Tiểu luận môn thị trường bất động sản

Câu 1 các yếu tố tác động tới bất động sản................................................................................................1
6 thực trạng thị trường bất động sản năm 2011trường bất động sản có chu kỳ dao động tương tự như
nhiều thị trường khác, hiện đang tồn tại 6 thực trạng đáng chú ý. Thứ nhất, tính đến tháng 4/2011, giá
bất động sản được coi là tăng cao nhất trong các kênh đầu tư..................................................................4
Câu 1: Hãy phân tích mối quan hệ giữa lãi xuất ngân hàng với thị trường bất động sản:...........................6
Câu 2:Cung cầu trong thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu bất động sản,..............10
Tiềm năng bất động sản Việt nam...........................................................................................................17
Rủi ro của thị trường bất động sản...........................................................................................................18
1.3.Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đến thị trường bất động sản............................................22
Đặc điểm bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng..........................................................................................32
Mối liên hệ giữa thị trường tài chính(TTTC) và thị trường Bất động sản (BDS).........................................37
Sự tác động của chính sách Thuế tới thị trường bất động sản................................................................47

Câu 1 các yếu tố tác động tới bất động sản
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược
lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống. Tuy
nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiềuyếu tố khác như những yếu tố
xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”,
“cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất phát từ sự can
thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở
hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...),
tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp
dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách
nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm
lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để
lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên
quốc lộ, tỉnh lộ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS
nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
a. Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS:
a1. Nhóm các yếu tố tự nhiên:

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng
cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại
vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát,
cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá
trị của BĐS. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó
sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các
vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 4
hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn
những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc xem xét đánh giá
ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác
định giá đất.
* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước
và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của
đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại
kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều
sâu thửa đất là từ 10m-15m.
* Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với
các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những
khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng
triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là
các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau,
BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn
và ngược lại.
* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính
chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố
trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ
màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào

mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho
xây dựng.
* Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng,
yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu
khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
a2. Nhóm các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS


mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả
năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó
càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh,
điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và
chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
a3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của BĐS;
* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
b. Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:
* Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền
sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về
quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với
BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây
dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được
cao quá 3 tầng…).
c. Các yếu tố chung bên ngoài:

c1. Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách
của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến
hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS
nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể
làm cho giá BĐS gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS
c2. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô:
Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực


* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát
nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm
cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín
dụng trong vùng.
c3. Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì
giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt
khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,
trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có
ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong
BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối
quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống…
Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ.
6 thực trạng thị trường bất động sản năm 2011trường bất động sản
có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác, hiện
đang tồn tại 6 thực trạng đáng chú ý. Thứ nhất, tính đến tháng
4/2011, giá bất động sản được coi là tăng cao nhất trong các
kênh đầu tư.
So với tháng 12/2000, giá USD cao gấp 1,5 lần, gửi tiết kiệm tăng
khoảng 2,5 lần, VN - Index tăng khoảng 4,8 lần, giá vàng tăng 7,6 lần,
còn giá bất động sản tăng gấp khoảng 8 lần.
Nhưng từ giữa tháng 4 đến nay, giá bất động sản nhìn chung chững lại,
thậm chí có dấu hiệu giảm.


Thứ hai, giao dịch giảm mạnh. Người bán muốn bán nhanh để thu hồi
vốn trả nợ vì lãi suất vay hiện ở mức rất cao, trong khi người mua chần
chừ, chờ giá xuống thấp nữa.
Thứ ba, theo loại sản phẩm thì giá biệt thự, chung cư cao cấp chững lại

và giảm xuống do mức giá đã quá cao, nguồn cung dồi dào. Giá đất nền
vẫn tăng, nhất là những nơi có công trình nhà nước đã, đang hoặc sắp
được khởi công.
Thứ tư, theo khu vực, Hà Nội có mặt bằng giá rất cao, trong khi
TPHCM, Bà Rịa - Vũng Tàu và các tỉnh mặt bằng giá thấp hơn nhiều.
Do đó, có một dòng vốn đang từ Hà Nội chảy về các tỉnh và vào trong
Nam.
Vì vậy, giá bất động sản khu vực Hà Nội sẽ chững lại và giảm, còn ở
các khu vực các tỉnh, phía Nam sẽ đắt lên.
Thứ năm, từ nay đến cuối năm và có thể cả sang năm, thị trường sẽ
kém sôi động, thậm chí số giao dịch còn bị giảm. Giá cả cũng chững lại,
thậm chí đối với một số loại sản phẩm còn giảm xuống.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình hình trên gồm mặt bằng giá cao,
vượt quá sức mua của phần đông người có nhu cầu thực sự, chính sách
tiền tệ thắt chặt để kiềm chế lạm phát, chủ đầu tư gặp khó khăn, phải
đẩy mạnh bán ra bằng cách giảm giá bán về mức hấp dẫn, chuyển
nhượng bớt dự án nhỏ…
Thứ sáu, theo dự đoán, thị trường bất động sản dần sôi động trở lại từ
giữa hoặc cuối năm 2012. Dự đoán này xuất phát từ nhiều yếu tố.
Tăng trưởng kinh tế năm 2012 sẽ cao hơn, nhu cầu đầu tư và mua sắm
bất động sản sẽ được phục hồi.
Đầu tư trực tiếp nước ngoài nói chung và đầu tư trực tiếp nước ngoài
vào lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ phục hồi. Giá bất động sản đã
chững lại hoặc giảm xuống là thời điểm cho việc mua vào…
Do vậy, những người có vốn, trường vốn có thể đầu tư vào đất nền, để
đón đầu khi giá bất động sản tăng lên vào cuối năm 2012, đầu năm
2013. Một số chuyên gia dự đoán, cơn sốt giá đất lần 4 sẽ bắt đầu vào
năm 2013 - 2014.
Cơn sốt thứ nhất vào 1994 - 1995, thứ hai 2000 - 2001, thứ ba 2007 2008, chu kỳ cách nhau khoảng 6 năm một lần, khá trùng với chu kỳ mở
cửa, hội nhập, đón đầu tăng trưởng.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản


Tiểu luận môn Thị trường bất động sản
Câu 1:
Câu 2:
Cung cầu trong thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng đến
cung cầu bất động sản,
BÀI LÀM

Câu 1: Hãy phân tích mối quan hệ giữa lãi xuất ngân hàng với thị
trường bất động sản:
Hãy phân tích mối quan hệ giữa lãi xuất ngân hàng với thị trường bất
động sản:
Có thể nói Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế
(năm 1986), tầm quan trọng của thị trường BĐS và tài chính từng bước
được khẳng định và mối quan hệ giữa lãi xuất ngân hàng với thị thường
bất động sản đã được khẳng định và cho ta thấy rõ nết hơn trong nền
kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho thị
trường bất động sản có thể thay đổi.
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là
mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá
thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán
đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác
định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có
xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai

luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để
xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính
bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng
của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là gần như nhau, không kể ở nông thôn hay


thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói
chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài
chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh
doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không
có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ
yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh
đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức
là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu
nhập do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất
- chi phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất
mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công
thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là
một khoản chi phí. Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi
suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như
một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta
phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai,
các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa. Nếu Et
càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn.

Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực
thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch Nhà nước tổ chức tại Hà
Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật
Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu
nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng.
Yt
Giá đất =
(1+i)t
Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt - C
Trong đó:
Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")
R: Giá sản phẩm thời điểm t
Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm.
C: Chi phí bỏ ra trong năm


t: Thời gian
i: Lãi suất ngân hàng
Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả
các quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất
sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người
thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều
chỉnh như sau Yt = R . Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ
xác định giá cho thuê đất là:
(Yo - To) + (Y1- T1) + ... + (Yt - Tt)
G =
(1+i)t
Qua đó ta thấy thuế đất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm
giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho
thuê đất.

Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:
PLt
PL =
(t = 1, ∞)
(1+r)t
Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản
PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t
xác định
Lấy một ví dụ đơn giản, giả sử rằng một thửa đất có thể bị bỏ
hoang sau một giai đoạn là hai năm, nhưng trong hai năm đó nó có thể
được sử dụng để trồng lúa hay một vài cây trồng khác. Giả sử thu nhập
là 100 nghìn/ha mỗi năm và lãi suất là 5%. Người nông dân có hai lựa
chọn hoặc bán đất ngay bây giờ hoặc tiếp tục kiếm thu nhập từ đất trong
vòng 2 năm tới. Thu nhập chỉ thu được khi kết thúc mùa vụ, còn quyết
định bán hay không bán đất phải làm ngay đầu vụ. Câu hỏi ở đây là: giá
trị của đất đai tại thời điểm hiện tại là bao nhiêu. Lưu ý rằng chúng ta đã
giả sử là nông dân có một lựa chọn nữa là gửi tiền của họ vào ngân hàng
với lãi suất là 5%. Nếu tiền được gửi vào ngân hàng thì họ sẽ có một
lượng tiền là:
100 nghìn * 1,05 + 105 nghìn * 1,05 = 212,25 nghìn
hay 100 nghìn * 1,05 + 100 nghìn * 1,052 = 212,05 nghìn
Với một cách đơn giản, giá trị của 100 nghìn vào cuối năm thứ
nhất là 100 nghìn/1,05 = 95,238 nghìn hôm nay, bởi vì nếu ta gửi


95,238 nghìn vào ngân hàng hôm nay với lãi suất 5% thì sẽ nhận được
100 nghìn vào cuối năm.
Như vậy vấn đề đất đai ở đây là phải tìm ra giá trị hiện tại của
luồng hoa lợi từ đất thu được trong tương lai. Bởi giá trị hiện tại là 100
nghìn trong hai năm tới sẽ là:

100 nghìn/ 1,05 + 100 nghìn / 1,052 = 185,94 nghìn
Lượng tiền thu được vào cuối năm thứ hai đầu tiên phải bị chiết
khấu trở lại vào cuối năm thứ nhất và do đó nó như sau:
100 nghìn / 1,05 = 95,238 nghìn
95,238 nghìn / 1,05 = 90,703 nghìn
Và tổng của hai giá trị này là 185,94 nghìn. Do đó giá trị của
mảnh đất vào thời điểm đầu năm thứ nhất là 185,94 nghìn. Đây là cách
tính toán về cơ bản xác định giá trị của một tài sản nếu nó có thu nhập
trong tương lai. Với nghĩa như vậy, đất đai là một loại tài sản ở rất
nhiều nước. Ở Việt Nam, cá nhân không có quyền sở hữu riêng về đất,
thì không có giá trị này. Quyền sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy
nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá trị đó.
Nhân tố có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng
tới thu nhập thuần của đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và
độ màu mỡ của đất.
Ở công thức trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ
sống của tài sản. Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng. Luồng hoa
lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thế tốt hơn chúng ta nên
viết P Lt(t) như là một hàm của thời gian. Sự thay đổi trong kỹ thuật,
trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu tố sản xuất và nó sẽ làm
thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể. Ngay cả lãi suất
cũng biến đổi qua thời gian. Bởi thế công thức trên được viết như sau:
P Lt(t)
PL =
(t = 1, ∞)
(1+r(t))t
Do đó nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên
thì cũng sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô
trong tương lai giảm đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản. Hoa lợi trong giai
đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau. Lãi suất

tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại. Sự dự đoán tăng trong
tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị tài sản.


Câu 2:Cung cầu trong thị trường bất động sản, yếu tố ảnh hưởng
đến cung cầu bất động sản,
1. Khái niệm về cầu trong thị trường bất động sản:
Cầu về BĐS là khối lượng hàng hóa BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng hàng hóa
BĐS đó trên thị trường. Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về hàng hóa
BĐS có một sự cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất
hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng
với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn
toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có
những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị
trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu
cầu đầu cơ kiếm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy,
cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng
thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về BĐS xuất hiện
trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu
cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người
dân.
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho
các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì
nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán
mới có điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất
hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả
năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn.

2. Khái niệm về cung trong thị trường bất động sản.
2.1. Cung trên thị trường sơ cấp.
Đất đai là một sản phẩm có nguồn gốc vốn có từ tự nhiên với số lượng
có giới hạn, con người không thể tự tạo thêm đất đai mới để làm tăng
cung theo ý muốn. Giữa các loại đất đai, sự thay đổi về cung loại đất đai
này có thể làm thay đổi về cung của loại đất đai khác. Một đặc điểm hết
sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện
vốn có về đặc điểm, điều kiện tự nhiên.
Do vậy, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như
chủng loại hay chất lượng đất đai. Không như các hàng hoá thông


thường khác là có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà
thị trường có nhu cầu từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng
này sang vùng khác, thậm chí kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang
quốc gia khác. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về cung cầu
BĐS một cách cục bộ về không gian, chủng loại đất theo từng địa
phương.
Cung về đất đai cho các ngành sản xuất thuộc khu vực I có thể được
tăng thêm từ các nguồn khai phá đất tự nhiên, đồng thời những phần đất
đai đã khai phá 3hiện đang sản xuất ở khu vực I ngày càng giảm dần do
một phần đất đai được chuyển sang các mục đích sử dụng thuộc khu
vực II và khu vực III. Như vậy, mức tăng cung BĐS cho nhóm cung này
cũng là mức giảm cung về BĐS nhà đất ở nhóm cung khác. Đặc điểm
nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là tổng cung đất đai cho tất cả
các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng
cận biên trong tổng cung.
2.2. Cung trên thị trường thứ cấp.
Cung BĐS là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một

thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định.
Cung BĐS không phải là toàn bộ quỹ hàng hóa BĐS có thể có mà là
lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt động giao dịch
mua bán, cho thuê, trao đổi v.v.. trên thị trường. Có thể có người có
nhiều hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán (cho thuê,
trao đổi v.v..) hoặc có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi v.v..) nhưng
không phải là bán với mặt bằng giá hiện tại của thị trường mà muốn chờ
một cơ hội với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS đó không được
tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để các nguồn hàng hóa BĐS trên
thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu
của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào
đó và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng;
- Người chủ sở hữu quỹ hàng hóa BĐS không có mục đích để sử dụng
cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán (cho thuê, trao đổi
v.v..), tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác;
- Phải có thị trường BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia
vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.


Đặc điểm nổi bật của cung BĐS trên thị trường này là cung không thể
phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu.
Việc tăng cung của một loại hàng hóa BĐS với mục đích cụ thể nào đó
thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu
thông tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây
dựng, thiết kế, thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác
v.v..Thời gian xây dựng BĐS dài nên khả năng điều chỉnh thị trường
BĐS chậm chạp, cần có nghiên cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ
nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu;
3. Yếu tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản.

a. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển:(Có s ơ đ ồ)
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo
đó cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu BĐS là một đại lượng tỷ lệ thuận
với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây
ra những đột biến về cầu BĐS. Độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở
phụ thuộc rất lớn vào các biến số: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả.
Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo
theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn
này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn
tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô giữa một gia
đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình
có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kể về cầu nhà ở, hay nói cách
khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ. Tóm lại, sự
thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình
(lập gia đình của con cái, con bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện
của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung v.v..) sẽ tạo ra độ
co giãn khá lớn về cầu nhà ở.
Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay
đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu
so với quy mô lại nhỏ dần. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập
được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu
nhập. Khi thu nhập còn thấp chưa vượt quá mức thoả mãn nhu cầu tối
thiểu về các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn
của cầu nhà ở đối với thu nhập là rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt
qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ của thu nhập được dành để đầu tư
cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn.
b. Thu nhập của dân cư: (Có s ơ đ ồ)


Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi

người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc
độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu
lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp
tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi
thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp,
nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn
so với thay đổi mức thu nhập. Tổng nhu cầu về nhà ở có thể được xác
định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tổng số hộ)
nhân với mức sử dụng tối thiểu trung bình của xã hội. Như vậy, tổng
cầu có thể xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối
thiểu với tổng quỹ nhà hiện có. Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn
đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi
tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu.
Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có xu hướng
giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên.
c. Giá cả tiêu dùng:
Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu
dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng đã vượt
quá giới hạn cần thiết. Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình
thức hiện vật và hình thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động
qua lại với nhau, chẳng hạn một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử
dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà
đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc
vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ
“sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc
bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi
còn thấp hơn lúc bình thường.
d. Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội của Chính phủ:
Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu
tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS nói

chung. Ngoài ra, các dự án giải toả các khu nhà ổ chuột dọc theo các
kênh rạch cũng sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
Việc tăng nhanh tốc độ đô thị hoá là một yếu tố vừa tác động đến cả yếu
tố cung cũng như cầu về BĐS.


Việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng tại các đô thị hiện hữu
hoặc tại các khu đô thị mới có thể tác động nhanh chóng làm tăng mức
cầu về BĐS, đồng thời cũng có thể làm tăng mức cung về BĐS.
Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ về tín dụng, hoặc trợ giá cho
những người có thu nhập thấp trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cũng
sẽ làm tăng mức cầu về BĐS.
Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS.
Ngoài ra, các quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý BĐS
cũng có thể tác động trực tiếp làm cho thị trường BĐS “đóng băng” hay
vận hành một cách sôi động.
Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới
quy mô và tính chất của cầu về BDDS đó là trình độ phát triển sản xuất,
sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh
tế khu vực và quốc tế v.v..
4. Yếu tố ảnh hưởng đến cung bất động sản.
Xét về lý thuyết, mức cung hàng hóa BĐS gắn với các nhân tố hữu hạn
(diện tích, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây
dựng, v.v..), còn nhu cầu về hàng hóa BĐS gắn với các yếu tố vô hạn
(tăng trưởng kinh tế, GDP bình quân đầu người thay đổi, v.v..). Nhưng
trong thực tế, sự thay đổi mức cung hàng hóa BĐS phụ thuộc rất nhiều
vào các biến số khác như giá cả, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ
tầng.....
a. Giá cả BĐS:
Nhân tố quan trọng nhất gây ảnh hưởng đến sự biến động mức cung

BĐS nhà đất là giá cả BĐS. Cũng như các hàng hoá khác, cung BĐS sẽ
tăng lên khi giá cả BĐS tăng. Quy luật chung của cung là lượng cung
hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên.
b. Quỹ BĐS trong quy hoạch của Chính phủ:
Nhân tố làm thay đổi cung BĐS nhiều nhất sau giá cả BĐS phải kể đến
các chính sách của Chính phủ về chế độ quản lý xây dựng BĐS như cấp
phép xây dựng, các quy định về tiêu chuẩn xây dựng nhà và công
trình… thường làm cho đường cung dịch chuyển một bước về bên trái
(cung giảm). Ngược lại, việc mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục
đích sử dụng đất sẽ làm đường cung dịch chuyển đáng kể về bên phải
(cung tăng). Chính vì vậy, sự can thiệp có hiệu lực nhất của Chính phủ
vào thị trường BĐS là sự can thiệp vào những thể chế làm thay đổi
đường cung. Trong nhiều trường hợp, những ràng buộc quá khắt khe


của Chính phủ trong bối cảnh lỏng lẻo của luật pháp đã tạo ra sự khan
hiếm về cung một cách hình thức và tạo ra những kẽ hở cho những kẻ
đầu cơ kinh doanh BĐS phi chính thức. Mục đích sử dụng những hàng
hoá thông thường do tính năng tác dụng của nó quyết định, trong khi đó
mục đích sử dụng của đất đai do Nhà nước là người quản lý và định
đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành
cho các mục đích sử dụng khác nhau. Chẳng hạn, một vùng đất nằm
ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp
thì mảnh đất này không hề có đóng góp gì cho việc tăng cung về BĐS.
Chỉ cần một quyết định về việc chuyển mục đích sử dụng thì chính
mảnh đất đó sẽ ngay lập tức làm tăng cung BĐS.
c. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng:
Sự phát triển của kết cấu hạ tầng và các điều kiện tiếp cận cũng thường
dẫn đến những sự thay đổi làm thay đổi cung BĐS (làm dịch chuyển
đường cung). Sự dịch chuyển này thường tác động rất lớn đến cung về

BĐS được tiêu chuẩn hoá thuộc khu vực công cộng và khu vực tư nhân,
đồng thời nó cũng làm giảm đi tỷ lệ diện tích nhà ổ chuột và xóm liều.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện
có. Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp
cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn
được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia
vào nguồn cung đất đai trên thị trường. Một khu vực đất đai không có
hệ thống kết cấu hạ tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị
trường nhà ở và đất ở, song cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết
cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp cận dễ dàng thì đó lại là nguồn cung
rất có ý nghĩa đối với thị trường BĐS.
d. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển BĐS:
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng
cung về nhà ở. Nếu giá cả các nguyên vật liệu xây dựng hạ thì giá thành
xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ được mở rộng
thêm. Các yếu tố này còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các
cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú về cơ cấu nguồn cung. Ngoài
ra, ở một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu
nhà ở phải được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật
liệu chuyên dùng nên cung nhà ở tại các vùng này phụ thuộc vào sự
phát triển công nghệ và kỹ thuật xây dựng.
đ. Chính sách và pháp luật của Nhà nước:


Khác với các hàng hoá thông thường, cung về BĐS phụ thuộc rất lớn
vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về
chính sách sử dụng đất v.v. Trước hết là các chế độ quy định về quyền
sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập
rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là
điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều

kiện tham gia vào thị trường BĐS hợp pháp. Những nguồn đất đai và
nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng
không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không thể
tham gia vào nguồn cung của thị trường BĐS hợp pháp và không được
tính vào nguồn cung chính thức về BĐS; nếu có chăng nó chỉ tham gia
giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện
mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu
dân cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế-xã hội
là cơ sở để Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao,
sự dịch chuyển các khu vực hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh
chóng mà quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai không được điều
chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu hụt về cung BĐS. Từ
sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện của những nguồn
cung BĐS bất hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp pháp nên
các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng BĐS cùng với việc
thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường BĐS cũng
là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về BĐS. Sự hoạt
động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể
tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ
cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không được
thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế
lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có
thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì
vậy, tính chất hoạt động của thị trường BĐS, thái độ cũng như những
can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS cũng là
những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu.
Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng

là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các


hình thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu
của các nguồn cung nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát
triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về BĐS. Dù bất luận là
đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển
nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò
và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó
các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các
khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các
tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có
hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ
là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung BĐS.
Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân
quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cun
Tiềm năng bất động sản Việt nam
Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Hà Nội nói riêng
có tiềm năng rất lớn, bởi một số yếu tố:
•
Dân số đô thị hiện nay chiếm tỷ lệ khoảng 29% tổng dân số Việt
Nam
•
Tỷ lệ sàn xây dựng trên đầu người khoảng 16,7m2/người, vẫn cón
thấp để phát triển sàn
•
GDP trong những năm qua tăng trưởng nhanh và khá cao

•
Nhu cầu về nhà ở lớn
Về chính sách, mới đây Nghị định 71 hướng thay thế Nghị định 90
hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở đã có những quy định cụ thể hơn và
thông thoáng hơn. Trong đó, khác biệt lớn nhất đối với quy định cũ là
quy trình xin làm dự án được quy định đơn giản hơn rất nhiều so với
trước đây, cũng như quy định cụ thể chi tiết các hình thức huy động
vốn…
Về quan điểm giá bất động sản còn quá cao hiện nay, quan điểm của
ông Nguyễn Trân Nam – Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, về giá cả
của hàng hóa sẽ tuân theo quy luật của thị trường, nó xoay quanh quy
luật cung cầu và quy luật giá trị, bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt
nhưng nó cũng tuân theo quy luật đó và các yếu tố khác.


Bây giờ chúng ta không còn tư duy theo kiểu kiểm soát giá của các
doanh nghiệp được. Giá cao hay thấp là do điều tiết của thị trường, do
cung – cầu. Vì thế, giá bất động sản quá cao thì chúng ta phải quản lý
bằng cách tăng nguồn cung lên, đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, khi
đó cung cầu sẽ điều tiết được giá cả.
Về vốn cho thị trường bất động sản, ông Nam cho biết, nguồn vốn cho
thị trường bất động sản là rất lớn. Hiện nay, nguồn vốn chính vào thị
trường vấn là từ ngân hàng để triển khai các dự án, tuy nhiên, nguồn
vốn này hiện nay cũng bị thu hẹp lại do các quy định của hệ thống ngân
hàng đối với lĩnh vực này nhằm ngăn ngừa nguy cơ bong bóng bất động
sản. Các ngân hàng hiện nay chỉ được phép cho vay 10% trên tổng dự
nợ tín dụng, không như trước đây có ngân hàng có thể cho vay đối với
bđs lên đến 30-40% tổng dự nợ tín dụng.
Nguồn vốn thứ hai là vốn tự có của doanh nghiệp, tuy nhiện nguồn vốn
này rất hạn chế không thấm gì so với nhu cầu vốn triển khai dự án.

Bên cạnh đó còn có nguồn vốn từ phát hành trái phiếu, bảo lãnh vay,
tuy nhiên, không phải là doanh nghiệp nào cũng có thể huy động vốn từ
hình thức này mà phải là những doanh nghiệp lớn, có uy tín và tiềm lực
tài chính.
Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang đề xuất triển khai thêm một số hình
thức khác mà có thể là những kênh huy động vốn chính cho thị trường
bất động sản trong tương lai như quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết
kiệm nhà ở, quỹ tái thế chấp (chứng khoán hóa bất động sản),…
Rủi ro của thị trường bất động sản
Bản chất của hàng hóa bất động sản biến nó thành một thị trường đầy
rủi ro. Sự phát triển bong bong của thị trường bất động sản: thông tin về
các dự án bất động sản trên thị trường được cung cấp rất mơ hồ và chưa
có tính chuyên nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động
sản đưa ra thông tin liên quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới
thỏa thuận mua đất, hoặc chỉ mới được chấp nhận về chủ trương đầu
tư… Những động thái này tạo nên “cầu ảo” của thị trường và góp phần
đưa đến những cơn “sốt” đất khiến cho các dự án bất động sản có dự
chênh lệch rất lớn về giá so với giá tị thực tế của nó.
Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia
của các nhà đầu cơ làm cho giá cả bất động sản đẩy lên một cách nhanh


chóng, tạo giá ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị
trường, tạo ra những cơn sốt nóng lạnh trên thị trường.
Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các
thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai một cách rõ
ràng, làm cho các đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết
định không đúng. Điều này làm cho tính minh bạch của thị trường này
thấp hơn những thị trường khác.
Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà nước đã khiến thị trường

này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều
khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được
đổi mới; hệ thống đăng kí bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều
kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng
trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản
tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động
sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản
lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng
phát luật mới về đất đai…
Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: Thị trường bất động sản
vẫn rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không
ít các doanh nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động
sản, hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn
nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường cũng là điều rất đáng
quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp không có
được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn
loạn cho thị trường bất động sản , và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư.
Quy hoạch tổng thể: Việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã
gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát
triển và triển khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án
đầu tư.
1.2.Chính sách nới lỏng tín dụng
1.2.1. Một số khái niệm
Chính sách lưu thông tiền tệ hay chính sách tiền tệ: là quá trình quản
lý hỗ trợ đồng tiền của chính phủ hay ngân hàng trung ương để đạt được
những mục đích đặc biệt- như kiềm chế lạm phát, duy trì ổn định tỷ giá
hối đoái, đạt được toàn dụng lao động hay tăng trưởng kinh tế. Chính
sách lưu thông tiền tệ bao gồm việc thay đổi các loại lãi suất nhất định,

có thể trực tiếp hay gián tiếp thông qua các nghiệp vụ thị trường mở;
qui định mức dự trữ bắt buộc; hoặc trao đổi trên thị trường ngoại hối.
Gồm có 6 công cụ sau:
+ Công cụ tái cấp vốn: là hình thức cấp tín dụng của Ngân hàng Trung
ương đối với các Ngân hàng thương mại.
+ Công cụ tỷ lệ dự trữ bắt buộc: là tỷ lệ giữa số lượng phương tiện
cần vô hiệu hóa trên tổng số tiền gửi huy động, nhằm điều chỉnh khả
năng thanh toan (cho vay) của các Ngân hàng thương mại.
+ Công cụ nghiệp vụ thị trường mở: là hoạt động Ngân hàng Trung
ương mua bán giấy tờ có giá ngắn hạn trên thị trường tiền tệ.
+ Công cụ lãi suất tín dụng: Cơ chế điều hành lãi suất được hiểu là
tổng thể những chủ trương chính sách và giải pháp cụ thể của Ngân
hàng Trung ương nhằm điều tiết lãi suất trên thị trường tiền tệ, tín dụng
trong từng thời kỳ nhất định.
+ Công cụ hạn mức tín dụng: là 1 công cụ can thiệp trực tiếp mang
tính hành chính của Ngân hàng Trung ương để khống chế mức tăng
khối lượng tín dụng của các tổ chức tín dụng.
+ Tỷ giá hối đoái:Tỷ giá hối đoái là tương quan sức mua giữa đồng nội
tệ và đồng ngoại tệ. Ở nhiều nước, đặc biệt là các nước có nền kinh tế
đang chuyển đổi coi tỷ giá là công cụ hỗ trợ quan trọng cho chính sách
tiền tệ.
- Nới lỏng tiền tệ là chính sách của chính phủ nhằm mục đích gia
tăng chi tiêu, đầu tư .... trong thời kỳ lạm phát bao gồm các biện pháp
của chính sách tài khóa và chinh sách tiền tệ.
- Chính sách nới lỏng tín dụng là chính sách nới lỏng về tiền tệ nhằm
gia tăng vốn, khuyến khích nhà đầu tư trên thị trường, từ đó thúc đẩy
nền kinh tế; thông qua các biện pháp thông dụng như giảm lãi suất cho
vay, nâng hạn mức tín dụng và, ở một số quốc gia, là cho vay thế chấp
dưới chuẩn…
Khái niệm tín dụng bất động sản: Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng

với khách hàng (thể nhân hoặc pháp nhân) liên quan đến lĩnh vực bất
động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho
khahcs hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng liên quan đến
bất động sản. Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để
đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua


bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả
góp, xây dựng văn phòng cho thuê…
1.2.2. Điều kiện để thực hiện chính sách nới lỏng tín dụng
Điều kiện áp dụng chính sách nới lỏng tín dụng:
+ Nếu như chính sách thắt chặt tín dụng được áp dụng nhằm kiềm chế
lạm phát, thì ngược lại, chính sách nới lỏng tín dụng là nhằm thúc đẩy
tăng trưởng một nền kinh tế đang có dấu hiệu đi xuống.
+ Mặt trái của chính sách thắt chặt tiền tệ là làm cho nền kinh tế khan
hiếm vốn trầm trọng, nếu tiếp tục thắt chặt nữa sản xuất kinh doanh sẽ
bị ảnh hưởng nghiêm trọng, tác động không tốt đến kinh tế vĩ mô. Vì
vậy chính sách nới lỏng tín dụng được áp dụng khi cầu vốn lớn.
1.2.3. Chính sách lãi suất thấp
Để đối mặt với khủng hoảng tài chính hàng loạt ngân hàng lớn trên thế
giới cùng công bố việc hạ lãi xuất cơ bản Khi hạ lãi xuất xuống thấp sẽ
khiến người tiêu dùng dễ dàng vay tiền đề mua nhà hơn. Khi mua nhà
thì nhu cầu của nhiều vật dụng khác cũng xuất hiện như đồ trang trí
dụng cụ vv, nhờ đó mà thúc đẩy nền kinh tế. Khi lãi xuất xuống thấp
người tiêu dùng sẽ phải trả lãi ít hơn và có nhiều tiền hơn cho các hàng
hóa và dịch vụ cần thiết. Với một mức lãi xuất thấp tỷ lệ tiết kiệm cũng
sẽ thấp hơn người tiêu dùng sẽ tiêu dùng nhiều hơn, lượng cầu trong
nền kinh tế tăng lên sẽ giúp phát triển nền kinh tế. Bên cạnh đó các
doang nghiệp cũng có động lực để vay và đầu tư hơn khi lãi xuất thấp.
Lượng đầu tư của các doanh nghiệp sẽ thúc đẩy kinh tế phát triển tăng

năng suất lao động.
Theo dự đoán của các mô hình kinh tế chuẩn thì việc giảm lãi xuất sẽ
làm lượng tín dụng tăng nhanh hơn và giá của tài sản cũng tăng lên vì
lãi xuất sẽ làm giảm các nhân tố chiếu khấu ( discount factors) cho các
lượng tiền trong tương lai. Khi các nhân tố khác không đổi diều này sẽ
làm tăng giá trị của vật thế chấp và kích thích các công ty tài chính mở
rộng số lượng và khối lượng của tín dụng và mạnh dạn hơn khi mua vào
các tài sản rủi ro cao. Song song với sự tăng giá của tài sản sự biến động
về giá sẽ giảm bớt, các chỉ số về độ rủi ro cũng thấp hơn. Các yếu tố
này sẽ củng cố thêm lượng vốn đầu tư cho các tài sản rủi ro, và tiếp tục
tăng giá tài sản và thu hẹp rủi ro.
1.2.4. Chính sách cho vay dưới chuẩn


Về khái niệm, thị trường cho vay dưới chuẩn là một thị trường mà ở đó,
người có vốn (ngân hàng) cho vay những người có lịch sử (quá khứ) tín
dụng xấu – không đủ khả năng trả lãi suất thị trường do một số nhân tố
rủi ro, như mức thu nhập, quy mô thanh toán một phần, hồ sơ tín dụng
và tình trạng nghề nghiệp. Theo đó, chủ nợ nhận thức rõ rằng chất
lượng khoản cho vay của mình là xấu; rủi ro tín dụng được bù đắp chủ
yếu bằng lãi suất cho vay cao và còn bằng tài sản thế chấp.
Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng các
ngân hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sản
cũng gặp ít khó khắn hơn trong việc huy động vốn. Nhiều công ty tài
chính đã tái tổ chức các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về
mở rộng các đự án bất động sản. Ngưởi mua nhà cũng chuyển từ trạng
thái đóng băng sang cân nhắc việc mua nhà khi giá và lãi suất trở nên
hợp lý hơn cho họ. Từ sau khi các chính sách nới lỏng được áp dụng các
khoản vay dành cho lĩnh vực bất động sản cũng tăng lên. Khi các khoản
cho vay thế chấp tăng lên, nguồn nhu cầu nhà ở cũng tăng các công ty

xây dựng có động lực hơn trong việc xây các công trình mới.
1.3.Tác động của chính sách nới lỏng tín dụng đến thị trường bất
động sản
Chính sách nới lỏng tín dụng sẽ ảnh hưởng cả đến giá và số lượng tín
dụng trong giao dịch. Ví dụ khi ngân hàng trung ương mua các giấy tờ
thương tín sẽ làm giảm lượng cung của tài sản này cho các nhà đầu tư tư
nhân. Sự khan hiến này sẽ đẩy giá của tài sản lên cao. Khi nhu cầu về
các tài sản rủi ro xuống thấp việc mua vào của ngân hàng trung ương sẽ
biến tín dụng trở thành lựa chon duy nhất và tăng lượng cầu của tài sản
này lên. Tác dụng của chính sách nới lỏng tiền tệ sẽ mạnh hơn khi có
khác biệt giữa lợi tức của tài sản mà ngân hàng trung ương mua và tài
sản mà ngân hàng trung ương bán trở nên rõ rệt hơn. Tác động của việc
nới lỏng tiền tệ sẽ được nhân rộng hơn khi sự can thiệp của ngân hàng
trung ương cũng cải thiện độ thanh khoản của thị trường.
Nhờ việc nới lỏng tín dụng, mức thank khoản cũng được mở rộng các
ngân hàng sẵn sáng cho vay hơn do đó các nhà phát triển bất động sản
cũng gặp ít khó khắn hơn trong việc huy động vốn. Nhiều công ty tài
chính đã tái tổ chức các khoản nợ và tiến tới xem xét đến các đề nghị về
mở rộng các đự án bất động sản. Ngưởi mua nhà cũng chuyển từ trạng
thái đóng băng sang cân nhắc việc mua nhà khi giá và lãi suất trở nên


hợp lý hơn cho họ. Từ sau khi các chính sách nới lỏng được áp dụng các
khoản vay dành cho lĩnh vực bất động sản cũng tăng lên. Khi các khoản
cho vay thế chấp tăng lên, nguồn nhu cầu nhà ở cũng tăng các công ty
xây dựng có động lực hơn trong việc xây các công trình mới. Mặc dù
nửa đầu năm 2009 vẫn còn nhiều khó khăn nhưng nhìn chung các khoản
nợ vẫn có sẵn cho các nhà phát triển bất động sản. Bên cạnh nguồn vốn
từ các ngân hàng, khu vực bất động sản cũng có được sự phục hồi trong
sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Thêm vào đó khi housing

stock giảm xuống thị trường nhà ở đã co nhiều tín hiệu khả quan.
Giả sử đường cung của thị trường trước khi bùng nổ là S1, đường cầu là
D1. Khi đó thị trường phát triển ổn định và có cân bằng tại E1.
Do các ngân hàng và quĩ tín dụng ồ ạt đổ vốn vào thị trường, giới đầu tư
được tiếp cận ngồn tài chính dồi dào với giá rẻ dẫn đến chi phí cơ hội
cho xây dựng giảm. Như vậy, các công ti xây dựng có xu hướng tăng
cường sản xuất, biểu hiên của nó là sự ra đời của hàng loạt các dự án
cao ốc và biệt thự sang trọng. Tóm lại, do thay đổi tâm lí đầu tư và chi
phí cơ hội, đường cung S1 bị dịch chuyển sang phải tới S2 (cùng 1 giá
nhưng số lượng dự án tăng).
Việc nới lỏng tín dụng phải được kết hợp với các chính sách vĩ mô hợp
lý để đảm bảo nguồn vốn bất động sản hợp lý, cân bằng cung cầu. Nếu
không kết hợp với các chính sách vĩ mô thì việc bơm vốn vào thị trường
bất động sản dễ gây nên sự phát triển nóng ở thị trường này tạo điều
kiện cho những kẻ đầu cơ trục lợi. Mặt khác khi thị trường bất động sản
mở rộng sẽ có nhiều doanh nghiệp nước ngoài tham gia vào thị trường
hơn, nếu các doanh nghiệp trong nước không phát huy khả năng cạnh
tranh của mình thì dễ bị các công ty này nuốt chửng.
Bên cạnh đó việc nởi lỏng tín dụng quá mạnh tay cũng dẫn đến việc các
ngân hàng lơ là việc quản lý mức độ rủi ro của các khoản vay. Cuối năm
2008 nhiều ngân hàng đã lao đao do tỷ lệ nợ xấu quá cao, đặc biệt là các
khoản vay để đầu tư vào thị trường bất động sản. Hậu quả là khi thị
trường này mất ổn định thì ngân hàng là những người đầu tiên chịu thiệt
hại.
Trong đò thị trên ta thấy, từ 2002-2007, dư nợ thế chấp trung bình hàng
năm có xu hướng tăng gần giống như xu hướng của giá nhà.
Các dữ liệu trên cho thấy việc nới lỏng các quy định trong cho vay, cụ
thể là cho vay thế chấp là một động lực lớn thúc đẩy sự phát triển của

thị trường bất động sản, nhất là ở trong những giai đoạn đầu. Đây là một
điểm quan trọng mà Việt Nam có thể tận dụng, khi mà thị trường bất
động sản ở nước ta có thể cũng được coi là đang ở giai đoạn chưa phát
triển so với thế giới.
Các lý do như thu nhập ổn định của người dân, hay các yếu tố vĩ mô
khác (như nền kinh tế nói chung phát triển nhanh..) là những động lực
quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc.
Tuy nhiên, ta cũng không thể bỏ qua tác động của nới lỏng tín dụng, và
cho vay dưới chuẩn. Trong ngắn hạn, tác động chủ yếu là làm tăng giá
bất động sản. Theo thời gian, tác động của việc nới lỏng điều kiện cho
vay thế chấp tới thị trường bất động sản sẽ dần giảm. Tuy nhiên, với thị
trường mới phát triển, và trong ngắn hạn thì tác động thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển là không thể bỏ qua.
CHƯƠNG III: BÀI HỌC KINH NGHIỆM QUỐC TẾ RÚT RA
CHO VIỆT NAM TRONG VIỆC THỰC HIỆN HIỆU QUẢ
CHÍNH SÁCH NỚI LỎNG TÍN DỤNG ĐỂ ĐẨY MẠNH SỰ
PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Tổng quan về thực trạng chính sách tín dụng và thực trạng thị
trường bất động sản Việt Nam
3.1.1. Tổng quan thực trạng chính sách tín dụng của Việt Nam
Đến khoảng giữa năm 2008, lãi suất tăng cao đột biến do chính sách
thắt chặt tín dụng nhằm ổn định thị trường tiền tệ. khi NHNN thực hiện
cơ chế lãi suất thỏa thuận đối với cho vay trung hạn, các NHTM đã đẩy
mức lãi suất cho vay rất cao, khoảng 18%. Mức lãi suất này đã hạn chế
khả năng mở rộng tín dụng của các NHTM (mức tăng trưởng tín dụng
quí I chỉ đạt 3,34%).1
Đồ thị 3.1: Lãi suất cơ bản của Việt Nam (theo năm) từ 2004-2009
Nguồn:
/>Trên đây là biểu lãi suất cơ bản được ban hành bởi Ngân hàng nhà nước
Việt Nam. Lãi suất mà các ngân hàng thương mại được phép cho vay

không vượt quá 150% lãi suất cơ bản trên. Qua đó ta có thể thấy rằng lãi
suất cho vay được duy trì ổn định trong một thời gian khá dài. Đây là
công cụ cần thiết để nhà nước điều khiển tình hình kinh tế vĩ mô nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng. Đến tháng 3/2010, luồng
1

o/index.php?option=com_content&task=view&id=4879&Itemid=134


vốn tín dụng cho thị trường bất động sản được tháo gỡ khi Ngân hàng
nhà nước ra chỉ thị cho các ngân hàng phải nhanh chóng hạ lãi suất cho
vay, ngay lập tức thị trường bất động sản khởi sắc trở lại. Đến nay,
ngoài khối các NHTM Nhà nước, nhiều NHTMCP đồng loạt hạ lãi suất
cho vay tối đa xuống còn khoảng 15% năm.2
Bên cạnh các chính sách về lãi suất, NHNN còn kiểm soát tình hình tín
dụng trong nước thông qua việc “bơm” hay “hút” vốn ròng qua thị
trường mở. Gần đây nhất là hoạt động hút vốn cuối tháng 5 (gần 8.400
tỷ đồng) nhằm kiềm chế tình hình lạm phát và bơm vốn hỗ trợ các ngân
hàng thương mại hạ lãi suất trong tháng 6 (khoảng 21.000 tỷ đồng)3
Tuy thị trường bất động sản ở mỗi nước có một đặc điểm riêng, nhưng
nhìn chung chúng đều chịu tác động mạnh mẽ từ chính sách tín dụng.
Trình độ phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và thị trường
tài chính nói chung quy định mức độ tương tác của các thị trường này
và quy mô ảnh hưởng khi có khủng hoảng xảy ra. Qua những nghiên
cứu về chính sách nới lỏng tín dụng và tác động của nó đến thị trường
bất động sản ở Mỹ, Thái Lan và Trung Quốc, ta có thể rút ra những bài
học kinh nghiệm thiết thực cho Việt Nam.
3.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam
Sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam có thể chia thành 2
giai

đoạn
cụ
thể
sau:
• Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng
•
Giai
đoạn
thị
trường
đóng
băng
Hai giai đoạn này đan xen nhau tuy nhiên ta có thể nhận định khoảng
thời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất
động sản Việt Nam. Trong giai đoạn này giá bất động sản Việt Nam
không thua kém bất kỳ quốc gia phát triển nào. Sau thời kỳ phát triển
bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn
2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Tiếp đó là sự hồi sinh “kỳ
diệu” của thị trường trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng
khoán Việt Nam từ 2005 đến đầu năm 2008. Từ đầu 2008 đến nay thị
trường trở nên ảm đạm do nhiều nguyên nhân khách quan trong đó đáng
chú ý nhất đó là cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, sự sút giảm của thị
trường
chứng
khoán.
Thị trường bất động sản tại Việt Nam nóng lạnh tương đối bất
2
3

/>o/index.php?option=com_content&task=view&id=5582&Itemid=38