Đánh giá tình hình thực thi nghị định 69 2009 nđ CP về giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố thanh hóa, tỉnh thanh hóa

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC THI NGHỊ ĐỊNH
SỐ 69/2009/NĐ-CP VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


ii
THÁI NGUYÊN - 2013


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC THI NGHỊ ĐỊNH
SỐ 69/2009/NĐ-CP VỀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA
Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG


ii
THÁI NGUYÊN - 2013


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, nội dung công trình nghiên cứu khoa học là
của riêng tôi, không trùng lặp với bất kỳ công trình nghiên cứu khoa học của
tác giả khác. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và
chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hiền


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện và hoàn thành đề tài tôi đã nhận được sự
quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá
nhân trong và ngoài trường đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản
luận văn này.
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông, thầy
giáo hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi về kiến thức khoa học cũng

như phương pháp làm việc trong suốt quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Có được kết quả nghiên cứu này tôi đã nhận được những ý kiến đóng
góp của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường trường Đại học
Nông lâm Thái nguyên, Ban Giải phóng mặt bằng và Tái định cư, Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính kế hoạch, Chi cục Thống kê, phòng
Công thương thành phố Thanh Hóa; Trung tâm phát triển quỹ đất, Trung tâm
thông tin TNMT tỉnh Thanh Hóa đã giúp tôi trong quá trình hoàn thành luận
văn, tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, những đồng nghiệp và
bạn bè đã giúp đỡ tôi trng quá trình thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có nhiều có gắng, nỗ lực, nhưng luận văn Thạc sỹ này
không tránh khỏi những thiếu sót, tôi mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý của
quý thầy, cô giáo và tất cả bạn bè, đồng nghiệp để tôi hoàn thiện và trưởng
thành trong công tác và nghiên cứu khoa học tiếp theo.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2013
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Hiền


iii
MỤC LỤC
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii


iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

ADB
CP
CSD
CTCP
CNH-HĐH
DT
GCN
GPMB
HĐ
HĐGPMB
HTX
KCN
NS
NĐ
QL
SXVLXD
TĐC
TNMT
TCKH
UBND
WB

Diễn giải
Ngân hàng phát triển Châu Á
Chính Phủ
Chưa sử dụng
Công ty cổ phần
Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
Diện tích
Giấy chứng nhận

Giải phóng mặt bằng
Hội đồng
Hội đồng giải phóng mặt bằng
Hợp tác xã
Khu công nghiệp
Ngân sách
Nghị định
Quốc lộ
Sản xuất vật liệu xây dựng
Tái định cư
Tài nguyên môi trường
Tài chính kế hoạch
Uỷ ban nhân dân
Ngân hàng thế giới


v
DANH MỤC CÁC BẢNG
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii
1.2.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
ở một số địa phương........................................................................................16
1.2.4. Đánh giá tình hình thực hiện GPMB thời gian trước khi thực hiện
Nghị định 69/CP..............................................................................................19
1.3. Đánh giá tình hình giải phóng mặt bằng từ khi Chính phủ ban
hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP...............................................23
1.4 Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu.................24
a. Địa hình .............................................................................................30
a. Địa hình .............................................................................................30
b. Khí hậu thời tiết.................................................................................31

b. Khí hậu thời tiết.................................................................................31
a. Biến động diện tích đất nông nghiệp: ...............................................35
a. Biến động diện tích đất nông nghiệp: ...............................................35
Biểu đồ 3.1. Tình hình biến động diện tích đất nông nghiệp qua các năm
.........................................................................................................................35
Biểu đồ 3.1. Tình hình biến động diện tích đất nông nghiệp qua các năm
.........................................................................................................................35
b. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp...........................................35
b. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp...........................................35
Biểu đồ 3.2. Tình hình biến động đất phi nông nghiệp qua các năm....36
Biểu đồ 3.2. Tình hình biến động đất phi nông nghiệp qua các năm....36
c. Biến động đất chưa sử dụng...............................................................36
c. Biến động đất chưa sử dụng...............................................................36
3.2.6. Tình hình thực hiện chỉ tiêu hỗ trợ lao động chuyển đổi nghề ...58


vi
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii
THÁI NGUYÊN - 2013...........................................................................ii
1.2.3. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
ở một số địa phương........................................................................................16
1.2.4. Đánh giá tình hình thực hiện GPMB thời gian trước khi thực hiện
Nghị định 69/CP..............................................................................................19
1.3. Đánh giá tình hình giải phóng mặt bằng từ khi Chính phủ ban
hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP...............................................23
1.4 Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu.................24
a. Địa hình .............................................................................................30
a. Địa hình .............................................................................................30
b. Khí hậu thời tiết.................................................................................31

b. Khí hậu thời tiết.................................................................................31
a. Biến động diện tích đất nông nghiệp: ...............................................35
a. Biến động diện tích đất nông nghiệp: ...............................................35
Biểu đồ 3.1. Tình hình biến động diện tích đất nông nghiệp qua các năm
.........................................................................................................................35
Biểu đồ 3.1. Tình hình biến động diện tích đất nông nghiệp qua các năm
.........................................................................................................................35
b. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp...........................................35
b. Biến động diện tích đất phi nông nghiệp...........................................35
Biểu đồ 3.2. Tình hình biến động đất phi nông nghiệp qua các năm....36
Biểu đồ 3.2. Tình hình biến động đất phi nông nghiệp qua các năm....36
c. Biến động đất chưa sử dụng...............................................................36
c. Biến động đất chưa sử dụng...............................................................36
3.2.6. Tình hình thực hiện chỉ tiêu hỗ trợ lao động chuyển đổi nghề ...58


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong tiến trình đổi mới, chủ động hội nhập kinh tế với
khu vực và thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá đang diễn ra mạnh mẽ.
Trước bối cảnh lịch sử mới, chúng ta có những thời cơ mới song cũng phải
đối mặt với những thách thức hết sức to lớn, đặc biệt là nhu cầu giải phóng
mặt bằng cho xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển khu công nghiệp và đô thị
mới. Việc thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước trong thời gian ngắn
tăng cao ảnh hưởng trực tiếp đến một bộ phận không nhỏ dân cư nông thôn cả
về đời sống và việc làm là một thực tế khách quan. Tình trạng thiếu việc làm
cho người lao động hiện nay đang diễn ra hết sức bức thiết, đặc biệt là đối với
lao động nông thôn, lao động phải chuyển đổi nghề nghiệp do quá trình đô thị
hoá và bị thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị,... Đây

cũng là thách thức lớn đối với chiến lược phát triển nông nghiệp, nông thôn
nói riêng, phát triển đất nước nói chung.
Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu trên toàn thế
giới và thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xây
dựng khu công nghiệp và đô thị. Quá trình thu hồi đất đặt ra rất nhiều vấn đề
kinh tế - xã hội cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục
vụ phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho
những người bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết
công bằng, dứt điểm. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của
người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất đã
dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông
người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin
của người dân đối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc thu hồi đất bị
lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới
an ninh lương thực quốc gia.


2
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là một việc phức tạp, liên quan trực tiếp
đến quyền lợi vật chất của người dân, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống,
sinh hoạt, việc làm và phong tục tập quán. Vì vậy, để tạo sự đồng thuận trong
nhân dân, các chính sách bồi thường hỗ trợ phải hợp lý, trên cơ sở thực hiện
công bằng, dân chủ, công khai. [28]
Để thực hiện tốt công tác GPMB, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định về bồi thường hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007
Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Mặc dù các văn bản chính sách được Chính phủ đưa ra đã giải quyết
được hầu hết các thắc mắc, phù hợp với nguyện vọng của đại đa số người sử
dụng đất, phù hợp với thực tế sử dụng và thu hồi đất, khắc phục được những
tồn tại, vướng mắc của các văn bản trước đây, nhưng công tác đền bù, giải
phóng mặt bằng vẫn còn nhiều nan giải.
Việc định giá đất nhìn chung chưa đảm bảo nguyên tắc sát với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, làm cho
giá đất theo khung giá do Nhà nước quy định với giá thực tế còn chênh lệch
khá cao, dẫn tới tình trạng khiếu kiện khi thu hồi đất thường xuyên xảy ra.
như ở thành phố lớn, khu đô thị vấn đề thu hồi chuyển đổi đất nông nghiệp
sang đất đô thị gặp nhiều khó khăn do chênh lệch địa tô quá lớn, giá đền bù
giải phóng mặt bằng cho người dân khi thu hồi đất thấp nhưng giá nhà, đất tái
định cư lại quá cao; còn ở khu vực nông thôn thì người dân sinh sống chủ yếu
bằng nghề nông nghiệp, việc thu hồi đất gặp nhiều khó khăn do chính sách hỗ
trợ và giá đền bù thấp, tiền đền bù GPMB chủ yếu được người dân sử dụng
vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà cửa nên với mức giá đền bù hỗ trợ thấp
người dân không còn tiền để phát triển ngành nghề đảm bảo cuộc sống.
Chính vì vậy tháng 8 năm 2009 Nhà nước đã Ban hành chính sách đổi
mới trong công tác giải phóng mặt bằng là nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày


3
13/8/2009 Quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày
01/10/2009 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Nghị định 69/2009/NĐ-CP là nghị định giải quyết những vấn đề dân
sinh, những vấn đề được xem là bức xúc và nóng bỏng ở khu vực nông thôn
là định giá đền bù đất nông nghiệp và một số chính sách liên quan đến quyền

lợi của người nông dân sau thu hồi đất.
Như vậy, để đánh giá khách quan, toàn diện về chính sách mới của Nhà
nước ta trong lĩnh vực bồi thường GPMB khi thu hồi đất có hiệu quả, thiết
thực, phù hợp với giai đoạn phát triển hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay hay
không thì cần phải có thực tiễn chứng minh, kiểm nghiệm và để giúp cho các
ngành, các cấp, giúp cho công tác hoạch định chính sách của Đảng và Nhà
nước có chất lượng, hiệu quả, việc các nhà kinh tế nghiên cứu tình hình tổ
chức, triển khai thực hiện chính sách của nhà nước về bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng trên thực tiễn tại các địa phương là cần thiết.
Xuất phát từ yêu cầu trên qua một thời gian công tác tại thành phố
Thanh Hóa, tôi đã trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư để giải phóng mặt bằng của địa phương và thấy được tầm quan trọng cũng
như ý nghĩa của công tác này tại thời điểm hiện nay đối với sự phát triển kinh
tế, xã hội của địa phương tuy đã đạt được kết quả đáng khích lệ song vẫn còn
nhiều vấn đề nẩy sinh, bất cập đặt ra cần nghiên cứu giải quyết như giá đền bù
về đất, tài sản gắn liền với đất; vấn đề tái định cư cho người bị mất đất; chính
sách đảm bảo cuộc sống của người dân sau thu hồi đất...Do vậy, được sự
hướng dẫn trực tiếp của PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, tôi đã tiến hành nghiên
cứu đề tài: "Đánh giá tình hình thực thi Nghị định 69/2009/NĐ-CP về giải
phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn
thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa".


4
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá tình hình thực thi Nghị định 69/2009/NĐ-CP về giải phóng
mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tiếp tục thực hiện Nghị định 69/CP
trong thời gian tới tại thành phố Thanh Hóa.

3. Yêu cầu của đề tài
- Các số liệu thu thập được phải chính xác, trung thực, khách quan.
- Nắm chắc Luật Đất đai, các thông tư, nghị định, các văn bản dưới
luật, các quy định của Nhà nước và địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường, hỗ trợ tái định cư.
- Đề xuất các giải pháp giải quyết trên cơ sở các Nghị định, Quy định
và phù hợp với thực tế địa phương.
4. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Việc nghiên cứu đề tài giúp tôi bổ sung những kiến thức chuyên ngành
Quản lý đất đai, rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học,
góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này.
* Ý nghĩa trong thực tiễn
- Đề tài nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống các
chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa và đề xuất hướng hoàn thiện chính sách
kèm theo các giải pháp thực hiện.
- Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư để giải phóng mặt bằng của UBND thành phố khi Nhà nước thu
hồi đất trên địa bàn.
- Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc về khiếu kiện của người
dân bị thiệt hại do phải giải tỏa mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự
án trên địa bàn.
- Làm tài liệu cơ sở cho công tác quản lý ở địa phương.


5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận

1.1.1. Bản chất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Theo từ điển tiếng Việt thì: “Bồi thường” hay “Đền bù” có nghĩa là trả
lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một
hành vi của chủ thể khác. “Giải phóng mặt bằng” có nghĩa là di dời, dọn dân
đi nơi khác để lấy mặt bằng xây dựng công trình.
Điều này có nghĩa là:
+ Không phải mọi khoản đều bồi thường bằng tiền.
+ Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà
nhiều trường hợp còn mất mát cả về mặt tinh thần, nhất là khi tái định cư.
+ Về mặt hành chính thì đây là quá trình không tự nguyện, có tính
cưỡng chế và vẫn là đòi hỏi sự “hy sinh” không chỉ là một sự bồi thường
ngang giá tuyệt đối.
Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định
của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể.
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình
thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế
được quy định tại Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004, Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25/05/2007 của Chính phủ. Từ đó có thể hiểu được bản chất của
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trong tình hình hiện nay không còn
đơn thuần là bồi thường về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo được lợi ích
của người dân phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, có điều
kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, được hỗ trợ ổn định đời sống sản xuất,
hỗ trợ lao động… đảm bảo điều kiện cho người dân ổn định cuộc sống sau thu
hồi đất. [28]


6
1.1.2. Một số khái niệm về bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý...
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
+ Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới.
- Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó.
+ Tái định cư: Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở
trước đây để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển
không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực
hiện các dự án phát triển.
Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
1.1.3. Vai trò của công tác giải phóng mặt bằng
Bồi thường giải phóng mặt bằng là nhiệm vụ quan trọng đầu tiên trong
việc tạo quỹ đất để phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho sự phát triển kinh tế
xã hội của đất nước.
- Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.

7
- Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho
mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến
độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài,
tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng
công trình.
- Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp
các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào
sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của
nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB đóng vai trò
không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả
1.1.4. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện
khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các
bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
a. Tính đa dạng:
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Khu vực nội thành, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực
ven đô, mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt
động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn
bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản
xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng

riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc
điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.


8
b. Tính phức tạp:
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống
kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư
chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu
sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng
chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được
đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản
xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng
đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di
chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp
là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh
hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu
tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB
được thực hiện khác nhau [7].

9
1.1.5. Điểm mới của Nghị định 69/CP về bồi thường giải phóng mặt bằng
Bảng 1.1. Chính sách GPMB theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP
và Nghị định 197/2004/NĐ-CP, nghị định 84/2007/NĐ-CP
Nghị định 197/CP,
NĐ 84/CP
Được xác định lại giá đất cho phù hợp với giá Bằng khung giá do UBND
chuyển nhượng thực tế và không bị giới hạn tỉnh ban hành
Giá đền bù đất
bởi các quy định trong bảng khung giá do
Chính phủ quy định.
Nhà ở, đất ở tái định cư được thực hiện theo Bị giới hạn bởi diện tích
Chính sách hỗ nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích khác
trong hạn mức giao đất ở
trợ tái định cư: Nếu số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn
giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được
hỗ trợ khoản chênh lệch đó;
Chỉ tiêu

Nghị định 69/CP

Nếu bị thu hồi hết đất ở mà phải di chuyển
chỗ ở nhưng tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một
khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho
một hộ gia đình tại khu tái định cư
Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp giao có
Hỗ trợ ổn định thời hạn và đất giao lâu dài đều được hỗ trợ
đời sống và ổn Thu hồi từ 30% đến 70% DT đất nông nghiệp

được hỗ trợ ổn định đời sống trong thời gian
định sản xuất
tối thiểu là 6 tháng tối đa là 24 tháng

Hỗ trợ đối với trường hợp
thu hồi đất giao có thời hạn
Quy định chung thu hồi từ
trên 30% diện tích đất nông
nghiệp được hỗ trợ tối thiểu
trong thời gian là 3 tháng,
tối đa là 12 tháng

Thu hồi trên 70% DT đất NN được hỗ trợ ổn
định đời sống trong thời gian tối thiểu là 12
tháng, tối đa là 36 tháng
Hỗ trợ đối với Hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình Hỗ trợ 20% đến 50% giá
đất
nông của khu vực có đất thu hồi, cho diện tích đất ở liền kề, cho toàn bộ
nghiệp trong không quá 05 lần hạn mức giao đất ở
diện tích đất
khu dân cư
Hỗ trợ đối với Bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng Bồi thường theo giá đất
đất đất vườn, ao cây lâu năm
nông nghiệp thu hồi
không
được Hỗ trợ từ 30% - 70% giá đất ở của thửa đất Hỗ trợ từ 20% đến 50% giá
đó
đất ở liền kề
Hỗ trợ chuyển Hỗ trợ theo 2 hình thức bằng tiền hoặc bằng Chỉ hỗ trợ cho 1 hình thức
là người trong độ tuổi lao

đổi
nghề đất ở:
động
nghiệp và tạo
- Hỗ trợ bằng tiền từ 1,5 đến 5 lần giá đất Khi bị thu hồi trên 30% diện
nông nghiệp
tích đất sản xuất nông
- Hỗ trợ một lần bằng một suất đất ở nếu giá nghiệp thì được hỗ trợ
trị được hỗ trợ lao động lớn hơn hoặc bằng chuyển đổi nghề nghiệp cho


10

Chỉ tiêu
việc làm
Trình tự thủ
tục thu hồi đất,
giao đất, cho
thuê đất
Thẩm quyền
thực
hiện,
thẩm
định
phương
án
GPMB

Nghị định 69/CP
giá trị đất ở, phần giá trị chênh lệch được hỗ

trợ bằng tiền
Lập thẩm định phương án GPMB trước khi
cấp huyện ra quyết định thu hồi đất chi tiết
của hộ gia đình và trình UBND tỉnh ra quyết
định thu hồi của tổ chức, quyết định giao đất,
cho thuê đất, sau đó ra quyết định phê duyệt
phương án GPMB
Cơ quan tài nguyên và môi trường

Nghị định 197/CP,
NĐ 84/CP
người trong độ tuổi lao
động
Trình tỉnh ra quyết định thu
hồi đất, giao đất chung, sau
đó cấp huyện ra quyết định
thu hồi chi tiết và lập, thẩm
định phương án GPMB,
trình phê duyệt.
Cơ quan tài chính

1.1.6. Các văn bản áp dụng
Nghị định 197/2004/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 3/12/2004 về bồi
thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 84/2007/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 25-5-2007 quy định bổ
sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình
tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai,
Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính Phủ, ngày 13/8/2009 Quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư.
Thông tư 14/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường,
ngày 01/10/2009 Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình
tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Quyết định 295/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, ngày 26/2/2010
phê duyệt đề án "Hỗ trợ phụ nữ học nghề, tạo việc làm giai đoạn 2010 - 2015.
Quyết định số: 3788/2009/QĐ-UBND ngày 23 tháng 10 năm 2009 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá, về việc quy định chính sách hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá;
Căn cứ Quyết định số: 3638/2011/QĐ-UBND ngày 04 tháng 11 năm
2011 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá về việc ban hành đơn giá bồi


11
thường thiệt hại về tài sản trong giải phóng mặt bằng trên địa bàn tỉnh Thanh
Hoá; Quyết định số: 4293/2011/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2011 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Thanh Hoá về việc quy định giá các loại đất trên địa
bàn tỉnh Thanh Hoá;
Căn cứ Quyết định số 530/QĐ-UBND ngày 12/02/2007 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Thanh Hoá, về việc thu hồi đất tại phường Đông Thọ, để Uỷ
ban nhân dân thành phố Thanh Hoá tổ chức bồi thường GPMB phục vụ dự án
cải tạo, nâng cấp đường Lý Nhân Tông thành phố Thanh Hoá;
Căn cứ Quyết định số 2484/QĐ-UBND, ngày 09/7/2007 của Uỷ ban
nhân dân thành phố Thanh Hoá về việc thu hồi đất do hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng tại phường Đông Thọ;
Quyết định số 3310 /QĐ-UBND, ngày 29/10/2008 của Uỷ ban nhân
dân thành phố Thanh Hoá về việc thu hồi đất do hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng tại phường Đông Thọ để thực hiện bồi thường GPMB phục vụ dự án cải
tạo, nâng cấp đường Lý Nhân Tông thành phố Thanh Hoá;
Căn cứ Thông báo số 403/TB-UBND ngày 01 tháng 8 năm 2011 của

Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố Thanh Hoá, về việc thu hồi đất bồi
thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự án Xây dựng tổ hợp thương mại
Melinh Plaza Thanh Hoá;
Quyết định số 5813/QĐ-UBND ngày 02/12/2011 của Chủ tịch Ủy ban
nhân dân thành phố Thanh Hóa, về việc phê duyệt đơn giá bồi thường một số
loại cây trồng đại trà trên đất nông nghiệp phục vụ dự án xây dựng tổ hợp
thương mại Melinh Plaza Thanh Hóa.
Căn cứ Quyết định số 4806/QĐ-UBND ngày 06 tháng 10 năm 2011
của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố Thanh Hoá, về việc thành lập Hội
đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án Xây dựng tổ hợp thương mại
Melinh Plaza Thanh Hóa.
1.2. Cơ sở thực tiễn
1.2.1. Chính sách bồi thường khi thu hồi đất của một số nước trong khu vực


12
Với những đặc thù về quan hệ đất đai, nhiều nước trên thế giới đã cố
gắng không ngừng trong việc hoàn thiện các chính sách pháp luật về đất đai
cũng như các luật có liên quan, trong đó có chính sách về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, đặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống và khôi
phục nguồn thu nhập cho người bị ảnh hưởng.
a. Ở Trung Quốc: Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà
nước thu hồi đất thì người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi
thường. Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất
đai, tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách
tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị
tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi
thường cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc
có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư là do:
Thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc
đối với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư.
Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư.
Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ
trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn. Tiền đền bù cho đất
đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm
kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các cộng đồng sở tại hay dùng để phát
triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho
các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là


13
vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng
mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư…[6]
b. Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu
Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do
cơ chế thị trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,
việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định
giá đền bù.
Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án
mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá
thị trường. Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân
đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho

việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng,
quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước,
phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích
công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc
tính giá trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành
đưa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc
cụ thể xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi
thường, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình
tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra
tòa án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có
nhiều dự án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng
với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt
hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa
nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và
được tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế đã tỏ ra
hiệu quả khi nhu cầu thu hồi đất trong nhiều dự án [6].
1.2.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi
đất ở Việt Nam


14
- Luật Đất đai năm 1993: Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992, thừa kế có
chọn lọc Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những đổi
mới quan trọng, đặc biệt với nội dung thu hồi đất phục vụ cho công cộng và
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Luật quy định rõ hơn về quyền của
người được giao đất gồm có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho
thuê, thế chấp. Đồng thời, Chính phủ quy định khung giá đất cho từng loại
đất, từng vùng theo thời gian.
- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998: Luật sửa đổi
một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông qua ngày

02/12/1998. Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền tảng
cơ bản của Luật cũ, chỉ một số điều được bổ sung thêm cho phù hợp thực tế.
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định phương
pháp xác định hệ số K để định giá đất bồi thường, lập lại phương án đền bù và
bổ sung thêm một số nội dung như: Điều kiện đền bù về đất, đền bù về nhà,
công trình kiến trúc về nhà cấp 4, đền bù cho người thuê nhà thuộc quyền sở
hữu của Nhà nước, đền bù cho doanh nghiệp, đơn vị hành chính sự nghiệp…
Điểm cần lưu ý trong Thông tư này là giao trách nhiệm cho chủ đầu tư là
thành viên của Hội đồng giải phóng mặt bằng xem xét, thẩm định. Trên cơ sở
đó trình UBND tỉnh phê duyệt hoặc Hội đồng thẩm định thoả thuận để UBND
cấp huyện phê duyệt.
- Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001: Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29 tháng 06 năm 2001 quy định cụ thể
hơn về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng, cụ thể:
Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người có đất bị thu
hồi. Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua
nhà ở của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở.
Trong trường hợp phương án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt, được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy


15
định của pháp luật mà người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi
thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế. Trong
trường hợp Chính phủ ra quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương ra quyết định cưỡng chế.
- Luật Đất đai năm 2003: Luật Đất đai năm 2003 là luật có phạm vi điều
chỉnh bao quát nhất, thể hiện đầy đủ nhất hơi thở của cuộc sống so với các Luật

Đất đai đã ban hành trước đó. Sau khi Luật đất đai 2003 được ban hành, Nhà
nước đã ban hành nhiều các văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể
hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, thu hồi
đất, như:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính
phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành
Luật đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà
nước thành công ty cổ phần;
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nguyên tắc xuyên suốt của Nghị định 84/2007/NĐ-CP là đảm bảo quyền và
lợi ích của người sử dụng đất, thực hiện hài hòa 3 lợi ích: Người sử dụng đất,
nhà đầu tư và quyền của nhà nước theo quy định của pháp luật.
Nghị định 69/CP ban hành chú trọng giải quyết vấn đề định giá đền bù,
hỗ trợ đất nông nghiệp, cụ thể giá đất nông nghiệp được tính từ 1,5 đến 5 lần giá
đất thu hồi. Như vậy, nếu bị thu hồi đất, người dân không những được tính với
giá sát giá thị trường hơn mà còn được hỗ trợ tái định cư, được hỗ trợ học nghề,
chuyển đổi nghề, được hỗ trợ về đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp…
ngoài ra Nghị định còn giải quyết những vấn đề dân sinh, những vấn đề được