Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay vôn mua nhà ở của khách hàng cá nhân tại ngân hàng TMCP á châu khu vực quận 10 thành phố hồ chí minh

B
TR

NGă

TÀI CHÍNH

I H C TÀI CHÍNH ậ MARKETING


BÙI TH TRÀ MY

NHăH

CÁC Y U T
V N MUA NHÀ

NGă

N QUY Tă

NH VAY

C A KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN T I

NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU KHU V C QU N 10
THÀNH PH

H

CHÍ MINH

Chuyên ngành: QU N TR KINH DOANH
Mã s : 60.34.01.02

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

TP. HCM, tháng 05/2015


B
TR

NGă

TÀI CHÍNH

I H C TÀI CHÍNH ậ MARKETING


BÙI TH TRÀ MY

NHăH

CÁC Y U T
V N MUA NHÀ

NGă

N QUY Tă

NH VAY

C A KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN T I

NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU KHU V C QU N 10
THÀNH PH

H

CHÍ MINH

Chuyên ngành: QU N TR KINH DOANH
Mã s : 60.34.01.02

LU NăV NăTH CăS ăKINHăT

H

NG D N KHOA H C: PGS. TS. HÀ NAM KHÁNH GIAO

TP HCM, tháng 05/2015


L IăCAMă OAN
Tôiăxinăcamăđoanălu năv năth căs ăkinhăt ắCácăy u t
đ nh vay v n mua nhà

nhăh

ngăđ n quy t

c a khách hàng cá nhân t iăNgơnăhƠngăth

ngăm i c

ph n Á Châu khu v c qu n 10, TP HCM” là k t qu c a quá trình h c t p, nghiên
c u khoa h căđ c l p, nghiêm túc.
Các s li uătrongăđ tài là trung th c, có ngu n g cărõărƠng,ăđ

c trích d n và có

tính k th a, phát tri n t các tài li u, t p chí, các công trình nghiên c uăđư đ

c công

b .
Các g iăỦăchínhăsáchănêuătrongăđ tƠiăđ

c rút ra t nh ngăc ăs lý lu n và quá

trình nghiên c u th c ti n.
Tôiăxinăcamăđoanănh ng l iănêuătrênălƠăđúngăs th t.
TP. H Chí Minh ậ N mă2015
Ng

i th c hi năđ tài

BÙI TH TRÀ MY

L I CÁM

N

L iăđ u tiên, tôi trân tr ng g i l iăcámă năđ n quý Th yăCôăTr

ngă

i h c Tài

ChínhăMarketingăđưăt n tình gi ng d y và truy năđ t cho tôi nh ng ki n th c vô cùng
quý báu trong th i gian tôi tham gia h c t p t iănhƠătr
pháp gi ng d yăvƠăđ nhăh
n ngă đ ng c aă nhƠă tr

ng. Nh ng ki n th c,ăph

ng khoa h c mà tôi ti păthuăđ

c t iămôiătr

ngă

ng h c t păđ y

ng s giúp ích tôi r t nhi u trong su t quá trình làm vi c và

nghiên c u sau này.
c bi t,ă tôiă xină chơnă thƠnhă cámă nă PGS.TS. Hà Nam Khánh Giao ậ Ng
h

i

ng d n khoa h c,ăđưăgópăỦăquỦăbáuăvƠăgiúpăđ tôi hoàn thành lu năv nănƠy.
Sau cùng, tôi xin g i l iăcámă năđ năgiaăđình,ăb năbè,ăđ ng nghi p ậ nh ngăng

i

đư đ ng viên, ng h ,ăgiúpăđ tôi trong su t quá trình h c t p, thu th p d li u, nghiên
c u và hoàn t t lu năv năt t nghi p.
TP. H Chí Minh ậ N mă2015
Ng

i th c hi năđ tài

BÙI TH TRÀ MY


M CL C
Trang
CH

NGă1ăT NG QUAN V V Nă

1.1 LÝ DO CH Nă

NGHIÊN C U ............................................1

TÀI ......................................................................................... 1

1.2 M C TIÊU NGHIÊN C U ..................................................................................2
1.2.1 M c tiêu chung ............................................................................................... 2
1.2.2 M c tiêu c th ............................................................................................... 2
1.2.3 Các câu h i nghiên c u ..................................................................................3
1.3 PH MăVIăVẨă

IăT

NG KH O SÁT ........................................................... 3

1.3.1ă

iăt

ng nghiên c u .....................................................................................3

1.3.2ă

iăt

ng kh o sát ......................................................................................... 3

1.4ăPH

NGăPHỄPăNGHIểNăC U .........................................................................4

1.4.1 Nghiên c uăs ăb b ngăph

ngăphápăđ nh tính .............................................4

1.4.2 Nghiên c u chính th c b ngăph

ngăphápăđ nhăl

ng ..................................5

1.5ăụăNGH AăKHOAăH C ........................................................................................ 5
1.6 K T C U LU NăV N ........................................................................................ 6
TÓM T TăCH
CH

NGă1 .............................................................................................. 7

NGă2ăC ăS LÝ THUY T VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U ............................. 8

2.1ăC ăS LÝ LU N VAY V N MUA NHÀ

C A KHCN ................................ 8

2.1.1 Nh ng v năđ c ăb n v tín d ng nhà ......................................................... 8
2.1.2 Các khái ni măliênăquanătrongăđ tài ............................................................ 10
2.2ă C ă S

LÝ THUY T V

QUY Tă

NH VAY V N MUA NHÀ

C A

KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN ..................................................................................... 12
2.2.1 Khái ni m v quy tăđ nh vay v n .................................................................12
2.2.2 Quá trình ra quy tăđ nh vay v n ...................................................................13
i


2.3 CÁC MÔ HÌNH LÝ THUY T V ụă

NH HÀNH VI ....................................14

2.3.1 Thuy t hành đ ng h p lý (Theory of Reasoned Action - TRA) ..................14
2.3.2 Thuy t hành vi ho chăđ nh (Theory of Planed Behavior ậ TPB).................15
2.4 T NG QUAN CÁC NGHIÊN C UăLIểNăQUANăTR
2.4.1 Các nghiên c uăn

Că ỂY ...................18

c ngoài ..........................................................................18

2.4.2 Các nghiên c uătrongăn

c...........................................................................21

2.4.3 B ng tóm t t các mô hình nghiên c uătr
2.5 MÔ HÌNH NGHIÊN C Uă

c ................................................26

XU T VÀ CÁC GI

THUY T NGHIÊN C U

...................................................................................................................................28
2.5.1 Mô hình nghiên c uăđ xu t .........................................................................28
2.5.2 Các gi thuy t nghiên c u ............................................................................29
TÓM T TăCH
CH

NGă3ăPH

NGă2 ............................................................................................ 36
NGăPHỄPăNGHIểNăC U............................................................ 37

3.1 THI T K NGHIÊN C U .................................................................................37
3.2 PHÁT TRI NăTHANGă OăNHỄP ....................................................................39
3.2.1 Phát tri năthangăđoănhápă1 ............................................................................39
3.2.2 Phát tri năthangăđoănhápă2 ............................................................................41
3.2.3 Phát tri năthangăđoăchínhăth c (B ng kh o sát chính th c) ......................... 42
3.3 NGHIÊN C Uă

NH TÍNH...............................................................................42

3.3.1 Nghiên c uăs ăb .......................................................................................... 42
3.3.2 K t qu hi u ch nhăthangăđoătrongănghiênăc uăđ nh tính ............................. 43
3.4 NGHIÊN C Uă

NHăL

NG ..........................................................................43

3.4.1 Nghiên c u chính th c .................................................................................43
3.4.2ă

năv nghiên c u, phân tích .......................................................................43

3.4.3 M u d li u nghiên c u ................................................................................44
3.4.4 K thu tăvƠăph

ngăphápăphơnătíchăd li u .................................................45
ii


K T LU NăCH
CH

NGă3 .......................................................................................... 49

NGă4ăK T QU NGHIÊN C U ......................................................................50

4.1 T NG QUAN TH TR

NG VAY V N MUA NHÀ

T I ACB................50

4.2 TH NG KÊ MÔ T VÀ PHÂN TÍCH TH NG KÊ MÔ T ........................... 51
4.2.1 Thông tin v m u nghiên c u .......................................................................51
4.2.2 K t qu th ng kê m u nghiên c u và phân tích th ng kê mô t ..................53
NHăH

4.3 CÁC Y U T

NGă

N QUY Tă

NH VAY V N MUA NHÀ

C A KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN T I NH TMCP ACB KHU V C QU N 10, TP
HCM .......................................................................................................................... 61
4.4ăụăNGH AăC A CÁC K T QU NGHIÊN C U .............................................63
4.4.1 Ki măđ nhăđ phù h p c a mô hình t ng quát .............................................63
4.4.2ă

phù h p c a mô hình ..............................................................................64

4.4.3 M căđ d báo chính xác c a mô hình ........................................................ 65
4.4.4 Ki măđ nhăỦăngh aăc a các h s ..................................................................65
4.4.5 K t qu nghiên c u và nh năđ nh các y u t
v n mua nhà

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay

c a KHCN t i NH TMCP Á Châu khu v c qu n 10, TP HCM ...67

4.4.6 Bàn lu n k t qu nghiên c u ........................................................................74
K T LU NăCH

CH

NGă4 .......................................................................................... 78

NGă5ăK T LU N VÀ HÀM Ý QU N TR ..................................................... 79

5.1 K T LU N .........................................................................................................79
5.2 HÀM Ý QU N TR VÀ KI N NGH ............................................................... 79
5.2.1 Hàm ý qu n tr .............................................................................................. 79
5.2.2 Ki n ngh ......................................................................................................83
5.3 H N CH VẨăH
K T LU NăCH

NG NGHIÊN C U TI P THEO ......................................88

NGă5 .......................................................................................... 89

TÀI LI U THAM KH O ............................................................................................. 90
iii


PH L Că01ăTHANGă OăNHỄPă1 ...............................................................................i
PH L C 02 K T QU PH NG V N CHUYÊN GIA .............................................iv
PH L C 03 N I DUNG VÀ K T QU TH O LU N NHÓM ............................ viii
PH L C 04 B NG CÂU H I CHÍNH TH C ......................................................... xv
PH L C 05 K T QU PHỂNăTệCHăTHANGă OăCHÍNH TH C ........................xxi

iv

DANH M C HÌNH
Trang
Hìnhă2.1ăS ăđ tín d ng nhà ......................................................................................... 9
Hìnhă2.2ăS ăđ quy trình tín d ngăc ăb n .....................................................................10
Hình 2.3 Quy trình ra quy tăđ nh vay v n c a KHCN ..................................................13
Hình 2.4 Thuy tăhƠnhăđ ng h p lý (TRA) ....................................................................15
Hình 2.5 Thuy t hành vi ho chăđ nh (TPB) ..................................................................16
Hình 2.6 Mô hình nghiên c u các y u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay ngân hàng c a

khách hàng Hi L p .........................................................................................................19
Hình 2.7 Mô hình nghiên c u phân tích các tiêu chí l a ch n vay mua nhà trên th tr
t iăV

ng

ngăQu c Anh .....................................................................................................20

Hình 2.8 Các y u t

nhăh

ngăđ n vi c s d ng tín d ng nhà

Hình 2.9 Mô hình nhân t nào nhăh
Hình 2.10 Nghiên c u các y u t

t i TP. C năTh ......24

ngăđ n vi c vay v n c aăng

nhăh

iăCh m .............25

ngăđ n ti p c n tín d ng tiêu dùng

NHTM

c a h giaăđìnhătrênăđ a bàn TP. C năTh .....................................................................26
Hình 2.11 Mô hình các y u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a khách

hàng cá nhân t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM ....................................................... 34
Hình 3.1 Quy trình nghiên c u ...................................................................................... 38
Hình 4.1 T l ph nătr măkháchăhƠngăl a ch n vay v n t i ACB ậ KV qu n 10 .........53
Hình 4.2 M căđ quan tâm c a khách hàng v i các tiêu chí khi mua nhà....................59
Hình 4.3 M căđ quanătơmăđ n các v năđ liên quan khi vay v n t i ngân hàng .........60
Hình 4.4 Các y u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a KHCN t i ACB

khu v c qu n 10, TP HCM ............................................................................................ 69

v


DANH M C CÁC B NG BI U
Trang
B ng 2.1 Các y u t c a Thuy t hành vi ho chăđ nh TPB ............................................17
B ng 2.2 Các y u t trong mô hình nghiên c u c aăng

i vi t ....................................33

B ng 2.3 Các gi thuy t trong mô hình nghiên c u ...................................................... 35
B ng 3.1 Các y u t đ c l pătácăđ ngăđ n bi n ph thu c quy tăđ nh vay v n mua nhà
.......................................................................................................................................48
B ng 3.2 Bi n ph thu c quy tăđ nh vay v n mua nhà ..............................................49
B ngă4.1ăD ăn cho vay theo s n ph m KHCN t i ACB 2012-06/2015 ...................... 51
B ng 4.2 S l

ng phi u kh oăsátăphátăđiăvƠăthuăv ..................................................... 52

B ng 4.3 T l vay v n mua nhà

c a khách hàng cá nhân ........................................52

B ng 4.4 Khách hàng l a ch n giao d ch vay v n t i CN/PGD ACB KV Q.10 ..........53

B ngă4.5ăThôngătinăc ăb n c a khách hàng cá nhân thông qua m uăđi u tra ...............54
B ng 4.6 Tình tr ng kinh t vƠălaoăđ ng c a khách hàng qua m uăđi u tra .................56
B ng 4.7 Khu v c nhà

mà khách hàng mong mu n mua ..........................................57

B ng 4.8 Thông tin nhà

mà khách hàng mu n mua ...................................................57

B ng 4.9 Lãi su t và th i h n vay mong mu n ............................................................. 60
B ng 4.10 Quy tăđ nh s d ng ngu n v năkhácăđ mua nhà
B ngă4.11ăS ăl

c v các bi năđ

c a khách hàng ...........61

căđ aăvƠoămôăhìnhăquy tăđ nh vay v n mua nhà

c a khách hàng cá nhân t i ACB KV Qu n 10, TP HCM ............................................62
B ng 4.12 M căđíchăth nghi m c a h s mô hình ..................................................... 64
B ng 4.13 Mô hình tóm t t ............................................................................................ 64
B ng 4.14 B ng phân lo i ............................................................................................. 65
B ng 4.15 nhăh

ng c a các y u t đ n quy tăđ nh vay v n mua nhà c a khách hàng

cá nhân t i ACB KV Qu n 10, TP HCM ......................................................................65

vi


B ng 4.16 Ki măđ nh gi thuy t ....................................................................................75
B ng 4.17 So sánh k t qu đ tăđ

c v i các nghiên c uătr

căđơy .............................. 77

B ng 5.1 B ng giá tr trung bình c a lãi su t vay v n ..................................................81
B ng 5.2 B ng giá tr trung bình c a bi n hi u bi t vay v n ........................................81
B ng 5.3 B ng giá tr trung bình c a bi n h n m c cho vay ........................................82
B ng 5.4 B ng giá tr trung bình c a bi n h s ăphápălỦ,ăth t c vay v n ...................83
B ng 5.5 B ng giá tr trung bình c a bi n th i h n vay ................................................83

vii


DANH M C CÁC T

VI T T T

ACB

Ngân hàng Á Châu

(Asia Commercial Bank)

BI

ụăđ nh hành vi

CLDV

Ch tăl

CN

Chi nhánh

KHCN

Khách hàng cá nhân

KV

Khu v c

NH

Ngân hàng

NHNN

Ngân hƠngăNhƠăn

PBC

Nh n th c ki m soát hành vi

PGD

Phòng giao d ch

SN

Chu n ch quan

SP

S n ph m

SPSS

Statistical Package for the Social Sciences

SXKD

S n xu t kinh doanh

THPT

Trung h c ph thông

TK

Ti t ki m

TMCP

Th

TP

Thành ph

TP HCM

Thành ph H Chí Minh

TPB

Thuy t hành vi ho ch đ nh

TRA

Thuy tăhƠnhăđ ng h p lý

ng d ch v

c
(Perceived Behavioral)

(Subjective Norm)

ngăm i c ph n

(Theory of Reasoned Action)

viii


TÓM T T LU NăV N
nhăh

Nghiên c u nh m tìm ra các y u t

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a KHCN t i NH TMCP Á Châu khu v c qu n 10, TP HCM. Và tìm hi u nh ng
khác bi t v quy tăđ nh vay v n mua nhà c aăkháchăhƠngăcáănhơnăđ n các y u t : Gi i
tính,ăđ tu i,ătrìnhăđ h c v n, quy mô nhân kh u, tình tr ng vi c làm, thu nh p, t ng
chi tiêu h ng tháng, s h u b tăđ ng s n, tài s n th ch p, hi u bi t vay v n, nhóm tham
kh o, tr giá nhà mua c aăcácănhómăđ iăt

ng khách hàng khác nhau. Mô hình nghiên

c u d aătrênăc ăs lý thuy t v tín d ng ngân hàng, quy tăđ nh vay v n mua nhà . Mô
hình nghiên c u các y u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

hàng cá nhân t i khu v c qu n 10, TP HCMăđ

c a khách

c xây d ng d a trên n n t ng lý thuy t

hƠnhăđ ng h p lý (TRA) và thuy t hành vi ho chăđ nhă(TPB).ă ơyălƠănh ng mô hình và
h c thuy t n n t ng cho vi c nghiên c u hành vi và quy tăđ nh mua hàng c a khách
hƠngăcáănhơn,ăđ ng th iătrongămôăhìnhăđ xu t này tác gi k th a m t s y u t t các
nghiên c uătr

căđơy.

Có t t c 400 phi u kh o sát đ nhăl

ngăđ

c g iăđi,ăsauăkhiăthuăv đ

c 246

phi u h p l ,ăđ đi u ki n phân tích, t l 61,5% và 154 phi u còn l iăkhôngăđ đi u
ki năđ x lý d li u. Ki măđ nh h i quy nh phân cho th y có 12 y u t
quy tăđ nh vay v n mua nhà
HCM đ

nhăh

ngăđ n

c a KHCN t i NH TMCP Á Châu khu v c qu n 10, TP

c x p th t nh ăsau:ă(1)ăHBVV,ă(2)ăTTVL,ă(3)ăSHBDS,ă(4)ăNTK,ă(5)ăTN,ă

(6) TSTC, (7) TDHV, (8) GT, (9) QMNK,ă(10)ăGTNM,ă(11)ăTCT,ă(12)ă T.

T khóa: Vay v n mua nhà , ACB, Quy tăđ nh vay v n, Khách hàng cá nhân,
h i quy nh phân.

ix


CH

NGă1

T NG QUAN V V Nă
Ch

NGHIÊN C U

ngă1ăgi i thi u t ng quan v lý do ch năđ tài, m c tiêu nghiên c u, câu h i

nghiên c u, ph măviăvƠăđ iăt

ng kh oăsát,ăph

ngăphápănghiênăc u,ăỦăngh aăđ tài và

k t c u c a lu năv n;ăcu i cùng là nêu lên nh ng đóng góp mà lu năv nămangăl i và
đ ng th i khái quát k t c u c a lu năv n.
1.1 LÝ DO CH Nă

TÀI

Cùng v i s giaăt ngăs l

ng ngân hàng là s phát tri năđaăd ng c a các lo i

hình d ch v ,ătrongăđóăcácăd ch v đ

c khách hàng cá nhân s d ng ph bi n nh t là

vay v n t ngân hàng, g i ti t ki m, th tín d ng, mua bán ngo i t và thanh toán qu c
t ,ă...ăthìăngơnăhƠngăđ
Là m tăn

c coi là trung gian tài chính quan tr ng c a n n kinh t .

căđangăphátătri n v i dân s g n 100 tri uăng

i, Vi tăNamăđangăph i

đ i m t v i nhi u thách th c to l n nh măđáp ng nhu c u thi t y u c aăng
nhà ,ăc ăs h t ng k thu t, y t , giáo d căvƠămôiătr
kho ng g n 30 tri uăng
850-950ănghìnăng
c aăn

iăvƠăt ngătr

iădơnănh ă

ng. V i dân s đôăth hi n chi m

ng dân s đôăth d ki năhƠngăn măvƠoăkho ng

i trong th p niên t i, v năđ nhà

choăng

i dân t i các thành ph

cătaăđangăngƠyăcƠngătr nên b c thi t,ăđ c bi t là t i các thành ph l nănh ăHƠă

N i và thành ph H Chí Minh. Theo th ng kê, tính riêng t i TP.HCM v i dân s 8 tri u
ng

i thì có kho ngă100.000ăgiaăđìnhătr ,ăng

iăđiălƠmăcóănhuăc u nhà

m i,ăh nă95%ă

dân s tr t iăTPHCMăch aăcóănhƠă ,ăđi năhìnhătheoăđi u tra dân s c n

c, l căl

ng

tr t 25 - 35 tu i chi m kho ng 40% dân s . Riêng t i TP. HCM, m iăn măcóăh nă
50.000 c p k t hôn m i. Th nh ng,ăph n l n các b n tr này ph i
trung tâm thành ph . Vì th , nhu c u nhà

nhà thuê, cách xa

hi n nay cho gi i tr là thi t th c và b c

bách. Bên c nhăđóăTP.ăHCMălƠăthƠnhăph tr ,ăn ngăđ ng, dân nh păc ăr t l n cho nên
nhu c u nhà

c aăng

i dân là r t l n, ngu n c u v nhà

t iăđơyăr t l n.ă

nhu c u này, chính ph đưăcóănhi u chính sách nh măt ngăc
nhà

choăng

iădơn.ă

đápă ng nhu c u nhà

2011 chính ph Vi tăNamăđưăbanăhƠnhăchi năl
nh ăNgơnăhƠngăNhƠăn

đápă ng

ng và c i t oăđi u ki n

ngƠyăcƠngăt ngăc aăng
c phát tri n nhà

iădơn,ăn mă

qu căgia.ă i n hình

că(NHNN)ăđưăgiaoăBIDVăcùngă18ăngơnăhƠngă(Agribank, BIDV,
1


Vietinbank, Vietcombank, MHB, B o Vi t, PVComBank, Eximbank, Saigon Bank,
TPBank, SHB, Nam Á, SeaBank, VPBank và OceanBank, ACB, VIB, VietBank và
LienVietPostBank) tri n khai s n ph m tín d ng, tri năkhaiăch
t đ ngăđ vay mua nhà

ngătrìnhăh tr 30.000

có di n tích nh , giá th p cho m t s đ iăt

ng nh m ki m

soát dòng v n tín d ng hi u qu ,ăđúngăm căđích,ăkhôiăph c ni m tin trên th tr

ng, góp

ph n tháo g khóăkh năchoădoanhănghi p, gi m b t t n kho v t li u xây d ngăvƠăB S.
Nh ng chính sách c a Chính ph b
tr

căđ uăđưămangăl i hi u qu tích c c, tuy nhiên th

ng v n g păkhóăkh n.

K t qu phát tri n nhà

hi n nay v n còn nhi u h n ch do m t s nguyên nhân

nh ăs thi u h t v ngu n l c tài chính t ngân sách, s r c r i và kém h p d n trong
chính sách khuy n khích và h tr đ uăt ăc ngănh ăs khác bi t v quanăđi m phát tri n
nhà

c a các bên liên quan.
óăc ngălƠălỦădoătácăgi đưăch năđ tài nghiên c u: ắCácăy u t

quy tăđ nh vay v n mua nhà

nhăh

ngăđ n

c a khách hàng cá nhân t i Ngân hàng TMCP Á

Châu khu v c qu n 10, Thành ph H ChíăMinh”.
1.2 M C TIÊU NGHIÊN C U
C năc vào tình hình ho tăđ ng và chi năl
10, TP HCM lu năv nănghiênăc uăđ

c phát tri n c a ACB khu v c qu n

c th c hi n v i các m c tiêu sau:

1.2.1 M c tiêu chung
Xácăđ nhăvƠăđoăl

ng các y u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a KHCN t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM.
1.2.2 M c tiêu c th
tƠiăh

ng vào các m c tiêu nghiên c u c th sauăđơy:

Th nh t:ăXácăđ nh các y u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a

KHCN t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM.
Th hai:ăXácăđ nh m căđ
mua nhà

nhăh

ng c a t ng y u t đ n quy tăđ nh vay v n

c a KHCN t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM.

2


Th ba: T k t qu phơnătích,ăđ aăraăhƠmăỦăchoănhƠăqu n tr giúp ACB nói chung
và ACB khu v c qu nă10,ăTPăHCMănóiăriêngăđi u ch nh chi năl

c và k ho ch kinh

doanh c a mình.
1.2.3 Các câu h i nghiên c u
Vi c th c hi năđ tài này nh m tr l i cho các câu h i nghiên c u sau:
Th nh t: Mô hình nào phù h p th hi n m i quan h gi a các y u t
đ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

nhăh

ng

c a KHCN t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM?

Th hai: Các y u t nào nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà c a KHCN

t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM?
Th ba: Các y u t đóă nhăh

ngănh ăth nƠoăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a KHCN t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM?
1.3 PH MăVIăVẨă
1.3.1ă

iăt

1.3.2ă

NG KH O SÁT

ng nghiên c u

iăt
mua nhà

IăT

ng nghiên c u c aăđ tài là các y u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n

c a KHCN t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM.
iăt

ng kh o sát

iăt

ng kh o sát c a nghiên c u là nh ng KHCN (không bao g m khách hàng

là nh ng t ch căcáănhơnămuaănhƠăđ đ uăt ,ăchoăthuê)ăđưăđang và d đ nh vay v n mua
nhà

đ

t i ACB khu v c qu nă10,ăTPăHCMătrongăvòngă03ăn m.ăVayăv n mua nhà

ch bao g m vay mua nhà ,ămuaăđ t xây d ng nhà .ă
các lo i nhà

th

ngăm i, không bao g m các lo i nhà

iăt

ng nhà

nghiên c u là

xã h i.

1.3.3 Ph m vi nghiên c u
Không gian: Nghiên c uăđ
đ nh vay v n mua nhà
M uăđ

c l yătheoăph

c th c hi n kh o sát nh ngăKHCNăđư,ăđangăvƠăd

t i ACB khu v c qu nă10,ăTPăHCMăcóăđ tu i t 25 tr lên.
ngăphápăthu n ti n.

3


Th i gian: Th i gian th c hi n nghiên c u t thángă05/2015ăđ n 10/2015; trong
đóăth i gian kh o sát khách hàng v quy tăđ nh vay v n mua nhà

t i ngân hàng ACB

khu v c qu n 10, TP HCM t 03/09/2015ăđ n 30/10/2015.
1.4ăPH

NGăPHÁPăNGHIểNăC U

Nghiên c u s d ngăph

ngăphápăđi u tra, kh oăsát,ăđ

c th c hi n t iăcácăđ nă

v ACB khu v c qu n 10, TP HCM g m CN Phú Th , CN Ba Tháng Hai, PGD Ngô Gia
T , PGD Nguy năTriăPh

ng,ăPGDăB c H i, PGD K Hòa,ăPGDăLỦăTh

ng Ki t, PGD

V n H nh.
tài s d ngăph

ngăphápănghiênăc uăđ nhătínhăvƠăph

ngăphápăđ nhăl

ng

k t h p, th c hi n qua ba giaiăđo nălƠă(1)ăgiaiăđo n t ng k t lý thuy t;ă(2)ăgiaiăđo n
nghiên c uăs ăb vƠă(3)ăgiaiăđo n nghiên c u chính th c.
Nghiên c u chính th căđ

c th c hi năquaăcácăgiaiăđo n:

 Thu th p d li u nghiên c uăd

i hình th c ph ng v n tr c ti p,ăđi uătraăquaăth ă

đi n t nh ngăkháchăhƠngăđư, đangăvƠăd đ nh vay mua nhà

t i ACB khu v c

qu n 10, TP HCM b ng phi u kh o sát.
 S d ngăph

ngăphápăth ng kê mô t v i các ch tiêuănh :ăt n su t, t l , s trung

bình,...đ đánhăgiáăcácăy u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n c a KHCN,ăđ t

c ăs cho vi c hi u ch nh mô hình nghiên c u và các gi thuy t nghiên c u và
các n i dung phân tích ti p theo.
Lu năv năđ
và nghiên c uăđ nh l

c th c hi năthôngăquaăhaiăgiaiăđo n chính là: nghiên c uăđ nh tính
ngănh ăsau:

1.4.1 Nghiên c uăs ăb b ngăph

ngăphápăđ nh tính

Quá trình nghiên c uăs ăb đ

c th c hi n b iăph

ngăphápăphơnătíchătƠiăli u,

đi u tra kh o sát, th o lu nătayăđôi,ăph ng v n tr c ti păvƠăquaăđi n tho i 50 khách hàng
cáănhơnăđư, đangăvƠăd đ nh vay v n mua nhà

t i ACB khu v c qu nă10,ăTPăHCMăđ

tham kh o ý ki n,ăxácăđ nh các bi năquanăsátăcóăđ

h iăđ nhătínhăđ

cădùngăđ đoăl

c hi uăđ yăđ hay không. B ng câu

ng các khái ni măđưăđ

4

c phát bi u trong gi thuy t


c a mô hình nghiên c u. B ng câu h iăsauăkhiăđ

c ph ng v n s đ

c dùng cho quá

trình nghiên c u chính th c.
Tác gi th c hi n nghiên c u đ nh tính theo t ng b

c sau:

 Th nh t: H i ý ki n chuyên gia.
 Th hai: Ph ng v n.
 Th ba: Th o lu n nhóm v các y u t
mua nhà

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n

c a khách hàng cá nhân t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM.

 Th t : Hi u ch nh mô hình và thang đo.
1.4.2 Nghiên c u chính th c b ngăph
S d ngăph

ngăphápăđ nhăl

ng

ngăphápăth ng kê mô t v i các ch tiêuănh :ăt n su t, t l , s trung

bình,...đ đánhăgiá, đoăl

ng và ki mătraăthangăđoăcácăy u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh

vay v n mua nhà c a KHCN t i ngân hàng TMCP Á Châu khu v c qu n 10, TP HCM.
Ki măđ nh mô hình nghiên c u lý thuy t b ng phân tích h i quy nh phân nh m nghiên
c u m iăt

ngăquanăgi a các y u t

nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a

KHCN.
Cách l y m u là ch n m u thu n ti n, phi xác xu t. D li u sau khi thu th p s
đ

c x lý b ng ph n m m th ng kê SPSS 20.0.
Tác gi ti n hành x lý s li u th t theo ph

ng pháp sau:

 Th nh t: Th ng kê mô t m u kh o sát
 Th hai: Phân tích h i quy nh phân
tài này s d ng các ngu n d li u s c p và th c p đ tham kh o và phân
tích ph c v cho nghiên c u.
1.5ăụăNGH AăKHOA H C
tài nghiên c u các y u t

nhăh

ng quy tăđ nh vay v n mua nhà c a khách

hàng cá nhân t i ngân hàng TMCP Á Châu khu v c qu n 10, TP HCM nh m giúp ACB
nói chung và ACB khu v c qu n 10, TP HCM nói riêng n m b t k p th i,ăđ yăđ và
chính xác th t

uătiênăcácăy u t

nhăh

ng tr c ti păđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a KHCN. Trên th c t đó,ăACBăs t p trung t tăh nătrongăcôngătácăho chăđ nhăđ
5


c i thi n các y u t này nh m duy trì khách hàng hi n h u và thu hút thêm khách hàng
m i.
Bên c nhăđó,ăk t qu nghiên c u có th đ
nh ng t i ACB mà còn áp d ngăđ

c tri n khai và áp d ng r ng rãi không

c v i nhi uăngơnăhƠngăth

ngăm i khác t i Vi t

Nam.
1.6 K T C U LU NăV N
Lu năv năđ

căchiaăthƠnhăn măch

ngănh ăsau:

Ch

ngă1:ăT ng quan v v năđ nghiên c u.

Ch

ngănƠyăgi i thi u t ng quan v v n đ nghiên c uănh ălỦădoăch năđ tài,

m c tiêu nghiên c u, câu h i nghiên c u, ph măviăvƠăđ iăt

ng kh oăsát,ăph

ngăphápă

nghiên c u,ăỦăngh aăđ tài và k t c u c a lu năv n.
Ch

ngă2:ăC ăs lý thuy t và mô hình nghiên c u.

Ch

ngănƠyăs trìnhăbƠyăc ăs lý thuy t v các y u t

v n mua nhà
c uătr

nhăh

ng quy tăđ nh vay

c a KHCN t i ACB khu v c qu n 10, TP HCM và các mô hình nghiên

căđơyăđ lƠmăc ăs cho các l p lu n trong lu năv nănƠy,ăt đóăđ aăraăcácăy u t

chính nhăh

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a KHCN t i ACB khu v c qu n

10,ăTPăHCM;ăđ ng th iăđ xu t mô hình nghiên c u và các gi thuy t nghiên c u.
Ch

ngă3:ăPh

Ch

ngănƠyătrìnhăbƠyăcácăph

nghiên c uăđ nhăl

ngăphápănghiênăc u.
ngăphápănghiênăc u g m nghiên c uăđ nh tính và

ng, xây d ng thangăđoăchínhăth c cho mô hình nghiên c u.

Ch

ngă4:ăK t qu nghiên c u.

Ch

ngănƠyătrìnhăbƠyăch y u k t qu nghiên c uăcóăđ

c th ngăkêăđ x lỦ.ăNg

c sau khi s d ng công

i vi t ti n hành ki măđ nh b ng mô hình h i quy nh phân.

Ch

ngă5:ăK t lu n và hàm ý qu n tr .

Ch

ngănƠyătómăt t l i các k t qu chính c a nghiên c u,ăđ aăraăhƠmăỦăqu n tr ,

nêu ra nh ng h n ch c aăđ tài và g i m h

6

ng cho nh ng nghiên c u ti p theo.


TÓM T TăCH
Tr

NGă1

c s c nh tranh m nh m trong th tr

ng ngân hàng, các ngơnăhƠngăth

m i không ng ngănơngăcaoăn ngăl c c a mình, quan tr ngătr

c h t là ph i hi uăđ

hành vi c a khách hàng. T m c tiêu chung là tìm hi u v các y u t
quy tăđ nh vay v n mua nhà
HCM; ch

nhăh

ngă
c

ngăđ n

c a khách hàng cá nhân t i ACB khu v c qu n 10, TP

ngă1ă đ aăraălỦădoăch năđ tài, m c tiêu nghiên c u, câu h i nghiên c u,

ph măviăvƠăđ iăt

ng kh oăsát,ăph

ngăphápănghiênăc u,ăỦăngh aăđ tài và k t c u c a

lu năv n.

7

CH
C ăS
Ch

LÝ THUY T VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U

ngă1ăđưăgi i thi u t ng quan v đ tài nghiên c u.ăCh

s lý thuy t v các y u t

nhăh

nhăh

ngă2ăs trìnhăbƠyăc ă

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

ACB khu v c qu nă10,ăTPăHCMăvƠăch
c uătr

NGă2

c a KHCN t i

ngănƠyăc ngătrìnhăbƠyăv các mô hình nghiên

căđơyăđ lƠmăc ăs cho các l p lu n trong lu năv n,ăt đóăđ aăraăcácăy u t chính

ngăđ n quy tăđ nh vay v n mua nhà

c a KHCN t i ACB khu v c qu n 10, TP

HCM;ăđ ng th i tác gi đ xu t mô hình nghiên c u và các gi thuy t nghiên c u.
2.1ăC ăS

LÝ LU N VAY V N MUA NHÀ

C A KHCN

2.1.1 Nh ng v năđ c ăb n v tín d ng nhà
2.1.1.1 Khái ni m
Trong ho tă đ ng kinh doanh ngân hàng, tín d ngă đ
chuy nănh

că đ nhă ngh aă lƠă quană h

ng quy n s d ng v n t ngân hàng cho khách hàng trong m t kho n th i

h n nh tăđ nh v i m t kho n phí nh tăđ nh (Nguy n Minh Ki u, 2005).ăTrongăđó,ătínă
d ng b tăđ ng s năđ

căđ nhăngh aălƠănh ng kho n tín d ngăđ

căđ m b o b ng b t

đ ng s n, bao g m tín d ng ng n h n v i các ho tăđ ng cho vay s a ch a, xây d ng
nhà và tín d ng dài h n v i ho tăđ ngăchoăvayăđ muaăđ tăđai,ănhƠăc a,ăc năh , trang
tr i và ngay c ho tăđ ng mua b tăđ ng s n

Tín d ng nhà

n

c ngoài.

là kho n cho vay b tăđ ng s năđ

nhân nh m m căđíchămuaănhƠă ,ăc năh ,ăđ

c cung c p cho khách hàng cá

căxácăđ nh là kho n vay tr góp trong th i

gian dài và là kho n vay theo món có tài s năđ m b o (Quan Minh Nh t và Hu nhăV nă
Tùng, 2013).
V i nh ngăđ nhăngh aănh ătrên,ătínăd ng nhà

đ

căxácăđ nh là m t s n ph m

trong ho tăđ ng tín d ng c aăngơnăhƠng,ădoăđóăngoƠiăvi c ph i tuân th m i nguyên t c
và quy trình cho vay c a ho tăđ ng tín d ng nói chung, tín d ng nhà
nh ng yêu c u,ăđi u ki năđ

còn ph iăđápă ng

c ngân hàng xây d ng riêng cho s n ph m này.

8


Kháiăni mătínăd ngănhƠă ăđ

căth ăhi năquaăhìnhă2.1:
V n

Ng

iăchoăvay

Ng

V nă+ălãi

iăđiăvay

Hìnhă2.1ăS ăđ tín d ng nhà
(Ngu n: Nguy n

ng D n, 2008)

*Tómăl iătínăd ngănhƠă ăth ăhi nă3ăn iădungăc ăb năsau:
-

Cóăs ăchuy năgiaoăquy năs ăd ngăm tăl

ngăgiáătr ăt ăng

iănƠyăsangăng

iă

khác.
-

S ăchuy năgiaoăch ămangătínhăt măth i.

-

KhiăhoƠnătr ăl iăgiáătr ăđưăchuy năgiaoăph iăbaoăg măc ăv năg căvƠălưi.
2.1.1.2ă

-

căđi m c a tín d ng nhà

Ch ăth :ăngân hàng,ăcácădoanhănghi p, cá nhân.
iăt

ng:ăti năt .

Côngăc ăl uăthông:ăk ăphi uăngân hàng,ătráiăphi uăngân hàng,ăch ngăch ăti nă

g i,ăh păđ ngătínăd ng,ăkh ă

cănh năn ,ầ

-

Th iăh n: mangătínhălinhăho tăbaoăg măng năh n,ătrungăh n,ădƠiăh n,ầ.

-

Tínhăch t:ămangătínhăgiánăti pă(trongăđóăngân hàng lƠăđ nhăch ătƠiăchínhătrungă
gian)

-

M căđích:ăph căv ănhuăc uănhƠă .
2.1.1.3 Quy trình tín d ng c ăb n
H uăh tăcácăngơnăhƠngăth

ngăm iăđ uăt ăthi tăl păchoăchínhăh ăm tăquyătrìnhă

tínăd ngăriêng.ăTheoăNguy năMinhăKi uă(2005) thôngăth
c ăb năbaoăg măcácăb

cănh ăhình 2.2.

9

ngăm tăquyătrìnhătínăd ngă


B

c 1: l p h s ăđ ngh c p tín d ng

B

c 2: phân tích và th măđ nh tín d ng

B

c 3: quy tăđ nh và ký h păđ ng tín d ng

B

c 4: gi i ngân

B

c 5: giám sát tín d ng

B

c 6: thanh lý h păđ ng tín d ng
Hìnhă2.2ăS ăđ quy trình tín d ng c ăb n
(Ngu n: Nguy n Minh Ki u, 2005)

2.1.2 Các khái ni măliênăquanătrongăđ tài
2.1.2.1 Khái ni m v nhà
TheoăbáchăkhoaătoƠnăth ăm Wikipedia, b tăđ ng s n là m t khái ni măđ
d ng ph bi n

h u kh p các qu c gia trên th gi i. Trong ti ngăAnhăng

Real estate (tài s n b tăđ ng)ăhayăth

khái ni m b tăđ ng s năđ
thu t ng

ngăđ

cs

i ta dùng t :

c g i là b tăđ ng s n. Trong ti ng Pháp,

c ch b ng t : Immobilíe (B tăđ ng s n), Trung qu c dùng

a S n (Tài s n g n v iăđ tăđai)ăvƠă Vi tăNamăđ

c g i là: B tăđ ng s n.

i u 181 B Lu t Dân s quiăđ nh:ăắB tăđ ng s n là các tài s n không th di d i
bao g m:ăđ tăđai;ănhƠă , các công trình xây d ng g n li n v iăđ tăđaiăk c các tài s n
g n li n v i nhà , công trình xây d ngăđó;ăcácătƠiăs n khác g n li n v iăđ t; các tài s n
khác do pháp lu tăquiăđ nh”.
Nh ăv y, nhà

là m t ph n c a b tăđ ng s n. Nhà

bao g m nhi u lo i, trong

ph m vi nghiên c u c aăđ tài ch bao g m các lo i sau:
Nhà th

ngăm i là nhà do t ch c, cá nhân thu c các thành ph n kinh t đ u

t ăxơyăd ngăđ bán, cho thuê theo nhu c uăvƠăc ăch th tr

10

ng.


Nhà bi t th t iăđôăth là nhà
đ

đangă

riêng bi t (ho c có ngu n g c là nhà

c dùng vào m căđíchăkhác)ăcóăsơn,ăv

n, hàng rào và l i ra vào riêng bi t, có s t ng

chính không quá ba t ng (không k t ng mái che c u thang, t ng mái và t ng h m), có
ít nh t ba m t nhà trông ra sân ho căv
di nătíchăkhuônăviênăđ t,ăđ

n, có di n tích xây d ngăkhôngăv

t quá 50%

căxácăđ nh là khu ch c n ngătrongăquyăho chăđôăth đ

c

c p có th m quy n phê duy t.
NhƠăchungăc là nhà

có t hai t ng tr lên, có l iăđi,ăc u thang và h th ng

công trình h t ng s d ng chung cho nhi u h giaăđình,ăcáănhơn.ăNhƠăchungăc ăcóăph n
di n tích thu c s h u riêng c a t ng h giaăđình,ăcáănhơn,ăc a ch đ uăt ăvƠăph n di n
tích thu c s h u chung c a các ch s h uănhƠăchungăc .
Cho vay khách hàng cá nhân là quan h kinh t mƠătrongăđóăngơnăhƠngăchuy n
cho các cá nhân quy n s d ng m t kho n ti n v i nh ngăđi u ki n nh tăđ nhăđ

c th a

thu n trong h păđ ng nh m ph c v m căđíchăc a khách hàng.
Khách hàng cá nhân là t t c cácăcáănhơnăcóăn ngăl c pháp lu t dân s ,ăn ngă
l c hành vi dân s và ch u trách nhi m dân s theoăquyăđ nh c a pháp lu t.
Vay v n mua nhà

là ho t đ ng tín d ngăliênăquanăđ n vi c mua nhà ,ăđ tăđ

xây d ng nhà , n i dung bài lu n nghiên c u ch đ c păđ n vi c vay v n mua nhà ,
b qua các ph n còn l i. Tùy thu căvƠoăgócăđ nghiên c u mà nhà

có các khái ni m

khác nhau:
 Trênăgócăđ xây d ng: nhà
bên trong có t ch căđ

là s n ph m c a ho tăđ ng xây d ng và không gian

căng năcáchăv iăkhôngăgianăbênăngoƠiădùngăđ

.

 Trênăgócăđ qu n lý kinh t : nhà là tài s n có giá tr đ c bi tăđ i v iăđ i s ng con
ng

i, là b ph n quan tr ng b o v conăng

 Trênăgócăđ Lu t nhà

i tr

c các hi năt

ng t nhiên .

c a Qu c h i s 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005: Nhà

theoăquyăđ nh c a Lu t này là công trình xây d ng v i m căđíchăđ
nhu c u sinh ho t c a h

giaă đình,ă cáă nhơnă (Lu t nhà

và ph c v các

c a Qu c h i s

56/2005/QH11, 2005).
 Trênăgócăđ ngân hàng: nhà đ

căxemăxétălƠănhƠ,ăc năh mƠăkháchăhƠngădùngăđ

(Ngân hàng TMCP Á Châu, 2015).
11


2.1.2.2 Khái ni m v vay v n mua nhà
Vay v n mua nhà

t i ACB

là hình th c phát sinh giao d ch b ng tài s n là b t đ ng s n

gi a m t bên là ngân hàng (ACB) g i là bên cho vay và m t bên là cá th g i là bên vay
(KHCN). Bên cho vay s chuy n giao tài s n cho bên vay s d ng vào m căđíchămuaă
nhà

trong m t kho ng th i gian nh tăđ nh,ăđ ng th i bên vay s có trách nhi m hoàn

tr vôăđi u ki n cho ACB c v n l nălưiăkhiăđ n h n ph iăthanhătoánăđưăth a thu n (Ngân
hàng TMCP Á Châu, 2015).
i u ki n ACB cho vay mua nhà :ănhƠămuaăđ

c phép giao d ch/chuy nănh

ng

theoăquyăđ nh c a pháp lu t Vi t Nam.
M căchoăvayătrênăph
chuy nănh

ng nhà

ngăán: M c cho vay mua nhà

khôngăv

t quá giá tr

trên h păđ ng mua bán công ch ng ho c h păđ ng mua bán v i

ch đ uăt .
Theo quy tăđ nhă1672/2001/Q -NHNN ngày 31/12/2001 v vi c ban hành quy
ch cho vay c a t ch c tín d ngăđ i v i kháchăhƠng,ătheoăđó,ăcóă2ăph
áp d ng cho khách hàng có nhu c u vay v n mua nhà :ăph

ngăth c ACB

ngăth c cho vay t ng l n

(món) và cho vay tr góp.
Ph

ngăth c tr n vay: lãi tr hàng tháng, v n g c tr đ nh k hàng tháng ho c

đ nh k khác (<=6 tháng), theo ph

ngăth c v năgópăđ u ho c v n góp b căthangă(t ngă

lênă10%/n măho că20%/n măho c tr theo dòng ti n th c t c a khách hàng và có s
xem xét, c p phê duy t cho phép.
2.2 C ă S

LÝ THUY T V

QUY Tă

NH VAY V N MUA NHÀ

C A

KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
2.2.1 Khái ni m v quy tăđ nh vay v n
Quy tăđ nh vay v n là m tăquáătrìnhăđ

c di n ra k t khiăng

iăđiăvayăhìnhă

thành ý th c v nhu c u,ăđ n khi ti n hành tìm hi uăthôngătinăđ đ aăraăquy tăđ nh vay,
ho c l p l i quy tăđ nh vay v n,ătrongăđóăquy tăđ nhăvayăđ

c xem lƠăgiaiăđo n cu i

cùng c a quá trình thông qua quy tăđ nh vay v n (Quan Minh Nh t và Hu nhăV năTùng,ă
2013).ă óălƠăk t qu c a quá trình ch n l c,ăđánhăgiáăcácăch n l aătrênăc ăs cơnăđ i

gi a nhu c u và kh n ng,ăgi a giá tr nh năđ
12

c và t n th t m tăđi,ăgi a t ng l i ích