Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn thành phố tuyên quang, tỉnh tuyên quang
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (851.5 KB, 100 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
TRẦN THỨ TRƯỞNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2009 - 2011
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Thái Nguyên – 2012
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------
----------
TRẦN THỨ TRƯỞNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN –
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2009 - 2011
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số
: 60.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS.NGUYỄN KHẮC THÁI SƠN
Thái Nguyên – 2012
i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Trần Thứ Trưởng
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được nội dung này, tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ
rất tận tình của thầy PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn, sự giúp đỡ, động viên
của các thầy cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý
đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Nhân dịp này
cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới thầy
PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn và những ý kiến đóng góp quý báu của các
thầy cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới Ban giám đốc Sở Tài nguyên và Môi
trường, các đồng chí lãnh đạo và cán bộ của Trung tâm Phát triển quỹ Nhà –
Đất và Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thuộc UBND tỉnh Thái Nguyên,
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Phòng Thống kê
thành phố Thái Nguyên, UBND phường Thịnh Đán và nhân dân trong dự án
khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp động viên,
giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Thái Nguyên, ngày 23 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn
Trần Thứ Trưởng
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
i
LỜI CẢM ƠN
ii
MỤC LỤC
iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
vii
DANH MỤC CÁC HÌNH
viii
MỞ ĐẦU
1
Đặt vấn đề
1
2
Mục tiêu của đề tài
2
3.
Yêu cầu của đề tài
3
4
Ý nghĩa khoa học của đề tài
3
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1
Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài
5
1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài
14
1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài
18
1.2
Khái quát những quy định về công tác giải phóng mặt bằng
1.2.1 Một số khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
19
1.2.2 Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng
21
1.2.3 Các nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ giả phóng mặt bằng
22
1.3
Chính sách giải phóng mặt bằng một số nước trên thế giới và của Việt
Nam
1.3.1 Trung Quốc
23
1.3.2 Thái Lan
25
1.3.3 Singapore
26
1.3.4 Bài học kinh nghiệm có thể áp dụng cho Việt Nam
27
iv
1.3.5 Kết quả giải phóng mặt bằng ở Việt Nam
29
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
40
2.1
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.2
Thời gian và địa điểm nghiên cứu
43
2.3
Nội dung nghiên cứu
40
2.4
Phương pháp nghiên cứu
41
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.1
47
Sơ lược tình hình cơ bản của phường Thịnh Đán
3.1.1 Điều kiện tự nhiên
44
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của phường Thịnh Đán
46
3.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất phường Thịnh Đán
50
3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất và biến động các loại đất
53
3.1.5 Phân tích đánh giá biến động các loại đất
57
3.1.6 Nhận xét tình hình cơ bản của phường Thịnh Đán ảnh hưởng đế công
tác giải phóng mặt bằng
3.2
58
Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khu dân cư số 6 tại
phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
3.2.1 Giới thiệu về dự án khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán
62
3.2.2 Xây dựng phương án giải phóng mặt bằng và TĐC khu dân cư số 6 65
3.2.3 Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng khu dân cư số 6
3.3
67
Đánh giá ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng Dự án khu dân cư số
6 phường Thịnh Dánđến đời sống người dân bị thu hồi đất
72
3.3.1 Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân bị thu hồi đất 74
3.3.2 Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân bị thu hồi
đất
3.4
74
Khó khăn, tồn tại giải pháp và bài học kinh nghiệm
85
v
3.4.1 Những kết quả đạt được trong công tác giải phóng mặt bằng TPTN và
dự án khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán
86
3.4.2 Tồn tại
86
3.4.3 Nguyên nhân
87
3.4.4 Giải pháp khắc phục và bài học kinh nghiệm
87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
90
1
Kết luận
88
2
Kiến nghị
91
TÀI LIỆU THAM KHẢO
90
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
BTHT
Bồi thường hỗ trợ
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HTKT
Hạ tầng kinh tế
HTX
Hợp tác xã
KHSDĐ
Kế hoạch sử dụng đất
QLDA
Quản lý dự án
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
SDĐ
Sử dụng đất
TĐC
Tái định cư
THCS
Trung học cơ sở
TNHH
Trách nhiệm hữu hạn
UBND
Uỷ ban nhân dân
WB
Ngân hàng thế giới
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
PA
Phương án
DC
Dân cư
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
TT
Tên bảng
Trang
1.1
Chính sách đền bù khi thu hồi đất- kinh nghiệm quốc tế
28
3.1
Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 của phường Thịnh Đán
54
3.2
Tình hình giải phóng mặt bằng khu dân cư số 6 từ 2009 - 2011
68
3.3
Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằng khu dân cư số 6
69
3.4
Hình thức bồi thường cho hộ gia đình bị thu hồi đất
72
3.5
Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hõ trợ của người dân bị thu hồi đất73
3.6
Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân bị thu hồi
đất
75
3.7
Tình hình việc làm và hỗ trợ việc làm sau khi thu hồi đất
77
3.8
Tình hình an ninh trật tự xã hội sau thu hồi đất
79
3.9
Việc tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội của hộ dân sau khi bị thu
hồi đất
81
3.10 Đánh giá của người dân bị thu hồi đất về thực trạng môi trường
82
3.11 Những kiến nghị của người dân bị thu hồi đất
84
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
TT
Tên các hình
Trang
1.1 Trình tự thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất
13
3.1 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 phường Thịnh Đán
47
3.2 Cơ cấu đất đai năm 2010 của phường Thịnh Đán
55
3.3 Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2010 của phường Thịnh Đán
55
3.4 Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2010 của phường Thịnh Đán
56
3.5 Bản đồ địa hình khu vực quy hoạch khu dân cư số 6
63
3.6 Bản đồ quy hoạch chia lô khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán
64
3.7 Cơ cấu đất quy hoạch khu dân cư số 6
65
3.8 Diện tích đất, đối tượng thu hồi trong dự án khu dân cư số 6
67
3.9 Kết quả thực hiện thu hồi đất, GPMB theo diện tích trong dự án
70
3.10 Kết quả thực hiện thu hồi đất theo đối tượng bị thu hồi trong dự án 70
3.11 Hình ảnh trước khi thu hồi đất để triển khai dự án
71
3.12 Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của hộ bị thu hồi đất
74
3.13 Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến kinh tế
hộ gia đình
76
3.14 Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình
hình việc làm
78
3.15 Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình
trạng an ninh trật tự xã hội
79
3.16 Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến quan hệ
nội bộ gia đình
80
3.17 Đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến sự tiếp
cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội
81
3.18 Dự án đang triển khai
82
3.19 Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến tình trạng môi trường
83
3.20 Kiến nghị của người dân về vấn đề thu hồi đất
84
1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và hiện đại hóa đất nước,
việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển một phần diện tích
đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch nhằm đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa
phương trong cả nước.
Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng là khâu then chốt,
quan trọng, bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để triển khai
các dự án; có thể nói: giải phóng mặt bằng nhanh là khâu quyết định sự thành
công của dự án!
Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp,
nó tác động tới mọi vấn đề an sinh trong đời sống của cộng đồng dân cư; liên
quan đến trật tự an ninh, an toàn xã hội và sự phát triển ổn định, bền vững của
quốc gia; ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt là đối với
người dân có đất bị thu hồi.
Sau Luật Đất đai năm 1993, cùng với sự phát triển chung của cả nước
tốc độ đô thị hoá tại thành phố Thái Nguyên diễn ra ngày càng nhanh, từ đô
thị loại 2 trở thành đô thị loại I trực thuộc tỉnh vào năm 2010. Chính vì sự
phát triển đó mà diện tích dành cho sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu
hẹp. Quan hệ kinh tế đất đô thị cũng được thương mại hóa theo quy luật của
kinh tế thị trường.
Công tác thu hồi đất nói chung phục vụ cho lợi ích quốc gia và lợi ích
công cộng tại thành phố Thái Nguyên đã và đang gặp không ít những khó
khăn: Phường Thịnh Đán là một phường phía Tây của thành phố Thái Nguyên,
có một vị trí hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của
2
thành phố cũng như của tỉnh. Trong quá trình CNH-HĐH, nhu cầu về cho phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao trên địa bàn thành
phố ngày càng gia tăng. Việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng đã góp phần quan trọng trong sự phát triển của phường nói riêng và thành
phố nói chung; tuy nhiên cũng như các phường, xã khác thuộc thành phố và cả
nước, bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng đang là vấn đề ”nóng” trong công
tác quản lý đất đai của phường Thịnh Đán. Với khoảng 65% số đơn khiếu kiện
của công dân trên địa bàn thành phố đều liên quan đến công tác thu hồi đất, giá
đất và chính sách đền bù giải phóng mặt bằng. Các dự án phát triển kinh tế và
phục vụ nhu cầu quốc tế dân sinh ngày càng gặp nhiều khó khăn trong công tác
thu hồi đất vì người dân bất hợp tác với chủ dự án hoặc người dân đưa ra
nhưng yêu cầu đòi hỏi mà thực tế luật pháp chưa qui định hoặc chính sách nhà
nước chưa thể đáp ứng. Việc giải quyết mối quan hệ giữa người có đất với việc
thực thi quyền lực nhà nước đã và đang là vấn đề bức xúc trong quá trình quản
lý và điều hành của chính quyền các đô thị nói chung và thành phố Thái
Nguyên nói riêng. Vì vậy, việc tìm ra giải pháp nhằm cải thiện vấn đề nêu trên
là một trong những nhiệm vụ cấp bách mà chính quyền thành phố đã và đang
hết sức quan tâm.
Nhằm góp phần làm sáng tỏ thực trạng sử dụng đất cũng như mong
muốn tham mưu, tìm ra những giải pháp có hiệu quả nhằm khắc phục những
vấn đề bức xúc nêu trên, tôi triển khai nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác
giải phóng mặt bằng trên địa bàn phường Thịnh Đán, thành phố Thái
Nguyên giai đoạn 2009 - 2011”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn phường Thịnh Đán
trong giai đoạn 2009 – 2011 để thấy được những gì đã làm tốt, những gì chưa
3
làm được; tìm hiểu nguyên nhân của những khó khăn tồn tại và đề xuất giải
pháp thực hiện tốt hơn trong tương lai; đồng thời đánh giá được những ảnh
hưởng của giải phóng mặt bằng đến người dân trong khu vực.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được sơ lược tình hình cơ bản của địa phương ảnh hưởng tới
công tác giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá được kết quả giải phóng mặt bằng tại phường Thịnh Đán
trong giai đoạn 2009 -2011 ảnh hưởng của giải phóng mặt bằng giai đoạn
2009 – 2011 đến người dân bị thu hồi đất.
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp đẩy
nhanh công tác giải phóng mặt bằng.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững cơ sở lý luận, thực tiễn và pháp lý của chính sách bồi
thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Đánh giá đúng việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên qua thực tế
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu dân cư số 6 phường
Thịnh Đán.
- Đề xuất các giải pháp khả thi để thực hiện tốt sách bồi thường hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn.
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Nghiên cứu lý luận về “ thu hồi đất”, xây dựng giá đất và trình tự, thủ
tục thu hồi đất” các khó khăn và thuận lợi khi thực hiện các trình tự, thủ tục
thu hồi đất để đề ra các giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và an toàn
cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, đảm bảo cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến đời sống của người dân bị thu
4
hồi đất, từ đó rút ra nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong công
tác thu hồi đất và đề ra các giải pháp để khắc phục.
- Thông qua các nghiên cứu kiến nghị cải cách thủ tục hành chính trong
lĩnh vực thu hồi đất giúp cho công tác này đạt hiệu qủa hơn nữa trong thời
gian tới.
5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1.1 Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Công tác giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp. Nó thể
hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của
Nhà nước – nhà đầu tư – đời sống vật chất tinh thần của người sử dụng đất bị
thu hồi và lợi ích của toàn xã hội. Từng giai đoạn phát triển của đất nước Luật
đất đai được ban hành và điều chỉnh sửa đổi, Chính phủ, các Bộ ngành đã ban
hành nhiều Nghị định, Thông tư hướng dẫn, quy định về chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư, về quản lý đất đai. Đặc biệt từ khi Luật đất đai
2003 có hiệu lực, các Nghị quyết và Thông tư về bồi thường, hỗ trợ tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất được ban hành về cơ bản đã quán triệt được các
quan điểm của Đảng và Nhà nước về quản lý đất đai, phục vụ kịp thời và trực
tiếp cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư
phát triển, đẩy mạnh phân cấp cũng như tăng cường trách nhiệm cho các cấp,
các ngành.
1.1.1.2. Một số vấn đề ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
6
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác
định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [6].
Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận QSD đất là căn cứ
để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công
tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận QSD đất vẫn
chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều
khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất thì
công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại
và duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế,
có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
7
nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương
án bồi thường giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo" [14].
- Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực
hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy
định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn
8
cho công tác đền bù.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01 tháng 7
năm 2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là
1.081.011 ha, trong đó diện tích đất đã giao là 925.631 ha (giao đất có thu tiền
sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích
đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước
ngoài thuê là 1.386 ha) [6].
- Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất
đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng
theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003,
Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử
dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản
hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống.
Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB
đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính
chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức
9
tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [6].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực
thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói
chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại
tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như
các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [5].
- Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử
dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm
mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà
nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau
thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ
đất đai khác nhau [5].
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003:
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như
Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định
khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của
Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để
10
sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính
phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định
tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên
mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh
khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng
chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng 1. Do vậy giá đất để tính bồi
thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các
khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương.
- Từ khi có Luật đất đai 2003 [17]: Quy định giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây (Điều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định
giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ
thể tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về
giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã
ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
11
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng
năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị
thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB.
- Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
1.1.1.3. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát
triển cơ sở hạ tầng và đời sống xã hội
- Phát triển cơ sở hạ tầng
+ Về tiến độ dự án:
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.
+ Về kinh tế dự án:
Thực hiện GPMB tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập trung vốn cho
12
mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến
độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến độ
thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
- Đời sống xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường đầu tư, khai thác các
nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở
nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm đầu tư hầu khắp
các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã đóng góp vào
sự thành công bước đầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước”, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của
nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường GPMB đóng vai trò
không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả.
1.1.1.4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất, BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
Trình tự, thủ tục TH, BTHT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất thực
hiện theo quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 (Hình 1.1)
13
Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất
Chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất cho các khu đất bị thu hồi
Lập, thẩm định, xét duyệt phương án bồi thường tổng thể về bồi
thường TĐC
Thông báo về việc thu hồi
đất
Ra Quyết định thu hồi đất
UBND tỉnh ra Quyết định thu hồi tổng thể
UBND cấp huyện tiến hành ra Quyết định thu hồi đất đối với từng thửa đất
Quyết định thu hồi đất phải được gửi đến người có đất bị thu hồi và được niêm yết
tại trụ sở UBND phường, xã nơi có đất bị thu hồi
Giải quyết khiếu nại đối với việc thu hồi đất
Kê khai, kiểm kê xác định nguồn gốc đất đai
- Căn cứ vào khoản 1, 2, 5 của Luật Đất đai
- Căn cứ vào điều 43, 44, 45, 46 và 47 của nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007
- Căn cứ vào hồ sơ Địa chính qua các thời kì, hồ sơ, bản đồ HTSDĐ tại thời điểm
thu hồi đất và các giấy tờ có liên quan đến QSDĐ
Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường tổng thể và TĐC
Công khai phương án bồi thường hỗ trợ TĐC
Thực hiện chi trả, bồi thường hỗ trợ và bố trí TĐC
Thực hiện chi trả, bồi thường hỗ trợ và bố trí TĐC
Lập hồ sơ giao đất và bàn giao đất đã bị thu hồi
Cưỡng chế thu hồi đất (nếu
có)
Giải quyết khiếu nại: đối với Quyết định bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc Quyết định
cưỡng chế thu hồi đất
Hình 1.1 Trình tự thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư khi Nhà nước
thu hồi đất
14
1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.1.2.1 Thực trạng bồi thường giải phóng mặt bằng tại Việt Nam
Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được
nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH
đất nước. Với những đổi mới tích cực như đã nghiên cứu ở trên, trong những
năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam đã và đang
đạt được những hiệu quả nhất định. Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã
góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội nhưng đây cũng là một
trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai hiện nay [5].
Trong 5 năm, từ năm 2001-2005, tổng diện tích đất nông nghiệp đã thu
hồi là 366,44 nghìn ha (chiếm gần 4 % tổng diện tích đất nông nghiệp của cả
nước). Trong đó diện tích đất nông nghiệp đã thu hồi để xây dựng các khu
công nghiệp và cụm công nghiệp là 39,56 nghìn ha, xây dựng đô thị là 70,32
nghìn ha và xây dựng kết cấu hạ tầng là 136,17 nghìn ha [14].
Các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực có diện tích đất nông nghiệp
thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc.
Những địa phương có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha),
Đồng Nai (19.752 ha), Bình Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà
Mau (13.242 ha ), Hà Nội (7.776 ha), Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh phúc (5.573
ha). Theo số liệu điều tra của BNNPTNT tại 16 tỉnh trọng điểm về thu hồi đất,
diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm khoảng 89% và diện tích đất thổ cư
chiếm 11%. Đồng bằng sông Hồng là vùng có diện tích đất bị thu hồi lớn
nhất, chiếm 4,4% tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nước, tỷ lệ này ở
Đông Nam Bộ là 2,1%, ở nhiều vùng khác là duới 0,5% [14].
Theo báo cáo của BNNPTNT [14] cho thấy việc thu hồi đất nông
nghiệp trong 5 năm qua đã tác động đến đời sống của trên 627.000 hộ gia
đình với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu người. Trung bình mỗi ha đất
bị thu hồi
15
ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao động nông nghiệp. Vùng đồng bằng
sông Hồng có số hộ bị ảnh hưởng do thu hồi đất lớn nhất: khoảng 300 nghìn
hộ; Đông Nam Bộ khoảng 108 nghìn hộ. Mặc dù quá trình thu hồi đất, các địa
phương đã ban hành nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về
các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề,
hỗ trợ tái định cư...Tuy nhiên trên thực tế, có tới 67% lao động nông nghiệp vẫn
giữ nguyên nghề cũ sau khi bị thu hồi đất, 13 % chuyển sang nghề mới và
khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn định [14]
Tại thành phố Hồ Chí Minh thì trong vòng năm năm trở lại đây, Thành
phố đã triển khai 412 dự án, diện tích đất đã thu hồi của các hộ dân lên tới
60.203.074 m2; tổng số hộ bị ảnh hưởng là 53.853 hộ, trong đó có 20.014 hộ
bị giải tỏa trắng; tổng dự toán chi phí bồi thường cho các hộ dân khi Nhà
nước thu hồi đất lên tới hơn 12.300 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhiều người sau khi
nhận tiền đền bù, tiền hỗ trợ đã sử dụng vào việc mua sắm phương tiện đi lại,
vật dụng sinh hoạt chứ không chú tâm đến việc học nghề, giải quyết việc làm.
Có gia đình trở nên giầu có sau khi nhận tiền bồi thường (có cả tỷ đồng)
nhưng chỉ sau một vài năm lại rơi vào tình cảnh khó khăn do thất nghiệp[6]
Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định
vì họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà đất sản xuất, tư liệu sản xuất đó
được để thừa kế từ thế hệ này cho các thế hệ sau. Sau khi bị thu hồi đất, đặc
biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết đất sản xuất, điều kiện sống và sản
xuất của họ bị thay đổi hoàn toàn. Mặc dù nông dân được giải quyết bồi
thường bằng tiền, song họ vẫn chưa định hướng ngay được những ngành nghề
hợp lý để có thể ổn định được cuộc sống. Sau khi bị thu hồi đất, chỉ có 32,3%
số hộ đánh giá là đời sống có tốt hơn trước, 42,3% số hộ cho rằng đời sống
không có gì cải thiện, và số hộ còn lại khẳng định đời sống của họ kém đi so
với trước khi bị thu hồi đất. Như vậy, có đến 67,7% số hộ dân được điều tra
