Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay

I. ĐẶT VẤN ĐỀ.
Với sự ra đời của Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã tạo cơ sở pháp lý
vững chắc cho sự ra đời và hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên,
hiện nay thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản ở nước ta ra sao? Và
những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản là gì? Đây cũng là vấn đề em muốn đề cập trong bài viết này.
II. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. Khái niệm và vai trò của sàn giao dịch bất động sản.
1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản.
Theo khoản 5 điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: “Sàn giao
dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ
cho kinh doanh bất động sản”.
1.2. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản.
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản có vai trò quan trọng trong việc cung cấp
các thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản.Sàn giao dịch bất động sản là
nơi cung cấp các thông tin về thị trường bất động sản cho các cơ quan quản lý một
cách chính xác và kịp thời để các cơ quan này nắm bất được thông tin về các hoạt
động của thị trường bất động sản. Đây là cơ sở quan trọng để từ đó nhà nước có những
phương pháp quản lý và điều tiết cho phù hợp tạo điều kiện cho thị trường này phát
triển trong khuôn khổ pháp lý. Đối với các nhà đầu tư, việc sàn giao dịch cung cấp
những thông tin chính xác cho các doanh nghiệp sẽ giúp họ có thể nắm bắt được xu
hướng thị trường và thị hiếu của khách hàng để từ đó có chiến lược cung cấp sản phẩm
đúng đắn và hợp lý tạo nên hiệu quả kinh doanh to lớn. Ngoài ra, những thông tin
chính xác về mặt pháp lý lẫn chất lượng sản phẩm của sàn giao dịch bất động sản cung
cấp còn giúp các khách hàng có thể chọn mua được những sản phẩm tốt nhất và phù
hợp với yêu cầu của họ.
Thứ hai, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp nhà nước kiểm soát
và quản lý được tình trạng đầu cơ, giúp nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do
chuyển nhượng. mua bán ngầm bên ngoài. Hàng hóa bất động sản là hàng hóa có giá
trị cao vì vậy mà thuế từ thị trường bất động sản sẽ đóng góp đáng kể cho ngân sách
nhà nước. Tuy nhiên, hiện tượng các giao dịch ngầm đã làm thất thu nguồn thuế quan

trọng này. Sàn giao dịch bất động sản ra đời sẽ khắc phục được yếu điểm này giúp
tăng thu cho ngân sách nhà nước qua nguồn thuế chuyển nhượng.

1


Thứ ba, sàn giao bất động sản còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị
trường bất động sản thông qua các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp tạo được
giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như: nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế
sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản. Tạo ra nhiều
loại hình dịch vụ đang bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động như: đấu giá, quảng cáo, dịch
vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm...
Ngoài ra, khi các giao dịch được thông qua sàn giao dịch bất động sản thì giá cả
của sản phẩm sẽ được công khai, nhiều loại sản phẩm được giới thiệu thông tin đầy đủ
sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên giao dịch từ đó làm lành mạnh hóa thị
trường bất động sản.
2. Các quy định của pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở
nước ta hiện nay.
Sàn giao dịch bất động sản được quy định chi tiết tại các văn bản pháp luật đó
là: Luật kinh doanh bất động sản năm 2006; Nghị định của Chính phủ số
153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh
doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện
một số quy định của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; và mới đây nhất là Nghị định
của Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 quy định về chế tài xử phạt đối với
các giao dịch, các chủ thể vi phạm quy định pháp luật khi giao dịch trên sàn. Các văn
bản này là cơ sở pháp lý cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản với các quy
định cụ thể sau:
Thứ nhất,nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Các sàn giao dịch bất động sản phải được tổ chức và hoạt động theo các nguyên

tắc:
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch
vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất
động sản của tổ chức cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản;
+ Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp
tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch
đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp
tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động;
+ Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân
thủ pháp luật;

2


+ Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản ;
+ Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về
việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông
báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Những quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động trên đây là khung pháp lý
bảo đảm cho hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản.
Thứ hai, quy chế hoạt động của sàn giao dich bất động sản.
Nội dung quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản gồm:
+Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất
động sản;
+Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịch
bất động sản;
+ Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản;
+ Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;

+ Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung
cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản;
Thứ ba, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Nội dung hoạt động của các sàn giao dịch bầt động sản bao gồm: giao dịch mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; môi giới bất động sản; định giá bất
động sản; tư vấn bất động sản; quảng cáo bất động sản; đấu giá bất động sản, quản lí
bất động sản.
Ngoài ra, pháp luật cũng quy định các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất
động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.
Thứ tư, chế tài xử phạt đối với các sàn giao dịch bất động sản.
Chế tài xử phạt đối với hành vi vi phạm các quy định của pháp luật về hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản được quy định cụ thể trong Nghị định
23/2009/NĐ- CP ngày 27/2/2009.
Như vậy, có thể thấy các quy định của pháp luật được ban hành đã tạo ra hành
lang pháp lí vững chắc cho hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, tạo ra một
bộ phận kinh doanh dịch vụ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ, ổn
định, minh bạch và lành mạnh hơn.
3. Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay.

3


3.1 Những kết quả đã đạt được.
Thứ nhất, trong suốt quá trình hoạt động của mình sàn giao dịch bất động sản
đã có đóng góp to lớn trong việc cung cấp thông tin chính xác, kịp thời cho thị trường
bất động sản. Hiện nay trên cả nước đang có khoảng 557 sàn giao dịch bất động sản
trong đó Hà Nội 324 sàn và TPHCM 233 sàn với một số SGD BĐS có uy tín hoạt
động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacer, Thăng Long,
Vincom(1)...Sự phát triển nhanh chóng của sản giao dịch bất động sản cũng như mạng
lưới sàn giao dịch bất động sản đã có vai trò to lớn trong việc cung cấp thông tin chính

xác, kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về
số lượng mà còn tăng lên cả về chất lượng, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn.
Thứ hai, hoạt động của các sàn giao dịch đang từng bước hình thành một sân
chơi minh bạch cho các nhà đầu tư bất động sản và đem lại nhiều lợi ích cho người
dân khi tiếp cận hàng hoá bất động sản nhất là nhà ở, là kênh cung cấp thông tin thị
trường quan trọng cho người dân và cho cơ quan quản lý nhà nước.
Thứ ba, hiện nay các sàn giao dịch bất động sản đã không ngừng mở rộng quy
mô, hoạt động và nâng cao chất lượng hoạt động của mình. Các sàn giao dịch bất động
sản đã có ý thức chủ động xây dựng và hoạt động sàn giao dịch hướng tới tính hiện
đại, chuyên nghiệp, hoạt động chiến lược, nâng cao kỹ năng quản lý hành nghề và đào
tạo nghiệp vụ cho nhân viên. Ví dụ: sàn giao dịch bất động sản Sacomreal đến nay đã
xây dựng lên một hệ thống các sàn giao dịch bất động sản. Tại các sàn giao dịch bất
động sản được trang bị các bảng địên tử, các tạp chí, các bảng điện tử là một ngân
hàng thông các hàng hoá bất động sản của Việt Nam , hệ thống tích hợp đa dữ liệu về
bất động sản thông qua cá máy tính tra cứu màn hình cảm ứng kết hợp với Internet. Hệ
thống này được lắp đặt tại trụ sở của Sacomreal, các chi nhánh và đơn vị thành viên
của Sacomreal, nó hoạt động 24/24 (2). Điều này sẽ giúp cho khách hàng tìm kiếm và
tham khảo thông tin nhanh chóng.Từ đó ngày càng thu hút được các giao dịch thông
qua sàn, qua đó hạn chế phần nào tình trạng hoạt động tự phát và các giao dịch ngầm
trong thị trường kinh doanh bất động sản tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản
lành mạnh và ngày càng phát triển.
Thứ tư, các sàn giao dịch bất động sản hiện nay cũng ngày càng phát triển các
sản phẩm dịch vụ của mình phù hợp nhu cầu thiết yếu về nhà ở, giao dịch bất động sản
1()

/>
2()

/>

4


của nhiều đối tượng khách hàng, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn cho các khách hàng và
nâng cao tính cạnh tranh trong hoạt động của mình.
3.2.Những hạn chế trong hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
Bên cạnh những kết quả đã đạt được thì hoạt động của sàn giao dịch bất động
sản ở nước ta hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập được thể hiện ở những khía cạnh sau:
Thứ nhất, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn mang tính hình
thức, kém hiệu quả.
Dù số lượng sàn giao dịch bất động sản phát triển khá nhanh, nhưng nhìn chung
trong thời gian qua hoạt động của các sàn giao dịch còn mang tính hình thức, kém hiệu
quả, số lượng giao dịch qua sàn vẫn rất thấp. Theo thống kê của Cục Quản lý Nhà và
bất động sản – Bộ Xây dựng cho biết nếu tháng 6-2010, TPHCM có 233 sàn giao dịch
bất động sản thì tới tháng 9-2010 đã có 293 sàn, trung bình mỗi tháng có 20 sàn ra
đời.Trong khi đó, giao dịch bất động sản qua sàn chỉ chiếm khoảng 50% (TP Hà Nội
chưa tới 30% và cả nước chỉ có khoảng 40% lượng bất động sản giao dịch qua sàn) (3).
Có thể nhìn thấy hiệu quả giao dịch quả sàn chưa cao bởi tính chuyên nghiệp tại các
sàn còn yếu. Các sàn chỉ thay "vỏ bọc" bên ngoài còn hình thức hoạt động bên trong
vẫn không khác gì các trung tâm môi giới nhà đất trước kia.Hiện nay, điều kiện để mở
sàn giao dịch bất động sản theo chuẩn của Bộ Xây dựng không quá phức tạp, chi phí
thành lập và hoạt động không cao.Vì vậy các sàn giao dịch ra đời ồ ạt nhưng tính cạnh
tranh rất thấp, nhu cầu chia sẻ thông tin chưa cao, các sàn không xây dựng chiến lược
lâu dài và chỉ mang tính đối phó.
Thứ hai.Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn thiếu tính minh
bạch.
Theo quy định, sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin về bất
động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua (trừ các dự án nhà ở xã hội theo
Luật Nhà ở) để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Tuy nhiên, qui định này còn
nhiều sàn chưa thực hiện nghiêm túc. Thực tế cho thấy không ít sàn giao dịch sau khi

đăng ký thành lập đã không có giao dịch, hoặc có những giao dịch thiếu minh bạch,
giao dịch các bất động sản chưa đầy đủ các yếu tố hợp pháp… hoạt động thiếu tính
chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết
trên sàn không bảo đảm chính xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do các
chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty. Do đó, vì mục tiêu lợi nhuận và vấn
đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu mà các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính
3()

/>
5


xác, minh bạch. Ngoài ra, hiện nay còn có nhiều sàn giao dịch đã "quên" công bố
thông tin về sàn trên các phương tiện thông tin đại chúng gây khó khăn cho các nhà
đầu tư cũng như người dân tiếp cận được các thông tin chính xác. Với sự hoạt động
thiếu tính minh bạch của các sàn giao dịch bất động sản như hiện nay đã ảnh hưởng
nghiêm trọng đến uy tín của các sàn giao dịch đối với người dân, cũng như tính minh
bạch và công khai của thị trường bất động sản.
Thứ ba, Hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa có sự gắn kết với
nhau.
Trong thời gian qua, mạng các sàn giao dịch bất động sản đã ngày càng thu hút
thêm các thành viên, tuy nhiên hiệu quả lại chưa cao. Mặc dù đã có Ban điều hành
nhưng do thiếu sự chủ động nên hoạt động chung của các sàn vẫn kém sôi động. C ác
sàn giao dịch bất động sản còn hoạt động trong tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo
ra được dấu ấn cho thị trường bất động sản. Không ít sàn hoạt động trong tình trạng đi
mua sỉ bán lẻ hàng hóa bất động sản. Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh
không lành mạnh của một số sàn giao dịch bất động sản. Thông tin giữa các sàn về các
dự án là không thống nhất và thiếu chính xác. Tất cả các điều này cho thấy hoạt động
của mạng các sàn kinh doanh bất động sản còn kém hiệu quả, các sàn cứ mạnh ai
người ấy làm chứ chưa có sự liên kết với nhau để có được hoạt động đồng bộ.

Thứ tư, Tồn tại một số sàn giao dịch bất động sản hoạt động mà chưa báo cáo
với cơ quan quản lý.
Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, hiện thành phố có 15 sàn giao dịch bất động sản
nhưng có 6 sàn giao dịch bất động sản hoạt động mà chưa báo cáo với cơ quan quản
lý(4). Việc các sàn giao dịch bất động sản hoạt động không báo cáo với cơ quan quan lý
không những vi phạm các quy định của pháp luật về việc đăng kí kinh doanh và thành
lập sàn giao dịch bất động sản mà viêc hoạt động “ngoài luồng” này còn làm phát sinh
các giao dịch ngầm, các giao dịch không minh bạch gây nên tình trạng bất ổn, thiếu
minh bạch của thị trường bất động sản. Không những vậy, tình trạng này còn có thể
gây ra hiện tượng rửa tiền qua các giao dịch bất động sản cũng như việc trốn thuế làm
thất thu cho ngân sách của nhà nước. Qua đây cũng cho ta thấy tình trạng đáng báo
động trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay.
Thứ năm, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa tuân thủ các quy
định của pháp luật.
4()

/>
6


Có thể thấy hiện nay, tình trạng vi phạm pháp luật của các sàn giao dịch bất
động sản còn phổ biến. Đợt kiểm tra vừa qua, đoàn thanh tra đã tiến hành thanh tra
128 sàn giao dịch bất động sản (Hà Nội 62 sàn và TP Hồ Chí Minh 66 sàn).Trong đó,
tại Hà Nội, đoàn đã lập biên bản vi phạm hành chính 28 trường hợp (trong đó có 3
trường hợp không ký biên bản vi phạm là công ty CP thương mại và đầu tư Toàn Cầu,
Tập đoàn HUD, công ty CP Đầu tư An Lạc), và tại thành phố Hồ Chí Minh là 34
trường hợp(5). Với các sai phạm chủ yếu là bán bất động sản không đúng trình tự thủ
tục; bán bất động sản không đủ điều kiện như chung cư bán khi chưa hoàn thành
móng, biệt thự bán khi chưa hoàn thành xây thô, bán khi chưa có giấy phép xây dựng;
các giao dịch bất động sản tại sàn giao dịch không thông qua các hợp đồng dịch vụ

như theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, để ăn phí, các sàn sẵn sàng hợp thức hóa
cho chủ đầu tư bằng cách chứng nhận bất động sản có bán qua sàn, dù thực tế là
không! Không những vậy, không ít sàn còn lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách
hàng.Tình trạng các sàn giao dịch bất động sản khai khống thông tin, đưa ra các thông
tin không chính xác về bất động sản còn phổ biến.
Ví dụ: vụ việc về dự án Chung cư Petromanning. Khi biết thông tin về dự án
Chung cư Petromanning, Nguyễn NgọcThành đã liên hệ rao bán qua Sàn BĐS Hà
Thành, tự nhận đã ký thỏa thuận góp vốn với Công ty Cổ phần Phát triển Nguồn lực và
Dịch vụ Dầu khí Việt Nam (Petromanning) và có quyền mua căn hộ ở đây. Thành
muốn thông qua Sàn BĐS Hà Thành bán lại suất mua của mình để ăn chênh lệch. Tuy
nhiên, sau khi nhận 50 triệu đồng tiền cọc của người mua thì vụ việc vỡ lở, Thành
không hề có thoả thuận góp vốn với Công ty Petromanning và bị công an bắt giữ.
Hàng loạt sàn BĐS khác sau đó cũng phải rút thông tin rao bán dự án Chung cư
Petromanning xuống, kể cả những sàn trước đó đã tuyên bố "độc quyền mua bán căn
hộ tại dự án". Chủ sàn BĐS Hà Thành, sau đó đã phải thừa nhận là mình đã "rao bán
khống". Thực tế, các sàn BĐS khi gặp khách rao bán dự án như đối tượng Thành là lập
tức đăng quảng cáo rao bán như thể dự án đó là của mình, với những cam kết "ký hợp
đồng với chủ đầu tư", trong khi ngay chính bản thân sàn cũng không biết "mặt mũi" dự
án như thế nào.Qua ví dụ trên cũng phần nào hé lộ một sự thật đáng giật mình về quy
trình hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay(6).
Nguyên nhân của những sai phạm này có thể thấy do các quy định của pháp luật
hiện hành về việc thành lập và hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản còn chưa
chặt chẽ. Trong quản lý sàn giao dịch hiện nay đã có các quy định về xử phạt vi phạm
5()
6()

/> />
7

hành chính đối với các hành vi vi phạm, thậm chí chế tài xử lý vi phạm đều đã có,
song các quy định này chưa được triển khai triệt để. Không những vậy, mức phạt đối
với các vi phạm lại quá nhẹ nhàng: thấp nhất là 50 triệu và cao nhất cũng chỉ là 210
triệu đồng. Và nếu như vậy, chắc sẽ vẫn còn nhiều sàn giao dịch sẵn sàng... vi phạm.
4. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản.
Mặc dù đã có hành lang pháp lý cho hoạt động của các sàn giao dịch bất động
sản tuy nhiên qua việc phân tích thực trạng ở trên chúng ta thấy hiệu quả thực thi pháp
luật đối với hoạt động kinh doanh bất động sản còn chưa cao tình trạng vi phạm pháp
luật còn phổ biến. Vậy để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản chúng ta phải thực hiện các giải pháp sau:
Thứ nhất, nâng cao tính chuyên nghiệp và tính minh bạch của các sàn giao
dịch bất động sản.
Trước tiên, các sàn giao dịch bất động sản cần phải chú trọng đến chất lượng
chuyên môn của sàn để tăng lòng tin của người dân đối với sàn giao dịch bất động sản,
tạo cho họ có thói quen giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Các sàn giao dịch
bất động sản cũng phải thực hiện đúng vai trò là cầu nối giữa doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản và nhà đầu tư, nghĩa là doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch bất động sản
không chỉ để bán các sản phẩm của mình mà còn thực hiện giao dịch các sản phẩm
khác phục vụ cho thị trường. Các sàn giao dịch bất động sản còn phải công khai giá
bán sản phẩm để hạn chế tình trạng đầu cơ. Ngoài ra, các cơ quan quản lý nhà nước
cũng cần có sự quan tâm hỗ trợ các sàn giao dịch bất động sản nhằm nâng cao tính
chuyên nghiệp cũng như tính minh bạch của các sàn.
Thứ hai, không ngừng nâng cao hiệu quả của mạng các sàn giao dịch bất động
sản.
Để tạo ra sự hoạt động đồng bộ và hiệu quả hơn trong thị trường bất động sản
Việt Nam các sàn giao dịch bất động sản cần phải liên kết, hợp tác với nhau thành
một mạng lưới sàn. Sự liên kết hợp tác này phải được xây dựng trên sự thoả thuận của
các sàn với nhau trên cơ sở những cơ chế mà cơ quản lí nhà nước ban hành. Cùng với
đó mạng lưới các sàn cũng phải đưa ra các biện pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả

hoạt động của mạng các sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể như: thành lập trung tâm
cung cấp thông tin cho mạng các sàn giao dịch bất động sản; mạng các sàn giao dịch
bất sản nên thường xuyên tổ chức hội thảo “Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản”
nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nêu lên những bất cập, tìm ra nguyên nhân

8


cốt lõi, và kiến nghị biện pháp khắc phục những bất cập để Bộ xây dựng xem xét và
điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thị trường và xã hội.
Thứ ba, phân hạng các sàn giao dịch bất động sản, hướng tới xây dựng các sàn
giao dịch đạt chuẩn.
Để các sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt quy củ, mỗi năm Bộ xây dựng
cần phân loại, xếp hạng các sàn để hoạt động của các sàn phải chuyên nghiệp và hiệu
quả hơn, do phải cạnh tranh với nhau để tạo uy tín, thương hiệu. Những sàn hoạt động
tốt cần được vinh danh, công bố rộng rãi để người dân biết đến đó thực hiện các giao
dịch, đồng thời loại bỏ những sàn hoạt động kém hiệu quả. Ngoài ra, chứng chỉ hoạt
động bất động sản nên có mục chất lượng và có thời hạn nhất định. Trong quá trình
hành nghề các sàn giao dịch bất động sản cần có hoạt động nâng cao trình độ hành
nghề, và đạo đức nghề nghiệp để hướng tới xây dựng các sàn giao dịch đạt “chuẩn”.
“Chuẩn” này không những phản ánh quy mô, chất lượng dịch vụ của sàn giao dịch bất
động sản mà còn phải bao gồm cả những đánh giá của khách hàng đối với hoạt động
của sàn cũng như những đóng góp của sàn giao dịch đối với thị trường bất động sản
nói chung.
Thứ tư, tăng cường đào tạo và cấp chứng chỉ về mô giới, định giá, quản lý,
điều hành sàn giao dịch bất động sản.Đào tạo đội ngũ nhân viên làm trong các sàn giao
dịch bất động sản với trình độ chuyên môn cao.
Là những người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản thì trước hết họ phải là
người biết rõ được các quy định của pháp luật cũng như những vấn đề cơ bản liên
quan đến lĩnh hoạt động của mình. Chính vì vậy, tăng cường công tác đào tạo và cấp

chứng chỉ về mô giới, định giá, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và việc
đạo tạo chuyên môn cho đội ngũ nhân viên làm trong các sàn giao dịch bất động sản là
cần thiết. Chỉ có vậy, mới tạo tiền đề cho việc vận hành hoạt động của các sàn giao
dịch bất động sản được hiệu quả và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Thứ năm, tăng cường các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi
phạm của các chủ đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động
sản.
Trong thời gian qua, các cơ quan chức năng đã phát hiện nhiều sai phạm trong
hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Chính vì vậy, để kịp thời phát hiện và
xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản thì
trong thời gian tới, các cơ quan trung ương và địa phương cần đẩy mạnh công tác
thanh tra, kiểm tra các sàn giao dịch bất động sản để nâng cao hơn nữa vai trò quản lý

9


nhà nước đối với thị trường bất động sản, ngăn chặn hiện tượng đầu cơ làm giá, góp
phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Công tác
thanh tra, kiểm tra không chỉ dừng lại ở việc thanh tra, kiểm tra thường xuyên mà cần
phải tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra đột xuất tại những điểm nóng, nếu phát
hiện vụ việc có dấu hiệu không minh bạch sẽ chuyển cho cơ quan điều tra, chứ không
dừng lại ở việc nhắc nhở, chấn chỉnh bằng biện pháp xử phạt hành chính. Để từ đó
nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của các sàn giao dịch bất động sản trong hoạt
động của mình.
Thứ sáu, tuyên truyền nâng cao ý thức của các nhà đầu tư cũng như người dân
đối với việc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính
công minh bạch của thị trường bất động sản.
Nhà nước cần tăng cường biện pháp tuyên truyền nâng cao ý thức của các nhà
đầu tư cũng như người dân đối với việc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất
động sản dưới nhiều hình thức khác nhau như thông qua các phương tiện thông tin đại

chúng, truyền hình...Để cho họ thấy được những ưu điểm của việc thực hiện các giao
dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản cũng như những nguy cơ, rủi ro của
các giao dịch ngầm, không qua sàn từ đó nâng cao ý thức của người dân đối với việc
chấp hành đúng quy định của pháp luật cũng như nâng cao được hiệu quả hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản.
III. KẾT LUẬN.
Sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản đã phần nào khắc phục được tình
trạng giao dịch ngầm, kém công khai minh bạch của thị trường bất động sản. Tuy
nhiên qua thực tế cho thấy hiện trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản
hiện nay còn rất nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật
để hoạt động. Các sàn giao dịch bất động sản hoạt động không theo một quy trình
chuẩn. Chính vì vậy, nhà nước cần thực hiện các biện pháp cụ thể để nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật đối với hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản hiện nay.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
A. Văn bản quy phạm pháp luật

10


1. Luật Kinh doanh Bất động sản 2006.
2. Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/7/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Kinh doanh Bất động sản.
3. Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số quy định
của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật kinh doanh bất động sản;
4. Nghị định của Chính phủ số 23/2009/NĐ-CP ngày 27/2/2009 về xử phạt vi phạm
hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất,
kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển
nhà và công sở.

B. Sách.
1. T.S Trần Quang Huy-T.S Nguyễn Quang Tuyến: “Pháp luật về kinh doanh bất động
sản”, Nxb.Tư pháp, Hà Nội, 2009.
C. Các trang web.
1. />2. />3. />4. />5. />
MỤC LỤC

11


I. ĐẶT VẤN ĐỀ........................................................................................................1

12