Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án xây dựng khu công viên trung tâm và bệnh viện phụ sản, thành phố bắc giang, tỉnh bắc giang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------

------------

NGUYỄN THỊ DIỆU THUÝ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU CÔNG VIÊN TRUNG TÂM VÀ BỆNH VIỆN
PHỤ SẢN, THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

THÁI NGUYÊN - 2011


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------

------------

NGUYỄN THỊ DIỆU THUÝ

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ TẠI DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU CÔNG VIÊN TRUNG TÂM VÀ BỆNH VIỆN
PHỤ SẢN, THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đặng Văn Minh

THÁI NGUYÊN - 2011


Lời cảm ơn !
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực
của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ từ rất nhiều đơn vị và cá
nhân. Tôi xin ghi nhận và bày tỏ lòng biết ơn tới những tập thể, cá
nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ
nhiệt tình của thầy giáo PGS. TS. Đặng Văn Minh, người đã trực
tiếp hướng dẫn đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn những ý kiến đóng góp quý báu của
các thầy, cô trong Khoa Tài nguyên và Môi trường, các thầy cô
trong Khoa Sau đại học.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND Thành
phố Bắc Giang, các đồng chí lãnh đạo, chuyên viên Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố,
Phòng Thống kê và UBND các xã, phường đã tạo điều kiện về thời
gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này.
Cám ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị
đồng nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Thái Nguyên, ngày 19 tháng 9 năm 2011
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Diệu Thúy


MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ........................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................1
1.2. Mục tiêu của đề tài ..........................................................................................3
1.3. Yêu cầu............................................................................................................3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .....................................................................4
2.1. Cơ sở pháp lý...................................................................................................4
2.2. Cơ sở khoa học................................................................................................5
2.2.1. Cơ sở lý luận công tác bồi thường GPMB...................................................5
2.3. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trên thế giới, trong nước và
trên địa bàn tỉnh Bắc Giang..........................................................................6
2.3.1. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trên thế giới .............................6
2.3.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở
nước ta..........................................................................................................8
2.3.2.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988....................................................8
2.3.2.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 ........................................................11
2.3.2.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 .......................................................12
2.3.2.4. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003.......................................................15
2.3.3. Công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng ở tỉnh Bắc Giang................18
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......20
3.1. Đối tượng và phương pháp nghiên cứu.........................................................20
3.2. Địa bàn nghiên cứu .......................................................................................20
3.3. Nội dung nghiên cứu .....................................................................................20
3.4. Phương pháp nghiên cứu...............................................................................21

3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập, tài liệu, số liệu sơ cấp. ............................21
3.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập, tài liệu, số liệu thứ cấp............................21
3.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra......................21
3.4.4. Phương pháp chuyên gia ............................................................................21
PHẦN 4 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC......................................................................22
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Giang .....................22
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ......................................................................................22
4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội .............................................................................26
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế .....................................................................................26
4.1.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế..................................................28
4.1.2.3. Điều kiện xã hội ......................................................................................32
4.1.2.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội..................33
4.1.2.5. Đánh giá điều kiện tự nhiên, KT-XH và áp lực đối với việc sử dụng
đất trong quá trình đô thị hoá, CN hoá.......................................................40
4.1.2.6. Tình hình dân số......................................................................................44
4.1.2.7. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................45
4.1.2.8. Đánh giá chung về hiện trạng sử dụng và tình hình quản lý đất đai
của thành phố Bắc Giang. ..........................................................................49
4.1.2.9. Biến động diện tích các loại đất từ năm 2001-2010: ..............................53
4.2. CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC GIANG......54
4.3. VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GPMB KHI NHÀ
NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG
VIÊN TRUNG TÂM VÀ BỆNH VIỆN PHỤ SẢN THÀNH PHỐ
BẮC GIANG..............................................................................................55
4.3.1. Lựa chọn dự án nghiên cứu........................................................................55


4.3.2. Một số tiêu chí trong điều tra phỏng vấn. ..................................................55

4.3.3. Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
tại 2 dự án nghiên cứu. ...............................................................................56
4.3.3.1.Các văn bản chính liên quan đến thu hồi đất, thực hiện bồi thường,
GPMB 2 dự án nghiên cứu.........................................................................56
4.3.3.2. Diện tích đất thu hồi, GPMB thực hiện dự án. .......................................58
4.3.3.3. Chính sách áp dụng. ................................................................................59
4.3.3.4. Một số nội dung chính trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư......61
4.3.4. Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng đến đời sống, việc làm của người bị thu hồi đất. ..............................72
4.3.4.1. Kết quả phỏng vấn hộ dân về thu hồi đất, bồi thường và giải phóng
mặt bằng. ....................................................................................................72
4.3.4.2. Tác động đến lao động việc làm. ............................................................74
4.3.5. Đề xuất một số giải pháp............................................................................77
4.3.5.1. Giải pháp về chính sách ..........................................................................77
4.3.5.2. Giải pháp tổ chức thực hiện chính sách. .................................................78
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.................................................................79
5.1. Kết luận .........................................................................................................79
5.2. Kiến nghị .......................................................................................................80
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

UBND

TTCN

Tiểu thủ CN

CN

Công nghiệp

CN-XD

CN – Xây dựng

CN-TTCN

CN- Tiểu thủ CN

BT GPMB

Bồi thường GPMB

KH

Kế hoạch

QĐ

Quyết định

TC

Tố cáo

KN

Khiếu nại

QSD

Quyền sử dụng

SXKD

SXKD

DN

Doanh nghiệp

CNĐT

Chứng nhận đầu tư

KT-XH

Kinh tế – xã hội

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Dân số, mật độ dân số thành phố Bắc Giang năm 2009......................44
Bảng 4.2. Kết quả bồi thường GPMB các dự án tại thành phố Bắc Giang ........55
đến 21/4/2011.......................................................................................................55
Bảng 4.3. Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp tại dự án .....................................58
Bảng 4.4. Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp tại dự án .....................................58
Bảng 4.5 : Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp tại thôn Hạc.................64
Bảng 4.6 : Đơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp tại thôn Ngươi .............65
Bảng 4.7 : Bồi thường thiệt hại về hoa màu.........................................................66
Bảng 4.8. Bồi thường thiệt hại về hoa màu tại Thôn Hạc....................................67
Bảng 4.9. Bồi thường thiệt hại vật kiến trúc ........................................................67
Bảng 4.10. Tổng hợp bồi thường thiệt hại về hoa màu tại Thôn Hạc..................68
Bảng 4.11 : Kết quả thực hiện chính sách hỗ trộ trong BT GPMB 2 dự án ........68
Bảng 4.12: Kết quả thực hiện giao đất tiêu chí ở 2 dự án....................................70
Bảng 4.13 : Kết quả phỏng vấn hộ dân về thu hồi đất và bồi thường,.................73
hỗ trợ ....................................................................................................................73
Bảng 4.14 : Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân ở 2
dự án.............................................................................................................74
Bảng 4.15: Tình hình lao động, việc làm của các hộ dân bị thu hồi đất tại 2
dự án.............................................................................................................75
Bảng 4.16: Tình hình việc làm của người trong độ tuổi lao động trước và
sau khi thu hồi đất tại 2 dự án......................................................................76
Bảng 4.17: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất tại 2 dự án ..........76


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Biểu đồ 4.1: Cơ cấu kinh tế của TP Bắc Giang quy hoạch đến năm 2010 ..........27

Biểu đồ 4.2: Cơ cấu kinh tế của thành phố Bắc Giang năm 2009 .......................27
Biểu đồ 4.3: Biến động cơ cấu kinh tế thành phố từ năm 2001- 2009 và quy
hoạch đến năm 2010 ....................................................................................32
Biểu đồ 4.4: Cơ cấu đất đai năm 2010 của thành phố Bắc Giang .......................45
Biểu đồ 4.5: Cơ cấu các loại đất nông nghiệp năm 2010.....................................46
Biểu đồ 4.6: Cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp năm 2010 ..............................47
Biểu đồ 4.8: Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2001 2010.............53
Biểu đồ 4.9: Biến động diện tích đất phi nông nghiệp giai đoạn 2001 2010......53
Biểu đồ 4.10: Biến động diện tích đất chưa sử dụng giai đoạn 2001 2010 .........54


1

PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lí: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia
đình và các cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định
của pháp luật. Vì vậy, việc sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả là nhiệm vụ của
toàn xã hội.
Mọi quốc gia trên thế giới, trong quá trình phát triển đều cần mặt bằng
đất đai để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ
thuật ... phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội phục vụ đời sống con
người, đảm bảo an ninh quốc gia và an toàn xã hội.
Nước ta đang trong giai đoạn tập trung các nguồn lực để phát triển kinh
tế với mục tiêu: “Đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển
công nghiệp hóa, hiện đại hóa và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để đưa nước ta
cơ bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020

thì việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất; nhất là từ đất nông nghiệp, lâm
nghiệp sang các mục đích phi nông nghiệp tức là vấn đề thu hồi đất, vấn đề
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một tất yếu khách quan và diễn ra phổ biến,
hầu khắp các địa phương trên phạm vi cả nước như: các khu cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu thương mại-dịch vụ - du lịch,
khu vui chơi giải trí, khu đô thị, làng nghề; phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng
giao thông, thủy lợi, thủy điện, y tế, giáo dục, văn hóa thể dục thể thao ... Các
dự án này được thực hiện sẽ làm thay đổi diện mạo và đem lại hiệu quả kinh
tế, xã hội của đất nước.


2

Tuy nhiên, công tác bồi thường GPMB là một công việc khó khăn và
phức tạp bởi nó có liên quan đến một loại tài sản rất có giá trị đó là đất đai, nó
có giá trị cả về vật chất lẫn tinh thần đối với người dân. Nên nó cũng tiềm ẩn
nhiều thách thức lớn như: Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư ở các dự án, các địa phương không thống nhất, không đồng bộ, không
công bằng; vấn đề đời sống, lao động và việc làm của người dân sau khi
không còn hoặc thiếu đất sản xuất, vấn đề tái định cư ... sẽ gây nhiều nguy cơ
mất ổn định an ninh, chính trị, trật tự, an toàn xã hội làm cho đất nước phát
triển không đảm bảo tính bền vững.
Do gặp nhiều khó khăn như vậy, nên việc đánh giá công tác bồi thường
GPMB để thấy được những thuận lợi và hạn chế, nhằm đưa ra phương án khả
thi để giải quyết các vấn đề khó khăn một cách có hiệu quả đang là một nhu
cầu cấp thiết của xã hội. Bắc Giang là một tỉnh miền núi , 9 huyện và 1 thành
phố. Năm 1997, khi mới tái lập, Bắc Giang là tỉnh có điểm xuất phát kinh tế
thấp. Sau 10 năm phấn đấu, kinh tế của tỉnh có bước phát triển khá. Hiện nay,
tỉnh đang trong giai đoạn hoàn chỉnh hệ thống cơ sở hạ tầng, việc sử dụng,
khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, đáp ứng yêu cầu đời

sống xã hội và nguyện vọng của nhân dân là rất cần thiết. Tuy nhiên, công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng vẫn là vấn đề nan giải và mang tính thời sự;
việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất, vấn đề đời sống, việc làm của người dân có đất bị thu hồi vẫn đang là
những bức xúc trong xã hội. Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong
công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất góp phần
giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc hiện nay, đồng thời được sự nhất trí
của Ban giám hiệu nhà trường-Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên,
Khoa sau Đại học, được sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Đặng Văn
Minh, em tiến hành nghiên cứu đề tài:


3
“Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
tại dự án xây dựng khu Công viên trung tâm và bệnh viện phụ sản, thành
phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang”
1.2. Mục tiêu của đề tài
* Mục tiêu chung
Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Bắc Giang, tỉnh
Bắc Giang nhằm tìm ra những ưu điểm và hạn chế của hệ thống chính sách
mà tỉnh Bắc Giang áp dụng trong công tác bồi thường GPMB trên địa bàn
tỉnh. Từ đó đưa ra những đề xuất hoàn thiện những chính sách đó trên cơ sở
phù hợp Hiến pháp và các quy định hkác của pháp luật hiện hành.
* Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng có sự tham gia của
người dân thông qua bộ câu hỏi điều tra.
- Phân tích các nguyên nhân thuận lợi, khó khăn trong công tác giải
phóng mặt bằng tại một số dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Giang.
- Đề xuất các giải pháp, góp phần nâng cao chất lượng thực hiện công

tác bồi thường giải phỏng mặt bằng của các dự án khác một cách nhanh chóng
và hiệu quả nhất.
1.3. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách pháp luật đất đai; chính sách bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các văn bản có liên quan.
- Các số liệu điều tra phải đầy đủ, chính xác, trung thực và khách quan.
- Phải biết phân tích, đánh giá các số liệu điều tra.
- Đưa ra được các giải pháp cụ thể trong việc tổ chức thực hiện các dự
án nghiên cứu.


4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở pháp lý
Căn cứ Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số
17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về Hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư số 116/2004/TTBTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số
197/2004/NĐ-CP của Chính phủ;
Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ
về Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông
tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn thi hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007

của Chính phủ;
Căn cứ Quyết định số 06/2005/QĐ-UB ngày 31/01/ 2005 của UBND
tỉnh Bắc Giang V/v Ban hành Quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh Bắc
Giang; Hướng dẫn số 01/HDLN ngày11/5/2005 của Liên ngành Sở Tài chính,
Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng về hướng dẫn thực hiện Quyết
định số 06/2005/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Giang;


5
Căn cứ Quyết định số 05/2008/QĐ-UB ngày 02/02/2008 của UBND
tỉnh Bắc Giang về việc ban hành Quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Giang;
Căn cứ quyết định số 04/2008/QĐ-UB ngày 18/1/2008 của UBND tỉnh
Bắc Giang về việc ban hành bản Quy định một số điểm cụ thể về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thi hồi đất áp dụng trên địa bàn
tỉnh Bắc Giang;
Căn cứ Quyết định số 07/QĐ-UB ngày 31/7/2008 của UBND tỉnh Bắc
Giang về việc thành lập quỹ hỗ trợ ổn định đời sống, học tập, đào tạo nghê và
việc làm cho người dân khi Nhà nước thu hồi từ 50% đất sản xuất nông
nghiệp trở lên.
Căn cứ quyết định số 85/2006/QĐ-UBND ngày 22/12/2006 của UBND
tỉnh Bắc Giang về việc ban hành Bảng mức giá các loại đất áp dụng trên địa
bàn tỉnh Bắc Giang; Hướng dẫn số 01/HDLN - TC - TN&MT ngày 27/4/2006
của Sở Tài chính, Sở TN và MT V/v thực hiện Quyết định số 85/2006/QĐUBND của UBND tỉnh Bắc Giang; Căn cứ Quyết định số 70/2007/QĐUBND ngày 21/8/2007 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc sửa đổi, bổ sung
đơn giá bồi thường thiệt hại tài sản là nhà cửa, vật kiến trúc.
Căn cứ Bản đồ trích đo, hồ sơ địa chính và số liệu, tài liệu điều tra phục
vụ cho việc lập phương án bồi thường.
2.2. Cơ sở khoa học

2.2.1. Cơ sở lý luận công tác bồi thường GPMB
Công tác giải phóng mặt bằng góp phần cải thiện môi trường đầu tư,
khai thác các nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng
kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua đã được Đảng và Nhà nước quan tâm


6
đầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, đặc biệt tại các thành phố lớn đã
đóng góp vào sự thành công bước đầu của công cuộc Công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước, thúc đẩy kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu vật chất, tinh
thần của nhân dân. Đạt được kết quả nêu trên công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng đóng vai trò không nhỏ để các dự án phát huy hiệu quả.
Giải phóng mặt bằng đúng tiến độ sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội.
Ngược lại, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí,
giảm hiệu quả dự án.
Thực hiện giải phóng mặt bằng tốt sẽ giảm chi phí, có điều kiện tập
chung vốn cho mở rộng đầu tư. Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp
hoàn thành tiến độ dự án dẫn đến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các
nhà đầu tư.
Đối với các dự án đầu tư sản xuất kinh doanh nếu không đáp ứng được
tiến độ đầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp.
Đối với dự án đầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài,
tiến độ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng
công trình.[12]
2.3. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trên thế giới, trong nước
và trên địa bàn tỉnh Bắc Giang
2.3.1. Thực trạng về công tác bồi thường GPMB trên thế giới
- Trung Quốc
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Theo luật pháp Trung

quốc: đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử
dụng theo các hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu
tiền sử dụng đất và cho thuê đất. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng
thuộc sử hữu Nhà nước, đất đai thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp
thuộc sở hữu tập thể nông dân lao động.


7
Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho lợi ích quốc gia, mục đích
công cộng ... thì Nhà nước có chính sách bồi thường, tái định cư cho người bị
thu hồi đất.
Do hai hình thức sở hữu đất đai khác nhau nên: ở thành thị, việc bồi
thường cho người bị thu hồi đất chủ yếu bằng tiền, giá đất thường do các tổ
chức tư vấn giá đất xác định; ở nông thôn, Nhà nước quan tâm đến nông dân
và tạo điều kiện để người nông dân được hưởng thành quả công nghiệp hoá,
đô thị hoá khu đất thu hồi và quan tâm giải quyết các vấn đề xã hội như: Chế
độ dưỡng lão đối với người già, hỗ trợ tiền cho những người đang trong độ
tuổi lao động để tự tìm kiếm việc làm mới.
- Ngân hàng thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB)
Mục tiêu chính sách bồi thường tái định cư của Ngân hàng thế giới
(WB) và Ngân hàng phát triển châu á (ADB) là việc bồi thường tái định cư sẽ
được giảm thiểu càng nhiều càng tốt và đưa ra những biện pháp khôi phục để
giúp người bị ảnh hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ được mức sống, khả năng
thu nhập và mức độ sản xuất như trước khi có dự án, phải đảm bảo cho các hộ
di chuyển được bồi thường và hỗ trợ sao cho tương lai, kinh tế và xã hội của
họ được thuận lợi tương tự như trong trường hợp không có dự án.
Các biện pháp thu hồi được cung cấp là bồi thường theo giá thay thế
nhà cửa và các kết cấu khác, bồi thường đất nông nghiệp là lấy đất có cùng
hiệu suất và phải thật gần với đất đã bị thu hồi, bồi thường đất thổ cư có cùng
diện tích được người bị ảnh hưởng chấp thuận, giao đất tái định cư với thời

hạn ngắn nhất.
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình xây
dựng và quy định thời hạn bồi thường tái định cư hoàn thành trước một tháng
khi dự án triển khai thực hiện.


8
Khôi phục thu nhập là một yếu tố quan trọng của tái định cư khi những
người bị ảnh hưởng bị mất cơ sở sản xuất, công việc kinh doanh, việc làm
thay thế những nguồn thu nhập khác, bất kể là họ có mất nơi ở hay không.
WB và ADB quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi
thường tái định cư của dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham
khảo ý kiến, hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính đáng của người
bị thu hồi trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường tái định cư cho tới khi
thực hiện công tác lập kế hoạch.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường tái định cư được WB và
ADB coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi tiết
của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người bị ảnh hưởng và mức độ tác động
của dự án. Kế hoạch bồi thường tái định cư phải được coi là một phần của
chương trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các
hộ bị ảnh hưởng. Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di
chuyển hào nhập được với cộng đồng mới. Để thực hiện các biện pháp này,
nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn được chuẩn bị sẵn. [15]
2.3.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
ở nước ta
2.3.2.1. Thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 1988
Trong thời kỳ các triều đại phong kiến trị vì đất nước từ triều Hồ Quý Ly
đến thời kỳ nhà Nguyễn, chính sách bồi thường cho người bị thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường ruộng đất

canh tác. Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường này được
quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bị thu hồi đất. Song, bản
chất của những chính sách này là phục vụ cho lợi ích giai cấp thống trị.


9
Giai đoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất
bình đẳng để chiếm hữu đất không bồi hoàn, Nghị định của Toàn quyền Đông
Dương ngày 17 tháng chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những
nguyên tắc nhượng địa, núp dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai,
mục đích chủ yếu là để cho tư bản Pháp khai thác tài nguyên của đất nước ta.
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam
Dân chủ cộng hòa đã ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ: Nhiệm vụ
của dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn
toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ. Ngày 14/12/1953, Luật Cải
cách ruộng đất ra đời đã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp
và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiếm hữu ruộng đất của giai
cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân.
Để đáp ứng nhiệm vụ xây dựng đất nước trong giai đoạn cách mạng
mới: Xây dựng chủ nghĩa xã hội ở miền Bắc, đấu tranh giải phóng miền Nam.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy
định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản pháp
quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt
Nam. Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban
hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định
151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng đất bị trưng
dụng được bồi thường và trong trường hợp cần thiết được giúp giải quyết
công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng số ruộng đất thật cần thiết, hết sức tiết
kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc,
nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa, đền. Cách bồi thường tốt nhất là vận động

nông dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người bị trưng dụng để họ
tiếp tục sản xuất. Trường hợp không thực hiện được như vậy, về đất sẽ được
bồi thường bằng tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng thường liên của ruộng đất bị


10
trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, đời sống nhân dân cao
hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định. Đối với ruộng đất bị đào để
tu bổ đường sá, làm đập thì tuỳ theo đất bị đào sâu hay nông, sản lượng bị
giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng
thường niên...
Nghị định 151/TTg đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu trưng dụng đất đai
trong những năm 1960. Tuy nhiên Nghị định chưa quy định cụ thể mức bồi
thường thiệt hại mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên.
Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg
quy định một số điểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây
cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành
phố trên nguyên tắc Phải đảm bảo thoả đáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã
và của nhân dân.
Về mức bồi thường, Thông tư 1792/TTg quy định:
+ Đối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tích mà định giá
bồi thường.
+ Đối với đất đai, vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du đồi
núi chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối đa.
+ Đối với các loại cây lưu tiên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày
và ngắn ngày phải căn cứ vào sản lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn
trồng, hoa lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường.
Về thể thức bồi thường: trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải
liên hệ với chính quyền các cấp để tiến hành công khai chính sách bồi thường
với nhân dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch

thường niên và thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân
loại đất đai của địa phương mà định giá bồi thường cho phù hợp.


11
Sau khi thống nhất đất nước 1975, cả nước tập trung vào xây dựng đất
nước theo con đường đi lên chủ nghĩa xã hội, ổn định kinh tế, chính trị, văn
hóa khôi phục đất nước. Để đáp với yêu cầu của giai đoạn cách mạng mới,
Hiến pháp 1980 ra đời, tại Điều 19 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Pháp luật không quy định đất đai có giá, tại Quyết định số 201/CP ngày
01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ quy định không được phát canh thu tô,
cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất kỳ hình thức nào, không được
dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có... Nhà nước cấp
đất không thu tiền sử dụng đất, quan hệ đất đai là quan hệ đơn thuần.[12]
2.3.2.2 Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993
Luật đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý vì vậy tại Khoản 4 Điều 48 quy
định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao
cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị
của đất đó theo quy định của pháp luật.
Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990,
về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích
khác. Theo đó, tổ chức, cá nhân được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử
dụng vào mục đích khác phải bồi thường tài sản trên đất và trong lòng đất.
Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có
rừng tại Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Toàn bộ tiền bồi
thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp
ngân sách Trung ương 30%, Địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai
hoang, phục hoá và định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng

chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, giải phóng
mặt bằng nói riêng, đó là:


12
+ Tại Điều 17 quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật.
+ Tại Điều 18 quy định Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất
sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật.
+ Tại Điều 23 quy định Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và
vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường
tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua,
trưng dụng do luật định.
2.3.2.3. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993.
Với các quy định tại Luật này thì đất có giá và người sử dụng đất có quyền và
nghĩa vụ cụ thể. Đây là những nội dung đổi mới quan trọng trong việc xây
dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng.
+ Tại Điều 12 quy định Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng theo thời gian.
+ Điều 27 quy định Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu
hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu
hồi đất được đền bù thiệt hại
Căn cứ Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/CP ngày
17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử

dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.


13
Cùng với sự chuyển biến nhanh chóng của nền kinh tế, các yêu cầu đòi
hỏi của sự phát triển và toàn xã hội thì các chính sách đất đai, nhất là chính
sách bồi thường giải phóng mặt bằng bộc lộ những nhược điểm, không còn phù
hợp với cuộc sống. Để giải quyết vấn đề trên Quốc hội đã liên tục sửa đổi Luật
đất đai vào các năm 1998 và 2001. Theo đó, Chính phủ và các bộ ngành đã ban
hành các văn bản quy định về chính sách bồi thường và giải phóng mặt bằng.
+ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh
quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định
22/1998/NĐ-CP và thông tư 145/1998/TT-BTC:
Đối tượng được đền bù thiệt hại: Người bị thu hồi đất có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối tượng phải đền bù thiệt hại: Người sử dụng đất được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất.
Phạm vi áp dụng: Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Phạm vi đền bù thiệt hại:
+ Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi.
+ Đền bù về tài sản hiện có.
+ Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở,
di chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
+ Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà
phải chuyển nghề nghiệp.

14
+ Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di
chuyển, giải phóng mặt bằng.
Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất: Khi Nhà nước thu hồi đất thì tuỷ
từng trường hợp cụ thể mà người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng tiền,
nhà ở hoặc bằng đất.
Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất: Được quy định rất cụ thể, chi
tiết tại Điều 6 Nghị định 22/1998/NĐ-CP.
Giá đất để tính đền bù thiệt hại: được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành kèm theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm
bào giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của địa phương.
Chính sách hỗ trợ:
+ Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào tạo chuyển đổi nghề
nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong
thời gian ngừng sản xuất.
+ Chi phí di chuyển đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã
hội, đợ vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở
đến địa điểm mới.
+ Hỗ trợ đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong
phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước.
+ Hỗ trợ các đối tượng chính sách và tiền thưởng đối với trường hợp
thực hiện đúng kế hoạch.
Tái định cư: Được quy định cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy định
thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái định cư; điều kiện bắt buộc phải có của
khu tái định cư và việc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư,
nguồn vốn xây dựng khu tái định cư. Đây là một trong những đổi mới quan

15
trọng mà các quy định trước đây chưa quan tâm đúng mức góp phần đẩy
nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
Tổ chức thực hiện: Nghị định quy định rõ trình tự thực hiện đền bù thiệt
hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ của
Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng trong việc lập, trình và phê duyệt
phương án đền bù, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; việc khiếu
nại và thời hiệu khiếu lại Quyết định đền bù thiệt hại. [16]
2.3.2.4. Thời kỳ từ khi có Luật Đất đai 2003
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá IX kỳ họp thứ 4 thông qua
ngày 26 tháng 11 năm 2003 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004. Công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rất chi tiết
và kèm theo nhiều văn bản dưới luật được ban hành để hướng dẫn thực hiện:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi
bổ sung một số Điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và
Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty
cổ phần.

16
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ
Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số Điều
của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ.
Kế thừa và phát triển, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất được thể hiện trong Luật đất đai năm 2003, các văn bản
dưới luật thể hiện tính đổi mới tương đối toàn diện góp phần tháo gỡ những
vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng triển khai các dự án.
Thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng: Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng; mục đích phát triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây
dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư
lớn theo quy định của Chính phủ. Còn đối với các dự án sản xuất, kinh doanh
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được
nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử
dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực
hiện thủ tục thu hồi đất.
Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự
án đầu tư thì Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao cho tổ chức phát triển
quỹ đất do UBND cấp tỉnh thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi
thường, giải phóng mặt bằng và quản lý quỹ đất thu hồi.
Giá đất bồi thường: Giá đất do Nhà nước quy định đảm bảo nguyên tắc
sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong