốc tịch Việt
Nam hoặc người nước ngoài), pháp nhân, các tổ chức khác phải đáp ứng các yêu
cầu về năng lực chủ thể trong các giao dịch dân sự nói chung; là các bên tham
gia vào quan hệ thuê nhà ở, có các quyền và nghĩa vụ nhất định phát sinh từ
quan hệ đó gồm bên thuê và bên cho thuê.

-Bên cho thuê nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước. Theo điểm a,
khoản 1, Điều 122 BLDS năm 2005 và khoản 1 Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005,
thì bên cho thuê nhà nếu là cá nhân phải là người có năng lực hành vi dân sự,
nếu bên cho thuê là tổ chức thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, khi
tổ chức kí kết hợp đồng phải thông qua người đại diện theo pháp luật của tổ
chức đó. Bên cho thuê phải có quyền sử dụng hợp pháp đối với nhà thuê, đó là
chủ sở hữu của nhà cho thuê. Những người được chủ sở hữu ủy quyền thực hiện
6


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
quyền sở hữu đối với ngôi nhà, người có quyền sử dụng thông qua hợp đồng
chuyển giao quyền sử dụng đối với nhà thuê chỉ có thể là bên cho thuê lại nhà
nếu có sự đồng ý của chủ sở hữu nhà cho thuê. Người được chủ sở hữu nhà ủy
quyền quản lý không được phép cho thuê nhà đó.
Bên cho thuê nhà cũng có thể không phải là chủ sở hữu trong các trường hợp
do pháp luật quy định. Đó là trường hợp người chiếm hữu không có căn cứ pháp
luật đối với nhà thuê cũng có quyền sử dụng (khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản); bên nhận thế chấp nhà sau khi đã thu giữ nhà và chờ xử lí
nhà thế chấp đó (Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ
về Giao dịch bảo đảm).
Việc cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất
cả các chủ sở hữu nhà đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu chung
cho thuê phần nhà thuộc sở hữu của mình.
-Bên thuê là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng nhà thuê và đáp ứng đầy
đủ các yêu cầu của pháp luật nếu có. Nếu bên thuê nhà có nhiều người và cùng
có tên trong hợp đồng thuê nhà thì phải liên đới để thực hiện quyền và nghĩa vụ
đối với bên cho thuê.
3. Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở
Về đối tượng của HĐTNƠ, đó có thể là nhà ở, diện tích nhà dùng để ở mà

bên cho thuê chuyển quyền sử dụng cho bên thuê từ đó làm phát sinh quyền và
nghĩa vụ của các bên, được xác định thông qua các yếu tố như: diện tích (diện
tích chính, diện tích cho công trình phụ) được tính mét vuông, vị trí, loại nhà,
chất lượng nhà... Ngoài ra nhà cho thuê phải đáp ứng các điều kiện như: có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp hay các giấy tờ
hợp lệ thay thế khác, nhà không có tranh chấp cùng các điều kiện thiết yếu như:
điện, nước, vệ sinh môi trường…khi tham gia giao dịch dân sự nói chung.
Đối với nhà tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư tại nước ngoài, tổ chức
cá nhân nước ngoài thuê thì pháp luật hiện hành có quy định riêng về điều kiện

7


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
nhà ở cho thuê. Theo điều 132 Luật Nhà ở năm 2005 thì nhà cho thuê phải có
các điều kiện sau:
“1. Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật
này;
2. Phải là nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín;
3. Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;
4. Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu
khác;
5. Không có tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng.”
4. Giá thuê
Giá thuê là một trong những điều khoản cụ thể của Hợp đồng thuê tài sản nói
chung và Hợp đồng thuê nhà ở nói riêng.
Điều 99 Luật Nhà ở năm 2005 quy định Giá cho thuê nhà ở:
“1. Giá cho thuê nhà ở do các bên thoả thuận. Trường hợp pháp luật có quy
định về khung giá cho thuê nhà ở thì không được vượt quá khung giá đó.
2.Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và

được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá
cho thuê nhà ở. Giá cho thuê nhà ở mới do các bên thoả thuận; trong trường
hợp không thoả thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm
dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định
của pháp luật”.
5. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở
Thời hạn thuê nhà do các bên thỏa thuận, phụ thuộc vào nhu cầu cần nơi ở của
bên thuê dài hay ngắn nên pháp luật chỉ quy định thời điểm chấm dứt Hợp đồng
thuê nhà ở tại khoản 1 Điều 499 BLDS và khoản 1 điều 103 Luật Nhà ở: “Thời
hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm

8


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi
nhà”.
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐTNƠ là một trong những nội dung
quan trọng của hợp đồng được các bên thỏa thuận xác lập.
a.Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở:
a1. Quyền của bên cho thuê nhà ở
Bán, cho thuê, cho thuê mua…nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định
của pháp luật là quyền của chủ sở hữu nhà ở (khoản 3 Điều 21 Luật Nhà ở
2005). BLDS nước ta quy định cụ thể cho từng loại hình thuộc quyền sở hữu
nhà ở. Trong HĐTNƠ, quyền của bên cho thuê được quy định tại Điều 494
BLDS 2005 bao gồm bốn quyền:
+ Thứ nhất, nhận đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn đã thỏa thuận (khoản 1, Điều
494 BLDS). Đây là quyền cơ bản của bên cho thuê nhà. Tiền thuê nhà liên quan
đến điều khoản về giá đã được ghi nhận trong HĐTNƠ. Tùy theo từng HĐTNƠ

các bên có thể thỏa thuận trả tiền thuê nhà theo từng tháng, quý hoặc một năm
một lần hoặc trả một lần trong suốt thời hạn thuê. Bên thuê có quyền nhận đủ số
tiền này theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà. Để bảo vệ quyền này của bên
cho thuê nhà, pháp luật đã quy định khi bên thuê nhà không trả đủ tiền nhà trong
ba tháng liên tiếp mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê nhà có quyền
đơn phương chấm dứt hợp đồng.
+ Thứ hai, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện
HĐTNƠ quy định tại khoản 2, Điều 494 BLDS khi bên thuê nhà có một trong
những hành vi theo khoản 1, Điều 498 BLDS năm 2005:
- Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở nên mà không có lý
do chính đáng.
- Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê.
- Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng.

9


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
- Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà
đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê.
- Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh
hoạt bình thường của những người xung quanh.
- Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường…
Để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà, tại khoản 1, Điều 498 BLDS quy
định: khi bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở nên
mà không có lý do chính đáng; nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà
gây thiệt hại cho bên cho thuê thì bên cho thuê còn có quyền yêu cầu bên thuê
bồi thường thiệt hại; bên thuê nhà sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại
toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của
bên cho thuê thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng, bên cho thuê phải báo trước cho bên
thuê một tháng (khoản 3, Điều 498 BLDS), nếu các bên không thông báo về
việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng mà gây thiệt hại cho bên thuê
nhà thì phải bồi thường. Nếu bên thuê đã thanh toán tiền trước thì có quyền yêu
cầu bên cho thuê thanh toán số tiền còn lại tương ứng với thời gian thuê nhà
chưa sử dụng.
+ Thứ ba, cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng
không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở (khoản 3, Điều 494
BLDS). Ngoài ra còn quyền này còn được quy định tại Điều 78, khoản 2 Điều
79 Luật Nhà ở 2005 quy định: Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có
sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp vì lý do bất khả kháng. Bên cho
thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải
tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê
nhà trở xuống. Trong trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều
chỉnh giá cho thuê nhà ở thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thuê nhà ở và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Cải tạo,

10


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
nâng cấp nhà là quyền của bên cho thuê nhà ở nhưng vẫn phải được người thuê
nhà đồng ý vì việc cải tạo nâng cấp nhà ít nhiều ảnh hưởng đến sinh hoạt của
bên thuê nhà. Thêm vào đó việc cải tạo, nâng cấp nhà của bên cho thuê nhà cũng
không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở và không có quyền tăng
giá thuê nhà tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau khi sửa chữa, cải tạo (khoản
2, Điều 498 BLDS).
+ Thứ tư, người cho thuê nhà được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã
hết, nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại
nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng (khoản 4, Điều 494). Khi hết thời

hạn thuê, HĐTNƠ đương nhiên chấm dứt, kéo theo chấm dứt quyền và nghĩa vụ
của các bên trong hợp đồng, bên cho thuê được lấy lại ngôi nhà hoặc diện tích
nhà cho thuê của mình. Tuy nhiên, trên thực tế các bên thường không thỏa thuận
khi nào thời hạn thuê nhà ở sẽ chấm dứt, nên pháp luật quy định nếu bên cho
thuê muốn lấy lại nhà thì phải báo trước sáu tháng cho bên thuê. Quy định này
của pháp luật giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho cả bên cho thuê và bên
thuê nhà.
a2. Nghĩa vụ của bên cho thuê:
Tương ứng với quyền của bên thuê, pháp luật quy định nghĩa vụ của bên cho
thuê và được quy định tại Điều 493 BLDS năm 2005:
+ Thứ nhất, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê theo đúng
hợp đồng (khoản 1, Điều 493, BLDS). Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà phải giao
tài sản của mình cho bên thuê đúng tình trạng, diện tích như đã thỏa thuận.
Trong trường hợp hai bên có thể thỏa thuận là người thuê nhà nhận nhà trong
hiện trạng hoặc là bên cho thuê phải thực hiện việc sửa chữa, cải tạo trước khi
giao.
+ Thứ hai, bên cho thuê nhà có nghĩa vụ đảm bảo cho bên thuê sử dụng ổn
định nhà trong thời hạn thuê (khoản 2, Điều 493, BLDS), tránh để xảy ra các
tranh chấp ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng nhà của bên thuê.

11


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
+ Thứ ba, bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kì hoặc theo thỏa thuận, nếu
bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì
phải bồi thường (khoản 3, Điều 493, BLDS). Nghĩa vụ này cũng được quy định
tại khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở 2005 quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà:
“quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo
quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại

đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người
khác”. Nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận về việc bảo dưỡng nhà nhằm
mục đích duy trì chất lượng của ngôi nhà như tình trạng lúc chuyển giao suốt
thời hạn thuê theo định kì như quét sơn, kiểm tra hệ thống điện nước, thay rửa
bể nước… thì bên cho thuê phải thực hiện đúng thời hạn. Nếu bên cho thuê
không chịu thực hiện nghĩa vụ này, bên thuê có quyền kí hợp đồng dịch vụ để
thực hiện các công việc bảo dưỡng, sửa chữa nhà cần thiết sau khi đã thông báo
cho bên cho thuê và yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí.
Tương ứng quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà là quyền và nghĩa vụ của
bên thuê nhà.
b.Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở:
b1. Quyền của bên thuê nhà ở:
BLDS năm 2005 tại Điều 496 quy định cụ thể sáu quyền của người đi thuê
nhà như sau:
+ Thứ nhất, bên thuê nhà ở có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận
(khoản 1, Điều 496 BLDS). Nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa
thuận về thời gian, về chất lượng nhà… thì đã vi phạm hợp đồng thuê nhà, bên
thuê có quyền từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.
+ Thứ hai, bên thuê nhà ở được quyền đổi nhà đang thuê với người khác
nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản vì nhà ở thuộc tài sản của bên cho
thuê (khoản 2, Điều 496, BLDS). Pháp luật cho phép các bên thuê nhà có thể đổi
nhà đang thuê cho nhau nhưng phải được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, vì
12


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
bên cho thuê chỉ cần đến việc nhận được khoản tiền cho thuê nhà mà nhiều khi
họ còn xem xét cả đến thái độ, tư cách của người thuê. Vì cho ai thuê có ảnh
hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên cho thuê như bên thuê có khả năng trả
tiền thuê nhà đúng và đủ không, có ý thức bảo quản giữ gìn nhà thuê không…

Bên cho thuê nhà có quyền xem xét khả năng trả tiền thuê nhà và ý thức bảo
quản tài sản của bên thuê nhà mới đồng ý hoặc không đồng ý cho bên đang thuê
đổi nhà.
+ Thứ ba, khi được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, bên thuê nhà có
quyền được cho người khác thuê lại nhà (khoản 3, Điều 496, BLDS). Tuy nhiên,
quyền cho thuê lại nhà đang thuê chỉ được thực hiện khi có hai điều kiện: khi
thời hạn thuê vẫn còn và được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản. Như vậy, khi
bên thuê nhà cho thuê lại nhà thì lúc đó sẽ tồn tại hai hợp đồng thuê nhà: Hợp
đồng thuê nhà giữa chủ sở hữu nhà tức bên cho thuê ban đầu với bên cho thuê
lại nhà và hợp đồng giữa bên cho thuê lại nhà với bên thuê tiếp theo. Hai hợp
đồng này tồn tại độc lập và hiệu lực của hợp đồng thứ hai phụ thuộc vào hiệu
lực của hợp đồng ban đầu.
+ Thứ tư, bên thuê nhà được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận
với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà (khoản 4, Điều 496,
BLDS). Thay đổi trong trường hợp chủ sở hữu nhà bán, tặng cho nhà, hay chủ
sở hữu nhà đang cho thuê chết…, nếu hợp đồng thuê nhà của chủ sở hữu nhà cũ
vẫn còn thời hạn thì bên thuê nhà tiếp tục được thuê nhà với những điều kiện đã
thỏa thuận với chủ sở hữu cũ nếu được chủ sở hữu mới đồng ý. Trong trường
hợp này, hai bên phải kí lại HĐTNƠ mới. Nếu HĐTNƠ với chủ sở hữu cũ
không quy định thời gian thì chủ sở hữu nhà mới được lấy lại nhà cho thuê sau
sáu tháng kể từ ngày thông báo về việc lấy lại nhà đang cho thuê. Khi hết thời
hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận thuê tiếp với bên cho thuê nhà
trên cơ sở bình đẳng và cùng có lợi chứ không trên cơ sở quyền ưu tiên thuê
tiếp. Bên thuê cũng không được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê nếu bên cho
thuê bán nhà đó.
13


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
+ Thứ năm, yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường

hợp nhà bị hư hỏng nặng (khoản 5, Điều 496, BLDS). Nếu bên cho thuê không
sửa chữa, thì bên thuê có thể tự sửa chữa hoặc có quyền đơn phương đình chỉ
thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu bên thuê tự sửa chữa
nhà thì phải báo cho bên cho thuê biết và yêu cầu bên cho thuê thanh toán hoặc
khấu trừ chi phí sửa chữa vào tiền thuê nhà. Khi bên cho thuê muốn sửa chữa
nhà định kì hoặc sửa chữa lớn đột xuất thì phải báo cho bên thuê biết trước một
tháng về thời điểm bắt đầu và thời gian sửa chữa. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo
không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục
thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở (khoản 3 Điều 79 Luật Nhà
ở 2005).
+ Cuối cùng, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thuê nhà theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 498 của BLDS (khoản 6,
Điều 496, BLDS). Khoản 2 Điều 498 BLDS quy định: “bên thuê nhà có quyền
đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một
trong các hành vi sau đây:
a, Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b, Tăng giá thuê nhà bất hợp lý;
c, Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.
Tại khoản 3 Điều 493 BLDS quy định nghĩa vụ của bên thuê nhà ở là bảo
dưỡng sửa chữa theo định kì hoặc theo thỏa thuận…nếu không thực hiện thì bên
thuê nhà đương nhiên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng việc hư
hỏng đó phải không xuất phát từ bên thuê nhà. Luật cũng quy định việc tăng giá
thuê nhà một cách bất hợp lý thì bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt
hợp đồng. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của người đi thuê nhà, thực chất
là vấn đề tài chính của việc thuê nhà. Ngoài ra khi người cho thuê cho thuê nhà
thì phải đảm bảo lợi ích về mọi mặt cho người đi thuê, quyền sử dụng nhà không
thể bị hạn chế vì quyền lợi của người thứ ba, nếu như quyền sử dụng nhà ở của
14

BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
người đi thuê bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba thì bên thuê có quyền đơn
phương chấm dứt hợp đồng.
b2. Nghĩa vụ của bên thuê:
Quyền của bên thuê nhà ở gắn liền với nghĩa vụ của bên thuê nhà ở và
được quy định tại Điều 495 BLDS, bao gồm năm nghĩa vụ như sau:
1. Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận;
2. Trả đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn đã thỏa thuận;
3. Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
4. Tôn trọng quy tắc sinh hoạt công cộng;
5. Trả nhà cho bên thuê đúng thỏa thuận.
Bên thuê nhà ở khi đi thuê nhà thì phải sử dụng đúng mục đích đã kí kết với
chủ nhà. Các bên cũng có thể thỏa thuận về số người được phép ở trong ngôi
nhà thuê. Nếu bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích thuê thì bên cho thuê
có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà (điểm b, khoản 1
Điều 498). Mặt khác trả đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn đã thỏa thuận và trả nhà
cho bên thuê đúng thỏa thuận là những quyền của bên cho thuê được quy định
tại khoản 1, khoản 4 Điều 494 BLDS: nhận đủ tiền thuê nhà đúng kì hạn đã
thỏa thuận. Người đi thuê nhà phải giữ gìn nhà và sửa chữa những hư hỏng do
mình gây ra, điểm c khoản 1 Điều 498 BLDS còn quy định người cho thuê có
quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu bên thuê cố ý làm nhà hư
hỏng nghiêm trọng. Bên thuê phải chấp hành đầy đủ các quy định, nội quy sinh
hoạt tại nơi có nhà thuê. Các hành vi như gây ô nhiễm môi trường, gây mất trật
tự an ninh xã hội… là căn cứ để bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt
hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Trả nhà cho thuê đúng thời hạn, tình trạng
nhà thuê trả lại phải đúng như tình trạng nhà thuê khi bàn giao.
Quyền và nghĩa vụ của những người thuộc bên thuê nhà ở:
Thông thường bên thuê nhà ở có nhiều người cùng sống trong nhà thuê,
nhưng thường chỉ có một người kí hợp đồng vì vậy dễ xảy ra những tranh chấp
về quyền được thuê nhà, về diện tích ở, về nghĩa vụ và trách nhiệm của những

15


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
người thuê nhà... Trên thực tế luật đã quy định những người thuộc bên thuê nhà
có tên trong HĐTNƠ có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc sử dụng diện
tích nhà ở đang thuê và phải liên đới thực hiện các nghĩa vụ của bên thuê đối với
bên cho thuê (Điều 497, BLDS). Với những quy định này, những người không
có tên trong hợp đồng thuê nhà cũng có quyền ngang nhau về việc sử dụng diện
tích nhà, có quyền được kí tiếp hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê nhà đồng ý,
có trách nhiệm ngang nhau và liên đới thực hiện nghĩa vụ với bên cho thuê, mặc
dù họ không kí hợp đồng.
III. THỰC TRẠNG TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở VÀ
ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN
HĐTNƠ là loại hợp đồng không giống như những hợp đồng thuê tài sản khác
ở tính chất phức tạp với đối tượng tác động là nhà ở. Hầu hết những tranh chấp
đều liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐTNƠ.
Trên thực tế, từ lý thuyết ban hành ra pháp luật đến việc thực hiện và áp
dụng pháp luật vào thực tiễn là vô cùng khó khăn, phức tạp. Xã hội ngày càng
phát triển, đời sống đô thị ngày càng được nâng cao, tập trung ngày càng dân cư.
Chủ yếu là các bộ phận học sinh, sinh viên hay cán bộ công nhân viên…từ các
tỉnh lẻ ra học tập, lao động, công tác vì vậy vấn đề thuê nhà để ở đang diễn ra rất
phổ biến. Theo quy luật cung cầu, người nào có đất, có nhà không kể nhiều hay
ít đều tận dụng sửa sang để làm nhà hay phòng trọ cho thuê, tùy theo từng điều
kiện từng nhà và như vậy có những mức giá khác nhau. Tuy nhiên, xét về mặt
khách quan thì cho thuê nhà là mục đích chính đáng, cũng coi như một khoản
thu nhập để đảm bảo sinh hoạt cho gia đình. Nhưng thực tế thì không phải việc
cho thuê nhà nào cũng đảm bảo đúng quy định của pháp luật, đôi khi có sự lạm
quyền của người cho thuê. Người cho thuê đôi khi nhầm tưởng rằng đây là nhà
của mình thì mình có toàn quyền quyết định hay áp đặt lên người đi thuê. Do đó

xuất hiện những vi phạm về việc thực hiện hợp đồng nhưng có thể vì không có
những hiểu biết về pháp luật nhất định nên mọi người tạm chấp nhận coi đó là
16


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
những tranh chấp nhỏ. Điều này xuất phát từ nhận thức về pháp luật và các quy
định của pháp luật về Hợp đồng thuê nhà ở của người dân còn hạn chế. Những
vi phạm hợp đồng chủ yếu là những vi phạm về hình thức hợp đồng bởi hợp
đồng thường được các bên giao kết trên cơ sở tình cảm, thói quen, phần lớn các
hợp đồng được giao kết bằng hình thức miệng, những hợp đồng cho thuê nhà ở
có thời hạn thuê trên 6 tháng thì chỉ giao kết bằng văn bản có chứ kí của hai bên
chủ thể mà không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Trong khi pháp
luật quy định trong mọi trường hợp thì Hợp đồng thuê nhà ở phải được xác lập
dưới hình thức văn bản, trong những trường hợp nhất định thì phải công chứng
hoặc chứng thực và đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền..
Tóm lại, với một loại hợp đồng điển hình như Hợp đồng thuê nhà ở trong
cuộc sống hiện nay, việc ban hành cũng như áp dụng nó trong thực tế phù hợp
có ý nghĩa rất quan trọng, vừa đảm bảo được quyền và nghĩa vụ của các bên
trong hợp đồng vừa góp phần làm ổn định trật tự xã hội về nhà ở. Vì thế, để
khắc phục những hạn chế trong quan hệ pháp luật hợp đồng thuê nhà ở, em xin
có những kiến nghị nhỏ sau để phần nào đó làm hoàn thiện sau:
+ Thứ nhất, hiện nay tình trạng tự ý tăng giá thuê nhà bất hợp lý diễn ra ngày
càng nhiều ở các khu nhà trọ sinh viên, trong khi đó bên thuê vẫn phải chấp
nhận trả tiền thuê theo giá tăng của chủ nhà. Vì vậy, để bảo đảm quyền lợi của
bên thuê thì pháp luật nên quy định khoảng thời gian giữa những lần tăng giá
thuê nhà.
+ Thứ hai, trường hợp bên cho thuê cải tạo nhà ở, để bảo vệ quyền lợi bên thuê,
tránh tình trạng bên cho thuê tăng giá bất hộ lí sau khi cải tạo thì pháp luật nên
quy định tỷ lệ phần trăm mà bên cho thuê được quyền tăng giá nhà so với giá trị

tăng lên của ngôi nhà sau khi cải tạo.
+ Thứ ba, Nhà nước cần có những biện pháp khắc phục hạn chế những tranh
chấp nảy sinh trong giao dịch thuê nhà ở như:

17


BÀI TẬP HỌC KÌ DÂN SỰ 2
* Cải cách thủ tục hành chính liên quan đến tục đăng kí tạm trú, công chứng
chứng thực trong hợp đồng thuê nhà ở, thủ tục kê khai nộp thuế của bên cho
thuê.
* Tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, nhất là những quy định pháp luật
về thuê nhà ở để người dân hiểu và thực hiện theo pháp luật.
Bởi mục tiêu của việc phát triển nhà ở là nhằm góp phần thúc đẩy kinh tếxã hội, đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân, tạo động lực phát triển đô
thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa mà Đảng
và Nhà nước đã đề ra.
C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ
Nền kinh tế xã hội ngày càng phát triển mạnh mẽ, sự gia tăng về dân số dẫn
tới nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Để giải quyết tình trạng này và thỏa mãn
nhu cầu về chỗ ở của người dân thì giao dịch thuê nhà ở là một giải pháp có ý
nghĩa đặc biệt và diễn ra phổ biến hiện nay. Tuy nhiên để có thể thuê được một
ngôi nhà, pháp luật yêu cầu phải có hợp đồng thuê nhà. Với các quy định của
pháp luật về các yếu tố của Hợp đồng thuê nhà ở như hình thức hợp đồng, đối
tượng, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên thì chế định hợp đồng thuê nhà ở
là công cụ hữu hiệu để bảo vê lợi ích của các bên trong quá trình thực hiện hợp
đồng cũng như khi có tranh chấp phát sinh; đồng thời cũng là phương tiện để
nhà nước quản lý, điều tiết quan hệ thuê nhà ở diễn ra trong trật tự quản lý nhất
định.

18