Giáo trình định mức kỹ thuật và định giá sản phẩm xây dựng chương 7 phần định giá

Phần thứ hai
ĐỊNH GIÁ SẢN PHẨM XÂY DỰNG


CHƯƠNG 7: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ SẢN
PHẨM XÂY DỰNG


TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
Đònh giá sản phẩm xây dựng là quá trình dự kiến (dự
toán) chi phí xây dựng công trình của chủ đầu tư, nhà
thầu, trên cơ sở đó thống nhất với nhau thông qua việc ký
kết hợp đồng thi công xây dựng công trình và thanh toán,
quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư
xây dựng công trình.


ĐẶC ĐIỂM CỦA SẢN PHẨM XÂY DỰNG
1. Sản phẩm xây dựng có tính đơn chiếc, cá biệt cao
2. Sản phẩm xây dựng được sản xuất tại nơi tiêu thụ nó
3. Sản phẩm xây dựng chòu ảnh hưởng lớn bởi điều kiện đòa
tự nhiên, kinh tế, xã hội của nơi tiêu thụ

lý,

4. Sản phẩm xây dựng có thời gian sử dụng dài, trình độ kỹ
thuật và mỹ thuật cao.
5. Các sản phẩm xây dựng thường có khối lượng lớn, thời gian
thi công dài
6. Đối tượng chủ yếu tiêu thụ các sản phẩm của ngành XD là
Chính phủ và đối tượng sử dụng là người dân

4


ĐẶC ĐIỂM CỦA QUÁ TRÌNH SẢN XUẤT XÂY DỰNG
1. Sản xuất xây dựng thường được tiến hành khi đã có đơn
đặt hàng (HĐXD) của người mua sản phẩm
2. Tính lưu chuyển và thiếu ổn đònh cao, sản phẩm cố đònh, dây
chuyển sản xuất di động.
3. Thời gian xây dựng công trình kéo dài.
4. Quá trình sản xuất tiến hành công việc ngoài trời, thực hiện
công việc nặng nhọc, chòu ảnh hưởng nhiều bởi điều kiện
thời tiết, khí hậu .
5

5. Kỹ thuật thi công phức tạp, trang bò kỹ thuật tốn kém


ẢNH HƯỞNG CỦA SP XD VÀ QUÁ TRÌNH SXXD ĐẾN
VIỆC HÌNH THÀNH GIÁ CỦA SP XÂY DỰNG

6

1.

SPXD có tính đơn chiếc, cá biệt cao =>Mọi công trình đều phải lập giá riêng
=> giá của các công trình xây dựng khác nhau thì không giống nhau.

2.

SPXD được sản xuất tại nơi tiêu thụ và chòu ảnh hưởng lớn bởi điều kiện tự

nhiên, KT – XH tại nơi tiêu thụ => Công trình xây dựng tại các đòa phương nào
thì phải sử dụng đơn giá tại đòa phương đó.

3.

Quá trình hình thành SPXD kéo dài qua nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn giá của
SPXD có tên gọi khác nhau, phục vụ mục đích quản lý khác nhau.

4.

SPXD thường có khối lượng lớn, thời gian thi công dài => Thường phát sinh chi
phí trong quá trình thi công

5.

Đối tượng chủ yếu tiêu thụ các sản phẩm của ngành là Chính phủ => Việc lập
giá phải tuân theo các quy đònh của Chính Phủ về quản lý đầu tư XDCB.

6.

SPXD chỉ được sản xuất khi có đơn đặt hàng (ký HĐXD) => Để biết được giá
của SPXD trước khi bán (mua) cần phải lập giá trước khi sản xuất => cần phải
lập DỰ TOÁN.


KHÁI NIỆM VỀ DỰ TOÁN


Dự toán là công tác xác đònh các chi phí cần thiết cho
việc đầu tư xây dựng công trình ở giai đoạn thiết kế kỹ thuật.



SPXD hoàn chỉnh sẽ không có một mức giá thống nhất
trên thò trường như các loại sản phẩm khác. Mỗi sản phẩm
phải được tính giá riêng trước khi sản xuất. Phương pháp xác
đònh giá của các sản phẩm trên chính là phương pháp lập
Dự toán.

7


VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC LẬP DỰ TOÁN
 Cơ sở để lập kế hoạch vốn hàng năm cho các công trình xây
dựng.
 Cơ sở để kho bạc Nhà nước cấp phát vốn thi công cho chủ đầu
tư nhằm đáp ứng kòp thời tiến độ xây dựng và nhu cầu về vốn
 Cơ sở để các bên đàm pháp ký kết hợp đồng giao nhận thầu
xây lắp, là cơ sở để tiến hành lựa chọn nhà thầu (đối với chủ
đầu tư) và xây dựng giá chào thầu (đối với nhà thầu).
 Đánh giá tình hình, năng lực hoạt động của đơn vò xây dựng và
công tác hạch toán của đơn vò.
 Cơ sở để thiết kế tổ chức thi công
 Cơ sở để chủ đầu tư và đơn vò thi công thực hiện thanh quyết
toán công trình sau khi hoàn thành
8


NHIỆM VỤ CỦA CÔNG TÁC LẬP DỰ TOÁN


Đảm bảo sự đúng đắn trong quá trình ước lượng chi phí.

 Thấp hơn so với thực tế
- Bò động trong việc thanh toán => Ảnh hưởng đến tiến độ
và chất lượng công trình
- Việc xác đònh các chỉ tiêu hiệu quả không hợp lý
 Cao hơn nhiều so với thực tế : Gây nên sự e ngại từ phía
nhà đầu tư trong việc quyết đònh bỏ vốn => đưa ra những
quyết đònh không chính xác, bỏ lỡ cơ hội đầu tư.
 Cung cấp thông tin kòp thời với mức độ chính xác đáp ứng
được yêu cầu trong từng giai đoạn quản lý
9


TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG
Đầu vào

Qúa trình đầu tư

Tài nguyên:
- Vật tư – thiết bò
- Tài chính
- Lao động
- Trí thức

Đầøu ra

Công trình hoàn thành và
kết qủa kinh tế – xã hội

của việc đưa công trình
vào khai thác sử dụng
Các giai đoạn

Chuẩn bò đầu tư
10

Thực hiện đầu tư

Kết thúc XD, đưa vào
khai thác sử dụng


QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ CỦA
DỰ ÁN XÂY DỰNG

11

DỰ ÁN ĐẦU TƯ
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ

KHAI THÁC, SỬ DỤNG
GIÁ ĐƯA CT VÀO SỬ DỤNG

THIẾT KẾ KỸ THUẬT
DỰ TOÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

NGHIỆM THU BÀN GIAO
QUYẾT TOÁN CÔNG TRÌNH

THIẾT KẾ BẢN VẼ THI CÔNG
DỰ TOÁN CHI PHÍ XÂY DỰNG

GIAI ĐOẠN THI CÔNG
GIÁ THANH TOÁN

KẾ HOẠCH ĐẤU THẦU
GIÁ GÓI THẦU

TỔ CHỨC THI CÔNG
DỰ TOÁN THI CÔNG

TỔ CHỨC ĐẤU THẦU
GIÁ ĐỀ NGHỊ TRÚNG THẦU

THƯƠNG THẢO, KÝ HP ĐỒNG
GIÁ HP ĐỒNG


NỘI DUNG CHÍ PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THEO
CÁC GIAI ĐOẠN
Tổng mức đầu tư ở giai đoạn chuẩn bò đầu tư
Giá ở giai đoạn chuẩn bò đầu tư được gọi là Tổng mức đầu tư.

12



Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình là khái toán
chi phí của dự án đầu tư xây dựng công trình được xác đònh

trong giai đoạn lập dự án hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật
làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác đònh hiệu
quả đầu tư của dự án.



Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước thì tổng mức
đầu tư là chi phí tối đa mà Chủ đầu tư được phép sử dụng để
đầu tư xây dựng công trình.


NỘI DUNG CHÍ PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THEO
CÁC GIAI ĐOẠN (tt)
Dự toán ở giai đoạn thực hiện đầu tư
 Dự toán xây dựng công trình được xác đònh theo công trình

xây dựng cụ thể và là căn cứ để chủ đầu tư quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình.
 Dự toán xây dựng công trình được lập căn cứ trên cơ sở khối
lượng các công việc xác đònh theo thiết kế kỹ thuật hoặc thiết
kế bản vẽ thi công, nhiệm vụ công việc phải thực hiện của
công trình và đơn giá xây dựng công trình, đònh mức chi phí
tính theo tỷ lệ phần trăm (%) cần thiết để thực hiện khối
lượng, nhiệm vụ công việc đó.
13


NỘI DUNG CHÍ PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THEO
CÁC GIAI ĐOẠN (tt)





14

Dự toán chi phí xây dựng công trình là chi phí cần thiết để
hoàn thành khối lượng công tác xây lắp các hạng mục công
trình được tính toán từ thiết kế kỹ thuật (đối với thiết kế 3 bước)
hoặc thiết kế bản vẽ thi công (đối với thiết kế 1, 2 bước)
Dự toán thi công : Do đơn vò thi công lập để quản lý chi phí.
Giá thanh toán công trình là giá trúng thầu cùng các điều kiện
được ghi trong hợp đồng kinh tế giữa chủ đầu tư và doanh
nghiệp xây dựng.


NỘI DUNG CHI PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THEO
CÁC GIAI ĐOẠN (tt)
Quyết toán vốn đầu tư ở giai đoạn kết thúc xây dựng


Vốn đầu tư được quyết toán là toàn bộ chi phí hợp pháp
đã thực hiện trong quá trình đầu tư để đưa dự án vào khai
thác sử dụng. Chi phí hợp pháp là chi phí theo đúng hợp
đồng đã ký và thiết kế, dự toán được phê duyệt, bảo đảm
đúng đònh mức, đơn giá, chế độ tài chính – kế toán và
những quy đònh hiện hành.

15

NỘI DUNG CHÍ PHÍ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH THEO
CÁC GIAI ĐOẠN (tt)
Giá đưa công trình vào khai thác
 Giá đưa công trình vào khai thác sử dụng (GSD) được xác
đònh theo công thức:
GSD = GQT + CSD
Trong đó:
- GQT: Giá quyết toán xây dựng công trình
- CSD: Chi phí cần thiết để đưa công trình vào khai thác,
sử dụng.

16