Nghiên Cứu Sử Dụng Bản Đồ Địa Chính Và Thông Tin Đất Đai Xây Dựng Vùng Giá Trị Đất Đai Phục Vụ Công Tác Định Giá Đất Tại Trung Tâm TP Thái Nguyên

I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM
-----

-----

NGUYN TH LOAN

Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin
đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công
tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố
thái nguyên

LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP

Thỏi Nguyờn - 2010

1


I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM
-----

-----

NGUYN TH LOAN

Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin
đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công
tác định giá đất tại khu vực trung tâm thành phố

thái nguyên

Chuyờn ngnh: Qun lý t ai
Mó s: 60.62.16
LUN VN THC S KHOA HC NễNG NGHIP

NGI HNG DN KHOA HC
TS. TRNH HU LIấN

Thỏi Nguyờn - 2010

2


LờI CảM ƠN
Hoàn thành luận văn này em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến thầy
giáo - TS. Trịnh Hữu Liên, ngời đ, tận tình, trực tiếp hớng dẫn em trong suốt
quá trình học tập và nghiên cứu hoàn thành luận văn.
Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trờng, các thầy cô giáo
trong khoa Sau đại học, khoa Tài nguyên và Môi trờng và các phòng ban trong
Trờng Đại học Nông lâm đ, giúp đỡ, tạo điều kiện để em hoàn thành luận văn.
Qua đây, em cũng xin đợc gửi lời cảm ơn đến các cán bộ phờng Trng
Vơng, thành phố Thái Nguyên đ, giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong quá
trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những ngời bạn, những ngời
đ, cùng em chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời
gian thực hiện đề tài này.
Thái Nguyên, tháng 9 năm 2010
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

3


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan

MỤC LỤC

4


Li cam oan

i

Li cm n

ii

Mc lc

iii

Danh mc cỏc ch vit tt

v

Danh mc bng

vi

Danh mc hỡnh

viii

M u

1

1.

Tớnh cp thit ca ti

1

2.

Mc ớch nghiờn cu

4

3.

í ngha khoa hc v thc tin ca ti

5

Chng 1. Tng quan v giỏ t, nh giỏ t v lý lun phõn vựng giỏ
tr t ai
6
1.1.

Tng quan v giỏ t
1.1.1.Khỏi quỏt chung v giỏ t

6

6
1.1.2 Cỏc c trng ca giỏ t

8

1.1.3 Cỏc yu t nh hng n giỏ t theo quy nh hin hnh

9

1.1.4.Cỏc yu t nh hng n giỏ t
12
1.2. Tổng quan về định giá đất đô thị và vai trò của hệ thống thông tin địa lý GIS trong phơng pháp CAMA
17
1.2.1. Định giá đất

17
1.2.2. Tổng quan về các phơng pháp xác định giá đất trên thế giới
18
1.2.3. Tổng quan về các phơng pháp xác định giá đất theo phơng pháp CAMA
với sự trợ giúp của hệ thống thông tin địa lý - GIS và các thông tin về giá
20
1.3. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị
22
1.3.1. Lý luận về đất trung tâm trong phân vùng đất đô thị
22

5


1.3.2. Các nguyên tắc trong mô hình cơ bản của hệ thống đất trung tâm

24

1.3.3. Nhân tố chủ yếu ảnh hởng đến phân vùng giá trị đất đai

24

1.3.4. Lý luận về phân vùng giá trị đất đô thị trên cơ sở phân hạng định cấp đất đô
thị
25
1.4. Các luận điểm cơ bản về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

32

1.5. Các giải pháp tìm vùng giá trị đất đai

39

1.5.1. Tìm vùng giá trị đất đai

39

1.5.2. Tính giá đất hàng loạt theo vùng giá trị đất đai

40

1.5.3. Phõn vựng yu t nh hng n vựng giỏ tr t ai

41

1.6. Bản đồ địa chính, ảnh viễn thám có độ phân giải cao và khả năng cung cấp
thông tin phục vụ phân vùng đất đô thị, định giá đất đô thị áp dụng tại Việt nam
44
1.6.1. Nội dung thông tin trên bản đồ địa chính theo quy định hiện hành

44

1.6.2. Đặc điểm của bản đồ địa chính với các dữ liệu phục vụ phân vùng

45

1.7. Hệ thống phần mềm sử dụng quản lý tính giá đất dụa trên vùng giá trị đất
đai.
46
1.7.1. Giới thiệu về Hệ thống phần mềm phần mềm VICAD- GIS

46

1.7.2. Modul quản lý vùng giá trị đất đai
1.7.3. Modul tính giá trị bất động sản và thuế theo vùng giá trị đất đai

47
48

1.8. Những vấn đề rút ra từ chơng nghiên cứu tổng quan

48

Chng 2: i tng, ni dung v phng phỏp nghiờn cu

49

2.1.
2.2.

i tng nghiờn cu
Phm vi nghiờn cu

49
49

2.3.

Ni dung v phng phỏp nghiờn cu

49

Chng 3. Xõy dng vựng giỏ tr t ai ( vựng giỏ t ) khu vc trung tõm
thnh ph Thỏi Nguyờn

52

3.1. V trớ a lý v tỡnh hỡnh phỏt trin kinh t xó hi phng Trng Vng,
thnh ph Thỏi Nguyờn

52

6


3.2.

Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái Nguyên nói
chung và phường Trưng Vương nói riêng

60

3.2.1 Thực trạng về bản đồ địa chính tại khu vực thành phố Thái nguyên

60

3.2.2. Thực trạng bản đồ địa chính của phường Trưng Vương

61

3.3. Công tác định giá đất tại Tỉnh Thái Nguyên

61

3.4. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu

62

3.5. Sử dụng bản đồ địa chính xây dựng bản đồ vùng theo vị trí tại Khu vực
trung tâm thành phố Thái Nguyên

62

3.6. Kết quả thu thập số liệu bổ trợ theo lý luận phân vùng tại khu vực trung tâm
thành phố Thái Nguyên

70

3.7. Sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá thực nghiêm tại khu vực trung
tâm thành phố Thái Nguyên

77

3.8. Phân tích giải pháp xây dựng và sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá
đất tại thành phố Thái Nguyên

85

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

87

Kết luận

87

Kiến nghị

88

TÀI LIỆU THAM KHẢO

89

PHỤ LỤC

91

7


M U
1. Tớnh cp thit ca ti
Trong quỏ trỡnh i mi ca nn kinh t nc ta, c ch th trng nh
hng xó hi ch ngha ó tng bc c hỡnh thnh, cỏc thnh phn kinh t
phỏt trin mnh m vi xu hng tt yu l mi yu t ngun lc u vo ca sn
xut kinh doanh v sn phm u ra u phi tr thnh hng hoỏ, trong ú t ai
l mt trong nhng yu t quan trng.
Vi s chuyn hng sang nn kinh t th trng cú s qun lý ca Nh
nc, dn n nhng ũi hi i mi trong cụng tỏc qun lý t ai. S ra i

ca Lut t ai 1993 v quỏ trỡnh tng bc hon thin ca Lut t ai 2003
cng nh giai on hin nay cn tip tc hon thit b Lut t ai. Ni lờn
trong quỏ trỡnh hon thin ny l nhng vn v nh giỏ t v Bt ng sn.
Giỏ t l mt cụng c qun lý v mụ ca nh nc thc hin qun lý t ai
bng bin phỏp kinh t. Mc tiờu qun lý tt giỏ t giỏ t tr thnh cụng c
c lc trong chớnh sỏch ti chớnh t ai, m bo ngun thu n nh lõu di cho
ngõn sỏch nh nc, s phỏt trin lnh mnh ca th trng bt ng sn v khc
phc nhng yu kộm trong cụng tỏc qun lý, s dng t ai, m bo s dng t
tit kim v hiu qu.
Vic xỏc nh chớnh xỏc giỏ t s trỏnh c cỏc tranh chp t ai v giỏ.
Cú th núi õy l mt trong nhng vn ph bin nht trong tranh chp v giỏ
tr t ai khi khụng cú s thng nht gia cỏc bờn. Xỏc nh ỳng giỏ tr t ai
l giỳp cho vic phõn b t ai nh l mt ngun lc xó hi mt cỏch hiu qu;
khi ú t ai s c phõn b để s dng tt v hiu qu. Với cơ chế thị trờng,
khi tt c ngun lc t ai u c ánh giá theo giá tr th trng v khụng cú
s u ói c bit no i vi mt nhúm ngi s dng c th, thỡ t ai s c
s dng theo cỏch tt nht. Vic giỏ t c xỏc nh sỏt vi giỏ th trng, cú
th giỳp tng ngun thu cho ngõn sỏch nh nc; mt khỏc trong th trng t

8


đai bình thường, việc xác định giá trị đất đai phù hợp, tiệm cận với giá trị thị
trường là một việc hết sức cần thiết.
Sự ra đời của các Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
(sau đây gọi tắt là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP): Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất (sau đây gọi tắt là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP) đã
phần nào giải quyết được đòi hỏi của thực tế quản lý.
Các phương pháp định giá đã được đưa ra áp dụng như: Phương pháp so sánh

trực tiếp phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư.
Gần đây ngày 31 tháng 12 năm 2008 Bộ Tài chính với QĐ: 129 /2008/QĐBTC V/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định: Tiêu chuẩn số 07: TĐGVN
07 - phương pháp so sánh; tiêu chuẩn số 08: TĐGVN 08 - phương pháp chi phí;
tiêu chuẩn số 09: TĐGVN 09 - Phương pháp thu nhập; tiêu chuẩn số 10: TĐGVN
10 - Phương pháp thặng dư; tiêu chuẩn số 11: TĐGVN 11 - phương pháp lợi
nhuận, đã mở ra cho công tác định giá những khả năng và tiềm năng mới. Tuy
nhiên còn khá nhiều bất cập, hoạt động định giá không phải chỉ giải quyết với
một số thửa đất đơn lẻ, mà nhu cầu cần thiết của việc định giá hàng loạt với quy
mô lớn của nhà nước để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Để giải quyết tốt hơn bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nước về
đất đai cũng như đòi hỏi của thị trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá
hiện đại hoá tất yếu phải tính đến sự kết hợp giữa các phương pháp định giá đã
nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại.
Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt
phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào
giá đất. Ở nước ta đã đến thời điểm cần tính đến lời giải của sự kết hợp giữa các

9


phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công
nghệ hiện đại.
Các nước trên thế giới đã sử dụng phương pháp định giá dựa vào sự trợ
giúp của máy tính và hệ thống thông tin địa lý vào công tác định giá. Mô hình
quản lý đất đai gần với mô hình nước ta là mô hình của Trung Quốc, việc giải
quyết bài toán về định giá đất đô thị họ đã đưa ra mô hình về hệ thống phân hạng
định cấp đất thành phố thị trấn. Hệ thống lý luận này cho rằng đất đai thành phố
thị trấn là vật mang của các hoạt động kinh tế xã hội trong thành phố thị trấn. Do
hình thức hoạt động xã hội rất đa dạng đất đai thành phố thị trấn có thể thoả mãn
ở trình độ và phương thức khác nhau từ đó mà biểu hiện thành chất lượng đất đai

khác nhau. Đánh giá chất lượng đất tốt xấu trong một khu vực nhất định, thường
là lấy cả thành phố là một điểm để xem xét, một số thành phố thị trấn trong khu
vực trở thành một số điểm. Những thành phố thị trấn trong khu vực đó bị ảnh
hưởng bởi những điều kiện cụ thể về vị trí địa lý, điều kiện giao thông, điều kiện
kinh tế xung quanh và điều kiện tự nhiên, cộng thêm con người cải tạo đất, đầu tư
vốn khác nhau, cho nên tác dụng phát huy trong khu vực và vị trí có sự chênh
lệch rất lớn Sự chênh lệch này thông qua đất đai được biểu hiện bằng sự chênh
lệch về thu lợi trong sản xuất và đời sống, dẫn đến sự chênh lệch về thu lợi tổng
thể giữa các thành phố thị trấn.
Thành phố Thái Nguyên là một thành phố thuộc tỉnh Thái Nguyên. Trong
những năm gần đây, tại các phường thuộc Thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị
hóa rất nhanh; vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một
trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi
thường khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng
đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất,… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân
dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp
chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương.

10


Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp của TS.
Trịnh Hữu Liên tôi đã lựa chọn đề tài:
“ Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng
vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất tại khu vực trung tâm
Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên”
2. Mục đích, yêu cầu của đề tài
2.1 Mục đích
Sử dụng bản đồ địa chính và công nghệ GIS xây dựng vùng giá trị phục vụ

định giá đất đáp ứng nhu cầu của thực tiễn, đề tài tập trung vào các mục đích:
- Nghiên cứu luận cứ khoa học và công nghệ sử dụng bản đồ địa chính và
hệ thông tin đất đai để xây dựng bản đồ vùng giá đất và vùng giá trị đất ( giới hạn
ở nhóm đất phi nông nghiệp tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên ) phục
vụ công tác định giá tại thành phố Thái Nguyên.
- Nghiên cứu các khái niệm cơ bản về vùng giá trị và quan hệ của chúng
với công tác định giá đất.
- Nghiên cứu về lý luận phân vùng đất đô thị và điều kiện áp dụng ở nước
ta.
- Sử dụng bản đồ địa chính và các thông tin đất đai và lý luận phân vùng
đất đô thị để xây dựng vïng gi¸ trÞ đất một phường thuộc thành phố Thái Nguyên.
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở
đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích khả năng sử dụng vùng giá trị trong công tác định giá nhằm mang
lại hiệu quả của công tác định giá đất.
2.2.Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật

11


đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND tỉnh; Thông tư hướng
dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng
các chính sách thuế của cơ quan thuế,…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Phân vùng giá trị đất đô thị là một hệ thống lý luận và thực tiễn đã được Bộ Tài
Nguyên và Môi trường đặt ra, đã có những nghiên cứu về lý luân chung, tuy nhiên

để áp dụng vào từng địa phương cần phải có những nghiên cứu cụ thể, phù hợp với
thực tiễn. Việc ứng dụng vào thực tiễn các phương pháp và nghiên cứu mô hình
phù hợp dựa trên các thông tin sẵn có trên bản đồ địa chính và các thông tin trong
quá trình đăng ký đất đai, bất động sản sẽ tạo ra công nghệ định giá hàng loạt phục
vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai của các địa phương. Không những vậy
vùng giá đất và vùng giá trị còn tạo ra nhiều khả năng cho những ứng dụng thực
tiễn khác.

12


Chương 1- TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ LÝ
LUẬN PHÂN VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI
1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái quát chung về giá đất
Theo quy định của Luật đất đai 2003 tại Điều 5, thì đất đai thuộc sử hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất
đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình
thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử
dụng đất ổn định. Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sử hữu đất
đai.
Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất
(gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Như vậy, giá đất ở đây là giá trị quyền sử dụng đất và tại Khoản 24, Điều
4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng
đất xác định”.
Điều 55, Luật đất đai 2003 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Tại điều 56, Luật đất đai 2003 quy định: Giá đất do Nhà nước quy định
phải đảm bảo:

13


- Việc định giá đất của Nhà nước theo nguyên tắc:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có sự chênh lệch lớn hơn so với giá chuyển nhượng quyền
sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu
hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng
theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng ở hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho
từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh
lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
- Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được

công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 hàng năm. Được sử dụng làm căn cứ để
tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử
dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đất thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng
đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật
về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Nhà nước thực hiện định hướng thị trường, điều tiết thị trường đối với đất
đai thông qua quy hoạch. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước quy định chỉ áp dụng
trong một số trường hợp theo quy định. Trong một số trường hợp khác về quyền

14


sử dụng đất Nhà nước cho phép các bên liên quan xây dựng và áp dụng một giá
đất theo thị trường. Giá này được hình thành trong thị trường với sự tác động của
các quy luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh…)
và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường”. Như vậy,
trên thực tế vẫn còn hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường.
1.1.2 Các đặc trưng của giá đất
- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: Đặc trưng này được
xem xét trên hai mặt:
+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi
còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau đó trong
quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quá
trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo.
+ Thứ hai: Xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua
bán đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở
đó xuất hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó

mới có khái niệm giá và hình thành giá đất.
- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà
nước. Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ
kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng
thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử
dụng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất
đai theo quy hoạch và theo pháp luật.
- Giá đất không phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai, mà giá đất là
chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Thật vậy,
nếu giá đất phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai thì mọi thửa đất có diện
tích bằng nhau, có chất đất ( kết cấu, độ phì nhiêu…) như nhau đều có giá bằng

15


nhau. Tuy nhiên, trong thực tế lại không như vậy các thửa đất có diện tích bằng
nhau nhưng sử dụng vào mục đích khác nhau, nếu thửa nào mang lại lợi ích cao
hơn thì sẽ có giá cao hơn và ngược lại.
Ví dụ: Các thửa đất cùng sử dụng vào mục đích nông nghiệp, có cùng điều
kiện độ phì, khí hậu thời tiết, cùng điều kiện tưới tiêu…cùng trồng lúa nước,
nhưng ở các vị trí khác nhau (gần, xa thị trường cung cấp giống, phân bón…., thị
trường tiêu thụ) thì khả năng sinh lợi khác nhau và có mức giá khác nhau. Hoặc
ngay trong một đô thị, đất có kết cấu như nhau, sự chênh lệch về các điều kiện
không nhiều, nhưng ở các vị trí thuận lợi cho thương mại, dịch vụ, đời sống thì
mức giá cao hơn ở những vị trí kém thuận lợi hơn.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với
hàng hoá thông thường. Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất đai là
có vị trí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai phương diện:
+ Trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản xuất,
kinh doanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở các khu

vực, vị trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí
cụ thể cũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất
lớn. Những thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ,
ở các trung tâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các vị trí khác không thể có
được. Nhưng con người không có đủ khả năng trong một thời gian ngắn tạo ra
được một thửa đất tương tự.
+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những
vùng kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình
thành giá đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp.
Trái lại, ở những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô
thị lớn, đô thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác. Nhưng con
người không thể điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các khu vực được.
Con người chỉ có thể mở rộng vùng, mở rộng đô thị, để mở rộng cung về đất đô

16


thị, nhưng lại làm giảm cung về đất nông thôn, đất nông nghiệp như vậy sẽ hạn
chế được sự tăng giá của đất đô thị.
- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so
với giá của các hàng hoá thông thường. Thể hiện ở các mặt:
+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự điều
tiết của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con
người quy định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự
hình thành giá đất. Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực hiện quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân bổ lực lượng sản
xuất, phân bổ nhu cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành
giá đất.
+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng với
trình độ nhận thức, tâm lý xã hội…tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu

vực, từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất.
- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng
quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi
thường khi thu hồi đất và tính thuế đất.
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành
Để có thể phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trước hết chúng ta
hãy xét đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành. Theo quy
định tại: Điều 10. Phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại
đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ
quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an
ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây
dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ

17


lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây
dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ
sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ
họ, đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của
Chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá.
Trong đó:
1. Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6
loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại
IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước; Đối với thị xã, thị trấn
chưa được xếp loại đô thị thì xếp vào đô thị loại V.
2. Phân loại đường phố: Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác

định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho
sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm
đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị
được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi. Đường phố loại 1 áp
dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch; có
mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường
phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm
đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng
kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có
khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường
phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng.
3. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định
căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt,
sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí
đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí
có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt

18


tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị
trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh
đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
1.1.4.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định
giá đất, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định
giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu :
1.1.4.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất

trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định
giá cụ thể cho các loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu
quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các
mặt :
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong
BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các
thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá
đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa
vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị,
tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp
giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì

19


tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ
thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả
đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ

nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu
tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu
thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ
lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng
làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho
thuê một cách tương ứng.
c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã
hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu :
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức
độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi
lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an
toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo
giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.

20


- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy
quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi
đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông
thường.
d. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường

nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị
quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn
đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới
giá đất.
đ. Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình
kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị
quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi
phối giá đất qua các chỉ tiêu :
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc
dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế
phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác
động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất
với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư : Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như
vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể
khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.
Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá
cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu
tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân

21


hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả
ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình
hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở,
đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất.

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu
nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới
quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất.
1.1.4.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với
các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ
yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện
lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên,
bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ
đồng bộ và cự ly ...
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống
của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần
quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong
khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý
giao thông... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với
tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau
trong đô thị.
1.1.4.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng

22


gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không
dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu
quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật, còn
các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành, … đều không thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân
tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng đất...
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa
để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay
góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và
thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
1.2 Tổng quan về định giá đất đô thị và các phương pháp xác định giá
đất.
1.2.1. Định giá đất
Chúng ta đã biết định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ
thuật, pháp lý vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác định giá

23


trị của một lợi ích cụ thể trong một tài sản là bất động sản không phải là luôn

giống nhau với mọi mục đích sử dụng. Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan
tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá được giá trị thị trường của tài sản,
nghĩa là tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho một lợi ích
cụ thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện cụ thể và theo đúng
pháp luật. Có hai khái niệm được các nhà định giá trên thế giới quan tâm:
1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho mục đích đã được xác định (W.Sealrooke - Viện đại học Portsmouth Vương quốc Anh).
2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho
một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân
nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh
tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS.Limlan Yuan Đại học quốc gia Singapore).
Đất đai là một tài sản, vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống
như định giá các tài sản thông thường khác. Mặt khác đất đai là một tài sản đặc
biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối
nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể
ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản
thông thường.
Sự không hoàn hảo của thị trường đất đai
Khi thị trường ổn định lâu dài và có nhiều người mua và bán nắm được
thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán (một thị trường hoàn hảo), thì
giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không
thoả mãn những điều kiện này (một thị trường không hoàn hảo), thì giá trị và giá
cả có thể khác nhau.

24


Thị trường bất động sản là không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của
thị trường trong thuyết kinh tế. Thí dụ, một thị trường hoàn hảo đòi hỏi tính thuần
nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng từng lô/thửa đất là độc đáo, ít

nhất về mặt vị trí cũng sẽ có tương đối ít người mua và người bán, và những
người tham gia thị trường chỉ nắm được ít thông tin chưa đầy đủ. Ngoài ra, thị
trường bất động sản có tính xác định và phân hoá cao theo như kiểu/loại tài sản.
Tóm lại, cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi đó cầu về đất đai hoàn
toàn không ổn định. Từ những lí do đó, giá mua bán thực tế, vốn là những sự kiện
mang tính lịch sử, và những ước tính giá trị, vốn là giá cả giả định, sẽ không thể
như nhau. Nói cách khác, các thuật ngữ giá cả và giá trị như sử dụng trong định
giá bất động sản là không đồng nghĩa mặc dù chúng thường xuyên được sử dụng
như là chúng đồng nghĩa. Giá cả là những chỉ số của giá trị. Nhiệm vụ của người
định giá là xác định mức độ để theo đó thị trường có tính cạnh tranh, do đó, họ có
thể điều chỉnh giá mua bán chấp nhận được như thế nào để trở thành những chỉ số
của giá trị.
1.2.2. Tổng quan về các phương pháp xác định giá đất trên thế giới
ở các nước đã có thị trường đất đai phát triển, giá trị của đất đai trước hết và
trực quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia đánh giá giá trị bất động sản
(valuer) về một mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các chuyên gia này phải đưa
ra ý kiến của mình về giá trị thị trường của đất đai. Các " giá trị thị trường" này
đến lượt nó phải được xác định dựa trên các phương pháp mang tính khoa häc và
hợp lý mà trước hết là dựa trên các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai. Nội
dung của các nguyên tắc này thường đã được nêu khá nhiều ở các tài liệu về định
giá đất đai. Cho đến nay, trên thế giới có khá nhiều phương pháp khác nhau được
áp dụng để xác định giá đất. Mặt khác đất đai nói chung thường gắn liền với tài
sản trên đất và vì vậy, việc xác định giá trị đất đai không thể tách rời với việc xác
định giá trị của các tài sản này.

25