Kê biên quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự qua thực tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN VĂN TIẾN

KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015

1


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

NGUYỄN VĂN TIẾN

KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN
TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
Chuyên ngành : Luật Dân sƣ ̣
Mã số

: 60 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Công Biǹ h

HÀ NỘI – 2015

2


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo
vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƢỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Văn Tiến

3


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH TỪ VIẾT TẮT
LỜI NÓI ĐẦU

1

Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KÊ BIÊN, XỬ LÝ

5

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ
1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và cơ sở pháp luật quy định

5

kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.1.1. Khái niệm kê biên và kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự

5

1.1.1.1. Khái niệm kê biên

5
10

1.1.1.2. Khái niệm kê biên QSDĐ
1.1.2. Đặc điểm của kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.1.2.1. Mang tính quyền lực của Nhà nước, người áp dụng biện

12
12

pháp kê biên là người được Nhà nước trao quyền thực hiện quyền lực của
Nhà nước

1.1.2.2. Khi bị kê biên, QSDĐ của người sử dụng đất bị đặt vào tình

14

trạng bị hạn chế giao dịch
1.1.2.3. Đối tượng kê biên là một loại tài sản đặc biệt

14

1.1.2.4. Là biện pháp được áp dụng phổ biến để thi hành những

15

nghĩa vụ lớn.
1.1.2.5. Mục đích kê biên QSDĐ là để bán đấu giá thu tiền nhằm

15

đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án
1.1.2.6. Việc kê biên QSDĐ phải được thực hiện theo trình tự
16

chặt chẽ do pháp luật quy định
1.1.3. Ý nghĩa của kê biên QSDĐ trong thi hành án dân sự
1.1.3.1. Kê biên QSDĐ là biện pháp thi hành triệt để bản án, quyết
4

16

định của Tòa án

16

1.1.3.2. Kê biên QSDĐ bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người
phải thi hành án và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi

17

hành án
1.1.3.3. kê biên QSDĐ còn có tác dụng lớn trong việc răn đe, giáo
17

dục ý thức pháp luật cho mọi công dân
1.1.4. Cơ sở pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong thi hành án
dân sự
1.1.4.1. Cơ sở lý luận pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong thi

17

17

hành án dân sự
1.1.4.2. Cơ sở thực tiễn pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong
thi hành án dân sự

19

1.2. Nội dung cơ bản của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê
biên QSDĐ trong thi hành án dân sự

19

1.2.1. Nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ
1.2.1.1. Chấp hành viên mới có quyền áp dụng biện pháp cưỡng

19
20

chế kê biên QSDĐ
1.2.1.2. Chỉ được kê biên QSDĐ tương ứng với nghĩa vụ thi hành

20

án
1.2.1.3. Không tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ trong những
thời gian mà pháp luật quy định không được cưỡng chế thi hành án
1.2.1.4. Không tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ thuộc tài sản

21

21

theo quy định của pháp luật không được kê biên
1.2.1.5. Trách nhiệm phối hợp của cơ quan, tổ chức, cá nhân

22

trong cưỡng chế kê biên QSDĐ
1.2.2. Thủ tục kê biên, xử lý QSDĐ

24

1.2.2.1. Lập hồ sơ, xác minh điều kiện thi hành án và ra quyết

24

5


định cưỡng chế kê biên QSDĐ
1.2.2.2. Tổ chức cưỡng chế kê biên QSDĐ

26

1.2.2.3. Định giá QSDĐ

27

1.2.2.4. Bán đấu giá QSDĐ

27

1.2.2.5. Giao QSDĐ

29

1.2.3. Xử lý tài sản kê biên

30

30

1.2.3.1 Các khoản chi phí kê biên
1.2.3.2. Thanh toán các khoản ưu tiên
1.2.3.3. Thanh toán những khoản nộp ngân sách Nhà nước
1.2.3.4. Thanh toán các khoản còn lại

31
31

32

Chƣơng 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG BIỆN PHÁP KÊ BIÊN,
XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI HÀNH ÁN DÂN

34

SỰ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN
2.1. Tình hình thi hành án dân sự, cƣỡng chế thi hành án dân
sự và những yếu tố ảnh hƣởng tới việc áp dụng biện pháp kê biên

34

QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.1. Tình hình thi hành án dân sự và cưỡng chế thi hành án dân
34

sự trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.1.1. Tình hình thi hành án dân sự trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên

2.1.1.2. Tình hình áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án dân

34

39

sự trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.2. Những yếu tố ảnh hưởng tới việc áp dụng biện pháp kê

42

biên, QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.1.2.1. Công tác quản lý đất đai

42

2.1.2.2. Ý thức pháp luật của người dân

46

2.1.2.3. Sự phối, kết hợp giữa cơ quan, tổ chức, cá nhân trong

47

6


công tác thi hành án dân sự
2.2. Kết quả, vƣớng mắc, hạn chế và nguyên nhân của vƣớng
mắc, hạn chế trong việc áp dụng biện pháp kê biên, xử lý QSDĐ

58

trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.2.1. Kết quả của việc áp dụng biện pháp kê biên, xử lý QSDĐ
58

trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.2.2. Những vướng mắc và hạn chế trong việc áp dụng biện pháp
kê biên, xử lý QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.2.2.1. Những vướng mắc và hạn chế trong việc xác minh điều kiện

60

60

thi hành án
2.2.2.2. Những vướng mắc và hạn chế trong việc tổ chức cưỡng

61

2.2.2.3. Những vướng mắc và hạn chế trong việc định giá QSDĐ

62

2.2.2.4. Những vướng mắc và hạn chế trong việc bán đấu giá QSDĐ

63

2.2.2.5. Những vướng mắc và hạn chế trong việc thanh toán tiền

65

chế

bán đấu giá QSDĐ để thi hành án
2.2.3. Nguyên nhân của những vướng mắc, hạn chế trong việc áp

68

dụng biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
2.2.3.1. Công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập
2.2.3.2. Trình độ dân trí và ý thức pháp luật của người dân chưa
cao
2.2.3.3. Đội ngũ chấp hành viên chưa đáp ứng được yêu cầu

68
68

69

nhiệm vụ
2.2.3.4. Sự phối, kết hợp giữa các cơ quan, tổ chức và cá nhân với

70

cơ quan thi hành án dân sự trong cưỡng chế kê biên QSDĐ còn chưa
được tốt
2.2.3.5. Các quy định của pháp luật về thủ tục cưỡng chế kê biên
QSDĐ còn chưa cụ thể và chưa hợp lý

7

71


Chƣơng 3: CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG
CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG BIỆN PHÁP CƢỠNG CHỄ KÊ BIÊN,

73

XỬ LÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI
NGUYÊN
3.1. Các yêu cầu nâng cao hiệu quả áp dụng biện pháp kê biên

73

QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
3.1.1. Yêu cầu của công cuộc cải cách tư pháp
3.1.2. Yêu cầu của phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên

73
74

74

3.1.2.1 Đối với việc phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên
3.1.2.2. Tăng thu ngân sách Nhà nước của tỉnh Thái Nguyên

75

3.1.2.3. Yêu cầu nâng cao hiệu quả công tác thi hành án dân sự

75

3.2. Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng biện pháp

76

kê biên, xử lý QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
3.2.1. Các giải pháp về hoàn thiện pháp luật

76

3.2.2. Các giải pháp về thực hiện pháp luật

83

3.2.2.1. Tăng cường công tác phổ biến, giáo dục pháp luật

83

3.2.2.2. Nâng cao ý thức pháp luật cho người dân
3.2.2.3. Nâng cao chất lượng đội ngũ Chấp hành viên
3.2.2.4. Tăng cường công tác quản lý đất đai

83
84
85

KẾT LUẬN

88

TÀI LIỆU THAM KHẢO

90

PHỤ LỤC

8


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Kể từ sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI của Đảng cộng sản Việt Nam
đề ra, nay đã qua 5 kỳ Đại hội đều kế thừa và phát huy tinh thần đổi mới của Đảng
và Nhà nước ta là xây dựng một Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của nhân
dân, do nhân dân và vì nhân dân; tất cả quyền lực thuộc về nhân dân mà nền tảng là
liên minh giữa giai cấp công nhân với giai cấp nông dân và đội ngũ trí thức. Quyền
lực Nhà nước thống nhất, có sự phân công, phối hợp và kiểm soát giữa các cơ quan
Nhà nước trong việc thực hiện quyền lập pháp, hành pháp và tư pháp, theo cơ chế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Nhà nước đảm bảo và phát huy quyền làm
chủ của nhân dân, công nhân, tôn trọng, bảo vệ và bảo đảm quyền con người,
quyền công dân; thực hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn
minh, mọi người có cuộc sống ấm no, tự do, hạnh phúc, có điều kiện phát triển toàn
diện [HP]. Với chính sách đổi mới toàn diện về kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội,
lấy đổi mới kinh tế trước tiên sau đó dần dần từng bước đổi mới về chính trị. Trong
quá trình phát triển kinh tế theo nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

với nhiều hình thức sở hữu, nhiều thành phần kinh tế, kinh tế Nhà nước giữ vai trò
chủ đạo. Chính vì lẽ đó trong các quan hệ pháp luật dân sự tăng lên một cách nhanh
chóng, đi cùng với đổi mới là sự tăng lên của các vụ, việc tranh chấp dân sự, kéo
theo sự tăng lên của của các việc THADS. Để thi hành triệt để các bản án, quyết
định của Tòa án có hiệu lực, các cơ quan THADS phải áp dụng các biện pháp
cưỡng chế thi hành án, trong đó có biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ nhằm giải
quyết rứt điểm những bản án, quyết định có hiệu lực của tòa án.
Kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế kê biên phức tạp đòi hỏi Chấp
hành viên phụ trách hồ sơ thi hành án phải có kỹ năng toàn diện mới có thể thực
hiện được công việc này. Mặt khác việc áp dụng biện pháp cưỡng chế cần phải có
sự phối hợp của các ngành các cấp, nếu thiếu một thành phần theo quy định thì

1


buổi cưỡng chế kê biên đó phải dừng hoặc hoãn, gây tổn thất lớn về công sức, kinh
tế và tài sản cho các bên đương sự, tổ chức và Nhà nước.
Hơn nữa trong thực tế khi cơ quan thi hành án khi áp dụng các biện pháp để
cưỡng chế THADS trên thực tế thì quy định pháp luật về cưỡng chế thi hành án nói
chung và cưỡng chế kê biên QSDĐ còn thiếu, còn nhiều bất cấp và nằm giải giác
gây khó khăn khi áp dụng vào thực tiễn.
Ngoài ra, hiện nay công tác THADS là một trong những vấn đề nổi cộm
trong xã hội, có nhiều đơn khiếu nại, tố cáo. Vì vậy cơ quan THADS được Đảng và
Nhà nước quan tâm đầu tư cơ sở vật chất, kinh phí, con người nhằm giải quyết một
số lượng án lớn tồn đọng trong nhiều năm gây bức xúc cho nhân dân, xã hội.
Vì vậy, việc nghiên cứu biện pháp Kê biên QSDĐ trong THADS qua thực
tiễn thực hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên có ý nghĩa quan trọng trong công cuộc
cải cách tư pháp và nâng cao hiệu quả của công tác THADS. Do đó tôi lựa chọn đề
tài kê biên quyền sử dụng đất trong trong thi hành án dân sự qua thực tiễn thực
hiện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên để nghiên cứu.

2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong những năm gần đây, trước yêu cầu đổi mới đất nước, cải cách hành
chính và cải cách tư pháp đã có một số công trình nghiên cứu khoa học pháp lý đề
cập đến vấn đề cưỡng chế THADS nói chung và kê biên QSDĐ nói riêng đã được
công bố. Cụ thể có luận văn về: “Các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự” của
tác giả Phan Huy Hiếu năm 2011. Về tạp chí khoa học có: “Cưỡng chế kê biên, xử
lý tài sản của người phải thi hành án” của tác giả Lê Anh Tuấn trong Tạp chí Dân
chủ và Pháp luật số chuyên đề THADS năm 2010; “Về kê biên, xử lý tài sản” của
TS. Nguyễn Thanh Thủy và ThS Lê Thị Kim Dung trong cuốn: “ Xử lý tình huống
trong thi hành án dân sự và các văn bản pháp luật về thi hành án dân sự” nhà xuất
bản Tư pháp năm 2010; “Vấn đề cưỡng chế đối với người thứ ba” của tác giả Bùi
Văn Yên và “Cần xử lý triệt để hành vi chiếm lại đất sau cưỡng chế thi hành án”
của tác giả Trần Hoàng Đoán trong số chuyên đề về THADS của Tạp chí dân chủ
2


và pháp luật tháng 5 năm 2012; “Những điểm mới về cưỡng chế thi hành án dân
sự” của tác giả Lê Anh Tuấn trong Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số chuyên đề Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật THADS tháng 5 năm 2015.
Tuy nhiên, chưa có một công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống và
toàn diện các vấn đề về kê biên QSDĐ trong THADS theo pháp luật Việt Nam.
Luận văn này là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách hệ thống các vấn đề liên
quan đến kê biên QSDĐ trong THADS theo pháp luật Việt Nam.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục đích của việc nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận về kê
biên QSDĐ; nội dung các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên
QSDĐ và việc thực tiễn thực hiện biện pháp cưỡng chế này trên địa bàn tỉnh Thái
Nguyên. Qua việc nghiên cứu nhận diện, phát hiện những hạn chế, bất cập trong
các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực
hiện kê biên QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên từ đó tìm ra nguyên nhân và giải

pháp khắc phục để góp phần nâng cao hiệu quả công tác kê biên QSDĐ.
Xuất phát từ mục đích của việc nghiên cứu đề tài nêu trên, việc nghiên cứu
đề tài có nhiệm vụ nghiên cứu những vấn đề lý luận về kê biên QSDĐ, các quy
định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực hiện
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về kê biên QSDĐ, các
quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực
hiện các quy định này trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Đề tài có nội dung nghiên cứu rộng, tuy nhiên do giới hạn của luận văn thạc
sỹ việc nghiên cứu đề tài chỉ tập trung vào một số vấn đề lý luận cơ bản về kê biên
QSDĐ như khái niệm, đặc điểm kê biên QSDĐ, ý nghĩa kê biên QSDĐ; các quy
định của Luật THADS về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực hiện biện pháp này trong
những năm gần đây trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
3


5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài
Luận văn được hoàn thành trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về
Nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách tư
pháp và xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
Quá trình nghiên cứu luận văn tác giả cũng đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu khoa học pháp lý truyền thống như phương pháp phân tích, tổng hợp,
so sánh... để thực hiện đề tài.
6. Những điểm mới về khoa học của luận văn
Luận văn là công trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thống về
những vấn đề liên quan đến kê biên QSDĐ. Những điểm mới về khoa học của luận
văn thể hiện ở những điểm cơ bản sau:
- Hoàn thiện khái niệm, ý nghĩa kê biên QSDĐ; chỉ rõ đặc điểm kê biên
QSDĐ.

- Phân tích làm rõ nội dung các quy định của pháp luật THADS Việt Nam
hiện hành về kê biên QSDĐ.
- Đánh giá đúng thực trạng các quy định của pháp luật THADS Việt Nam
hiện hành về kê biên QSDĐ và thực tiễn thực hiện trên địa bản tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện và thực hiện các quy định
của pháp luật THADS Việt Nam về kê biên QSDĐ.
7. Kết cấu của luận văn
Luận văn gồm ba phần: Mở đầu, nội dung và kết luận. Phần nội dung của
luận văn gồm ba chương:
Chương 1: Những vấn đề cơ bản về kê biên QSDĐ trong THADS.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ trong THADS trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
Chương 3: Các yêu cầu và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng biện
pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
4


Chƣơng 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THI
HÀNH ÁN DÂN SỰ

1.1. Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa và cơ sở pháp luật quy định kê biên quyền
sử dụng đất trong thi hành án dân sự
1.1.1. Khái niệm kê biên và kê biên QSDĐ trong THADS
1.1.1.1 Khái niệm kê biên
Trong lịch sử hình thành, phát triển của loài người đã trải qua các giai đoạn phát
triển khác nhau. Giai đoạn chưa có Nhà nước đó là thời kỳ Công xã nguyên thủy Con
người sống từng bầy đàn, xã hội chưa phân chia thành giai cấp, việc quản lý xã hội bằng
uy tín, tự giác trong xã hội. Các quan hệ xã hội được giải quyết bằng cách noi gương,
giải thích, thuyết phục các thành viên trong xã hội tự nguyện thực hiện, việc cưỡng chế

trong giai đoạn này không đặt ra. Đến giai đoạn xuất hiện Nhà nước ( Nhà nước chủ nô,
Nhà nước phong kiến, Nhà nước tư bản và Nhà nước xã hội chủ nghĩa ) đồng thời xuất
hiện các giai cấp trong xã hội, các quan hệ xã hội ngày càng nhiều, các mâu thuẫn, tranh
chấp trong xã hội gia tăng. Giai cấp thống trị xây dựng nên Bộ máy nhà nước, trước tiên
để bảo vệ cho lợi ích của gia cấp mình, đồng thời để quản lý xã hội đi theo một mục tiêu
nhất định. Đến giai đoạn này nhiều quan hệ xã hội không thể giải quyết bằng biện pháp
giáo dục, thuyết phục mà phải giải quyết bằng biện pháp cưỡng chế của Nhà nước để
duy trì trật tự xã hội nhằm thúc đẩy xã hội phát triển.
Như vậy Nhà nước xuất hiện thì cưỡng chế cũng xuất hiện để Nhà nước sử dụng
biện pháp cưỡng chế nhằm quản lý, điều hành đất nước và bảo vệ Nhà nước đó. Theo từ
điển Chữ nôm Tập 1 thì cưỡng là thúc ép, buộc tuân theo ý trí mình [40, trg.381]; chế là
kìm giữ, nén lại, tạo ra [40, trg.256]. Vậy cưỡng chế là một từ được ghép bởi hai từ
cưỡng và từ chế để tạo thành từ cưỡng chế. Theo từ điển Tiếng việt của Viện ngôn ngữ
học do Nhà xuất giáo dục xuất bản năm 1994 viết: " Cưỡng chế là dùng quyền lực Nhà
nước bắt phải tuân theo" [38, tr. 226]. Nhưng Theo cuốn từ điển Tiếng việt, Viện Ngôn
ngữ học, Nhà xuất bản Từ điển bách khoa năm 2012 làm rõ hơn khái niệm cưỡng chế là
thêm hai từ pháp luật: " Cưỡng chế là dùng quyền lực Nhà nước bắt phải tuân theo
5


pháp luật" [39, trg.309]. Trong tiếng Anh cưỡng chế là Coerce, có nghĩa là buộc ai phải
làm cái gì [37, trg.284].
Tựu chung lại cưỡng chế được hiểu là Nhà nước dùng quyền lực của mình buộc
cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện một hành vi hoặc nghĩa vụ nhất định, theo quy
định của pháp luật hoặc là quyền lực xã hội buộc mọi người phải tuân theo luật, lệ ... đã
đặt ra.
Cưỡng chế gằn liền với hoạt động quản lý nhà nước và là một trong những
phương pháp chủ yếu trong hoạt động quản lý nhà nước. Trong nhà nước Pháp quyền,
việc cưỡng chế nhằm mục đích thi hành pháp luật của nhà nước, duy trì trật tự xã hội
[15, trg.194]. Nhà nước thực hiện cưỡng chế thông qua nhiều biện pháp cưỡng chế,

những biện pháp cưỡng chế này được Nhà nước trao quyền cho các cơ quan nhà nước
khác nhau thực hiện như: cưỡng chế hành chính, cưỡng chế trong hoạt động tố tụng của
cơ quan điều tra và cơ quan tòa án và cưỡng chế thi hành án.
Trong hoạt động quản lý hành chính và xử lý vi phạm hành chính, cưỡng chế
hành chính được UBND và các cơ quan hành chính thực hiện như: cưỡng chế hành
chính đối với những đối tượng chống đối không di dời tài sản để giải phóng mặt bằng
phục vụ cho quốc phòng hoặc các cá nhân, cơ quan, tổ chức vi phạm hành chính thì các
cơ quan có thẩm quyền được áp dụng các biện pháp cưỡng chế được quy định tại
Khoản 2 Điều 86 Luật xử lý vi phạm hành chính như kê biên tài sản, khấu trừ tài khoản
của cá nhân, tổ chức ... [29]. Các biện pháp cưỡng chế của cơ quan điều tra được trao
quyền cho thủ trưởng cơ quan điều tra thực hiện được quy định tại Khoản 2 Điều 34 Bộ
luật tố tụng hình sự như: quyết định truy nã bị can, khám xét, thu giữ, kê biên tài sản ...
[26]. Trong hoạt động tố tụng cơ quan tòa án cũng được Nhà nước trao quyền được áp
dụng các biện pháp cưỡng chế được quy định tại Điều 102 Bộ luật tố tụng dân sự về các
biện pháp khẩn cấp tạm thời như: kê biên tài sản tranh chấp, phong tỏa tài khoản tại
ngân hàng, tổ chức tín dụng khác ... [25]. Ngoài ra cơ quan THADS cũng được Nhà
nước trao quyền được áp dụng các biện pháp cưỡng chế trong THADS được quy định
tại Điều 71 Luật THADS trong đó có biện pháp kê biên, xử lý tài sản …[ 27 ].
6


Theo Giáo trình kỹ năng về thi hành án dân sự của Học viện Tư pháp viết cưỡng
chế THADS là biện pháp cưỡng bức bắt buộc của cơ quan THADS, do Chấp hành viên
quyết định theo thẩm quyền nhằm buộc người phải thi hành án phải thực hiện những
hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định. Cưỡng chế thi hành án được
áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự
nguyện thi hành án, hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có
hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc chốn tránh viện thi hành án [16, trg.215].
Theo Tài liệu bồi dưỡng Chấp hành viên trung cấp định nghĩa cưỡng chế THADS
là biện pháp sử dụng quyền lực Nhà nước để buộc người phải thi hành án phải thực

hiện những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo bản án, quyết định của tòa án. Biện
pháp cưỡng chế do Chấp hành viên quyết định trong trường hợp người phải thi hành án
có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án [17, trg.420].
Qua hai định nghĩa trên chúng ta thấy cưỡng chế THADS đều có những đặc
điểm chung đó là chủ thể thực hiện phải là Chấp hành viên là người trực tiếp ra quyết
định cưỡng chế; người phải thi hành án phải có điều kiện thi hành án; người phải thi
hành án không tự nguyện thi hành án.
Qua đó biện pháp cưỡng chế là phương thức, cách thức dùng quyền lực nhà nước
buộc các cá nhân, cơ quan, tổ chức phải thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật,
do người có thẩm quyền áp dụng trong các trường hợp cần thiết nhằm bảo vệ lợi ích của
cá nhân, cơ quan, tổ chức và xã hội bị xâm hại.
Biện pháp cưỡng chế THADS cũng là một trong những biện pháp cưỡng chế của
Nhà nước trao quyền áp dụng trong trường hợp khi bản án, quyết định của tòa án đã có
hiệu lực pháp luật mà các đương sự không chấp hành bản án, quyết định của Tòa án và
chỉ do Chấp hành viện thực hiện. Do đó Biện pháp cưỡng chế THADS được hiểu là biện
pháp cưỡng chế THADS dùng quyền lực của Nhà nước buộc người phải thi hành án
thực hiện nghĩa vụ thi hành án dân sự của họ, do Chấp hành viên áp dụng trong trường
hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án
[15, trg.195].
7


Công tác THADS chỉ là một bộ phận của thi hành án nói chung. Ở nước ta hiện
nay được phân ra làm hai bộ phận, thi hành án hình sự và THADS. Thi hành án hình sự
được Chính phủ giao cho Bộ công an quản lý, công tác THADS được Chính phủ giao
cho Bộ Tư pháp quản lý. Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành án hình sự hà khắc
hơn biện pháp cưỡng chế THADS. Sự khác biệt giữa thi hành án hình sự và THADS
được thể hiện ở căn cứ và tính chất của cưỡng chế thi hành án. Nếu như căn cứ cưỡng
chế thi hành án hình sự là phần hình phạt được tuyên trong quyết định của bản án hình
sự đó là hình phạt tù có thời hạn, tù chung thân và hình phạt tử hình. Ngược lại cưỡng

chế THADS căn cứ cưỡng chế chủ yếu là các bản án, quyết định dân sự, hôn nhân gia
đình, kinh tế và lao động liên quan đến nghĩa vụ tài sản hoặc những hành vi. Về tính
chất cưỡng chế hình sự có hiệu lực thi hành án ngay sau khi bản án hình sự có hiệu lực
pháp luật, tòa án có thẩm quyền ra quyết định thi hành án hình sự đối với người phải thi
hành án, họ không có thời gian tự nguyện thi hành án. Ngay sau có quyết định thi hành
án, người phải thi hành án hình sự phải chấp hành ngay tức khắc, nếu không cơ quan
công an tiến hành cưỡng chế bằng việc bắt hoặc dẫn giải người phải thi hành án đến các
trại giam để thi hành án. Nhưng đối với việc cưỡng chế THADS chỉ đặt ra khi đương sự
có đơn yêu cầu thi hành án, cơ quan THADS ra quyết định thi hành án, giao cho Chấp
hành viên thực hiện, Chấp hành viên định cho người phải thi hành án một thời hạn
không quá 10 ngày, hết thời hạn trên người phải thi hành án không tự nguyện thi hành
án, mặc dù có điều kiện thi hành án thì lúc này Chấp hành viên mới có quyền áp dụng
biện pháp cưỡng chế thi hành án đối với người phải thi hành án. Tuy nhiên trong trường
hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án có hành vi tẩu tán, huỷ hoại tài sản hoặc
trốn tránh việc thi hành án thì Chấp hành viên có quyền áp dụng ngay các biện
pháp cưỡng chế thi hành án mà không cần áp dụng thời gian tự nguyện thi hành án.
Kê biên là một động từ ghép bởi hai từ kê và biên. Theo từ điển Tiếng việt của
Viện ngôn ngữ học do Nhà xuất giáo dục xuất bản năm 1994 viết: “ Kê là viết ra theo
thứ tự từng tên, từng nhóm để ghi nhớ hoặc thông báo “[ 38, trg.466], “ Biên viết lên
trang giấy” [38, trg.159].. Hiện nay kê biên được hiểu là tạm thời cấm vận chuyển,
8


chuyển đổi, định đoạt hoặc chuyển dịch tài sản của người vi phạm pháp luật. Điều
này có nghĩa khi kê biên một tài sản của một người nào đó thì quyền sở hữu tài sản
của họ bị hạn chế, họ không được chuyển đổi, chuyển dịch, định đoạt... tài sản bị
kê biên đó. Mặt khác tài sản bị kê biên phải là của người vi phạm pháp luật, nếu
một người không vi phạm pháp luật thì sẽ không bị kê biên.
Theo cuốn Từ điển luật học kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế nhằm
bảo đảm việc thi hành án hình sự, chỉ áp dụng với bị can, bị cáo về tội mà Bộ luật

hình sự quy định [36, trg.243]. Với nội dung định nghĩa này khái niệm kê biên chỉ
ở nghĩa hẹp trong lĩnh vực điều tra hình sự. Trên thực tế trong hoạt động quản lý
Nhà nước có một số cơ quan Nhà nước được Nhà nước được trao quyền thực hiện
việc kê biên tài sản đó là cơ quan điều tra của Công an, tòa án nhân dân các cấp, cơ
quan quản lý hành chính và cơ quan THADS thì khái niệm đó chưa đầy đủ.
Tuy nhiên trong lĩnh vực THADS thì không hoàn toàn đúng theo nghĩa trên
theo khoản 3 Điều 71 Luật THADS năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014)
thì kê biên được hiểu là một trong số các biện pháp cưỡng chế THADS, khi Chấp
hành viên áp dụng biện pháp kê biên tài sản của người phải thi hành án trong
trường hợp người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án. Ở đây yếu tố
không tự nguyện thi hành án không đồng nghĩa với việc, người phải thi hành án vi
phạm pháp luật thi hành án, bởi vì nhiều trường hợp người phải thi hành án rất
muốn bán được tài sản để trả nợ nhưng không thể bán được vì yếu tố khách quan.
Vậy, kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế do các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền thực hiện nhằm bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ tài sản, đối
với các cá nhân, cơ quan, tổ chức xâm hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi
ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Trong hoạt động THADS kê biên được hiểu là một trong những biện pháp cưỡng
chế THADS. Công tác THADS nói riêng và công tác thi hành án nói chung là một
trong những hoạt động quan trọng nhằm khôi phục và bảo vệ các quan hệ xã hội bị xâm
hại. THADS là hoạt động thi hành bản án, quyết định dân sự, hình phạt tiền, tịch thu tài
9


sản, truy thu tiền, tài sản thu lợi bất chính, xử lý vật chứng, tài sản, án phí, tiền phạt và
quyết định dân sự trong bản án hình sự, phần tài sản trong bản án, quyết định hành
chính và toà án, quyết định của tòa án giải quyết pháp sản, quyết định xử lý vụ việc
cạnh tranh của Hội đồng xử lý các vụ việc cạnh tranh có liên quan đến tài sản của bên
phải thi hành án và phán quyết, quyết định của trọng tài thương mại (sau đây gọi chung
là bản án, quyết định của tòa án) [28]. Việc cưỡng chế chỉ đặt ra khi người phải thi hành

án có điều kiện thi hành án và đã hết thời gian tự nguyện thi hành án thì Chấp hành viên
mới áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án để buộc người phải thi hành án thực
hiện nghĩa vụ của mình.
Khái niệm kê biên luôn đi cùng với khái niệm các biện pháp cưỡng chế. Kê biên
tài sản tài sản là một biện pháp cưỡng chế hữu hiện để Nhà nước thực hiện quyền lực
nhà nước của mình. Cũng giống như cưỡng chế, kê biên tài sản Nhà nước cũng trao cho
các cơ quan khác nhau thực hiện như: Thủ trưởng cơ quan điều tra công an, Thẩm phán
tòa án nhân các cấp … trong đó có Chấp hành viên cơ quan THADS. Sự khác biệt này
được thể hiện ở những khía cạnh chính là chủ thể áp dụng kê biên và mục đích kê biên.
Ví dụ chủ thể thực hiện kê biên trong giai đoạn xét xử là thẩm phán giải quyết vụ việc,
chủ thể thực hiện kê biên trong giai đoạn thi hành án là do Chấp hành viên. Về mục
đích kê biên của các cơ quan điều tra và cơ quan tòa án nhằm bảo đảm việc thi hành án,
tránh việc tẩu tán, hủy hoại tài sản của bị can, bị cáo, đương sự. Nhưng mục đích áp
dụng biện pháp kê biên của các cơ quan hành chính và cơ quan THADS là ngoài mục
đích như trên còn mục đích xử lý tài sản thanh toán trả tiền cho khoản tiền phạt, khoản
thu cho ngân sách nhà nước và chủ nợ.
1.1.1.2 Khái niệm kê biên QSDĐ
Kê biên QSDĐ là một trong 6 biện pháp cưỡng chế thi hành án. Biện pháp cưỡng
chế kê biên QSDĐ áp dụng đối với người phải thi hành án có nghĩa vụ về tài sản ( tiền )
đối với người được thi hành án. Nghĩa là biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ không
được áp dụng đối với hành vi của người phải thi hành án.

10


Biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ trong THADS cần được phân biệt với việc
kê biên QSDĐ của cơ quan điều tra và áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa
án như kê biên tài sản đang tranh chấp nếu trong quá trình giải quyết án có căn cứ
cho thấy có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản. Biện pháp kê biên của cơ quan điều
tra và của tòa án nhằm mục đích ngăn chặn bị cáo và đương sự tẩu tán, hủy hoại tài

sản để tránh trách nhiệm nghĩa vụ tài sản về sau của bị cáo và đương sự đối với
Nhà nước, cơ quan, tổ chức và cá nhân. Còn cưỡng chế biện pháp kê biên QSDĐ
của cơ quan THADS ngoài mục đích ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy
hoại tài sản mà còn có mục đích là căn cứ pháp lý để xử lý tài sản của người phải
thi án để thanh toán tiền cho người được thi hành án, trong trường hợp người phải
thi hành án không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ của mình mà bản án, quyết định
của tòa án đã xác định.
Cũng như kê biên tài sản, kê biên QSDĐ phải đáp ứng đủ các điều kiện như:
Theo bản án, quyết định của tòa án, người phải thi hành án phải có nghĩa vụ trả tiền
cho người phải thi hành án; người phải thi hành án phải có tài sản để thi hành nghĩa
vụ trả tiền cho người được thi hành án. Tài sản bị kê biên có thể là tài sản thuộc sử
hữu chung, sở hữu riêng của người phải thi hành án, tài sản này có thể do người
phải thi hành án hoặc do người thứ ba quản lý, sử dụng; đã hết thời gian tự nguyện
do Chấp hành viên ấn định nhưng người phải thi hành án không tự nguyện thi hành
án hoặc chưa hết thời gian tự nguyện, nhưng cần phải ngăn chặn việc tẩu tán, hủy
hoại tài sản [15, trg.211]. Ngoài ra kê biên QSDĐ cần phải lưu ý một số điểm được
quy định tại Mục 8 Luật THADS [28] như:
- Trước khi kê biên QSDĐ phải thông báo với Phòng đăng ký QSDĐ biết.
Đồng thời Chấp hành viên yêu cầu Phòng đăng ký QSDĐ cung cấp thông tin về
QSDĐ bị kê biên để làm cơ sở xử lý theo quy định của pháp luật.
- Chấp hành viên chỉ được kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thuộc
trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp về đất đai.

11


- Khi kê biên QSDĐ, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người
đang quản lý giấy tờ về QSDĐ phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan THADS.
- Trường hợp kê biên QSDĐ có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu
của người phải thi hành án thì Chấp hành viên kê biên cả QSDĐ và tài sản gắn liền

với đất. Trường hợp tài sản gắn liền với đất không thuộc quyền sở hữu của người
phải thi hành án thì Chấp hành viên chỉ kê biên QSDĐ và thông báo cho người có
tài sản gắn liền với đất biết để tháo dỡ, di rời.
Kê biên QSDĐ là một trong nhiều biện pháp kê biên tài sản của người phải
thi hành án trong THADS như: kê biên hoa lợi, kê biên phương tiện giao thông, kê
biên vốn góp, kê biên tài sản là đồ vật đang bị khóa hay đóng gói ...Tuy nhiên kê
biên QSDĐ hiện nay là một trong những biện pháp kê biên thực hiện phổ biến,
nhưng khó khăn và phức tạp nhất trong các biện pháp kê biên, cưỡng chế THADS.
Tóm lại: Kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế THADS, do Chấp hành viên
thực hiện quyền lực Nhà nước để kê biên QSDĐ của người phải thi hành án buộc người
phải thi hành án phải thực hiện nghĩa vụ về tiền theo bản án, quyết định của tòa án,
trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng không tự
nguyện thi hành án.
1.1.2. Đặc điểm của kê biên QSDĐ trong THADS
1.1.2.1. Mang tính quyền lực của Nhà nước, người áp dụng biện pháp kê biên là
người được Nhà nước trao quyền thực hiện quyền lực của Nhà nước
Ở bất cứ một Nhà nước nào trên thế giới đều có Bộ máy Nhà nước được phân
chia thành ba phân nhánh quyền lực, quyền lập pháp, quyền hành pháp và quyền tư
pháp. Để thực hiện quyền lực Nhà nước, các cơ quan Nhà nước được lập ra để thực hiện
quyền lực Nhà nước. Hệ thống cơ quan THADS được Thủ tướng Chính phủ thành lập
theo ngành dọc từ Trung ương xuống địa phương bao gồm: Tổng cục THADS thuộc Bộ
Tư Pháp, cấp tỉnh có Cục THADS tỉnh, cấp huyện có Chi cục THADS huyện. Ngoài ra
còn có cơ quan THADS trong Quân đội đó là Cục thi hành án thuộc Bộ quốc phòng,
Phòng thi hành án thuộc Quân khu. Hệ thống cơ quan THADS này thuộc phân nhánh
12


các cơ quan hành pháp thực hiện quyền hành pháp. Nhà nước trao cho Hệ thống cơ
quan THADS thi hành về phần dân sự của bản án, quyết định của Tòa án. Hệ thống cơ
quan thi hành án này hoạt động thông qua đội ngũ các bộ, công chức và người lao động.

Tuy nhiên không phải ai cũng được Nhà nước trao quyền thực hiện việc kê biên QSDĐ
nói riêng và thực hiện các biện pháp cưỡng chế THADS nói chung, Nhà nước chỉ trao
cho người có chức danh, trong đó có chức danh Chấp hành viên.
Chấp hành viên là người được Nhà nước giao nhiệm vụ thi hành các bản án,
quyết định theo quy định (Điều 17 Luật THADS). Nội dung của Điều này chỉ ra
rằng chỉ có Chấp hành viên mới được áp dụng các biện pháp cưỡng chế được quy
định tại Điều 71 Luật THADS trong đó có việc áp dụng biện pháp kê biên QSDĐ.
Chấp hành viên là một chức danh tư pháp được Bộ trưởng Bộ tư pháp bổ nhiệm.
Điều kiện để được bổ nhiệm Chấp hành viên, phải là Công dân Việt Nam trung
thành với Tổ quốc, trung thực, liêm khiết, có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ cử
nhân luật trở lên, có sức khỏe để hoàn thành nhiệm vụ được giao, có thời gian làm
công tác pháp luật từ 03 năm trở lên, đã được đào tạo nghiệp vụ THADS, trúng
tuyển kỳ thi tuyển thì có thể được bổ nhiệm làm Chấp hành viên Điều 18 Luật
THADS [28]. Chấp hành viên được phân thành Chấp hành viên sơ cấp, Chấp hành
viên trung cấp và Chấp hành viên cao cấp, sự phân cấp Chấp hành viên này cho
phù hợp với từng trình độ của mỗi ngạch Chấp hành viên để thủ trưởng cơ quan thi
hành án giao việc cho phù hợp với từng Chấp hành viên trong đơn vị.
Cũng giống như các chức danh tư pháp khác như Kiểm sát viên được Nhà
nước giao quyền thực hiện quyền công tố, thẩm phán thực hiện quyền xét xử và
Chấp hành viên thực hiện THADS, đó là việc phân công, phân quyền của Bộ máy
Nhà nước, trong đó Chấp hành viên được Nhà nước giao quyền thực hiện các biện
pháp cưỡng chế nhằm bảo đảm thi hành bản án, quyết định của tòa án có hiệu lực
pháp luật.
Quyền lực Nhà nước còn thể hiện ở khía cạnh chỉ có cơ quan thi hành án mới có
quyền cưỡng chế kê biên và xử lý QSDĐ. Nhà nước không trao quyền này cho bất kỳ
13


một cơ quan, tổ chức nào kể cả các văn phòng thừa phát lại cũng không được ra quyết
định cưỡng chế kê biên QSDĐ, quyền này thuộc về Cục trưởng Cục THADS tỉnh

xem xét phê duyệt kế hoạch và ra quyết định cưỡng chế thi hành án trên cơ sở đề
nghị của Văn phòng Thừa phát lại trên địa bàn [9]. Tóm lại kê biên cưỡng chế
QSDĐ mang tính quyền lực Nhà nước rõ rệt. Quyền lực này trao cho Chấp hành
viên thực hiện.
1.1.2.2. Khi bị kê biên, QSDĐ của người sử dụng đất bị đặt vào tình trạng bị hạn
chế giao dịch
Biện pháp cưỡng chế kê biên QSDĐ mục đích trước tiên là hạn chế một số quyền
sử dụng đất của người phải thi hành án, mà Nhà nước giao cho. Khi Chấp hành viên ban
hành quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ, thì kể từ thời điểm này người phải thi hành
án không được tự mình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp
vốn và thừa kế QSDĐ, nếu người phải thi hành muốn thực hiện các quyền trên phải
thông qua Chấp hành viên phụ trách vụ việc và phải được sự cho phép của Chấp hành
viên, đồng thời phải làm theo những điều kiện theo quy định của pháp luật THADS.
Việc hạn chế một số quyền này chấm dứt khi người phải thi hành án hoàn thành nghĩa
vụ tài sản của mình đối với người được thi hành án, bằng quyết định giải tỏa kê biên
QSDĐ của Chấp hành viên, đến thời điểm này QSDĐ của người phải thi hành án mới
không bị hạn chế giao dịch.
1.1.2.3. Đối tượng kê biên là một loại tài sản đặc biệt
Trong Điều 163 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định tài sản bao gồm vật, tiền,
giấy tờ có giá và các quyền tài sản [24]. QSDĐ là một loại quyền tài sản, loại quyền tài
sản này có giá trị rất lớn, được Nhà nước quản lý chặt chẽ bằng cả một hệ thống các cơ
quan quản lý về đất đai từ Trung ương đến địa phương với số lượng cán bộ, công chức
rất lớn. Sự đặc biệt của QSDĐ còn được thể hiện tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013 quy
định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật [22]. Tổ chức, các nhân được Nhà nước giao đất, cho
thêu đất, công nhận QSDĐ. Người sử dụng đất được QSDĐ, thực hiện các quyền và
14


nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. QSDĐ được pháp luật bảo hộ Điều 688 Bộ luật

dân sự [23]. Nghĩa là cá nhân, tổ chức không có quyền định đoạt đất đai, vì đất đai
thuộc hình thức sở hữu Nhà nước, do Chính phủ thồng nhất quản lý. QSDĐ của cá
nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê
đất hoặc công nhận QSDĐ. Tóm lại theo quy định của pháp Luật đất đai Việt Nam
QSDĐ là một tài sản đặc biệt so với các nước khác trong khu vực và trên thế giới.
1.1.2.4. Là biện pháp được áp dụng phổ biến để thi hành những nghĩa vụ lớn.
Trên thực tế có nhiều tranh chấp được tòa án giải hiện nay có nghĩa vụ trả tiền
lớn việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế như khấu trừ tài khoản, khai thác tài sản của
người phải thi hành án, kê biên, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp ... diễn ra không phổ biến,
không mang lại hiệu quả cao, gây khó khăn cho Chấp hành viên và hầu như không
tương xứng với nghĩa vụ lớn của người phải thi hành án. Do đó Chấp hành viên phải áp
dụng biện pháp kê biên QSDĐ đất để thi hành những nghĩa vụ lớn, vì vậy nó là biện
pháp chiếm tỉ lệ lớn hiện này [12, phụ lục.10].
1.1.2.5. Mục đích kê biên QSDĐ là để bán đấu giá thu tiền nhằm đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án
Kê biên QSDĐ đất trong THADS về mục đích khác với việc kê biên của cơ
quan điều tra và cơ quan Tòa án như ở điểm 1.1.1.1 khái niêm kê biên đã phân tích.
Kê biên QSDĐ do cơ quan điều tra Công an và cơ quan Tòa án về mục đích kê biên
của các cơ quan này nhằm bảo đảm việc thi hành án sau này, tránh việc tẩu tán, hủy
hoại tài sản của bị can, bị cáo, đương sự. Đến đây các cơ quan này không có chức năng
xử lý QSDĐ đã kê biên. Nhưng đến giai đoạn THADS thì mục đích của biện pháp kê
biên QSDĐ rất rõ ràng là ngoài mục đích bảo đảm cho việc thi hành án, còn có mục
đích khác đó là xử lý QSDĐ đã kê biên để bán đất giá QSDĐ để thu tiền nhằm đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền của người phải thi hành án.

15


1.1.2.6. Việc kê biên QSDĐ phải được thực hiện theo trình tự chặt chẽ do
pháp luật quy định

Bất một hoạt động nào trong quản lý nhà nước đều phải tuân thủ theo một
thủ tục được quy định chặt chẽ. Nếu cá nhân, cơ quan, tổ chức nào không tuân thủ
theo thủ tục đó thì vi phạm pháp luật và họ sẽ bị chịu một chế tài tương ứng với
những vi phạm đó. Việc kê biên QSDĐ trong THADS không nằm ngoài quy luật
đó, Chấp hành viên phải thực hiện các thủ tục chặt chẽ từ khi nhận hồ sơ thi hành
án, lập hồ sơ thi hành án, xác minh điều kiện thi hành án, thông báo thi hành án, ra
quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ, định giá QSDĐ, bán đấu giá QSDĐ, giao
QSDĐ đến thanh toán tiền bán đấu giá đều phải theo một trình tự chặt chẽ do Luật
THADS và các văn bản dưới luật điều chỉnh. Ngoài ra Chấp hành viên còn phải
tuân thủ theo các văn bản pháp luật liên quan đến thi hành án đó là Bộ luật dân sự,
Bộ luật tố tụng dân sự, Luật đất đai, Luật hôn nhân gia đình ... Như vậy Chấp hành
viên kê biên QSDĐ phải thực hiện theo trình tự chặt chẽ do pháp luật quy định.
1.1.3. Ý nghĩa của kê biên QSDĐ trong THADS
1.1.3.1. Kê biên QSDĐ là biện pháp thi hành triệt để bản án, quyết định của Tòa
án.
QSDĐ là tài sản có giá trị lớn, vì vậy khi Chấp hành viên thực hiện biện pháp
cưỡng chế này phần lớn thi hành triệt để bản án, quyết định của tòa án có nghĩa vụ tài
sản có giá trị lớn mà các biện pháp cưỡng chế khác không mang lại hiệu quả như biện
pháp cưỡng chế trừ vào thu nhập của người phải thi hành án, kê biên tài sản có giá
trị không lớn, Thu tiền từ hoạt động kinh doanh của người phải thi hành án … Mặt
khác đối với người phải thi hành án, phải thi hành nhiều bản án, quyết định của tòa án,
do đó họ phải thực hiện nhiều nghĩa vụ về trả tiền thì việc xử lý QSDĐ sẽ bảo đảm thi
hành triệt để không những một bản án, quyết định mà còn thi hành triệt để nhiều bản án,
quyết định của Tòa án.

16


1.1.3.2. Kê biên QSDĐ bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người phải thi hành
án và bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người được thi hành án.

Khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành án nhưng vì lý do hoặc lợi ích cá
nhân nào đó người phải thi hành án không muốn tự nguyện thi hành án, họ nại ra nhiều
lý do bất hợp pháp để chốn tránh hoặc kéo dài việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với
người được thi hành án. Trong trường hợp này Chấp hành viên thực hiện biện pháp
cưỡng chế kê biên QSDĐ nhằm bảo đảm cho việc thi hành án, đảm bảo cho lợi ích cả
hai bên người phải thi hành án và người được thi hành án, bởi vì kể từ thời điểm Chấp
hành viên ra quyết định cưỡng chế kê biên QSDĐ của người phải thi hành án thì các
khoản nợ có đến thời điểm này đều được bảo đảm thanh toán trước. Người phải thi hành
án không thể kéo dài thêm thời gian thực hiện nghĩa vụ của mình, nhằm mục đích kéo
dài thời gian thi hành án chờ thời cơ có lợi cho mình. Người được thi hành án thì nhận
được lợi ích vật chất mình được hưởng theo bản án, quyết định của tòa án với thời giam
nhanh nhất. Việc thực hiện xong bản án, quyết định của tòa án tránh được tổn thất về
vật chất và tinh thần cho cả hai bên, người được thi hành án và người phải thi hành án.
1.1.3.3. kê biên QSDĐ còn có tác dụng lớn trong việc răn đe, giáo dục ý thức
pháp luật cho mọi công dân.
Kê biên QSDĐ là một biện pháp cưỡng chế lớn phải huy động nhiều lực lượng,
liên quan đến nhiều ngành, cấp và được đưa lên thông tin đại chúng. Vì vậy thông qua
buổi cưỡng chế kê biên QSDĐ nhằm răn đe những đối tượng trây ỳ, chống đối không
thực hiện nghĩa vụ của mình. Mặt khác thông qua buổi cưỡng chế nhằm giáo dục ý thức
pháp luật cho mỗi công dân hiểu biết thêm pháp luật về THADS để họ tự điều chỉnh
hành vi của mình trong những trường hợp tương tự.
1.1.4. Cơ sở pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong THADS
1.1.4.1. Cơ sở lý luận pháp luật quy định kê biên QSDĐ trong THADS
QSDĐ là một loại tài sản nên có thể được giao dịch dân sự, điều này được quy
định trong Bộ luật dân sự, QSDĐ được thực hiện trong các giao dịch dân sự như chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn và thừa kế. Hiện nay ở khắp nơi trên cả
17