ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG tác bồi THƯỜNG, GIẢI PHÓNG mặt BẰNG KHI NHÀ nước THU hồi đất tại một số dự án TRÊN địa bàn THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC HẠNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI
THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,
TỈNH TUYÊN QUANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên, năm 2012


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN ĐỨC HẠNH

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI
THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,
TỈNH TUYÊN QUANG

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

PGS. TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên, năm 2012


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học
vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2012
Tác giả luận văn

Trần Đức Hạnh


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi luôn nhận được sự quan tâm
giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể và cá nhân đã tạo điều
kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, Phó hiệu
trưởng Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi nghiên cứu đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ nhiệt tình, góp ý chân thành
của tập thể các thầy cô giáo Trường Đại học Nông Lâm đã tạo điều kiện cho tôi
thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Tuyên Quang, Văn phòng Hội
đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân thành phố; các phòng: Tài nguyên và Môi
trường, Kinh tế, Tài chính - Kế hoạch; Chi cục Thống kê thành phố; Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố; Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố; các
thành viên Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành phố; UBND các
phường Ỷ La, Tân Hà, Minh Xuân và một số hộ gia đình, cá nhân đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã đã
tạo điều kiện thuận lợi nhất cho việc học tập, nghiên cứu của tôi.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái nguyên, ngày 10 tháng 10 năm 2012
Học viên

Trần Đức Hạnh


iii
MỤC LỤC
Nội dung

Mục

Trang

Trang phụ bìa
Lời cam đoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các từ viết tắt

iv

Danh mục bảng, biểu đồ

v

MỞ ĐẦU

1

I

Tính cấp thiết của đề tài

1

II

Mục đích

3

III

Yêu cầu

3

Chương
I

TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT

4

1.1.

Cơ sở lý luận về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

4

1.1.1.

Khái niệm

4

1.1.2.

Đặc điểm của quá trình bồi thường

4

1.1.3.

Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới

6

1.1.4.

Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các
thời kỳ

10

Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

21

1.2.1.

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường ở Việt Nam

21

1.2.2.

Thực trạng công tác bồi thường ở nước ta và một số tỉnh trong
giai đoạn hiện nay

22

1.2.3.

Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng

25

1.2.4.

Tình hình thực hiện chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi
đất của tỉnh Tuyên Quang

28

1.2.


Chương
II

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

33

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

33

2.1.1.

Đối tượng nghiên cứu

33

2.1.2.

Phạm vi nghiên cứu

33

2.2.

Nội dung nghiên cứu

33

2.3.

Phương pháp nghiên cứu.

33

2.3.1.

Chọn địa điểm nghiên cứu

33

2.3.2.

Phương pháp thu thập tài liệu thông tin

34

2.3.3.

Nghiên cứu các quy định của pháp luật về chính sách bồi thường.

36

2.3.4.

Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh và xử lý số
số liệu

46

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

47

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của TP Tuyên Quang

47

3.1.1.

Điều kiện tự nhiên

47

3.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội

49

Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai

53

3.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất

53

3.2.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất tại thành phố Tuyên Quang

55

3.3.

Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng đối với 03 dự án

64

3.3.1.

Giới thiệu khái quát về 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn thành
phố Tuyên Quang.

64

3.3.2.

Đối tượng và điều kiện được bồi thường tại 03 dự án

66

3.3.3.

Kết quả bồi thường đất tại 03 dự án

70

3.3.4.

Kết quả bồi thường tài sản trên đất tại 03 dự án

71

3.3.5.

Chính sách hỗ trợ tại 03 dự án

74

2.1.

Chương
III
3.1.

3.2.


3.4.

Đánh giá tác động về bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời
sống của các hộ gia đinh sau khi bị thu hồi đất

79

3.4.1.

Tác động đến kinh tế

79

3.4.2.

Tác động đến xã hội

81

3.4.3.

Ý kiến định hướng của người dân về công tác bồi thường:

83

Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường tại 03 dự án
và đề xuất các giải pháp thực hiện công tác GPMB trên địa
bàn thành phố Tuyên Quang

84

3.5.1.

Đánh giá kết quả thực hiện công tác bồi thường tại 03 dự án

84

3.5.2.

Đề xuất các giải pháp thực hiện công tác GPMB ở TP Tuyên Quang.

88

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

93

I

Kết luận

93

II

Đề nghị

94

TÀI LIỆU THAM KHẢO

97

PHẦN PHỤ LỤC

100

3.5.


iv

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT

NGHĨA

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CP

Chính phủ

CT

Chủ tịch

CNH - HĐH

Công nghiệp hoá, hiện đại hoá

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBT

Hội đồng bồi thường

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QLCS

Quản lý công sản

TĐC

Tái định cư

TCQLĐĐ

Tổng cục Quản lý đất đai

TT

Thông Tư

TP

Thành phố

TCĐC

Tổng cục Địa chính

TTLT

Thông tư liên tịch

UBND

Uỷ ban nhân dân

SDĐ

Sử dụng đất


v
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ

TÊN

NỘI DUNG

Trang

Bảng 3.1

Thực trạng phát triển kinh tế của thành phố Tuyên Quang giai
đoạn 2009 – 2011

50

Bảng 3.2

Diện tích tự nhiên và dân số thành phố Tuyên Quang năm

53

Bảng 3.3

Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang năm
2011

54

Bảng 3.4

Quy mô các dự án

66

Bảng 3.5

Xác định đối tượng được bồi thường, hỗ trợ và không được
bồi thường, hỗ trợ

68

Bảng 3.6

Kết quả điều tra ý kiến của người có đất bị thu hồi về đối
tượng và điều kiện được bồi thường.

69

Bảng 3.7

Tổng hợp đơn giá bồi thường về đất tại 3 dự án

71

Bảng 3.8

Kết quả điều tra ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc
xác định giá bồi thường về đất và tài sản

72

Bảng 3.9

Mức hỗ trợ tại 3 dự án nghiên cứu

78

Bảng 3.10

Kết quả điều tra ý kiến của người có đất bị thu hồi trong việc
thực hiện các chính sách hỗ trợ

78

Bảng 3.11

Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi đất

81

Bảng 3.12

Tình hình an ninh trật tự xã hội sau khi thu hồi đất

81

Bảng 3.13

Quan hệ nội bộ gia đình của các hộ dân sau khi thu hồi đất

83

I

II

Biểu đồ 3.1

Danh mục các bảng

Danh mục biểu đồ
Cơ cấu diện tích đất đai thành phố Tuyên Quang

55


1

MỞ ĐẦU
I. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn
để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới... đã phát triển nhanh đáp ứng
nhu cầu CNH - HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước công
nghiệp vào năm 2020.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện việc giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các công trình quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một nhiệm vụ quan trọng
trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực
hiện các dự án nhưng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp; tác động
tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư; ảnh hưởng trực tiếp tới
lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có
đất bị thu hồi.

Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất được thực hiện theo các quy định của Chính phủ tại Nghị định 90/CP ngày
17/8/1994 và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị
định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định cụ thể về đối tượng áp dụng, mức
bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Để giải
quyết kịp thời các vướng mắc trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/05/2007; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung chính
sách, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Hiện nay, các quy định của pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu quản lý của Nhà nước và giải


2

quyết được quyền lợi của người bị thu hồi đất; từng bước khắc phục được những
tồn tại, vướng mắc trước đây.
Tuy nhiên, do đặc thù của từng địa phương khác nhau, một số quy định về
chính sách bồi thường còn mang tính chất chung chung, chưa quy định chi tiết đến
từng trường hợp cụ thể; việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của địa
phương theo thẩm quyền chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ nên công tác giải phóng mặt
bằng cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc.
Vì vậy, việc điều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá trên cơ sở
khoa học nhằm đề xuất việc bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường và đưa ra các
giải pháp cụ thể nhằm thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, đảm bảo lợi ích
hợp pháp của người bị thu hồi đất, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn
chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng.
Trong thời gian qua, thành phố Tuyên Quang đã không ngừng phát triển cả
về không gian và tính chất đô thị; cụ thể là: đã điều chỉnh mở rộng địa giới hành

chính thêm 5 xã của huyện Yên Sơn, thành lập thêm 04 phường (năm 2008); được
Bộ Xây dựng công nhận là đô thị loại III (năm 2009); Chính phủ đã có Nghị quyết
thành lập thành phố Tuyên Quang trực thuộc tỉnh (năm 2010). Hiện nay, thành phố
Tuyên Quang là địa phương có nhiều lợi thế và điều kiện lý tưởng để thu hút các
nhà đầu tư thực hiện các dự án trên nhiều lĩnh vực.
Để xứng đáng với vị trí là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hoá - xã hội của
tỉnh, thành phố Tuyên Quang đã và đang được đầu tư xây dựng nhiều hạng mục
công trình nhằm phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ
tỉnh lần thứ XV và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ XVIII thì mục
tiêu phấn đấu xây dựng thành phố Tuyên Quang cơ bản đáp ứng các tiêu chí đô thị
loại II vào năm 2015.
Từ thực tế trên, việc thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng để thực
hiện các công trình quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang là việc làm cần thiết, có ý nghĩa
quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá kết hợp với việc sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài


3

nguyên đất đai, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái của thành phố. Công tác
thu hồi đất giải phóng mặt bằng trong những năm tới đây sẽ được coi là nhiệm vụ
trọng tâm của cấp uỷ, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể từ thành phố
đến cơ sở.
Do đó, việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác này sẽ rút ra được những
bài học kinh nghiệm và có các giải pháp để công tác giải phóng mặt bằng của thành
phố Tuyên Quang được thực hiện ngày càng tốt hơn. Do vậy, tôi chọn thực hiện đề
tài: “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh
Tuyên Quang” .

II. Mục đích
- Nghiên cứu về khoa học và thực tiễn trong việc thực hiện các chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đánh giá kết quả thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.
- Đề xuất các giải pháp để thực hiện tốt hơn công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.
III. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi
thường giải phóng mặt bằng và các văn bản khác có liên quan.
- Công tác điều tra, thu thập tài liệu, số liệu phải chính xác, đầy đủ và phản
ánh trung thực khách quan.
- Phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp
phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm
nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất cả trong hiện tại và tương lai.


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm
Bồi thường là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi hoàn, trả lại tương xứng giá
trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử

dụng đất, vật kiến trúc, hoa màu trên diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi
đất; trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với từng loại đất trên một diện tích, vị trí đất và thời hạn sử dụng đất xác định.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người bị thu hồi
đất một khoản tiền hoặc thông qua đào tạo nghề mới để người sử dụng đất có việc
làm và cuộc sống ổn định sau khi bị thu hồi đất sản xuất hoặc phải di chuyển chỗ ở
đến địa điểm mới.
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di chuyển nhà cửa, các công trình xây dựng và cây cối, hoa màu trên một phạm
vi nhất định để thực hiện việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng mới các công trình
trên diện tích đó [25].
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khi thành lập
Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để xây
dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp.
1.1.2.1.Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vị trí địa lý khác nhau có điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau; như:
- Khu vực đô thị: có mật độ dân cư cao, trình độ dân trí tốt, ngành nghề đa
dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn;
- Khu vực ven đô thị: có mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân
cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương
mại, buôn bán nhỏ;


5

- Khu vực nông thôn: hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp, trình độ dân trí còn hạn chế.

Do đó, mỗi khu vực khác nhau thì việc bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ có
những đặc trưng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp những đặc
điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
1.1.2.1.Tính phức tạp
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời
sống, sản xuất và sinh hoạt đối với mọi người dân.
- Đối với đất nông nghiệp: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng
trong sản xuất nông nghiệp. Trong khi trình độ sản xuất nông nghiệp của người dân
còn thấp, sản xuất hàng hoá chưa phát triển, khả năng tự chuyển đổi nghề nghiệp
sau khi bị thu hồi đất rất khó khăn nên người sử dụng đất thường có tâm lý giữ đất
sản xuất để đảm bảo an toàn lương thực hàng ngày. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi
trên đất cũng đa dạng dẫn đến khó khăn trong công tác tuyên truyền, vận động
người bị thu hồi đất tham gia kiểm kê tài sản trên phạm vi bị thu hồi cũng như việc
nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc thu hồi đất nông nghiệp làm ảnh hưởng
không nhỏ đến việc làm của người dân nên đồng thời với việc thu hồi đất nhà nước
cần quan tâm đến chuyển đổi nghề cho người bị thu hồi đất.
- Đối với đất ở:
+ Quyền sử dụng đất ở là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi người dân, nó gắn
bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt hàng ngày và ảnh hưởng đến tâm lý “an cư,
lạc nghiệp” của người dân. Nên khi nhà nước thu hồi đất ở phải gắn với việc xây
dựng khu tái định cư cho người bị thu hồi đất.
+ Qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý đất đai không đồng bộ, thiếu chặt chẽ,
tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra làm khó khăn trong việc xác định
nguồn gốc sử dụng đất ở để làm cơ sở xác định đối tượng và điều kiện bồi thường.
+ Ở một số khu vực người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ ở ven
các trục đường giao thông, ven khu đô thị… đã tạo lập được một “thị trường” riêng,
nay bị thu hồi đất phải chuyển đến ở khu vực mới làm thay đổi điều kiện, môi
trường sống nên họ không muốn di chuyển.
Từ tính đa dạng và phức tạp của việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho thấy
với mỗi dự án khác nhau thì công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện bằng các giải

pháp khác nhau cho phù hợp với đặc điểm của khu vực và đối tượng bị thu hồi đất.


6

1.1.3. Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới
Việc phát triển công nghiệp và đô thị hoá là một tiến trình tất yếu của các
quốc gia trên thế giới. Do đó, việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là
một nội dung diễn ra ở tất cả các nước để xây dựng và phát triển đô thị.
Vì vậy, trong giải phóng mặt bằng phải có những chính sách kinh tế - xã hội
phù hợp để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của xã hội và người bị thu hồi đất. Do đặc
điểm đa dạng và phức tạp của công tác giải phóng mặt bằng nên mỗi quốc gia có
cách làm riêng phù hợp với đất nước mình.
1.1.3.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật của
Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc là rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước
Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị trường
đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa trên đất.
Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách giải phóng mặt bằng là hạn
chế đến mức tối đa diện tích và số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.
Trong trường hợp phải giải phóng mặt bằng thì nhà nước phải có sự chuẩn bị kỹ
phương án đền bù trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá
nhân và đảm bảo cho người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức
sống tốt hơn so với trước khi bị thu hồi đất.
Do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại.
Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể nhà nước sẽ
cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Về phương thức đền bù thiệt hại,
nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong
thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng

tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải,
người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp
với công việc nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được
nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được nhà nước
có sự điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế .


7

Theo quy định của pháp luật Trung Quốc thì người được sử dụng đất sau khi
thu hồi có trách nhiệm bồi thường cho người bị thu hồi đất. Người bị thu hồi đất
được thanh toán các loại tiền: tiền bồi thường nhà cửa, tiền hỗ trợ về tái định cư,
tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường về hoa màu và
tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị sản lượng hoa màu trên đất của
những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho các loại tài sản trên
đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người bị thu
hồi đất có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng
được giao cho Cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm.
Do có sự khác nhau về quản lý đất đai giữa thành thị và nông thôn nên việc
bồi thường về nhà ở giữa các khu vực này có khác nhau. Đối với nhà ở tại thành
phố, nhà nước bồi thường bằng tiền với mức giá do thị trường bất động sản quyết
định qua các tổ chức trung gian xác định giá. Đối với nhà ở tại nông thôn, nhà nước
thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, với mỗi đối tượng khác nhau sẽ có
cách bồi thường khác nhau như: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường
về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Bên cạnh những thành công thì chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
của Trung Quốc cũng còn bộc lộ những tồn tại chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ
tái định cư chậm và thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây

xong nhà tái định cư [13].
1.1.3.2. Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó đất đai do Nhà nước sở
hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), diện tích còn lại thuộc sở hữu tư nhân
nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất nhà nước phê duyệt.
Nhà nước đóng vai trò trung tâm toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch
đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất cho các công ty để
thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2
đến 3 năm. Nhà nước nghiêm cấm chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt. Phát triển nhất ở quốc gia này là bố trí


8

nhà ở tái định cư cho người bị thu hồi đất để sử dụng cho vào mục đích của quốc gia;
ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định thì người bị thu hồi đất sẽ được bố trí các căn
hộ mới đẹp hơn, thậm chí có cả trường hợp diện tích được tái định cư rộng hơn diện
tích bị thu hồi [13].
1.1.3.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý thì việc bồi
thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá giá trị
bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, do vậy
về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải
có sự thoả thuận giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó trên cơ sở một hợp
đồng. Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một
Uỷ ban của chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất
động sản. Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án; nếu dự án mang

tính chiến lược quốc gia thì giá đền bù rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi
tiến hành thu hồi đất thì nhà nước hoặc nhà đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá
thị trường. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi
đất sử dụng tiền này đi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi
ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình được đến đâu, phải trả tiền một
lần, được cho thuê hay mua trả góp... Tất nhiên cũng có việc bên bị thu hồi không
chấp hành, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra và khẳng định mức giá đền
bù đã hợp lý chưa và dù đúng hay không đúng mà người bị thu hồi không di chuyển
thì sẽ bị cưỡng chế. Việc khiếu nại về bồi thường sẽ do toà án giải quyết.
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được thực hiện
rất tốt nên đa số các hộ dân đã hiểu và chấp hành chính sách, phương án đền bù.
giải phóng mặt bằng của Nhà nước. Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền
Nhà nước quan tâm đúng mức đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư. Việc thống
nhất trong chỉ đạo, điều hành giải quyết khiếu kiện của công dân cũng như sự thống
nhất về chính sách; sự phân công nhiệm vụ, phân cấp rõ trách nhiệm và sự phối hợp


9

chặt chẽ trong quá trình giải quyết vướng mắc đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực
hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng [13].
1.1.3.4. Hàn Quốc
Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm 2 thể chế. Một là "đặc
lệ" liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng theo thủ tục thương lượng
của pháp luật. Hai là luật "sung công đất" theo thủ tục cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một thời
gian ngắn cho nên luật "sung công đất" đã được thiết lập trước vào năm 1962. Tuy
nhiên, trong quá trình thực hiện luật "đặc lệ" không đạt được thỏa thuận thì sẽ thực
hiện luật "sung công đất"; như vậy thời gian bồi thường có thể bị kéo dài hoặc chi phí
bồi thường sẽ tăng lên. Do đó, cho đến nay đã có nhiều thỏa thuận thống nhất 2 thể

chế này thành một. Luật bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo 3 giai đoạn:
Thứ nhất, tiền đền bù đất đai khi thu hồi đất phục vụ cho mục đích công
cộng sẽ được giám định viên đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định. Giá quy định
không dựa vào những lợi nhuận khai thác nên đảm bảo sự khách quan trong việc
bồi thường.
Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại cho người có quyền sở
hữu đất trong quá trình thương lương đã chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận
theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản về tài sản và đất đai, thương lượng
và chấp nhận thu hồi.
Thứ ba, biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà
nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người,
cung cấp đất đai cho những người bị thu hồi đất bị mất nơi cư trú. Đây là nội dung
để người dân tự nguyện di dời để giải phóng mặt bằng. Trong những năm 70 của thế
kỷ XX, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị làm cho thủ đô
Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất ở. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập
cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc bồi thường được thực hiện thông qua các chính sách như hỗ trợ tài chính,
người bị thu hồi đất được quyền mua căn hộ do thành phố quản lý tại khu đất được
thu hồi có xung quanh thành phố Xơ-un. Khi thị trường bất động sản phát triển, hầu


10

hết các hộ có quyền mua căn hộ đều bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao
hơn nhiều lần so với giá gốc [13].
1.1.3.5. Inđônêxia
Đối với Inđônêxia việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn được coi là sự “hy sinh” mà một số
người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Việc bồi thường chỉ giới hạn trong
phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường

hợp bị thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư. Nội dung bồi thường được thực hiện
theo 3 yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt
so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có tái định cư, việc lập kế
hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ thời kỳ đầu tiên
của việc lập dự án đầu tư đảm bảo những nguyên tắc:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân
bắt buộc khi triển khai dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,
xã hội của họ ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án.
+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường tái định cư.
+ Các chủ đầu tư phải đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản,
những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ[13].
1.1.4. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các thời kỳ
1.1.4.1. Thời kỳ trước 1987
* Hiến pháp 1946:
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm 1953,


11

Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất được ban
hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là thủ tiêu quyền chiếm

hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ
chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của
nông dân [14], [18]. Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào các
hợp tác xã; thành lập các nông, lâm trường quốc doanh, trạm trại nông nghiệp với
hình thức sở hữu tập thể.
* Nghị định số 151-TTg:
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy
định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất. Đây là văn bản pháp quy đầu tiên liên
quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam.
Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng
đất của nhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý, đó
là:" Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời
chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Những người có
ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong những trường hợp cần thiết
được giúp giải quyết công ăn việc làm..... hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng
trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất
của nhân dân... hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà
thờ, đền, chùa. Trường hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương"
Về mức đền bù và cách tính đền bù, Nghị định 151/TTg có quy định:
- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một số
tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng.
- Đối với nhà cửa vật kiến trúc....thì được giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Đối với hoa màu chưa thu hoạch... phải bồi thường thiệt hại đúng mức.
- Đối với mồ mả căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa
phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển...
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong Nghị định
151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm
1960. Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại mà chỉ quan
tâm đến sự thỏa thuận của các bên.

12

Sau đó, Ủy ban Kế hoạch nhà nước và Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư liên
bộ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các
công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ
cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức
quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập
thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước.
1.1.4.2. Thời kỳ 1987 đến 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Chính vì vậy mà khi nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất không
được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được bồi thường những tài sản
có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên [16]. Luật Đất đai năm
1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những điều quy
định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186/HĐBT về
việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng
vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất
nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất.
Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào
mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà
nước. Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai
hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh,
định cư cho khu vực bị lấy đất.
Tại Quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng
lâu dài hay tạm thời, quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng
đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi…Toàn bộ tiền đền bù phải nộp
vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách trung ương 30%, địa
phương 70% để sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa và định canh, định cư cho

nhân dân vùng bị thu hồi đất chứ không phải trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất.


13

1.1.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003
* Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” .
- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân
có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển
quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
- Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ
chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” [17].
Những quy định trên đã khẳng định quyền lực của Nhà nước trong việc thu
hồi đất cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia.
* Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất đai
1988. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai quy định các loại đất và
nguyên tắc sử dụng từng loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; xác lập
cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất đó là quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất làm căn cứ cho việc được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà
nước thu hồi đất .
- Điều 12 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế

chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính phủ quy định khung giá các loại
đất đối với từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì
người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” [20].


14

Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà nước
hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đã được trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định, lâu dài và cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất ổn định được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận
thì được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thật cần
thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà
nước thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng, có bồi thường tài sản cho các người sử
dụng đất.
Luật Đất đai năm 1993 quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi, theo khung giá do
Chính phủ quy định. Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban
hành rất nhiều các văn bản dưới luật như các Nghị định, Thông tư và các văn bản
pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật như:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân
biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định 90/CP là văn bản pháp lý mang tính
toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất và việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…

- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị
định 87/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 thay thế Nghị định 90/CP đã
quy định rõ phạm vi bồi thường, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi
thường và người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi
thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền. Nghị định đã có những quy
định về nguyên tắc và điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất (quy định về giấy
tờ: hợp pháp, hợp lệ và được coi là hợp lệ để được đền bù hay không được đền bù


15

thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất); giá đất để tính đền bù thiệt hại, chính sách hỗ
trợ và tái định và công tác tổ chức thực hiện việc đền bù.
Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định trách nhiệm bồi thường là các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Về các điều kiện (tiêu chuẩn) được đền
bù thiệt hại, Nghị định đã mở rộng phạm vi được đền bù cho các đối tượng có khả
năng hợp pháp hóa quyền sử dụng đất. Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác
định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân
với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương.
Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê đấu
thầu thì người bị thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được đền bù
những chi phí đã đầu tư vào đất. Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của xã
hoặc đất của xã chưa giao cho ai sử dụng thì người được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất phải đền bù thiệt hại bằng tiền cho ngân sách xã. Người đang sử dụng đất
công ích được đền bù thiệt hại những chi phí đã đầu tư vào đất. Diện tích đất ở đền
bù cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định, nhưng không vượt quá diện tích đất bị thu hồi.

Về đền bù tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hóa được
đền bù 100% giá trị tài sản; tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được hỗ trợ 7080% mức đền bù hoặc không được hỗ trợ tuỳ theo mức độ bất hợp pháp của quyền
sử dụng đất và tài sản. Mức đền bù tài sản được đền bù theo mức độ thiệt hại thực
tế bằng giá trị hiện tại của nhà và công trình, cộng thêm một khoản tính theo tỷ lệ
(%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức đền bù tối đa không
lớn hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình theo giá xây dựng
mới. Riêng đối với nhà cấp 4, nhà tạm và công trình phụ độc lập thì mức đền bù
thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã đưa ra chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất và
đời sống xã hội đối với những người phải di chuyển chổ ở trong thời gian 06 tháng
đối với các nhân khẩu trong hộ, với mức tương đương 30kg gạo/tháng. Đối với
người phải di chuyển đến khu tái định cư của tỉnh khác thì được trợ cấp một năm và


16

hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới. Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế
độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển
địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh; hỗ trợ chi phí đào tạo cho
những lao động nông nghiệp phải chuyển nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao động
cho các đối tượng có đất bị thu hồi.
Ngoài ra, Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những người đang hưởng trợ
cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời cho
người di chuyển đúng hạn.
Về chính sách tái định cư, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định về thẩm
quyền lập khu tái định cư và điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư, về nguyên
tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư và nguồn vốn đầu tư xây dựng
khu tái định cư.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh, thành phố phê duyệt phương án đền bù, chỉ đạo thành lập Hội đồng

giải phóng mặt bằng cấp quận, huyện để xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, lập phương án đền bù thiệt hại và tổ chức thực hiện
đền bù theo phương án được phê duyệt. Nghị định đã quy định trách nhiệm của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất phải chấp hành việc giải phóng
mặt bằng đúng thời hạn, trường hợp không thực hiện sẽ bị cưỡng chế buộc di
chuyển.
Nghị định cũng quy định người bị thu hồi đất được khiếu nại và được giải quyết
theo quy định của pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân. Người
khiếu nại phải gửi đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong
vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được quyết định đền bù thiệt hại; quá thời hạn này
đơn khiếu nại không còn có giá trị xem xét xử lý. Trong thời gian chờ giải quyết
khiếu nại người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành di chuyển, giải phóng mặt bằng
và giao đất đúng kế hoạch được quy định.
Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã có những đóng góp quan trọng trong việc thu
hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội của nhiều địa phương, đặc biệt là khu vực đô thị [36].