Hợp đồng thuê nhà ở

Mục lục
Mục lục...................................................................................................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................................................2
NỘI DUNG...............................................................................................................................................2
A. Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở......................................................................................2
1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở..............................................................................2
2.Giá cả và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở..................................................................................3
3.Hình thức, thủ tục của hợp đồng thuê nhà ở..................................................................................4
a. Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở...............................................................................................4
b. Thủ tục của hợp đồng thuê nhà ở...................................................................................................6
B. CÁC YẾU TỐ CỦA QUAN HỆ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở........................................................................7
1. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở..................................................................................................7
a. Bên cho thuê...................................................................................................................................7
b.Bên thuê nhà ở:...............................................................................................................................8
2.Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở...............................................................................................9
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.........................................................10
3.1. Bên cho thuê nhà ở....................................................................................................................10
3.2. Bên thuê nhà ở..........................................................................................................................11
4.Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và chấm dứt hợp đồng thuê nhà....................................................13
4.1.Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà vô hiệu...................13
4.2.Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.................................................................................................15
a.Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở...............................................................................15
b. Chấm dứ hợp đồng thuê nhà ở....................................................................................................16
C.Thực trạng tranh chấp về hoạt động thuê nhà ở và định hướng hoàn thiện.................................18
1.Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.................................................................................................18
3.Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật..........................................................................................19
KẾT LUẬN..............................................................................................................................................20
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................21


LỜI MỞ ĐẦU

Trong cuốc sống hiện đại như ngày nay, con người có rất nhiều nhu cầu và ham
muốn. Một trong nhu cầu rất lớn và cấp thiết hiện nay là nhà ờ. Xoay quanh vấn đề
này có rất nhiều những giao dịch liên quan, một trong số đó phải kể tới hợp đồng thuê
nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản của bên thuê và bên cho
thuê và khi đó giữa các bên sẽ phát sinh những quyền và nghĩa vụ với nhau. Có thể nói
hợp đồng thuê nhà ở là một loại giao dịch dân sự phổ biến nhưng khá phức tạp nó còn
tồn tại những khó khăn cần khắc phục. để tìm hiểu rõ vấn đề này em xin chọn đề tài: “
Hợp đồng thuê nhà ở”.

NỘI DUNG
A. Khái quát chung về hợp đồng thuê nhà ở.
1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở.
a. Khái niệm.
Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê và bên cho
thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả
tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định.
b. Đặc điểm.
Hợp đồng cho thuê nhà ở là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc
chuyển giao quyền sử dụng tài sản ( nhà ở) từ bên cho thuê sang bên thuê nhà ở. Do đó
hợp đồng thuê nhà ở có đặc điểm:
*Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản.
Bên thuê có quyền sử dụng nhà thuê vào mục đích để ở trong một thời hạn nhất
định theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Theo đó, thì bên cho thuê nhà


chỉ chuyển giao quyền sử dụng ngôi nhà hoặc diện tích nhà đúng mục đích thuê(để ở)
trong một thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng.
*Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng song vụ.
Đặc điểm song vụ của hợp đồng thuê nhà ở thể hiện ở chỗ: bên cho thuê nhà và
bên thuê nhà đều có quyền và nghĩa vụ. Tương ứng với quyền của bên cho thuê là

nghĩa vụ của bên thuê và ngược lại, tương ứng với quyền của bên thuê là nghĩa vụ của
bên cho thuê.
*Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng có đền bù.
Hàng tháng, hoặc hàng quý, hàng năm ( tùy thuộc vào sự thỏa thuận của hai bên
trong hợp đồng) bên thuê nhà phải trả cho bên cho thuê nhà một khoản tiền theo thỏa
thuận trong hợp đồng thuê nhà ở. Điều đó thể hiện tính chất đền bù của hợp đồng. Nếu
thuê nhà của nhà nước thì thì giá thuê do nhà nước quy định.
*Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng ưng thuận.
Về đặc điểm này, có nhiều quan điểm khác nhau. Trong luận văn tốt nghiệp cao
học luật của tác giả Nguyễn Việt Cường có đưa ra quan điểm: “quyền và nghĩa vụ dân
sự của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà phát sinh sau khi hai bên đã thỏa thuận xong
về các điều khoản chủ yếu của các hợp đồng” nên hợp đồng thuê nhà có đặc điểm
“ưng thuận”. Cần chú ý rằng, quyền của bên cho thuê nhà và bên thuê nhà trong
trường hợp này là quyền yêu cầu thực hiện hợp đồng.
Ví dụ A cho B thuê ngôi nhà của mình. Hai bên thỏa thuận xong các điều khoản
cơ bản của hợp đồng và cùng ký tên vào hợp đồng thuê nhà do hai bên thỏa thuận.
Hợp đồng ghi rõ sau hai ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê nhà
phải giao nhà cho bên thuê nhà. Trong trường hợp này, nếu sau 2 ngày A không giao
nhà cho B thì B có quyền yêu cầu A thực hiện hợp đồng đã ký kết giữa hai bên.
2.Giá cả và thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
a.Giá cả của hợp đồng thuê nhà ở.
Giá cả của hợp đồng thuê nhà ở là điều khoản cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở,
đó là một khoản tiền mà bên thuê nhà ở phải trả cho bên cho thuê trên cơ sở thỏa


thuận. Nhưng nếu pháp luật có quy định về khung giá thi các bên thỏa thuận không
được vượt quá khung giá đó. Giá cả của hợp đồng thuê nhà ở mang tính khả biến theo
thỏa thuận của các bên và theo giá thị trường. Sự biến động này còn tùy thuộc vào sự
thỏa thuận của các bên trong hợp đồng theo một điều kiện nhất định, theo thời hạn của
hợp đồng và còn theo phương thức trả tiền thuê nhà hành tháng, hàng quý hoặc một

lần.
Đối với hợp đồng thuê nhà ở xã hội và hợp đồng thuê nhà ở công vụ thì giá
thuê không có tính chất “thỏa thuận” giữa bên cho thuê nhà và bên thuê nhà mà là
khung giá do nhà nước quy dịnh.
b. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở là một khoảng thời gian xác định do hai bên
thỏa thuận trong hợp đồng, hết khoảng thời gian đó hợp đồng cho thuê nhà ở chấm dứt
nếu pháp luật không có quy định khác. Tuy nhiên, khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở
các bên có thể không thỏa thuận về thời hạn mà có thể thỏa thuận một sự kiện nhất
định và sự kiện đó là điều kiện để chấm dứt hợp đồng. Trên thực tế, có nhưng hợp
đồng thuê nhà ở các bên không có thỏa thuận về thời hạn thuê nhà thì được áp dụng
theo nguyền tắc chung các bên có thể chấm dựt hợp đồng bất cứ lúc nào nhưng phải
thông báo cho bên kia trước sáu tháng về việc đòi trả nhà.
3.Hình thức, thủ tục của hợp đồng thuê nhà ở.
a. Hình thức của hợp đồng thuê nhà ở.
Hình thức của hợp đồng là cách thức biểu hiện nội dung của hợp đồng ra bên
ngoài, là phương thức thể hiện ý chí của các chủ thể trong giao dịch thuê nhà ở và là
cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, giám sát tính hợp pháp của
hợp đồng thuê nhà ở.
Điều 492 BLDS 2005 quy định: “Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành
văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng
thực và phải đăng ký”, trừ trường hợp thuê nhà ở xã hội và nhà ở công vụ hoặc bên
cho thuê nhà ở là tổ chức có đăng ký kinh doanh nhà ở.
Căn cứ vào quy định trên, hình thức của hợp đồng phải đáp ứng ba điều kiện:


Thứ nhất, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản.
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là nhà ở - một loại bất động sản có giá trị
lớn, dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch nếu họ không thỏa thuận đầy
đủ các các điều khoản cơ bản của hợp đồng. vì vậy, BLDS, luật nhà ở và các văn bản

pháp luật khác quy định rất chặt chẽ về hình thức của hợp đồng thuê nhà ở. Cụ thể là
hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản. Tất cả những hợp đồng cho thuê
nhà ở mà hình thức không thể hiện bằng văn bản thì tòa án – cơ quan nhà nước có
thẩm quyền sẽ có quyền quyết định buộc các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện
đúng quy định này trong một thời gian nhất định, nếu các bên không tuân theo thì hợp
đồng thuê nhà sẽ bị vô hiệu.
Thứ hai, Hợp đồng thuê nhà từ sáu tháng trở lên phải có công chứng hoặc
chứng thực.
Căn cứ theo các quy định của pháp luật hiện hành như BLDS 2005; luật nhà ở
2005, nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 6/9/2006 của chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật nhà ở, thông tư liên tịch 4/2006/TTLT?BTP – BTNMT ngày
13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền
của người sử dụng đất trên hợp đồng thuê nhà cần phải lập thành văn bản, có chứng
nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở đô thị,
chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông thôn, và phải đăng ký với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ( văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất), trừ trường hợp
cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng
kinh doanh nhà ở hoặc bên thuê nhà ở xã hội. Như vậy, tất cả các hợp đồng cho thuê
nhà ở từ 6 tháng trở lên mà bên cho thuê nhà ở là cá nhân, UBND cấp huyện từ chối
việc chứng thực và các bên trong hợp đồng thuê nhà ở phải đến tổ chức hành nghề
công chứng làm thủ tục công chứng hợp đồng thuê nhà ở.
Thứ ba là: hợp đồng thuê nhà ở phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm
quyền.
Theo điều 492 BLDS 2005 thì sau khi hợp đồng cho thuê nhà ở được công
chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hợp đồng cho thuê nhà ở phải


được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ( ở đây là văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất).
Như vậy, việc quy định hợp đồng cho thuê nhà ở phải được đăng ký tại cơ quan

nhà nước có thẩm quyền, nhằm kiểm soát việc cho thuê nhà ở giữa các chủ thể và tính
hợp pháp của hợp đồng. đồng thời việc quy định này còn buộc các bên tham gia quan
hệ cho thuê nhà ở, phải hoàn tất thủ tục về hình thức của hợp đồng, qua đó xác định
thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở.
b. Thủ tục của hợp đồng thuê nhà ở.
Đối với trường hợp thuê nhà ở thông thường ( đối tượng nhà cho thuê không phải
nhà ở công vụ và nhà ở xã hội ):
Hợp đồng thuê nhà ở thông thường do các bên ( bên cho thuê nhà và bên thuê
nhà ) tự thỏa thuận và lập hợp đồng thuê nhà ở hoặc đến cơ quan công chứng đề nghị
lập hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở phải có chữ kí của bên cho thuê và bên
thuê. Nếu hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, thủ tục xác lập hợp
đồng có ba trường hợp sau đây:
Thứ nhất: Bên cho thuê nhà và bên thuê nhà đều là cá nhân thì hợp đồng thuê nhà
ở giữa các bên phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc tổ chức hành nghề
công chứng. Bên cho thuê nhà ở là cá nhân thì phải nộp hợp đồng thuê nhà ở tại cơ
quan thuế để làm thủ tục kê khai nộp thuế cho nhà nước. Thời hạn bàn giao nhà cho
thuê và chấm dứt việc thuê nhà ở thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung ( như tài sản của vợ chồng, nhà được
thừa kế hoặc tặng cho chung ) thì trong hợp đồng phải có sự đồng ý kí tên của các
đồng sở hữu, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà
ở của mình. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thỏa thuận cử người đại
diện ký hợp đồng cho thuê nhà ở. Nếu tài sản thuê là nhà ở của vợ chồng mà một bên
chết trước thì trong hợp đồng thuê phải có ý kiến đồng ý của những người thừa kế ở
hàng thứ nhất của người chết.
Thứ hai: Nếu bên cho thuê nhà ở là tổ chức, bên thuê nhà là cá nhân có nhu cầu
thuê nhà để ở không phải công chứng hay chứng thực. Sau khi đã thỏa thuận xong các


điều khoản của hợp đồng thuê nhà ở, đại diện theo pháp luật của bên cho thuê nhà và
bên thuê nhà cùng ký tên và đóng dấu vào hợp đồng là hoàn tất về thủ tục hợp đồng

cho thuê nhà ở.
Thứ ba: Nếu bên cho thuê nhà là tổ chức có kinh doanh nhà ở và bên thuê nhà là
pháp nhân thuê nhà cho thành viên của pháp nhân dùng để ở thì hợp đồng không cần
phải công chứng hay chứng thực.
Đối với việc thuê nhà công vụ: Cán bộ, công chức thuộc diện bố trí nhà ở công
vụ phải có đơn đề nghị thuê nhà ở công vụ gửi co quan nơi mình đang công tác để lấy
ý kiến xác nhận. Cơ quan sử dụng cán bộ, công chức tập hợp đơn đề nghị thuê nhà ở
công vụ của cán bộ, công chức của đơn vị mình kèm theo văn bản gửi UBND cấp tỉnh
đề nghị bố trí giải quyết nhà ở công vụ. UBND tỉnh sắp xếp, bố trí cho các đối tượng
thuộc diện được thuê nhà ở công vụ của các cơ quan địa phương và cơ quan trung
ương đóng trên địa bàn.
B. CÁC YẾU TỐ CỦA QUAN HỆ HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ Ở.
1. Chủ thể của hợp đồng thuê nhà ở.
a. Bên cho thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển
giao quyền sử dụng tài sản ( nhà ở) từ bên cho thuê sang bên thuê nhà ở. Bên cho thuê
nhà ở có thể là cá nhân, tổ chức, nhà nước. Vì nhà ở là một loại tài sản đặc biệt, cần
phải có sự quản lý của nhà nước ( phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền)
nên bên cho thuê nhà phải có đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định đối với các
chủ thể của một giao dịch dân sự thông thường và các điều kiện chặt chẽ khác.
*Đối với cá nhân:
Theo điểm a khoản 1 điều 122 BLDS 2005 thì bên cho thuê nhà ở nếu là cá
nhân phải là người có năng lực hành vi dân sự. Tại điều 17 BLDS 2005 thì cá nhân chỉ
được coi là có đủ năng lực hành vi dân sự khi người đó bằng khả năng của mình, nhận
thức được đầy đủ về hành vi công việc và hậu quả pháp lý của việc mình làm, đồng
thời có khả năng điều khiển hành vi của mình.


Căn cứ từ điều 20 đến điều 23 BLDS 2005 thì người thành niên từ đủ 18 tuổi
trở lên, có trí nào phát triển bình thường là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ,

những người này được phép toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự. người chưa đủ 6
tuổi không có năng lực hành vi dân sự. Giao dịch của người chưa đủ 6 tuổi phải do
người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện. Người từ đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi
khi xác lập hợp đồng thuê nhà ở phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Đối
với những người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, khi tham gia vào quan hệ hợp
đồng thuê nhà ở, những người này phải thông qua người đại diện theo quy định của
pháp luật.
Ngoài những điều kiện về năng lực chủ thể, thì bên cho thuê còn phải là chủ sở
hữu hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự của ngôi nhà hoặc diện
tích nhà cho thuê.
*Đối với tổ chức:
Điều 92 luật nhà ở 2005, tổ chức cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh
nhà ở. Khi tổ chức ký kết hợp đồng thuê nhà ở thì phải thông qua người đại diện theo
pháp luật của tổ chức đó. Người đại diện theo pháp luật của tổ chức khi thay mặt tổ
chức ký kết hợp đồng thuê nhà với bên thuê cũng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện về
năng lực chủ thể của cá nhân khi tham gia giao dịch thuê nhà ở như là đối với với cá
nhân bên cho thuê nhà ở.
b.Bên thuê nhà ở:
Là mọi cá nhân có nhu cầu sử dụng nhà thuê để ở và pháp nhân trong trường
hợp thuê nhà cho thành viên của mình ở.
Bên thuê là một chủ thể trong hợp đồng thuê nhà ở nên cũng phải đáp ứng những
điều kiện về chủ thể khi giao kết hợp đồng để hợp đồng đó có hiệu lực pháp luật.
Với trường hợp bên thuê nhà là người việt nam định cự ở nước ngoài, tổ chức
cá nhân nước ngoài thuê nhà ở tại việt nam thì đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở
phải tuân theo các quy định tại điều 131 luật nhà ở và khoản 1 điều 67 nghị định
90/2006:


“1. Tổ chức cá nhân nước ngoài được phép vào Việt Nam có thời hạn từ 3 tháng
liên tục trở lên.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang ở Việt Nam có nhu cầu thuê nhà
ở”.
Khi tham gia ký kết hợp đồng thuê nhà ở tại Việt Nam thì người Việt Nam định
cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài cũng phải tuân thủ các quy định của
pháp luật Việt Nam về trình tự thủ tục thuê nhà, cũng như quyền và nghĩa vụ của bên
thuê theo quy định của BLDS, luật nhà ở, Nghị định 90/2006.
2.Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở.
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà cho thuê
được tính bằng mét vuông (m2). Nhà ở là đối tượng của hợp đồng gồm diện tích chính
và diện tích phụ. Nếu cho thuê nhà chung cư, thì diện tích chung trong nhà chung cư
đó bên thuê nhà có quyền sử dụng. Ngoài ra bên thuê có quyền hưởng lợi các dịch vụ
mà bên cho thuê được hưởng như cầu thang máy, gửi xe,…
Đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở phải đáp ứng các điều kiện của nhà ở khi
tham gia giao dịch dân sự nói chung. Theo đó, để tham gia giao dịch dân sự cho thuê
nhà, nhà ở phải có các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
theo quy định của pháp luật; không có tranh chấp về quyền sở hữu và không bị kê biên
để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền. Ngoài các điều kiện đối với nhà ở tham gia giao dịch dân sự ở trên, nhà ở
cho thuê còn phải đảm bảo chất lượng an toàn cho bên thuê nhà ở, được cung cấp điện,
nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.
Đối với nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, công
dân có quốc tịch nước ngoài, ngoài các điều kiện trên còn phải đáp ứng điều kiện là
nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ khép kín.
Nhà ở xã hội và nhà ở công vụ phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng ký thuật, hạ
tầng xã hội theo quy định của từng loại đô thị.


3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
3.1. Bên cho thuê nhà ở.
Nghĩa vụ và quyền của bên cho thuê được quy định tại điều 493 và điều 494

BLDS 2005.
* Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở:
- Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng mà các bên đã
thỏa thuận và cam kết như diện tích nhà, chất lượng nhà,…bảo đảm cho bên thuê sử
dụng ổn định trong thời hạn thuê. Nếu bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ giao nhà như:
giao nhà không đúng thời hạn, nhà không đúng chất lượng,… thì bên thuê có quyền
đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Nghĩa vụ bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định trong thời hạn thuê. Đây là
một trong những nghĩa vụ của bên cho thuê để tránh xảy ra những tranh chấp ảnh
hưởng tới việc khai thác, sử dụng nhà ở của bên thuê trong thời hạn thuê.
- Bảo dưỡng sửa chưa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận, nếu bên cho thuê
không bảo dưỡng sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường…..
* Quyền của bên cho thuê nhà ở:
- Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận. Như đã phân tích ở trên thì
trong hợp đồng thuê nhà giá cả là điều khoản cơ bản của hợp đồng. Theo đó các bên
sẽ thỏa thuận một mức giá phù hợp với quy định đó và các bên sẽ thỏa thuận trả tiền
theo tháng, quý,…. Hơn nữa, một trong những mục đích chính của bên cho thuê nhà
khi cho thuê ngôi nhà hoặc diện tích nhà của mình nhằm thu được một khoản lợi ích
vật chất nhất định. Như vậy, khi đến thời hạn đó bên cho thuê nhà sẽ nhận đủ số tiền
bên thuê phải trả theo thỏa thuận.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1
và khoản 3 điều 498 BLDS. Đây là một trong những quyền của bên cho thuê nhà để
bảo vệ lợi ích của mình và những người xung quanh trước những hành vi cố ý gây hại
tới tài sản trong thời hạn thuê nhà; trật tự và môi trường xung quanh. Trong trường
hợp này bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có do bên thuê gây ra,


mặt khác bên cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê trước một tháng khi đơn
phương chấm dứt hợp đồng ( khoản 3 điều 498).
- Cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được

gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở. Trong thời hạn thuê nhà khi thấy diện tích
nhà cho thuê cần phải được tu sửa, nâng cấp thì bên cho thuê có quyền tu sửa nâng cấp
tuy nhiên thì khi tu sửa nâng cấp phải được sự đồng ý của bên thuê và không được gây
phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở.
- Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng thuê không
quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê nhà
trước sáu tháng. Thời hạn thuê là một điều khoản cở bản của hợp đồng thuê nhà, thời
hạn thuê do các bên thỏa thuận hết thời hạn này thì hợp đồng thuê nhà chấm dứt theo
đó thì bên thuê nhà phải thu xếp trả lại nhà cho bên cho thuê. Còn trong trường hợp
hợp đồng thuê nhà không có quy định về thời hạn thuê nhà nếu bên cho thuê muốn lấy
lại nhà phải báo cho bên thuê trước sáu tháng, quy định này nhằm bảo vệ lợi ích cho
bên thuê nhà có thời gian tìm được nhà mới trước khi giao trả lại nhà.
3.2. Bên thuê nhà ở.
Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở được quy định tại điều 495 và 496
BLDS.
* Nghĩa vụ của bên thuê nhà ở:
- Sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận. Như ta đã biết mục đích của hợp
đồng thuê nhà là để ở thì bên thuê nhà chỉ được sử dụng để ở, không được sử dụng nhà
vào mục đích khác ( như sử dụng để kinh doanh, cho người khác thuê lại khi không
được sự đồng ý của bên thuê,…). Do vậy, trong suốt thời hạn thuê nhà, bên thuê nhà
phải sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận.
- Trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận. Như ta đã biết một trong
những mục đích chính của bên cho thuê nhà khi cho thuê ngôi nhà hoặc diện tích nhà
của mình nhằm thu được một khoản lợi ích vật chất nhất định. Vì vậy khi đến hạn mà
hai bên thỏa thuận trong hợp đồng thì bên thuê nhà phải giao đủ số tiền cho bên cho


thuê. Bên thuê nhà có thể trả tiền thuê theo tháng, quý , năm hay trả một lần tùy theo
thỏa thuận của các bên.
- Giữ gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra. Bên thuê nhà phải chịu

trách nhiệm về những hư hỏng, thiệt hại do mình gây ra khi hợp đồng thuê nhà có hiệu
lực, và trong thời hạn thuê nhà. Bên thuê chỉ phải chịu trách nhiệm về những hư hỏng
do mình gây ra và không phải chịu trách nhiệm với những hư hỏng về nhà của do quá
trình hao mòn tự nhiên hoặc những hư hỏng không phải do lỗi của mình.
- Tôn trọng các quy tắc sinh hoạt cộng đồng, đây là nghĩa vụ của bên thuê nhà
cũng là nghĩa vụ chung của tất cả mọi người trong xã hội. Khi thực hiện quyền sử
dụng nhà ở, bên thuê nhà phải thực hiện nhưng quy định chung để đảm bảo cho lợi ích
sinh hoạt chung của mọi người xung quanh. Ví dụ: giữ vệ sinh chung, giữ trật tự,….
- Trả nhà cho bên thuê đúng thời hạn, trong hợp đồng thuê nhà thì giữa các bên
có thảo thuận về một thời hạn nhất định, hết thời hạn này bên thuê nhà phải trả nhà
cho bên cho thuê để bên cho thuê sử dụng vào mục đích khác của mình. Tuy nhiên khi
bên thuê nhà mắc lỗi dẫn đến bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thì
bên thuê nhà phải trả lại nhà trước thời hạn.
* Quyền của bên thuê nhà ở:
- Nhận nhà đúng như trong hợp đồng hai bên đã thỏa thuận về diện tích cũng
như chất lượng. Trường hợp bên cho thuê giao nhà không đúng thỏa thuận hoặc nhà ở
không đáp ứng yêu cầu thì bên thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Được đổi nhà; cho thuê lại nhà đang thuê cho người khác, nếu bên cho thuê
nhà đồng ý bằng văn bản. Quy định này xuất phát từ nhu cầu thực tiễn của bên thê như
( muốn ở nhà khác cho phù hợp với nơi công tác, hoặc đã có chỗ ở khác, hoặc nhà thuê
quá rộng, tiền thuê nhà cao so với thu nhập của mình) bên thuê có thể thỏa thuận với
bên cho thuê được phép đổi nhà đang thuê với người khác hoặc cho bên thứ ba thuê
lại. Tuy nhiên quyền này bị hạn chế bởi nó phải được sự đồng ý bằng văn bản của bên
cho thuê nhà.
- Được tiếp tục thuê nhà theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê,
trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà. Quy định này được suất phát từ lợi ích của


bên thuê nhà khi nhà đang thuê thay đổi chủ sở hữu, theo đó thì bên thuê nhà vẫn được
thuê nhà theo các điều kiện của hợp đồng

- Yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa nhà đang cho thuê trong trường hợp nahf
bị hư hỏng nặng. Điều này xuất phát từ nhu cầu sử dụng nhà ở của bên thuê nhà trong
trường hợp nhà ở bị hư hỏng nặng ảnh hưởng đến cuộc sống của bên thuê thì bên thuê
có quyền yêu cẩu bên cho thuê phải sửa chữa bất kỳ lúc nào mà không cần phải đến
định kỳ bảo dưỡng.
- Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 2
khoarn3 điều 498 bộ luật này. Việc quy định như vậy là để đảm bảo quyền lợi của bên
thuê nhà khi lợi ích của họ không được đảm bảo. Hợp đồng thuê nhà ở có mục đích
chính là thuê nhà để ở tuy nhiên khi mục đích đó không được đảm bảo thì bên thuê
nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và phải báo trước cho bên cho
thuê nhà trước một tháng.
4.Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
4.1.Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà
vô hiệu.
*Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm về điều kiện của chủ thể.
Hợp đồng thuê nhà là hợp đồng thuê tài sản, cho nên điều kiện của chủ thể cho
thuê và đi thuê phải thỏa mãn các điều kiện do luật định. Đối với bên cho thuê phải
đáp ứng đầy đủ các điều kiện của các chủ thể như pháp nhân, cá nhân, tổ chức khác
hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ cho thuê nhà. Đối với cá nhân cho thuê nhà và thuê
nhà phải có năng lực hành vi dân sự. Nếu nhà ở thuộc sở hữu chung của bên thuê thì
phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng chủ sở hữu chung nhà cho thuê
và đều có tên trong hợp đồng cho thuê nhà ở và cùng ký vào hợp đồng cho thuê nhà.
Đối với bên thuê nhà nếu là tổ chức thì phải có chữ ký của người đại diện theo pháp
luật và được đóng dấu. Nếu không đáp ứng được các điều kiện trên thì hợp đồng thuê
nhà sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 127 BLDS.
*Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm ý chí, mục đích của chủ thể khi tham
gia ký kết hợp đồng.


Để đảm bảo nguyên tắc tự nguyện cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng dân sự

nói chung và hợp đồng thuê nhà ở nói riêng, pháp luật dân sự cũng đã quy định một
trong các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực đó là các bên chủ thể tham gia giao kết
phải hoàn toàn tự nguyện. Theo đó hợp đồng thuê nhà ở nếu không đảm bảo được sự
tự nguyện sẽ bị vô hiệu. Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm sự tự nguyện bảo
gồm:
- Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do nhầm lẫn.
- Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do bị lừa dối; đe dọa
- Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do một trong các bên chủ thể không nhận thức và
làm chủ được hành vi của mình tại thời điểm ký kết.
- Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do không có sự đồng thuận của các đồng sở hữu.
*Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm về nội dung của hợp đồng.
Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm về mặt nội dung của hợp đồng, hay
nói cách khác nội dung của hợp đồng thuê nhà ở vi phạm điều cấm của pháp luật, trái
đạo đưuc xã hội thì hợp đồng sẽ vô hiệu. Có thể thấy, hợp đồng thuê nhà ở vi phạm
điều kiện nội dung của hợp đồng xảy ra ba trường hợp:
Thứ nhất, nội dung của hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức
xã hội. ví dụ: hợp đồng thuê nhà ở nhưng thực chất lại sử dụng vào mục đích khác.
Thứ hai, hợp đồng thiếu một trong các điều khoản mang tính bắt buộc của một
hợp đồng thông thường như: tên, địa chỉ của các bên; hiện trạng căn nhà;…
Thứ ba: một trong các nội dung mang tính chất bắt buộc của hợp đồng vi phạm
quy định của pháp luật. cụ thể là đối với những trường hợp pháp luật quy định khung
giá cho thuê nhà nhưng giá cho thuê trong hợp đồng thuê nhà do các bên thỏa thuận
nằm ngoài khung giá đó. Trường hợp này, khi một trong các bên tham gia ký kết hợp
đồng khởi kiện, tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu.
*Hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm các quy định bắt buộc về hình thức
của hợp đồng.


Theo quy định thì hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, phải có
chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã đối với nhà ở tại nông

thôn, và phải đăng ký với co quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp cá
nhân cho thuê nhà ở dưới 6 tháng, bên cho thuê là tổ chức có chức năng kinh doanh
nhà ở hoặc thuê nhà ở xã hội.
Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu do vi phạm các quy định bắt buộc về
hình thức của hợp đồng khi hợp đồng có thời hạn trên 6 tháng nhưng không thực hiện
bằng văn bản hoặc không được công chứng chứng nhận, không được chứng thực hoặc
không đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. trong trường hợp này, theo yêu
cầu của một hoặc các bên toàn án, co quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá
thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu.
*Hậu quả pháp lý của hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu.
Khi hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu thì hậu quả được quy định tại điều 137 BLDS
như sau:
Thứ nhất: hợp đồng thuê nhà ở vô hiệu thì hợp đồng đó không làm phát sinh
thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của cá bên. Khi đó pháp luật sẽ không
thừa nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng và nó sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm
dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của bên thuê nhà và bên cho thuê nhà ở.
Thứ hai: bên cho thuê nhà và bên thuê nhà ở sẽ phải khôi phục lại tình trạng tài
sản ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng
hiện vật thì hoàn trả bằng tiền: bên cho thuê lấy lại nhà, bên thuê lấy lại tiền đặt cọc.
Thứ ba, bên nào có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường.
4.2.Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
a.Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng là một trường hợp đặc biệt của việc chấm dứt
hợp đồng thuê nhà, nó được quy định tại điều 498 BLDS. Theo đó:


*Bên cho thuê nhà có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
ở khi bên thuê có một trong các hành vi sau:
a. Bên thuê không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong 3 tháng trở lên mà không có

lý do chính đáng. Nghĩa vụ trả tiền thuê nhà là nghĩa vụ chính và chủ yếu của bên thuê
nhà. Mục đích của bên cho thuê là hưởng một lợi ích vật chất nhất định từ việc cho
thuê ngôi nhà hoặc diện tích nhà của mình. nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà thì vi
phạm nghĩa vụ chính của hợp đồng và mục đích của bên cho thuê nhà không đạt được.
để bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê nhà trong trường hợp bên thuê nhà không trả
tiền thuê liên tiếp trong 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê
nhà có quyền yêu cầu đơn phương chấm dứt hợp đồng.
b. Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Mục đích thuê nhà ở đây là để ở, vì
vậy trong trường hợp bên thuê nhà tự ý chuyển mục đích thuê ngôi nhà thì bên cho
thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.
c. Cố ý làm hư hỏng nghiêm trọng.
d. Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang
thuê mà không được sự đồng ý của bên cho thuê.
e. Để đảm bảo cho việc sinh hoạt trong các khu nhà được bình yên, pháp luật có
quy định nếu bên thuê nhà có hành vi làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh
hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh thì….
*Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên cho
thuê bồi thường thiệt hại khi bên thuê nhà có một trong các hành vi sau:
a. không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng….
b. Bên cho thuê tăng giá bất hợp lý…
c. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu quyền
sử dụng nhà ở bị hạn chế lợi ích của người thứ ba.
b. Chấm dứ hợp đồng thuê nhà ở.
Theo điều 499 BLDS và điều 102 luật nhà ở 2005 hợp đồng thuê nhà ở chấm
dứt trong các trường hợp sau:


Thứ nhất: thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì
hợp đồng thuê nhà chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê
nhà biết việc đòi nhà. Như ta đã biết giao kết hợp đồng thuê nhà ở thì các bên có thỏa

thuận một thời hạn nhất định tồn tại giá trị của hợp đồng tức là thời hạn phát sinh
quyền và nghĩa vụ của các bên, hết thời hạn này thì quyền và nghĩa vụ chấm dứt khi
đó thì hợp đồng thuê nhà đương nhiên chấm dứt. Trong trường hợp trong hợp đồng
không xác định thời hạn nhằm bảo vệ cho lợi ích của người thuê nhà ở các nhà làm
luật đã đưa ra thời hạn sáu tháng để bên thuê nhà có thời gian tìm được nhà mới ổn
định cuộc sống.
Thứ hai: nhà cho thuê không còn.
Trong hợp đồng thuê nhà thì đối tượng của hợp đồng là nhà ở hoặc diện tích nhà
tính bằng mét vuông. Khi nhà cho thuê hoặc diện tích nhà cho thuê không còn do một
nguyên nhân nào đó thì đối tượng của hợp đồng thuê nhà ở không còn nữa thì đương
nhiên hợp đồng chấm dứt.
Thứ ba: Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống.
Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê và bên cho
thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả
tiền thuê theo thỏa thuận hoặc theo pháp luật quy định. Như vậy, khi bên thuê nhà chết
mà không có ai cùng chung sống thì khi đó không thể tồn tại sự thỏa thuận của các bên
trong quan hệ thuê nhà ở tức là không thể phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên.
Vì vật, hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt.
Thứ tư: Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do
thực hiện quy hoạch xây dựng của nhà nước.
Trong trường hợp này có thể hiểu đối tượng là nhà cho thuê đã bị phá bỏ vì
những nguyên nhân khách quan, khi đó đối tương là nhà cho thuê không còn nữa, vì
thế hợp đồng thuê nhà ở sẽ chấm dứt.


C.Thực trạng tranh chấp về hoạt động thuê nhà ở và định hướng hoàn thiện.
1.Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.
Pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể để điều chỉnh quan hệ thuê nhà
ở nhưng, trên thực tế những tranh chấp phát sinh trong quan hệ này vẫn diễn ra phổ
biến. Thực trạng này xảy ra là do rất nhiều nguyên nhân nhưng chủ yếu là những

nguyên nhân sau:
-Trong xã hội ý thức và nhận thức phát luật nói chung cũng như các quy định của
pháp luật về hợp đồng thuê nhà ở của người dân còn nhiều hạn chế. Khi ý thức chấp
hành nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật cũng như khả năng nhận biết rõ các quy
định phát luật của mỗi người dân còn chưa cao đã dẫn tới tình trạng các bên tham gia
hoạt động có những hành vi vi phạm hình thức hoạt động bởi hợp đồng thường được
các bên giao kết trên cở sở tình cảm hay thói quen, những hành vi vi phạm nghĩa vụ đã
cam kết xảy ra phổ biến bởi chính mỗi chủ thể không có ý thức nghiêm chỉnh thực
hiện các quyền và nghĩa vụ khi đã xác lập hợp đồng.
-Cơ sở pháp luật về chế định hợp đồng nhà ở còn bộc lộ những điểm bất cập. Khi
xây dựng, ban hành văn bản pháp luật có những điều luật không còn phù hợp với thực
tế khách quan diễn ra quan hệ thuê nhà ở dẫn tới tình trạng những quy định không thể
kịp thời được giao dịch thuê nhà ở, có những văn bản pháp luật có nội dung mâu thuẫn
trái ngược nhau khi đưa về cùng 1 nội dung cụ thể trong hợp đồng thuê nhà ở. Vì thế
gây khó khăn không chỉ cho những chủ thể tham gia mà còn là “ đối với những người
làm công tác bảo vệ pháp luật khi áp dụng các quy định đó để bảo vệ quyền lợi của
đương sự dễ dẫn tới tình trạng tranh chấp kéo dài, phải giải quyết nhiều lần tại nhiều
cấp xét xử ”.
-Không chỉ vậy, trong các quy định của pháp luật còn có nhiều điều luật quy
định nội dung chưa cụ thể rõ ràng như quy định hợp đồng thuê nhà ở phải thực hiện
thủ tục đăng kí tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mới đáp ứng điều kiện về hình
thức của hợp đồng, nhưng 1 thời gian dài mà pháp luật lại không có quy định cụ thể,
rõ ràng về cơ quan có thẩm quyền tiến hành đăng kí hợp đồng thuê nhà ở, nên khi có
tranh chấp xảy ra hợp đồng có thể bị tuyên bố vô hiệu theo Điều 134 BLDS 2005 vì
thủ tục đăng kí hợp đồng thuê nhà ở dường như không được các bên chủ thể thực hiện
trên thực tế. Chính vì vậy quyền lợi các bên không được đảm bảo.


-Ở những vùng sâu, vùng khó khăn của đất nước thì nhận thức pháp luật cũng
như ý thức tuân thủ của người dân còn hạn chế, thế nên hành vi vi phạm diễn ra khá

phổ biến.
-Khi nhu cầu về nhà ở của các tầng lớp dân cư ngày càng tăng do sự di cư nhanh
của các tầng lớp lao động đến các thành phố lớn và ở đây cũng tập chung lượng học
sinh, sinh viên rất lớn. Trong khi đó thì quỹ nhà ở còn hạn chế không đáp ứng đủ nhu
cầu của người dân tạo nên sức ép về nhà ở đối với xã hội, bởi thế dẫn tới hiện tượng
bên thuê phải chấp nhận giao kết hợp đồng với những bất lợi nhất định như: giá điện
nước cao, diện tích nhà hẹp… bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý. Do những
nguyên nhân trên mà quyền lợi của mỗi bên có thể bị xâm phạm, khi đó những tranh
chấp giữa các bên nảy sinh về số lượng nhiều và tính chất cũng phức tạp.
3.Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật.
Sửa đổi một số quyết định của pháp luật để phù hợp với thực tế diễn ra của quan
hệ thuê nhà ở, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.
Về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê không trả tiền
thuê liên tục trong ba tháng tăng mà không có lý do chính đáng. Trên thực tế thì mặc
dù bên thuê có những hành vi vi phạm nghĩa vụ trả tiền nhà nhưng bên cho thuê không
thực hiện được quyền này của mình. Để đảm bảo quyền này của bên cho thuê có tính
khả thi hơn thì pháp luật nên quy định “bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng khi tổng số tiền thuê nhà mà bên thuê còn nợ không thấp hơn tổng
số tiền thuê của ba tháng” đây có thể là kết quả của bên thuê vi phạm nghĩa vụ trả tiền
nhà trong ba tháng liên tục nhưng cũng có thể là tổng số tiền của những lần mà bên
thuê không trả đủ.
Tình trạng bên thuê nhà tự ý tăng giá thuê nhà bất hợp lý diễn ra ngày càng nhiều
nhất tại các khu nhà trọ sinh viên, cứ ba đến bốn tháng lại tăng giá một lần, trong khi
đó thì bên thuê vẫn phải chấp nhận trả tiền thuê theo giá tăng của chủ nhà bởi nhu cầu
về nhà ở thì nhiều, quỹ nhà ở cho thuê còn hạn hẹp. Vì vậy để đảm bảo quyền lợi của
bên thuê chủ yếu là tầng lớp học sinh, sinh viên và người lao động có thu nhập thấp thì
pháp luật nên quy định về khoảng thời gian giữa những lần tăng giá thuê nhà mà bên
cho thuê được phép cũng như tỷ lệ phần trăm của giá thuê nhà mới so với giá thuê nhà
các bên đã thỏa thuận ban đầu.

Cần có một số quy định cụ thể hơn về những trường hợp được phép tăng giá thuê
nhà để đảm bảo cho quyền và lợi ích của hai bên.
Về quy định “ người đang ở cùng với bên thuê ” thì pháp luật cần có quyết định
rõ ràng cụ thể để xác định tư cách chủ thể của những người này, tạo sự thống nhất
trong việc áp dụng các quy định của pháp luật đồng thời bảo đảm quyền lợi của bên
cho thuê.
Cần có quyết định thống nhất giữa hai văn bản pháp luật là Luật nhà ở 2005 và
BLDS 2005 về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bên cho thuê khi bên cho thuê
cố ý làm nhà ở hư hỏng. Luật nhà ở 2005 vẫn quyết định theo tinh thần của BLDS
2005 về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê chỉ được thực hiện
khi bên thuê làm nhà ở hư hỏng nghiêm trọng. Bởi nếu chỉ là hư hỏng nhỏ mà bên cho
thuê vẫn đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quyết định của Luật nhà ở 2005 sẽ ảnh
hưởng đến quyền lợi của bên thuê, dễ dấn tới tranh chấp nảy sinh.
* Ngoài ra thì nhà nước cần có những biện pháp khác để hạn chế những tranh
chấp nảy sinh trong quy định thuê nhà ở như:
Cần có những kiểm tra giám sát trực tiếp trong những quan hệ thuê nhà để có
những biện pháp điều chỉnh kịp thời và phù hợp
Khi những giao dịch thuê nhà ở ngày càng nhiều trong khi ý thức và nhận thức
pháp luật nói chung và pháp luật về giao dịch thuê nhà ở nói riêng của người dân còn
chưa cao thì việc tuyên truyền phổ biến giao dich pháp luật nhất là những quy định về
thuê nhà ở là đặc biệt cần thiết với những mục đích để người dân hiểu và thực hiện
theo đúng pháp luật hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra đồng thời việc tuyên
truyền, phổ biến pháp luật cần tập trung vào các vùng khó khăn nơi mà trình độ văn
hóa còn thấp.

KẾT LUẬN
Trên đây là những tìm hiểu và phân tích những vấn đề liên quan đền hợp đồng
thuê nhà ở. Có thể nói đây là một vấn đề nóng khi tình hình nước ta đang phát triển,
dân số đang tăng và nhu cầu về nó của con người ngày càng lớn. Để có thể đáp ứng

được vấn đề này chúng ta cần tìm hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật, đồng thời


các cơ quan có thẩm quyền cần có những quy định cụ thể và những định hướng phù
hợp để đáp ứng kịp thời và khác phục những khó khăn trước mắt.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trường Đại Học Luật Hà Nội, giáo trình Luật Dân Sự VN tập 2.
2. Bộ luật dân sự 2005.
3. Luật nhà ở 2005.
4. Nghị định 90/2006/NĐ – CP ngày 6/9/2006 của chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
5. Thông tư liên tịch 4/2006/TTLT - BTP – BTNMT ngày 13/6/2006.
6.

www.sinhvienluat.vn

7.

www.cafeluat.com