Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM QUỲNH LAN

HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

PHẠM QUỲNH LAN

HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS. Nguyễn Thị Quế Anh

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết

quả nêu trong Luận văn chƣa đƣợc công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy
và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả
các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo
vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƢỜI CAM ĐOAN

Phạm Quỳnh Lan


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS:

Bộ luật Dân sự

LĐĐ:

Luật Đất đai

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

NSDĐ:

Ngƣời sử dụng đất
GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các chữ viết tắt
MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1.................................................................................................... 6
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................................... 6
1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất . 6
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất ........................................ 6
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất .............................. 13
1.1.3. Vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị
trƣờng ............................................................................................................ 18
1.2. Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất .................... 19
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất .............. 19
1.2.2. Nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất................................. 25
1.2.3. Hình thức của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ............................... 26
CHƢƠNG 2.................................................................................................. 31
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT .................................................................................................. 31
2.1. Khái lƣợc quy định của pháp luật Việt Nam về thuê quyền sử dụng
đất và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất từ 1993 đến nay ..................... 31
2.1.1. Giai đoạn từ 1993 đến 2003 ................................................................ 31
2.1.2. Giai đoạn từ 2003 đến nay .................................................................. 33

2.2. Đối tƣợng của hợp đồng thuê quyền sử đụng đất ............................. 36


2.3. Chủ thể của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ................................ 38
2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê quyền sử dụng
đất

......................................................................................................... 42

2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê .................................................. 42
2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê ......................................................... 45
2.5. Trình tự và thủ tục đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất ........ 50
2.5. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất .................................... 52
2.6. Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp
đồng thuê quyền sử dụng đất ..................................................................... 53
CHƢƠNG 3.................................................................................................. 58
PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT .......... 58
VỀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................. 58
3.1. Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất........................................................................................................ 58
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất........................................................................................................ 60
3.2.1. Hoàn thiện quy định pháp luật về hình thức và nội dung của hợp đồng60
3.2.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng62
3.2.3. Hoàn thiện quy định của pháp luật về điều kiện cho thuê đất ............ 63
3.2.4. Hoàn thiện một số quy định khác về thuê quyền sử dụng đất ............ 65
3.3. Một số giải pháp bổ trợ nhằm nâng cao chất lƣợng thi hành pháp
luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ................................................. 66
KẾT LUẬN .................................................................................................. 72
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................... 74

PHỤ LỤC ....................................................................................................... 1


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Từ xƣa đến nay đất đai luôn đƣợc coi là nguồn tài nguyên thiên nhiên
quý giá, lịch sử loài ngƣời đã chứng kiến không ít những cuộc chiến tranh
xuất phát từ nguyên nhân tranh giành nguồn tài sản vô giá này. Đất đai đƣợc
nhắc đến nhiều với tƣ cách là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các
khu dân cƣ, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia,
nhƣng quan trọng hơn cả đất đai là một trong những thành phần quan trọng
bậc nhất của môi trƣờng sống [33], là nơi chứng kiến sự sinh trƣởng, phát
triển của loài ngƣời, nơi mà gắn với nó, là những giá trị lịch sử, vật chất và
tinh thần vô cùng to lớn.
Trải qua hơn bốn ngàn năm lịch sử dựng nƣớc và giữ nƣớc, mỗi tấc đất
của tổ quốc Việt Nam ngày hôm nay là thành quả của sự đấu tranh, hi sinh
của các thế hệ nhân dân. Trong thời kì phong kiến và thời kì bị thực dân, đế
quốc xâm lƣợc, đất đai luôn nằm trong tay tầng lớp thống trị, cho đến khi
Cách mạng tháng 8 thành công, nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa ra đời, đất
đai mới thực sự thuộc về tay nhân dân. Luật Đất đai đầu tiên của nƣớc ta đƣợc
ban hành sau thành công của Cách mạng tháng 8 vào ngày 29 tháng 12 năm
1987 đã khẳng định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất
quản lý", tuy nhiên pháp luật đất đai thời kì này mới chỉ quy định “Nhà nước
đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên
đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả
đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho
người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy đinh” [31, Điều 3].
Với sự ra đời của Hiến pháp 1992, nhiều nội dung quan trọng đƣợc thay đổi,
trên cơ sở đó Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp, đánh
dấu bƣớc ngoặt mới khi cho phép các chủ thể có quyền chuyển nhƣợng, cho

1


thuê quyền sử dụng đất, đây chính là tiền đề cơ bản cho các quan hệ đất đai
vận động phù hợp với cơ chế thị trƣờng. Kế tiếp tinh thần đó, Luật Đất đai
2003 và mới đây nhất là Luật Đất đai 2013 tiếp tục quy định chuyển quyền sử
dụng đất bao gồm chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong những
năm gần đây, bên cạnh các giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, các
giao dịch về thuê quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến hơn do tính chất linh
hoạt, đơn giản và phù hợp với điều kiện kinh tế của các chủ thể hoạt động sản
xuất kinh doanh. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, càng nhiều giao dịch
thuê quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện thì càng nảy sinh nhiều mâu thuẫn,
tranh chấp và vi phạm pháp luật trong hoạt động này. Đây là lý do chính để
học viên nghiên cứu và tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất, từ đó góp phần đóng góp ý kiến và hoàn thiện pháp luật về đất đai.
Từ những nguyên nhân trên đây, học viên đã quyết định chọn đề tài "Hợp
đồng thuê quyền sử dụng đất" làm đề tài luận văn thạc sĩ.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, những nghiên cứu của các chuyên gia, nhà khoa
học tập trung chủ yếu vào thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp
luật về chuyển quyền sử dụng đất, thị trƣờng quyền sử dụng đất nhƣ luận văn
tiến sĩ luật học “Cơ sở lý luận và thực tiễn về tặng cho quyền sử dụng đất”
của tác giả Nguyễn Hải An, luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả
Nguyễn Hoài Nam, luận văn thạc sĩ luật học “Xây dựng và hoàn thiện pháp
luật thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Nga,
luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung,

luận văn thạc sĩ luật học “Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2


ở theo quy định của pháp luật Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy,
luận án tiến sĩ luật học “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao
dịch dân sự và kinh tế” của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận văn thạc sĩ
luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ
luật dân sự Việt Nam 2005” của tác giả Nguyễn Ngọc Tuyến, luận văn thạc sĩ
luật học “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước
ta” của tác giả Trần Đăng Vinh. Các công trình nghiên cứu trên tập trung chủ
yếu vào nghiên cứu các loại hình chuyển quyền sử dụng đất nhƣ chuyển
nhƣợng, tặng cho quyền sử dụng đất, và chƣa có một công trình nghiên cứu
khoa học nào nghiên cứu một cách đầy đủ và toàn diện về hợp đồng thuê
quyền sử dụng đất. Trên cơ sở kế thừa những đánh giá và nghiên cứu của các
nhà khoa học, các tác giả đi trƣớc, học viên đã nghiên cứu một cách có hệ
thống quy định của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, từ đó phân tích và đƣa
ra những nhận định, đánh giá cá nhân các quy định pháp luật về hợp đồng
thuê quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
Từ những phân tích, đánh giá các quy định pháp luật về thuê quyền sử
dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật trong lĩnh vực này, tác giả đã đề xuất
kiến nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử
dụng đất.
3. Mục đích, phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu của đề tài
Pháp luật Việt Nam hiện hành có quy định về các loại quan hệ chuyển
dịch quyền sử dụng đất nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê
lại, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn, thừa kế quyền sử dụng đất. Trong
đó, tác giả lựa chọn nghiên cứu một loại quan hệ pháp luật khá phổ biến hiện
nay nhƣng chƣa có nhiều công trình nghiên cứu sâu, đó là quan hệ pháp luật

trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa các chủ thể là các cá nhân, tổ
chức có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự.

3


Luận văn không nghiên cứu về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng mà bên cho
thuê là Nhà nƣớc.
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định
pháp luật về quan hệ pháp luật trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất để trên
cơ sở đó đƣa ra những phƣơng hƣớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về
vấn đề này.
Để đạt đƣợc mục đích trên, tác giả đi sâu phân tích các khái niệm cơ
bản, có liên quan đến vấn đề quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất và
phân tích các nội dung của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật Việt Nam.
4. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu, các phƣơng pháp nghiên cứu chủ
yếu đƣợc áp dụng trong quá trình thực hiện đề tài bao gồm:
- Phƣơng pháp luận triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của
chủ nghĩa Mác-Lênin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và đƣờng lối của Đảng và Nhà
nƣớc về đất đai;
- Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng các phƣơng pháp khác nhƣ phƣơng
pháp so sánh, phân tích, thống kê, tổng hợp, đối chiếu, suy luận ... để nghiên
cứu các vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về thuê quyền sử dụng đất ở
Việt Nam.
5. Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu
Các kết quả nghiên cứu này có thể đƣợc sử dụng làm tài liệu tham
khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề
tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về

hợp đồng thuê quyền sử dụng đất ở nƣớc ta.
6. Kết cấu của luận văn

4


Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung
của luận văn gồm 3 chƣơng:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thuê quyền sử dụng và hợp đồng thuê
quyền sử dụng đất.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và thực
tiễn giải quyết tranh chấp
Chương 3: Phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê
quyền sử dụng đất.

5


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ "quyền sử dụng đất" đƣợc
nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đều
không đƣa ra khái niệm thế nào là quyền sử dụng đất. Để tìm hiểu nội hàm
của khái niệm này, cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau.
Các điều kiện kinh tế - chính trị, pháp luật, lịch sử, phong tục tập quán của
các quốc gia sẽ tạo nên những quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất

Dƣới góc độ pháp lý, quyền sử dụng là một trong ba quyền của chủ sở
hữu bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt [36, Điều 164]. Các chủ
thể khác không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng hoặc quyền chiếm
hữu và định đoạt theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu [36, Điều 173].
Dƣới góc độ lịch sử, kinh tế - chính trị, các quốc gia có hình thức sở
hữu khác nhau sẽ dẫn tới các cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất. Trên
thực tế, đối với các nƣớc thừa nhận hình thức sở hữu tƣ nhân về đất đai,
ngƣời sở hữu đất đai là cá nhân, tổ chức có đầy đủ các quyền năng của chủ sở
hữu, đƣợc quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở
hữu của mình, khi đó quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu. Ví dụ
tại Anh, quyền tƣ hữu về đất đai đƣợc pháp luật thừa nhận, luật pháp nƣớc
Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh mặc dù hình thức
sở hữu này chỉ mang tính tƣợng trƣng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý

6


nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật. Ngoài ra nữ hoàng cũng sở hữu những diện
tích đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà
nƣớc [19]. Đối với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu toàn dân về đất đai
nhƣ Việt Nam, Trung Quốc, chỉ có Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu duy nhất
và có đủ ba quyền năng của chủ sở hữu, tuy nhiên Nhà nƣớc không trực tiếp
chiếm hữu và sử dụng đất mà giao lại cho các cá nhân, tổ chức sử dụng. Nhƣ
vậy, khái niệm quyền sử dụng đất ở các nƣớc này sẽ có những điểm khác biệt.
Tại Trung Quốc trƣớc năm 1978, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên
Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ra đời đã tạo ra
những thay đổi căn bản, theo đó đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nƣớc, đất đai
nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lƣu, đồi núi tự lƣu
cũng thuộc về sở hữu tập thể [43, Điều 10]. Tƣơng tự nhƣ Trung Quốc, quan
hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam đã có nhiều chuyển biến qua từng giai đoạn.

Trong thời kì phong kiến, nhà vua có quyền sở hữu tuyệt đối và tối cao với
công thổ quốc gia, bên cạnh đó hình thức sở hữu của cộng đồng làng xã nhƣ
tịch điền, công thổ và sở hữu tƣ nhân cũng đƣợc thừa nhận và bảo vệ. Trong
quá trình nƣớc ta bị thực dân, đế quốc đô hộ, với đặc trƣng của chế độ tƣ bản,
chế độ sở hữu tƣ nhân đƣợc duy trì và phát triển, nghĩa là đất đai thuộc sở hữu
cá nhân, phần lớn đất đai nằm trong tay giới địa chủ, quan lại. Cho đến khi
Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, trong thời kì đầu, nhà nƣớc ta vẫn
công nhận chế độ sở hữu tƣ nhân đối với đất đai của các chủ sở hữu từ thời
Pháp thuộc để lại, cụ thể bằng quy định tại Hiến pháp 1946 "quyền tƣ hữu tài
sản của công dân Việt Nam đƣợc bảo đảm" [29, Điều 12]. Sự công nhận này
còn đƣợc tiếp tục duy trì và khẳng định trong Điều 11 Hiến pháp 1959: "Hình
thức sở hữu của Nhà nước là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã
tức là hình thành sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của
người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc".

7


Ngày 18/12/1980, Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
đã thông qua Hiến pháp 1980 với nhiều thay đổi quan trọng về chế độ sở hữu
và sử dụng đất đai, sau một thời gian dài thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình
thức sở hữu khác nhau trong nền kinh tế: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý" [30, Điều 19]. Các văn bản pháp luật đƣợc ban
hành trong thời kì sau đó nhƣ Luật Đất đai 1987, Hiến pháp 1992, Luật Đất
đai 1993, Luật Đất đai 2003, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đều khẳng
định lại nội dung này.
Nhƣ vậy, qua tiến trình lịch sử, ở nƣớc ta đã tồn tại nhiều hình thức sở
hữu đất đai đa dạng: sở hữu nhà nƣớc, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sở
hữu tƣ nhân và sở hữu toàn dân về đất đai. Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời đến
nay, ở nƣớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn

dân.
Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là đại điện
chủ sở hữu đƣợc xác lập, Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không trực
tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà
nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền
sử dụng đất để sử dụng [38, Điều 4, 5], từ đó khái niệm quyền sử dụng đất ra
đời. Đây là một khái niệm rất quan trọng, song hiện nay trong hệ thống pháp
luật đất đai không có một khái niệm chung về quyền sử dụng đất do các nhà
làm luật đƣa ra, và trên thực tế cũng đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau
về khái niệm quyền sử dụng đất.
Có thể nói, khái niệm quyền sử dụng đất là một khái niệm đặc thù, xuất
phát từ việc thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta. Điều 192
BLDS 2005 quy định "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản". Theo quy định của pháp luật, một quyền đƣợc coi

8


là quyền tài sản nếu nó trị giá đƣợc bằng tiền và có thể chuyển giao [36, Điều
181]. Căn cứ vào các dấu hiệu trên thì quyền sử dụng đất cũng là một loại
quyền tài sản.
Có quan điểm nhận định "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những
thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất
hoặc chuyển quyền đó cho người khác" [51, tr17]. Quan điểm trên đã đƣa ra
những nội dung cơ bản của quyền sử dụng đất, đó là ngƣời có quyền sử dụng
đất đƣợc thực hiện các hành vi để khai thác các thuộc tính có lợi từ đất một
cách hợp pháp và đƣợc chuyển quyền khai thác cho chủ thể khác. Tuy nhiên
việc khai thác và chuyển quyền sử dụng chỉ đƣợc thực hiện trong thời gian
Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất... hay việc thực hiện các quyền này phải tuân

theo quy định của pháp luật thì khái niệm chƣa đề cập tới.
Quan điểm khác cho rằng "Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng
trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại
đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền" [48, tr14]. Quan điểm này
xem xét quyền sử đụng đất dƣới hai góc độ. Dƣới góc độ kinh tế thì quyền sử
dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các chủ thể sử dụng đất.
Dƣới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện trong những giới hạn
nhất định do Nhà nƣớc đặt ra. Trong khi quyền sử dụng đất ở nƣớc ta đƣợc
thực hiện trong những thời hạn nhất định chứ không tồn tại mãi mãi, cả hai
khái niệm đã trình bày đều chƣa nêu ra đƣợc đặc điểm này.
TS. Lê Xuân Bá cho rằng "Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành
của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, Nhà nước
trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất
những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất,
theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất" [1,

9


tr83]. Khái niệm trên đã chỉ ra tƣơng đối đầy đủ đặc điểm của quyền sử dụng
đất, bản chất quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai,
đồng thời xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn
của từng loại chủ thể.
Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tƣ pháp thì:
"Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc
được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng" [42, tr655]. Khái
niệm trên đã xác định quan hệ giữa Nhà nƣớc và chủ thể sử dụng đất, nguồn
gốc sử dụng đất của các chủ thể do đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê hoặc

chuyển giao từ chủ thể khác.
Các quan điểm đƣợc phân tích nêu trên đã phản ánh đƣợc bản chất của
của quyền sử dụng đất, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, quyền sử dụng
đất không chỉ đƣợc hiểu là quyền khai thác và hƣởng những hoa lợi về đất đai
mà đã trở thành một loại quyền về tài sản có giá trị đƣợc giao lƣu trên thị
trƣờng. Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, tác giả xin đƣa ra khái niệm về
quyền sử dụng đất nhƣ sau:
"Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, do Nhà nước trao cho những
chủ thể nhất định để khai thác công dụng của đất, hưởng những thành quả
lao động, kết quả đầu tư trên đất trong thời hạn sử dụng đất và cho phép
chuyển quyền từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những điều kiện, trình tự
và thủ tục do pháp luật quy định".
1.1.1.2. Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Trƣớc hết, cần khẳng định rằng quyền sử dụng đất là quyền tự nhiên, từ
thời tiền sử, con ngƣời đã thực hiện các hoạt động trồng trọt, săn bắt, hái
lƣợm trên những mảnh đất màu mỡ mà họ khai phá ra. Cùng với sự phát triển
của xã hội loài ngƣời và sự ra đời của nhà nƣớc, đất đai dần bị phân chia, tuy

10


nhiên điều đó không làm thay đổi thực tế rằng con ngƣời khi sinh ra đã có
quyền sử dụng đất đai, mặc dù mỗi quốc gia đều có những quy định khác
nhau về cách thức sử dụng quyền năng đó.
Ở Việt Nam, Hiến pháp và các đạo luật đều khẳng định đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, trong đó Nhà nƣớc là tổ chức đại diện chủ sở hữu, quản lý
thống nhất đất đai trên phạm vi cả nƣớc. Với tƣ cách là chủ sở hữu, Nhà nƣớc
có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, nhƣng trên thực tế Nhà nƣớc
không trực tiếp sử dụng đất mà giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử
dụng với mục đích phục vụ cho việc phát triển kinh tế và đời sống xã hội, đổi

lại các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho
Nhà nƣớc dƣới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất.
Nhƣ vậy, có thể thấy rằng có hai chủ thể có quyền sử dụng đất ở Việt
Nam, đó là quyền sử dụng đất của đại diện chủ sở hữu - Nhà nƣớc và quyền
sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất
đƣợc coi là một loại tài sản, nếu nhƣ trong quan hệ dân sự, các chủ sở hữu tài
sản có quyền tự thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình, định đoạt số phận
pháp lý của tài sản thì quyền sử dụng đất do Nhà nƣớc trao ngƣời sử dụng tuy
là tài sản của họ, song lại là quyền tài sản đặc biệt. Cũng bởi tính chất này mà
quyền sử dụng đất có những đặc điểm riêng so với với các loại tài sản khác,
thể hiện ở các mặt sau:
Thứ nhất, quyền sử dụng đất đƣợc hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai. Ở đây có sự tách bạch nhất định giữa quyền sở hữu đất
đai và quyền sử dụng đất đai, chủ sở hữu đất đai là "toàn dân", tuy nhiên tập
thể này sẽ không thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà phải thông qua đại
diện là Nhà nƣớc, từ đó Nhà nƣớc sẽ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình. Các chủ thể này đƣợc phép chuyển quyền sử dụng đất

11


của mình cho chủ thể khác nên quyền sử dụng đất đã trở thành một quyền
tƣơng đối độc lập.
Thứ hai, quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất
đai. Trong đó quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, có trƣớc, còn quyền sử
dụng đất là quyền có sau, chỉ đƣợc hình thành sau khi chủ thể sử dụng đất
đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Sau khi
đƣợc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất, ngƣời sử dụng đất có quyền khai
thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất
định nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình. Mặc dù là một quyền năng tƣơng đối

độc lập, nhƣng quyền sử dụng đất không trọn vẹn, đầy đủ nhƣ quyền sở hữu.
Cụ thể, ngƣời sử dụng đất không đƣợc tự mình quyết định mọi vấn đề liên
quan đến quyền sử dụng đất của mình trong quá trình sử dụng đất, mặc dù
những chủ thể này cũng có những quyền năng của chủ sở hữu nhƣ quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo
lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ [38, Khoản 1, Điều 167].
Thứ ba, các chủ thể có quyền sử dụng đất phải tuân thủ theo các điều
kiện, quy định của Nhà nƣớc về đất đai. Chủ thể của quyền sử dụng đất là
ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc cho phép sử dụng đất bằng một trong các
hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất
hoặc công nhận quyền sử dụng đất, khi đó họ có các quyền và nghĩa vụ mà
pháp luật quy định, tuy nhiên chỉ trong thời hạn sử dụng đất [26, tr.184]. Đất
đai là một loại tài sản đặc biệt, do đó khác với các chủ thể của quan hệ pháp
luật dân sự, các chủ thể của quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi pháp luật đất
đai. Cụ thể, để có đƣợc quyền sử dụng loại tài sản này, chủ thể cần đáp ứng
các điều kiện nhất định theo quy định của nhà nƣớc, khi đáp ứng đầy đủ các
điều kiện đó, ngƣời sử dụng đất sẽ đƣợc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

12


đất. Đồng thời, trong quá trình sử dụng đất, ngƣời có quyền sử dụng đất phải
thực hiện các nghĩa vụ đƣợc pháp luật quy định chặt chẽ.
Có thể dễ dàng nhận thấy, việc xác lập quyền sở hữu, khai thác và sử
dụng quyền sử dụng đất hoàn toàn khác so với các loại tài sản thông thƣờng
trong giao lƣu dân sự - khi một ngƣời có thể dễ dàng xác lập quyền sở hữu và
đƣợc toàn quyền khai thác, sử dụng, định đoạt số phận tài sản của mình. Hơn
nữa, không phải quyền sử dụng đất hợp pháp nào cũng có thể chuyển giao.
Pháp luật quy định ngƣời sử dụng đất đƣợc chuyển quyền sử dụng đất của
mình cho chủ thể khác dƣới các hình thức chuyển đổi, tặng cho, chuyển

nhƣợng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng có đủ các quyền
năng nói trên, thông thƣờng chỉ những ngƣời sử dụng đất theo các hình thức
nhƣ giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nƣớc, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê hoặc thuê đất trả trƣớc tiền thuê cho nhiều năm mới đƣợc hƣởng đầy đủ
các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất [18].
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Khái niệm thuê quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất trƣớc hết cũng là một loại hàng hóa nhƣng là loại
hàng hóa đặc biệt, không do con ngƣời tạo ra, không mất đi qua quá trình sử
dụng. Ở những nƣớc có chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai, quyền sử dụng đất
không tách rời quyền sở hữu, trong khi đó ở nƣớc ta, các giao dịch về đất đai
giữa các chủ thể sử dụng đất sẽ có đối tƣợng là quyền sử dụng đất chứ không
phải là quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất nhƣ đã trình bày ở trên bắt nguồn từ
việc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoăc do
nhận chuyển nhƣợng hợp pháp từ ngƣời khác. Chủ thể có quyền sử dụng đất

13


ngoài quyền đƣợc sử dụng, khai thác, hƣởng hoa lợi từ đất còn đƣợc thực hiện
các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác bằng các hình
thức nhƣ chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, tặng
cho, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn. Trong khi việc cho thuê đất của nhà nƣớc
thƣờng mang tính mệnh lệnh, hành chính, thì việc cho thuê quyền sử dụng đất
của các tổ chức, cá nhân mang tính tự nguyện, tự do thỏa thuận theo quy định
của pháp luật dân sự, đất đai.
Từ điển Tiếng Việt do Nhà xuất bản Đà Nẵng phát hành năm 1995 đã
đƣa ra định nghĩa "thuê là việc dùng người hay vật nào đó trong một thời gian

nhất định với điều kiện trả một khoản tiền trong thời gian sử dụng". Đối với
thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam, quyền tài sản
là một loại tài sản [36, Điều 163], do vậy thuê quyền sử dụng đất là một dạng
của thuê tài sản.
Khi cần thuê một mảnh đất để sản xuất, kinh doanh hoặc phục vụ nhu
cầu sinh hoạt, nhiều ngƣời vẫn nhầm lẫn giữa "thuê đất" và "thuê quyền sử
dụng đất". Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nƣớc ta, đây là hai
hình thức thuê tài sản khác nhau. Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Ngọc
Điện đã chỉ rõ: "Thuê đất là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là một thửa đất
từ tay người cho thuê là nhà nước - người chủ chủ sở hữu đối với đất và trở
thành người có quyền sử dụng đất của mình trong thời gian thuê, còn thuê
quyền sử dụng đất tức là người thuê tiếp nhận tài sản thuê là quyền sử dụng
đất từ tay người cho thuê là người có quyền sử dụng đất được nhà nước thừa
nhận và trở thành người có quyền sử dụng đất của người khác trong thời gian
thuê" [4, tr268]. Sự khác biệt này xuất phát từ quyền của nhà nƣớc phát sinh
trên cơ sở sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu,
Nhà nƣớc có quyền định đoạt đất đai với tƣ cách đại diện chủ sở hữu, trong
đó có quyền cho tổ chức, cá nhân thuê đất, và việc cho thuê đất đƣợc thực

14


hiện bằng một quyết định hành chính hoặc hợp đồng cho thuê quyền sử dụng
đất [38, Điều 3 Khoản 8]. Trong khi đó, quyền cho thuê quyền sử dụng đất
của các tổ chức, cá nhân đƣợc phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất đƣợc
nhà nƣớc trao cho hoặc đƣợc nhà nƣớc công nhận. Do tài sản ở đây là quyền
sử dụng đất - một loại quyền tài sản đặc thù gắn với tài sản đặc biệt là đất đai,
ngƣời có quyền sử dụng đất không phải là chủ sở hữu phải đƣợc sự đồng ý
của chủ sở hữu và đáp ứng các quy định của pháp luật về mục đích, thời hạn,
hạn mức sử dụng, giá thuê quyền sử dụng đất. Quyền cho thuê quyền sử dụng

đất theo dạng này bị khống chế bởi thời hạn, diện tích, mục đích, loại đất và
chủ thể có quyền sử dụng đất.
Tóm lại, thuê quyền sử dụng đất là việc ngƣời thuê tiếp nhận tài sản
thuê là quyền sử dụng đất từ ngƣời cho thuê trong một thời hạn nhất định và
ngƣời cho thuê đƣợc nhận lại một khoản vật chất tƣơng ứng. Việc thuê quyền
sử dụng đất đƣợc thực hiện bằng hợp đồng, khi đó bên thuê có quyền và
nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
1.1.2.2. Đặc điểm của thuê quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản, tức là thuê quyền sử dụng đất có
đầy đủ các đặc điểm chung của thuê tài sản và phải tuân thủ các quy định
chung về thuê tài sản tại BLDS. Việc thuê tài sản trƣớc hết là sự thỏa thuận
của các bên, đƣợc lập thành hợp đồng, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho
bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê [36,
Điều 480]. Ngoài ra, do tính chất đặc thù của loại tài sản này, thuê quyền sử
dụng đất có một số đặc điểm riêng sau:
Thứ nhất, không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tƣợng
của quan hệ thuê quyền sử dụng đất, mà chỉ những quyền sử dụng đất đƣợc
pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm cho thuê mới trở thành đối tƣợng của
cho thuê quyền sử dụng đất [38, Điều 167]. Quyền sử dụng đất trong quan hệ

15


thuê quyền sử dụng đất có thể là quyền sử dụng đất nông nghiệp nhƣ đất
chuyên trồng lúa nƣớc, đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất
rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; cũng có thể là quyền sử
dụng đất phi nông nghiệp nhƣ đất ở, đất khu công nghiệp, đất khu công nghệ
cao, đất khu kinh tế.
Thứ hai, để có thể cho thuê quyền sử dụng đất của mình, bên cho thuê
cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, ngƣời sử

dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây [38, Điều 188]:
Ngƣời sử dụng đất phải “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất/Quyết định giao đất, cho thuê đất” [38, Điều 168 Khoản 1]. Điều 3
Khoản 16 Luật Đất đai 2013 cũng đƣa ra khái niệm "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất". Nhƣ vậy, những
giấy tờ trên là căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của ngƣời cho thuê là
hoàn toàn hợp pháp, đƣợc Nhà nƣớc thừa nhận, bảo hộ. Căn cứ vào đó, bên
thuê có thể dễ dàng biết đƣợc thông tin về loại đất, hạng đất, mục đích, thời
hạn sử dụng đất để quyết định có tham gia vào quan hệ thuê quyền sử dụng
đất hay không.
Quyền sử dụng đất là đối tƣợng của quan hệ thuê quyền sử dụng đất
không có tranh chấp. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho bên thuê, chỉ
những mảnh đất không có tranh chấp về quyền sử dụng đất mới đƣợc phép
cho thuê. Đất không có tranh chấp đƣợc hiểu là tại thời điểm xác lập hợp
đồng, quyền sử dụng của bên cho thuê không bị khiếu kiện, không có mâu
thuẫn với các chủ thể sử dụng khác.

16


Quyền sử dụng đất là đối tƣợng của hợp đồng không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án. Khi Tòa án và cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên tài
sản nghĩa là ngƣời sử dụng đất phải tạm thời ngƣng quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình trong thời gian đó, điều này cũng đồng nghĩa với việc bên cho
thuê tạm thời mất đi quyền định đoạt đối với tài sản của mình, do đó quyền sử
dụng đất lúc này không thể đƣa ra giao dịch.
Diện tích đất cho thuê vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. Dƣới chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất để sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, quyền
sử dụng này không phải là vô hạn mà căn cứ vào loại đất, tình trạng đất, quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất ... Nhà nƣớc cho phép các chủ thể đƣợc sử dụng
đất trong những thời hạn khác nhau. Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian
mà pháp luật quy định cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc khai thác công dụng,
hƣởng hoa lợi, lợi tức từ quyền sử dụng đất đó. Theo quy định của pháp luật
dân sự thì hợp đồng thuê tài sản chỉ có thể thực hiện đƣợc khi đối tƣợng của
hợp đồng là tài sản còn tồn tại, nhƣ vậy đây chính là điều kiện để hợp đồng
thuê quyền sử dụng đất có thể thực hiện trên thực tế.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật đất đai một số chủ thể sử dụng
đất nhƣ các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất [38,
Điều 173 Khoản 2], các cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cƣ [38, Điều 181], các
đơn vị sử dụng đất cảng hàng không, sân bay dân dụng [38, Điều 156 Khoản
4 điểm a] không có quyền cho thuê quyền sử dụng đất.
Thứ ba, thuê quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện dƣới hình thức hợp
đồng, bằng văn bản và phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai. Đây là
những điều kiện bắt buộc để quan hệ thuê quyền sử dụng đất có hiệu lực,
trong khi đối các tài sản thông thƣờng, chủ sở hữu có thể dễ dàng cho thuê mà

17


không cần phải đăng ký hay hình thức giao kết hợp đồng có thể bằng miệng
hoặc văn bản.
Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, chính vì sự đặc thù đó nên khi
quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa và đƣợc đƣa vào lƣu thông trên thị
trƣờng việc xác lập, thực hiện và chấm dứt các giao dịch chuyển quyền sử
dụng đất nói chung và thuê quyền sử dụng đất nói riêng cũng đƣợc thực hiện
theo một trình tự khác biệt. Việc này là cần thiết để đảm bảo sự an toàn cho

các bên trong giao dịch và sự thống nhất trong quản lý đất đai của nhà nƣớc.
Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, các thủ tục quá
mức chặt chẽ này dƣờng nhƣ là con dao hai lƣỡi đang kìm hãm việc đƣa các
tài sản có giá trị lớn là các quyền sử dụng đất vào thị trƣờng bất động sản,
không tạo ra đƣợc nhiều giá trị vật chất cho nền kinh tế.
1.1.3. Vai trò của hoạt động thuê quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị
trƣờng
Trƣớc đây, trong thời kì kinh tế bao cấp, pháp luật Việt Nam không
thừa nhận đất đai có giá trị, không đƣợc phép giao dịch trên thị trƣờng, đất đai
đƣợc phân chia cào bằng theo đầu ngƣời. Các giao dịch nhƣ mua bán, chuyển
nhƣợng, cho thuê quyền sử dụng đất cũng không đƣợc pháp luật thừa nhận,
nguyên nhân đó khiến cho đất đai không đƣợc khai thác và sử dụng một cách
hiệu quả, dẫn tới lãng phí.
Sự ra đời của Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai 1993 đã đánh dấu bƣớc
thay đổi quan trọng, Nhà nƣớc thừa nhận và cho phép ngƣời sử dụng đất đƣợc
thực hiện các giao dịch về đất đai nếu thỏa mãn các điều kiện nhất định. Từ
đó đến nay, trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trƣờng để hội nhập kinh
tế quốc tế, các hoạt động mua bán, cho thuê, chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất, bất động sản đã diễn ra rộng khắp, mang lại lợi ích kinh tế cho các doanh

18


nghiệp, cho hộ gia đình, cá nhân, tạo động lực cho đầu tƣ khai thác đất đai
làm tăng giá trị của đất, đầu tƣ xây dựng công trình trên đất để mua bán, cho
thuê, kiếm lời, tạo lập nhiều hàng hóa bất động sản.
Là một trong các loại hình chuyển quyền sử dụng đất, các giao dịch
thuê quyền sử dụng đất đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của kinh tế, đặc
biệt là thị trƣờng bất động sản. Thuê quyền sử đụng đất đặc biệt phù hợp với
nhu cầu của các tổ chức, cá nhân có đất nhƣng không có tiền để đầu tƣ, hoặc

không muốn đầu tƣ do số vốn quá lớn, các doanh nghiệp không đủ điều kiện
mua đứt quyền sử dụng, hoặc không muốn đầu tƣ lâu dài.
Các giao dịch thuê quyền sử dụng đất cũng góp phần tích cực vào việc
phân phối tài nguyên đất đai, góp phần không nhỏ vào việc quản lý sử dụng
đất đai hợp lý, tiết kiệm hiệu quả cao, đảm bảo lợi ích trƣớc mắt và lâu dài,
bảo vệ môi trƣờng sinh thái đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững đất nƣớc.
Thuê quyền sử dụng đất là giao dịch phổ biến, tạo ra nhiều giá trị vật
chất. Trong quá trình vận hành của thị trƣờng bất động sản, hoạt động này đã
giúp đáp ứng nhu cầu của các tổ chức, cá nhân về đất đai, thúc đẩy kinh
doanh bất động sản thông qua các biện pháp đầu tƣ vào đất đai, tạo lập các
công trình, nhà xƣởng, vật kiến trúc đa dạng, phong phú về mẫu mã, nhiều về
số lƣợng ... tạo thêm giá trị cho bất động sản. Thị trƣờng bất động sản vốn có
mối quan hệ mật thiết với nhiều thị trƣờng khác, khi thị trƣờng này khởi sắc
sẽ tạo ra sự ảnh hƣởng thúc đẩy kinh tế nói chung phát triển.
1.2. Khái quát chung về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất
Con ngƣời luôn tham gia vào các mối quan hệ xã hội, kinh tế để tồn tại
và phát triển, thông qua các giao dịch này, con ngƣời trao đổi các lợi ích tinh
thần, vật chất với nhau để đáp ứng nhu cầu của bản thân và gia đình. Sự phát

19